商业广场项目旺场模式探索

商业广场旺场操作模式探索

一、 旺场的基本概念及指标

(一)出租率

出租率为经营面积(包括出租和自营)占商场面积百分比。

其公式为:出租率=经营面积÷商场=100%

(二)经营稳定性

经营稳定性指标为经营面积的时期占总经营面积的加权年限。(一般地多年之后再作统计分析,主要是分析滞留下来经营者的加权平均寿命)其计算公式为:

经营稳定性指标=∑经营面积×年限÷∑经营面积=经营面积1×经营年限1+经营面积2×经营年限2+…/经营面积1+经营面积2+…

(三)经营流动性

经营流动性指标为:每年离去经营者面积占总经营面积的百分比。(主要考虑和分析经营者的流失情况,一般地每年统计分析一次)

其公式为:经营流动性指标=年内离去经营者面积÷总经营面积×100%

二、 租金体系

(一)几个基本思路

1.经营面积越大,单价越低;

2.门面越大,展示面积越大,单价越高;

3.租金单价与售价并不是简单的比例关系或对应值(因为铺位稳定性与租价相关,铺位大小、位置、朝向与售价相关;也即经营决定租价,商铺的物理性决定其售价);

4.租价与租户关联(大品牌,租价低;小品牌,租价高);

5.租价与租期相关(租期长,租价低;租期短,租价高);

6.租价与押金(保证金)相关(押金多,租价低;押金少,租价高);

7.租价与商场开业时间相关(商场成长阶段,租价由低至高较大幅度增长;成熟阶段,租价相对稳定)

(二)租金体系的分布

一般地,其租价设置和面积分配符合宇宙法则即80:20。

(三)根据租价计算面积大小不等的投资回报(不考虑升值回报)

(四)租金报价技巧

1.只报铺位总租价,不显示单价,避免单价简单比较法。

2.铺位各自报价保密法,进行“暗箱”操作,避免被同行或租户找出“杀价”理由。

三、经营者条件

(一)商业广场经营者对象定位

商铺乃聚富之地,要求经营者素质要高。

(二)经营者基本要求:有三年以上经营经验和三个连锁店实力

1.品牌厂家设店

2.品牌店扩展

3.加盟店扩展

4.代理店扩展

5.经营者重新挑选理想地段

(三)经营者素质

1.以诚信为本,文明经营;

2.有强烈社会责任感和集体荣誉感,遵循商业管理各项规定;

3.熟悉市场,懂经营之道。

四、商场商品布点规则(采用二六二原则)

1、品牌布点(占20%)

吸引忠实的高消费群体的品牌置于商场人气最鼎盛处。一般为主要通道两边。

2、名牌(个性化)布点(60%)

围绕品牌布点周边及通道流畅处,次要通道两边。

3、休闲、日常用品牌子布点(20%)

商场较深处,通道不便之处。

4、忌讳伪、劣、冒等杂牌进场。

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：县级城市项目商业研究之定位探索

　　县级城市项目的商业研究之定位探索

　　一、县级城市的商业现状分析

　　根据相关统计数据，截止到20**年底，全国共有34个省级行政区[1]（其中：4个直辖市、23个省、5个自治区、2个特别行政区），333个地级行政区划单位（其中：283个地级市、17个地区、30个自治州、3个盟），2856个县级行政区划单位（其中：853个市辖区、370个县级市、1461个县、117自治县、49个旗、3个自治旗、2个特区、1个林区），40906个乡级行政区划单位（其中：2个区公所、6923个街道、19410个镇、13379个乡、1095个民族乡、96个苏木、1个民族苏木）。其中湖南至20**年，全省设13个地级市、1个自治州：设16个县级市、72个县(其中7个自治县)、34个市辖区，计122个县级行政建制。作为中国未来城镇化建设的主体，随着城市化进程的推进，县级城市功能的进一步完善和配套设施的建设都将对城市商业物业的发展提出更高更多的需求。所以，我们可以断定在未来10到20年间中国零售商业的发展将是一个逐步由区域型的省级地市级大中城市向县级城市快速发展的时机。

　　当前，中国县级城市的整体商业较为落后，地区发展不平衡。县级城市商业主要表现为如下几个特点：

　　1、商业布局单一

　　县级城市的商业布局非常单一，往往一个城市只有一个单一的商圈。商圈规模也非常小。商圈的布局通常集中在布置在某一条主街。长度大概就是500-1000米范围。这一主街一般会有一至两条主干道或次干道与之交汇。主街宽度通常为24米左右，多为双向四车道或者双向两车道。

　　主街大多数情况下是围绕某一中大型的超市、老的区域百货大楼、服装市场等为核心，沿主街布局了服装品牌店、珠宝首饰、手机店等一些承租能力较强的业态。部分城市会伴随有麦当劳、德克士、肯德基等西式快餐。

　　承载这些商业的多数是上个世纪80-90年代的建筑。多数是沿街建设，3-6层之间。此核心商圈租金通常是这个城市的标杆。除了城市的核心商圈，其他区域多数发展缓慢、出租率和租金水平不高，平均租金差价甚至可能达到5-10倍。

　　与主街道相对应的是城市区域其他商业业态多数是以建材、钢材、五金机电、餐饮、ktv、足浴等业态为主。部分城市形成了一些专业性的建材家居市场、小商品批发市场、副食糖酒批发市场、水果蔬菜市场、蔬菜批发市场。此类市场有些仍停留在城市的核心聚集区，毗邻城市的火车站、汽车站等交通要点。

　　2、商业档次低

　　县级城市的商业主街基本上都是经过长期历史沉淀原因形成的。其档次低主要体现在如下几个方面。

　　（一）形象差。

　　大部分城市的商业街区都是老式建筑，结构上主要是砖混结构。这样就限制了临街商业门面的开间和层高。所以在商业本身结构受限的情况下商业整体功能同时就受到了一定的限制。

　　一层商业层高不高，开间多数只有3.3-3.6米。进深大概多数是12-15米左右，导致商业营业面积实际上多数只有30-50平米。层高方面多数只有4.2-4.5米，有些甚至只有3.5-3.8米左右。这样的商业面积和商业层高很难营造出良好的商业购物环境，也迫使一些大型的品牌在县市很难进驻。

　　二楼三楼临街商业，由于建筑结构方面的限制，二楼三楼柱网多使用率不高，多数垂直交通是采用楼梯。这样就很难将二层、三楼商业盘活。

　　长期走访调查很多县级城市的商业来看，县级城市老街区要么干脆没有二楼三楼，有的干脆上面就是住房。少量的一些二楼三楼主要以经营网吧、少儿培训机构、保险公司、小型宾馆等。

　　（二）缺乏统一规划。

　　县级城市商业普遍缺乏统一的规划和管理。招牌设计带有很强的随意性，大小不一、材质不一、形式和格调也千差万别。

　　（三）业态排布杂乱无章。县级城市商业主街以及其他一些次要商业业态的布局完全可以说大杂烩来形容。

　　以现在正在运作的一个城市商业项目来看，商业主街短短几百米范围内，你可以看到服装、手机店、珠宝店、游戏厅、五金店、修理店、甚至还有钢材店。在这种情况你很难想象商业有何档次感。

　　3、商业客群层次低

　　多数县级城市的消费人口主要是本地的人口为主，外来流动人口非常少。而本地一些高端人群，特别是知识阶层的年轻人很多都已经向省城、地市级城市外流了。因此，县级城市的消费者文化层次普遍不高。县级城市商业的商业消费占了很大一部分是乡镇一级消费者。根据笔者统计，现在中国大多数县级城市城乡人口比例是2:8-3:7。可见，县级城市消费群体将有很大一部分来自乡镇消费。

　　二、县级城市项目商业定位的局限性

　　县级城市商业项目定位存在较大的局限性，而这种局限性导致了在县级城市进行商业项目开发在定位上存在着相当大难度。如果不能清楚地了解县级城市这种状况，我们将无法在商业项目定位上做到有的放矢，也无法最大限度控制风险。

　　任何一个商业项目定位需要厘清四个方面的关系，即消费者、经营者、投资者与开发者。

　　消费者，即商品和服务的买家，商业地产开发中的终极目标客户，是商户的利润来源；

　　经营者，即商户，商业项目的物业租赁者，其通过为消费者提供产品和服务赚取利润；

　　投资者，商业项目的物业购买者，其主要通过收取物业租金和物业升值来实现投资的变现；

　　开发者，即开发商，商业项目投资和开发建设者。其主要是通过对土地开发和物业建设来实现销售利润。

　　我们可以发现，消费者、经营者、投资者、开发者前者依次是后者的货币价值提供者。从开发者到消费者链条则前者是后者的产品与服务提供者。开发者本质上是为消费者提供一个消费的场所，而消费者的消费需求则决定了项目的开发方向。因此，决定商业项目开发方向即开发者究竟定位什么样的产品是终极消费者。搞清楚这个关系，我们就可以将商业项目定位庞杂的过程尽量简单化，而从本质上解决定位问题。

　　从消费者、经营者、投资者、开发者这四者角度去看县级城市的商业地产开发定位，会发现其诸多的局限性。

　　首先从消费者角度来分析。

　　当前县级行政区划单位的人口多数只有20-80万之间，当下县级城区人口大多只有总人口的20%左右，也就是4-16万人口。少数几个城市在百万以上，城区人口在20-30万之间。而县级城市（沿海一些代工型、制造型县级城市除外），特别是中西部省份的县级城市几乎没有什么工业，现代商贸业也不发达，外来务工输入性人口不多，本土的青壮年劳动力和知识分子大量外流，造成整体人口基数小。

　　按照通常成熟的商业面积比例估算，即人均1㎡商业面积计算，一个县级市所对应的商业体量也就是4-16万。除了一些专业类的市场外，普通零售商业的辐射半径很难覆盖更多的农村消费人

群，因此实际体量也最多可能在此基础上增加15-20%。若按此估算，剔除掉城市原有商业供应，新增商业面积，特别是单个商业体的面积将受到很大的局限性。

　　近年来县级市开始大量的进行项目开发，很多楼盘在没有进行精确定位的情况下，都是想当然的凡是楼盘临街一定是商业，且为数不少的是两层或者两层以上。更有甚者只有几十亩的项目做起了内街，整个项目只有一面临街，其他均是小区路居然四周全部做起了商业。这也真是有些悲哀！这也就不难解释为什么现在很多县级市商业的面积大量空置，而一些已经经营的门面大量的出现转让。

　　这种现象的背后从根本上来看表面上看是整体供过于求，而更多地市由于缺乏前期定位研究情况的结构性失衡矛盾突出。

　　从经营者角度看，与省级城市与地市城市经营者相比，县级城市经营户基数小，若细分到单个行业，经营户就更少。这些经营户要么彼此是一家人的多个门店，七大姑八大姨的都在做这行，比如农贸市场里面做蔬菜的，很多都是亲戚；要么是一个人垄断了多个品牌，比如服装行业，往往在县城会有这种情况，即李宁、安踏、特步都会是一个人总代理。这样的话往往他们的议价能力非常强，在招商上面会有比较大的阻力。即便招进来了以后在管理上也存在较大的难度。当然，即便不是以上两种情况，由于商家基数较小，对于新的商业项目做开发定位也存在非常大的局限性。

　　其次，县级城市由于距离省城和地市的一些品牌商户来讲，由于距离比较远，在配货、经营、管理、人脉、人才招募等方面都存在一定的局限性，此类经营户对于拓展县级城市商业布点主要考虑加盟形式如咖啡厅、茶餐吧、足浴、酒店、面包房、洗衣房、品牌餐厅、KTV、中大型游戏厅等等。若没有加盟商，则这类商家直接介入经营的可能性就非常小。而一些大型的知名连锁超市类，特别是一些区域型的大超市现在也在考虑县级区域的布点，但是多数只限于已经在地级市已经有布点的连锁超市。这些超市招商成功的前提条件是非常苛刻的，给出的租金几乎等于开发商白送。

　　当然对于零售商业吸纳人气比较有帮助的还包括影院和洋快餐。这类商家通常跟超市走，没有大的超市做铺垫，此类商家很难进驻。而开发商业物业想要提升其档次同时扩大项目影响力，没有几个响当当的品牌作定海神针，纯粹依托做高商业外立面档次，又无疑是空中楼阁，舍本逐末。

　　再次，由于县级城市的商业应该说多数处于商业发展的初级阶段。一些在一二线城市发展起来比较火的商业，在县级城市几乎没有，如高档次美容美发、纤体SPA、健身房、书吧、儿童游乐场，这些对于一些新开发商业项目增加人流是有帮助的。

　　只可惜，县级城市这类商业很难招商，故想在县级市做步行街或者商业MALL确实不易。

　　从投资者角度看，县级城市的投资者可以简化为四类人，一类是本地经营户（含农村的一些养殖户、厂矿业主和本地人在外经商户）；第二类是公务员；第三类是外出高级务工者；第四类是专职炒铺者。其中以前两者占绝大部分比例。

　　县级城市的投资客户最大一个特点是特别偏向于选购门面，对于二楼及以上商业铺面似乎有天生的警觉。

　　这样的一个结果是，当开发商考虑多加盖一些楼层的商业时，通常情况下二楼以上的商业是非常难以变现的，所以二楼商业与一楼商业的差价非常大。

　　县级城市投资客户投资的第二个特点是很明显的追求“现世报”，多数选购商业的时候主要看重当下的商业繁华度，在一些老街商业4-5万/平米可以痛快下手，而对于略微欠佳地段的商业常常无人问津。众所周知，由于历史原因，县级城市新开发商业不大可能完全都在老商业街道，这种不大注重远景的置业观念，促使一些商业开发前期运作难度很大。

　　从开发者角度看，不可否认县级城市的不少开发者经过前几年的积累，已经逐步积累了一定的资金实力。但是整体而言仍然实力比较弱。这种状况就决定了，县级市搞项目开发很多时候一个项目有三四个股东，就笔者所接触到的一个项目居然多达三四十个股东（毫不夸张）。股东多了想法就多，对于大多数县级市项目的房产项目股东们来说，最现实的莫过于尽快变现，实现资金的快速回笼。

　　而作为商业项目的开发来说，急功近利的心态去做商业开发，商业定位就非常难做。一方面，商业开发需要引进一些龙头商家，以作为项目的基石。而此类商家所签合约短则十年，长则二十年。租金低，增幅小，回报低。同时由于其通常所需要的面积比较大，总价高，投资见效慢，一般买家可能无法承受，势必需要自持；另一方面，股东分散，长达十几年的合作实属不易。那定位上就不得不考虑尽量不做或者少考虑主力店的情况下又能做活商业。

　　另外，商业物业的开发销售尚只是万里长征第一步，后续的经营管理将是商业永葆青春的重要法宝，而这又依托于一定的后续投资，聘请专业化的团队。后期的大推广、大投入这个可能又都是开发商股东们都不愿意看到的。所以这一点可以讲在县级市商业定位中最大的一个制约因素。

　　三、县级城市商业项目定位的方法探索

　　任何理论都有其存在的市场环境和在相应条件下成立的基础。前面我们分析了县级城市商业发展的现状以及县级城市商业定位的局限性，那作为县级城市的商业项目定位尽管操作模式上可以依据一些既定俗成的套路来做，但很显然要做好一个县级城市商业项目定位更难。

　　下面具体来介绍下县级城市定位的操作方法。

　　县级城市商业定位需要可以从如下几个方面着手。即战略意图、项目性质、市场环境、竞争对手、商户需求，在此姑且称为“定位五环”或者“五环定位法”吧！

　　战略意图。

　　无论是作为开发商自己的策划部门人员还是作为外围智囊团的代理公司都必须首先明确开发商老板的意图，从而从战略上明确定位的方向，而不是一味的一接手项目就匆匆忙忙上马直接从市场的角度考虑什么能做什么不能做，该做什么。这样的策划无法真正帮助开发商解决问题。

　　开发商的战略意图是指开发商对于项目的整体目标。考虑通盘销售尽快套现资金，还是考虑全部持有作为一个融资平台，或做商业的目的是拉升整个项目其他部分诸如住宅的价值等等。了解了开发商的初衷，然后再结合开发商的整体战略意图再来设定盈利模式。

　　当然，作为县级城市的开发商所提出来的战略意图由于经验方面的限制，可能有些会比较原始或者不切实际，但至少是他们最真实的想法。

　　通常在做县级城市定位之前，会和开发商进行一次、两次左右的交底会。在这个交底会上核心我们需要了解开发商的股东结构、开发商在这个项目上能否接受持有物业（事实上凡属有一定规模的纯商业或者综合体项目都存在这个问题）、前期启动资金及资金来源（主要考虑其资金实力）、开发商自身的资源情况（看是否可以根据股东的自身优势在定位中进行发挥）、开发商的利润预期、拿地成本、当地的商业、住宅建设成本、政府态度（有些政府是有强制性要求的）、拆迁方案和返建比例等等。

　　做完这些后，通常需要形成一个会议纪要作为备案，这样的话无论是作为代理

商还是策划部门在进行项目定位策划前都有能做到“有法可依”。很难想象，一个连开发商战略意图不明白的策划团队，能做出多么出彩的策划方案。这个阶段不能急，特别是代理公司不能因为急就忽视了这点，忽悠政府、银行或者纯粹作为融资报告除外。

　　项目性质。

　　从地理位置看属于传统商圈项目、新兴政务区项目、还是边郊项目。从物业类型看是纯商业项目还是城市综合体项目。从政府支持力度来看是政府重点建设项目还是非政府重点支持项目。这些属于项目本身的东西不会随着项目的定位而改变，必须要了解透彻。传统商圈项目、新兴政务区项目、边郊项目作为项目的地理属性，其本质上是客户群的问题。

　　传统商圈项目相对来说会以旧城改造项目为主。这里面在县城项目定位中牵扯得比较多的是拆迁返建的问题。笔者经历的项目中，部分是属于全货币补偿的方式，这种方式对开发商前期压力比较大，相对于定位规划来说制约较少。但是很多情况下是货币+物业，更有甚者是原位置1:1的物业置换。那相对于后续定位规划来说就很麻烦。另外，传统商圈项目的定位还存在的一个重要需要思考的问题是新定位与原来商圈的融合的问题。其在一定程度上会受老商圈的影响会比较大。

　　新兴政务区项目，在县级城市多是与县级行政办公机构相伴生的项目。这类项目短期内居住人口比较少，区域内主要是以政府机关和行政事业单位人群为主。但后续居住的人口随着城市的发展会越来越多，且多数家庭的经济状况比较好，另外一个大优势是通常这种项目所处的区域形象会比较好，交通路网比较发达、停车也较为方便。边郊项目，这类项目通常会伴随有汽车站、火车站、厂矿企业、一些批发市场等。这类项目几乎没什么商业氛围可言，可以说难度最大的在于消费客户群体的不足是制约这类项目最大的难题。至于纯商业项目还是综合体项目这个这个很大程度上与土地性质有关。

　　市场环境。

　　以往我们在做商业项目定位的时候，通常会关注很多宏观方面的数据，如一个城市的人口、一二三产业比例、城市人均可支配收入、GDP、恩格尔系数等等。但是这些数据的背后到底说明什么问题，很多策划人员并不甚清楚，更多只是撰写报告的需要。我个人觉得，做县级市的项目大可不必在这些上面花费太多的心思。理由很简单，县级城市只有这么大，城市的进程不如一二线城市变化那么快，人口数量的递增也有限，流动人口少，客群比较单一。

　　做定位寻找依据的时候重点需要抓住如下几点：

　　一、当前城市商圈格局以及商圈内租金和售价。除了在地图上要能够标明各商圈的范围外，商圈内主街、次街商业形态、租金价格、商业物业开间、进深、层高、面积、建筑结构等。特别是商圈内主力店、分业态的龙头商家经营成功的原因和一些面临转让经营不成功的店铺一定要了解清楚。

　　二、项目所在区域以项目为核心1.5公里范围内的人口数量。在图上要能够标明步行500米、1000米、1500米不同圈层的客户数量。

　　对于以零售而非批发类的商业，1000米以内就是其最核心的消费群体。这个可以通过居委会和村委会来进行了解，也可以通过派出所户政科进行了解。

　　沃尔玛在最后拍板定点的时候，通常高层到现场需要寻找到一个最高的地方比如最高楼的屋顶看下项目周围的住户密度。同时，还要深入了解这些人的层次和消费能力。因为多数商家锁定目标客户的时候会选择一些区域内中等以上收入群体的地方进行选址。

　　三、最近三年的城市规划和土地出让情况。新的医院、学校、政府机关楼堂馆所、汽车站、市政广场、购物中心、道路规划、项目周边的土地出让和楼盘开发建设情况等都是需要重点了解的。这些都有可能直接影响到项目的定位。

　　竞争对手。

　　现代定位理论的先驱杰克特劳特讲“决定你定位的不是你想做什么，而是竞争对手允许你做什么。”诚然，任何城市一个的商业新兴项目都不大可能在真空的环境中生存而没有竞争的，只不过直接竞争的面有大有小而已。竞争对手包括现有竞争对手和潜在竞争对手。现有竞争对手很好理解，我们做任何县级城市的商业项目多数情况下是旧元素的新组合，预计占到80%，即目前在市场上能够找到的业态或者相关品牌。20%左右可能是外来新进品牌，比如说连锁超市、连锁的咖啡厅、服装、餐饮等。那么凡事同类类型商业项目或者街道与本项目有一定品牌相关性或者品类相关性的都可以考虑作为竞争对象。潜在竞争对手则是后续可能规划的项目。这个需要从规划局或者其他一些渠道了解到。定位的时候一般要略高，以便在招商的时候好招。

　　商户需求。

　　所谓隔行如隔山，作为一个商业策划者，不善于整合，不大可能成为一个优秀的策划高手。我们的商业项目定位在通过详细的市场分析、项目分析、客户访谈、竞争对手分析之后，我们大致能够有一个轮廓。这个轮廓能否最终变成现实，实现品牌落地，前期控制风险的最重要一个环节是商户需求。我们有可能做单一的购物中心、有可能做城市综合体、有可能做批发建材，那以我们单一的调研数据来确定定位多少有点纸上谈兵的味道。

　　在这个环节必须结合开发商自己的人脉资源来做。最省事的方法首先是找到我们拟定位方向的品牌龙头进行深入的进行访谈。访谈的重点切忌浮于表面。一定要了解这个行业品牌对项目的看法、意向程度、关键点、盈利模式、承受的租金等作深入的了解。为了避免有些人可能持保守意见，一定建议要多访问一些商户，然后综合他们的意见，找出可能存在的问题，再进行定位。这个环节，既然定位初步探索的过程，也是检测我们定位的过程，所以尤为关键。

　　在县级城市商业定位中采用“五环定位法”可能相对来说比较简单实用。实质上是一个通过对定位五要素进行逐层剥洋葱的方式，使之商业项目与需求相匹配、相对接的过程。如果任何一个环节对接不上，说明这个定位有问题。比如现在很多县级城市的蔬菜批发市场都已经老化，应该说是一个空白，那我们在项目定位中是否可以考虑呢？这个要取决于开发商的战略意图。因为很明显蔬菜批发市场有存在的空间但是其租金和售价都太低，不一定能够符合开发商的要求。再比如百货。百货现在在县级市场中是很少见的，而且可以承担比较高的租金，也能够很好的融合电影院、餐馆、零售做购物中心，但是它是否能够被市场环境所容纳呢？

　　定位是一门科学，也是一门艺术，因人而异，不同的人面对同样的一组数据看法可能也不尽相同！

篇3：临租活动对商业旺场重要性

　　临租活动对商业旺场的重要性

　　一、制定合理的短租活动方案

　　所制定的短租活动方案给短租活动的招商起了规范性的作用。但根据商户所反馈的情况来看，我们所定的价格还是稍高了一点。临租场地的招商工作，首要的目标是根据市场的实际情况制定出合理临租场地活动方案。总结临租的招商工作对象及方式方法是否合理?客户给我方提出的意见主要是价格过高。例如摆放一个20平米的大帐篷，一天只交500元钱，而在我方在这里要交1200元。因此,跟着市场走,制定合理的价位,是做大临租市场的关键点,当然,人流量也是决定项目临租价位的关键点.

　　根据市场情况，日新月异,是临租灵活市场的走向。

　　二、招商工作开展

　　招商临租工作开展应从以下两个方面着手：

　　（1）、通过策划，整合某一行业的品牌商家，以演出活动和商品展示相结合方式，带动商业氛围，同时也可以给公司带来营业收入。

　　（2）、充分服务好新客户，使之成为我方的长期客户。

　　三、工作目标及方向--临租制胜

　　根据市场实际情况确定08年的工作目标为：租金收入为跨新台阶。

　　临租收入在必要的时候,完全是对整租的一种补充。灵活多变是市场制胜的关键.

篇4：西安商业地产转型路径探索

　　西安商业地产的转型路径探索

　　在当前经济“新常态”下，中国经济未来的增长方式必然将从单纯依靠投资拉动的增长模式，逐渐过渡到消费拉动经济增长的模式。房地产归根结底是一种消费品，以往那种在恐慌性需求、投资型需求驱动下的疯狂抢购时代逐渐远去。因此，行业转型势在必行,商业地产首当其冲。在经济转型调整的时代大背景，行业变革等影响下，20**的陕西商业地产经历艰难的一年，关店事件的连续爆发，多店的闭门调整、电商冲击、经营同质化...面对商业地产过剩必死，商业地产不创新就得死的紧迫局面，商业地产如何进行自我革新和成功转型？专题以西安商业地产的发展局面探索有效的转型路径给予商业地产人一些思考。

　　据统计，目前陕西共计约584个商业项目，20**年陕西新开业29个大型商业项目，新增商业供应量约240.26万㎡，西安新开业23个商业项目，新增商业供应量约217.88万㎡。文旅和文创地产方面，预计未来3-5年，陕西将有76个项目建成，开发量之大，可以想象。在陕西商业项目扎堆开业，开发量较大的，但经营同质化严重的环境下，要生存，要创新，主题化将迎来商业地产的一抹春色。未来的消费对象将更多的是针对90、00后的新生代，而要满足不同人群的个性化需求，体验式主题业态是必须要走的一条路。

　　商业地产之所以成为一个越来越艰难的行业，这与供应量巨大、同质化严重以及电商冲击不无关系。严峻的形势下，商业地产亟需与其他行业抱团，恒大与海尔在家电、家具、金融服务上开展战略合作、肯德基跨界合作网游、海底捞确认投资乐视都是跨界的代表。

　　在经营上，苏宁电气改为苏宁易购云店，成了一个体验式服务的综合购物中心，家具卖场涉足到餐饮、超市、儿童教育的领域：明牌珠宝7亿跨界投资好屋中国，大地院线准备涉足提供包括服务类型产品如酒店、餐饮和咖啡馆等。

　　未央路红星美凯龙玩跨

　　3月底，未央路·红星美凯龙携手国美&中奥健身中心在西安塞瑞喜来登酒店公开举行签约仪式，这是未央路·红星美凯龙首度对外发布了“跨界新势力”的商业蓝图，标志着其将进一步扩张家具、建材卖场的跨界新势力。此次签约最大的亮点就是引进国美电器，这是目前省内为数不多却又极其有效的合作方式。此次携手合作旨在加强“家具建材后消费”将未央路·红星美凯龙的老顾客转化为国美电器的新消费群体。

　　西安跨界地产项目——睿中心资源优化和重组

　　11月21日，大天控股以睿模式为理论，打造了西安跨界地产项目——睿中心，将房地产行业、金融行业、服务行业、互联网行业、健康产业的资源优化重组，打造产业联盟、商家联盟、投资联盟、合作联盟，最终形成服务平台。这种综合性服务平台能提供客户更多体验，同时成功实现了大天控股从房地产开发商到服务商的转型。目前国内很多行业进入经济新常态，跨界经营理念和思维，互联网思维以及众筹思维等越来越受到关注。通过跨界方式将帮助房地产、健康、酒店管理、服务行业等进行资源优化和重组。

　　实体书店向体验式文化转型跨界创新+复合经营

　　12月，小寨万邦书城停业搬迁，随后，西安市新华书店小寨店在改造升级后全新亮相，让这个黄金商圈再添一缕书香。有特色、有气质的书店往往被视为一个城市的文化地标。升级后的新华里CoffeeBooks全然是崭新的文化综合体：整个新华里共有地下一层和地上三层，拥有近千平方米的营业面积。和中规中矩的书店相比，除了传统的图书展柜，还布置了花草，设置了供读者坐阅的木质楼梯、舒适的桌椅、沙发，以及时尚的咖啡吧。书店还开辟了小型活动区，将不定期举行文化沙龙等。

　　据统计目前全国已经开业的购物中心有4000多家，到20**年，开业的将到10000家。超大供应量逐渐入市，当前的存量已经饱和，同质化导致一些新项目在招商和经营方面会有困难，开发商会有困惑。因此，更多的业者开始走个性化路线。

　　消费走低、电商的冲击，使得20**年成为了中国商业地产最为关键的破局之年，那么，中国商业地产能否在20**年突围呢？

　　其实现在中国的商业地产处在低谷，相信未来商业地产的价值慢慢会理性化。未来商业的真正价值会逐渐显现，这里有一个融合的问题，很多实体业者在寻找电商化的出路。比如H&M、ZARA等，甚至王府井、步步高等都开拓了电商路线，但是整体的电商销售占比在这些实体品牌中并不高。而在我们看来，电商其实也非常想切入实体店。在过去的半年，我们看到有一些电商进入了实体的，比如阿里巴巴通过和苏宁、银泰的合作都进入了实体店，亚马逊在美国也开设实体店。其实，实体业者不必太过担忧电商，电商对于线下资源也有需求，完全可以合作。未来不管是搞主题、搞体验业态组合、并购重组、跨界融合，都将是抱团取暖，共度难关，商业项目在自我革新中不被淘汰，在联合并购中升级重生，融合之后，蝶变突围。

篇5：工程项目索赔预防处理探索

　　工程项目索赔的预防与处理探索

　　在工程项目的实施过程中，开展索赔工作是建筑市场逐步走向正规和完善的必然要求，它可以有效的促使我们提高合同管理水平和规范合同双方的各自行为。但也的部分承包人坚持“中标靠低价，赢利靠索赔”的错误观念，在施工时寻找机会，甚至没有机会创造机会进行恶意索赔，这不仅增加业主和监理合同管理工作的难度，也可能影响到参建各方的合作关系，而一旦承包人实现索赔的图谋，就有可能造成业主管理上和资金上的压力。因此，如何避免恶意索赔，是监理合同管理工作的一项重要内容，下面就我公司多年从事国内高速公路施工监理的经验，制订一些工程索赔的预防与处理措施：

　　一、索赔的定义及分类

　　索赔是指在工程承包合同履行中，合同当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而致使本方遭受损失时，要求对方给予赔偿或补偿的权利。索赔的发生是双向的，只要合同中一方的责任和义务未按合同约定实现，或出现提供的条件与合同约定状态不一致，都有可能出现索赔。它既是一种权利也是一种行为，通常情况下，索赔是指承包商在合同实施过程中，对非自身原因造成的工程延期、费用增加而要求业主给予补偿损失的一种权利要求。

　　索赔按其目的可分为两类：工期索赔和费用索赔。工期索赔是指在工程施工中，由于非承包人责任的原因而导致施工进程延误，要求批准顺延合同工期的索赔。施工单位提出工期索赔的目的通常有两个：一是免去或推卸自己对已产生的工期延长的合同责任，使自己不支付或尽可能不支付工期延长的罚款；二是进行因工期延长而造成的费用损失的索赔。如果工期延缓责任不是由施工单位造成，而建设单位已认可施工单位工期索赔，则施工单位还可以提出因采取加速措施而增加的费用索赔。费用索赔是以补偿实际损失为原则，其目的是要求经济补偿。当现实的条件与合同约定不一致，导致承包商增加开支，要求对超出计划成本的附加开支给予补偿，以挽回不应由他承担的经济损失。

　　二、工程索赔的发生原因

　　工程建设项目具有一次性（单件性）、体形庞大、施工周期长等特点，这些特点决定了项目实施过程中经常会发生许多不可预见的事件。依据我公司多年从事国内高速公路施工监理的经验，归纳起来，索赔因素主要有以下几个方面：

　　1、价格变动的影响。我国目前尚处于由计划经济向社会主义市场经济过渡的阶段，市场经济新秩序的建立，必然引起物价等诸多方面的变化，并且这种变化有时是处于无规律可循的状态，在合同有效期限内，人工、材料、机械费用的变化，无疑会引起工程造价的变化，因此将会对合同履行产生一定的影响。

　　2、工程设计方面的原因。由于施工图有时不能按期交付，图纸中存在缺陷或错误，施工图的反复修改，造成返工或不能按计划开工。

　　3、业主方履约不及时。由于业主负责提供的设备材料供应不及时，以及品种、规格不符；征地拆迁困难，业主不能及时提供施工现场，造成工程不能按计划开工；业主资金困难，不能及时支付工程计量款项；因业主或监理未及时解决施工中非承包人的问题，而导致工程受阻，费用增加等原因，导致了承包方的索赔。

　　4、合同不够严密。在市场经济条件下“合同是圣经”，严格地讲合同是由合同协议书、招标文件、投标书、合同专用条款、合同通用条款、图纸、工程量清单及合同履行过程中的补充协议等一系列的文件所组成的，如果这些合同文件在用词上不够严密，文件之间的互相矛盾，将成为产生索赔的重要因素。

　　5、市场环境的影响。由于建筑市场竞争日趋激烈，导致建筑业经济效益普遍低下，有些企业几乎难以维持，这就使得施工企业对经济效益十分敏感，迫使他们采取“中标靠低价，盈利靠索赔"的策略。

　　三、工程索赔的预防及处理

　　1、工程索赔的预防

　　⑴加强索赔的前瞻性预防

　　作为监理工程师，要借助自己的经验和有关规定，采取积极的措施防止可以预见的索赔事件的发生。如加强合同管理、加强前期准备工作、加强对设计方案的审查等等。但如果索赔确实发生了，应积极采取措施，把索赔费用控制在最小范围之内。

　　⑵认真做好施工准备期的合同管理工作。

　　①认真审核合同文件，特别是招标文件、合同条款、工程量清单等一系列合同文件文字的严密性，以防止因文字漏洞造成索赔机会；

　　②根据征地拆迁进度，要求承包人调整总体施工进度计划，使所有工程均能按计划开工；

　　③对照总体施工进度计划认真审核承包人资金使用计划，要使资金使用计划与工程进度相符，避免承包人在特定时段（如开工前期、年末等）超报资金使用计划，造成业主资金紧张，不能按时支付；

　　④加强图纸审核和现场调查，将设计中存在的问题在设计交底时提前予以解决，避免因此造成停工或返工。

　　⑶搞好协调工作，提高办事效率

　　监理要搞好承包人、业主、设计单位、监控单位、甲供材料或设备的供应商等的沟通协调，及时反应施工进展情况、下步施工安排、目前施工中存在的问题等，使参建各方及时了解目前工程进展情况和下步需要已方落实的事项，提前做好准备工作；对施工中存在的非承包人的问题（如施工现场提供迟缓、计量支付不及时、工程变更批复不及时、承包人要求解决的问题答复不及时、承包人对业主和监理的指示或指令有异议等），监理应迅速组织各方协商讨论，及时解决，提高办事效率，避免因此而引起承包人索赔。

　　⑷把好甲供材料或设备的进场关

　　把好甲供材料或设备的进场关，包括甲供材料或设备能否按计划进场并满足工程进度需要，规格型号是否与设计相符，质量是否符合国家规范标准等，尽量避免因甲供材料或设备的问题而引起承包人的索赔。

　　⑸避免物价上涨可能引起的索赔

　　对于物价上涨可能引起的索赔，监理可以从两方面做好工作：一是监理随时

掌握当地材料设备的价格走向，及时协助承包人调整施工计划，将材料设备的涨价风险降到最低；二是及时按合同条款进行价格调整，合法、合理减少承包人因材料设备涨价的风险，避免引起索赔。

　　2、工程索赔的处理

　　精心做好引起工程索赔预防工作，就可以积极地预防索赔事件的发生。另一方面在索赔的处理方面我们更应严格把关：

　　⑴进行时效检查　一旦接到承包商的索赔报告，应首先检查索赔报告是否超过规定的时效期。公路工程国内招标文件范本（20** 年版）规定：53. 1条“如果承包人根据本合同条款中任何条款提出任何附加支付的索赔时，他应在该索赔事件首次发生的21 天之内将其索赔意向书提交监理工程师，并抄送业主”；53.3条“在根据第53.1 款规定发生索赔意向书后的21 天内，或监理工程师同意的另一期限内，承包人应送交监理工程师一份拟索赔款额的详细账目，并说明索赔所依据的理由。如索赔的事件具有连续性，上述账目应认为是一笔暂时账目。承包人应在监理工程师要求的间隔时间内，送交继发的暂时账目和索赔理由。并在此索赔事件终止后21 天之内送出最后账目。承包人还应将本款规定送交监理工程师的全部账目的复制件送交业主”。对于超出规定时效期限的索赔，视具体情况有权拒绝，同时对有效索赔应及时处理。

　　⑵调查研究鉴别真伪。应通过资料查阅和现场调查鉴别索赔报告的真实性。如感到索赔资料不够真实，应组织承包人人员共同进行现场实测，以证明该项索赔是否真实，所以处理索赔报告时应该调查核实，去伪存真。

　　⑶分清责任，严格审核费用。对实际发生的索赔事件，往往是合同双方均负有责任，对此要查明原因，分清责任，并根据合同规定的计价方式进行审核，以确定合同双方应承担的费用。

　　⑷应在工作中加强主动控制，减少工程索赔。这就要求：一是监理在工程管理过程中，应当尽量将工作做在前面，减少索赔事件的发生；二是对于形成索赔的，仍要积极处理，如对于停滞的人员和机械，可以调配到别处使用，降低索赔金额。这样能够使工程更顺利地进行，降低工程投资，减少施工工期。

　　索赔的预防和处理对于工程投资控制起着相当重要的作用，在处理施工合同履行中的索赔问题时除了做好以上工作，还须从加强人员培训、强化合同管理等各方面入手，积极去探索、去实践。