福建关于继续开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动的通知
福建关于继续开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动的通知
闽建房[20**]9号
福州市住房保障和房产管理局，厦门市建设与管理局，漳州、泉州、莆田、三明、南平、宁德市住房和城乡建设局，龙岩市房地产管理局，平潭综合试验区环境与国土资源局：
根据省政府关于开展城乡环境综合整治“点线面”攻坚计划的部署，决定今年继续开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动，现将有关事项通知如下：
一、提高认识明确目标任务。物业管理民生性强，与居民生活密切相关，做好这项工作对改善人居工作环境，维护社区和谐稳定，提高城市管理水平，具有重要意义。通过深入开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动，完善行业监管，规范市场行为，着力改善城市住宅小区人居环境，提高物业管理服务水平，推动物业管理行业持续健康发展。
二、加大物业管理市场监管力度。各地要进一步完善物业管理政策和规章制度，建立健全长效工作机制，配备物业管理机构，充实人员，落实责任。要加快建设物业服务企业诚信档案和信息发布平台，在物业管理行业倡导“诚信则赢、违规则败”的风气。要强化物业管理市场的准入和退出机制，将物业服务企业资质管理与信用管理相结合，实行差异化监管，同时，加大对违法违规物业服务企业的处罚力度。要完善物业服务招投标制度，加快建立招投标专家库，规范物业服务市场秩序。要加强对前期物业承接查验的监管，规范前期物业服务项目备案管理，维护业主和使用人的合法权益。要加强对物业服务项目的日常监管，强化巡查，重点巡查列入“点线面”城乡环境综合整治攻坚计划的物业服务项目，督促物业服务企业提供质价相符服务。对开展专项行动工作不落实不配合、不按物业服务合同提供服务的企业，要采取约谈、通报等方式，督促限期整改。
三、提高物业管理行业服务水平。各地要督促物业服务企业执行《福建省城市住宅小区物业服务规范》、《福建省前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》示范文本，做好物业服务质量评价，做到物业服务达标，努力提高业主满意度。要推动建立物业服务费标准动态调整机制，完善物业服务收费政策。各级物业管理主管部门要会商同级物价部门制定或适时调整本辖区内物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。要大力组织开展物业管理示范项目创建活动，充分发挥物业管理示范项目的示范带动作用。对已创建成功全国、全省物业管理示范项目的物业服务企业，应给予适当激励，在当地物业服务项目招投标时，给予适当加分。要扩大创建活动覆盖面，鼓励支持未开展物业管理示范项目考评工作的县(市)开展创建县(市)级示范项目活动。各设区市申报全国、全省物业管理示范项目清单(详见附件)请于 6月30日前汇总报送省厅。
四、加强业主大会和业主委员会建设。各地要加强业主大会、业主委员会制度和组织建设。新建住宅小区出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当推动其召开首次业主大会会议，成立业主委员会。加快修订完善业主大会议事规则、管理规约等示范文本。加强对业主委员会成员的指导和培训，引导业主大会和业主委员会对业主公共财产进行自主管理，提高业主委员会的管理服务水平。
五、探索建立物业服务纠纷调处机制。各地要建立健全物业管理矛盾纠纷调处机制，会同相关部门积极构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理纠纷调解平台。按照“条块结合、属地管理”的原则，完善设区市、县(市、区)、街道(乡镇)、社区(村)四级物业管理投诉受理制度和物业管理纠纷调解组织架构。要会同当地法院探索建立物业管理纠纷简易审判机制，快速处理物业管理纠纷。建立社区管理和物业管理联动机制，充分发挥社区法律顾问作用，引导业主依法理性表达利益诉求，推动物业管理矛盾纠纷及时调处。
六、完善住宅专项维修资金管理和使用。各设区市物业管理主管部门应根据国家和省里有关规定，结合本地实际，健全完善住宅专项维修资金(以下简称维修资金)监管机制，并指导所辖县(市)开展维修资金交存、使用和管理工作。要本着方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，简化优化提取使用程序，指导
业主、业主委员会或者物业服务企业适时、高效、安全地使用维修资金。各设区市和有条件的县(市)要运用信息化手段，开发使用维修资金信息管理系统，规范维修资金交存、使用，强化对维修资金监管，提高维修资金使用透明度，切实维护资金所有者的合法权益。 七、加强舆论引导营造良好氛围。各地要切实加强舆论引导，组织开展物业管理宣传活动，积极主动与新闻媒体沟通联系，坚持正面舆论宣传，曝光违法违规行为，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导业主理性依法维权，营造良好的舆论氛围。同时，及时总结开展专项行动的做法与经验，树立典型，引领物业管理行业上新台阶。
请各地对在专项行动中好的做法、取得成效以简报、信息稿的形式及时向省厅报送。省厅将适时组织对各地专项活动的开展情况进行督查、抽查。
福建省住房和城乡建设厅
20**年5月24日
编辑：www.pmceo.Com篇2：闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见（2013年）
闽侯县人民政府办公室关于印发《闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见》的通知
侯政办(20**)31号
各乡镇人民政府、甘蔗街道办事处，青口、上街投资区，县直各办、局(公司)：
为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，经研究，现将《闽侯县置住宅小区物业管理指导意见》印发给你们，请认真遵照执行。
特此通知。
闽侯县人民政府办公室
20**年12月21日
闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见
为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《福州市物业管理工作四级职责分工意见》等法律法规及相关文件，结合我县实际情况，制定本指导意见。
一、基本要求
以创建和谐社会、营造和谐社区为目标，以优化小区居住环境、建设美好新家园为着力点，坚持“政策引导、属地管理、市场运作、专业服务 ”的原则，逐步健全规范我县安置住宅小区的物业管理，有效解决被征迁群众的基本物业服务需求，不断提高安置住宅小区的物业管理水平。
二、职能分工
安置住宅小区物业管理实行“以块为主、条块结合”的管理机制。
(一)乡镇(街道)职责
各乡镇(街道)是本辖区内安置住宅小区物业管理的责任主体单位，负责本辖区内安置住宅小区物业管理的指导、组织、管理、协调及监督等各项具体工作。各乡镇(街道)应成立物业管理站，配备专职人员，行使属地管理职责，做好安置住宅小区的划分，指导、监督召开业主大会、选举业主委员会，监督检查辖区内安置住宅小区的日常服务工作，监管物业专项维修资金，协调处理物业纠纷，指导监督做好安置住宅小区的维修维护工作。
(二)村(居)委会职责
村(居)委会应发挥社区管理优势，根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督，牵头组织成立由安置住宅小区业主代表及相关村(居)干部组成的安置住宅小区物业管理监事会，协助乡镇(街道)做好安置住宅小区的划分，参与安置住宅小区的交付使用，监督安置住宅小区物业服务，掌握业主信息，调处物业纠纷，对无物业管理的安置住宅小区进行代管。
(三)县住建、财政、公安、物价、民政、税务、工商、环保、质监等行政主管部门按照各自职责，依法做好安置住宅小区物业管理有关的监督管理工作。
三、管理模式
根据现阶段被征迁群众的生活习惯、物业消费意识等客观情况，安置住宅小区物业管理除实施市场运作外，还可以选择村居代管、业主自行管理等过渡性的管理模式。
(一)市场运作。由业主委员会或代行业主委员会职责的机构通过招投标的方式，聘请有物业管理服务资质的企业入驻小区实施物业管理。物业企业资质、营业执照及物业服务合同等相关材料应报送乡镇(街道)备案。
(二)村居代管。由村(居)委会成立物业服务队伍，统一聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，对本村居内的安置住宅小区统筹实施物业管理。村(居)委会应将物业管理人员及物业服务队伍组成情况报送乡镇(街道)备案。
(三)业主自行管理。由业主集体协商，成立安置住宅小区物业管理自治机构，自行聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，实施小区内的物业管理。自治机构管理人员及物业服务人员组成情况经村(居)委会确认后报送乡镇(街道)备案。
四、管理模式选择
安置住宅小区物业管理模式的选择原则上应由小区业主集体协商决定，集体协商不了的，由村居代管。
安置房项目在回迁安置后两个月内，由乡镇(街道)牵头，村(居)委会组织，通过召开业主大会、书面征求意见等形式，向每位业主说明各种管理模式的主要特点、服务内容、收费标准等情况，充分征求他们的意见，经小区专有部分业主面积占建筑物总面积过半数，且专有部分业主人数占小区总人数过半数(即“双过半”)的业主同意来决定小区管理模式。若业主无法达成集中意见，则由所在村(居)委会代为实施物业管理。
鼓励安置住宅小区通过市场运作实施物业管理。乡镇(街道)、村(居)委会应采取有效措施，按照“成熟一个，推行一个”的原则，尽可能加快推进安置住宅小区物业管理的市场化。条件暂不成熟先行采用村居代管或业主自行管理的，也应积极创造条件，尽快向市场运作模式过渡。
五、物业服务标准及物业服务费
安置
住宅小区应结合自身实际情况，多渠道筹集资金，采取有效措施，不断提升安置住宅小区物业服务标准，满足业主的物业服务需求。 (一)物业服务标准
1、物业管理采用市场运作模式的，其物业服务不得低于我县普通住宅物业服务规范四级标准。四级标准服务内容详见闽侯县物价局、闽侯县建设局《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)。
2、物业管理采用村居代管或业主自行管理模式的，其物业服务应不低于《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》(待审稿，详见附件)。
(二)物业服务费来源
1、业主缴交;
2、小区内经批准设置的经营性用房、停车位、广告位等出租收益;
3、村(居)补助;
4、乡镇(街道)财政补贴;
5、其他渠道筹集的资金。
(三)物业服务收费标准
1、采取市场运作模式的安置住宅小区，其物业服务收费根据对应的服务等级按中标价执行。在进行物业服务招标时，由乡镇(街道)指导监督，招标人(业委会或代行其职能的单位)根据拟招标的物业服务等级，核算物业管理成本，合理制定招标控制价。为有效降低成本，乡镇(街道)可根据实际情况，整合安置住宅小区，实行捆绑招标。
2、采取村居代管、业主自行管理模式安置住宅小区，其物业服务收费标准由村(居)委会或业主集体协商确定，并送乡镇(街道)备案。
六、物业专项维修资金
安置住宅小区业主应根据房屋征收安置补偿有关规定缴交物业专项维修资金，专项用于安置住宅小区内共用部位及公共设施设备的维修和更新改造。
(一)专项维修资金管理
1、专项维修资金由所在乡镇(街道)设立专户归集管理，按各个安置住宅小区分账核算。
2、专项维修资金出现缺口时，由业主通过集体协商的方式再行筹集，并可向村(居)委会及乡镇(街道)申请补助。
(三)专项维修资金使用
1、专项维修资金使用应遵循 “公平、公正、公开”的原则，维修和更新改造项目的确定、施工队伍的选择、项目预决算、维修资金的申请和使用等事项均应进行公示公告。乡镇(街道)、村(居)委会应加强指导和监督。
2、专项维修资金的使用由小区物业服务机构或业主委员会提出申请，经小区物业管理监事会及村(居)委会初审后报乡镇(街道)核定拨给。
3、各乡镇(街道)应制定安置住宅小区专项维修资金紧急使用制度，具体用于消防设施、电梯及其他物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。
七、物业服务与管理的实施
各乡镇(街道)应牵头村(居)委会、小区业主委员会或物业服务机构，结合具体情况，按照“一小区一方案”的原则，制定各安置住宅小区物业服务与管理具体方案，并指导、监督实施到位。
(一)物业服务与管理方案的制定
1、物业服务与管理方案主要内容应包含：小区基本情况;物业管理模式;业主委员会、物业管理监事会及管理机构基本情况;物业管理应达到的服务标准;物业管理人员及分工情况;物业管理日常工作安排;物业服务费标准及其他来源渠道;物业管理主要成本构成;物业专项维修资金管理及使用规定;物业纠纷调解流程;物业应急管理措施等。
2、物业服务与管理方案应长期向业主公示，并依据客观情况适时调整。
(二)物业服务费政府补助
1、为不断提升安置住宅小区物业服务标准，乡镇(街道)可予以各安置住宅小区适当的物业服务费补贴。补贴额度及办法由各乡镇(街道)自行研究确定。
2、县财政每年安排一定的资金，专项用于安置住宅小区物业服务费补贴。各乡镇(街道)可根据本辖区内安置住宅小区物业管理的具体情况，报请县政府拨付。
3、经乡镇(街道)核实，安置住宅小区物业服务达到相应标准后，方可给予政府财政补贴。
八、其他
1、加快推进安置住宅小区召开业主大会、成立业主委员会。各乡镇(街道)、村(居)委会要深入发动，主动牵头组织;县住建局要给予指导协助，按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，积极引导安置住宅小区成立业主大会、选举业主委员会，推进小区物业的规范化管理。
2、大力培育安置住宅小区业主物业服务消费观念。各行政主管部门、乡镇(街道)、村(居)委会要采取各种方式，广泛宣传安置住宅小区实施物业管理的意义及业主的权利义务，引导安置住宅小区业主及时缴纳物业服务费和专项维修资金，积极参与小区管理。
3、各乡镇(街道)、县房屋征收实施单位征收房屋时，应向被征收人宣传我县安置房物业管理的有关政策规定。县房屋征收实施单位须在房屋征收协议中另列章节，注明安置住宅小区物业管理的政策规定及业主的权利义务。
4、对于已竣工验收但未分房回迁的安置住宅小区，各乡镇(街道)应及时提前介入，协调建设单位完善安置住宅小区的安防、消控等设备设施，切实做好小区内住宅及设备设施的安全防护。
5、安置住宅小区应配置物业管理用房，物业管理用房面积不低于五十平方米，具体由各乡镇(街道)和村(居)委会负责协调配置。
附件：1、《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)
2、《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》
附件：
闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范
一、综合服务
1、小区设管理处，办公场所整洁有序。
2、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。
3、纳入项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积多层住宅不高于5000平方米。管理人员、安防、水
电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。 4、对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。
5、有物业管理制度、财务制度等。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。
6、公示8小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在15天内予以答复处理;业主报公共区域急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达60%以上。
7、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。
8、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布由业主分摊的公共水电费用详细测算情况;每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。
9、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。对业主提出的意见进行分析并在本年度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。
二、公共秩序维护
1、门岗设专人24小时值勤。
2、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。
3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。
4、维护小区公共区域秩序，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。
三、房屋等公共部位管理
1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的1个月内恢复正常(无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外)。及时维修养护，维修率达60%以上。巡查、维修和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向业主公示，根据业主的决定或合同的约定组织维修。需使用专项维修资金的，根据受益业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或组织相关业主自筹资金，并组织维修。
3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。
4、房屋外观完好、整洁。
四、共用设施设备运行、维修养护
1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全;
2、设施设备运行正常，标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;
3、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，检测记录应当完整、准确存档备查。确保完好有效，可随时启用;消防通道畅通。
4、每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修的，半个月内组织修理;属于大中修或者需要更新改造的，及时编制大中修及更新改造计划，书面向业主公示，并根据业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或者组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。
6、每周1次检查路灯、楼道灯等公共照明灯具，完好率不低于80%。
7、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。
五、公共区域清洁卫生保洁服务
1、对垃圾桶实行垃圾袋装。每天清运生活垃圾1次。保证小区内干净整洁。
2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每日清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周至少湿擦1次;共用部位玻璃及室外标识(高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次)、宣传栏、信报箱、路灯、楼道灯等每季度至少安排1次清洗，保持小区整洁。
3、经常检查户外共用雨、污水管道、化粪池，发现堵塞及时清掏，保证正常运行;化粪池每年清掏1次，保持畅通。
4、设备房保持整洁。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水质符合国家规定要求。
5、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
六、公共区域绿化日常养护服务标准
1、有专人实施绿化养护管理。
2、花草树木生长整齐，适时修剪。
3、定期喷洒药物，预防病虫害。
篇3：永安市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见（2012年）
永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见
永政文〔20**〕25号
市场经济的逐步深入，推动着物业服务行业的市场化发展。但由于物业管理服务的法律法规滞后且不完善，加之相关联的政府职能部门市场思维方式的缺位，导致物业服务企业生存环境不顺，服务品位与质量停滞不前。特别是物业服务业人力资源成本的急剧增加，相关省(设区)市物价部门出台的物业服务费指导价格仍为多年前的标准，且部分城市供水、供暖的收费价格机制未能严格按照市场化的要求理顺，致使大量的物业服务企业面临着物业费收入与物业成本支出的不平衡局面，亏损比较严重。
鉴于此情势，各级政府职能部门应尽快出台相关文件与措施，按照市场化的经济规律和服务格局，完善与明确符合市场化的物业服务收费价格机制，以进一步优化物业服务业市场环境。
本刊将陆续刊发相关省、市出台的有关促进物业管理服务业市场的发展和物业服务收费标准机制的完善意见、措施与办法，以供河北省及所辖各(设区)市相关政府职能部门、各级物业协会及各物业服务企业进行参考。本期选刊《永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》如下：
永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见
各街道办事处，市直有关部门、单位：
住宅小区是城市组成的重要单元，小区物业管理是城市管理的重要组成部分。为推动怡居宜业城市建设，全面落实住宅小区“有人管事、有钱办事、有章理事”的长效机制，提升整体管理水平，现就进一步加强住宅小区物业管理工作提出如下意见：
一、切实加强住宅小区自治管理
各街道办事处、社区居委会要依照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，认真履行职责，广泛深入宣传，树立广大业主依法自治、自我管理意识。
一是要积极牵头组建住宅小区业主委员会。要按照地域相对独立、业主相对认同和小区公共设施便于分摊管理等原则，合理划分住宅小区区域范围，建立街道领导、社区居委会成员挂包小区制度，会同房管部门指导住宅小区做好业主委员会组建和换届工作，选择热心公益事业的小区业主，选准配强业主委员会班子。小区业主在社区居委会任职的，应推荐担任业主委员会成员。“十二五”期间，各街道辖区符合条件新的住宅小区(入住率50%以上)业主委员会组建覆盖面要达100%，旧小区要达80%以上，力争达100%。在此期间，未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会相关职责。同时，各街道、社区和业主委员会要充分发挥住宅小区离退休老同志的作用，组建5-10人的小区自愿者服务队，积极开展小区管理劝导工作，建立多层面管理、监督主体，推动小区自治。
二是要建立健全小区管理各项规章制度。房管部门和街道办事处要依照各自职能和有关法规、规章，结合小区自治管理实际，指导建立、完善业主大会和业主委员会议事规则、小区管理经费筹集制度、物业管理考评制度、保洁制度和绿化养护制度等，以制度管人、管事。小区内用于出租经营的房屋，必须经所在业主委员会(未成立业主委员会的住宅小区，经所在社区居委会)同意并提供书面材料，否则，工商管理部门不予办理注册登记及年检，房管部门不予办理房屋租赁备案登记。
三是要落实小区物业管理模式。立足小区规模和实际，探索多元化管理办法。通过建设单位或业主委员会自管、委托社区居委会管理和物业企业专业化管理等形式，配齐配足日常卫生保洁、绿化养护以及秩序、设施维护相关岗位人员，落实服务主体，推动小区管理的常态化、制度化。对物业服务企业入驻管理的小区，其日常工作由市房管部门监管，其它管理模式的小区，其日常工作由所在街道办事处和社区居委会负责协调和监管，房管部门配合。
四是要建立健全物业管理协调机制。按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，街道办事处要牵头建立各自辖区内的物业管理联席会议制度，成员由房管部门、公安派出所、社区居委会、业主委员会和物业企业等单位组成，及时协调解决物业管理存在的各类问题，调处物业纠纷，维护各方合法权益，推动小区管理日常各项工作的落实。对住宅小区内违规搭盖、违规装修、违规摆摊设点、改变房屋用途、违规种植和饲养家禽家畜等行为，所在物业企业和社区居委会要及时制止，并在24小时内向市城市管理联合执法大队报告，启动联合执法机制，采取强有力的手段和措施，督促整改落实。市城市管理联合执法大队要公开监督投诉电话，及时受理各类投诉，及时有效制止、查处各类违法违规行为。
二、有效落实小区管理各项经费
我市一些小区尤其是旧住宅小区普遍存在日常保洁经费不足、公共设施维修无资金等问题。因而，要从根本上落实经费保障制度、建立“有钱办事”机制。
1、要建立物业服务费收缴的有效机制。要通过广泛深入宣传，使缴纳物业服务费成为广大业主的自觉行为。对欠缴物业服务费的业主由物业企业或社区居委会在小区内予以公示，对欠缴物业费1年以上的由市城管办会同房管部门、各相关街道办事处在市电视台上予以公示，对仍拒不交纳物业费的，由物业企业向法院起诉。物价部门要结合住宅小区物业管理分类情况和物价水平，每三年调整公布一次物业服务收费标准，并在电视台等
媒体上予以公开，以解决一些住宅小区多年来物业收费一成不变的问题，指导、督促物业企业提供质价相符的服务。 2、要落实住宅小区管理专项经费。从今年开始，市财政每年预算安排住宅小区管理专项经费，专门用于业主委员会日常管理补助和住宅小区管理评先评优经费。今年安排50万元，“十二五”期间，根据业主委员会组建数量按10%幅度逐年增加。该项经费由市财政拨付给市房管部门统一管理，市政府分管领导负责审核把关，市审计局会同市财政局每年对专项经费使用情况进行审计并向市政府领导报告。新建项目住宅小区首次业主大会成立所需的筹备资金，由建设单位承担(建筑面积10万平方米以下按2万元计算，10万平方米以上按3万元计算)，在项目竣工交付使用时缴至市房管部门住宅专项维修资金专户。对新组建的业主委员会，从住宅专项维修资金增值部分拨付5000元作为开办费;对未归集住宅专项维修资金或住宅专项维修资金增值收益少于5000元的住宅小区，从市级专项经费中予以拨补。同时，为调动小区业主委员会成员的工作积极性，对业主委员会专职人员(500户以下小区设定1人、500户以上小区设定2人)按300元/人?月标准支付误工补贴(20**年之后竣工的小区且已选聘物业服务企业的，由物业服务企业支付，20**年之前竣工的或未选聘物业服务企业的小区，从市级专项经费中拨付补贴)。
3、要充分发挥住宅专项维修资金使用效益。业主委员会要结合小区实际，制订简便、易行、安全的维修资金使用和续筹办法。对归集专项维修资金500万元以上的住宅小区，10万元以内金额的维修资金和增值收益由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以上500万元以下的，5万元以内的维修资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以下的，1万元以内的维修资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用。超出上述规定金额范围的必须经2/3以上业主同意，并按法定程序申请使用。同时，要将资金使用情况由业主委员会依法向业主大会报告，在物业小区范围内进行公示，并报市房管部门备案。属紧急使用资金的，由业主委员会会同所在社区居委会提出方案，报街道办事处签署意见后，由市房管部门予以审核、支付，而后依法补办报备相关手续。对已归集专项维修资金的小区，房管部门应每年向业主委员会公布一次资金使用及增值收益情况;业主委员会每年可申请提取增值部分的资金用于补助日常管理费用。
三、加大物业服务企业扶持和监管
推行专业化、市场化的物业管理模式，是今后住宅小区物业管理的主流和方向。要采取有效措施引导物业企业入驻小区，强化监管，促进物业服务的市场化、规范化运作。一是实行物业企业接管旧小区政策倾斜。对物业企业入驻20**年之前开发建设的住宅小区，市里按照每个小区5000至8000元标准给相关入驻物业企业拨补开办费，并在五年内按照先征后返方式，全额返还所接管旧小区的营业税。二是强化物业企业内部管理制度。督促物业企业严格依照相应资质等级和有关规定配备管理人员以及小区保洁、保安和设施维护人员，保安人员平均年龄不得超过50岁。要依照有关服务标准，主动公开服务项目和经费收支情况。各物业企业每半年要将物业费、公摊费用收支情况定期公开，并向市房管部门以及所在街道办事处、社区居委会和业主委员会报备，接受相关部门、单位以及业主、业主委员会的质询和监督。三是健全完善物业企业监督考评机制。物业企业入驻新建住宅小区时，要依据小区规模大小，缴纳3至5万元的履约保证金(缴至市房管部门专项维修资金专户)，用于协调解决物业企业撤管后小区遗留问题。物业服务企业退出住宅小区物业管理的，要按照《永安市住宅小区物业管理规定》提前60日以书面形式告知辖区街道办事处和社区居委会，并在市房管部门和街道办事处的监管下，做好物业移交相关工作。要进一步建立并完善新旧住宅小区分类管理考评体系，依托每季度一次的城市管理考评，由市房管部门会同市城管办、文明办、爱卫办以及相关街道办事处、社区居委会等部门和单位，进行实地抽查、考评，强化外部监督，建立优胜劣汰机制。对于连续2年考评分值处于末位的企业，按程序予以吊销经营资质。
四、健全完善评先评优激励机制
通过树立典型、典型引路的办法，建立住宅小区物业管理各个层面评先评优激励机制。市房管部门要依照有关规定牵头会同有关部门以及街道办事处、社区居委会，制订“物业管理示范小区”、“优秀业主委员会”、“优秀物业服务企业”评选办法，实行每年一次的推荐、评选制度，并在市政府组织召开的年度城市管理或社区工作会议上进行表彰。对被评为省、三明市、永安市“物业管理示范小区”的，相关物业企业和业主委员会分别予以奖励6000元、4000元、3000元;对年度考评被评为“优秀业主委员会”的，分别予以奖励3000元，被考评为“合格业主委员会”的，分别予以奖励1000元，通过以奖代补的办法，落实业主委员会日常管理经费;对年度考核被评为“优秀物业服务企业”的，设立一、二、三等奖，对相关物业企业分别予以奖励5000元、3000元、2000元。
二〇一二年三月一日
篇4：成都市龙泉驿区关于做好全区物业管理工作的实施意见（2012年）
关于印发《成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见》的通知
龙府办〔20**〕86号
各街道办事处、镇(乡)人民政府，区政府各部门：
《成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
成都市龙泉驿区人民政府办公室
20**年8月27日
成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见
为进一步规范我区物业管理工作，提升物业服务水平，根据《成都市物业管理条例》(以下简称《条例》)、成都市人民政府办公厅《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》(成办发〔20**〕11号)(以下简称《意见》)，结合我区实际情况，提出如下意见：
一、总体思路
坚持以*理论和“***”重要思想为指导，深入贯彻落实***，紧紧围绕建设宜商、宜业、宜居的国际化生活品质城奋斗目标，坚持“整体联动、齐抓共管、综合协调”工作思路，以“便民、利民、惠民、为民”为宗旨，规范全区物业管理工作，充分发挥物业管理在改善人居环境、强化城市管理及城乡环境综合治理中的积极作用，加快建立“服务规范、管理有序、环境优美、和谐文明”的物业管理长效机制，不断提升物业管理科学化水平，让全体居民共享更有安全感、尊严感、幸福感和归宿感的生活。
二、目标任务
(一)20**年，全区建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明的物业管理长效机制。全区100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率60%，老旧小区(院落)物业管理规范化达标率60%。
(二)20**年，全区城乡物业管理实现全覆盖，行政监管职责全面落实，社会基层治理明显加强，业主民主管理进一步优化，矛盾纠纷明显减少，物业服务水平全面提升。
三、主要内容
(一)加强业主大会建设
1、成立工作机构。各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，成立物业管理工作机构，配备物业管理工作人员，明确工作职责，加强政策法规宣传，指导、监督本辖区内物业管理区域业主大会建设工作。区房管局要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理依法有序开展。
2、明确工作任务。要按照“应建尽建”原则，对符合业主大会设立条件的物业管理区域，各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，确保业主大会设立率20**年达60%，20**年达到80%。
(二)加强房屋安全监管和社会治安综合治理
1、加强房屋使用安全监管。区房管局要依法履行监督管理职责，对物业管理区域房屋结构安全实施严格管理，监督物业服务机构严格按照规定对违法违规行为进行劝阻、制止和报告。
2、加强预防和处理违法建设行为。区规划局负责加强对全区物业管理区域内的违法建设行为的有效预防和处理。对物业管理区域内违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，由物业服务机构、业主委员会或相关业主向区规划局报告，同时书面告知当地街道办事处、镇乡人民政府，区规划局应及时依法查处;对尚未依法整改违法行为的单位和个人，由区规划局书面告知区房管局、区工商分局、区民政局，暂缓办理房屋产权登记(含房屋产权转移登记)、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业(含个体工商户)注册登记和社会组织登记。
3、加强社会治安综合治理。区房管局要加强物业管理区域内房屋租赁市场监管;区公安分局要加强物业管理区域内流动人口的管理，指导、督促物业服务机构加强物业管理区域内的安全防范工作，消除各类治安安全隐患;各物业服务机构对存在的安全隐患应及时整改，对整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，区房管局将依法对相关物业服务机构给予信用记分、通报批评、依法撤销资质等处理。
(三)加强物业管理区域基层民主自治建设
1、加强社区组织建设。区民政局要指导各街道办事处、镇乡人民政府设立便于实施物业管理的居民自治单元，夯实社会基层治理基础。对符合社区建设相关条件的区域，要设立社区，依法选举产生居(村)民委员会;对不符合条件设立社区的，要按照居(村)民小组尽量与物业管理区域相一致的原则，建立居(村)民小组。居(村)民委员会成员、居(村)民小组组长为物业管理区域业主的，可推荐为业主委员会委员候选人参加选举。
2、加强矛盾纠纷调处。健全和完善区、街镇乡、社区“三级调解”机制，定期组织召开本辖区内社区居委会、物业服务机构、业主委员会参加的物业管理工作联席会议，加强沟通，及时了解物业管理工作中的热点、难点问题，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。区司法局要指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，发挥人民调解在预防和化解物业管理纠纷中的积极作用。
(四)加强老旧小区(院落)物业管理
1、完善老旧小区(院落)公共设施配套。各街道办事处、镇乡人民政府按照“属地管理”原则，完善所在辖区老旧小区(院落)的基础设施和公共服务设施的配套，改善老旧小区(院落)的人居环境质量，为老旧小区(院落)实施物业管理提供基础条件。
2、组建社区物业服务中心。各街道办事处、镇乡人民政府要指导成立社区物业服务中心，积极推行物业服务其他管理人制度，加强老旧小区(院落)物业管理工作。
3、加强业主民主管理。对不具备成立业主大会条件的老旧小区(院落)，由社区组织业主推选代表成立小区“管委会”，代行业主委员会的职责，加强老旧小区(院落)民主管理、规范化管理。
4、建立物业服务质量标准。在充分征求小区业主、街道办事处、镇乡人民政府和辖区居(村)委会意见的基础上，由区房管局牵头制定老旧小区(院落)物业服务质量标准细则，确保安防措施到位、环境卫生整洁、秩序维护井然、车辆停放有序、设施维保准时、绿化养护良好、道路保养畅通、维修服务及时。
(五)加强物业服务机构行政监管
1、实行属地检查通报制度。区房管局要加强资质审核，严把准入关，加强对物业服务机构服务质量及从业行为的日常监督检查，加强对全区业主委员会委员、物业服务机构、项目经理以及其他从业人员的信用监管。
2、加强物业服务活动监督。区房管局要加强房屋专项维修资金的使用管理，提高工作效率。同时，监督指导物业服务机构在物业管理区域内，定期公布其依法利用共用部位、共用设施设备开展经营所得收入的分配、使用情况及物业服务收费情况。
3、推行项目经理负责制。依照《条例》规定在物业管理区域内推行项目经理负责制
。在我区行政区域内从事物业服务的项目经理必须持有国家《物业管理师注册证》、物业服务项目经理证书或其它相应的执业资格证。项目经理对任职的物业服务项目负有依照物业服务合同的约定及物业管理服务的相关规定实施管理和服务的责任。 (六)优化物业服务发展环境
1、实行制度化的服务管理。物业服务机构要按照法律、法规的规定和物业服务合同约定为业主提供服务，同时自觉接受主管部门、职能部门、街道办事处、镇乡人民政府、辖区居(村)委会的检查、指导和监督，主动配合街道办事处、镇乡人民政府、辖区居(村)委会相关工作，积极参加社区建设，不断提升服务水平，树立企业良好形象。
2、制定科学化的等级标准。区房管局要严格按照物业服务等级标准，对我区物业服务费用可按物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调整。
3、推行市场化的定价机制。区发改和经信局要按照《意见》规定配合研究建立城乡统筹、科学合理的物业服务定价机制，进一步提高全区物业服务的市场化水平。住宅物业实行等级服务收费。商品住宅(不含别墅)前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费实行政府指导价，指导价由价格主管部门会同区房管局定期公布。
四、职责分工
(一)各街道办事处、镇乡人民政府：按照“属地管理”原则，作为辖区内住宅小区物业管理工作的责任主体，具体组织辖区内物业管理工作。加强物业管理监管队伍建设，保证有专门机构、具体人员负责物业管理监管工作，把物业管理纳入社区管理范畴;加强对物业管理工作的指导、协调和监督;积极指导居(村)民委员会更好地发挥对业主大会、业主委员会的指导、监督作用;加强对筹备成立业主大会工作的研究，进一步促进业主对物业的依法维权、有序参与、民主管理、民主监督;与区房管局共同建立健全物业管理利益协调机制、诉求畅通机制、纠纷预警预报和调解机制，积极配合调解处理物业管理中的投诉;定期组织召开相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理区域内物业管理中的综合性问题，并落实考核工作;主动掌握辖区内各类物业的管理、使用、服务情况，及时发现这些活动的重点、难点和热点，认真把握这些活动的规律，积极采取有力措施促进辖区内物业管理效能最大化，切实维护好业主的合法权益。
(二)区房管局：负责物业管理活动的监督管理工作，切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极会同有关部门将相关制度贯彻落实好，认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范，积极宣传，认真培训，尤其是对开发建设单位、物业服务机构等与物业管理活动有关的从业人员的培训;加强对物业管理行业协会的指导和监督，强化行业自律管理，不断促进行业协会的健康发展;依法查处物业管理中的违法行为;加快房地产行业信用体系的建设，为社会提供信息查询和市场监管服务。
(三)区建设局：负责在建物业施工过程中的质量监督和管理;依法受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉;负责理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造，全面提高供水水质。
(四)区规划局：负责新建物业管理区域的统一规划，按规定配置包括车库(位)、物业服务用房等在内的建筑物附属设施;配合房产管理部门做好物业管理区域的划分工作;协调解决物业管理区域内涉及规划的历史遗留问题;查处擅自改变专有部分使用性质的行为;对物业管理区域内在公共绿化、道路等场地擅自搭建建(构)筑物的查处。
(五)区发改和经信局：负责适时调整公布的物业服务费用政府指导价;对物业管理活动中的各项收费进行监督、检查，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
(六)区工商分局：加强企业登记中对住所的审查，不得为将住宅擅自改变房屋使用性质作为住所(经营场所)的企业(个体工商户)办理登记;经规划管理部门批准同意改变房屋使用性质的，工商行政管理部门在办理营业执照时应当查验规划管理部门的批准文件;牵头负责召集相关部门加强对物业管理区域内无照经营行为的查处。
(七)区公安分局：负责指导、督促物业管理区域内的安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件;加强对物业管理区域内流动人口和犬只的管理。
(八)区城管局：负责对破坏临街房屋外貌的查处;对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;对物业管理区域内的环境卫生进行检查、指导和监督;加强对物业管理区域内户外广告设置的监督管理;对临街安装空调等的投诉和纠纷进行调查处理。
(九)税务部门：认真落实国家统一出台的税收减免政策，促进物业服务机构健康发展。
(十)区民政局：指导街道办事处、镇乡人民政府及居(村)民委员会加强对业主大会的指导、监督和日常管理。
(十一)消防部门：负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
(十二)区卫生局：负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。
(十三)区环保局：负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。
(十四)区质监分局：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
(十五)区计生局：负责物业管理区域内人员的计划生育管理工作。
(十六)区气象局：负责物业管理区域内防雷装置以及气象特种设备的定期检测、安全监察;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。
(十七)区信访局：负责做好物业管理区域内的信访管理协调工作。
(十八)区安监局：负责做好物业管理区域内安全生产的指导监督工作。
(十九)区司法局：指导基层人民调解组织积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷。
(二十)供水、供电、供气、供热、信息等专业单位：应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备的维修、养护责任;协助物业服务机构、街镇乡、社区检查、处理相关管线和设施、设备跑、冒、滴、漏等情况。
(二十一)各部门负责协调处理涉及本部门职责范围内的投诉事件。
五、保障措施
(一)加强组织领导。成立“成都市龙泉驿区物业管理工作领导小组”，统筹组织推进全区物业管理工作。各成员单位要在领导小组的统一领导下，按照任务分工，各司其职，相互配合，联动推进。各街道办事处、镇乡人民政府具体负责本辖区物业管理工作，区房管局负责监督和指导。
(二)加强统筹协调。按照“分层管理、分级投入”原则，加强人力、物力、财力投入，确保有专门机构、具体人员抓物业管理工作。区财政每年安排一定的专项资金，主要用于改善老旧小区(院落)的基础设施和功能配套，补助低保家庭和困难家庭的物业服务费用，奖励优秀物业服务机构，补贴各街道办事处、镇乡人民政府、社区居委会的日常工作经费。区级相关职能部门要根据有关法律、法规规定，研究制定推进全区物业管理服务工作的就业、价格、税收等具体政策和措施。
(三)加强目标考核。将物业管理工作纳入全区综
合目标管理体系，对各街道办事处、镇乡人民政府进行年度目标考核。目标督查部门要会同区房管局，加强对目标任务落实情况的督查、管理和考核。 本实施意见由区城乡房产管理局负责解释，自印发之日起30日后施行，有效期5年。
篇5：资兴市住宅区物业管理办法(2019)
本文提要：本办法适用于资兴市所辖行政区域内住宅区的物业管理。房地产开发住宅区,必须按本办法实行物业管理。其它各类住宅区,应逐步推行物业管理。第三条 本办法所称住宅区是指以住宅为主体......
各乡、镇人民政府,街道办事处,市直机关各单位,市属企事业各单位:《资兴市住宅区物业管理办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
二OO七年一月二十二日
资兴市住宅区物业管理试行办法(20**)
第一章 总 则
第一条 为规范我市城市住宅区物业管理,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保护安全、文明、舒适的居住环境,根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和《郴州市住宅区物业管理办法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于资兴市所辖行政区域内住宅区的物业管理。
房地产开发住宅区,必须按本办法实行物业管理。其它各类住宅区,应逐步推行物业管理。
第三条 本办法所称住宅区是指以住宅为主体,并设有相应配套公用设施、设备、公共场地及非住宅房屋的居住区(含住宅组团)。具体住宅区区域范围由市房产行政管理部门会同有关单位按照住宅与公共设施的相关情况划定。
本办法所称物业是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理是指物业管理企业接受业主或使用人委托,依照合同约定,对物业管理区域内的房屋及相配套的共用的设施、设备的维修、养护、管理,并提供相关服务的活动。
本办法所称的业主是指住宅区内各类房屋的所有权人。
本办法所称的使用人是指住宅区房屋的承租人和其他非业主使用人。
本办法所称物业管理企业是指取得物业管理资质,根据物业管理合同进行专业服务的企业法人。
第四条 住宅区业主在物业管理活动中,有行使业主公约和物业管理服务合同规定的权利,并有合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共秩序的义务。(www.pmceo.com)
房屋使用人经业主书面授权,在授权范围内代表业主行使权利,履行相应的义务。
第五条 市房产管理部门是本行政区域内物业管理主管部门,负责对本行政区域内住宅区物业管理及其相关活动的监督、指导和管理。
住宅区所在地街道办事处、镇人民政府应当参与、配合物业管理主管部门做好辖区内住宅区物业管理的监督检查和组织协调工作。
第二章 业主组织
第六条 住宅区应当依照本办法规定,以本住宅区的全体业主组成业主大会。住宅区较大、业主人较多的,可以一栋、一单元或一层楼宇为单位,按比例推选业主代表组成住宅区的业主代表大会。业主大会或业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。
业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,业主委员会是业主会的办事机构。
第七条 业主会履行下列职责:
(一)制定业主会章程和业主公约;
(二)选举、罢免业主委员会成员,监督业主委员会的工作;
(三)审查物业管理服务合同草案;
(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;
(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;
(六)决定物业管理的其他重大事项。
第八条 住宅区应当制定业主公约。业主公约经本住宅区业主会通过后生效。
业主会通过的业主公约和作出的决议,对物业管理区域内全体业主具有约束力,业主会的民事责任由全体业主共同承担。
第九条 业主会应当有过半数业主或业主代表出席才能举行。业主可委托代理人出席业主会。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表达半数通过方能有效。
第十条 住宅区已交付业主使用,且入住率达60%以上时,由物业管理主管部门会同所在地乡镇(街道办事处)、开发建设单位召开第一次业主会,选举产生业主委员会。以后的业主会由业主委员会负责召开,每年至少召开一次。
经住宅区20%以上的业主或业主代表提议,业主委员会应于接到该项提议后15日内,就其所提议题召开业主会。
第十一条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列文件报所在地物业管理主管部门备案:
(一)业主委员会委员名单;
(二)业主委员会章程。
第十二条 业主委员会由5人以上单数组成,委员一般由业主担任,也可聘请所在地街道社区(居委会)的人员担任。其中业主委员不得少于业主委员会委员总数的三分之二。
业主委员会委员应当由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要的工作时间的人员担任。
第十三条 业主委员会履行下列职责:
(一)组织召开业主会;
(二)根据业主会的书面授权,采取招标投标等方式选聘物业管理企业,并负责与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;
(三)监督物业维修基金的使用;
(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;
(五)督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;
(六)业主会赋予的其他职责。
第三章 物业管理企业
第十四条 从事物业管理的企业应当自领取 营业执照之日起30日内,将营业执照复印件和企业章程报企业所在地物业管理主管部门备案。
第十五条 物业管理企业承接物业管理业务,应当与业主或业主委员会签订物业管理服务合同,无特别约定的,应使用省建设行政主管部门统一印制的推荐合同文本。
物业管理合同签订后20日内,业主委员会应将合同书副本报所在地的物业管理主管部门备案。
第十六条 物业管理企业享有下列权利:
(一)根据法律法规和物业管理服务合同,拟订物业管理制度;
(二)依照物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;
(三)选择专营企业承担专项经营服务业务;
(四)制止违反物业管理制度的行为;
(五)法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。
第十七条 物业管理企业应当履行下列义务:
(一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;
(二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;
(三)接受其业务活动所在地人民政府有关行政管理部门的监督管理;
(四)法律、法规规定的其他义务。
第四章 物业管理服务
第十八条 自出售住宅区房屋之日起,至该住宅区业主委员会成立之日止,开发建设单位应当承担本住宅区前期物业管理职责,自行或者委托物业管理企业进行管理,物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。
物业管理区域内未出售的房屋,其物业管理服务费用由物业出售单位承担。
第十九条 物业出售单位在移交住宅区时,应按住宅区总建筑面积的千分之三至千分之五的比例提供物业管理用房,其费用列入开发建设成本,产权归全体业主共同所有。此房屋在作住宅区规划时;即应一并考虑,同时建设。
第二十条 物业出售单位应当在业主委员成立之日起15日内向业主委员会移交下列物业资料;
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,共用设施竣工图等竣工验收资料;
(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;
(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
第二十一条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定:
(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施物业管理;
(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;
(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金,6个月公布一次物业维修基金的使用情况;
(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;
(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时,按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;
(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;
(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善服务措施;
(八)发现违反本办法或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,必要时向业主委员会或者有关部门报告;
(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;
(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。
第二十二条 确定物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、公平以及物业管理服务内容、服务质量适应的原则。
物价部门应会同物业管理主管部门加强对物业管理服务收费的管理、监督和指导。
物业管理服务收费实行明码标价,收费项目、标准及缴纳使用情况应当定期向住宅区居民公布。
第二十三条 物业管理费用由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的,从其约定,但业主负最终交纳责任。
第二十四条 物业管理企业为业主、使用人提供物业管理服务合同约定范围以外的其他有偿服务事项需征得业主、使用人的同意。
第二十五条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起15日内,向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。www.pmceo.com
第二十六条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;高层建筑供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护,分别由供电、消防等单位负责。
业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的,物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。
第二十七条 物业管理企业可以根据自愿、有偿原则,按政府定价或政府指导价接受水、电、气、热、通信、有线电视等公众管理服务单位的委托,代收有关服务性收费。物业管理企业为业主、使用人提供其他特约服务的,由双方协商定价。
第五章 物业使用与维修
第二十八条 住宅区域内的物业使用过程中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;
(二)擅自改变房屋的使用性质;
(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;
(四)违章搭建建筑物、构筑物;
(五)违反规定设置摊点、集贸市场;
(六)乱倒垃圾、杂物,向门窗外抛物;
(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;
(八)排放有毒有害物质,放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声;
(九)法律、法规规定及有关行政管理部门依法明令禁止的其他行为。
第二十九条 业主需改变房屋结构、外貌或房屋使用性质的,应经业主委员会同意并报请有关部门批准后方可进行施工。对邻户造成影响的还须经邻户同意。
第三十条 业主或者使用人装修房屋时,物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。
第三十一条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时,有关业主、使用人应当予以配合。不得无礼阻挠,因修缮造成邻户损失的,责任人应予以修复或赔偿。
第三十二条 因物业维修或者公共利益等特殊情况需临时占用、挖掘物业管理区域内的公用设施部位时,应当与业主委员会协商,并在限期内恢复原状。
第三十三条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的,应当在征求相关业主的意见,经业主委会书面同意后,按照有关法律、法规规定办理相关手续,并与业主委员会签订协议,支付场地租金。
按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。
第三十四条 物业管理实施房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照国家和省、市有关规定执行。
第三十五条 维修基金属于业主共同所有,不计入住宅销售收入,专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第三十六条 维修基金应当在银行专户存储,专款专用。维修基金闲置时,除可用于购买国债或者法律法规可以使用的其他范围外,严禁挪作他用。
前期物业管理期间,不得使用维修基金。
第三十七条 维修基金的使用应由物业管理企业提出年度计划,经业主会审定后,由物业管理主管部门从为其他代管的维修基金中核拨。
第三十八条 维修基金明细账应当单幢住宅设置,按户核算。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
第三十九条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后,物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。
保修期届满后,物业管理区域内共用设施维修、更新的费用,由全体业主按房屋的建筑面积分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用,由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。
保修期届满后,房屋自用部位、自用设备的维修费用,由业主承担。
第六章 法律责任
第四十条 业主、使用人违反业主公约,应当承担相应的民事责任。对违反物业管理服务合同造成他人安全或利益受到侵害的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向郴州仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第四十一条 开发建设单位违反本办法第十九条、第二十条、第三十六条规定的,由市房产行政主管部门责令限期改正,并可依据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第三十五条规定,并处五千元以上五万元以下的罚款。
第四十二条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的,由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。
第四十三条 物业管理主管部门应当建立投诉方受理制度,及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本办法规定行为的投诉。(www.pmceo.com)
第四十四条 物业管理部门工作人员玩忽职守、弄虚作假、以权谋私的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 维修基金代管单位违反本办法规定,挪用维修基金或造成维修基金损失的,由同级政府按有关规定进行处理,并追究直接责任人员和领导人员的行政责任;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十六条 写字楼、商住楼等物业管理可参照本办法执行。
第四十七条 本办法由资兴市房产管理局负责解释。
第四十八条 本办法自发布之日起实施
精彩专栏
