郊区楼盘平台运作思路
城市早就不是一个场所描述的词语,而是与“农村”地位对等的社会空间符号。在当下中国,“农村”和“城市”是两个主流社会空间,但又是两个非常割裂的空间。它们有各自的生产力以及生产关系,谋食与连系的方式,都大大不同,因此农村人去城市,或者城市人到农村,短时间内都难以适应。
农村世界的生产方式是“自给自足”,虽然“交换”已经渗透了当代乡村,但是每个人都是具体“粮食”的生产者,这种交换关系还是以“物”易“物”的升级,要想获得更多的财富,你得埋下头生产,可以10年不去县城。而凌驾于农村之上的城市世界是不直接生产具体“食物”的,他们是通过“联系”的间接方式,来获得“食物”。所以,农村里的财主,是埋头工作的专业户;而城市里的财主,则是庞大人际网络的控制者。
可能是阴阳调节的规律所致。农村的物质世界是拜自己,但精神世界却是“拜别人”,以获得超越一亩三分地的生命空间(“别人”甚至是超越凡人的鬼神)。城市的物质世界是拜别人(城市人的每一分钱,都是靠索取、剥削等方式获得的),但精神世界却是拜自己,城市人口的精神寄托很多,美食、宠物、宗教、爱好等等,但他们归根结底是信“我教”,以让在交换中解构的价值,最后能回归本真。
这里所谓的“郊区楼盘”,与城市规划的“郊区化运动”非同一意义,虽然它们靠得太近了。后者是指城市人口增加带来的城市地盘扩张,郊区化运动每占领一块菜花地,就改变了这里的土地属性。而前者是讲城市人口主动离开城市,到离城市有一段距离的郊区置业的行为,并不改变土地属性,可能打开窗户,看到的就是菜地。
具体在成都,“郊区化运动”只是几大副中心的建设,而“郊区楼盘”,则是指三环以外,譬如华阳、牧马山、温江、青城山、泥巴沱、龙泉、崇州等小城周围的楼盘。这两种楼盘的购买心态也不一样,购买副中心楼盘者,是想先忍受农村气息,等待城市将其包围,而买“郊区楼盘”的人,要的就是迥异于城市的生活感受,如果城市气息太浓,反而不喜欢。
市场上表面风生水起的“郊区楼盘”,其实埋藏着巨大的危机。现在一些楼盘销售尚可,那是因为置业热潮带来的冲动效应,一旦市场热度降低,回归理性,目前这种“郊区楼盘”的问题,就会统统爆发出来。
运作“郊区楼盘”,首先要弄清楚一个问题:“人们为什么要离开城市,住进那种没有城市气息的农村”?在过去的运作模式里,我们在菜花地以及农村统治的山与水间修建的城市建筑,就开始销售,并将简单的将这种购买行为理解为回归山水自然,但这种理由是十分不可靠的。如前所述,“城市”与“农村”是两个如“鸡圈”与“鸭圈”般不同的世界,其堡垒十分坚固。以前一个农村人想要进入城市世界,第一步就是痛苦的身份洗礼,要么十年寒窗苦读,要么花钱买户口,要么通过招工考试,患得患失搞出人命的都有;现在农村与城市之间虽然不需要身份验证了,但第二步也非常痛苦,那就是意识的洗礼,两个世界迥异的谋食与精神满足的规则,许多人一辈子都没有弄懂,混淆的价值观,在哪一个世界都很痛苦。
很显然,城市人购买“郊区楼盘”,不是为了变成农村人,而是要继续维系其城市人身份与意识。“郊区楼盘”的致命问题就出现了,比身份切换更惨,我们需要解决“空间错位”的问题,城市人生活于农村的这一空间错位问题,难度和解决民工进城的社会问题一样。
寄情山水纵然潇洒,但山水间以“拜他人”的方式谋不到物质满足,以“拜自己”的方式获得不了精神满足,并会堕入黑洞般的寂寞空间。这些问题已经在入住的“郊区楼盘”里表现出来,比如在青城山,依托世界文化遗产得优势,一些楼盘销售十分火爆,业主入住的开始十分新鲜,一家人夏天开车来到小屋,爬了前山爬后山。但只有靠山吃饭的人才真正爱山,城里人爬一次还可以,爬两次就叫累,第三次根本就不上去了。一家人坐在四合院里,望着山,感受空气清凉,觉得这房子卖得真不错。然后就张罗吃饭问题,发现配套严重不足,需要去都江堰,这是问题的第二个阶段。
第三个阶段是忍受配套不足,多去几次后,就发现旅途感受乏善可陈,同伴都是家人那些老面孔,农村人到城市每天都可以交道新的朋友,但城市人不可能和青城山的土著成为真正的朋友。城市里得到的“拜他人”习惯得不到满足,风景看烦了。就觉得每周风尘仆仆跑一次,还不如在城里泡一壶茶。然后细算花二三十万来住个新鲜,不如花钱住旅店。
当“郊区楼盘”热遇到在入住之后的冷潮,这种业态就会受到比较致命的打压。价值就被旅店取代了。
还是回到问题之最开始:“城市人为什么要离开城市?”。可以肯定的是,人往高处走,他不是为了变成农村人(在现代社会,城市始终凌驾于农村之上)。城市人离开城市,原因大致有四个方面;
1、家族尚未完全进化为城市人口的联系,自己进入了城市,当家族里还有人在农村。探亲、过节等行为。
2、获得城市稀缺感受的补充。(1)、气候节令的需求,比如避暑滑雪;(2)、知识的增长,比如旅行、探险;(3)、新的玩乐方式,比如露营、漂流、登山;(4)、生活节奏的调节,比如休闲、泡温泉、呼吸空气等。每一种感受的补充,都有强大的需求和产业链条。
3、异度空间的寻找。城市里很多人因为极度成功或者极度失败失望,对城市产生的厌倦、逃避或者回避心态,出现离开城市的行为
4、商业机会的获得。比如在景区经营商业,农村贩卖粮食,山区修建电站等等。
除开第1和第4的客观要求,让城市人离开城市的主观原因,是在渴求一种对城市生活进行补充的异度空间。城市本身有许多硬件的不足,比如空气、人工化、快节奏、狭小等等,居住者需要另外的空间来进行调节,以弥补城市本身的不足。
由此,我们定论“郊区楼盘”的几个性质:
1、具有弥补城市生活不足的先天条件。山、水、物、风情皆可。
2、非农村,也非传统之城市,介于二者的灰空间,是主城市的补充。
3、综合以上两点,“郊区楼盘”是“农村的形,城市的魂”——外在的东西越“自然”越好,而内在的生活规则,则是要城市化的。
而反观过往的郊区楼盘开发,无论是天下青城,还是芙蓉古城,恰恰走了相反的路线——城市的形,农村的魂。居住者获得的是很城市的建筑规划空间,无论景观、道路、立面、户型等等,都很城市化,这姑且不去计较,大环境往往能一俊遮百丑;但是楼盘里面的生活规则,则是非常农村的,配套非常不健全,缺乏网状的关系链条,居住感受如同在孤岛。
如果这个问题得不到真正的解决,那么刚刚兴趣的“郊区楼盘”市场份额,必将受到私家车普及带来的自驾游,以及结伴、参团等成熟的旅游业冲击。经过第一轮置业冲动以后,消费者深知,固定到一个地方置业的投入产出比,势必没有按照心意走四方划算。世界文化遗产的青城山尚且如此,那么龙泉、双流、郫县、新都、崇州更难逃此命。
所以,运作郊区楼盘,开发商必须明了以下几点:
1、“郊区楼盘”不是在郊区建一个楼盘。而是要建设异度的城市空间,城市外的城市空间,请先确定你的空间属性。
2、尽量的开放,而非封闭。城市楼盘,回家就是休息,营造自我的小空间;郊区楼盘,回家就是玩耍,必须开放社区,甚至将住宅成为景点的一部分,以让人们能够更多的接触以及创造更多的游玩方式。
3、将城市生活的习惯要移植过去。购物、家政等等都是浅层次的要求,要有“夜生活”,一个习惯夜生活的城市人,是难得在九点钟就爬上床的。
4、重视群体性。如果不在开发过程中去调度群体性需求,购房者在入驻以后靠自己的微薄力量,更难调动群体性。
5、忘掉城市楼盘开发,城市里只做开发,只需要重视建筑形态,因为城市楼盘已经有整个城市当作大环境配套。做开发郊区楼盘,只谈别墅和宅院或者山庄等建筑形态,势必败北。
6、将你的楼盘成为大环境的一部分。根据地块所在区域的属性,来审视产业链条。审视清楚以后,你发现你做的有可能不是房地产,而是旅游房地产。
7、最后一点,如果你只考虑了建筑形态,可能你会不明不白的成功,也可能不明不白的失败。 www.pmCeo.com 物业经理人网
篇2：房屋租赁平台配置部规范运作建议
房屋租赁平台配置部规范运作建议
一、配置部工作板块
供应商管理
①寻找供应商②邀约洽谈③跟进打样事宜④签订合同⑤跟进生产进度
⑥与供应商结算
订单与配送管理
①向供应商报装②订单数据统计③房间新配置统计
现场安装跟进
①联系和接应安装师傅②监督现场安装工作
软装
①房内装饰风格研究②装饰物购置③打钉挂画、装饰
除旧布新
①联系师傅清理旧家具②通知翻新师傅翻新墙面
巡房与验收
①查看房内配置和登记统计②统计报装维修项目给物业③验收房内新配置情况
二、空房配置流程
巡房（根据物业的退房信息去查看空房，统计好房间需要翻新配置等情况）
清理旧家具
安装空调、热水器
通知物业维修或安装（把巡房过程中发现的房内灯管、水龙头损坏等情况和新装的空调热水器后需要安装插座、接水管等问题一起报给物业部）
翻新
板式家具、窗帘入场
床垫沙发、装饰入场
验收（检查所有新配置家具家电是否齐全、是否有质量问题）
通知物业清洁
三、人员配备及工作流程优化思考
当楼宇数达到50栋左右时，可以考虑分地域、分小组进行配置工作，这样楼宇相对集中，可以减少我们同事和安装师傅在路上的时间，同时也可以更好地兼顾每部分的工作。
配置部工作的理想分工：一个小组5人（3个专员+2个师傅）
巡房、软装、验收以及统筹安排清旧翻新安装等工作→1人
供应商管理、订单配送（空调、热水器）→1人
供应商管理、订单配送（家具、床垫）→1人
清旧、现场安装跟进→以上3人合作完成
翻新→2个师傅
按照目前的收楼情况，后期可考虑分为平乐和绿塘两个地方来进行翻新配置，两个小组分别负责两个地方的工作，可有效提高翻新配置速度；合作的供应商也各有两队，在一个供应商出现供应不上的情况时，可有另一个替补。
工作流程：
巡房，统计房内情况，做好登记，填写《空房登记表》，把表发到群里，把需要清旧、安装空调和热水器的任务首先分布下去。
安排清理旧家具。
填写《电器安装统计表》，联系供应商，安排配送安装电器，安装完电器要统计是否需要物业配合接水管和安装插座的情况，填写《报装维修表》。
把巡房过程中发现的损坏情况以及《报装维修表》中的情况汇总，一起填写整合发给物业部。
通知翻新师傅翻新房间。记录翻新完工时间。
填写《每日家具安装记录表》，联系供应商，安排配送家具和床垫等。
安装窗帘、装饰，填写《每周装饰记录表》。
验收，确认房内新配置没有问题后填写《配置完成通知单》交到招商处。
每周六早上将《电器安装统计表》、《每日家具安装记录表》、《每周装饰记录表》发到主管处，由主管统一记录在《新配置统计表》里。
四、配置部目前存在的问题、解决方法
寻找多个供应商和升级新产品的速度较慢。
解决方法：通过增加人手和合理分工来解决。
对已订购家具家电的剩余数量有些把控上的偏差，后面重新订购再安装，会拖延几天时间。
解决方法：时常关注待配置房间数量和订购剩余数量。亦可适当加大订购量，避免等待生产制作的情况出现，从而加快配置速度。
等待师傅送货和安装的时间有些被动。
解决方法：①与供应商约定任何一次送货的固定到达时间，比如早上10点送到、下午3点送到。每次安装都遵循此时间，不得违约。②或者每次送货前，提前协商到达时间，如果此次不能按照约定时间到达，供应商要付违约金。此方法的可行性还需验证落实。
订购的家具家电成本还有压缩的空间，没有达到采购最优化。
解决方法：多了解市场行情，进行多家对比；提高谈判能力，合理发挥团队的能力。
五、与各部门的交接流程、存在的问题及建议
1、现在空房从物业处移交、经过翻新配置再交房到招商处的流程是：
①租客退租，物业部主管发布退房明细表，由物管将空房钥匙交到配置部。
②配置部和招商部去巡房，共同商讨配置方案。配置部统计空房内的水龙头、灯管、门等设施损坏情况。（A、如果可做原装房出租，配置部将房内需要维修的项目和清洁报给物业，维修、清洁后即可交房给招商部出租。B、如果需要新配置再出租，配置部在装好电器之后，统计好各房间需要报装的插座、水管情况，连同巡房时发现的房内损坏情况一起报备给物业部经理或者物管。）
③房间所有家具家电配置齐全后，配置部通知物管安排阿姨过去清洁，同时通知招商部该房可带看了。
交接存在的问题和建议：
①问题：房间配置齐全可以交给招商时，发现之前报给物业的房内损坏设施未能及时修好。招商也不知道该房什么时候可以清洁完毕。
建议：自配置向物业报修起，物业合理安排电工师傅，在翻新配置期间（一般7天内）及时将房内设施修理好。如未能及时修好，配置部在配置齐全验收房子后，再次统计房内设施情况，登记好情况交到招商处，由招商部去督促物业维修和清洁，这些配置好待维修的房子也可以在此期间带看，不会错失租客。
②问题：在翻新配置期间，如果物业需要维修房内设施，又需要从配置处拿走钥匙；配置齐全后，配置部再把钥匙交给物业去清洁，物业再将钥匙交给招商，期间有诸多不便。
建议：从业务交房到物业处时，空房钥匙必须配有2套。1套由物业保管，1套由物业交到配置，后面由配置再移交到招商处。如果是后期租客退租的，物业拿到钥匙后要配成2套，遵循物业留1套、配置和招商共用1套的标准。
③问题：配置部和招商部在巡房的时候发现，有的房间是可做原装房直接出租、或者是原先新配置的，现无须再另外配置就可出租的。此巡房工作有些浪费人工。
建议：在租客退租时，如果是可做原装房或者是已经经过我们配置的房子，由物管登记统计房内情况，安排维修和清洁后再直接交房给招商部，此类房无须经过配置部再交给招商部。如果是物管不能判断能否做原装房出租时，可将房子交至配置部。
④问题：物业部交房到配置部时，有的房间内部存在天花漏水或者地砖松动的情况。这些问题的处理是需要和房东沟通，也会需要一段时间才能维修好的。在此期间也不适合配置该房。另外，有的房间存在租客退租后、留下大量垃圾的情况，此时还需要通知物业搞完清洁才能进行翻新配置。
建议：房间修补好后再交房至配置部进行翻新和配置。空房退租后，由物业安排清洁后再交房至配置部，这次的清洁建议把原先租客不要的东西都可以清理掉（大件家具留给配置部清理），等到该房配置齐全后，做个简单的清洁就可以交房至招商处进行招租了。
六、关于维修翻新材料采购规范化的建议
由于需求预测不明确，物业部和配置部需要采购的物料数量少、批次多，购买也不定时，给采购人员以及财务造成一定的困扰，对于数量和成本的把控也造成一定困难。在楼宇逐渐增多之后，建议建立仓库，由专人批量采购和保管，统一登记领取物料。
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