北京关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知(2013)

　　北京关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知

　　京建法﹝20**﹞20号

　　各区县住房城乡建设委(房管局)，东城、西城区住房城市建设委，经济技术开发区房地局，市住房资金管理中心各区县管理部，各相关单位和相关业主：

　　为保证物业管理区域内发生《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)第34条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况时，物业共用部位、共用设施设备能够得到及时维修，本着“确保安全，明确职责，减少交叉，规范程序，方便使用，依法追责”的原则，根据《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[20**]836号)的有关规定，现就我市住宅专项维修资金应急使用有关问题通知如下：

　　一、实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。

　　二、应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门(具体地址见附件1)提出申请；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成、名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出代修申请。相关业主是指《北京市物业管理办法》第34条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况发生时所涉及的房屋所有权人。业主委员会、物业服务企业不履行申请职责的，事后要依法追究相关责任。

　　应急维修使用本市系统单位售后公有住房住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位向物业所在区县建委或房管局的房改部门(具体地址见附件2)提出申请；售房款和维修资金记在物业服务企业名下的，由物业服务企业提出申请；危改回迁住房原售房单位不愿提出申请或找不到原售房单位的，由物业服务企业提出申请；公有住房售房单位已经灭失的，由其上级单位提出申请，上级单位不愿申请或没有上级单位的，由物业服务企业提出申请。公有住房原售房单位、物业服务企业未按规定申请应急维修的，由相关业主向物业所在区县建委或房管局的房改部门提出代修申请。

　　应急使用中央国家机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位到中央国家机关住房制度改革办公室提出申请；使用*中央直属机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位向*中央直属机关住房资金管理中心提出申请(具体地址见附件3)。

　　三、商品住宅小区或同一个物业管理区域内既有商品住宅又有售后公有住房的小区实施应急维修，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业组织实施；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施；因业主委员会、物业服务企业相互扯皮、不能履职无法实施应急维修，严重影响业主生活的，由物业所在区县建委或房管局组织代修，或由物业所在区县建委或房管局与属地街道办事处、乡镇人民政府协商，由属地街道办事处、乡镇人民政府组织代修，同时追究相关物业服务企业和业主委员会的责任。

　　同一个物业管理区域，主要是公有住房和售后公有住房的，应急维修由原售房单位或其委托的物业服务企业组织实施。原售房单位、物业服务企业未按规定实施维修的，由物业所在区县建委、房管局或街道办事处、乡镇人民政府组织实施，同时追究相关售房单位、物业服务企业的责任。

　　四、应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。产权属于开发建设单位的，由开发建设单位分摊；产权属于单位的，由单位分摊；产权属于个人的，由个人分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金，售房单位交存的专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。

　　应急维修工程涉及的应分摊业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交应交纳的专项维修资金或分摊相应的维修费用。拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴专项维修资金及其滞纳金，滞纳金交纳标准可由开发建设单位或业主大会在《临时管理规约》或《管理规约》中约定。

　　区县建委、房管局或街道办事处、乡镇人民政府组织代修的，维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支。

　　五、应急维修使用住宅专项维修资金相关程序

　　(一)由业主委员会、物业服务企业、售后公有住房原售房单位或其上级单位提出申请并提交以下材料：

　　1、已填好的应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表或应急维修使用售后公有住房住宅专项维修资金申请表(见附件4)；

　　2、所选

施工单位不在本市应急维修施工企业名录(见附件8)的，需提交营业执照、资质证书副本和复印件；

　　3、应急维修工程预算书；

　　4、住宅专项维修资金分摊明细表(见附件5)。

　　各区县审核部门不得擅自要求申请人提交其他材料作为申请应急使用住宅专项维修资金的要件。

　　(二)申请材料符合要求，各区县建委或房管局应当在接到申请后的2个工作日内作出同意的决定；情况特别紧急的，应当场作出同意决定。申请材料有问题的，应指导申请单位或个人抓紧补正相关材料。申请单位对申报材料的真实性和合法性负责。各区县建委或房管局如果对申报材料无确切把握，可要求申请人提供专业机构出具的鉴定报告、造价咨询报告或有关部门出具的整改意见书。各区县建委或房管局发现有虚报维修范围、虚报工程预算的情况，应依法依规严厉查处。可供选择的鉴定、造价咨询机构见附件6。

　　(三)住宅专项维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由申请人持区县建委或房管局同意使用的批复材料(应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表、应急维修使用售后公有住房住宅专项维修资金申请表及加盖审批部门公章的住宅专项维修资金分摊明细表)到市住房资金管理中心区县管理部(具体地址见附件7)办理资金划转手续；专项维修资金已划转至业主大会专用账户的，由申请人持区县建委或房管局同意备案的批复材料到业主大会开户银行办理资金支付手续。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局同意使用的批复意见之日起2个工作日内办理支付，经办银行应当配合将维修资金及时转账到物业服务企业、业主委员会或公有住房住宅专项维修资金使用申请单位指定账户；发生特别紧急的情况时，市住房资金管理中心区县管理部、经办银行应当在接到区县建委或房管局作出的批复意见之日起24小时内(指工作日)办理支付。审批材料有问题或付款失败的，市住房资金管理中心区县管理部应当及时通知原审批部门及申请人抓紧补正相关材料。

　　六、应急维修工程完工后，施工企业应书面向业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位报告。申请应急使用住宅专项维修资金的业主委员会(未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表)、物业服务企业、公有住房售房单位或其上级单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内作出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。区县建委或房管局组织代修的，工程完工后，施工企业应向区县建委或房管局报告，区县建委或房管局应当在5个工作日内作出是否合格的意见；不合格的，施工企业应无条件整改到工程合格。业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位、区县建委或房管局未在规定时限内作出意见的，视为同意。

　　实施应急维修的施工企业应当承担所实施维修工程的质量保证责任，保修期内出现质量问题应及时修复。施工企业可以为其所实施的维修工程投保，出现质量问题后所需的修复费用由保险公司支付。

　　七、为便于有关单位和相关业主选择施工企业，在企业自愿报名的基础上，经过市、区两级住房城乡建设行政管理部门核查，结合社会评价，本市分类建立具有良好信用和施工能力的应急维修施工企业名录(见附件8)供需要的单位和相关业主选择。需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判、摇号等方式在上述施工单位名录中选定施工企业；也可以按照有关规定通过招标方式选择不在名录中有资质能力的施工企业。

　　应急维修施工企业名录实行动态管理。施工企业出现虚报工程预算、工程质量不合格等行为，给业主造成损失的，应退回虚报部分资金、承担修复责任，由行政主管部门在网上公示其违规情况，清出施工单位名录，对其进行资质核查，并根据检查情况作出相应处罚。不在名录的企业自愿向市、区建委或房管局提出申请，经审查符合条件的，列入名录，供应急维修的组织单位选择。

　　八、物业服务企业、业主委员会、公有住房原售房单位或其上级单位虚报维修范围、虚报工程预算，一经发现，追究相关人员责任，有刑事犯罪的，移送司法机关。

　　九、各区县建委或房管局工作人员在受理和审核应急使用住宅专项维修资金申请过程中，不得设置障碍刁难申请人，不得故意拖延审核时限。市住房资金管理中心区县管理部在接到区县建委或房管局同意使用维修资金的批复材料后，应在规定时间内完成资金支付手续，不得无故拖延。各区县建委或房管局、市住房资金管理中心区县管理部对行政管理人员不作为、乱作为的行为要及时严肃查处。

　　十、应急维修工程完工后，业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位，应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内的显著位置告知业主，业主提出质疑的，组织单位应给予明确书面答复。

　　十一、各物业服务企业和房屋管理单位应当在本通知下发之日起20日内，对所管物业管理区域内的房屋和共用部位、共用设施设备进行排查，建立应急维修台账。市住房资金管理中心区县管理部应当配合物业服务企业和房屋管理单位在3个月内以物业管理区域为单位建立维修资金台账，按户登记业主姓名、房屋面积、维修资金余额，建立产权明晰，资金数量准确的维修资金明细账。

　　十二、本通知中所称使用中央国家机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)、*中央直属机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)住宅专项维修资金的情况，是指同一物业管理区域内与商品住宅和本市系统单位售后公有住房有交叉的房屋。

　　十三、自本通知下发之日起，实行具结方式房改售房的，不再封存单位和个人交纳的住宅专项维修资金，已经封存的，遇到应急维修，须解封支取单位和个人交纳的住宅专项维修资金，不需另行提供《解除封存通知书》。

　　十四、应急维修使用住宅专项维修资金工作政策性强，涉及业主的切身利益，各区县建委、房管局要加强指导，及时组织培训，遇有问题请及时反馈市住房城乡建设委等相关部门。

　　十五、应急维修的过程中，有关单位和个人不履职的，可向

**邮箱投诉，市住房城乡建设委应当会同相关部门及时组织查处。

　　十六、本通知自印发之日起施行，此前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

　　北京市住房和城乡建设委员会

　　北京市财政局

　　北京市审计局

　　北京市住房资金管理中心

编辑：www.pmceo.Com

篇2：北京市住宅专项维修资金使用审核标准（2010年）

　　京建发〔20**〕272号

　　关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知

　　各区县建委、房管局，各有关单位：

　　为做好住宅专项维修资金使用审核工作，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[20**]836号)有关规定，市住房城乡建设委制定了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，现印发给你们，请遵照执行。

　　二〇一〇年五月十九日

　　北京市住宅专项维修资金使用审核标准

　　1.总则

　　1.1【目的】为明确住宅专项维修资金使用范围和使用条件，规范资金使用审核行为，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[20**]836号)，编制本标准。

　　1.2【适用范围】本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。

　　因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。

　　2.基本规定

　　2.1【质量保修执行标准】本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)、《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641-20**)的相关规定。

　　《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

　　2.2【审批条件】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

　　2.3【紧急情况】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

　　1屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的;

　　2电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的;

　　3高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的;

　　4楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的;

　　5专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

　　6消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

　　2.4【鉴定】建筑结构、电梯和对修缮范围有争议的项目，使用专项维修资金进行维修、更新、改造，应经相关专业部门鉴定并出具鉴定报告。

　　3.工程项目范围

　　3.1地基、基础

　　地基：支撑基础的土体或岩体。

　　基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。

　　3.2主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。

　　3.3防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。

　　3.4保温工程，包括屋面、外墙面保温。

　　3.5装饰装修工程，分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板(砖)等。

　　3.6室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。

　　3.7建筑给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。

　　3.8电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

　　3.9电气工程，包括电线、电缆、配电箱(柜)等。

　　3.10智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。

　　4.工程维修条件

　　4.1地基、基础

　　4.1.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

　　4.1.2【维修条件】保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施;基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。

　　4.2主体结构工程

　　4.2.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

　　4.2.2【维修条件】保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固或整体加固。

　　4.3防水工程

　　4.3.1【质量保修期限】不低于5年。

　　4.3.2【维修条件】保修期满后，屋面防水出现以下情况之一时，应重做整个屋面防水：

　　1防水层普遍老化，断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30%以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修。

　　2重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更换。

　　4.3.3【维修条件】保修期满后，外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上，且经局部补漏不能彻底根治的，应重做整幢楼外墙防水。

　　4.3.4【维修条件】保修期满后，地下室地面积水，且经局部补漏仍无法解决的，应重做地下室防水。

　　4.4保温工程

　　4.4.1【质量保修期限】不低于5年。

　　4.4.2【维修条件】保修期满后，屋面保温层损坏面积达到30%以上，应重做屋面保温。屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行。

　　4.4.3【维修条件】保修期满后，外墙保温层损坏面积达到20%以上，应重做外墙保温。

　　4.4.4【改造】增加保温层。

　　4.5装饰装修工程

　　4.5.1【质量保修期限】除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外，住宅楼内共用部位装修工程质量保修期限不低于2年;住宅楼外共用部位涂料装修质量保修期限不低于2年;住宅楼外共用部位其他材料装修质量保修期限不低于5年;除五金件质量保修期限不低于2年外，共用部位门窗质量保修期限不低于5年。

　　4.5.2【维修条件】保修期满后，住宅楼内共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

　　1门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失，应进行维修、补全。

　　2饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的，应重做。

　　3墙面50%以上面积经过修补的，应进行整幢住宅内墙粉饰。

　　4.5.3【维修条件】保修期满后，住宅外共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

　　1外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做。外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时，应进行整幢住宅外墙粉饰。

　　2护栏、扶手定期油饰;定期检查固定连接部件;锈蚀破损严重的，应更换。

　　4.6室外工程

　　4.6.1【质量保修期限】不低于2年。

　　4.6.2【维修条件】保修期满后，小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时，应进行翻修。

　　4.7建筑给水及排水工程

　　4.7.1【质量保修期限】除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年;若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。

　　4.7.2【维修条件】保修期满后，建筑给水及排水工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

　　1管道。明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀;暗敷设管漏水。

　　2水箱、水池。水箱局部变形、漏水，保温层破损;水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准。

　　3节门锈蚀启闭不灵活，漏水。

　　4控制柜内元器件损坏。

　　5压力表损坏。

　　6中水设备。

　　a.格栅。链条式除污机链瓣断裂。

　　b.调节池。刮泥机损坏;行走机构损坏;电气设备损坏。

　　c.曝气设施损坏。

　　d.鼓风设施损坏。

　　e.沉淀池。吸刮泥机损坏。

　　f.消毒机损坏。

　　4.8电梯工程

　　4.8.1【质量保修期限】不低于3年。

　　4.8.2【维修条件】保修期满后，电梯设备下列部件出现磨损、损坏，应进行维修、更新、改造：

　　1曳引机。

　　2制动器。

　　3电动机。

　　4导向轮、曳引轮。

　　5钢丝绳。

　　6限速系统。

　　7控制柜。

　　8选层系统。

　　9操纵盘与显示系统。

　　10层、轿门系统。

　　11导靴。

　　12导轨。

　　13对重。

　　14安全装置。

　　15控制电缆及井道配线。

　　16缓冲器。

　　17轿厢。

　　4.9电气工程

　　4.9.1【质量保修期限】除电线、电缆质量保修期限不低于5年外，电气工程质量保修期限不低于2年。

　　4.9.2【维修条件】保修期满后，电气工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

　　1配电柜内元器件损坏。

　　2配电线路老化、损坏。

　　3电缆损坏。

　　4π接箱内元器件损坏。

　　5避雷系统接闪器与其它金属物的连接断开;接闪器的焊缝断开、严重锈蚀;引下线弯曲、严重锈蚀;引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。

　　4.10智能建筑工程

　　4.10.1【质量保修期限】不低于2年。

　　4.10.2【维修条件】保修期满后，智能建筑工程设备设施损坏、老化严重，达到使用寿命时，应进行维修、更新、改造。

篇3：物业专项维修资金筹集、使用、管理协议

　　物业专项维修资金筹集、使用、管理协议

　　甲方：_____商贸有限公司(业主)

　　乙方：_____物业管理有限公司(受委托物业管理方)

　　为明确甲方业主同乙方物业管理公司专项维修资金筹集、使用及管理责、权、利关系，明确双方的权利和义务，保障博盈投资广场维修资金的筹集及正常使用，根据建设部及物业管理条例相关法律法规，特签订本维修资金筹集、使用、管理协议，具体内容如下：

　　一、甲方同意自_____年12月1日前于银行帐户按博盈投资广场实际工程设施设备总造价的2%设立专项维修资金科目，该银行款项按受物业管理部门监督，其本金及利息收入均用于博盈投资广场公用设施维修保养，不挪作他用或减少金额。

　　二、双方约定同意按《_____广场维修资金管理制度》对维修资金予以使用管理。

　　三、乙方有责任监督和指导甲方维修资金的筹集，并确保维修资金按预定申报审批程序合理有效使用。

　　四、维修资金的提现使用额度应根据投资广场年度维修计划及维修保养方案予以申报审批执行，乙方不得中途更改维修资金用途及超支维修资金。

　　五、乙方由责任向甲方汇报维修资金使用情况及维修报告预算执行情况。

　　六、如因甲方私自挪用维修资金，不能保证维修资金正常到位，导致影响维修质量及设备设施使用，乙方不承担物业管理服务质量责任。

　　七、乙方使用维修资金应确保工程质量，外协加工必须提供资质证明报业主方正式维修方案，按审批方案方可执行，否则如发生质量事故或问题由乙方承担维修及赔偿责任。

　　八、本协议同《博盈投资广场维修资金管理制度》自_____年12月1日起一并生效，甲、乙双方各持一份。

　　甲方：___________乙方：___________

　　_____年___月___日_____年___月___日

篇4：北京市朝阳区关于住宅专项维修资金划转和使用管理暂行办法

　　北京市朝阳区关于住宅专项维修资金划转和使用管理暂行办法

　　朝房物〔20**〕32号

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规，制定本办法。

　　第二条 本行政区域内住宅专项维修资金的划转和使用适用本办法。

　　第三条 本办法所称住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小区内的非住宅或者商品房住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　第四条 本办法所称专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第五条 朝阳区房屋管理局（以下简称区房管局）负责本行政区域内住宅专项维修资金的划转和使用的管理工作。

　　第二章 专项维修资金的划转

　　第六条 业主大会成立后，按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

　　（一）业主委员会按照20%以上业主的提议，组织召开业主大会会议，由业主大会决定委托本行政区域内一家商业银行作为物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行后，在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　（二）业主委员会应当根据业主大会决议，向区房管局提交划转住宅专项维修资金相关材料。

　　（三）业主委员会提交的相关材料符合划转条件的，区房管局将审核结果通知北京市住房资金管理中心朝阳分中心。

　　第七条 业主委员会提交划转住宅专项维修资金的材料包括：

　　（一）业主委员会备案单复印件；

　　（二）由物业所在地街道（地区）办事处和社区居委会出具意见的业主大会决议；

　　（三）物业管理区域范围内的产权清册。

　　第三章 专项维修资金的使用

　　第八条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊。

　　（一）已交存住宅专项维修资金的，由房屋买受人按照各自拥有的物业建筑面积的比例从其所交存的住宅专项维修资金中列支；

　　（二）未交存住宅专项维修资金的，由房屋买受人按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊维修和更新、改造费用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由开发建设单位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

　　第九条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理前，物业服务企业需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议；

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业持有关材料，向区房管局申请列支；

　　（五）区房管局审核同意列支申请后，将审核结果通知北京市住房资金管理中心朝阳分中心。

　　第十条 物业服务企业需要使用住宅专项维修资金的，应提交以下材料：

　　（一）住宅专项维修资金使用申请审核表；

　　（二）住宅专项维修资金使用建议；

　　（三）工程预算书；

　　（四）施工单位营业执照和资质证书副本复印件；

　　（五）住宅专项维修资金管理系统生成的任务单、相关业主签字的分摊明细表；

　　（六）专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的意见书；

　　（七）法律、法规规定的其他材料。

　　第十一条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

　　（二）相关业主依法通过使用方案；

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

　　（五）业主委员会审核同意后，报区房管局备案。

　　第十二条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，业主委员会备案时应提交以下材料：

　　（一）住宅专项维修资金使用申请备案表；

　　（二）住宅专项维修资金使用建议；

　　（三）工程预算书；

　　（四）施工单位营业执照和资质证书副本复印件；

　　（五）住宅专项维修资金管理系统生成的任务单、相关业主签字的分摊明细表；

　　（六）专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的意见书；

　　（七）法律、法规规定的其他材料。

　　第十三条 专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第十四条 工程预算书应当由专业造价机构编制，或经过相应机构予以审核。

　　第十五条 需使用专项维修资金但无申请单位的，物业所在地社区居委会应当组织相关业主按程序办理使用手续。

　　第四章 附则

　　第十六条 本办法由朝阳区房屋管理局负责解释。

　　第十七条 本办法自20**年5月1日起实施。

篇5：南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(2015试行)

　　南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(20**试行)

　　南昌市住房资金管理中心,各县、区（开发区、新区）房管局（办）：

　　《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则（试行）》已经20**年3月23日局长办公会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)

　　第一条 为确保在应急情况下及时使用住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[20**]274号）、《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》(赣建房[20**]13号)等有关规定，结合我市实际，制定本操作细则。

　　第二条 本市城区内已按栋建账房屋的应急使用住宅专项维修资金适用本细则。

　　第三条 影响房屋安全使用的以下应急情况，可以采取应急维修，物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期：

　　（一）电梯故障危及人身安全，经市级以上特种设备检测检验机构出具故障检测报告，并经所在区房产主管部门和社区居（村）委会核查属实的，其维修部位和条件为：

　　1、电梯主要有主板、变频器、曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、电力拖动系统、安全保护系统等八个主要系统；

　　2、符合以下大、中修标准：

　　（1）电梯正式投入使用达5年以上的应纳入大修；

　　（2）电梯已中修2次以上仍然出现故障的应纳入大修；

　　（3）电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的应纳入大修；

　　（4）电梯正式投入运行2年应纳入中修。

　　（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，并经所在区房产主管部门或有资质的专业生产、安装单位出具意见书的，其维修部位为：加压水泵、电机、变频器、总控制柜、小区供水主管道、总阀门等。

　　（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，项目所在区消防部门出具《鉴定意见书》或《责令限期改正通知书》认定，并经所在区房产主管部门和社区居（村）委会核查属实的，其维修部位和条件为：

　　1、火灾自动报警系统、自动喷淋系统，温烟感、应急与疏导照明系统、综合布线系统、消防泵及软起动装置(自偶减压起动装置)、消防供水管网及管线系统、消防联动模块；

　　2、符合以下大、中修标准：

　　（1）中修是指对设备进行部分解体、修理或更换部分主要零件与基准件；同时要检查整个机械系统，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基础，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求；

　　（2）大修是指对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程。即通过更换、恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和运行效率而进行的全面修理；

　　（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、外墙开裂导致室内墙渗漏的；

　　2、屋顶防水开裂导致渗漏面积较大或渗漏点较多的经多次补漏仍难解决的；

　　3、屋顶防水老化需全面翻修的；

　　4、屋顶排水系统损坏无法维修需全面更换的；

　　5、屋面伸缩缝到了维修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室严重积水无法排空的。

　　（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、普通外墙类：

　　（1）墙面装饰大面积脱落或松动存在安全隐患的；

　　（2）房屋阳台、屋檐鼓裂存在脱落危险的；

　　（3）房屋主体屋面瓦片、压边条、雨檐存在大面积松脱风险的；

　　（4）屋檐、门头、外墙附属物、构筑物出现脱落的。

　　2、玻璃幕墙类：

　　（1）幕墙自然爆裂，无法界定责任人的；

　　（2）幕墙因长期使用造成封胶老化大面积漏水的（漏水面积不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墙固定钢结构腐蚀严重存在安全隐患的。

　　（六）发生严重危及房屋安全的其他应急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、小区围墙土建实体部分发生基础下陷，墙面倾斜，墙体出现裂缝的；

　　2、3米以上高度采用石材湿贴技术施工，导致后期严重石材脱落隐患的；

　　3、房屋主体出现基础下陷，承载柱、梁、墙体等部位出现结构性裂缝的；

　　4、因基础下陷，导致主排污管等隐蔽工程出现破损、松脱的。

　　以上六种情形经区房产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第四条 应急维修资金申请人可按以下情况确定：

　　（一）已聘请有资质的物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施，并在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实后，由物业服务企业向所在区房产主管部门申请。

　　未成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，社区居（村）委会核实后，向所在区房产主管部门申请。

　　（二）未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主提出使用申请，经社区居（村）委会核实后，向所在区房产主管部门申请。

　　第五条 应急维修资金申请人按以下程序申请：

　　（一）由维修资金使用申请人提交以下材料交所在区房产主管部门审核：

　　1、《应急使用商品房屋专项维修资金申请表》或《应急使用售后公有住房专项维修资金申请表》；

　　2、应急维修工程施工合同和工程预算，申请使用金额在5万元以上的项目还需提供工程审价机构出具的审价报告；

　　3、相应鉴定机构出具的意见书；

　　4、其他必需的相关材料。

　　（二）区房产主管部门接到申请后，应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。符合申请条件的及时向市住房资金管理部门提交划转住宅专项维修资金的通知及申请材料；

　　（三）市住房资金管理部门依据完备的申请材料，根据工程进度或工程施工合同分期将申请的维修资金及时出具银行转账支票划转给维修单位。

　　第六条 实行房屋应急维修，应在乙级以上造价咨询企业、三级以上建筑施工类企业中自行选择，经业主委员会通过，报区房产主管部门同意，并应由业主委员会在小区内进行公示；未成立业主委员会的，经社区居（村）委会通过，报区房产主管部门同意，并应由社区居（村）委会在小区内进行公示。

　　第七条 因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，由区房产主管部门负责组织召集社区居（村）委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议，联席会议可指定维修单位代修。

　　第八条 施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收：

　　（一）由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主委员会或者社区居（村）委会联合组织验收；

　　（二）由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居（村）委会联合组织验收；

　　（三）由联席会议指定维修单位代修的，由代修单位和业主代表联合进行验收。

　　第九条 应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不少于15天。

　　第十条 应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。住宅专项维修资金专户中资金不足，应由维修项目受益业主交纳现金补足此次维修应分摊的金额。

　　第十一条 各县和湾里区可参照本细则执行。

　　第十二条 本细则自20**年5月1日起实施。