房地产公司质量手册:资源管理

　　房地产公司质量手册：资源管理

　　6资源管理

　　6.1资源提供

　　6.1.1公司总经理确定并提供所需的资源，以：

　　a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性；

　　b、达到顾客满意。

　　6.1.2资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等，要合理使用资源，使其发挥最大效能。

　　6.2人力资源

　　公司从不断提高质量管理体系运行的有效性及顾客满意的角度出发，对人力资源管理规定了相应的要求，见6.2章节《人力资源控制程序》。

　　6.3基础设施

　　1）公司所在的办公场所--办公大厦，配备了相应的通信、计算机网络、中央空调、办公家具等设施，管理人员和项目部配置了微机并安装了工作所需的软件和打印机、复印机，能很好地满足办公的需要。

　　2）公司设有档案室，由总经理工作部统一管理，配置了有关房地产开发的法律法规、技术标准、规范等图书资料，能够满足公司开发经营的需要。

　　3）公司拥有多部商业用车，相关人员配备了固定电话和移动电话，能够满足公司交通和通讯的需要。

　　4）公司办公设备由总经理工作部统一管理，计算机和软件的使用管理见Q/TZH-WI-013《计算机管理制度》。

　　5）公司对施工等外包单位基础设施的配备能否满足其相应的外包任务进行监督检查，按7.4章节的有关规定执行。

　　6.4工作环境

　　1）硬件：由物业管理公司提供物业管理，为公司员工提供了舒适的工作环境。

　　2）软件：公司通过开展民主管理、建立谈话制度等方式，确保与员工进行充分交流，及时掌握人员思想动态，在公司内创造一个开放、公平、和谐、宽松的人文环境；并严格按照国家、地方的规定，落实职工的养老保险、住房公积金等福利，解除员工的后顾之忧。

　　3）为确保产品的符合性，公司各有关部门对开发项目所必需的投保及施工工作环境提出要求，并进行必要的监控。

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篇2：QMS质量手册:资源管理

　　QMS质量手册：资源管理

　　1.公司应及时确定并提供所需的资源，以便：

　　A.实施、保持质量管理体系，并持续地改进其有效性；

　　B.通过满足顾客及有关相关方的要求，增强顾客和有关相关方的满意；

　　C.确保和公司产品、活动及服务有关的因素得到控制。

　　2.资源可包括：人员、信息、供方、基础设施、工作环境及财务资源等，必要时还可能包括利用外部供方提供的资源。

　　3.对本公司提供生产所需的基础设施包括生产设备,生产技检部应编制相应的维护与保养制度并予以执行。

　　4.公司应提供适宜的生产、工作环境。

　　5.本公司从顾客满意的角度出发，对人员、设备与工作环境规定了相应的要求，编制以下的程序文件：

　　标题GB/T19001标准

　　6.1人力资源控制程序

篇3：物业质量手册:资源管理(2)

　　物业质量手册：资源管理（二）

　　第一节总则

　　1．资源是质量管理体系各过程的组成之一，本公司在实施、保持和持续改进质量管理体系有效性的各项活动中，所需要的资源主要是人力资源、物力资源、财力资源、工作环境等。

　　2．资源的管理包括对资源的需求识别、资源的提供、资源的开发、资源的维护、资源的利用和优化。资源管理是间接过程，它作用于产品实现过程，使产品增值，并保证方针、目标的实现，以持续达到满足业主要求并增进业主满意。

　　3．人力资源管理涉及到本公司质量体系各项活动所需的人力资源包括公司内与公司外的人力资源。

　　4．物力资源管理包括本公司生产经营活动所必须的各种设备、设施及监视和测量设备等管理。财力资源是确保人力、物力和工作环境等资源得以满足的必要条件。

　　5．工作环境管理包括生产（工作）场所、公共场所、自然环境和设施环境等的管理。

　　第二节人力资源控制程序

　　1、目的

　　对承担QMS职责的人员规定相应岗位的能力要求，并进行培训以满足规定要求。

　　2、范围

　　适用于承担QMS规定职责的所有人员，包括临时雇用的人员，也可包括供方的人。

　　3、定义

　　无

　　4、职责

　　4.1管理部

　　4.1.1负责编制各部门负责人的《岗位职责及任职要求》

　　4.1.2负责本公司《年度培训计划》的制定及监督实施。

　　4.1.3负责上岗前的基础教育

　　4.1.4负责组织对培训效果进行评价。

　　4.2各部门

　　4.2.1负责本部门员工的岗位技能培训。

　　4.2.2负责编制各岗位员工的《岗位职责及任职要求》。

　　4.2.3管理者代表负责批准公司年度培训计划和各岗位员工的《岗位职责及任职要求》。

　　5、程序

　　5.1人员安排

　　5.1.1承担QMS规定职责的人员应是有能力的，从教育、培训、技能和经历方面考虑。

　　5.1.2公司编制各岗位员工的《岗位职责及任职要求》报管理者代表审批。

　　5.1.4《岗位职责及任职要求》经审批后，作为公司选择、招聘、安排人员的主要依据。

　　5.2培训、意识和能力

　　5.2.1各部门应识别从事影响质量的活动的人员的能力需求，分别对新员工、在岗员工、转岗员工、各类专业人员、特殊工种人员、内审员等，根据他们的《岗位职责及任职要求》进行考核识别需求制订计划并上报管理部。

　　5.2.2新员工培训

　　a、公司的基础教育：包括本公司简介、员工纪律、方针、目标，质量、安全和环保意识，相关法律法规，质量管理体系标准基础知识等的培训，在进入本公司一个月内，由各部门组织进行。

　　b、部门基础教育：学习本部门工作手册的主要内容，由部门主管组织进行，进行书面和实际操作考核，合格方可上岗。（转岗员工按此条款进行培训）

　　c、岗位技能培训：学习服务作业指导书、所用设备的性能、操作步骤、安全事项及紧急情况的应变措施等，由所在岗位技术负责人组织进行，并进行书面和操作考核，合格者方可上岗。

　　5.2.3在岗人员培训

　　按培训计划，每年应对在岗员工至少进行一次全面的岗位技能培训和考核。

　　5.2.4特殊工作人员培训

　　a、特殊工序、关键工序人员由所在部门负责人培训，合格后持证上岗，每年还应进行培训和考核。

　　b、电气焊工、计量员、电工、锅炉工、驾驶员等需取得国家授权部门相应的培训证书。

　　c、质量管理体系内审员应由质量认证咨询机构培训、考核。

　　5.2.5技术人员培训

　　各类技术人员是公司的主力军，应创造条件使他们的知识不断更新，由各部门提出申请，经总经理批准后组织培训或外送培训。

　　5.2.6通过教育和培训，使员工质量意识得到强化。

　　a、满足业主和法律法规要求的重要性。

　　b、自己从事的岗位的工作与本公司发展的相关性。本公司应鼓励员工参与质量管理，为实现质量目标做出贡献。

　　5.2.7评价所提供培训的有效性

　　a、通过理论考核、操作考试、业绩评定和观察等方法，评价员工培训的有效性，评价被培训人员是否具备了所需能力。

　　b、每年第四季度，管理部组织各部门培训负责人及员工代表，召开年度培训工作会议，评价培训的有效性，征求意见和建议，以便更好制订下一年度的培训计划。

　　C、管理部加强对员工日常工作业绩的评价，可随时对各部门员工进行现场抽查，对不能胜任本职工作的员工，应及时暂停工作，安排培训、考核或转岗，使员工能够胜任本职工作。

　　5.3培训计划及实施

　　5.3.1每年12月份各部门上报下年度的《职工培训需求》，根据公司需求及各部门《职工培训需求》，管理部于12月制定下年度的培训计划（包括培训内容、对象、时间、考核方式等），经总经理审批下发各部门，并监督实施。

　　5.3.2每次培训的有关记录交管理部存档。

　　5.3.3各部门计划外培训，应填写《培训需求申请表》报管理者代表批准，由相关部门组织实施。

　　5.3.4人员招聘渠道：A、人才市场B、学校推荐C、相关人员推荐

　　5.3.5流程：制定计划→人员招聘渠道→收集应聘者

资料→筛选→安排面试→确定录用者→培训上岗

　　5.3.6招聘过程应按《劳动法》及有关规定，参照相关的岗位职责严格审核，确定是否录用。录用过程中应与应聘者平等协商，明确相应的福利、待遇、工作要求和工作守则。

　　5.3.7各单位应根据岗位的要求对所属员工进行能力考评。

　　特殊岗位如检验、内审员、电工、司炉等人员应参加专业培训和进行资格审查。

　　5.4培训效果及记录保持

　　5.4.1通过各种方式的培训，公司确保员工能认识到所从事活动的相关性和重要性，以及如何为实现质量目标作出贡献；

　　5.4.2应保持以上教育、培训、考核、技能和经验的适当记录。

　　6相关文件

　　6.1《岗位职责及任职要求》

　　7附件

　　7.1FM62-01年度培训计划

　　7.2FM62-02培训签到及考核表

　　7.3FM62-03职工培训需求申请表

篇4：物业《质量手册》之资源管理(1)

　　物业《质量手册》之资源管理（1）

　　1资源提供

　　1.1为实施、保持质量管理体系并持续改进其有效性，通过持续满足客户要求以不断增强客户满意，物业管理公司应及时确定并提供所需资源。

　　1.2物业管理公司物业总经理负责提供资源的决策。并确保提供资源，以满足物业管理公司质量管理体系运行的需要和为实现质量方针、质量目标领导全体员工，为业主和客户提供物业服务符合作业规范的需要。

　　1.3各部门负责本部门资源的管理，确保本部门使用的资源能力符合各项服务规范的要求。资源不足时，及时维护保持其能力，必要时经评审向物业管理公司领导提出，调整或更新资源的需求，以确保本部门质量体系和服务提供的符合性。

　　2 人力资源控制程序

　　1.0目的

　　为了加强物业管理公司人员管理和促进企业发展，确保物业管理公司各岗位人员胜任本岗位能力要求，并进行培训以满足本程序。

　　2.0范围

　　适用于物业管理公司所有员工的招聘、录用、人事资料、档案管理、劳动合同、试用期、职位调动、工作表现考核、身体检查、合同的解除及离职程序等，均按本程序执行。

　　3.0职责

　　3.1行政人事部

　　3.1.1负责编制物业管理公司各部门的《岗位任职要求》。

　　3.1.2负责公司《年度培训计划》的制定及监督实施。

　　3.1.3负责上岗前的基础教育。

　　3.1.4负责人员能力确认及培训效果进行评估。

　　3.2各部门

　　负责编制本部门员工的岗位技能培训需求申请。

　　3.3管理者代表负责审核《岗位任职要求》和《年度培训计划》。

　　3.4物业总经理负责批准物业管理公司《岗位任职要求》和《年度培训计划》。

　　4.0程序流程图

　　招聘/培训控制流程

　　责任人/支持文件质量记录

　　行政人事部培训需求申请培训计划

　　物业总经理

　　行政人事部

　　相关各部门

　　相关各部门培训记录表

　　相关各部门培训记录表

　　行政人事部/档案管理办法

　　5.0控制要求

　　5.1招聘及培训的依据

　　5.1.1《岗位任职要求》作为各岗位员工招聘和培训的依据。

　　5.1.2《岗位任职要求》的内容：

　　5.1.2.1岗位人员应具有的资历证书；

　　5.1.2.2岗位人员应具有的专业知识；

　　5.1.2.3岗位人员应具有的操作技能；

　　5.1.2.4工作经历（经验）的要求。

　　5.1.3行政人事部负责人编制各类人员《岗位任职要求》，报管理者代表审核，总经理批准。

　　5.1.3.1部门负责人应至少满足下列条件之一：

　　a.具备相关专业的技术职称；

　　b.大专以上学历，并已工作3年以上

　　c.受过相关的职业培训；

　　d.具备3年以上相关工作经历。

　　5.1.4《岗位任职要求》经审批后，作为行政人事部选择、招聘、安排人员的主要根据。

　　5.2招聘管理

　　5.2.1物业管理公司对所需人员均实行"聘用制"。各部门如需招聘人员须按《行政人事部政策与程序》中招聘程序执行。

　　5.2.2部门经理根据本部门的工作需要，提出招聘计划，报物业总经理批准。

　　5.2.3总经理批准后，由行政人事部负责执行。

　　5.3培训管理

　　5.3.1培训种类

　　5.3.1.1新员工培训

　　培训内容：

　　a.公司基础教育：包括公司简介、员工守则、质量方针和质量目标、安全和环保意识、相关法律法规、质量管理体系标准基础知识等的培训。由行政人事部组织进行。

　　b.部门基础教育：学习本部门作业指导书和主要内容，由所在部门负责人组织进行。

　　c.岗位技能培训：学习作业指导书，掌握所用设备的性能、操作步骤、安全事项及紧急情况的应变措施等，由所在岗位技术负责人组织进行，并进行书面和操作考核，合格者方可上岗。

　　5.3.1.2在岗人员培训

　　培训内容由各部门根据岗位要求自行确定，报行政人事部备案。

　　5.3.1.3特殊岗位人员

培训，培训内容由各部门根据特殊岗位要求自行确定，报行政人事部备案。

　　a.认真执行《北京市物业管理单位经理、部门经理、管理人员实行岗位持证上岗制度管理办法》，行政人事部会同相关部门根据具体情况制定《特殊岗位人员名单》报物业总经理批准。

　　b.电工、电梯工、空调工、驾驶员等需取得国家授权部门相应的培训合格证书。

　　c.管理体系内审员应由认证机构培训、考核、持证上岗。

　　d.行政人事部按《特殊岗位人员名单》安排有关人员进行培训，合格后方可上岗。

　　e.行政人事部负责建立、保存员工《培训档案》。

　　5.3.1.4转岗人员培训（同5.3.1，c）

　　5.4培训计划及实施

　　5.4.1每年11月份各部门上报财务部下年度《培训需求申请》，行政人事部汇总后编写物业管理公司《年度培训计划》（包括培训内容、对象、时间、考核方式等内容），报管理者代表审核，物业总经理批准后下发各部门，并监督实施。

　　5.4.2每次培训各相关部门应填写《培训记录表》，记录培训人员、时间、地点、内容及考核成绩等，培训后将有关记录、试卷或操作考核记录等交行政人事部存档。

　　5.4.3各部门培训，应填写《培训需求申请》，报行政人事部审核，管理者代表批准，相关部门组织实施。

　　各部门外部培训，应填写《外派培训协议书》，报物业总经理审核，总公司批准后实施。

　　5.4.4通过培训教育，使员工意识到：

　　5.4.4.1满足客户和法律法规要求的重要性。

　　5.4.4.2违反这些要求所造成的后果。

　　5.4.4.3自已从事的活动与公司发展的相关性。

　　5.4.4.4公司鼓励员工参与质量管理，为实现质量目标做出贡献。

　　5.5培训效果追踪认定

　　5.5.1通过理论考核、操作考核、业绩评定和观察等方法，评价培训的有效性，评价被培训的人员是否具备了所需的能力。

　　5.5.2随时对各部门员工进行现场抽查，对不能胜任本职工作的员工，应及时暂停工作，安排培训、考核、或转岗，使员工的能力与其从事的工作相适应。

　　5.6员工考核

　　5.6.1员工考核按《员工手册》执行。

　　5.6.2对员工日常考核，包括：考勤、工作态度及质量、行为规范、仪容仪表、劳动纪律等方面。

　　6.0相关文件

　　6.1《岗位任职要求》

　　6.2《行政人事部政策与程序》

　　7.0质量记录

　　7.1《年度培训计划》

　　7.2《培训需求计划》

　　7.3《培训记录表》

　　7.4《特殊岗位人员名单》

　　7.5《外派培训协议书》

　　7.6《工牌发放登记表》

篇5：物业《质量手册》之资源管理(2)

　　物业《质量手册》之资源管理（2）

　　基础设施、工作环境控制程序

　　1.0目的

　　确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施，确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。

　　2.0适用范围

　　适用于为实现服务符合性所需的设施，如工作场所、硬件和软件、工具和设备、支持性服务如通讯、运输设施等的控制；对工作环境中人和物的因素进行控制。

　　3.0职责

　　3.1工程部负责对实现服务符合性所需的设施进行控制。

　　3.2行政人事部负责对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。

　　4.0程序

　　4.1基础设施的确定

　　物业管理公司为实现服务符合性活动所需的基础设施包括：工作场所（办公场所、机房设备间、管道井等）、服务设施（包括软件和硬件，如弱电设施、运输设施、水、电、冷源、热源供应、楼宇工程及给排水设施等）、支持性设施和工具（如维修用的设备和工具等）。

　　4.1.1根据建设部《全国城市物业管理优秀物业管理公司评分标准》对于各类服务设施的管理应做到:

　　4.1.2各类设施图纸、档案资料齐全，管理良好；

　　4.1.3设施运行正常，有正常的保养、检修制度和计划；

　　4.1.4运行人员严格按照操作规程执行和巡视；

　　4.1.5电梯按规定时间运行；

　　4.1.6高压配电、制冷机组、供热设备、生活水箱有严格的管理措施；

　　4.1.7消防系统设施完好，建立相应《消防设备台帐》，可随时启用；

　　4.1.8供暖、供冷运行正常,按写字楼设计标准为夏季不高于26℃，冬季不低于20℃。

　　4.2设施的管理

　　工程部根据物业管理公司设备设施实际情况和需求，负责编写《设备管理规定》，并按照执行。

　　4.2.1设施接管、验收：在接管物业设施时，由工程验收接管小组负责按设施使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收。达不到要求者，应通知有关单位限期整改。设施接管的相关资料由工程部复核存档。

　　4.2.2设施的采购：工程部根据使用部门的要求及设备设施维护的需求。填写《采购申请表》，注明设施名称、用途、型号规格、技术参数、单价、数量等，报物业总经理批准后，由行政人事部部组织具体实施采购。

　　4.3采购设施的验收

　　4.3.1采购的设施，工程部负责组织进行安装调试，确认满足要求后，由工程部和使用部门在《设备验收单》上签字验收，并将设施名称、型号规格、技术参数、单价、数量、随机附件及资料等内容填写在《设备验收单》中，由工程部保管。

　　4.3.2验收不合格的设施，工程部与供方协商要求退货或换货直至验收合格。

　　4.4设施的登记建帐

　　4.4.1验收合格的设施由工程主管进行编号，在《设备台帐》上登记，并建立设施档案，填写《设备档案》。

　　4.4.2设施的分类编号

　　设备设施的分类编号在《设备台帐》、《设备档案》、《设备卡》应相互一致。

　　4.4.3工程部将设备分类编号纳入《设备卡》。

　　4.4.4各专业主管负责按照规定悬挂《设备卡》，并在《设备台帐》上注明设备负责人。

　　4.5设施的使用、保养和维修

　　4.5.1根据实际工作要求，工程部组织编写《设备、设施运行维护控制程序》及设施运行、维护、操作、和使用中所需要操作规程、规定、制度、计划等，发放各专业执行。

　　4.5.2对于重大或关键设备必须有相应的操作规程，相关操作人员应由工程部组织培训、考核合格后上岗。对国家有规定的特殊工种，要求操作人持由相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗；

　　4.5.3工程部编写专业巡视制度，各专业按照规定严格执行；

　　4.5.4重要的服务设施的运行应编写相应的工作记录，由操作者按规定填写相关的记录；

　　4.5.5工程部编写各专业的设备设施维修计划，规定保养项目，频次，发给各员工执行，各专业主管人监督检查执行情况；

　　4.5.6工程部每年12月核定下年度的年度工作计划，发放至各专业主管执行；

　　4.5.7日常运行中遇到的故障要及时处理，处理结果要在各专业的工作记录中记

　　录。检修中的设施应挂检修牌，检修好的设施应由工程主管签字验收方可使用。大的维修应将检修情况填写在各专业相应的的设备维修记录上。工程部在《设备档案》中注明情况；

　　4.5.8日常运行中无法排除的故障，应逐级

报告上级专业主管，由专业主管填写对外委托维修报告上报工程经理。需外包维修的设施，应执行《采购控制程序》中对供方评定的有关规定执行

　　4.5.9现场使用的设施应有统一的编号，以便于维修保养；

　　4.5.10对工作场所的管理由在该场所工作的相关部门管理，确保适宜的工作条件。

　　4.6设施的报废

　　对无法修复或无使用价值的设施，由工程部填写《设备报废申请表》

　　大型设施经物业总经理批准后，再报业主批准报废。对于一般设施，由使用部门填写《设备报废申请表》报工程部经理审核后批准报废。工程部在《设备台帐》及《设备档案》中注明情况；

　　4.6工作环境

　　行政人事部根据业务范围确定并管理为实现服务符合性所需的工作和生活环境中人和物的因素，根据服务作业需要，负责确定并提供作业场所必须的基础设施，创造良好的工作环境。

　　4.6.1配置适用的办公用房并根据服务需要适当装修，树立良好的企业形象；

　　4.6.2配置必要的空调、消防器材，保持适宜的温、湿度和职业卫生、安全；

　　4.6.3工程部对供水、电、冷暖设施及设备间等实行定制管理，要考虑人体工效学的要求，努力提高工作效率。确保员工服务符合劳动法规的要求；

　　4.6.4为员工提供良好的办公环境，禁止在非吸烟区域内吸烟。

　　4.7.5办公环境不得存放大量易燃物品、易燃料要及时清理，要采取可靠的防火措施，严格按照《办公室、机房防火管理规定》执行。

　　5相关文件

　　5.1《全国优秀大厦评分标准》97年建房物字（第011号）

　　5.2《设备、设施运行维护控制程序》

　　5.3《采购控制程序》

　　5.4《设备管理规定》

　　5.5《机房设备间管理规定》

　　5.6《专业巡视制度》

　　5.7《日常维修控制流程》

　　5.8《临时用电管理措施》

　　5.9《环境卫生管理制定》

　　5.10《办公室、机房防火管理规定》

　　6质量记录

　　6.1《设备验收单》

　　6.2《设备台帐》

　　6.3《设备档案》

　　6.4《设备卡》