高端租户细节上考虑

高端租户细节上的考虑
对于瞄准国际租户的商业街来说，具备长期的开发眼光是至关重要的。现在，中国很多在建中的零售物业项目都准备以散售形式出售，开发商以图提早取得回报，或偿还项目开发期 间发生的债务。不过，很多国际独特品牌对整体客户组合相当敏感。这些国际租户往往根据其他临近租客的品牌而 做出选址的决定。很明显，在产权分拆的商场内，业主们是无从控制商户组合，也难以吸引高品质的租客。

开发商必须具有长远的投资意向，才能获得国际级租户及本地知名品牌租户的垂青。要照顾到诸多细节。

一是优质的市场推广资料，例如宣传册，光碟及网页等。

二是租物优惠。商场开发商若能提供合作伙伴或协助获得 零售牌照及品牌代理，便会增加对国际级租户的吸引力。虽然中国自入世后，外商对开发国内市场的兴趣大幅增 加，不过，他们大多感到对国内业权及经营之规例较难掌握。所以，如开发商能在该范畴内给予支持，将大大提高 他们对租用楼面的意愿。

三是大型租户预租推广。大部分国内的开发商均会犯同一个错误，就是在整个零售项目完 成工程后才开始招揽大型租户及需要特别要求的零售商，例如电影院。时常发生的情况是，商场的楼面设计不适合 于目标租户所租用，而建筑工程已经到了一个不可做大幅修改的阶段。如不能吸引有势力的大型租户进驻，该商场 将难以全部租出，尤其是优质的租户群，开发商的回报也将大幅减少。

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篇2：商业街招商方案实施中细节

商业街招商方案实施中的细节
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力， 节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人 力。因为极大程度上动用了代理商或经销商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。但这并不是说招商的企业就 不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁 杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和 团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队 伍更应是企业发展的重中之重。

如果制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，因此，组建 一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

针对每个企业的规模和招商策略所启动的市场范围确定各类人才的数量，在进行好人才的框架后，进行招聘工 作。一般来说，由于对招商经理和大区招商经理的要求较高，而这两个岗位的人才至关重要，招聘应该选择在全国 范围内（尤其是企业位于人才资源不足的内地城市，更应该广纳贤才），其他人员则可在本地招聘选拔。

培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营，对于实际的招商工作实施意义重大。同时，通过培训可以团 结队伍、鼓舞士气，这些无疑对于企业也是受益良深。

古人云：“凡事预则立，不预则废！”是说做事前谋划和准备的重要，我们之所以把人才组建和培训放在招商技 巧的第一位，完全是因为招商团队的好坏是招商工作的重中之重。企业若不扎扎实实的做好这一步工作，再多的技 巧也无处可用。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概 念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计 划、准备合同文本、准备各类产品和企业的宣传资料等等，这些 都是企业自身的准备，尚未涉及“应招者”的参与，应该说，这 些必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟 通，把握“应招者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开 展。

从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商 进入了实际运做的阶段。应该说，从“应招者”打进第一个电话 到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售 这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。在这一过程 中，主要目的是吸引好的“应招者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“应招者”的加盟， 有效的沟通显得非常重要。

招商中与“应招者”接触的整个程序，一般如下：

第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次 信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备 （全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议 并签约-督促履约-收款发货。

在这一过程中，首先面临的是对“应招者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反 馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“应招者”按已经设定的招商区域归类，对应招者姓名、地址、电 话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和企业的基本资料（包括企业介绍、产品介绍、招商活动 的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“应招者”做重点标注，用以综合的研究。在这一过程 中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“应招者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“应招 者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“应招者”研读了有关资料 后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“应招者”表现的诚意，发去 部分“该应招者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。

对于一些急于了解情况的“应招者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观企业、了解运作方案 等，以免流失“加盟商”。

在第二次信息回复后，对于参加招商会议的企业进行初步的分析，掌握部分需求，了解“应招者”主要关心的问 题，以便在会议过程中及时解答。

值得说明的是，在整个招商过程中对“应招者”心理的把握常常影响签约率。一般来说，招商企业应分为三步 走。一、让应招者兴奋：引起应招者的兴趣、激发他们极大的热情是成功的前提。二、让应招者理性：让“应招 者”感受到企业的规范和理性，授予“应招者”“渔”是合作的基础。三、让应招者实际：根据“应招者”的实力 和状况为其量身订做合作策略，才能真正合作长远。
团结协作,解决招商中常见的问题。古人把取胜的因素总结 为“天时、地利、人和”，其中“人和”就是指团队的凝聚力和 协作精神。由于招商工作是一个系统工程，员工因为分工不同常 常会产生一些利益上的冲突（如区域负责制造成的区域划分矛盾 等），解决和消除矛盾不仅利于工作的顺利开展，也会给加盟商 更强

的信心。因此，“人和”才能保证卓有成效的解决招商中的 一些实际问题。

在招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、 说服、培训工作，因此工作内容非常细琐，在实际的过程中常常 会遇到一些具体问题，对这些问题的良好解决将使招商工作更完 美。对“应招者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

作为一种快速进行产品渠道拓展的方法，招商在操作方法、运作思路上与传统的模式有所不同。但必须说 明的是，招商模式与传统的渠道拓展只是优势互补，并不冲突。事实上，对于任何长远发展的企业来说，以招商为 运作模式只是在初期快速建立营销网络的一种方法，而对加盟者的长期帮控、深度协销，从而建立稳固、长久的战 略联盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意义所在。招商和传统模式的完美融合将成为中国企业营销的亮丽 风景。

应该说，在实际的招商过程中还会面临许多问题：如如何铺货、低成本运营、应对危机事件等等，只有细心和 不断的总结经验，才能使企业与商家共同发展。企业帮助加盟商解决问题，也就是为自己解决问题，本着真诚合作 的态度，才能获得完全意义上的成功招商。

商业街店铺组合营销形式的实施
店铺是流通领域的基本单位，是联系商企之间关系的纽带，是联系顾客的桥梁。传统的营销渠道由于中间商的作用，使企业 业与店铺、企业与顾客之间形成一个隔离层。中间商在经营上与 企业没有连带的责任，他们任意选择进货渠道，任意选择企业， 随意采用销售手段与促销手段，在企业需要零批商和店铺配合 时，往往得不到有效的合作。特别是企业需要更换和调整业务人 员时，还可能由于原业务人员与中间商长期千丝万缕的联系而建 立的感情色彩，使企业失去一部分重要的目标市场。

店铺组合营销，是将企业外部的店铺用契约和协议的方法组 合起来，使其成为企业的经销店、特约经销店、特约批发商、连 锁店、代理店，通过企业内部的销售公司、销售分支机构、办事 处、营业所，在零批、零集渠道组成营销网络体系，用于解决中间商、代理商不能很好配合营销过程的矛盾，使企 业的销售重心贴近市场，接近顾客，促进最终消费，提高企业的市场支配能力与市场影响能力。

篇3：商场商铺租户租赁资格评估

　　商场、商铺租户租赁资格评估

　　一、商场/商铺租户租赁资格评估表（附后）

　　二、工作指引

　　1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估；

　　2、满分标准分为100分；

　　3、除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分，国内知名品牌不低于54分，无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质对比时，综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营情况者，即否决了该商户的租赁资格；

　　4、超市和医疗配套通常为社区必备，回报率一般达不到公司回报率，该表将用于两家以上对比之用，分高者得；

　　5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。

　　（1）公司要求的净回报率：

　　该铺月租单价×（要求总租期-免租期）÷总租期月数×12个月÷投资成本

　　（2）计算租户租赁条件的实体净回报率

　　净回报率 = 首年月租单价×（总租期月数－免租期）÷总租期月数×12个月÷实际投资成本

　　（3）增减比率 = （租户实付净回报率－公司要求净回报率）÷公司要求净回报率

　　（4）注释：

　　a、投资成本：地区公司财务部将提供各商业项目的平均投资成本，并按“成本分摊系数”把平均成本分摊至不同的楼层，从而得出各项目不同楼层的投资成本。

　　b、实际投资成本：若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量，则应在上述投资成本基础上加减提高或降低的部分，从而得出实际投资成本。

　　（5）举例：

　　① 公司要求：定价100元/㎡·月，3个月免租期，3年租约，提供装修且成本为4300元/㎡；

　　租户可付：120元/㎡·月，6个月免租期，3年合约，免装修交付。

　　② 评估步骤：

　　a、测算免装修后成本：

　　假设该案例为3500元/㎡

　　b、计算公司要求净回报率：

　　100元/㎡·月×（36个月－3个月）÷36个月=91.67元/㎡·月→实际单月租金91.67元/㎡·月×12个月÷4300元/㎡=25.58%

　　c、计算商户实付净回报率

　　120元/㎡·月×（36个月－6个月）÷36个月=100元/㎡·月→实际单月租金100元/㎡·月×12个月÷3500元/㎡=34.29%

　　d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率，则计算增减比例：

　　（34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%

　　e、租户在“租赁条件”项目上的实得分：

　　（1＋34.05%）×60分=80.43分

　　6、因每个商业项目的旗舰店的价值体现在对项目知名度的提升，增加人流及提升其他商铺的租值，故可以不按此评价法进行评估专案报批。

　　7、经营行为纪录来源有：

　　（1）曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。

　　（2）未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。

　　（3）如没发现不良纪录即得8分。

附件：

评估项目				标准分	实得分	备注
租赁 条件	公司实得净租金回报率	步骤① 公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分 步骤② （租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1）×60分=实得分		60分		详细步骤见工作指引第五条
品质 条件	品牌	国际知名品牌		20		三项只取一项
		国内知名品牌		10
		无品牌		0
	经营行为	无欠租 拖租行为记录	严重	立即否决租赁资格		三项只取一项
			偶然且只拖不欠	4
			无	8
		无违规违章 违法经营	严重	立即否决租赁资格		三项只取一项
			经劝喻立即改正	4
			无	8
	形象档次	专门统一VI		4		三项只取一项
		整齐观感好		2
		凌乱、无心思		0
总得分	——	——		100		——

评定人：审核人：

篇4：写字楼租户租赁资格评估

　　写字楼租户租赁资格评估

　　一、写字楼租户租赁资格评估表

　　二、工作指引

　　1、本表适用于租用场地作写字楼用途的租户在承租、续约时的评估。

　　2、满分标准为100分。

　　3、只有实得分达到80分的商户才有资格租用写字楼。

　　4、如两个商户同时要求租用同一位置，则分高者得。

　　5、本评估法侧重租赁条件的评估。

写字楼租户租赁资格评估表：

评估项目				标准分	实得分	备注
租赁 条件	公司实得净租金回报率	步骤① 公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分 步骤② （租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1）×70分=实得分		70分		详细计算方法与商场/商铺租户租赁条件实得分计法相同。
	经营行为	无欠租 拖租行为记录	严重	立即否决租赁资格
			偶然且只拖不欠	5
			无	10
		无违规违章 违法经营记录	严重	立即否决租赁资格
			经劝喻立即改正	5
			无	10
总得分	——	——		100		——

评定人：审核人：

篇5：招商会策划深化细节

　　招商会策划的深化细节

　　招商会策划进行到了这个步骤，已经到了最关键的时刻，连突带破，已经到了对方的球门前，临门一脚成为关键，招商会策划就像踢足球，是个整体运动，得战术，组织配合和执行都到位招商会策划才有能成功。营销策划多年实战经验总结认为深化细节注重细节你将赢得很精彩！！

　　其实招商会会议策划的总指挥至关重要，而他的重要就体现在分工的科学把控和过程查漏补缺，而不是“指挥”，总指挥就是战场上的将军，把握着战术的安排和贯彻落实的程度以及切实的变化决定了招商会会议策划的成败结果，所以每一个部门的分工就是场前战术的意图体现。

　　一、招商会策划会务组的工作流程（会务组是招商会的大脑和管家，事无巨细，前头万绪，会务组组长一定是一个既了解经销商又有人生阅历的人，脾气很关键）

　　1、确定会场后，会务组成员要熟悉会场环境及会场各部门主管，如：客房部、餐饮部、工程部、会议室等，把电话常备，做成小贴条，几个组长每一个人一份，以备急时需要。

　　2、招商会策划会务组人员确定会务组房间后将会议物资全部放好并进行登记，分类并标注，做到方便查找使用，尤其是重要物品如电脑、打印机、相机、DV等设备的妥善保管，责任到人，否则容易出现大家都不知道的结果，做好防盗、防潮、防水、防晒等工作，从进驻会场至撤离会务组应24小时有人在岗。

　　3、了解会场所能提供的服务，如：接送车辆、叫醒报务、免费早餐、市内免费电话等。并与服务部门详细说明如何配合。如：接送车辆何时、何地、如何接送客人，叫醒服务的时间，方式，语气等。

　　4、如来宾需要特殊的服务如：长话、播放录像、加餐、用餐时点酒点烟等要与前台说明，来宾自己结算，会务组概不负责，如果能形成文字就更好。

　　5、会务组除安排日常接待办公房间外还应安排用于专门与客户沟通的房间，套房要开一间到两间，费用这个时候不能省。

　　6、招商会策划会务组房间内要做到卫生整洁，杜绝工作人员大声喧哗、扎堆聊天、吸烟，除休息和轮休人员外会务组成员不得在床上休息，尤其是注意不能脱鞋以免异味充斥房间，客户没有进门之前先嗅到了味道，你说会有什么感觉。

　　7、来宾提出的合理建议或问题在第一时间解决，即使不是自己的业务范围，不能直接说：你去找那个那个人吧，支走OK，一定要说你等一下我帮你联系一下，看他在那里，然后你去找他，如果客户提出的问题超标，解决不了的向上级反映，不能隐瞒不报或越权处理。

　　8、招商会策划掌握所有会议信息及人员联系方式，备注上通过何种方式得知的消息，和公司那个人员沟通过，这个很重要，如果知道那个方式，以及和公司的具体人沟通过，那么会后的谈判就是知己知彼，在言语上也不冲突，因为即使是一个事情，两个人就有两个说法，一点语气的不同都会给客户产生不正规的感觉，同时也容易被客户利用互不通气的弊病，那个谁、谁说了，你们是这样的等等，来制造事件为自己利益打算。

　　9、如接站车辆途中遇到塞车，及时向来宾解释，请其等候或自己打车赶往会场。

　　10、做好有突发事件的心理准备以及应对策略和第一、第二责任人，如：来宾之间产生纠纷，有人在会议现场无理取闹，竞争对手参与等。