逸泉山庄交通策划报告
逸泉山庄位于广州市从化神岗开发区，总用地约200万平方米，分三期进行开发建设。第一期用地约86万平方米，其中启动区用地约15万平方米,建筑面积约6.8万平方米,户数为380户, 人口约为1000人。计划设立穿梭巴士专线，来往于广州市区和逸泉山庄之间，为业主和客人以及本公司员工提供优质方便的交通服务。
广州市区发车点早期设在天河体育西路城建大厦（以后随发展再增加），途经环市路、童心路、东方乐园、新广从公路到逸泉山庄，全程约70公里(为安全起见途中只下不上)。初步设想穿梭巴士专线班次如下表所列(2000年12月—20**年12月),以后随着发展再作调整。
（一）班次表
（1）预售期2000/8—20**/9
广州开：9：3013：45
从化返： 12：0016：00
每天需1台26座中巴，开2个台班(一来一回两车次为一个台班)，当天来回可运送50人；如乘客少可用1台12座面包车, 开2个台班，当天来回可运送22人。
如周六、日乘客较多就需用45座大巴增加开班次和接送线路。（组织大型的销售推广活动交通情况见附件所示）
（2）入住期20**/10—20**/12
星期一--星期五
从化开: 7:00(1)9:30(1)11:30(2)14:00(1)16:00(2)
17:45(1)-- 收车后留在广州;
广州开: 8:00(1)9:30(2)11:30(1)14:00(2)16:00(1)
17:45(2)-- 收车后留在从化;
需2台29座中巴，开6个台班, 当天可运送336人次。
建议如乘客多可以:
星期五傍晚加--广州开17:50(租用大巴), 可运送43人次;
星期一早上加--从化开 7:15(租用大巴), 可运送43人次.
星期六--星期日
从化开: 9:30(2)11:30(1)14:00(2)16:00(1)17:45(2) --
收车后留在广州;
广州开: 9:30(1)11:30(2)14:00(1)16:00(2)17:45(1) --
收车后留在从化;
开5 个台班, 当天可运送280人次。
建议如乘客多可以:
星期日下午加--从化开16:45(租用大巴), 可运送43人次.（入住高峰期交通情况见附件所示）
（二）每年费用核算:--按每车开3台班/天算
（1）自购车:
一台29座羊城中巴新车37.5万元,上牌5.5万元,共43万元;按八年使用期算每年分摊5.38万元.
1.中巴分摊5.38万元/年；
2.司机每人工资包干3000元／月,按平均1.5人算,即5.4万元/年;
3.养路费0.66万元/年;
4.车船使用税0.03万元/年;
5.过路桥费（太和站20元/次，6次/天，即3600元/月；太平站450元/月）4050元/月，即4.86万元/年;
6.柴油费(140公里/台班,3台班/天,油耗15升/百公里,即63升油/天,176元/天),5280元／月,即6.34万元/年;
7.养护维修费2500元/月,即3万元/年;
8.保洁清洗费(20元/次)600元/月,即0.72万元/年;
9.年审费0.3万元/年;
10.保险费1.5万元/年;
11.停车场保管费800元/月，即0.96万元/年;
12.调度管理员工资包干2000元/月，即2.4万元/年（从化、广州两地共设两名）;
13.不可预见费1.2万元/年.
小计:32.75万元/年.
即每车次成
--32.75万元÷12月÷30天÷3台班=303元/台班
--303元/台班÷2车次÷28座=5.4元/座.
(2)租用车:
A: 伟城公司--丰田原厂25座中巴,
54万元/年,即500元／台班;
每车次成本为10元/座(按25座/次满载算).
--500元/台班÷2车次÷25座=10元/座.
B:广州市二汽公司从化分公司--鹰牌45座大巴,
54万元/年,即500元／台班;
每车次成本为5.8元/座(按43座/次满载算).
--500元/台班÷2车次÷43座=5.8元/座.
（三）费用比较
（1）2000/8--20**/6(预售期用1台车,2台班/天)
1.购车营运(28座/次):
--303元/台班×２台班×30天=1.82万元/月
2.租车营运
A: 伟城公司--丰田原厂25座中巴
--500元/台班×２台班×30天=3万元/月
B: 二汽从化分公司--鹰牌45座大巴
--500元/台班×２台班×30天=3万元/月
(2) 20**/10—20**/12(入住期按每车开3台班/天算)
1.购车营运-- 29座羊城中巴:
32.75万元/年÷12月=2.73万元/月
2.租车营运
A: 伟城公司--丰田原厂25座中巴:
54万元/年÷12月=4.5万元/月
B: 二汽从化分公司--鹰牌45座大巴:
54万元/年÷12月=4.5万元/月
(四)交通安排建议:
因为逸泉山庄为休闲度假性质,所需要的运力不平衡.表现为早晚人多,白天人少;节假日人多,平时人少。有时可能一趟车只有十几个人坐,而有时可能人多不够座位.看来要中巴、大巴结合使用才行.
购车
优点:使用成本低,车质车况好,使用管理方便;
缺点:初次投资大；
租伟城公司车--
优点:车质车况好,使用管理方便;
缺点:成本高,如早晚、节假日用需另收加班费；
租二汽从化分公司车--
优点:成本较低,信誉好,车辆调配方便,大巴座位较宽广;
缺点:车质车况一般.
根据购车与租车的每车次成本比较(5.4元/座、10元/座、5.8元/座),建议购车组建逸泉山庄穿梭巴士线。可在预售期购车1台,入住期再购车1台;如运力一时不够或坏车,租车解决问题;以后随发展再作调整.总体规划需要考虑在逸泉山庄适当位置设立汽车站场，另外可以在逸泉山庄靠近105国道边的位置设立公共汽车候车亭(须向有关部门申办手续),利用公共交通来补充穿梭巴士班次之间运力的不足;让乘客自行选择穿梭巴士或公共汽车.
(五)票价方案:
建议业主和探访、度假者买票乘车；看楼盘人士由售楼部人员带领免费乘车; 职员凭证免费乘车。
由于预售期以看楼盘人士为主, 此时只有支出没有收入；费用为：购车运营开支、临时租车开支.
由于入住初期乘客少,而且仍有部分为看楼盘人士,估计需要买票的也不多;
1.如每车次只有1/4的乘客需要买票,当票价为5.4元×4=21.6元,才可收回成本;
2.如每车次只有1/3的乘客需要买票,当票价为5.4元×3=16.2元,才可收回成本;
3.如每车次只有1/2的乘客需要买票,当票价为5.4元×2=10.8元,才可收回成本;
注:公共交通票价(每车次)--从化神岗至广州市永福路
（1）私人承包中巴13元/座;
（2）广州市二汽从化分公司空调大巴12元/座.
由于逸泉山庄开发初期入住人数较少，乘坐穿梭巴士的乘客也少；开支较大而收回少，营运会亏本；如果减小班次或票价太高，就难以做到“为业主提供优质方便的交通服务”，对看楼盘人士也不方便；怎样处理好？还要多费心思。
; 广州**房地产开发有限公司
二零零零年二月二十二日
后记：
经过“五一”长假期后，我们再次对交通情况进行调查，发现大客车的租价已被碧桂园等大型楼盘抬高；他们为组织广大市民参观楼盘，除公交车被租用一空外，连石化厂等单位的厂车也不放过，长假期的运力非常紧张；二汽从化分公司也表示该假期公交很繁忙，以后在平时尚可调配少量大客车供我司租用，但到节假日就无能为力了。
因此我司为不受制于人，必须自购车组建逸泉山庄的穿梭巴士线。
广州**房地产开发有限公司
二零零零年五月十二日
预售推广高峰期、入住高峰期穿梭巴士开支预算
（一）发车时间
预售推广高峰期拟定为2000年10月、12月，20**年2月、5月，入住高峰期拟定为20**年10月—20**年12月；
周一至五：广州开：8：00—11：00，13：00—18：00，每一小时发一班车，（中午不发车）
从化开：7：00—11：00，13：00—17：00，每一小时发一班车，（中午不发
周六、日：广州开：9：00—11：00，13：00—20：00，每一小时发一班车，（中午不发车）；
从化开：9：00—11：00，13：00—20：00，每一小时发一班车，（中午不发车）；为十一台班。
小计：22天×10台班+8天×11台班=308台班/月
（二）线路地点
穿梭巴士拟定两条线路，并错开发车时间，发车地点为：
天河区：体育西路城建大厦荔湾区：龙津西路泮溪酒家
（三）开支预算
308台班×500元/台班=154000元/线路（租二汽公司大巴价钱）
154000元×2线路=308000元
结论：
如增开两条穿梭巴士线路，每个月约开支30.8万元。
篇2：营销部广告策划管理办法
一、从**以前的楼盘广告可以看出：
1、我公司的形象营销策划与楼盘新建议项目营销策划是营销部中策划小组的策划主管负责策划，由总经理负责实施。公司形象策划属于“年度策划方案”；新建议项目属于“新建议项目营销策划方案”。
2、做广告的时间，一般分为三个阶段：楼盘开盘、楼盘封顶、楼盘交楼。
3、媒介方式一般为：广告牌、户外灯旗、营销部形象装饰、标志制定、宣传单张、宣传楼书、媒体广告（电视、报纸等）。
二、按公司要求定期制作广告策划，并明确制作的周期频率、根据买点、工程进度订立宣传广告计划活动的安排等。
三、根据营销战略，应遵循广告策划的原则：时代、创新、实用、阶段、全局。
四、根据所宣传楼盘的特点、内容，联系广告公司讨论方案并要求其出具体的方案，选择至少三家广告公司所做的方案并上报经理以及公司策划小组定案。
五、根据楼盘的客观内容以及上级指导，通过定价、审核等客观地选择一家广告公司。
六、要求所其选择的广告公司按要求出方案。
七、根据最后确定的方案，签订合同，跟踪工程进度，确定付款细则，验收工程质量。
篇3：房地产投资策划经营策略透析
一、投资策划
投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(如项目选址、资金筹措、配套设施等),然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。
投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么?卖给谁?卖多少钱?就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥了地块的最大价值。
1、建什么? 究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。
在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西,做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。
2、卖给谁? 投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。
要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。
了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。
3、卖多少钱? 判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:①节约自有资金是最安全的;②如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;③资金什么时候使用,应有用款计划;④对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。
二、经营策略
据有关资料介绍,每年由于管理失误造成的损失触目惊心。不少房地产开发商,因缺乏经营管理基本常识和管理技能,致使企业几千万元的亏损。因此,房地产公司应更多地把注意力投向经营管理。
1、应从一般的市场分析,转向在宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。
目前,在房地产项目投资可行性研究中,往往只是集中在大的、宏观方面的研究,如全国房地产市场走势、广州市房地产市场分析、房地产项目总体可行性分析等。严格来说,这些研究大都缺乏科学和有针对性的细化分析,如对某一小区(或地块)、某一类型、甚至某一楼价的变化,进行具体分析的却很少,对这些方面采取粗浅的赁经验去判断是造成投资失误及偏差的主要原因。
2、应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业化、系统化和整体化经营理念。
对于个别大型公司来说,目前存在着每个开发项目各自为政的情况,造成人力等资源重复浪费,如采用先进的管理方法,进行“同类项合并”,利用整体化经营理念,将降低成本和风险。
大型公司企业规模、投资项目庞大,可能会造成市场反应迟钝(或不能适当超前),在项目投资和操作上,发生失误和偏差,分析这些失误和偏差,总结制定出能够适应(超
前)市场的切实可行的开发经营策略,有着极其重要的意义。3、改变延误时机及对成本控制不力的状况。
大型公司处理问题的策略往往比较保守,与瞬息万变的市场不相适应,也造成时机的延误。如某些高价盘,在明知市场需求有问题且其它条件明显很难改变的情况下,不能及时采取唯一的降价手段(或采用不符实际的温和降价措施),造成此类楼盘因功能折旧而实际价值降低,因利息等支出增加而导致实际成本升高,而且滞销会使公司形象受到较大的影响,必须改变这种情况。
4、有效地发挥自身品牌的优势。
由于住宅商品是一种综合性的商品,作为行外人的购买者,在诸多方面无从知晓及判断所选择的住宅商品是否符合自己需求,物业管理等服务是否可保持其商品的保值增值,以及满足其居住需求。而这一切相当程度上掌握在发展商及物业公司手里,故这种复杂的商品存在着“信息不对称、。越是“信息不对称”的商品,消费者的品牌认同率越高,品牌形象良好的发展商将给自己的楼盘销售带来“超额利润”。目前,房地产公司不是没有认识到这一点,而是对这一点的重要性认识不足,缺乏从长远眼光培育企业品牌形象的总体战略,以及连续性的形象策划操作。这方面需根据自己的情况,运用针对性的房地产CIS(企业形象设计系统),注意把“开发”与本企业品牌结合,有培育市场形象的一整套完善的计划,领先于其它企业制造“品牌卖点”,必将在房地产市场上领先一点,获得理想的“品牌利益”。
5、开发要超前,要加强管理。
消费者的消费需求是不断“进化”的,人才众多、资金充裕的房地产公司的开发也应随之不断“进化”。“进化”速度甚至可以略超前一些,因为中高档楼盘,开发周期较长,更需要超前,这对销售和企业形象将更为有利。
另外,房地产开发公司还要注意对人的管理;加强财务成本核算管理;加强以人为本对住宅居住性、舒适性、安全性和可改造性等方面进行规划管理和设计管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和质量,最大限度地降低消耗;加强售后服务,提高物业管理质量和水平,实现企业最佳的整体效益。
篇4：策划广告部管理办法
一、作息时间
1、策划部采取五天坐班工作制,时间为上午:8:30-11:30,下午2:00-5:30。
2、上班迟到10分钟以上,罚款10元,30分钟以上必须电话通知行政办或负责人,否则,作为旷工处理,旷工一天扣除当天工资,一月两次旷工扣半月工资,三次作开除处理。
3、请假,原则上必须提前通知,并将工作交接完毕,方可准假,严禁请霸王假。病假扣除当天工资的50%,事假扣除当天工资的100%。
4、外出人员必在留言处留言,违反三次以上,罚款10元-50元。
二、办公环境
1、办公室内必须保持整洁,用完工具书必须归位,会议桌用完收拾干净及板凳规位,工作桌面保持整洁,三次以上,罚款50元。
2、办公室内严禁食零食(9:00以后不能吃早餐),与客户交谈不准爵口香糖,违者罚款20元。
3、设计人员下班之前必须关闭所使用的电脑、打印机、扫描仪等电源。最后离开办公室的工作人员必须关毕所有电源、窗户、空调等。否则,视情节严重性罚款20-50元。
4、上班时间工作人员穿戴整洁,配工号牌,严禁穿拖鞋上班。违者罚款50元。
5、办公设施须人人爱护,保持洁净。
三、例会
每周星期一作为策划部例会时间,若遇特殊情况可作为调整。策划部人员必须出席例会,到会工作人员必须做好笔记。每周会议内容提交总经办。
四、试用及转正
策划部员工试用期原则是1-3个月,工作能力表现突出的,可提前提出申请,由部门负责人对其工作能力、工作态度等方面作出客观评述,由总经理批准,方可转正。
五、工作效率
凡是工作任务下达签字认可后,必须按时完成(若遇特殊情况时间顺延),逾期罚款20-200元。
六、定稿
1、报纸广告需打广字号、预售证号、公司全称及电话。
2、打印公司作品需在样稿的右下角,注公司全称及电话。
3、设计人员初稿基本完成后,需经过初次校稿之后,通知下达工作任务的人员认可、之后方可定为初稿。
4、打印、打样之前需严格校稿,若因没校稿或校稿不严而造成公司的资源浪费或名誉受损的,罚款该部门200元以上。
5、改稿,因客户要求需要改稿的,应立即改稿完毕,且通知工作人员认可。方可完稿。
七、加班
9:00以前作为正常加班,时间超过9:00以后,可实报打的费。加班至10:00以后的工作人员,可采取轮班制,第二天,上班时间可延长至9:30分,加班至12:00以后,可调半天至1天的休息时间。如当月双休日加班又无法获调休累计超过2天,超过部分按该员工日薪予以补贴。
八、年终奖
年终奖的发放按公司收益、员工工作性质,工作能力、创造价值、工作时间、工作岗位等方面的标准发放年终奖。
九、提成
策划部提成按以下办法执行:
1、提成以该部门为基础,由部门负责人建议各成员应得奖金及公积金用途,报总经办审批同意后发放或执行。
2、根据楼盘项目的差异,看板、印刷等制作的提成按发生额的5%-10%计提;报版按每版300元计提(见报为准,"购房超市"不在内);小全版彩色和整版按600元计提。
3、以上提成的80%在当月内发放,20%累计于年底发放。
4、公司将根据上述提成总和的10%作为企划部公积金,用于加班误餐、交通或员工活动等,具体执行由策划部提案,经总经办审批同意后实施。
上述条例望企划部全体成员共勉并在实际过程中不断完善。
篇5：房地产公司产品实用策划控制工作程序
1.目的
通过对项目开发的过程进行策划,明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标,确保项目的整体运作水平。
2.范围
本程序适用于公司开发建设项目的策划。
3.职责
3.1 策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划,编制"项目运作方案",并监督检查各部门的实施情况。
3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划,编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。
4.控制程序
4.1项目运作方案的策划
4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划,召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员,依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求,对项目整体运作流程的各个环节进行策划。
4.1.2 各部门根据以下职责分工,进行运作方案的策划:
a)策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划;
b)工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划;
c)财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划;
d)策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划;
e)总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。
4.1.3 项目运作策划的主要内容包括:
a)项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求;
b)针对开发项目自身的具体情况和特定要求,应配置的有关职责、权限和资源;
c)采用的具体程序和作业文件,当现有的质量体系文件无法满足时,应制定新的程序或作业文件。
4.2 项目运作方案的编制
4.2.1 各部门根据策划的结果,编制本部门分管职责内的项目运作方案,按规定的时间报策划与营销中心,由策划与营销中心收集汇总,编制开发项目的整体运作方案。
4.2.2 项目运作方案的编制要求:
a)工作步骤明确,有严格的工作规划;
b)明确各项工作的负责人员及工作要求;
c)项目建设的各个环节衔接有序。
项目运作方案编制的具体要求,见Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》。
4.2.3 项目运作方案经各部门责任人签字后,报分管副总经理审核、总经理批准。
4.2.4 批准后的"项目运作方案"由策划与营销中心下发各部门执行。
4.3 项目运作方案的实施和验证
4.3.1 各部门在工程项目的开发建设中,应严格按"项目运作方案"的规定要求实施。
4.3.2策划与营销中心负责对将"项目运作方案"的执行情况纳入公司的计划管理当中,及时在周例会和月度经营计划会上进行调度。
4.3.2 对执行"项目运作方案"中,需要制定的新的程序和作业文件,由编制部门依据《文件控制程序》的规定进行制订下发。
4.3.3 公司的稽查小组对各部门实施《项目运作方案》的工作情况进行监督检查,项目移交或销售完成后,由策划与营销中心召集有关部门对项目运作方案的执行情况和实施效果进行验证,全面总结项目开发建设的整体运作情况,执行Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》
5.2 Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》
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