招商会策划前期筹备

　　招商会策划的前期筹备

　　招商会策划——前期筹备对于招商会的成败起着至关重要的作用。招商会策划——前期筹备也是一个非常复杂的营销过程。一年中大大小小的招商会无数场，但利用招商会成功招到商签到单的却屈指可数。成功的招商会策划是集体公关，宣传，造势为一体的综合学科，细节决定成败，招商会前期有时可能只是打电话邀约客户时一句不经意的话就可能造成参会人数减少一半，所以成功的招商会策划是每个环节紧密相扣的。为此招商会策划的前期筹备就显得尤其重要的，好的开始是成功的关键。和众营销策划结合之前成功举办众多招商会的实际经验谈谈招商会策划的前期准备有哪些与大家共同探讨与分享。

　　招商会策划——前期筹备

　　招商会运筹期:

　　一、招商广告的发布

　　二、会场的选定及布置

　　三、会前费用预算（需要各个部门配合完成）

　　四、接听电话的技巧

　　五、资料的传真与邮寄来宾确认及接站确认

　　招商会策划——前期筹备

　　招商会准备期

　　一、资料的准备

　　二、人员分组与协调

　　三、课程的审定与演练

　　四、会前动员会及各小组工作流程演练

　　五、工作人员提前进驻会场

　　招商会策划——前期筹备

　　招商会运作期：

　　一、会务组的工作流程

　　二、登记组的工作流程

　　三、接站组的工作流程（需要配合完成）

　　四、会场组的工作流程

　　五、后勤组的工作流程（需要配合完成）

　　六、业务组的工作流程

　　七、沟通组的工作流程

　　八、主持人的工作流程

　　九、授课人的工作流程

　　十、公司留守人员的注意事项

　　十一、用餐时注意事项

　　十二、员工如何合理休息

　　十三、突发事件及客户投诉的处置

　　招商会策划——前期筹备

　　招商会促进期：

　　一、招商会结束来宾的撤离与返程安排

　　二、会务组撤离酒店注意事项（需要配合完成）

　　三、后勤组与酒店结算和注意事项（需要配合完成）

　　四、业务组后期追款注意事项（需要配合完成）

　　五、会后总结

　　六、宣传资料编辑与制作

　　招商会策划——前期筹备

　　招商会运筹期:

　　一、招商广告的发布

　　和众营销策划认为招商广告的发布距招商会招开的时间也不能太近。一般定在招商会前半月左右发布。

　　1、发布时间：发布时间不能与会议时间相距太久。要做到投资者在看到广告后我有充分的时间把资料寄去并电话进行解释、邀约和其有充分的准备时间参与招商会议。如区域招商会可适当将发布时间提前到10天之内。

　　2、发布内容：突出优势和重点。有限的空间说清楚有限的诉求，何年何月何地参与什么样的一个项目，来参与有何好处就足够了

　　3、发布形式：一般以平面/半通栏/黑白稿形式发布。可选择通栏或彩稿形式发布。

　　4、发布媒体选择：以投资者偏好媒体为主。如区域招商会应选择当地发行量较大的媒体，如区域内的主流电视广告，报纸杂志广告等。现在随着网络的流行，选择在网络上推广发布也是个不错的选择。

　　5、发布注意事项：内容一定要反复核对，版面设计要独具一格有冲击力。咨询电话必不可少。

　　二、招商会策划——前期筹备

　　会场的选定及布置

　　招商会策划——前期筹备会场选择规范：

　　A、交通便利：便利的交通能让参会者容易找到给举办方减少麻烦，同时一般认为交通便利的地方也是比较中心人气旺的地点，对后期招www.pmceo.com商会的成功举办有着相当重要的意义。

　　B、当地比较知名：会场不一定要有特别高的档次。因为投资者越来越明白羊毛出在羊身上的道理，过渡的档次会使他发生疑惑：这样铺张的公司能真正的兑现他服务许诺吗？但也不能太过于低档让参会者举办方的实力。中等偏高即好。

　　C、最好是三位一休的场所比较好，集开会，住宿，就餐于一体。根据不同的会议规模选择不同的会议地点。会场要求整体环境舒适，温度适宜，不压抑，无噪音，光线充分，能满足预期人员的座席，音响效果良好，具有数码投影仪与幕布，白板，立式讲台，饮水机，产品展示柜等。场地的选择在色彩方面应该选择比较高端的，到时设计包装时才能完美交融。也能体现会议的高度。

　　D、会场的安排：为了增加会场内的气氛。

　　如会场外围沿街可以用彩旗写上此交会议的主题与口号沿街插上，会场外围可以挂上条幅和升空气球。入会场前可以写上一条欢迎横幅，进入会场大厅要有签到主题背景板签到处，

　　区域招商会或小型会议为了减少人员分流可将登记处布置在会务组）有本次会议的主题导引牌、会务组导引牌、会场导引牌、会场至卫生间的导引牌、饮水区导引牌、吸烟区导引牌等，

　　三、招商会策划——前期筹备

　　招商会策划电话邀约前期培训

　　1 、电话邀约客户是个讲究技巧的活，不能打无准备的仗。一般我们前期会对接听人员做个专业的培训，如如何开场，如何介绍此次招商会，如何拉高招商会的高度调客户的味口，客户抗拒点解答等等。

　　2、招商会策划接听电话的技巧：

　　有几部电话打过来，招商电话接听第一责任人是商务拓展部或者相同于整个职能的部门。内线再转到分管市场副总和常务副总处。每一个接听招商电话得人必需正式填写招商电话接听表，详细填写各个项目，由商务拓展部每天汇总一次。区域招商会也必需安排专人负责接听招商电话）

　　某某某公司！或者“好，

　　3、招商会策划前台接听电话的规范语言是好。这里是某某公司。

　　就直接转到商务部，对方如果询问招商信息。如果几个内线没有人接听，行政助理要询问对方：好，现在不在能否留下你联系方式，等他回来后我转达给他让他直接打电话给您”等等，千万不可说他不在或者没有人接听就挂断。首先是聆听，

　　4、招商会策划接听电话要言出必践

　　一旦答应经销商或者咨询者的事情。即使是没有结果，也要通知一声。比如说：下午查完后马上给你回话，

后来下午一忙就忘了过来两天再想起来打电话过去，对方说不想做了。一个小小的失误就有可能造成很大的损失，因为对方会想你连这点的许诺都做不到何况复杂的营销服务许诺呢。一定要留有余地，

　　5、招商会策划接听电话时要详细记录客户的信息

　　所在乡村。职业或从事行业，有无医药保健品操作经验，信息来源，有无时间参与招商会，否需要寄资料，联系电话（如有的客户不愿留电话可说明电话是快件公司为了确认详细地址用，不否则快件公司不受理）一定要不卑不亢，

　　6、招商会策划逾越自己范围的事件不要轻易作出许诺。

　　以便让上级有回旋余地，但是自己职权范围以内的事情要大胆拍板，防止给对方以罗嗦的印象。打款的阶段等等。

　　7、招商会策划接听招商电话时。听清楚对方要问什么，关心什么

　　再能对症解答，不要抢话，语言要言简意赅，突出重点和优势。公司的产品遴选，区县级招商的区域垄断维护，比较丰厚的价差，文化营销和体验营销，驻店营养师的咨询。这几个方面一定要了解清楚和解释清楚。

　　7如果遇到语言比较激烈或者偏激的询问者。首先不要顶撞，最多说你考虑考虑，电话里只能谈个框架，要不用传真或者电子邮件的方式进行交流等等。一定要按时答复，

　　8、招商会策划接听电话时公司的谈判机密不能泄漏。比如说别的经销商成交的金额。

　　应该尽自己所能来解答，接听交代的事情不推委。解释不清楚的就记下来，等得到准确答复后在回答给经销商。

　　四、招商会策划——前期筹备

　　资料的传真与邮寄发放

　　如有嘉宾需发请柬。

　　1、资料发放的种类：邀请函、招商书、招商政策、产品彩页。

　　2、资料发放的方式：特快专递、快件、挂号、传真、电邮。

　　3、资料发放的注意事项：

　　A、邀请函的内容与设计可先与总部沟通；

　　不能出现错页、漏页、翻页等现象；

　　B、各种资料的复印装订要注意。

　　严禁出现张冠李戴；

　　C、信封的填写与内容一致。

　　请柬一定要亲自或找笔锋流畅的人书写；

　　D、如有必要附请柬的贵宾。

　　以备联系。E每套资料都应附有商务拓展部的名片。

　　五、招商会策划——前期筹备

　　来宾确认及接站确认

　　确认方式分几种情况：

　　1、为了方便来宾确认。电邮确认，信函确认，电话口头确认。需接站的来宾应提供移动通讯方式，以备急用。

　　对其前来的意向一定要有个大概的认识，

　　2、无论是推荐还是通过其它信息来的客户。省代理、市代理、区县级还是兼职拓展者，只有明确后才方便我方进行有效的拓展与分组工作。尤其是信息来源一项一定要询问清楚，防止出现拓展奖励纠纷。

　　确定中途方式/达时间/否安排接站，

　　3、来宾动身前再进行一次电话沟通。并再次强调会场地址及乘车路线。

　　4、接站人员凭接站名单确认接站人员并统一制作接站牌。牌上写有明显的识别文字如：某某某公司招商会接站处。有些航班或车次经常出现晚点，所以最好安排站内接站人员长时间等候；详细游览接站组工作职责。

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篇2：招商策划六个程序

　　招商策划的六个程序

　　一、确立目标

　　招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。

　　二、广泛搜集各方面资料

　　招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。

　　三、制订各类招商方案

　　制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。因此，必须极为重视招商方案的制订这一环节。

　　招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性，二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变，从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案，以利比较选择。

　　四、比较选择各类方案

　　各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩；如果方案选择不当，就会影响效果。

　　那么，如何比较选择各类招商方案呢?第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组织一项具体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。第二，要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。

　　五、方案的实施

　　方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有关人员www.pmceo.com最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。

　　六、方案实施后的跟踪和反馈

　　招商方案较为集中的实施阶段结束后，并不是招商方案全部过程的完结，更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作，还有一道必不可少的程序──方案的跟踪、反馈。跟踪得好，能巩固和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果；跟踪得不得力，则有可能前功尽弃。因此，策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。

　　跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。第一，主动征询和收集外方(他方)对整个招商方案(如招商会)的意见。在外商或他人眼里看来，本次招商活动成功的地方在哪里?需要改进和注意的地方在哪里?通过收集这些反馈意见，对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。第二，对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。第三，对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。第四，对"如何做好方案实施后的跟踪反馈工作"也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。

篇3：商业地产策划住宅地产策划三大差异

　　商业地产策划与住宅地产策划的三大差异

　　一、价值层面的差异

　　1．物业价值

　　商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。

　　而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。

　　从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。

　　2．利益关系

　　从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。

　　开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。

　　开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。

　　与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

　　3．市场风险

　　开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。

　　而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

　　二、开发层面的差异

　　1．产品属性

　　住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大。但应该同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的成功需要具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。

　　商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，这是两者之间的本质区别。因此，商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单的多，房子只要卖出，投资的价值就可以实现。

　　商业地产的核心决定了商业地产的运营模式要更复杂。正是因为商业地产更具复杂性和风险性，因此商业地产更注重项目的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，发现商机，发挥优势，弥补不足，降低风险。

　　2．开发技术

　　商业地产开发要考虑到不同业态的具体要求。在建筑设计方面，户型、景观不再是重点，配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅；在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理成本增加，对人员提出更高的要求；在销售方面，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如委托经营、售后返租、整体转让、分割出售等；在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来进行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大部分来自租金。

　　商业地产根据项目开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而且特别重视主力店的作用；在销售阶段的客户主要是有一定经济实力投资者；在经营阶段的客户群则是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的千差万别，必然要求开发商进行理念和心态的调整。希望中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，在赢得巨大财富同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。

　　3.规划设计

　　规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么就是结构不合理，要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。

　　商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产项目业态和功能均比住宅复杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家以及消费者的需求，这是关系到一个商业项目能否成功销售、招商和做旺的关键。

　　4.开发流程

　　商业地产开发流程更为严谨、复杂。 商业地产的调研在住宅开发市场调研基础上，增加了区域结构、城市商业发展规划及政策、区域零售业结构、商铺分布及经营状况、未来供应量、地块交通、自然、社会条件、商圈等方面的分析

　　商业地产的选址过程更严谨：通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发，均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。

　　商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。

　　商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活必需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。

　　5．招商与经营

　　商业地

产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节：在住宅开发中，开发商有机会当“甩手掌柜”，开盘、营销、交楼后就结束。一个商业地产如果想持续盈利，必须在前期预留一部分商铺用于旺场后自营，所以，开发商不能抱着当“甩手掌柜”的心态开发商业地产，而必须抓好运营、管理两个后续环节，这样才能减少纠纷，获取最大化利润。

　　招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

　　统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。

　　而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。

　　三、营销层面的差异

　　1．营销主题

　　消费者在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他们的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。

　　商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。

　　2．推广对象

　　住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但有快速增长的趋势，他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。

　　在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。

　　在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。

　　3．营销周期

　　营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。

　　商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域进行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否则战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难得多。

　　4．消费者关心的问题

　　住宅消费者关心的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。

　　商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。

　　5．推广节奏

　　房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。作为住宅地产来说，因为要分成几个营销阶段推广，所以它是由几个营销周期组合而成，每一个营销周期基本上都要完整包括上述阶段；否则市场引导不够，项目优势展示不全、消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。

　　在商业地产，可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期；如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，可能开盘时就直接进入了清盘期。

篇4：骏豪国际广场本案招商策划方案

　　骏豪国际广场本案招商策划方案

　　一、招商原则

　　巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。

　　二、招商策略

　　●楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。

　　●严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。

　　●店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。

　　●店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。

　　●与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。

　　三、品牌形象定位

　　鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播骏豪国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

　　四、实施方案（分割出租）

　　定位的基本依据

　　①地段决定原则

　　前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。

　　② 互补原则

　　由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。

　　③ 业态演变原则

　　传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。

　　④ 商圈扩大原则

　　同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。

　　五、商场布局

　　骏豪国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。

　　1、主营项目

　　地下一层：高档超市休闲系列。

　　一层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。

　　二层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。

　　三层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。

　　四层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。

　　五层：餐饮。

　　六层：娱乐休闲。

　　2、配套项目

　　A、 家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。

　　B、 肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。

　　C 、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。

　　六、人员配备计划：

　　组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：

　　招商经理（1人）

　　招商主管（4人）

　　入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）

　　企划主管（1人）

　　筹备期商品部人员总编制8人

　　七、招商人员岗位职责

　　副总经理/兼招商部经理

　　▲主要职责：

　　☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。

　　☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。

　　☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。

　　☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。

　　招商主管（4人）

　　▲主要职责：

　　☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。

　　☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。

　　入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）

　　▲主要职责：

　　☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。

　　☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。

　　负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。

　　企划主管（1人）

　　▲主要职责：

　　☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。

　　☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。

　　八、商场租金预测

　　南丹东路沿街商铺租金表：

　　物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注

　　百货商场：

　　物业名称性质地址租金(元)备注

　　上海市商铺区域平均租金（元/㎡/天）

　　商业中心地区次商业中心地区次中心城区城市边缘地区

　　据以上调查及经验，本案租金预算为：

　　出租形式面积（M2）平均租金（M2/天）年租金10年租金15年租金

　　注：整幢出租分层租金另算，其中分

割，分层物业管理费收入没计入其中。

　　综合以上静态和动态2种收益数据计算结果，可得出：

　　分割出租： 静态10年的租金总收入6.76亿。

　　动态10年的租金总收入7.33亿

　　整栋出租： 静态10年的租金总收入3.38亿

　　动态10年的租金总收入3.66亿

　　根据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50％。

　　按商业地产投资回报来看：

　　静态租金：收入预计在10年左右；

　　动态租金：收入预计在8年左右；

　　注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。

　　九、招商周期

　　预计20**年5月1日对外开业

　　1、20**年9月为招商准备期

　　2、20**年10月正式招商--20**年3月招商结束

　　3、20**年12月主力店进场装修--20**年3月装修结束

　　4、20**年2月一般租户进场装修--20**年3月装修结束

　　5、20**年4月租户进场布置

　　6、20**年5月对外试营业

篇5：服装城推广策划:产品推介会

　　服装城推广策划--产品推介会

　　一、背景

　　天荣服装城的市场运营过程中，提供了独特的七大经营保障计划，为了逐步把各项计划完善顺利的实施下去，产品推介会是整体活动环节中比较重要的部分，产品推介会的成功推出，对企业下一节的经营起着至关重要的作用，因此须集中企业优势资源，为产品推介会的举办营造良好氛围。

　　二、推介会时间：20**年11月28日(拟定)

　　三、推介会地点：天荣服装城北区及南区商铺现场

　　四、推介会目标

　　天荣服装城全力打造河南服装第一城的形象，力争建设成中原最具影响力的服装交易基地，除醒目户外广告外，另配合系列促销活动。其目的就是让广大消费者、商铺业主、服装厂家、参会经销商进一步了解天荣服装城的潜在优势，显示企业实力，引导公众认可，增强业主、经销商、厂家等等社会各界人士对盛世东方的信心和兴趣。

　　五、目标公众

　　1、商铺业主

　　2、服装经销商

　　3、服装厂家

　　4、各省市服装协会、服装管理机构

　　六、定位

　　1、在市场竞争激烈、强手如林的状况下，首先在广告攻势上独树一帜，标新立异，令人耳目一新，从而展示天荣服装城的实力，树立企业形象，同时让公众亲身参与各种活动，营造热烈、温馨的气氛，立体式的通过多样化的手段向公众传达信息。

　　2、面对全省参与代表和各地经销商、厂家，通过匠心独具的公关促销与强大的广告宣传攻势，促使他们进一步信赖天荣，在经销品牌和建立销售网点中，选择天荣服装城。以服装品牌充实商城营商气氛，以商城规模效益推动服装市场交易。

　　七、广告宣传组合

　　1、媒体广告

　　(1)选择《大河报》刊登版面广告

　　(2)《大河报》《郑州晚报》报刊登预告和揭晓广告，并配合刊登系列文章、照片

　　(3)各主要报纸媒体及电视媒体发布新闻信息，专题访谈等等

　　2、户外宣传

　　(1)服装品牌、服装经销公司、服装厂家现场的祝贺条幅

　　(2)主体彩虹门及升空气球广告

　　(3)促销活动、文艺活动现场展台的设计和搭配

　　3、现场布置效果图(附)

　　八、促销活动组合

　　1、天荣服装城产品推介会酬宾“气球一响，人人有奖”活动

　　地点：天荣服装城南区活动现场

　　活动对象：参与推介会的所有来宾

　　实施办法：

　　(1)现场门口设立两个抽奖点，每点设3名工作人员及礼仪小姐;

　　(2)布置300个内装刮刮卡的充气气球，同时将所有奖品陈列，设刮奖规则告示牌一块;

　　(3)凡凭借邀请函到场可刮奖一次，刮奖方式为随意捅气球，取出刮奖卡列出数字，数字代表中奖级别;

　　(4)奖品配置：中奖率100%，奖品包括手表、氧吧、小台灯等等。

　　理由：刺激参与热情，活跃现场气氛

　　2、天荣服装城产品推介会“品牌时装表演秀”活动

　　地点：天荣服装城南区活动现场

　　活动对象：参与推介会的所有来宾

　　实施办法：

　　(1)组织入驻经营的服装品牌以及想入驻盛世东方的服装品牌，安排一次高质量的时装表演活动;

　　(2)模特由经营公司统一安排，经销商或厂家只须提供两到三件款式新颖的服装，在活动现场进行展示表演;

　　(3)刊登征集有意向参与时装表演的厂商厂家，刊出决定参与表演的部分知名品牌;

　　理由：展示企业活动能力，提升商家营商信心

　　3、其它辅助促销活动

　　(1)针对各地服装厂商开展“品牌商务旅游计划”，为服装厂商提供舒适参观环境的同时，也为品牌入驻盛世东方提供列多的商务计划;

　　(2)针对广州、浙江等服装信中之地的服装协会，服装管理机构开展“商务联谊”活动，得其它地区行政部门的信任和支持;

　　(3)针对经销商、生产厂商开展“商务渠道大会”活动，以雄厚的市场启动保证基金，优越的规模经营效应，为商铺提供一流的营商环境。

　　九、产品推介会组织流程

　　1、天荣服装城产品推介会门口抽奖活动 9:00

　　2、推介会开幕式，主持人介绍推介会致词 9:30

　　3、推介会特约嘉宾致贺词(相关主管部门领导)

　　4、推介会商铺设计理念介绍并参观现场 10:00

　　5、推介会时装文艺表演 10:30

　　6、推介会其它活动参与时间 11:00

　　7、推介会酬宾礼品发放 11:20

　　8、推介会闭幕，派送来人来宾

　　9、善后收尾处理工作

　　十、产品推介会现场布置

　　天荣服装城产品推介会现场布置主体分为三部分，第一部分为主台区：负责开幕式及文艺演出;第二部分为活动区：负责各类相关促销活动、抽奖活动进行;第三部分为展示区：安排专业礼仪小姐通过展板、模型、区域位置向来宾介绍天荣服装城产品的经营策略。

　　十一、推介会效果评估

　　这次产品推介会宣传策划主要体现以下特点：

　　1、扩大宣传策划空间 通过多样化的媒体组合以及活动促销，充分展示天荣服装城的潜在优势，展现了宏大的宣传气势;

　　2、静态与动态广告相结合静态是指媒体和户外宣传，而动态是指系列促销活动，静态广告对公众的视觉和思维产生刺激，而动态广告则具有强烈的感情，让目标公众参与活动，获取其为好感认知度;

　　3、短期宣传与长久宣传相结合，除了轰炸式的短期宣传行为，更将建立起长久的活动开幕机制，进一步建立长久不变的企业形象。