天津市关于非住宅物业专项维修资金交存管理的意见(2014)

　　天津市人民政府办公厅转发市国土房管局关于我市非住宅物业专项维修资金交存管理意见的通知

　　津政办发 〔20**〕14 号

　　各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　市国土房管局《关于我市非住宅物业专项维修资金交存管理的意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，自20**年3月1　日起施行。

　　天津市人民政府办公厅

　　20**年1月26日

　　关于我市非住宅物业专项维修资金交存管理的意见

　　市国土房管局

　　为了进一步规范我市非住宅物业管理活动，切实维护非住宅物业所有权人的合法权益，根据《天津市物业管理条例》有关规定，现对我市非住宅物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)的交存管理工作提出如下意见：

　　一、专项维修资金的交存范围。凡在本市行政区域内，销售给2个以上业主的新建非住宅物业项目，应当统一交存共用部位、共用设施设备专项维修资金。但住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与住宅物业结构相连的非住宅物业专项维修资金的交存，仍按照市人民政府有关规定执行。

　　二、专项维修资金的交存标准。非住宅物业的购房人和开发建设单位，应当按照每建筑平方米100元的标准分别交存首期专项维修资金。

　　三、专项维修资金的交存方式。开发建设单位和购房人应当统一在商品房买卖合同备案时，将双方按规定交存的维修资金一次性存入市维修资金专户。

　　四、专项维修资金的使用管理。专项维修资金属于建立专项维修资金的业主所有，应当用于非住宅物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。具体使用办法由市国土房管局制定。

　　五、本意见自20**年3月1日起施行，有效期5年。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用通知

　　住房城乡建设部办公厅

　　财政部办公厅

　　关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知

　　各省、自治区住房城乡建设厅、财政厅，直辖市建委（房地局）、财政局，新疆生产建设兵团建设局、财务局：

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，以下简称《办法》）的有关规定，为进一步发挥住宅专项维修资金（以下简称维修资金）在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用，提高维修资金的使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，现将有关事项通知如下：

　　一、用好维修资金，支持老旧小区和电梯更新改造

　　老旧小区改造，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，促进城市的有机更新和持续发展，是惠及百姓的民生工程。老旧电梯更新，有利于方便业主居民的出行，消除电梯运行的安全隐患，保障人民群众的生命财产安全。加大维修资金的投入，是建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径，有利于实现物尽其用，提高维修资金使用效率，发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。

　　二、明确使用范围，突出更新改造的目标重点

　　维修资金的使用，应当按照《办法》规定的使用范围和分摊规则，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容：

　　（一）房屋本体：屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等；

　　（二）配套设施：道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。

　　在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主（以下简称双三分之二）同意，可以使用维修资金加装电梯。

　　各地可以根据实际情况确定本地区老旧小区及电梯更新改造的标准和内容。

　　三、切实履行职责，加强维修资金使用的指导监督

　　使用维修资金改造老旧小区和更新电梯，应当按照《办法》第二十二条和第二十三条规定的程序办理。在使用维修资金过程中，各地住房城乡建设（房地产）部门应当加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和监督，推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作，督促业主委员会和物业服务企业履行维修资金的用前表决、工程内容、验收结果及费用分摊等事项的公示义务，保证维修资金使用的公开透明。同时，应当督促建设单位或者公有住房售房单位，分摊未售出商品住宅或者公有住房的更新改造费用，强化落实住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修的义务，以保证危及房屋安全的紧急情况发生时，老旧小区和电梯更新改造工作能够及时开展。

　　使用维修资金更新、加装电梯的，应当接受质监部门的技术指导和监督检查，应当取得质监部门出具的鉴定意见和验收合格证明。

　　使用维修资金开展老旧小区和电梯更新改造，应当符合财务管理和会计核算制度的有关规定。使用由财政部门负责管理的已售公有住房维修资金，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位应当向财政部门申请列支。

　　维修资金的使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督，并向社会公开审计结果。

　　四、优化表决规则，提高业主组织的决策效率

　　在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔20**〕274号）的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：

　　（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

　　（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

　　（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

　　（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　五、确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患

　　发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经

过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：

　　（一）电梯故障；

　　（二）消防设施故障；

　　（三）屋面、外墙渗漏；

　　（四）二次供水水泵运行中断；

　　（五）排水设施堵塞、爆裂；

　　（六）楼体外立面存在脱落危险；

　　（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。

　　没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。

　　住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。

　　六、建设信息平台，保障业主的参与权和监督权

　　各地应当充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。

　　各地维修资金管理部门应当建立统一的维修资金信息管理系统，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，逐步实现维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化，开辟方便快捷的查询渠道，切实保障业主维修资金的知情权和监督权。

　　为加大维修资金使用管理的公开力度，各地维修资金管理部门应当建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。各地住房城乡建设（房地产）主管部门应当指导监督业主委员会、物业服务企业建立维修资金公示制度，将本小区年度维修资金使用、增值和结余等情况在住宅小区内的显著位置公示。

　　七、加强统计分析，改革创新维修资金使用管理制度

　　20**年开始建立的维修资金归集、使用、增值和管理数据统计制度，是全面摸清维修资金底数，及时掌握维修资金管理动态信息，辅助维修资金监管工作和完善维修资金法规政策的基础性工作。各地维修资金管理部门应当高度重视此项工作，完善维修资金统计制度和信息报送制度，加强维修资金管理的动态监测和分析，全面、准确、及时汇总上报维修资金基础性数据信息。

　　在加大维修资金对老旧小区和电梯更新改造的支持力度的同时，各地应当以当前维修资金使用管理中存在的问题为导向，借鉴国内外先进经验，根据本地的实际情况，积极探索在维修资金使用中引入商业保险，在专户银行选择中引入市场竞争机制等制度创新，进一步发挥维修资金对于保障住房正常使用的积极作用。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅

　　财政部办公厅

　　20**年10月17日

篇3：浅析住宅专项维修资金会计核算管理的问题与对策

　　浅析住宅专项维修资金会计核算管理的问题与对策

　　结合江苏省淮安市主城区维修资金代(监)管实际工作，联系分析淮安市县(区)维修资金会计核算管理的情况，以***为指导，以促使维修资金会计核算管理工作逐步完善、规范为目的，提出对策建议。

　　住宅专项维修资金(简称维修资金)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。是解决住宅物业(房屋)共用部分、共用设施设备规范管理、长效养护的主要资金保障。对于管好用好维修资金，确保业主合法权益，维修资金的会计核算管理工作具有十分重要的作用，必须引起各级维修资金代(监)管部门的高度重视。

　　一、维修资金会计核算的现状

　　淮安市从1993年开始归集房改房10%维修资金，新建房维修资金工作于1997年启动实施，1999年收缴工作步入正常。近年来，随着维修资金总量逐年增大，在规范管理中出现一些问题，如：维修资金代(监)管机构不健全、不统一，会计核算管理不到位，部分县(区)尚未设立专门维修资金管理机构和人员。截至目前，淮安市共计7个县(区)单位对维修资金实施管理。其中建立专门机构，配置专门人员的有主城区(清河、清浦)、洪泽、金湖等单位，其余均在房管、财政等部门科室代管。因而没有专职会计核算管理人员，会计核算管理制度不健全，信息化、规范化管理程度低。归集阶段产生的收益分配没有明确规定，资金使用环节多、使用难，增值的途径少，易受行政干预，个别地方发生挪用资金等情况。

　　二、维修资金会计核算建账不规范

　　(一)维修资金混淆建账核算

　　存在维修资金与售房款同账核算;维修资金核算业务与管理单位日常财务同账核算;业主新建房维修资金与单位房改房维修资金同账核算，有的只作简单挂账等。不利于维修资金会计核算和记账到户的实现。

　　(二)会计科目设置随意性较大

　　各地区维修资金的会计制度执行和会计核算科目使用，大多是根据管理单位的性质、会计人员业务素质和工作习惯设置的，没有规范统一的维修资金会计核算方法，不能反映维修资金的缴存、支取、使用分摊、收益分配，不利于管理和监督。有关的维修资金汇总信息只是部分体现在一些统计报表里，远不能满足维修资金规范管理的需要。

　　(三)记账、结账不符合规定，手续不清

　　有的单位不按记账凭证和科目汇总表分别登记总账和明细账，以致于账账不符。有的单位结账不规范，或单位会计年末根本就不结账，不能从账面上清楚反映全年的累计归集和使用发生额，导致业主维修资金余额不清。

　　(四)维修资金增值标准和收益分配不统一

　　对结息年度前缴存的维修资金计息，有的按银行的活期利率执行，有的按银行三个月定期存款利率执行;有的将增值收益部分扣除管理成本，全部分摊，有的只做挂账处理等。

　　三、维修资金会计核算管理的建议

　　(一)维修资金单独建账核算

　　对会计凭证提供的大量分散数据或相关测绘资料进行分类，分小区归集整理，区分维修资金和售房款，区分新建房和房改房，区分维修资金和管理单位账务，实现建账到区，核算到幢，记账到户的目标。规范统一维修资金会计核算办法，合理确定会计制度和设置会计科目，便于全面、系统、连续地记录和反映维修资金缴存、使用、结息，确保数据准确，便于与业主或售房单位对账。

　　(二)建立维修资金监管系统

　　财政部门、行业行政主管部门要履行职能，加大监管力度。一是建立信息通报制度。以上一年度维修资金管理情况、管理举措以及对比分析为主要内容，定期上报维修资金归集、使用、增值管理情况。二是由政府监管部门对资金的归集使用、增值收益和账面余额进行监督，如发现有漏缴、挪用的现象，应立即责令限期整改，并做好督促追缴工作，切实维护社会安定和谐。

　　(三)提高会计核算管理效益

　　在保证维修资金正常使用的前提下，增加资金增值的途径，确保维修资金保值增值。按照国家有关规定，可以将闲置资金用于购买一级市场国债、专户银行组合存款、适当购买基金、政府财政债券等。对结息年度前结转的维修资金，统一计息利率(也可参照住房公积金计息标准)。对维修资金增值收益(利息收入扣除管理运行费用和业主首次计息后的差额)、住宅共用设施设备经营收益(经营收入扣除经营成本后的差额)、住宅共用设施设备报废后回收的残值，测算综合利率(将定期利率和国债利率加权后扣除管理运行费用后的综合利率)，或维修资金净收益，再次分摊给业主，使缴存业主利益最大化。

　　(四)出台维修资金使用规则

　　对维修资金使用的具体问题，如：重大维修项目的范围、同一小区不同产权房维修费用的分摊等进行界定，确保使用分摊到户，金额准确，增强各小区会计核算的可比性。为保证维修资金使用的合理性，委托专业机构审计，出具维修项目决算，确保资金安全。

　　(五)开发应用维修资金管理系统

　　为了增强维修资金管理透明化，实现资金缴存、分摊、结息、账户管理、查询等整个业务流程的科学化及会计核算管理的自动化，县(区)管理单位维修资金管理系统开发应用，已迫在眉睫。目前，省内常州、南京等城

　　市主要应用《维修资金计算机管理系统》，淮安市主城区也开发引入《住宅专项维修资金管理信息系统》。系统能实现建账到区，核算到幢，记账到区的目标，涵盖商品房、经济适用房、拆迁房、单位自管公房等多种物业形态。　　顾晋红(淮安市物业管理中心，江苏 淮安 223001)

篇4：北京关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知(2013)

　　北京关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知

　　京建法﹝20**﹞20号

　　各区县住房城乡建设委(房管局)，东城、西城区住房城市建设委，经济技术开发区房地局，市住房资金管理中心各区县管理部，各相关单位和相关业主：

　　为保证物业管理区域内发生《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)第34条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况时，物业共用部位、共用设施设备能够得到及时维修，本着“确保安全，明确职责，减少交叉，规范程序，方便使用，依法追责”的原则，根据《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[20**]836号)的有关规定，现就我市住宅专项维修资金应急使用有关问题通知如下：

　　一、实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。

　　二、应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门(具体地址见附件1)提出申请；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成、名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出代修申请。相关业主是指《北京市物业管理办法》第34条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况发生时所涉及的房屋所有权人。业主委员会、物业服务企业不履行申请职责的，事后要依法追究相关责任。

　　应急维修使用本市系统单位售后公有住房住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位向物业所在区县建委或房管局的房改部门(具体地址见附件2)提出申请；售房款和维修资金记在物业服务企业名下的，由物业服务企业提出申请；危改回迁住房原售房单位不愿提出申请或找不到原售房单位的，由物业服务企业提出申请；公有住房售房单位已经灭失的，由其上级单位提出申请，上级单位不愿申请或没有上级单位的，由物业服务企业提出申请。公有住房原售房单位、物业服务企业未按规定申请应急维修的，由相关业主向物业所在区县建委或房管局的房改部门提出代修申请。

　　应急使用中央国家机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位到中央国家机关住房制度改革办公室提出申请；使用*中央直属机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位向*中央直属机关住房资金管理中心提出申请(具体地址见附件3)。

　　三、商品住宅小区或同一个物业管理区域内既有商品住宅又有售后公有住房的小区实施应急维修，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业组织实施；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施；因业主委员会、物业服务企业相互扯皮、不能履职无法实施应急维修，严重影响业主生活的，由物业所在区县建委或房管局组织代修，或由物业所在区县建委或房管局与属地街道办事处、乡镇人民政府协商，由属地街道办事处、乡镇人民政府组织代修，同时追究相关物业服务企业和业主委员会的责任。

　　同一个物业管理区域，主要是公有住房和售后公有住房的，应急维修由原售房单位或其委托的物业服务企业组织实施。原售房单位、物业服务企业未按规定实施维修的，由物业所在区县建委、房管局或街道办事处、乡镇人民政府组织实施，同时追究相关售房单位、物业服务企业的责任。

　　四、应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。产权属于开发建设单位的，由开发建设单位分摊；产权属于单位的，由单位分摊；产权属于个人的，由个人分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金，售房单位交存的专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。

　　应急维修工程涉及的应分摊业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交应交纳的专项维修资金或分摊相应的维修费用。拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴专项维修资金及其滞纳金，滞纳金交纳标准可由开发建设单位或业主大会在《临时管理规约》或《管理规约》中约定。

　　区县建委、房管局或街道办事处、乡镇人民政府组织代修的，维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支。

　　五、应急维修使用住宅专项维修资金相关程序

　　(一)由业主委员会、物业服务企业、售后公有住房原售房单位或其上级单位提出申请并提交以下材料：

　　1、已填好的应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表或应急维修使用售后公有住房住宅专项维修资金申请表(见附件4)；

　　2、所选

施工单位不在本市应急维修施工企业名录(见附件8)的，需提交营业执照、资质证书副本和复印件；

　　3、应急维修工程预算书；

　　4、住宅专项维修资金分摊明细表(见附件5)。

　　各区县审核部门不得擅自要求申请人提交其他材料作为申请应急使用住宅专项维修资金的要件。

　　(二)申请材料符合要求，各区县建委或房管局应当在接到申请后的2个工作日内作出同意的决定；情况特别紧急的，应当场作出同意决定。申请材料有问题的，应指导申请单位或个人抓紧补正相关材料。申请单位对申报材料的真实性和合法性负责。各区县建委或房管局如果对申报材料无确切把握，可要求申请人提供专业机构出具的鉴定报告、造价咨询报告或有关部门出具的整改意见书。各区县建委或房管局发现有虚报维修范围、虚报工程预算的情况，应依法依规严厉查处。可供选择的鉴定、造价咨询机构见附件6。

　　(三)住宅专项维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由申请人持区县建委或房管局同意使用的批复材料(应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表、应急维修使用售后公有住房住宅专项维修资金申请表及加盖审批部门公章的住宅专项维修资金分摊明细表)到市住房资金管理中心区县管理部(具体地址见附件7)办理资金划转手续；专项维修资金已划转至业主大会专用账户的，由申请人持区县建委或房管局同意备案的批复材料到业主大会开户银行办理资金支付手续。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局同意使用的批复意见之日起2个工作日内办理支付，经办银行应当配合将维修资金及时转账到物业服务企业、业主委员会或公有住房住宅专项维修资金使用申请单位指定账户；发生特别紧急的情况时，市住房资金管理中心区县管理部、经办银行应当在接到区县建委或房管局作出的批复意见之日起24小时内(指工作日)办理支付。审批材料有问题或付款失败的，市住房资金管理中心区县管理部应当及时通知原审批部门及申请人抓紧补正相关材料。

　　六、应急维修工程完工后，施工企业应书面向业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位报告。申请应急使用住宅专项维修资金的业主委员会(未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表)、物业服务企业、公有住房售房单位或其上级单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内作出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。区县建委或房管局组织代修的，工程完工后，施工企业应向区县建委或房管局报告，区县建委或房管局应当在5个工作日内作出是否合格的意见；不合格的，施工企业应无条件整改到工程合格。业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位、区县建委或房管局未在规定时限内作出意见的，视为同意。

　　实施应急维修的施工企业应当承担所实施维修工程的质量保证责任，保修期内出现质量问题应及时修复。施工企业可以为其所实施的维修工程投保，出现质量问题后所需的修复费用由保险公司支付。

　　七、为便于有关单位和相关业主选择施工企业，在企业自愿报名的基础上，经过市、区两级住房城乡建设行政管理部门核查，结合社会评价，本市分类建立具有良好信用和施工能力的应急维修施工企业名录(见附件8)供需要的单位和相关业主选择。需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判、摇号等方式在上述施工单位名录中选定施工企业；也可以按照有关规定通过招标方式选择不在名录中有资质能力的施工企业。

　　应急维修施工企业名录实行动态管理。施工企业出现虚报工程预算、工程质量不合格等行为，给业主造成损失的，应退回虚报部分资金、承担修复责任，由行政主管部门在网上公示其违规情况，清出施工单位名录，对其进行资质核查，并根据检查情况作出相应处罚。不在名录的企业自愿向市、区建委或房管局提出申请，经审查符合条件的，列入名录，供应急维修的组织单位选择。

　　八、物业服务企业、业主委员会、公有住房原售房单位或其上级单位虚报维修范围、虚报工程预算，一经发现，追究相关人员责任，有刑事犯罪的，移送司法机关。

　　九、各区县建委或房管局工作人员在受理和审核应急使用住宅专项维修资金申请过程中，不得设置障碍刁难申请人，不得故意拖延审核时限。市住房资金管理中心区县管理部在接到区县建委或房管局同意使用维修资金的批复材料后，应在规定时间内完成资金支付手续，不得无故拖延。各区县建委或房管局、市住房资金管理中心区县管理部对行政管理人员不作为、乱作为的行为要及时严肃查处。

　　十、应急维修工程完工后，业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位，应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内的显著位置告知业主，业主提出质疑的，组织单位应给予明确书面答复。

　　十一、各物业服务企业和房屋管理单位应当在本通知下发之日起20日内，对所管物业管理区域内的房屋和共用部位、共用设施设备进行排查，建立应急维修台账。市住房资金管理中心区县管理部应当配合物业服务企业和房屋管理单位在3个月内以物业管理区域为单位建立维修资金台账，按户登记业主姓名、房屋面积、维修资金余额，建立产权明晰，资金数量准确的维修资金明细账。

　　十二、本通知中所称使用中央国家机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)、*中央直属机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)住宅专项维修资金的情况，是指同一物业管理区域内与商品住宅和本市系统单位售后公有住房有交叉的房屋。

　　十三、自本通知下发之日起，实行具结方式房改售房的，不再封存单位和个人交纳的住宅专项维修资金，已经封存的，遇到应急维修，须解封支取单位和个人交纳的住宅专项维修资金，不需另行提供《解除封存通知书》。

　　十四、应急维修使用住宅专项维修资金工作政策性强，涉及业主的切身利益，各区县建委、房管局要加强指导，及时组织培训，遇有问题请及时反馈市住房城乡建设委等相关部门。

　　十五、应急维修的过程中，有关单位和个人不履职的，可向

**邮箱投诉，市住房城乡建设委应当会同相关部门及时组织查处。

　　十六、本通知自印发之日起施行，此前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

　　北京市住房和城乡建设委员会

　　北京市财政局

　　北京市审计局

　　北京市住房资金管理中心

篇5：北京市住宅专项维修资金使用审核标准（2010年）

　　京建发〔20**〕272号

　　关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知

　　各区县建委、房管局，各有关单位：

　　为做好住宅专项维修资金使用审核工作，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[20**]836号)有关规定，市住房城乡建设委制定了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，现印发给你们，请遵照执行。

　　二〇一〇年五月十九日

　　北京市住宅专项维修资金使用审核标准

　　1.总则

　　1.1【目的】为明确住宅专项维修资金使用范围和使用条件，规范资金使用审核行为，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[20**]836号)，编制本标准。

　　1.2【适用范围】本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。

　　因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。

　　2.基本规定

　　2.1【质量保修执行标准】本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)、《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641-20**)的相关规定。

　　《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

　　2.2【审批条件】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

　　2.3【紧急情况】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

　　1屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的;

　　2电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的;

　　3高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的;

　　4楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的;

　　5专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

　　6消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

　　2.4【鉴定】建筑结构、电梯和对修缮范围有争议的项目，使用专项维修资金进行维修、更新、改造，应经相关专业部门鉴定并出具鉴定报告。

　　3.工程项目范围

　　3.1地基、基础

　　地基：支撑基础的土体或岩体。

　　基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。

　　3.2主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。

　　3.3防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。

　　3.4保温工程，包括屋面、外墙面保温。

　　3.5装饰装修工程，分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板(砖)等。

　　3.6室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。

　　3.7建筑给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。

　　3.8电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

　　3.9电气工程，包括电线、电缆、配电箱(柜)等。

　　3.10智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。

　　4.工程维修条件

　　4.1地基、基础

　　4.1.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

　　4.1.2【维修条件】保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施;基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。

　　4.2主体结构工程

　　4.2.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

　　4.2.2【维修条件】保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固或整体加固。

　　4.3防水工程

　　4.3.1【质量保修期限】不低于5年。

　　4.3.2【维修条件】保修期满后，屋面防水出现以下情况之一时，应重做整个屋面防水：

　　1防水层普遍老化，断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30%以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修。

　　2重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更换。

　　4.3.3【维修条件】保修期满后，外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上，且经局部补漏不能彻底根治的，应重做整幢楼外墙防水。

　　4.3.4【维修条件】保修期满后，地下室地面积水，且经局部补漏仍无法解决的，应重做地下室防水。

　　4.4保温工程

　　4.4.1【质量保修期限】不低于5年。

　　4.4.2【维修条件】保修期满后，屋面保温层损坏面积达到30%以上，应重做屋面保温。屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行。

　　4.4.3【维修条件】保修期满后，外墙保温层损坏面积达到20%以上，应重做外墙保温。

　　4.4.4【改造】增加保温层。

　　4.5装饰装修工程

　　4.5.1【质量保修期限】除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外，住宅楼内共用部位装修工程质量保修期限不低于2年;住宅楼外共用部位涂料装修质量保修期限不低于2年;住宅楼外共用部位其他材料装修质量保修期限不低于5年;除五金件质量保修期限不低于2年外，共用部位门窗质量保修期限不低于5年。

　　4.5.2【维修条件】保修期满后，住宅楼内共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

　　1门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失，应进行维修、补全。

　　2饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的，应重做。

　　3墙面50%以上面积经过修补的，应进行整幢住宅内墙粉饰。

　　4.5.3【维修条件】保修期满后，住宅外共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

　　1外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做。外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时，应进行整幢住宅外墙粉饰。

　　2护栏、扶手定期油饰;定期检查固定连接部件;锈蚀破损严重的，应更换。

　　4.6室外工程

　　4.6.1【质量保修期限】不低于2年。

　　4.6.2【维修条件】保修期满后，小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时，应进行翻修。

　　4.7建筑给水及排水工程

　　4.7.1【质量保修期限】除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年;若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。

　　4.7.2【维修条件】保修期满后，建筑给水及排水工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

　　1管道。明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀;暗敷设管漏水。

　　2水箱、水池。水箱局部变形、漏水，保温层破损;水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准。

　　3节门锈蚀启闭不灵活，漏水。

　　4控制柜内元器件损坏。

　　5压力表损坏。

　　6中水设备。

　　a.格栅。链条式除污机链瓣断裂。

　　b.调节池。刮泥机损坏;行走机构损坏;电气设备损坏。

　　c.曝气设施损坏。

　　d.鼓风设施损坏。

　　e.沉淀池。吸刮泥机损坏。

　　f.消毒机损坏。

　　4.8电梯工程

　　4.8.1【质量保修期限】不低于3年。

　　4.8.2【维修条件】保修期满后，电梯设备下列部件出现磨损、损坏，应进行维修、更新、改造：

　　1曳引机。

　　2制动器。

　　3电动机。

　　4导向轮、曳引轮。

　　5钢丝绳。

　　6限速系统。

　　7控制柜。

　　8选层系统。

　　9操纵盘与显示系统。

　　10层、轿门系统。

　　11导靴。

　　12导轨。

　　13对重。

　　14安全装置。

　　15控制电缆及井道配线。

　　16缓冲器。

　　17轿厢。

　　4.9电气工程

　　4.9.1【质量保修期限】除电线、电缆质量保修期限不低于5年外，电气工程质量保修期限不低于2年。

　　4.9.2【维修条件】保修期满后，电气工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

　　1配电柜内元器件损坏。

　　2配电线路老化、损坏。

　　3电缆损坏。

　　4π接箱内元器件损坏。

　　5避雷系统接闪器与其它金属物的连接断开;接闪器的焊缝断开、严重锈蚀;引下线弯曲、严重锈蚀;引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。

　　4.10智能建筑工程

　　4.10.1【质量保修期限】不低于2年。

　　4.10.2【维修条件】保修期满后，智能建筑工程设备设施损坏、老化严重，达到使用寿命时，应进行维修、更新、改造。