C房地产工程项目管理

　　房地产公司工程项目管理

　　一、对施工资质资格的管理和合同管理

　　1、严格审查承包单位资质等级和营业执照，审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施，审查施工单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。

　　2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应，严禁虚设和挂靠管理岗位。

　　3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。

　　4、施工合同管理

　　4-1、合同管理的主要任务

　　1、建立合同管理机构，熟悉合同文件;

　　2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制;

　　3、积极开展索赔和反索赔，保护自己的权益;

　　4、尽可能减少和避免合同纠纷，并通过合法手段解决合同争议;

　　4-2、合同管理的主要工作

　　1、建立合同实施保证体系;

　　2、建立合同管理的工作程序，规范合同管理工作;

　　3、建立合同文档系统，科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息;

　　4、建立报告和行文制度，各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等;

　　4-3、实施有效的合同监督，保证工程顺序地按合同进行

　　1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督;

　　2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系;

　　3、参与各种检查验收，并提出相应的报告;

　　4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制;

　　5、经常性地解释合同;

　　6、收集、整理、保存各种工程资料;

　　4-4、进行合同实施情况的跟踪

　　1、对实施工程资料进行分析、整理，通过施工现场的实际情况，直接获取工程的实际状况的信息。

　　2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等;

　　二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制

　　1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。

　　2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理，分类立卷装订，每页要有编号，每卷有目录。

　　3、工程技术和管理档案，应真实可靠，字迹清楚，签字齐全，不得弄虚作假，擅自涂改原始记录。

　　4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料，必须由登记台帐收发员签字。

　　5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。

　　6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查，要求资料及时、完整、系统、科学、真实，编制人员持证上岗。

　　7、编制建筑工程技术和管理档案，必须从工程立项开始，按照工程序实际进度，及时进行编制积累，按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理，贯彻在施工全过程中，做到及时、准确、系统、科学、完整。

　　8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。

　　三、工程质量管理和控制

　　1、监理单位建立质量保证体系：

　　(1)监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。

　　(2)项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划，并按监理规划编制详细的监理实施细则，重点突出施工过程的监督和管理。

　　(3)项目监理部的各种专业人员配套齐全，必须适应工程建设的需要，建立健全各种岗位责任制和规章制度，建立质量保证体系，并应得到认真贯彻和执行。

　　(4)按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。

　　2、施工单位资质审核：

　　(1)严格审查承包单位资质和营业执照，审查承包单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。要求人证对应，严禁虚设和挂靠岗位。

　　(2)严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。

　　3、原材料、半成品、构配件的质量控制：

　　建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品，有产品说明书、合格或检验报告，规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关，严格产品的抽样、取样和送检

　　制度，对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备，要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可，建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下道工序。

　　4、施工机械设备的质量控制

　　施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响，对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。

　　(1)按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备，使其具有特定工程的适用性和可靠性。

　　(2)根据工程施工进度、工程施工质量的需要，正确确定相应类型、性能参数的机械设备。

　　(3)在施工过程中，派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。

　　(4)操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗，定期培训。

　　5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目，制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。

　　施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理;施工单位“三检制”落实的管理措施;要有针对施工过程中的质量通病的技术措施;施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。

　　6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程，必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。

　　要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。

　　7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审，做好记录。编制工程管理的方案或办法，组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程管理。

　　8、测量标高、水准点、测量放线的复核

　　施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线，将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师，监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核，直至合格。

　　9、开工报告的审核

　　前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批，否则不允许施工单位开工。

　　10、工序质量控制

　　工序质量控制包含两个方面的内容，就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量(人、机、材、方法及环境)是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。

　　在进行工序质量控制时，应从以下几个方面着手：

　　(一)确定工序质量控制流程

　　确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划，一般的做法是当每道工序完成后，施工单位要根据规范要求进行自我检查，合格后填报“工程报验通知单”，通知监理工程师，监理工程师收到“通知”后，立即对待检验的工序进行现场检查，并根据规范要求，利用试验设备、仪器进行检验，同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上，并复制一份给施工单位，作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序;反之，令施工单位返工，直至合格。

　　(二)工序活动条件控制是工序质量控制的对象，监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制，才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制，就能达到工序质量控制的目的。

　　(三)质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点，是对质量进行预控的有效措施。因此，在拟定监理规划或细则时，就应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求，全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点，事先分析可能造成质量隐患的原因，找出对策，采取措施加以预控。

　　11、施工作业监督和检查

　　加强施工单位的“三检”制(即自检、交接检、专职检)的管理，其中自检、交接检由各施工班组执行，专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后，施工班组长会同项目质量检查员，对完成的检验批工程进行专检，经专检合格后报监理单位复检，复检合格后方可进行下一个检验批的施工。

　　工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作，建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系，使工程质量在施工企业的“三检”制，监理工程师的复检，政府主管部门监督的良好环境下运行。

　　坚持推广样板工程制度，每道工序施工之前，必须样板先行。如在主体砌筑施工中，按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求，先做一面样板墙，组织参观学习，使之标准形象化，以便各自制定措施，对照执行。经项目经理、承建单位(承建单位仅鉴定承建单位指定项目)和监理工程师鉴定达到要求并签证后，方可进行大面积施工。

　　12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收

　　(一)隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束，被下一工序所掩盖，而进行复查的部位。因此，对这些工程在下一工序施工以前，现场监理人员应按照设计要求、施工规范，采用必要的检查工具，对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定，应及时签署隐蔽工程记录手续，以便承建单位继续下一工序的施工。同时，隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料;如不符合有关规定，应以书面形式告诉施工单位，令其处理，处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。

　　(二)分项工程验收

　　监理工程师应按照合同的质量要求，根据该分项工程施工的实际情况，参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中，必须按有关验收规范选择检查点数，确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。

　　(三)分部工程验收

　　根据分项工程质量验收结论，参照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后，才能继续施工。

　　13、工地例会制度

　　(1)第一次工地例会由工程部项目经理主持，监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持，工程部和施工单位共同参加。

　　(2)专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况，总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患，对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患，存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。

　　(3)施工单位对监理部提出问题的反馈意见，质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。

　　工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告，对工程管理做出相应的调整。

　　14、工程部应加大工程质量的检查力度，建立各部门综合检查制度，必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。

　　(1)综合检查制度：由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查，其中基础工程检查不少于两次，主体工程检查不少于四次，装饰工程检查不少于两次，竣工预验收的检查不少于一次。

　　(2)必检制度：由工程监理部组织施工项目部，工程部协助，主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。

　　(3)专检制度：由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查，主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。

　　(4)巡检制度：工程部的日常检查制度，主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。

　　每周的必检、专检完成后，工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部，工程部进行核实，每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次，实行奖罚。

　　15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制，协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。

　　四、工程进度的管理和控制

　　1、施工单位根据建设单位的工期总目标，编制工程总进度计划，对工程总进度计划进行分解，分解到月计划和周计划，并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。

　　2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性，审核工作要求三日内完成。

　　(1)检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求;

　　(2)检查进度安排的合理性，以防止施工单位利用进度计划的安排造成建设单位违约，并以此向建设单位索赔;

　　(3)审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划，以确认进度计划能否实现;

　　(4)检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑，是否符合施工程序的要求;

　　(5)检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调;

　　(6)检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。

　　若在审定过程中发现问题，应认真向施工单位指出，并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响，则需与其他单位共同协商，综合进行调整。

　　3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划，合理安排施工工序和施工顺序，确保工程按期完成。

　　4、加强工程进度检查，监理人员建立工程进度日志，如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告，反映计划进度与实际进度的差异。

　　5、项目监理部加强信息管理工作，及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量;技术等级;劳动效率;技术装备状况;资金状况等，为进度控制提供基础。

　　6、严禁利用其权力，武断、主观、片面的瞎指挥，应通过指导、协调、考核，利用激励手段(奖、罚、表扬、批评)、监督等方式进行进度控制。

　　7、当实际进度与计划进度发生差异时，监理单位协同施工单位;分析产生原因，提出进度调整措施和方案，并上报工程部项目经理批准实施。

　　8、当施工单位因自身的原因延误工期，则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。

　　五、工程安全管理的控制

　　1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制，项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构，对施工的全过程进行安全生产管理。

　　2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等，加强安全教育与管理，保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实，确保安全生产。

　　3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员，安全检查员必须有较强的责任心，坚持原则、敢于负责、善于协调，掌握劳动保护方针、政策、法律、法规，熟悉安全管理和安全技术知识。

　　4、牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，坚决贯彻生产必须安全的原则，认真落实“安全生产、文明施工”的规定。

　　5、严格执行工程安全责任制，使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任，确保各项安全制度措施的实现。全体管理人员均对安全负责。

　　6、实行多种形式的安全检查制度

　　消除安全隐患是保证安全生产的关键，而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一，包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合;综合检查与专业检查相结合;检查与整改相结合的原则。

　　严格执行安全检查制度，以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容，结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况，各种临建的建设必须符合标准要求;正确使用安全网、维护网;各种设备工作必须在良好工作状态。

　　7、执行安生产交底制度

　　工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底，交底有记录，有交接人签字，各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底，有记录。各班组在施工前对开展施工的场所，进行安全自查，发现隐患，经处理后，方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底，是否真实、有效，确实起到保证安全施工的作用。

　　8、施工现场要有安全标语，安全管理规定的标牌，安全警示牌，危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证，否则不准从事特种作业，不准上岗。

　　>　　9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制

　　凡进场施工作业人员，均应进行三级教育，并在此基础上签订安全生产合同，以确定双方在安全的权利和义务。

　　加强对施工人员的安全意识教育，以提高安全防护意识，做到不自我伤害，不伤害别人，也不为别人所伤害。

　　加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。

　　10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查，由项目经理带队，全体管理人员参加，安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分，检查记录资料要齐全，对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改，整改有记录、有反馈，按“三定”原则(定人、定时间、定措施)消除安全事故和隐患。

　　11、检查安全预控措施，对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施，安全技术措施必须有针对性，可操作性强，严禁一般化、口号化。

　　12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后，必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门，配合调查组分析事故原因，处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。

　　13、严格审查分包单位的安全管理

　　(1)、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求;

　　(2)、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理，严格进行入场前的安全教育，做好安全技术交底。

　　(3)、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范，实现安全生产。

　　14、建立安全生产奖罚制度

　　把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查，并开展安全生产评比，对安全生产优良的班组和个人给予奖励，对于不注意安全生产的班组和个人给以批评，直到经济处罚。

　　安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚：

　　1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。

　　2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。

　　3、奖罚要及时兑现，每月在各个施工班组发放工资时兑现。

　　六、竣工验收管理和工程技术档案管理

　　1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收;自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。

　　2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收，预验收检查必须按户检查，不留死角。检查的主要内容：

　　(1)抹灰工程：抹灰墙体空鼓、开裂的面积;砂浆强度;四周棚角、阴、阳角是否顺直;阳角方正;墙面的垂直平整;开间尺寸;天棚顶的平整度;门窗口是否过口;内外窗台空鼓、开裂;外窗台的排水坡度和鹰嘴角度;墙面污染;排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密;楼梯间的抹灰质量要好于室内;

　　(2)门窗工程：门窗框垂直平整、对角线;开启、推拉是否灵活;五金件是否齐全;门开启是否达到90°角;封闭是否严密;门窗锁是否严紧;表面是否有损坏和污染现象;密封胶宏观质量;

　　(3)楼地面工程：地面砼强度，是否有起砂现象;地面砼空鼓、开裂;地面平整;周围四角是否顺直、平整;地面宏观质量;

　　(4)栏杆和楼梯扶手：栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求;焊接质量;宏观质量;

　　(5)屋面工程：防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求(不渗不漏);排水坡度是否符合要求;保护层砂浆的强度;分格缝是否符合要求，是否用马蹄脂灌缝;宏观质量;

　　(6)卫生间防水工程：检查闭水试验是否达到要求(不渗不漏);卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求;卫生间的卫生状况;

　　(7)外墙保温板工程：宏观质量是否符合要求;墙面垂直平整;窗上口鹰嘴角度;面层抗裂砂浆的质量;阴阳角是否顺直;翻包网的质量;墙面污染情况;

　　(8)水落管：水落管卡与墙体连接是否牢固;水落管卡之间的间距;与墙体的角度必须满足防水要求;水落管和管卡的质量是否满足耐久性的要求;

　　(9)水暖工程：各种试验必须合格满足使用要求;各种管线必须横平竖直;管卡牢固、间距符合要求;各种套管的密闭情况;防腐质量;保温质量;宏观质量;

　　(10)电气工程：各种试验合格满足使用要求;各种接头的挂锡情况;零、地、火线项的连接情况;各种箱盒安装质量;穿线质量;宏观质量;

　　以上是预验收检查部分项目，项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评，对存在的质量缺陷确定整改内容和时间，并将检查记录以监理通知单的形式整理三份，施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检，复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。

　　3、建设单位接到监理评估报告后，建设单位组织施工、监理单位进行内部验收，合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收，出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。

　　4、对各部门提出的问题施工单位负责整改，问题整改完毕后，建设单位组建验收小组，制订验收方案，7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。

　　5、工程竣工验收合格后，建设单位提出工程竣工验收报告，到工程质量监督站备案。

　　七、工程竣工验收条件

　　1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。

　　2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。

　　3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。

　　4、完整技术档案和施工管理资料。

　　5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。

　　6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件。

　　7、公安消防、环保出具认可文件。

　　8、工程上的各种影像资料。

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：VK地产项目工程管理指导书目录

　　VK地产项目工程管理指导书目录

　　1. 项目概况

　　2. 项目经理部管理架构

　　2.1管理架构

　　2.2主要岗位职位描述

　　2.3人力资源情况

　　3. 项目总进度计划

　　3.1工程范围

　　3.2总体进度计划

　　3.3分项工程进度计划

　　3.4工程计划的修改

　　3.5项目里程碑进度控制计划

　　4. 项目招标计划

　　4.1工程招标方案

　　4.2招标计划

　　5.材料计划

　　5.1材料样板审定计划

　　5.2甲供材料采购计划

　　5.3材料检验计划

　　5.4不合格材料管理程序

　　6. 质量保证措施

　　6.1项目质量目标

　　6.2重点分项工程施工方案及技术措施

　　6.3施工质量检验计划

　　6.4不合格施工管理程序

　　6.5工程验收管理程序

　　6.6成品保护计划

　　6.7工程验收资料清单

　　7. 文件管理

　　7.1控制印章

　　7.2发文格式

　　7.3总文档目录

　　7.4文件签署、审批、传阅、存档、更改

　　7.5公司计划、设计文件的管理

　　7.6工程竣工资料管理

　　8. 合同管理及成本控制措施

　　9. 会议制度

　　10. 现场环境管理

　　10.1公司环保政策

　　10.2环保管理的目的

　　10.3环保控制目标

　　10.4环保工作小组架构与责任

　　10.5环保不符合情况的纠正

　　10.6环保意识及能力培训

　　10.7环保记录

　　10.8项目现场CI作业指引

　　11.现场安全管理

　　11.1 安全管理的目标

　　11.2 安全工作小组架构及责任

　　11.3 施工安全管理

　　12.紧急事件处理程序

　　13.项目经理部培训计划

　　13.1《工程管理指导书》培训

　　13.2 项目设计交底

　　13.3 合同有关内容培训

　　13.4 质量、进度控制培训

　　14. 工程移交

　　15. 其他

　　15.1《工程管理指导书》会审纪要

　　15.2质量检验有关表格

　　16.附件目录

　　17. 项目经理部《工程管理指导书》传阅、修改记录

篇3：房地产项目工程交接验收管理制度

　　房地产公司项目工程交接验收管理制度

　　1目的

　　为使工程质量、使用功能符合开发要求，方便物业管理，减少与业主之间的纠纷，明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界限，特制定此制度。

　　2适用范围

　　公司开发的所有项目在竣工验收后的交接验收过程。

　　3内容

　　3.1交接验收的依据

　　3.1.1工程发包合同;

　　3.1.2施工图纸、设计变更、竣工验收资料;

　　3.1.3国家现行施工规范;

　　3.1.4质量监督站的验收意见;

　　3.1.5委托物业管理合同;

　　3.1.6销售合同、业主入住手册;

　　3.1.7国家有关其他规定。

　　3.2交接验收的组织

　　3.2.1在质量监督站最后一次整改报告批复后。

　　3.2.2由项目公司经理组织、安排。

　　3.2.3参加人包括开发部、工程部、销售部、经济部、、物业公司、监理单位、施工单位相关人员。

　　3.2.4项目公司指定专人进行记录，完成后请相关责任人在原始记录上签字，并于三天内将整理记录发于各参与单位。

　　3.3交接验收的程序

　　3.3.1开发部、销售部的侧重点在于工程的使用功能、标准是否符合要求。

　　3.3.2工程部主要以工程施工质量、工程的完整性为重点。

　　3.3.3物业公司的验收重点除工程质量外，更要着重于检修的方便、设备的运行、技术资料的完整等。

　　3.3.4按照专业分组进行验收，一般划分为土建(含建筑、结构、装饰等)、设备(含给排水、采暖、通风、空调等)、电气(含变配电、动力电、照明电、消防、通讯、安防等)。

　　3.3.5每天(或每单位工程)验收完毕后，各组进行分组整理交给记录人员统一汇总。

　　3.3.6属于施工单位质量问题的，要求监理公司针对汇总情况下达整改通知，限期完成。

　　3.3.7属于开发单位自行安排的项目，项目公司经理应要求工程部、经济部督促完善。

　　3.3.8各方整改完毕后，经验收通过后由项目公司经理签字，交由物业公司管理。

篇4：房地产公司项目工程质量管理

　　房地产公司项目工程质量管理

　　1、各施工单位应当认真贯彻国务院《建设工程质量管理条例》和《工程建设标准强制性条文》，建立质量管理机构，设置专职质检员，建立质量责任制，强化工程质量管理，对各自施工工程范围的施工质量负责。

　　2、施工单位应按照新修订的建筑工程施工质量验收系列规范的标准，控制工程质量，按照"验评分离、强化验收、完善手段、过程控制"的指导思想，采取有效的手段，加强施工过程中的质量控制。施工单位项目经理为质量的第一责任人。

　　3、业主要求总承包单位按照本工程的总体质量目标参与全部工程质量管理，总承包单位应按照总体质量目标，针对充分满足使用功能、设计效果和观感质量，全面提高工程质量整体水平的目的，提出合理化建议，各分包施工单位应给予配合执行。

　　总承包单位配合监理单位加强施工单位自身质量管理能力，充分强化和调动各施工单位的质量意识和积极性，实现全员、全过程的质量管理。

　　4、为了确保工程质量达到优质标准，每周至少定期一次由监理组织，业主、总包单位和各分包单位责任人参加质量检查，对各施工单位本周完成的工程质量进行评定，对不合格工程或质量隐患下达整改指令，并将评定结果在监理例会上通报。

　　5、各分包施工单位应服从总包单位质检员的各项口头或书面的整改要求，对不服从管理的施工单位，总包单位应报业主和监理，经批准后可采取强制措施。

　　6、各分包单位必须编制分项工程作业设计或施工方案，由总包单位报业主和监理单位审核后实施，方案必须符合工程总体质量目标要求。

　　7、各分项分部工程所用原材料、成品、半成品必须符合国家相关质量检验标准、设计和相关合同文件要求，材料进场时，提供产品合格证和有效质量证明文件，按照规定需要复检的材料，必须有施工单位和监理方见证取样，并送具有检测资质的单位检验。

　　8、对施工单位私自更换工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更换具有同样效能的材料的行为，一经发现监理单位将给予严厉处罚，并对已施工的部位予以返工处理。

　　9、施工过程中的上一道工序未经验收，不得进入下道工序的施工，监理单位组织施工单位责任人对分项工程的工序节点和成品验收，验收时必须先向监理报验，并提前24小时向监理单位送报验材料。

　　10、工程施工技术资料是施工质量可追溯的依据，各单位应该与工程同步，及时有效的整理，要求项目齐全，内容具体，手续完备，真实、准确、可靠。

　　工程资料的填写按照国家标准《建设工程文件归档整理规范》和《新疆维吾尔自治区建筑工程施工统一用表》的规定整理填写。

　　11、工程竣工时，施工单位必须交业主一套完整的竣工资料(包括音像资料)，必须是原件，复印件必须字迹清晰，有关签字完整有效。

篇5：工程项目款支付管理流程

　　工程项目款支付管理流程

　　(一)、支付管理

　　付款控制是建设项目控制的重要一环。目的是使建设项目投资的发生控制在批准的限额内，随时纠正发生的偏差。工程承包合同实施阶段的投资控制的主要手段主要是做好支付管理工作，通过工程的计量支付来控制合同价款，约束承包商的行为，发挥监理工程师在施工各个环节上的监督和管理作用。工程承包合同实施阶段监理工程师的计量支付管理主要工作内容包括以下几个方面。

　　1.支付的文件依据

　　支付的主要合同文件依据一般包括：

　　1)招标文件。

　　2)投标文件。

　　3)业主与承包商签订的工程承包合同(主要内容包括：合同协议书、合同专用条款、合同通用条款，有些合同还包括合同特别条件、合同协议备忘录等)

　　4)技术规范。

　　5)工程师批准的施工图纸。工程变更令。

　　6)索赔费用评估报告。

　　7)合同实施过程中业主和承包商签订的补充协议等。

　　2、支付内容

　　一般应支付给承包商的款项

　　1)工程预付款。

　　2)材料预付款。

　　3)工程款，即工程量清单(工程量报价表)项目。主要包括已完成的永久工程的价值、已完成的允许单独计量的临时工程及总价支付的项目。

　　4)变更、索赔、计日工等。

　　5)价格调整。包括劳务调差<即人工单价调整)、材料调差(包括材料运费调差)。

　　6)其他款项。有由后继法规引起的费用增减、误工补偿、赶工奖励、财务支持暂付款、挂账支付以及其他各种应付款项等。

　　7)退还保留金。缺陷责任期满，经验收合格，退还保证金。

　　一般应扣除的款项

　　1)工程预付款。

　　2)材料预付款。

　　3)保留金。根据合同规定的保留金扣除比例及计算办法，逐月扣除保留金，直到达到保留金限额为止。

　　4)由于承包商责任造成的工期拖期罚款及损坏业主设备、设施方面的赔偿款。

　　5)租用业主设备、设施费用，业主提供水、电等服务费用。

　　6)业主和承包商双方协商的有关款项，如借款、挂账支付、支持性暂付款等。

　　3、支付条件

　　工程预付款支付条件

　　1)承包商与业主己签订合同协议书。

　　2)承包商向业主提供工程预付款保函。

　　3)承包商向业主提供履约保证金或银行出具的履约保函。

　　工程款支付条件

　　除上述支付条件外，还应具备：

　　1)施工总进度计划已经监理工程师、业主工程师批准。

　　2)申请支付的单项工程开工报告已经监理工程师、业主工程师批准，完成工程量经监理工程师、业主工程师审核确认。

　　此外，变更支付须有工程师发布的变更令，或工程师确定的暂定价格。

　　对于总价支付的项目，除在技术规范或工程量清单中规定的按分期付款支付项目外，其他项目，承包商应在合同签订后，尽早提出总价支付的详细支付计划，取得工程师批准后，方可在月支付证书中按项目或分阶段支付。

　　4、支付程序

　　由工程师根据上程承包合同相关内容，指定相对固定的能全面反映各项支付款项的格式。各项支付内容应反映截止上期末累计支付、期支付和本期末累计支付。常采用按月工程进度付款的方法，即分工程预付款、中间月进度付款、竣工付款、最终付款。支付申请报表的审查一般分三个步骤。

　　(1)、承包商按工程师指定格式申请

　　承包商在每个月末(或*日)按工程师指定的格式和规定的份数提交“月支付申请报表(或工程量申报表)”，每一份均应有经工程师批准的承包商驻工地代表签字，报表应包括承包商应得有关款项的说明及计算资料。

　　(2)、工程师审查开具支付证书

　　工程师按收到上述承包商“支付申请报表(或工程量申报表)”之后，应在规定时间内(14天或21天内完成，具体情况按合同规定)对承包商的支付申请进行认真审查，并向业主开具支付证书。审查内容主要包括：已完成的永久和临时工程量是否经过联合计量，质量是否达到技术规范要求，单价套用和计算有无问题，各种支付款项是否满足支付条件，材料预付款有无详细的工程师验收单、购货发票等证明材料等。对劳务、材料、外币调差的计算，根据合同有关规定及所附详细资料，逐项核对，必要时须得到业主的专门批准。

　　对变更的支付，应有工程师已发出的变更令及变更工作已施工并验收合格的证明。对所有索赔的支付，工程师应提出评估意见经业主批准后进行支付。对各种支持性支付，必须有业主的批示。对各种扣除款项，必须附有计算说明。

　　经过认真审查并扣除保留金之后，净金额能达到投标书附件规定临时支付证书的最小限额，并满足合同规定的支付条件时，工程师在规定的时间内，按规定的份数

　　向业主开出对承包商的进度付款证明书，即支付证书。此证书应有负责该项目的经理理工程师签字，并送交业主的计划、财务部门。工程师对所开具的支付证书，在计算上、资料上应保证准确、完备，如果报出之后.对任何工作执行不满，可随后修改已发出的支付证书。

　　(3)、业主付款

　　财务部审核

　　财务根据工程承包合同等文件以及账簿中付款情况，对支付申请报表(或工程量申报表)需支付款项进行审核，包括金额、期限、收款单位等。

　　总经理审核

　　总经理对经审核后的支付申请报表(或工程量申报表)进行再次重点复核，并签署意见，最终确定款项是否支付。

　　财务部付款

　　业主的财务部门在经总经理签字确工程师递交的对承包商的临时支付证书后，在合同规定的时间内(一般为42天，或28天，56天)，应按临时支付证书开出的金额支付给承包商。业主因资金或其他方面原因未能在合同规定的时间内支付给承包商应得的款额，那么业主应按投标文件或合向规定的利率从应付之日起计算向承包商补偿支付全部迟付款额的利息。

　　(二)、竣工报表的编报及审核

　　工程竣工，颁发移交证书之后(合同规定的时间内)，承包商应向工程师递

　　交一份竣工报表，该报表应有技工程师批准的格式编写的证明文件，详细地说明以下内容：

　　1、到移交证书注明的日期为止，承包商根据合同所完成的所有的最终价值，包括原合同中工程量清单的数量、工程设计变更增加的数量、现场条件变化及工程师指示增加的数量及计日工、调差计算值。

　　2、合同实施阶段所发生的所有索赔事件汇总，及进一步的索赔款项的估算值。

　　3、承包商认为根据合同将要支付给他们的价格调整款项、各种补偿支付、提前完工奖金等的估算值。

　　4、退还保留金的计算。

　　工程师在收到竣工报表后，首先检查承包商编报的竣工报表中所有已完成工作的最终值与开工以来临时支付证书汇总数的差异，无论各项已完工程的数量最终签认量比以前临时支付证书的量多或少，都以最终签认数量为准，对以前临时支付证书的数量、金额进行调整。增减的金额，在竣工支付证书中注明。

　　5、对承包商所估算的认为还应该得到的支付项目及金额，在审核相关资料手续之后，决定应支付的金额。把对已完工程的调整金额和对新报项目的审核金额合在一起，按照合同规定开出竣工结算支付证书，包括所有应付款项的金额及所有应扣除款项的金额。业主接到竣工结算证书之后，应在原合同规定的时间之内支付给承包商。工程师自己对所监理的工程支付工作，也应整理写出报告，说明各项目结算情况，包括合同价、最终结算价、增减原因、发布工程变更总的情况、工程量变化情况以及颁发移交证书后到竣工结算支付证书开出时与承包商之间还存在的争议、在工程缺陷方面和在合同支付方面还遗留的问题等。

　　6、最终报表及最终证书

　　承包商在得到颁发缺陷责任证书的合同规定的时间内，如果认为所有问题已经解决，放弃了进一步索赔的权利，他应向工程师提交一份最终报表草案供工程师考虑，该草案应附有按工程师批准格式编写的证明文件，详细地说明下列内容：根据合同所完成的所有工作价值以及根据合同认为还应支付给他们的任何款项。工程师不同意或不能证实报表草案的一部分，则承包商应根据工程师要求提交进一步的资料，并对草案进行修改，使工程师满意。达成一致后，承包商编制正式报表，提交工程师。在提交最终报表的同时，承包商应结业主一份书面结清单，进一步证实最终报表的总额，包括所有己完工程的价值和由合同引起的或与合同相关的全部和最后确定应支付给承包商的所有金额。工程师在接到最终报表和“书面结清”后的合同规定时问内，向业主发出一份最终支付证书。并附有详细的说明，包括工程师认为按照合同最终应支付的款额，以及根据有关合同条款进行扣除之后，业主还应支付给承包商，或者承包商还应支付给业主的余额。最终报表一旦递交，承包商根据合同进行索赔的权利就终止。承包商得到退还的履约保证书后，结清单生效，业主和承包商的合同关系终止。

　　(三)、支付管理的基础(工程师对工程的计量)

　　1、计量的目的

　　计量是对承包商进行中间和竣工文件的需要，是对工程投资控制的需要。合同报价中开列的工程量是估算的工程量，一般只作为评标的依据。合同实施过程中，实际情况变化是正常的。为了合理地对承包商进行进度付款及对业主资金的合理使用，实事求是地进行对已完工程的计量是很有必要的。

　　2、计量的方式

　　采用由工程师和承包商共同联合测量计量的方式。工程师与承包商各委派专人组成一个测量计量小组，负责对承包工程的测量计量工作。测量后双方签字认可的工程量，作为支付计量的依据。

　　3、计量的依据

　　工程师发布和批准的施工图、变更通知和现场发布的书面指令，以及技术规范中对计量的具体规定。还有开工前双方联合测量的原形地貌图，施工过程中，对土、石分界确定的界线等。

　　4、计量的程序

　　根据合同条www.pmceo.com款的规定，每月月末由承包商提出对已完工程的计量申请，现场工程师和计划合约部及利比测量师行测量专业工程师对承包商申请计量的项目及内容进行核对，确定是否符合计量条件。对符合计量条件的项目及内容，通知测量计量小组进行必要的联合测量和室内计算工作，对承包商申请逐项复核签字后，返给承包商。承包商按双方签字的各项目本月完成的工程量，正式提交支付申请月报。

　　5、计量工作的具体问题处理

　　1)总价项目的计量。根据合同的规定，对于一些以总价形式列项的临建工程，或某单项工程，注意有没有分阶段支付的说明，及对分阶段达到的目的、要求，在承包商申请支付时，工程师审查的重点是各阶段达到的目的及合同要求。

　　2)土方和石方的分界线。工程师应根据支付规范规定的试验方法，通过试验确定完整岩石后，工程师和承包商测量小组进行联合测量，确定土、石分界线的具体位置，对土方和石方进行分别测量。

　　总之，对承包合同中所列工程项目及增加的变更项目和工程量如何计算，要按合同条款和技术规范的具体规定，弄清完成工作包括的工作内容、计量方法、计量单位，公平合理地进行计算各项已完成工程量。

　　6、计量资料的整理归档

　　(1)、为了使对工程的计量做到客观公正，不出现重复计量和漏计的现象，测量和计量人员应做好已完工程统计台账。对所有参与计量支付的工程量计算必须有依据，列清工程项目名称、部位、桩号.并附上测量断面、计算草稿等，以备复查，同承包商计算口径应一致.减少统计工程量工作中的不必要的争执。

　　(2)、各单项工程竣工后，应把所有统计资料分类汇总，并清理以往计算中

　　的错误，进行调整，以便正确地办理竣工结算。在统计汇总过程中应把合同中工程量清单项目的计量与合同实施过程中所发布变更的项目，或发布指示增加的工程量分开统计，为承包工程实际投资的分析打下基础。同时，将所有记录资料整理归档。