湖南锦安城商铺前期广告推广方案
前言：
随着9月开盘日子的临近，最后一个销售旺季的到来，我们必须紧抓机遇，争取在年前打一个漂亮仗，锦安城的前期炒作，掀起一个销售高峰，对我们整个项目的成功失败都是至关重要。对于一个好的项目来说，如果在前期就不能引来轰动效应，制造抢购的氛围，中期、后期的运做都会极大的受到影响，所以怎样去炒作，去实施我们即定任务，是本方案的关键所在。本方案将在此前提供贵方的推广策略的基础上，吸纳贵方有关建议和要求，综合考虑广告、SP活动、现场布置等各种手段，以形成此阶段的行动纲领。
炒作思路
〈孙子兵法?始计篇〉曰“未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也”讲的就是在战略的过程中，未战就先在策划中预谋会得胜，那么得胜的机会就大些。锦安城的前期炒作，我们追求是一种震撼人心的轰动效应，是一场全面开花的大型战役，在这个形势紧迫群雄并起的环境下，想从龙盘虎踞的地产界抢得自己的一席之地，惟有运筹帷幄、诸兵种协同作战，一鼓作气，才可能决胜千里；作为项目的首次亮相，更需要一炮打响、一炮而红。
1、酝酿阶段
开盘前要火暴点燃市场温度，整合一切能利用到的媒体，展开一场全方位的立体轰炸，在第一时间内震慑株洲，让消费者了解到我们的项目，对我们的项目有一个初步的，详细的认识。
2、关注阶段
前一阶段的立体轰炸，消费者了解到了我们锦安城，形成了一定的知名度，现在是到了加强关注程度的时期了。这一阶段的目标是在开盘前让消费者和投资者极大关注我们项目的一举一动，干脆利落的硬性广告轰炸是最好的选择，让消费者的关注程度持续增长，制造街头巷尾议论纷纷的良好气氛。
3、购买阶段
在前期的持续轰炸取得的良好效果之上，再来一个火上浇油，在开盘销售的过程中除开持续的硬性广告轰炸，更要结合EVENT公关营销，在轰动全城的公关活动事件中火暴吸引各方消费者争先购买，制造“抢购营销”的氛围。一系列的重磅轰炸下楼盘持续火热销售，组织大型的实效SP促销活动，推波助澜一举锁定胜局。
炒作核心概念
眼球就是经济，眼球就是效益。前期炒作的目的只有一个，吸引消费者目光，为锦安城开盘制造汹涌的人气火暴的氛围。所以我们要千方百计的想尽噱头来赚取消费者的眼球，在一系列的高密度硬性广告轰炸下，运用各种噱头手段来挑逗消费者的视觉神经，撩拨起购买欲望。但是炒作的概念绝对不能为了单纯的去追求噱头而去炒作，必须紧紧的结合锦安城项目本身的核心要素去炒作。所以本项目的核心炒作概念还是基于锦安城项目本身的黄金地段，都市生活，鼎盛人气、升值巨大，配套精良等关键词来运做。
媒体炒作计划
前期媒体炒作分成软文与硬广告阶段，软文阶段主要是通过大量温情脉脉的介绍性文字来诉说锦安城
●炒作时间
预计在九月一号开盘的锦安城，前期媒体炒作计划时间约计一个半月，即以开盘前计算往前约推三十五天的样子，时间为七月十六号到九月一号。选择媒体主要是以报媒为主，广告投放形式采取硬性广告轰炸。持续一个多月的高密度硬性广告轰炸，务必取得震撼人心的效果。
●媒体选择
在株洲的主流媒体中，《株洲晚报》是市民最经常阅读的报纸，《潇湘晨报》以超过26%的比率紧随其后，另外，《株洲日报》以及《长沙晚报》亦拥有一定数量的读者群。这一次的主要广告投放媒体集中在株洲晚报，潇湘晨报，株洲日报三块重要阵地上，利用最主要的媒体来打一场攻坚战。
●第一阶段传播主题兼广告语
“号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂！”
主题解码：株洲是中南地区工业重镇，拥有数不胜数的工业制造厂，工厂这个概念对于株洲人来说就像家常便饭一样熟悉。利用这种客观环境，以印钞厂这一极富资本价值及工业氛围的关键词来引起消费者的极大好奇，在此基础上结合锦安城项目自身的黄金地段，都市生活，鼎旺人气、升值巨大，配套精良等关键因素与印钞厂疯狂造币的概念相结合，诉求重点集中在锦安城就像株洲的印钞厂一样会带来滚滚财富，以此吸引消费者眼球。
媒体选择之一：第一阶段的媒体阵地我们选择株洲最主流的株洲晚报进行投放，时间为一个礼拜，20**年7月16号至7月23号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，在潇湘晨报做到每天一个半版的形式推出，7天之内分7次投放，每次一个半版。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，潇湘晨报每天一个半版，发布费用约计**万元。
●第二阶段传播主题兼广告语
“商界巨擎李嘉诚的地产投资四不买！”
主题解码：在华人世界中，李嘉诚不啻是一个商界神话，尤其是对广大地产投资客对他精明的地产投资手段敬佩得不可言喻，更是把他的地产投资手段看得高深莫测进而对他顶礼膜拜。利用这种名人效应，借用诚哥的地产四不买这句金玉良言，再综合比
拟锦安城项目自身不可多得的的黄金地段，都市生活，鼎旺人气、升值巨大，配套精良等关键因素，让消费者结合诚哥的四不买政策对株洲楼盘进行细细的比较，产生一种“就算诚哥来株洲投资也会首选锦安城”的心态，以此来吸引消费者及投资客的眼球，挑起他们的购买欲望。媒体选择之一：紧接着第一阶段的媒体轰炸，这次的阵地之一我们还是选择株洲晚报进行投放，时间同样为一个礼拜，20**年7月23号至7月30号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，同样也要在潇湘晨报做到一天一个半版的形式推出。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，潇湘晨报每天也是一个半版，发布费用约计**万元。
●第三阶段传播主题兼广告语
城市核心的完美生活
主题解码：在前期连续两波的广告重磅轰炸下，我们向广大消费者和投资客诉求的都是锦安城商铺的黄金价值，不过锦安城不光只有商铺，还有大量的商住楼我们也要充分考虑进去，虽然商铺是我们炒作的重点，不过也要适当兼顾住宅单位。所以这一次的炒作重点定位在介绍锦安城的生活方面，分别是从便捷交通，精心配套，购物SHOPING，娱乐休闲四个方面入手，以一个都市年轻女白领的口吻轻快平实的向消费者道出住在锦安城的完美生活，充分引起我们即定目标消费者对锦安城的兴趣和关注。
媒体选择之一：继承前几次宣传的火暴气氛，这一次由于我们介绍的是锦安城的完美生活，目标购房者主要集中在株洲市区内。所以阵地之一我们还是选择株洲晚报进行投放，时间同样为一个礼拜，20**年7月31号至8月7号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，同样也要在株洲日报做到一天一个整版的形式推出。也可适当选择在株洲交通电台等媒体做适量投放。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，株洲日报每天也是一个整版，发布费用约计**万元。
●第四阶段传播主题兼广告语
锦安城敬告各位商铺业主，入驻前请自备点钞机
主题解码：这次的广告内容是非常新颖独特的，我们选择以锦安城的管理及财富效应为突破口，极度夸张的宣传入住锦安城商铺会赚钱赚的数都数不过来，数钱数到手痛。业主强烈要求改善数钱数到手痛的现象。然后以锦安城管理处以红头文件的形式敬告各位商铺业主，“委屈”的表示数钱这种事我们锦安城管理处实在是爱莫能助，紧接着话锋一转，虽然不能帮各位业主数钱，但是我们可以推荐很多款质量好价格便宜的的点钞机，并送货上门体现我们的优质服务。然后再配合业主每天赚了大钱担心晚上收工后去银行存钱的路上不安全现象，要求我们解决。我们首先表示理解，但随即表示业主的要求实在是超过了我们能够想象的服务范围。然后我们本着为业主服务是至高无上的精神，决定给他们提供适当的护卫服务。
媒体选择之一：这一次由于我们的广告内容极其大胆新鲜，务必要使广告投放覆盖全株洲，并在省内也要打出知名度。阵地之一我们选择省内最具知名度的潇湘晨报进行投放，时间为十天，20**年8月8号至8月18号。每天一个半版推出。
媒体选择之二：同样也要在株洲晚报做到一天一个整版的形式推出。株洲日报也要一天一个整版
费用预算：初步计划十天内株洲晚报每天一个整版，株洲日报每天也是一个整版，潇湘晨报每天一个半版，发布费用约计**万元。
●第五阶段传播主题兼广告语
带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
主题解码：前期炒作的最后一阶段，我们以介绍锦安城的整体优势为主，以几个地产老总在饭局上无奈株洲消费者精明无比的对话为引子，吹捧株洲消费者购房的精明态度，拍马株洲买房者精明无比，一眼就能洞穿楼盘优劣，地段差，人气差，性价比差，配套差，升值潜力差楼盘株洲消费者永远都不会去买单。然后在迎合他们挑剔的目光，宣扬锦安城永远不怕任何挑剔，欢迎任何消费者来挑剔我们。体现锦安城的无比优势。折服株洲每一个消费者的态度，来取得消费者对锦安城的兴趣。
媒体选择之一：这一次由于我们的广告投放目标处于株洲范围，务必要使广告投放覆盖全株洲，我们还是选择株洲晚报进行投放，时间为十天，
20**年8月8
锦安城前期炒作方案（2）
报纸广告文案
文案一、号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂！
文案二、地产巨擎李嘉诚的投资四不买！
文案三、城市核心的完美生活
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，入驻前请自备点钞机
文案五、带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
文案一、号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂！
虽然株洲有：
航空发动机厂
电力机车厂
硬质合金厂
空空导弹生产基地
…………
但惟独却没有印钞厂！
虽然没有印钞厂，但是我们精诚打造
如同印钞厂一样疯狂至富的锦安城！
疯狂造币核心优势
1、超白金完美地段：雄霸全城至高财富鼎点，打造株洲财智地标
2、殿堂级名师匠心规划：成就吸纳全城人气的财富公园
3、享受式消费特区：为株洲再造一个迪斯尼，再造一个欢乐谷
4、国际名品空中商业街：在这里，你就是巴黎，你就是米兰
5、新生态写字公园：财智精英白金商务区
6、商住公寓：真正国际品质，从容闲适贵族生活
时间紧迫，机不可失,你不赚钱钱就不会围着你转
选择决定
搭载锦安城巨型印钞厂
在利润滚滚的轰鸣声中，成就您商业帝国的雄图伟业
文案二、地产巨擎李嘉诚的投资四不买！
1、地段不好绝对不买！处于城市核心位置，才是旺铺生存首要条件
2、人气不旺绝对不买！处于交通枢纽位置，人流量大才能带来高眼球高效益
3、配套不精绝对不买！周边环境商脉优良，物管设施精致完善，住得开心才能赚得更多
4、升值不高绝对不买！投资自然是要赚钱，不光要赚，更要稳赚大赚
长沙有平和堂
北京有燕莎
日本有吉之岛
英国有Ｓｅｌｆｒｉｄｇｅｓ
它们统统具备：
核心地段，汹涌人气，精良配套，升值无限
在株洲，这样的地段去那里找？
其实您大可不必去准备打着灯笼四处乱串
您只有一个选择----中旺锦安城
文案三、居住在城市核心的完美生活
闹铃大作，我实在是不想起床，反正我出了家门只要5分钟步行就可以到公司，顺便还可以享受心爱的雪贝尔新鲜出炉肉松包早餐，每天享受比别人多赖床半个小时的乐趣，完美交通，绝对只有锦安城。
糟糕！家里的水管一不小心又被我堵了，污水满地都是，我才懒得打那些恨不得把牛皮癣贴遍全世界的通厕公司号码，轻轻一个电话，上次那个健壮的锦安城物管小帅哥转眼就会带上工具笑嘻嘻的出现在门口，泡杯咖啡，三分钟解决问题！精良物管，绝对只有锦安城
姐妹们又在MSN里唧唧喳喳议论我买到什么新鲜漂亮的服饰了，那当然，我可是姐妹里的时尚CEO！谁叫我家楼下就是全城最繁华的商业街区？最新潮最时尚的讯息绝对逃不过我的火眼金睛。时尚SHOOPINGMALL，绝对只有锦安城。
我可不愿意周末在家做可耻的独孤求败，约上三五好友娱乐一下绝对是最好的选择，那么去那里玩呢？地图爬开拉！站在我家的阳台上就能看到罗马假日、清香茶馆、钱柜KTV、魅力四射、川府雨王、超超小吃……老天！这么多地方反倒是难以选择了。休闲娱乐，绝对只有锦安城。
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
尊敬的各位锦安城商铺业主：
您好！
随着各位业主生意蓬勃展开，在您享受锦安城黄金地段，火暴人气，精良配套的同时，财源广进日进斗金对您来说只是顺理成章，但是最近却出现了大量业主向我们反映钱赚得太多数不过来的现象，其实我们锦安城物业公司对这件事真是爱莫能助，毕竟辛苦工作完后数钞票是自己分内的事。不过我们锦安城物业公司本着为业主提供全方位最精良的服务理念，决定为业主提供联系购买点钞机的业务，保证以最优惠的价格提供最可靠的点钞机给各位使用，请正在为数钱数到手痛而烦恼的业主速速拨打我们锦安城物业公司的电话*******，我们会在第一时间上门提供各种品牌型号点钞机资料供各位参考。购买期限为*月*日至*月*日，逾期未购买者请自备点钞机。
另外，由于我们锦安城位处株洲顶级繁华商业中心地段，车水马龙川流不息，人气旺盛生意火暴的同时也带来了交通极度拥挤人流过大过杂的现象。大量业主反映每天关门后携带巨款去银行存钱总是瞻前顾后心有不安，希望我们提供护送保卫服务。虽然我们锦安城物业公司不是专门的警卫部队，而且业主提出的要求实在是超出了我们可以想象的工作范围，但是竭诚为业主服务是我们的神圣使命和义不容辞的责任，我们在此敬请各位业主互相转告，我们将派专人专车护送业主去银行存钱。每天两趟车分别是下午7：00到8：00一趟，8：00到9：00一趟，路线为：锦安城工商银行建设银行农业银行招商银行
回到锦安城。
锦安城物业公司18号文件
锦安城物业公司
20**年*月*日
文案五、带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
某次饭局
几个株洲地产老总愁眉苦脸大谈株洲买房者精明无比
一眼就能洞穿楼盘优劣
地段差，人气差，性价比差，配套差，升值潜力差
…………等等等等
反正株洲人总是有无数的理由来判定楼盘的优劣
精打细算的株洲人永远都不会为劣质楼盘买单
株洲人小心拨着算盘，一寸一寸丈量着株洲楼盘
算来算去不禁慌了，问道：
“这个世界到底有没有完美的楼盘？”
不过锦安城永远不怕精明的株洲人用挑剔的眼光扫射
不必多说黄金地段，雄厚实力，升值巨大，配套精良
这些优点统统被精明的株洲人看在眼里，记在心里
锦安城不仅仅是个楼盘，它是统领株洲商业增长的引擎
锦安城不仅仅是个商铺，它吞吐间吸纳整座都市的商业龙脉
锦安城不仅仅是套住宅，它承载着您对住宅所有的渴望
要发财，买旺铺，要生活，买好房
商务，家居，都要两全齐美
20**年
全株洲精明的眼光必定会不约而同的投向同一个方向
------锦安城
不怕你挑剔，就怕你不来
“亲亲伴侣”形象大赛
由评委选出最配对的伴侣
年龄不限
职业不限
背景不限
活动炒作
计划一：百万幸运大抽奖
时间：开盘中*月*日—*月*日
思路：利用小便宜的诱惑，购房的客户可以得到抽奖的奖励
计划二：充分利用已购客户
时间：认购期*月*日—销售完毕*月*日
思路：已购客户现身说法，增强说服力
内容：在醴陵这个小城市，只要有一个客户觉得买了房子好，他就会影响其他人。利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。
计划三：客户联欢鸡尾酒会
时间：预售、销售时间内
思路：名人效应、群众效应
内容：可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。邀请已购顾客和意向顾客参加活动，活动中现场工作人员要服从安排指挥，听令统一调度。在高潮时一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。
计划四：专题会议、行政会议招商
时间：预售、销售时间内
思路：商界、政界的人际关系运用
内容：在销售的过程中充分利用开发商或者兄弟单位在商界、政界的人际关系，举办大型的招商会议活动，扩大知名度和美誉度，从而带动楼盘的销售。
计划五：看房有礼不要钱
时间：预售、销售时间内
思路：小便宜，礼品概念
内容：制作一些廉价的覆盖有本项目宣传的原子笔、太阳伞、T恤衫等物品，对前来看房的顾客采取赠送礼品的手法加深顾客好感度，并且顾客打着印有我们宣传的伞，穿着我们制作的文化衫在醴陵街头招摇过市，无疑也成了我们的流动活广告。
计划六：承诺对买商铺业主开展销售培训
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：商业房地产项目开发前期调查
房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究
开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆ GDP发展状况及产业结构情况
◆ 全社会消费品零售总额
◆ 全市商业增加值
◆ 城乡居民的人均可支配收入
◆ 城乡居民储蓄存款余额
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面,还包括:
◆ 公共设施状况
◆ 交通体系状况
◆ 道路状况、通行量
◆ 城市性质与功能特点
◆ 各项城市的机能
◆ 城市规划
通过对区域内实际生活的空间,包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如,交通网的开发计划,交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方,所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键,诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解,由于反映问题的角度不同,一般的调查人员很难完成以上工作,调查必须有目的性,如果不知道目的是为什么,这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
补充日期: 20**-06-02 16:55:50
三、商业发展规划和政策研究
每一个城市发展都有发展的规划,商业布局和规划也是城市机能完善的标志,十多年以来,我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹,尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”,既加快了零售业的整体发展,也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象,对国内零售商业的发展提出了新的挑战,一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。
为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面,国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日,在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》(国经贸贸易[20**]789号)和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》(国经贸厅贸易[20**]44号)的基础上,又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》,要求直辖市、计划单列市、省会(首府)城市尽快制定商业网点规划,要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会(首府)城市要加大工作力度,尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划(包括含有网点规划内容的商业发展规划)的城市,不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在20**年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作,在对大型商业房地产开发过程中,开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键,避免政策性的风险和重复建设。例
四、区域零售业结构的市场调查与分析
如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究,那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查,在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆ 地区间的销售动向
◆ 业种别的销售动向
◆ 商业地区间的竞争状况
◆ 大型主力店的动向
以上内容的取得必须通过商业普查,对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查,通过反映的一般性的问题,分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究
对大型商业区进行市场定位和商业功能建议,在初步的市场定位和业态规划基础上,除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外,对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划,可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点,以便做竞争分析,对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析
在一个区域内做商业地产,必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,对许多开发商来讲,以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识,因为住宅的需求量大,进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同,它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以,不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中,首先应考虑区域的规划情况,了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素,它直接决定我们未来的商业做多大,做什么。在《城市居住区规划设计规范》中,明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积,对公共服务设施的控制指标,即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米,以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同,规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲,在具体开发中,应根据实际情况,选择好开发时间。开发太早,会由于居住人口规模没有达到基本需求,导致消费需求不足,租赁经营不理想;开发太晚,则不能很好满足居民的生活需求,且会损失商业机会。如天通苑,由于一开始没有发现商业价值,商业开发比较晚,所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求,入住的居民也发现商业价值,许多买了一层住宅的居民,将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以,我们必须在具体运营项目的时候,对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营,我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化,而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究
消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料,即针对消费者生活的特性,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
1.人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理,以便深入分析。除对目前的人口结构调查外,对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校,人口的增加的速度和人口结构变化将非常快,将直接影响整个区域的消费行为,而且对业态的设计产生重大影响。
2.家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一,可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解,进而可以由人员构成比率,洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领,在短短时间内扩大了人口规模,而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主,而CBD的小白领以2人家庭模式居多。
3.收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比,他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场,而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4.消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标,对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形,并针对消费内容依据商品类别划分,这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5.购买行为。分析其主要的目的有二:一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准,以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6.交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭,人们交通方式变化,由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上,对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度,如对家庭日用消费品的需求主要就近完成,在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心,花费的时间可以比较长,而交通出行方式改变了消费的时间和空间,以前步行或骑自行车需要半小时,由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以,对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究
除对区域内各种因素进行研究外,具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。
一个商店的立地力,首先和他的周边环境密切相关,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
1.道路类别。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说,商业干道是最好的道路类别,其次就是靠近商业区的交通干道。
2.顾客是否容易达到商业区。除了道路类别以外,还要考虑道路是否有障碍物,比如交通栏隔。以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。以前没有中间交通栏隔的时候,从两个方向来的人流都比较容易去购物,而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便,交通栏隔对家乐福的影响怎么样,我们暂不理论,但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响,即使增加了过街天桥,这种影响也难被消除。
3.周边环境和目前的商业设施。这也是为什么北京的家具广场都喜欢选择在玉泉营的原因。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争,但也能形成集合效应,带来单一消费人流;业态的错位经营或者互补性也很关键,玉泉营周边的花卉市场就具备业态的交叉性,有利于共同聚集人气。
4.商业的能见度和日照情况。商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素,尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费,如果商业建筑不容易被找到或能见度差,就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。据7月5日中央电视台报道,由于长沙市持续高温,在周末,许多消费者选择在商场购物躲避天气,商业街区东面门庭若市而西面因为西晒的原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时,西南面的商业店铺会非常好,因为北方天气冷或凉的时间长,顾客更喜欢光顾西南面的商业。
九、商圈的确定和研究
1.商圈的概念及分析目的
商圈是以设定的商业建筑为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准,在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三:一是明确该商业区或商店的商圈范围;二是了解商圈的人口分布状况及生活结构;三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市,根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标,就可以基本计算出该店可能达到的营业额。
2.商圈的构成及顾客来源
商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈(又称辐射商圈)组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高,消费的客单价也最高,而且与其他商店的商圈很少发生重叠。
次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里,对一般的日用消费品来讲,很少能辐射到该商圈的人口,关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力真正的商圈不是绝对的同心圆模式,其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理:即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩,一开始其各自的商圈范围是均衡的,由于竞争因素导致他们集中在一起,共同吸引顾客。如图:
3.商圈的设定
商圈的设定是一项非常复杂的工作,在决定经营什么业态的基础上,不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析,基本确定其商圈范围,而且要分析业态需求的顾客群,因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为,一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物,商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面,撇开顾客自身的不同,商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高,但是接受的购物距离短;而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长,但是其购买频率又非常低。所以,必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。
根据业态规划,在商圈的构成基础上,对商圈进行设定,特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算,结合商店的实际情况,预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。
4.确定商圈的方法
商圈分析的方法有许多种,如零售吸引力法则(又称里利法则)、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。
零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析,商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的,商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。
商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数,测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度,通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于,前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系,后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。
哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发,认为消费者利用某一商业设施的概率,取决于表现商品丰富性的营业面积,以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。
以上各种分析方法其研究的角度不同,所用的市场变量不同,达到的分析目的也不一样,在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况,市场变量采集困难,很难单纯用一种方法解决我们的分析问题,所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容,仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查,如人流量、车流量等等,关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位,市场调查只是手段,不是最终的目的。真正的商圈不是绝对的同心圆模式,其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理:即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩,一开始其各自的商圈范围是均衡的,由于竞争因素导致他们集中在一起,共同吸引顾客。
篇3：商业地产项目开发前期市调内容
房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究
开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额
◆全市商业增加值
◆城乡居民的人均可支配收入
◆城乡居民储蓄存款余额
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面,还包括:
◆公共设施状况
◆交通体系状况
◆道路状况、通行量
◆城市性质与功能特点
◆各项城市的机能
◆城市规划
通过对区域内实际生活的空间,包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如,交通网的开发计划,交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方,所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键,诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解,由于反映问题的角度不同,一般的调查人员很难完成以上工作,调查必须有目的性,如果不知道目的是为什么,这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
三、商业发展规划和政策研究
每一个城市发展都有发展的规划,商业布局和规划也是城市机能完善的标志,十多年以来,我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹,尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”,既加快了零售业的整体发展,也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象,对国内零售商业的发展提出了新的挑战,一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。
为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面,国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日,在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》(国经贸贸易[20**]789号)和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》(国经贸厅贸易[20**]44号)的基础上,又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》,要求直辖市、计划单列市、省会(首府)城市尽快制定商业网点规划,要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会(首府)城市要加大工作力度,尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划(包括含有网点规划内容的商业发展规划)的城市,不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在20**年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作,在对大型商业房地产开发过程中,开发商及时
了解商业网点的布局规划非常关键,避免政策性的风险和重复建设。例如,北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点,而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定:特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区,10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区,原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。四、区域零售业结构的市场调查与分析
如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究,那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查,在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆地区间的销售动向
◆业种别的销售动向
◆商业地区间的竞争状况
◆大型主力店的动向
以上内容的取得必须通过商业普查,对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查,通过反映的一般性的问题,分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究
对大型商业区进行市场定位和商业功能建议,在初步的市场定位和业态规划基础上,除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外,对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划,可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点,以便做竞争分析,对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析
在一个区域内做商业地产,必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,对许多开发商来讲,以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识,因为住宅的需求量大,进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同,它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以,不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中,首先应考虑区域的规划情况,了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素,它直接决定我们未来的商业做多大,做什么。在《城市居住区规划设计规范》中,明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积,对公共服务设施的控制指标,即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米,以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同,规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲,在具体开发中,应根据实际情况,选择好开发时间。开发太早,会由于居住人口规模没有达到基本需求,导致消费需求不足,租赁经营不理想;开发太晚,则不能很好满足居民的生活需求,且会损失商业机会。如天通苑,由于一开始没有发现商业价值,商业开发比较晚,所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求,入住的居民也发现商业价值,许多买了一层住宅的居民,将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以,我们必须在具体运营项目的时候,对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营,我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化,而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究
消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料,即针对消费者生活的特性,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
1.人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理,以便深入分析。除对目前的人口结构调查外,对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校,人口的增加的速度和人口结构变化将非常快,将直接影响整个区域的消费行为,而且对业态的设计产生重大影响。
2.家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一,可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解,进而可以由人员构成比率,洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领,在短短时间内扩大了人口规模,而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主,而CBD的小白领以2人家庭模式居多。
; 3.收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比,他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场,而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4.消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标,对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形,并针对消费内容依据商品类别划分,这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5.购买行为。分析其主要的目的有二:一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准,以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6.交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭,人们交通方式变化,由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上,对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度,如对家庭日用消费品的需求主要就近完成,在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心,花费的时间可以比较长,而交通出行方式改变了消费的时间和空间,以前步行或骑自行车需要半小时,由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以,对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究
除对区域内各种因素进行研究外,具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。
一个商店的立地力,首先和他的周边环境密切相关,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
1.道路类别。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说,商业干道是最好的道路类别,其次就是靠近商业区的交通干道。
2.顾客是否容易达到商业区。除了道路类别以外,还要考虑道路是否有障碍物,比如交通栏隔。以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。以前没有中间交通栏隔的时候,从两个方向来的人流都比较容易去购物,而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便,交通栏隔对家乐福的影响怎么样,我们暂不理论,但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响,即使增加了过街天桥,这种影响也难被消除。
3.周边环境和目前的商业设施。这也是为什么北京的家具广场都喜欢选择在玉泉营的原因。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争,但也能形成集合效应,带来单一消费人流;业态的错位经营或者互补性也很关键,玉泉营周边的花卉市场就具备业态的交叉性,有利于共同聚集人气。
4.商业的能见度和日照情况。商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素,尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费,如果商业建筑不容易被找到或能见度差,就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。据7月5日中央电视台报道,由于长沙市持续高温,在周末,许多消费者选择在商场购物躲避天气,商业街区东面门庭若市,而西面因为西晒的原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时,西南面的商业店铺会非常好,因为北方天气冷或凉的时间长,顾客更喜欢光顾西南面的商业。
九、商圈的确定和研究
1.商圈的概念及分析目的
商圈是以设定的商业建筑为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准,在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三:一是明确该商业区或商店的商圈范围;二是了解商圈的人口分布状况及生活结构;三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市,根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标,就可以基本计算出该店可能达到的营业额。
2.商圈的构成及顾客来源
商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈(又称辐射商圈)组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高,消费的客单价也最高,而且与其他商店的商圈很少发生重叠。
次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里,对一般的日用消费品来讲,很少能辐射到该商圈的人口,关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。
真正的商圈不是绝对的同心圆模式,其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理:即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩,一开始其各自的商圈范围是均衡的,由于竞争因素导致他们集中在一起,共同
吸引顾客。3.商圈的设定
商圈的设定是一项非常复杂的工作,在决定经营什么业态的基础上,不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析,基本确定其商圈范围,而且要分析业态需求的顾客群,因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为,一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物,商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面,撇开顾客自身的不同,商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高,但是接受的购物距离短;而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长,但是其购买频率又非常低。所以,必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。
根据业态规划,在商圈的构成基础上,对商圈进行设定,特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算,结合商店的实际情况,预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。
4.确定商圈的方法
商圈分析的方法有许多种,如零售吸引力法则(又称里利法则)、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。
零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析,商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的,商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。
商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数,测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度,通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。
康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于,前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系,后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。
哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发,认为消费者利用某一商业设施的概率,取决于表现商品丰富性的营业面积,以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。
以上各种分析方法其研究的角度不同,所用的市场变量不同,达到的分析目的也不一样,在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况,市场变量采集困难,很难单纯用一种方法解决我们的分析问题,所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容,仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查,如人流量、车流量等等,关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位,市场调查只是手段,不是最终的目的。
篇4：购物中心物业前期介入工作内容
购物中心物业前期介入的工作内容
物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。
1、前期准备及市场调研
在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。
2、优化项目设计
项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。
3、费用测算
在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。
4、前期综合工作
应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。
5、保洁绿化
在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。
6、安全及车场管理
办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购， 交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。
7、建筑本体及配套设备设施的工程管理
除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。
8、物业验收
参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。
9、商铺进场装修
成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。
10、开业准备
设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开， 协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。
阶段前期介入工作重点
在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。
1、规划设计阶段前期介入
在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。
2、项目施工阶段前期介入
在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。
3、开业筹备阶段前期介入
在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。
通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。
篇5：商业街前期操作主要内容
商业街前期操作的主要内容
要认清商业街，不仅要认清商业街系统建设的复杂性，而且要从消费者的层面把握商业街的功能。例如：人们凭什么去商业街，去商业街干什么，什么时候去，去的是什么人，去了呆在那里……等等。只有这样来认识商业街，才能把商业街的运做细分到每一个部分，才能让复杂的工作变的有头绪，有策略。
人们到商业街里来，都为了什么呢？
专家分析后总结指出，人们到商业街里主要为了满足六种需求。
1、逛街遛弯的需求。
2、观赏的需求
3、吃的需求
4、买的需求
5、学的需求
6、玩的需求
这里却没有点明人们为什么去特色的商业街，其实人们去特色商业街的目的主要是满足上述六种需求的某一项或几项的需求。
想满足上述六种需求，操作起来并不是很容易，我们在前期应当如下的大方面来操作：如商业街风格的确立，主题定位，铺面的规划，环境营造，业态的组合，文化的输入，营销策略的制定，招商组市等
1、关于商业街的建筑风格
商业街的风格可以部分的满足人们在学、玩、观赏、闲逛过程中的需求。
商业街显然不是一个简单的概念，不能简单的把一条街道做成店铺就一切ok了。每个人对空间的个性都会产生一种感受，不同的公园，不同的广场，不同的商店，不同的街道都应该有自己的特点。想让消费者对一个购物的环境产生一种良好的感觉，需要规划和建筑师的精心设计。
现在中国的建筑总是在反映着经济的大爆发时代，特别是强调着繁华与气派。高楼耸立，车水马龙，然而却缺乏了人情的味道。然而现代的商业街，需要人情味道。一排小座，几许雕塑会给商业街带来很多的人情味道。
柏杨说美国的尺度总是体现着马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，仿佛是给巨人建造的建筑；而日本却是狭窄的马路，高耸的楼房，匆匆的人群，冷淡而压抑；欧洲是普通人的尺度，小镇、别墅、小桥流水都很有人情味道。
我想，现代商业街，应该向人文化发展，多一些体贴，多一些人情，就会多一些顾客。
同时，区域性的商业街，在风格上还要注意体现城市本身的风格，或者是把城市本身的风格给融入，这样的商业街更更能打上本城市的烙印，而避免没有自己城市的特点。
2、关于商业街的主题定位
没有特点，是不容易被记忆的。
如果特点相同，和没有特点是一样的。
商业街的操作也应该注重主题定位，差异化定位。
就象当人们说联想是做电脑的，四川五粮液是做酒的，云南红塔是做烟的，万科是做房产的，海尔是做家电的……，总能给人留下深刻的印象
一个商业街应当有自己的主题，特别是在同一个城市中，如果主题都定位在“夜市”“时尚”“休闲”的时候，我想能给人留下的印象也不过是一个商业街而已，将来不可避免的会自相残杀，相互遏制，相互进行同质化竞争……
国内有些主题定位很不错的，例如“女人街”“酒吧街”“美食街”“手机街”等等，他们丛生于已经有大型商业街的城市里，但是却以鲜明的主题定位，从宣传到商业街的布局到客户群的细分都给人留下较深的烙印。
或许，某些朋友说了，我们做的是综合性商业街啊！怎么可以定位成“女人”“手机”之类？
我浅薄的认为，商业街之所以能以各种形式存在，是因为商品或服务方式是可以细分的，哪怕是综合的商业街，也不可能把中国的商品或服务全部包含，而且就是这些商品细分着，也能说成是综合性的！
商业街的购物功能只是商业街所有功能的一部分，难道我们主题定位非要单单以商品来定位？可不可以加区域的标志？可不可以加特色经营的标志？可不可以加特色服务的标志？就如同南三条定位为世界的小商品，小商品的世界，有谁敢说南三条不是以综合性经营的吗？
当然，一个商业街怎样进行主题定位，需要许多人在考察了区域商业与商业发展形势后得出的结论，不是某个人说行就行或说不行就不行的，也更不是我能够说的完全的。
我只是希望，我们的商业街在定位的时候，别让主题定位空白，也别让主题定位同质化，也不要让主题定位陷入完全商品化定位的圈子。
3、关于商业街的商铺
商业街的商铺在规划和实施中都是一个难题。
因为它将决定后来商户入住的选择性，商品的组合，和将来人们观赏、购物等方面。
商业街显然不是一个简单的概念，不是简单的把道路的两边做成商铺就可以了，不同的主题定位，会设计到商铺的分布，不同的人对空间的感受是不同的，于是，商铺需要个性化、与主题配合化的规划设计。
专业的商业街，例如饮食商业街，酒吧商业街等，商铺的规划相对较为容易些。因为经营的商品或服务具有统一性的特点，整个商业街的开发成本相对较低，只要开发商对整个商业街进行统一的包装，那么商业街里的所有商铺就可以享受到开发商统一市场宣传所带来的市场效果。在规划设计上的简单和操作上的简单，造就了国内很多专业或叫特色的商业街的成功。
专业性商业街的铺面简单些，如果确定了主题，那么可以对该行业里的铺面进行直接调查，然而搭配，并设置相关的辅助铺面，则专业性的商业街的规划一般容易被商家认可。
然而综合的性的商业街商铺操作上显然复杂许多。主题化发展使得商品具备某种关联性，但是却不能说商品具有统一性，协调性也较为困难，所以在规划中，综合性商业街在商铺规划过程中就具有很大的风险。商铺规划设计不能让投资人或经营的人满意，开发商操作不当，商品的规划组合不能让投资人或经营人满意，都可能造成招商组市的风险。
综合商业街一般显示出规模庞大，铺面复杂。大到几十万的主力店铺，小到几十平的小门面，在综合商业街里都能看到。国内目前对综合商业街的大小铺面对比还没有统一或者被基本认可的比例，所以，这又使的综合性商业街在商铺规划上只有靠自己的调查来确定，根据城市的现有商业发展水平来确定。
但是有一点可以确定，如果没有主力的大型铺面来支撑，综合性的商业街就不可能完全实现，不具备综合竞争优势。如果主力店过多，则会导致商业街内的经营者在商品竞争、服务竞争、价格竞争、环境竞争上无可避免的出现自相残杀。而且这种现象会严重导致消费不均匀，不充足，不能让经营者满意。
大型主力店设置得当，能对商业街产生推动作用，它能吸引很多的顾客，也能带来很多的小商户。但是大型主力店的规划设计，却也是个难题。
它表现在：多大面积为合适，多少层为合适，在什么位置为合适等等。
国内有一种看法说大型主力店的设计不应该在招商前进行，我认为很可取。
或许，在洽谈了某个或某些大型商业机
构后，根据他们的要求来对主力店进行设计，在经营上、环境上、服务上、甚至在观光、游乐上都能让将来的发展变的容易些。当然，在商铺规划设计的时候，要注意建筑文化的输入，风格的营造，主题的突出。
4、关于商业街的环境
都市的人们早已经意识到环境在生活中的重要性。显然，现代的商业街，应当注意环境打造，以求将来商业街能够得到健康良好的发展。
商业街的环境包含了交通环境、建筑环境、商品环境、文化环境、购物休闲环境、污染处理环境、商务环境、信息环境等等。显然这里的环境是一个整体的体系。我们这里先说它的建筑环境、购物休闲环境、卫生环境、商务和信息环境。
一个城市，发展总是一个长期的过程，在不断的发展中，常常把城市的特色、文化与风俗沉淀下来，这些沉淀，就构成了城市的灵魂。作为城市的名片，商业街的建筑环境应该是城市整体格调的表现。而且，我们应该用商业街的建筑来向外界透视城市的风格，城市的魅力，城市的潜力。并由此带来更多的商机。
怎样的建筑环境才能让人们满意，很多的专家对此都做过深入的探讨。有一种观点被专家认可：就是建筑在风格上统一。
例如，南京的父子庙，采用的古代的建筑，青砖、小瓦、飞檐构筑了一个富有中国古建筑特色的商业街；天津的钟鼓楼，采用古代的阁楼建筑，让整个的商业街古香古色；哈尔滨的中央大街，才采用的是纯俄式建筑结构；这种风格统一的建筑环境给购物者或游览者都产生了深刻的印象，在意识层面给人们留下深刻的印象。
当然，商业街的建筑环境，在前文里已经有所表露，这里仅仅是一点补充。
我们谈到商业街，总不能忘记商业街应该具备的功能，例如购物、游览、休闲等。那么想要这些功能得到全面的实现，购物休闲的环境打造是一定要有的。
很多开发商认为购物休闲的环境打造是一碟小菜。在他们看来，所谓的休闲就是几个点缀，几把椅子而已，花不了几文大钱，也用不了几个小工。
我想这种看法只可以站在战略的角度，而不是战术的角度。的确，如果和宏大规模的建筑物来比较，购物休闲环境确实花不了几个钱。但是，如果粗糙的来建设，和没有建设是没有什么区别的。
休闲购物的环境打造能很大程度上增加人们来商业街购物的舒适度，如果购物是一种快乐，那么会聚集越来人群，如果购物是一种痛苦，那么不会有人喜欢经常来，这种道理是绝大多数的商人明白的道理。
我认为，一个购物休闲的环境，应当有良好的规划，在风格统一的情况下，一处小品，几许雕塑，一处凉棚，几许桌椅，应当坐落在商业街的不同地点，从地面，到地上等都应当有特色。
在天津的滨江商业街就表现的很好，铜马车供孩子们拍照游戏，古老的八卦图做落在中心的地面上，让人们常常对着地面细观，然后就是一些特别的饮食小点，别样的凉棚，很多人累了，困了，就坐下来休息一下。而且，难能可贵的是，每隔500米左右，就会有几处大的，小型的错落在中间。所以，来往的人们对这些小品很是满意。也曾记得，我在天津的时候，每工作完后，总喜欢再找一个小憩处，一听可乐，一包花生，观看着来往的夫妻伴侣，听着附近的放的音乐，感觉很好。
显然，商业街的购物休闲场所，应当符合人体工学，有个性，有风格，有美观。绝不是随意几个大钱能打发的。
当然，如果一个商业街没有卫生环境的支持，就是建筑再有风格，小品再别致也不会有几个人去的。
现在的生活，特别是“非典”过后，人们对卫生更加注重，一个良好的卫生环境，能给人们带来舒适的感觉。
或许有人说，卫生环境又不能带来商业效益，和商业没有什么关系吗。
商业街的人流应该每日几十万，那么多人，不可能不会带来生活垃圾，吃喝之后必然有拉撒。总不能让人在购物的时候跑到几里外的地方去吧。也总不能让人们在大街上就地方便吧（虽然通风好点）。其实，很多人都知道，“小处不可随便”的名言，其实更多的人知道“大处不可方便”的社会公德。
人流的增加，必然会带来其他的生活垃圾，例如，果皮、纸屑、杂物等等，或许有些人说，呼吁一下，让人们提高素质不就好了。我想，如果什么问题靠呼吁，那么世界就不会有那么多的战争，也不会出现那么多犯罪。
显然，一个卫生环境应该在成熟的商业街里出现。这个卫生环境包括了垃圾桶、公共厕所等静态的，也含有环卫工人、垃圾输送车等动态的。只有这样才能让商业街以洁净的面貌出现在人们面前。
商业街由顾客流和商家等群体共同构成，显然一个商务环境是不可以缺少的，一个信息环境也是不可缺少的。
这里的商务和信息环境包含着公共的商务信息环境和特别的商务信息环境，虽然不需要达到高度智能化的程度，但现代的发展，如果能够提升智能化的水平是最好不过的了。
我想这一点，就没有任何的需要来多谈了。
最后想说的是：商业街的环境如同一个木桶，他的容量不是以最高的那块木板，而是最短的木板。所以，想让一个商业街发展起来，关键不是看你最高的那块木板，而是最短的那块木板。
5、关于商业街的交通
商业的繁荣，客流是一个重要的决定因素，而交通又是决定客流的重要因素，说白了，一个商业的繁荣，离不开交通环境的支持。而交通是现代社会中的一个头疼的难题。这就是我为什么把交通环境单列的主要原因。
交通环境是产生消费环境的一个重要支撑点，所以国内大型的商业街都很重视。例如，上海南京路商业街，既有24条地面公交线路，又有地下一号线、二号线地铁交通线，还有市内环线高架路和市内铁路线，以及黄浦江的水运线。除此之外，对横空南京路商业街的五条街采取有组织、有计划地限量疏导通过方式。从而保障了南京路商业街的客流吞吐需求。北京王府井商业街，不具备上海南京路那样横贯商业街疏导型的路网条件，于是在东长安街地铁开通后，主动拓宽商业街周边路线，并打通连接王府井商业街和东二环路的边接线－－金宝路。同时设定在王府井商业区内，只810米的步行街是限制车辆通行，而其余1340米的商业区属于半步行商业区域。
或许，许多的商业街并不具备他们的交通条件，但是，专家指出，如果想让一条商业街发展起来，条件再差也要具备一侧、一面、两端的交通疏导型交通网络条件。作为新建造的商业街，显然，要在市政方面下工夫，如果没有交通，商业街发展起来很困难。当然中国很多的商业街都是借市成街的，就是说，先是自然的市场，然后由政府市政修路，然后变成商业街的。例如，福州台江路商业街，借原有的榕城食品一条街，改造环境，巧借闽江自然风光，扩大元洪城购物中心的商圈，形成购物、休闲餐饮、旅游一体化繁华的产业街。
当然，这里必须指出一点：商业街是借市成街，绝不能是借店成街！
说到商业街的交通，我们就不能回避停车问题，特别是步行商业街。
随着社会的发展，
停车的弊端已经让许多的人焦虑。作为商业街，我们不能单单的去说商业街的辐射范围是多大。而应当考虑到将来会有大量的车辆，自行车，轿车，甚至有些客货也可能大量的出现在商业街头。所以停车场的设置和管理都必须重视。停车的问题在国外早已经被列为重要工作来做，例如：如日本东京的银座，不但全部启用各大写字楼内的停车场所，而还建有专用停车楼。在20世纪70年代投资开发建设新宿商业中心区时，把停车场列入城市开发工程的前期项目开工。美国加州南岸广场（South Coast Plaza）步行商业街，有一万辆免费停车位。圣安那市第17街（Main Pcace）步行商业街，商业设施建设面积60万平方米，而建有4000辆汽车的停车场，可容纳1025辆机动车;12个非机动车停车场，可停放5750辆自行车;5个出租车停车场和60个三轮车停车场。如此规模的停车场所，在全国居首位，但与日均50万人次的客流量，尚有一定需求差距。
如果忽略交通环境的构造，那么建议把商业街的打造也同时忽略了，因为这样可以节省很多的人力、物力、财力。毕竟，说重一点，交通环境是决定商业街能否出现的前提。
6、关于商业街的商品或服务组合
当我们谈到商品或服务的组合的时候，我们需要知道到商业街里边的人都是来干什么的。
根据王俯井和南京路的一项统计调查表明，来这两处商业街的人们40%左右为有效的购物群体，但是60%左右为娱乐、休闲或旅游的群体。趋势是象后者靠拢。
显然现代的人们在去商业街的时候，不在仅仅为了购物，而是明显加强了休闲娱乐氛围。
如何设置商品或服务的组合？这个问题，只能说借鉴某地的，而没有一个样板可供操作，他更多的优化是在商业街后期的经营中不断的调整。
据悉：
香港名店商业街简称"名店街"，是指外国或香港老字号名牌、名店较集中的街区。传统名店大都集中在港岛的中环和九龙的尖沙咀；新兴的名店街有港岛金钟廊、铜锣湾的百德新街、九龙的尖东（尖沙咀以东地区）。名店街的商品大都质优价高，款式新颖，讲究时尚，基本都是世界名牌；其门店气势恢宏，店面设计富丽堂皇，极具现代气息。例如：
中环名店街。位于港岛中环皇后大道中、德辅道中和干诺道中，在这三条主干道和周围不少狭窄的小街上，集中了许多名店，尤以服饰专卖店、百货店居多，如连卡佛大厦、置地广场等。特别是那些比较狭窄但十分繁华的小街道，颇有欧洲购物街的风格。值得一提的是兰桂坊，第二次世界大战后，这条小巷逐渐兴起外国情调和品味的餐厅、发廊，其中有美式、法式、意式、日式、泰式餐厅以及时装精品店、发廊、画廊等，已成为外籍人士消遣娱乐的集中地，置身其间，仿佛到了香港以外的国度，且极具诗情画意。
金钟名店街。位于港岛金钟地区，主要由金钟廊、和记大厦、海富中心、太古广场组成，是新兴名店街的突出代表。金钟廊是一条长２００多米的室内商店街，与统一中心、海富中心等高级商业大厦以及远东金融中心连通，形成既独立又相联的统一体，购物十分方便。我们常去逛的太古广场竣工于１９８９年，占地面积４６．５万平方米，内有四层大型购物商场，经营的商品以世界名品为主，并有银行、个人护理、美容服务等；每层都有咖啡馆、餐馆及食府；还拥有三家五星级酒店、一个会议厅、两层写字楼和两座豪华住宅楼。这是一座现代化气息浓郁，同时具备购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游功能的综合性大型商业城，是一座立体购物娱乐步行街。
如今，在国内无论是南京路在扩充商业街中商品的容量的同时，也不断的在改进商业街的服务功能，在增加商业街的娱乐功能。南京路将原来商业街内购物面积由原来的90%调低到现在的70%，而有的专家还在建议将购物面积下调，以适应来商业街人群对饮食、娱乐、休闲的需求。
由上述的例子可以看到，商业街的商品或服务设置上是各有不同的，但是，他们都突出了一个特点：在主题风格的影响下，根据所针对的主力消费群体，将商品或服务做到适合与主力消费群体，并且在结构上不断调整。
有些专家认为，中心商业街应当以专业店，专卖店，百货业为主要；地区型商业街应以便利店、超市为主要。特色商业街应当以专卖店、专业店为主要。
对这种看法，我想每个商业街会有自己的考虑。
也有人调查，说最好的商业街商品或服务的组合应该是：零售业65%，餐饮业20%，大众娱乐10%，通讯服务业5%。
我想这样的调查也只能作为参考，照搬照抄容易出问题。
或许，根据自己的定位，调查主力消费群体，在经营中不断调整商品或服务的组合，更好一些。
7、关于商业街的招商组市
这是“大家”最喜欢做的事情，这里多言无益。
8、关于商业街的文化打造
关于商业街的文化打造，很多人喜欢引用下边的话题：“造一尊佛像，必须注入其灵魂，商业步行街归根结底需要文化作为经营核心”。同样也有人说，商业街改建最大的危险就是对文化的漠视。
这些论调并非空穴来风，而不断的被商业街的经营者所认可。一个商业街是离不开文化打造的。毕竟文化的注入商业街就像为佛像注入了灵魂。
世界上任何一条著名的商业街都将建筑文化与人文完美的结合。每个街区都流传着许多动人的传说，每块街区的石头上都雕刻着一个动人的故事。人们在这些著名的商业街上能够感受到特殊时代的文化气息。但是在国内，这种想法仅仅是少数人的梦想。
就在国内的王府井，就有着文化的遗憾。现在的王府井街道整齐比原来的整齐，比原来的宽敞。但是却忽略文化的注入。虽然青砖绿瓦依旧在，只是在现在的王府井里觉得容颜已老，是现代的累赘。街上拉车的雕塑显得已经和周围不能搭配了，有人说“老北京在王府井消失了，消失的不是地方而是文化”、“带来了西方的皮毛，却丢失了灵魂。”“先前留下古老憧憬，现在留下现代的遗憾”。其实同样的例子在全国各地都有发生。
想把商业街打造成为城市的“名片”，商业街文化的输入是比不可少的。当地城市文化、当地古老的传说、当地主流的文化、当地商业文化、名人古迹等等都可以作为文化输入的内容。
《燕赵晚报》的记者王丹雪在《文化先行 管理护佑 商业步行街的绝对密码》一文的结尾说“低层次的被动经营已远远不能适应现代商业运做模式和竞争，文化是竞争的核心，文脉是历史的延续。其实，识别特色的密码就是文化。”
打造一个有灵魂的商业街，需要把文化的文章给做足了。
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