项目开发的市场调查内容

　　一、城市投资环境调查

　　(一)政策法律环境调查

　　1. 城市发展战略

　　2. 城市建设规划和区域规划

　　3. 土地利用总体规划

　　4. 房改政策

　　5. 开发区政策

　　6. 房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

　　7. 房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等

　　8. 房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平

　　9. 土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式

　　10. 产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

　　11. 人口政策、户籍制度

　　(二) 经济环境调查

　　1.城市总体发展规划

　　2.地区内的重点开发区域

　　3.国民经济产业结构和主导产业

　　4.政府办事效率及工作作风

　　5.政府财政收支状况

　　6.房地产在国民经济中的比重

　　7.房地产开发景气指数

　　8.就学条件

　　9.基础设施情况

　　(三) 人口及社会环境

　　1.人口总量和密度

　　2.居民消费结构和消费水平

　　3.家庭规模与结构

　　4.居民就业状况及收入水平

　　5.社会治安情况

　　6.居民需求结构及特征

　　(四)房地产市场调查

　　1. 房地产市场需求和消费行为调查

　　a)某类房地产的总需求量及其饱和点

　　b)市场需求发展趋势

　　c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况

　　消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向,使用中建筑物的物理状况 d)购买行为:投资、投机、自住,影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等

　　e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年内规划人均居住面积。

　　2. 房地产市场供给情况调查

　　a)可供开发的土地资源及规划要求状况

　　b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应量预测。

　　c)楼面地价或单位地面价

　　d)房产供应量(来自:www.pmceo.com)①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。

　　e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工

　　3. 房地产产品调查

　　a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

　　b) 居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设

　　施要求、售后服务要求等

　　c) 居民对某种房地产产品的接受程度

　　d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

　　e) 建筑设计及施工企业的有关情况

　　4. 房地产价格及交易情况调查

　　a) 本城市房地产市场的价格状况

　　b) 房地产市场价格趋势

　　c) 市场供求情况的变化趋势

　　d) 影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策

　　e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

　　f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

　　g) 价格变动后消费者和开发商的反应

　　h) 各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;

　　5. 房地产促销调查

　　a) 广告的时空分布及广告效果测定

　　b) 广告媒体使用情况的调查

　　c) 广告预算与代理公司调查

　　d) 人员促销的配备状况

　　e) 各种公关活动对租、售绩效的影响

　　f) 各种营业推广活动的租、售绩效

　　6. 房地产营销渠道调查

　　a) 营销渠道的选择、控制与调整情况

　　b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

　　c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

　　d) 客户对租售代理商的评价

　　二、意向投资项目调查 ; (一)投资项目自身情况调查

　　1. 项目土地现状调查

　　a) 土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让

　　b) 地理位置、土地面积、形状及四至

　　c) 土地价格:楼面地价、单位地面价

　　d) 土地规划使用性质、年限

　　e) 地质地貌状况

　　f) 九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整)

　　g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况

　　h) 周边道路及综合管网现状及规划目标

　　i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

　　2. 项目用地周边气候、环境调查

　　a) 项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害

　　b) 地块周边建筑物情况

　　c) 周边环境污染状况:空气、水源、噪音

　　d) 周边卫生状况

　　e) 绿化景观

　　f) 历史人文景观

　　g)建筑抗震设计等级

　　3. 地块交通条件调查

　　a) 周边市政路网现状及规划路

　　b) 到达、经过地块的交通线路

　　c) 项目所在区域水、陆、空交通状况

　　d) 交通近期、中期规划情况

　　4. 项目所在区域配套设施调查

　　a) 购物场所

　　b) 医疗卫生

　　c) 文化教育

　　d) 金融服务

　　e) 邮政、通信服务

　　f) 娱乐、餐饮、运动休闲

　　g) 垃圾收集站分布情况

　　5. 其他

　　a) 项目投资优惠政策:如税,费减免、地价款的付款方式等

　　b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式

　　c) 开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、

　　白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等

　　d) 当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标

　　e) 项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预

　　见费

　　f) 项目是否存在其他债权、债务问题

　　g) 政府和其他有关机构对该项目的态度

　　h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

　　(二) 竞争物业情况调查

　　竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;

　　1. 竞争物业的区位

　　区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等

　　发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整

　　周边环境:人文环境、生态环境、生活配套 项目状况:地理位置、规划条件、配套状况

　　交通条件:地块附近的交通工具和交通方式

　　2.竞争物业的产品特征

　　建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等

　　面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率

　　装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫

　　建筑结构形式、

　　建筑基础形式:

　　3.竞争物业的配套状况

　　周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等

　　小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等

　　小区智能、安防状况

　　园林景观

　　物业管理水平及收费水平

　　水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

　　4. 竞争物业的工期安排

　　各期开、竣工日期

　　各期交付量、交付时间

　　推盘时间

　　5. 竞争物业的价格

　　单价:反映楼盘品质高低,如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差

　　总价:反映目标客户群的选择

　　付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款

　　优惠方式

　　6.竞争物业的广告

　　售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘

　　广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)

　　广告投放强度:广告刊登次数和篇幅,媒体的数量和大小等

　　广告风格

　　推广主题、主广告语

　　7.竞争物业销售情况

　　现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人员状况

　　销售率

　　销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序,分析市场畅销户型

　　分期推盘节奏

　　销售形式:内部定购、正式签约

　　客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入

　　8. 竞争物业销售渠道使用情况

　　租售代理商

　　其他配销渠道

　　9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查

　　专业化程度

　　品牌知名度

　　商品房质量

　　成本状况

　　价格策略

　　合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)

　　业务组合及财务实力

　　综合管理能力

　　与当地政府的关系

　　10. 同类型产品的供给量和在市场上的销售量

　　11. 同一区域内房产的月租金及入住率

　　12. 竞争性新产品的投入时机

　　13. 对未来竞争情况的分析与估计

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篇2：房地产开发项目行政许可办理简明流程

　　为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解,现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

　　一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

　　第一部分,房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

　　第二部分,行政审批部分

　　根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

　　> 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。

　　五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。

　　六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。

　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:

　　1、以下证明材料:

　　(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。

　　第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

　　2、开发商应提交材料:

　　(1)申请书;

　　(2)企业营业执照;

　　(3)用地证明文件或者土地使用权证;

　　(4)建设用地规划许可证;

　　(5)建设工程规划许可证;

　　(6)施工许可证;

　　(7)房屋竣工验收资料

　　(8)房屋测绘成果;

　　(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

　　以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计

篇3：商业地产项目运作的要素分析

　　近年来我国商业地产发展势头迅猛,成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢?其原因有二:第一,近几年城市的扩张迅速,为提升城市形象完善城市功能,政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间,这为商业地产的发展提供了巨大商机。 第二,就全国的中等以上城市讲,普通房地产已经进入了一个成熟期,政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时,商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。

　　大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊,但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下,东北各城市的发展建设已经全面提速,大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功,也对大连地产商走出大连,到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。

　　商业地产和普通房地产究竟有何不同呢?

　　其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式,从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单,面对的客户群相对单一,而且绝大多数采用相对比较简单的开发----销售的模式。商业房地产的形式多样,规模相对较大,小的往往也有有几千平,规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目,可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的,这种方式所占的比例较小。

　　那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢?

　　第一、翔实的市场调查

　　房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪,对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚,基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的,几乎没有成功的可能。

　　开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作,在天津街开发一个大型商业地产项目,经过细致市场调查后他们认为条件不具备,扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话,那最后的损失恐怕远远不止几十万。

　　市场调查的内容根据项目的具体不尽相同,但有些基础的市场调查是相通的,包括市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等),经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况),市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策,那么恐怕根本没有不可以做的项目,当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告,是不是就可以马上作出投资决策了呢?答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。

　　以中小型专业市场项目为例,调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高,而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益,资金回收周期将非常短,其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点,那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期,其“市”也相对稳定,经营业户收入较为稳定,消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高,但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度,仍需要一定的时间,也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短,但想跳过这一阶段是不可能的。

　　效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点,其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期,周边区域会不会有新的类似项目冒出来,应予以提请考虑,竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹,甚至两败俱伤。

　　第三、充足的资金准备

　　因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同,长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式,越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足,否则出现后续资金断流项目难以为继的情况,工程不能正常进行,招商就更加困难,这当然是非常法危险的。

　　地产圈对普通房地产的运作有一种“10%资金说”,就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金,建设费用由建筑商先行垫付,然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象,但其存在也为数不少。同样,这个套路也绝对不适应商业地产项目。

　　最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款,商业地产相对风险较大,指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售,商铺的销售难度更大,精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的,商品房按揭贷款通常是20年七成按揭,而各类商铺按揭贷款的额度只有50%,还款周期最高只有10年,审批手续也更为复杂严格。

　　没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障,想要通过商业地产获利将是极为困难的。

　　第四、严格把握项目选址

　　谈到商业地产成功的关键,很多专业人士认为,第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力,对于商家而言好地脚的优势不言自明。

　　项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行,在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位,然后才开展对外招商,开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重,加剧相互间无序竞争,使众投资商都难以获利。

　　我们在考察商业地产项目时,要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想,我们又不能按照自己的意愿加以改变的话,最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点,为创造更优的投资环境,开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。

　　第五、缜密的规划设计

　　对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商,然后根据入驻商家的要求规划设计,这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单,只要把不同的业态相互组合即可,其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的SHOPPING MALL项目,在规划时既要考虑整体布局的合理性,又要充分考虑内部商家之间的竞争,创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目,其不同业态对车流的吸引是不同的,比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场;其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当,很容易造成巨大的成本增加和资源浪费,人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。

　　由于功能多业态复合度高,大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求,部分主力店对层高也有要求,餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。

　　小型商业地产项目大多为单体结构,其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到,一些较早间的市场多数只有一个主要出口,临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率,也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。

　　商业地产项目尤其是小型商业地产项目,在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则,同时必须注意诸多细节。 消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调,好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本,而且不利于市场的运营。

　　第六、相关专业人才

　　商业地产需要的是即懂地产又懂商业,即懂营销又懂谈判,经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度,所以造成了人才短缺,流动性大,队伍不稳定这一现象。对于地产商而言,用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目,而对外招聘新入盟的专业人才,恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度,毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。

　　能够对专业人才产生更大吸引力的,一方面是工资待遇,另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。

　　对于商业地产专业人才,采用引进和内部培养相结合的折衷方案,倒也是地产老板们的较好选择。

　　第七、卓有成效的招商

　　商业地产项目的招商工作,是以市场为载体和平台,将不同的业态形式和商家,加以有机整合统一,形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接,又是对项目后期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。

　　对于大型的商业项目,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成30%的招商工作,该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好,招商工作变得更简单,项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。

　　其实任何地产商投资商业地产项目,根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼,而忽略了搭建具有竞争力的市场平台,将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观,同时对于先期进入的骨干商家,对提升项目形象和功能有帮助的大商家,在招商政策上要予以倾斜。

　　商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性,招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才,招商工作的开展需循序渐进多次商洽,连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之,如果一定要把招商理解为推销的话,那么其推销的内容也绝对不是商业物业,而应该是商机。

　　第八、绝对不容忽视的运营管理

　　很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的,面对喜人招商业绩往往会感到大功告成,以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。

　　商业地产同样需要物业管理,保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少,但商业地产项目更重要的是商业管理,要把多样的业态和松散的经营单位,统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上,形成自己的商业核心竞争力。

　　商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑,因为商业地产项目人流集中,经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天,良好的公众口碑是特别重要。

　　成功的商业地产项目运营管理,能使商业地产项目的物业价值得到提升,租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商,无论继续开发商业地产还是普通地产,都更容易实现更高的利润目标。

　　影响商业地产运作的因素好有很多,诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等,但上述八个方面更加重要,应在商业地产运作中重点把握。

篇4：文化主题项目开发模式

　　文化地图是很艰难的事情决策资源房地产研究中 心将居住文化的构筑作为楼盘运作的关键环节之一。然而许多时候,“文化”不过是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系,为提升发展商的竞争力提供了宽广的策略空间。

　　正如建筑大师梁思成所说的:“一张画、一座雕像、一出戏、一部电影,都是可以任人选择的。可以把一张画挂起来、也可以收起来但是,一座建筑物一旦建造起来,它就要几十年、几百年地站在那里。它的体积非常庞大,不由分说地就形成了当地居民生活环境的一那分,强迫人去使用它、去看它,好看也得看,不好看也得看”。因此住宅应当比其它艺术更要追求艺术的美和文化的品位,否则,就只能成为强迫人欣赏的、遗憾的艺术,甚至是文化垃圾。

　　第1操作环节:以文化品味取胜的四个突破口

　　要点A:案名突破

　　台湾地产项目的案名可谓五花八门无奇不有,根本不局限于所谓的“花园”、“广场”才一定能表明是地产项目,比如表现“海景”、“山景”和“湖景”特征的,台湾有“海誓山盟”、“天籁”、“登峰造极”、“蔚蓝海”这样颇具诗情画意的案名;而香港有些案名也取得相当有品味,如“海信半鸟”、“灏景湾”、“帝涛湾”、“听涛雅苑”。但在深圳有一些案名实在不敢恭维,要么是重复雷同,要么就是跟香港“东施效颦”,没有自身的本土特色,仅冠以“海景”的项目就有“*海景广场”、“‘*海景花园”、“**海景花园”等,同名同姓就有许多个,“锦 *花园”有两个,碧 *花园”也是不同父母的“双胞胎”,“东海花园”和“东海大厦”同名不同姓,很易混淆。还有是照搬香港的,已经有了“阳*山庄”、“比*利山庄”,近期又有所谓深圳的“*景园”(据悉该案名深圳就有两个)。难道中国五千年文化历史,茫茫辞海中就不能够找出几个有个性的案名吗?

　　据了解,对于案名的注册,国土部门有些规定。多的信息量和文化含量,需要在以往的基础上有所突破。

　　令人可喜的是深圳已开始出现这样有特色的案名,如近期上市的“碧云天”,就是缘自于范仲淹的一道词。这种颇具文化特色的案名,为其目标市场定位起到了画龙点睛的作用。

　　从案名的设定可以看出两岸三地文化背景的差异。台湾由于受中国的传统文化、日本文化和美国文化影响较大,体现在个案上的案名也颇具特色。如本次报告介绍的几个案例:“阳光加州”是受美国文化的影响,将美国加州的风光搬到台湾;“璞真园”是受中国传统文化和日本文化影响而将返朴归真与人们的居家生活联系在一起,很有感染力。而深圳由于本土人口来自于全国各地、五湖四海,尚未形成一种主流的文化。因而体现在案名上也显得如此的浅薄和直白。

　　要点B:建筑内涵突破

　　以经典项目“上河城”为例: l

　　上河城位于成都市中心内环路北段,北门大桥和万福桥之间、面积计3000的金弧地带。南靠文殊院,北临府河与城隍庙相望,是老成都传说中“腾龙摆尾”的城北龙神的龙头位置所在。“上河城”即寓上风上水之意。上河城所处的地理拉置特殊:由于府河两岸的跨世纪改造工程及文殊院、城隍庙等佛都文化园林景观带和文物保护的需要、其四周绝无高大建筑群落。故虽处城内,但视野开阔,空气清新,有良好的生态绿化环境。上河城想铸就一个有生命的建筑构成,一个软的构架,非强迫性、让人们有自由发挥的空间,让人们用行为去填充,从而使自己的生活成为整个建筑的一部分。

　　现在的人们都常谈论欧美的生活方式,什么欧陆风情、港文风格等等,好像这些就是品位、但实际上那不过是皮毛而已。这种认知的偏差是一种错位:社会的错位。在现代中国开放之后的社会转型期间,面对外来文化的冲击、我们很多人感到一种前所未有的迷茫:究竟,我们需要什么样的生活?其实,中国人有中国人自己的生活方式,中国人很在乎生活的实质性内容,讲究集体性氛围和个体随意性以及相互交流。中国式的生活方式是很具有历史感和影响力的,还具有一种亲和力,它有别于其他国家和地区。这种生活方式在文化、艺术、建筑、风俗习惯等各方面形成和表现,但其实质只有一个,那就是地域性。真正适合我们的,还是中国本土文化范畴的生活形态和生活方式,这种方式体现在建筑上,就是“院宅建筑”。

　　上河城的八大特征

　　l、人文传统

　　遵循传统文化脉络,体现本土人文特征。建筑为入,“院宅建筑”在规划、

　　设计和建造时都充分地考虑到这一宗旨。通过建筑单体的组合排列、建筑

　　命名、中心庭院,小组团形成的小院落最终组成一个完整的大院落等具有

　　传统人文气息和旧式人文宅院的建筑思想体现在建筑风格中,使居住者重

　　返充满家园式温情的居住环境。

　　2、生态环境

　　重新确定人与自然的关系,用生态的概念来规划社区。绿化和环境生态化几乎是现代都市生活的一种渴求。为此“院宅建筑”无论从大的社区周边绿化环境的保护还是从城区内部环境的培植来看,可谓精心营造并形成了一道美丽的城市景观。面积超过6000的中心绿地形成“上河城”内面向府河敞开的大“天井”。高楼层住户可充分享受的阳光、水面景观,共同组合成高层次的生态环境。

　　3、底层架空

　　全天候的户外活动场所,通透的流动空间,把建筑的底层还给住户。作为开发商,牺牲房屋底层的大片的面积采用作绿化和公建似乎太过奢侈,但这就是“院宅建筑”本身所需求的最重要的要求,为社区内居住者提供满足现代都市人对绿化空间的需求、对田园生活的回归以及对旧式生活方式的怀念和对人际交往的要来所提供的硬件措施。同时,从小区内任何位置都能透过架空层与非建筑用地共享河滨美景。

　　4、屋顶退台

　　丰富建筑立面,为住户提供空中院落。特别的建筑外立面设计,错落有致、美观大方,这也是“院宅建筑”的要素和特色。建筑的所有楼顶都采取退层的跃层结构,不仅使得形象更丰富,还具有生活的实用价值。它打破了旧式民居“天井”的封闭感,退层出来的大片面积建成屋顶平台的私家花园,或用作它用,自成院落极有特色。

　　5、框架结构

　　提供自动组合空间,便于住户按自己的意愿进行居家设计。全框架结构的设计,不仅提供了房屋品质上的抗震等安全性能,而且充分地满足了居住房屋户型、装修设计上的个人需要和喜好,使其能完全地按照自己的意愿进行居家设计,完成因人而异的行为方式所需的“私域空间”的营造。

　　6、院式套型

　　用院子的概念来设计的套型平面及生活流线。“院宅建筑”的所有房屋的户型,都是针对不同的消费者进行不同的设计,其科学合理的特质,有效地区分了居家生活的居寝、饮食、卫洛、活动等生活空间,保护了居家生活的私密性和公共活动的需要。使居住更合理,更令居住者各有所得,令生活更方便、更舒适、更有品位。它既克服普遍存在于现在普通住宅的弊病,又顺应了普通入居家生活流线设计的要求。

　　7、院式窗格

　　借鉴传统富格的结构,消除都市鸽笼现象,美化建筑形象。“院宅建筑”的另一个建筑特色就是所有建筑的阳台、外窗均以铝花格的楼花窗户作为防护,然而却并不直接露天在外,其外侧以全落地可移动的无色玻璃防护。既能起到防护作用,又相外大方美观,而且有效地消除都市鸽笼现象,有较好的采光、通风性能,使生活空间更加通畅。

　　8,自给自足

　　小而全的院区服务配套,完善社区生活。“院宅建筑”的社区对完善的社区服务和配套设施有一项完整的指标,通过社区的公建设置和规范化的物业管理,采用现代化的安全手段、完整的服务体系,运用红处线微机监控、光纤通讯信息互联网络服务于整个社区,布线接口直通区内各住户,从而使整个社区成为一个服务配套,设施完善,自成体系的新型社区。

　　“院宅建筑”的三大要素:

　　1、可变性

　　多元化的时代,人们的需求也是多元的。中国传统的屋檐则是堂屋的自然延伸和可变空间起源。在“上河城”,设置了一个不大的可变空间,由此来调节人们不同的使用要求和文化取向:这个空间可以依你的想法成为书房、大客厅、客房、视听室、麻将室、收藏室......

　　2、体验性

　　随着现代生活的发展,生活空间也随着生活方式的改变而变得更加丰富。许多空间在成为一个功能性空间的同时,也增加了一种体验性,比如:餐厅应该是体验和品味美味佳肴的场所。而在传统的厨房要义中,主厨是生活的一部分,身在其中能体验到一种乐趣。在更多的层面上,做饭是一家人(在现代条件下也包括朋友间)的一种参与,在参与过程中又形成了一种相互的交流,为此,做饭也是一种生活的体验。餐厅、厨房的体验性,在“上河城”,我们用建筑的方式把它表现出来就是餐厅和厨房的有机联系和功能以外的表现。

　　3、私密性

　　卧室作为生活空间最重要的一部分,它承载的生活内容的多样化构筑了不同的生活方式。这种多元化的个人私生活行为便产生了不同时隐蔽条件和空间需求。因此,在“上河城”,卧室的划分有它的区域性,因适用对象的不同而设置,照顾人们不同的需求。私密性是我们对卧室的理解和要求。不仅卧室的设置是分层次的,而且卫生间的设置也是分级的:首先是主人用卫生间体系,其次是小孩与老人使用的卫生间。最后,应该是保姆和客用。各个不同的需求层次构成了上河城的私密性。

　　上河城是这样的一个代表,它所首创的“院宅建筑”完全是中国人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一种尝试的追求,在表达成都人自己的生活和居住的需求和理想。现在人们不一定接受,但最终它会深入人心并且被广为采用。

　　这就是“一个充满回忆的新城--一上河城”。

　　要点C:会所提升突破

　　近年来,随着人们住宅生活品质的不断提高,会所已成为地产项目的必然配套。但

　　随着经济的发展,人们在追求物质生活的同时,亦越来越重视追求文化精神生活

　　的享受,追求生活的品味和内涵。集传统会所功能与文化内涵于一身的文化会所

　　的形成是当前房地产市场发展的必然趋势。

　　古语有云:“居有竹、室有书画、手拨琴弦、生活有棋艺,才谓之高雅。”今天,这样的生活在翰林阁已成为现实。

　　翰林会的主要功能展示

　　名人艺术文化

　　1 、名人艺术交流中心

　　内设:(1)多功能博览鉴赏大厅

　　内容:A、中国古今翰林文化展览

　　B、各国邮票展览(定期)

　　C、中国文物展览(定期)

　　D、珠宝汇展(定期)

　　(2)古玩字画拍卖交易所(定期举办)

　　(3)名人艺术沙龙(定期举行)

　　内容:A、字画名师临摹展示

　　B、诗人作家作品共赏

　　C、文化界艺术研讨

　　(4)名校校友联谊会

　　(5)科技成果交易中心

　　2名人汇聚中心

　　内设:(1)企业精英图书馆

　　(2)名人互联网

　　内容:A、全球首 500名大型企业网络资料

　　8、亚洲名流俱乐部网络资料

　　C、国内主要政府部门资料查询网络

　　(3)全球资讯网络

　　内容:A、华尔街资讯、伦敦股市、日经指数、恒生指数等各大金融市场第手资料

　　B、全球经济动态发展

　　c、世界各地旅游资讯

　　(4)商界、文化界知名人会联谊

　　(5)中外名片鉴赏室

　　3、中医中药馆

　　内设(1)医疗保住室

　　内容:A、传统中药治疗室

　　B、营养保健顾问

　　C、针灸治疗

　　(2)药浴推拿室

　　内容:A、药物浸浴

　　B、专业医师推拿

　　C、药物蒸气桑拿

　　(3)药物成份鉴证室

　　青少年艺术文化培训冲心

　　1、青少年智力启蒙中心

　　内设:(1)琴艺辅导(与星海音乐学院合作,提供优良师资

　　(2)舞蹈练习(与演艺学校合作,提供优良师资)

　　(3)书画临摹(通过对文化界的关系,提供优良师资)

　　(4)奥林匹克智力开发

　　内容:A、青少年语文水平培养

　　B、青少年数理化知识培养

　　C、青少年高科技知识培养

　　D、青少年外语水平辅导

　　E、青少年文化内涵提高

　　人电脑联网图书馆

　　内设:(1)阅读室

　　内容:A、世界名著

　　B、中国文学巨著

　　C、世界百科全书

　　D、儿童智力开发专刊

　　(2)电脑网吧

　　内容:A、因特尔互联网

　　B、电脑程序编程

　　C、电脑常识学习(由专业人员辅导)

　　D、电脑讲座(如电脑在生活中的应用)

　　3、家教中心上门辅导

　　中西饮食文化

　　1、岭南特色美食馆

　　内设:(1)岭南风味食街

　　内容:A、岭南特色粥类品尝

　　B、岭南特色糕点

　　C、岭南特色早、夜茶市

　　(2)宴会厅及厢房

　　内容:A、喜宴布置

　　B、大型鸡尾酒会布置

　　C、卡接OK房功能

　　D、厢房附设名菜区

　　2、中式茶艺馆

　　内设:(1)茶艺品尝

　　内容:A、潮州厅(功夫茶)

　　8、台湾厅(泡沫珍珠茶,泡沫茶、花茶)

　　c、传统名茶厅(铁观音、参茶及各类名茶)

　　D、与荣艺师傅正面接触,互交茶艺心得

　　(2)棋牌娱乐室

　　内容:A、围棋

　　B、国际象棋、中国象棋

　　c、国际桥牌

　　D、俄罗斯轮盘

　　E、超级大赢家

　　(3)西式咖啡酒廊

　　内容:A、各国特色咖啡文化

　　B、提供商务套餐与西方套餐

　　C、各式纯酿、烈酒、红酒即场调试

　　D、啤酒文化共尝室

　　(三五知已举杯畅饮之场所)

　　岭南盆栽,花卉文化

　　1、盆栽文化

　　内设:(1)假鱼池

　　(2)盆栽修剪

　　&n bsp; (3)庭园绿化

　　2、花卉文化

　　内设:(1)插花展览

　　(2)名花共赏

　　3、电话送衣服务

　　4、娱乐配套内容

　　(1)桌球室

　　(2)壁球室

　　(3)飞缥室

　　(4)L童游乐中心g

　　要点D:市场推广突破

　　市场推广最主要的手段--广告,是最能体现社区文化品味理念)的一个环节。

　　当今,整个世界的经济形态正由工业经济向知识经济迈进。任太平的知识经济社会里,居住建筑需要真正意义上的文化内涵和精神特质。房产交换不仅提供了生存空间,更重要的是提供了一种文化环境,这和环境中渗透着哲学、伦理、传统方面的生活理想以及区域意识与风情方面的审美观。而这一点也与未来知识型消费的需求层次升级--文化层次提升相符。房产广告中文化因素的注入已成为一种必然的时代趋潮。

　　第2操作环节:房地产“文化牌”实战示范

　　示范A:商家怎样才能流

　　在娱乐经济时代,商家成功的关键在于能否成功地结合娱乐。沃尔夫在其著作(娱乐经济》中,特为走向“娱乐化”的企业提供了几件“杀手锏”。

　　--勇于冒险。娱乐业的生存法则,就是“各领片刻风骚”。消费者上天看好某一种新产品,但可能很快觉得它不再新鲜或者又去拥抱他认为更好的产品。当娱乐因素成为企业竞争的一部分时,企业必须对于风险有足够的估计并勇于承担。

　　--创立强大的品牌。消费浪潮的短暂与突变,反衬出品牌资产的重要性。创立成功的品牌并没有什么固定的模式,但是品牌所暗含的理念却是完整而且具有永恒魅力的。这里需要特别指出的是,未来的品牌越能抓住人们的心理与情感层次的需求,就越能深入人心。

　　--多角化经营。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等,隐藏着产业扩充的无限潜力。几乎每一家著名品牌企业都实行多角化经营。娱乐经济的跨行业性质以及消费浪潮的多变性更使得“娱乐化”企业必须走多角化经营之路。这里企业尊要注意的是,必须将品牌的“个性特征”同消费者的自我形象定位结合起来,企业必须明确,不管实行什么样的多角化策略,维持品牌“个性”是第一目标。

　　--合作创造财富。企业在推动“娱乐化”服务时,策略联盟是行之有效的重要策略之一。因为企业在实行多角化经营的过程中,对于别的领域的经营之道未必熟悉,这就要求企业必须同新领域的联合企业开展合作,这将使得企业在快速扩展新领域的同时,也有效地节省了大量资源。未来的娱乐经济集多种功能、服务于一身,企业的合作能力将成为核心竞争力之一。

　　--创新是生存之本。沃尔夫指出,娱乐化的概念甚至可以包括产品或者服务的便利性。但是无论怎样,持续的创新和抢得先机对于“娱乐化”企业是至关重要的。它们如果不想被对手击垮,必须不断地开发出新的产品或服务,并且要时刻抓住新生代瞩目的焦点。只有这样,才能建立高价值而且令竞争对手无法仿制和套用的品牌资产。娱乐经济时代的跟风企业,获利空间将会很有限。

　　--掌握有创新办的人力资源。在娱乐化趋势中,人将是一项很重要的资源和资产,幻想则是最有价值的商品。

　　利用文化作房产广告的两大优势

　　1、有助于传递差别优势

　　房产广告创造中的雷同现象非常严重,在众多模式化的宣传中,脱颖而出形成差别优势已成为房产公司的一致追求。文化因素的注入正适应了这一要求,并能为其获取、保持这一竞争优势。

　　广告中注入丰富的文化内涵,可以使房产的使用价值区别于竞争对手,并能提高其附加值。例如:厦门滕王阁房地产公司发布了很多公益类型的广告,如爱惜自然资源为主题的“树木十年,毁木一刻”、“多一些植被,少一些伤害”;以弘 扬雷锋精神为主题的“雷锋精神,代代辉煌”及打击腐败为主题的“锁住你是当然的了”等,从而在厦门房地产界树立了很高的声望,并赢得了消费者的关注与信任。

　　可见,文化因素在传递差别信息,构筑差别优势方面将大有作为。

　　2、有助于实现与消费者的沟通

　　美国心理学家马斯洛把人们的需求分为五个层次,依次是生理、安全、社交、尊敬、自我实现的需要。在知识经济初见端倪并迅速发展的大背景下,物质生活日渐丰富,人们需求的文化趋向性日益明显,从而推动了。心理需求的层次升级,即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名誉文化、理想抱负文化,而且需求层次越高,文化的需求就越高,文化氛围的内涵要求越高,即现代人是追求文化满足的人。因此,房屋作为商品,不仅仅是满足人们基本的居住的生理需要,更重要的是要满足个性化审美观的文化要求。

　　“文化搭台,经济唱戏”的“在商言文”的广告形式,可以利用文化独特的亲和力,把具有相同文化底蕴与文化追求的人们聚集在一起,并取得价值观的认同,从而达成有效的沟通,建立起房产公司与消费者的亲密关系。

　　如何利用这些优势呢?以东河花园为例,从以下三个方面入手:

　　1、注重吸收中国传统风水术中的科学精华

　　风水术作为综合性、系统性很强的古代建筑规划理论,越来越受到普通百姓乃至专家学者的重视。东河花园正是从风水术的精华人手,寻找诉求点,突出本宗房产的优势。如“采光”篇,紧扣“内外通透”这一诉求点,说明东河花园“屋内荡漾着悠悠的清风,日日有阳光造访,夜夜有月光轻洒”。无论通风亦或采光条件极佳,这与风水术中关于吉宅的标准之“清风徐来,阳光暖照”相符。

　　2、遵循中国古代建筑的空间格局,并阐释了无锡的地方特色

　　中国古代建筑在空间环境的整体处理上,在大规模建筑群的布局上以及人

　　文景观与自然景观结合方面都总结了大量的经验,并有实物为证。东河花

　　园在“空间”篇中着力渲染其建筑格局中的“疏密得当”,注意“高层、多

　　层、低层高密度建筑的鳞次栉比”;在“建筑”篇中,结合江南水乡的建筑

　　风格,推出“楼顶的玻屋顶”这一颇具地方特色的无锡建筑;在“房型”

　　篇中,以大面积的实墙结构来诉求,构建了与外界隔绝的“外实内静”的

　　空间,让现代人仿效古人得以享受生活。

　　3、遵循环境美学,建筑美学的审美观

　　中国古代建筑极其注重审美,这可以从目前众多已开辟为旅游景点的古代建筑群落看出。东河花园善于发掘建筑史上的审美主题,在“环境”篇里,刻画了充满诗情画意的环境,推出空间艺术精品--东河花园;在“楼型”篇中,则着力描写疏密得当的空间组合,展示祝党流动美以及音乐般的韵律美;“建筑”篇更是把无锡民居的不尚华饰、简洁洗练的朴实淡雅之美刻画得淋漓尽致。

　　另外,该系列广告在形式上浸透着文化气息,图案是卷起的古书,画面以简笔速写的形式勾画房产外观,色彩以黑、灰色为主,古朴美观;文杂部分采用隶书体,典雅而又有内涵。整个系列广告的文化气氛流动生辉。

　　示范B:让社区活动体现社区文化

　　举办有社会特色的社会活动,对于在社区乃至社会上宣传社区文化都有着巨大的作用,这对该社区接下来的开发和树立发展商的形象了起着不可忽略的作用。碧枝园生产自己的名特优月饼的案例无疑是一个成功的推广社区文化的活动。

　　第3操作环节:成功项目实战过程演示

　　步骤A:开发思路和项目定位

　　在面临困境的情况下,开发商基本上树立了明确的开发理念:要么不做,要做就要做出特色、做出品味,如此才能在楼市竞争中致胜。碧云天的开发商星彦投资发展有限公司也不例外。具体而言,其开发思路体现在以下方面:

　　项目选址:

　　碧云天位于梅林西路与北环大道交汇处,北侧为水库、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅区梅林一村,这一大型社区的规模效应日益彰显。西南侧过人行天桥为天健花园、万科城市花园以及山姆会员店等,交通、环境和社区规模方面均属上乘之地。

　　目标客户:

　　碧云天将目标客户定位为收入中等以上的一次或二次置业人士,以白领阶层为主,不刻意追求外销和港人置 业。其目的只有一个:为深圳入营造一个真切的家。

　　户型设定:

　　有一房一厅、二房一厅和二厅、三房二厅、四房二厅、五房三厅和复式,共450套住宅,但以中等户型的三房和二房为主。二房面积58.9-92.9平方米,三房面积95. 8-118.6平方米。在户型较多的情况下设定主力户型,这便避免了客户产生“鱼目混珠”的嫌疑。

　　楼宇档次:

　　定位为中等偏上,交楼不带装修,但配套高档。下盲目走“豪宅”之路,明确了精品楼盘平民化的特色。

　　价格水平:

　　在梅林一村片区走中等偏上价格之路,均价保持在5400余元/㎡左右。既切合楼宇自身素质,又能为市场接受。

　　文化品位:

　　锁定岭南建筑风格,创造亮丽、清新、高雅的格调,营造浓厚的乡土文化气息。因为深圳是一个移民城市,所以要让远方而来的游子们产生扎根于斯的感觉。目的只有一个:让人们把碧云天当做真正的家。

　　步骤B:项目的具体安排

　　有了理念,思路和定位,接下去是把它做出来。碧云天从外到内是怎样铺排的呢?

　　楼盘的名称:有特色的楼金应该配以有特色的名称,这不是“大厦”、“花园”、“苑”、“园”等名称能轻易做到的。“碧云天”真可谓独辟蹊径,它来自北宋政治家、大学者范仲淹的《苏幕遮》一词:“碧云天,黄叶地,秋色连波,波上寒烟翠┄┄”尽管在政府机关进行名称登记时小遇麻烦,但人们都对这一名称叫好。看到这一名称,人们会联想起一片碧蓝的天空,产生宁静、舒适、雅逸的感觉。该小区为三面围会直布局,“碧”字楼(4栋),“云”字楼(3栋)、“天”字楼(4栋)各当一面。

　　外观形象和建筑风格

　　碧云天建筑格局上吸收了岭南建筑的随意性和通透性的风格,既有岭南统客家民居的影子,又结合了现代建筑风格,这种风格适应深圳这个亚热带风情的城市。从当代著名画家关山月的作品中,更可欣赏到色调清新、素雅而简洁的岭南风格。这一流派建筑风格的特点是:多坡檐、屋顶、立柱,且错落有致,色调清新。具体到碧云天。

　　首先,它由11栋9-16层带电梯小高层组合而成,由于楼宇高低疏密有别,因而显得高低错落有致、而且前后灵活穿插。

　　其次,立柱设计和波檐处理。竖书“碧云天”的立柱指向北环大道,它和屋顶破檐遥相呼应,顿然显得轻灵别致,洁静高远和通透爽朗。

　　第三,月白色的外墙、蓝灰色的屋顶,再衬以浅蓝色的高级中空隔音玻璃,这使碧云天显得清新淡雅、格调含蓄而高雅。总体而言,其外观引人入胜,在深圳几乎是独一无二的。当对流不息的人洗车流经过这一道亮丽的风景时,人们心中将会发出怎样的感叹!

　　内部小区规划:

　　在三面围合建筑中,设有中心花园,面积达400加平方米左右,有绿树、花架、矮墙、流水等。小区内设地下停车库,实现了严格的入车分流。而一层裙楼用途多多,有住宅、商铺、架空层、会所等。碧云天的雅士会所面积达60o平方米,设有多项服务内容,如咖啡吧、网吧、棋牌室、健身房等。

　　小区管理:

　　发展商聘请中海物业管理公司作“管家”,以中海的品牌,无疑会给买家以信心。而该楼盘在智能化方商,亦达到相当高的水准,如设有红外监控系统、紧急报警系统、可视对讲系统等。住户门富不设防盗网,整个小区实行安全美观的封闭式管理。

　　步骤C:市场推广和销售推进

　　市场推广,以客户为尊

　　碧云天于98年3月开工,9月18日公开发售,到12月份将有部分楼栋封顶,到明年春节前工程全部封顶。99年6月30日入伙。在这一书署下,碧云天进行着市场推广工作。

　　9月17日打出“搬来了许多新邻居”的广告,宣布18日开始公开发售。同月24日打出广告:“让孩子的眼光更辽远”、“欢迎生活专家鉴赏”。9月29日在特区报上打出了整版广告,主题是:“回家看看”。其怀旧的色调,勾起人们对童年的回忆,对家的向往。9月份的广告较为频密、力度较大,主题表现在“家”上,这呼应了碧云天的开发思路。销售上,十分注意与“客人”情感的沟通和交流。

　　10月 1日至5日期间,时值国庆、中秋两节,碧云天不失时机地进行了促销活动。对碧荔花园的业主(也算是发展商的老客户)派选月饼、水果等,并对买碧云天的客户赠送往返机票。进入 10月下旬,跟随市场大势,实行了“首期一成”的付款方式。在10月下旬和11月上旬的广告中,把诉求重点转移到付款方式等方面,

　　当然也没有放弃“家”的营造。 10月27日- 31日参加了国展中心的1998深圳房 地产交易会。展位没有铺排得大红大绿,而是一如既住地保持着亮丽、淡雅的风已展销期间,对首10名买家送1年物业管理兼、一部电话初装费。展销期间成20余套。

　　发展商深知“酒香也怕巷子深”,因此广告预算投入较大,目前主要在深圳特区报上作广告。在做广告宣传的同时,十分注意树立良好的品牌形象。在12月圣诞节和99元旦期间,发展商又加大宣传力度,从单一的报纸广告走向报纸杂志、电视事全方位出击。

　　第4操作环节:绘制文化地图

　　日渐模糊的文化地图

　　一般说来,文化地图是由意识形态、价值观念、偶像认同以及经典文本的持续表达构成的,它是统治我们意识的观念形态。按照曼海姆的说法,他把“意识形态”视为另一种新兴阶级的意识形式,也就是“乌托邦”。每个人都将宿命般地受其一种意识形式的教化。

　　房地产文化地图,也可以说成是业生对其的的认同是意识形态、教化和接盘价值延伸的必然结果。通过楼盘内在品质的形式传达不同时期的建筑文化取向和生活目标特别是在高文化法的业主中、偶像楼盘具有意想不到的巨大魅力、它构建成一个威力无比的神话,以神奇的速度在其它购房者中流传和再叙

　　经典房地产文化,是人类共同拥有的文化遗产、它无言地守护着人类对理想住宅的共同追求和价值目标。在文化地图上,它为人们指示着终极性的目标。它的持续表达.培育着人的文化信念,寓示着历史二现实的联系。经典房地产文化,总是同人性、崇高、理想、正义等联系在一起。

　　上述内容,构成了文化地图的不同标示,它为我们指示着方位、让我们在日常生活中能及时找到意义世界,有明确的方问感。但是,文化地图的有效性并不是恒定不变的。它必须不断地进行绘制,做出必要的修订。

　　汉克约翰逊说:

　　文化是短期目标和长期远见之间的差别。营销的含义是使每一个顾客喜爱

　　你们的公司、你们的产品和你们的服务。

篇5：浅析房地产项目的投资成本

　　房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂,在目前房产开发形势较为严峻的情况下,控制好房产项目投资成本就更为重要了。

　　一、房产项目投资成本组成

　　以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例,其房产项目投资成本主要有以下部分组成:

　　(一)土地费用

　　从20**年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,已不含相关动迁费用。

　　(二)独立费

　　1.建设单位管理费

　　会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。

　　2.办公及生活用具的置费。

　　3.工程监理费。

　　4.建设场地完工清理费

　　5.施工图编制费

　　(三)勘测、设计费

　　1、勘测费:含初勘和净堪费用。

　　2、设计费:

　　含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。

　　(四)政府规费

　　含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。

　　(五)房屋建安工程费

　　1、基工程费:含检测费

　　2、土建和安装工程

　　含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。

　　3、交通标志和标识

　　4、会所装修

　　5、甲供料

　　一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。

　　(六)小区公共设施费

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。

　　(七)销售费用

　　含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。

　　(八)财务费用

　　含贷款利息、税金(营业税、调节税、印花税等)、税务

　　(九)不可预见费

　　二、房产项目投资的成本控制

　　(一)土地获得前

　　在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价-房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)-合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。

　　(二)项目开工前控制

　　1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院,用足容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,选择出众的外立面,房型和相关建材设备。

　　2、通过招标选择优秀的工程监理公司。

　　3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。

　　4、力争减免相关规费。

　　(三)项目过程中的控制

　　1、合理控制工期

　　特别是控制相关节点工期,如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。

　　2、合理控制质量

　　通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收,将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。

　　3、合理控制工程变更

　　无论是设计变更,还是工程量增减都要严格控制和审核。

　　4、材料和设备的招标

　　通过招标形式,对相关甲供料(材料和设备)进行货比三家,尽可能选择质优价廉的产品。

　　5、力争减免相关规费

　　特别是预售时和综合验收时的相关规费。

　　(四)项目完成后的控制

　　特别是在工程结算、决算以及审计时,严格控制项目总费用,一般力争不突破项目原有的总预算,为今后项目成本预测创造新的参考依据。

　　房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。

　　房产项目投资成本的预测,是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制,是房产企业领导贴近市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终控制,是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程控制的优劣,是衡量一个房产企业的成功标志。