大型商业地产全产权化模式探讨
大型商业物业全产权化投资品种是指将一个大型商业物业所有的营业面积,按市场细分原理设计成返租回报率高低不同、返租期长短不一的产业投资品种。
目前全产权式设计多数用于中小型商业物业,而对于大型商业物业,尚没有先例。原因可能有二个:一是业内人士普遍认为商业物业部分产权化存在很大的后遗症,全产权式的后果将更加不堪设想;二是缺乏商业物业投融资与盈利模式设计专才,而这些设计人员必须同时掌握投资学、零售学、房地产开发经营等专业知识及操作技能,才可能设计出合理的投资品种。
全产权化模式存在的可能性
众所周知,开发大型房地产需要巨额的资金,而自20**年6月央行出台121号文件之后,房地产开发链条中的贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛提高了,房地产商不得不寻找更多的融资渠道和手段,不能光吊死在银行贷款这一棵树上。在房地产基金尚未兴起的情况下,房地产信托作为一种新的融资方式,很快成为开发商追求的方式之一。但是,由于相关信托管理法规的限制,整个信托规模相当有限,可谓杯水车薪,众多房地产商难以得到所需的巨额资金。因此,房地产商在这种银根紧缩状况下,只能在营销手法上做文章,将自己的项目设计成类似金融投资的产业投资品种。当然,从房地产企业的发展来看,这是下策,但在资金周转率极高的中国房地产开发企业中也可能是正常现象。据摩根大通调查研究表明,中国大陆跟香港的房地产公司在经营模式方面存在明显的差别。20**年中国大陆房地产行业的平均资产周转率为0.33倍。而20**年香港长江实业有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产代理有限公司的资产周转率分别只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。由此也可看出,多数大陆地产开发商的资金实力有限,经营模式也是以售为主。
从中小投资者来讲,年回报率在4%--8%的投资品种是有一定吸引力的。
看看部分金融投资品种的年回报率(年利率)情况:
银行人民币存款利率:三年期2.52%
3年期国债:约2.3%
7年期企业债券:约4.2%
1-3年期房地产信托:约5%
如果将一个商业地产项目设计成具有不同年回报率(在4%--8%)和期限(在3—10年)的产业投资品种,在一定条件下,这些不同的投资品种应有一定的市场。
当然,开发商必须通过一定手段的运作才能争取更多的投资资金。首先,须制订项目的持续发展计划。项目的经营管理受影响的因素较多,品种投资期内应变(调整)计划及到期的持续发展计划需合理可行。其次是寻找金融机构或大型企业作为担保机构,担保应设为连续性、不可撤销的,保证中小投资者的合法权益。再者,将部分品种设计成投资期内或到期可回购,回购的条件应合理,易于操作,增强此类投资品种的可兑现性和流动性。
在房地产信托、基金大规模推出之前,可考虑采用此模式。而由于采用此模式对操作团队的专业要求特高,建议融资渠道较多的开发商少用为宜。
全产权化模式投资品种设计参考方案
假设某地一MALL,面积10万平方米
业态比例:
购物 / 餐饮 / 娱乐休闲 = 5 / 2 / 3
全产权化模式投资品种参考表
所占业态 面积比例 期限 年回报率 售价 回购设计 担保
购物
主力店 50% 10年 5% 低 可以 提供
中型店 25% 5年 5-6% 中 可以 提供
小型店 25% 3年 6-7% 高 不可以 提供
餐饮
主力店 50% 8-10年 5% 低 可以 提供
中小店 50% 3-5年 5-7% 高 可以 提供
娱乐休闲
5-8年 5-6% 中、低 可以 提供
设计依据:
1、 业态投资回报期及其市场平均毛利率水平
2、 金融品种年利率
3、 市场售价水平
4、 担保易难度
5、 物业独立经营程度
>6、 开发企业自身财务状况
采编：www.pmceo.cOm篇2：剖析商业地产
从开发商的角度看商业地产,商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说,狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所,广义应该包括商场、酒店、写字楼、住宅,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。
对住宅而言,开发商以及销售商是通过造梦的过程吸引消费者,反过来在商业地产这个阶段,不论是产权式酒店还是商铺市场,尤其在商铺的开发和运作,完全不是造梦的过程,而是完全面对残酷现实的过程。
那些将商业地产按照普通房地产运作的操作思路和想法的开发商们,在商业地产经营的后期阶段,会陷入物业的建筑结构、业态的局限、招商难度及经营管理上左右为难的困境。
商业地产在开发和运营中一般要涉及到三个层面,即资本运营的层面、市场开发的层面,以及经营管理的层面,因此上说,商业地产广意内涵远远比住宅市场要深,从另一方面上讲商业地产发展潜力远远大于地产市场。
目前在国内商业地产项目的运作当中,还属于一个简单的资源开发配套的阶段,缺乏专业的商业管理人才,策划人才和经营人才。
尤其是缺乏商业地产的复合性专业人才,在很多地产策划营销公司中,缺乏商业人才储备,也没有岗位设置,以至于在同开发商合作的商业地产项目中,服务过程只能完成常规的市调→定位→策划→销售的程序。
而在上述的流程中,一方面,简单套搬房地产开发运作的模式,因此在商业地产的市场、商业、业态定位及策划和销售上,同商业整体运营相比存在着较大风险;另一方面,在商业招商、经营、管理上的重头戏,则采用就重避轻的操作手法,或者简单套用,或者转包,或者向开发商推荐其他商业管理公司来接手操盘等等,使项目在总体经营连贯性上,对开发商极为有害,后遗症很多。
问题在于,很多开发商,有些还是初次涉及房地产行业的,本身对房地产的开发和销售系统工程,还存在的认识问题。现在又出现了一个商业地产的概念和运营,再加上项目诱惑力和市场上的存在的人为等因素,导致目前商业地产市场项目一哄而起,危机四伏。
可笑的是,商业地产市场上很会捉弄人,有的开发商还没搞清楚商业地产是什么,就稀里糊涂的赚到了大桶的金子;而有的开发商处世小心谨慎,瞻前顾后,却在商业地产项目上,把自己给套了进去。
就目前而言,绝大部分的开发商,在人力资源上未设商业地产的岗位和部门,即便存在,也形同虚设,这就是刚才所提到的商业地产复合性的专业人才特别的奇缺。有的只是涉世商业不深,或懂点房地产策划或操过几个简单商业项目的外延人员。
商业运营的元素中,包含了开发商,投资客、商户、消费者。还有一点,是现在绝大部分开发商所忽略的,也是很多营销策划公司所缺少的,那就是商业的经营管理,只有这一点补充完了以后,后来营销认为它才是一个完善的完整的商业运营方式。从最近接触的商业地产项目来看,开发商目前最缺的也就是这类既懂招商、又懂管理的人员。
在现实的商业地产的实操中,最核心的问题是商业招商和运营,而不是项目中的策划和销售(包括商铺、住宅、写字间等形态)。不了解这个核心,所经营的商业地产项目就会出现很多问题,甚至是影响企业的形象和生命力。
商业地产的经营,从大量的实践上总结,最好的操作是沉淀商业投资资金,长期持有商业物业,稳坐江山收取租金,成为商业地主。坐享长期商业利润的回报。
而国内的大多数房地产开发商,由于开发项目的资金多数是融资所得,个人自有资金较少,在运作项目的过程中,不可能沉淀,回款就成了第一需要。无论是酒店、商务写字楼,还是商场、步行街等,都希望快速回笼资金,这对商业地产上的经营,也就会带来根本上的变化,风险也就随之而来。
商业地产项目中的商业建筑,开发商必须要长期持有,这个商业才有价值,如果卖成散户,再由这些散户经营的话,一定会成为城市商业中的“牛皮癣”。
现在市场上的商业地产项目,有很多都是开发商急于变现资金,一卖了之,最后闲置在那里。政府无能为力,开发商由于事先估计不足,也无能力去组织经营活动(有时受其限制,没法介入)。最终的办法也只能大家共同坐下来,协商解决。
值得注意的是一些城市的政府有关部门,已开始要求当地开发商在实操商业地产项目中,不能一卖了之,然后走人。必需开业经营半年或一年以上才行。虽不能从根本上解决问题,但意识已经走在前面了。
现在很多开发商开始考虑经营了,这是好的方向,但对很多开发商要做起来困难还非常大,开发商不可能是三头六臂,他既要做规划、施工、策划、销售;又要招商、管理、商业运营,这显然是不可能的。
社会化的分工,使其行业内的专业越来越明细化、专业化,要想按过去的套路打包天下的事情,也是不现实的。唯一可行的做法就是专业化的分工由专业化的公司去对接完成。
从商业地产经营运作的思路上考虑,后来营销认为可以尝试探索两种模式:
1.发掘、委托专业的商业地产管理公司和专业人才去实施项目。但从国内专业商业地产管理公司上看,掌握商业和地产复合性的管理公司还比较缺乏,只能在最好的地产全程管理公司和商业全程管理中进行比较、选择,找出互补性最强的予以组合,共同承担商业地产项目的重任和责任。最终实现商业地产一体化销售经营管理的社会需求。
2.组建商业地产资产管理基金会。这个团体不是商业物业管理公司,应属于投资性商业整合管理基金委员会。目的整合散户、投资商等的资源,把这些社会游资集中起来,需要有这样一个资产管理公司来配置这些社会资源,通过这样一个商业性的资产管理公司来接盘,搭建这些资源的平台,来实现在商业地产中开发商解决不了的问题,满足商业经营需求,从而达到多方面的共赢局面。
篇3：商业地产经营管理七大思考
思考一:商业定位
商业定位很关键,是服务于本小区的,是辐射周边的,还是服务于全市的。如果是服务于本小区的,那么开门七件事,柴米油盐酱醋茶都有了,就没什么问题。如果是服务于全市的,那么差异化经营非常重要,北京东有燕莎、赛特,南有SOGO,西有双安、当代,北有北辰、漂亮,大家凭什么就去你那里,一定是有特别吸引人的地方。
在谈到此问题时,赢家生活方式研究中心首席观察员徐世恒特别强调了一点:北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上,当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积,这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功,还需要与现有的商业去抢饭碗,那么肯定不是所有的都能吃饱,最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时,除了定位之外,还要考虑很多其他的东西。
目前,在中关村附近有一两个商业项目正在建设,在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作,白塔寺有一个30万的商业项目,而珠江帝景,总建筑面积90万平米,商业部分就占了30万,相当于上海新天地。业内人士估计,到20**年购物中心、百货店及超市三种业态,新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应,北京商业地产可能会出现过剩。
思考二:开发商对已出售的商业物业需不需要管理?
现在,开发商的普遍心理是尽快将商业出手,至于出手之后,要不要进行商业物业的管理,有的开发商压根没想过,有的则是有心无力,因为在底商全部销售之后,所有权与经营权是完全归属业主的,开发商无权干涉。
正因为如此,开发商缺乏对项目的整体控制力,散户自身调节的经营风险很大,出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街,当初定位于高档商业街,现在沦落为小商品市场,大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态,致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好,大家都受损失的结果。开发商品牌受损失,楼盘的品质下降,租金下降,业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益,投资受损。
由于商业地产涉及到两种业态,三个过程,关系到四方利益,事关重大,牵一发而动全身,所以,品牌开发商在出售商业地产后,也一定要做商业物业的规划。我爱我家房地产经纪公司企划副总裁胡景晖认为,商业与房地产开发是两个不同的行业,房地产商懂得房地产开发,却不懂商业;做商业的人,只懂商业,不懂房地产开发,造成了有的案例成功,有的不成功,主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发,应该先招商,让懂商业的人在开发前期加入进来,哪些地方该如何走线,该设计什么样的结构等等,这样项目比较容易获得成功。
涉及了三个过程,第一个过程是开发商开发项目,是以亿为单位来计算的,是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下,是以百万为单位来计算的,是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺,是以几十万为单位计算的,是一种经营行为。三个过程中,涉及的人、事和责权利颇多,应该有一个强有力的组织者、协调者。
关系到四方利益,开发商、投资人、经营者,包括周边居住的业主都有利益。所以,开发商应该积极承担这一角色,对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题,专家给开发商支了个招:卖之前要与买家签一个补充协议,限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。
思考三:商铺二级市场承待建立
目前,北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动,推进了住宅产业的发展,但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间?我爱我家的胡景晖谈了自己的看法:“商铺二级市场的发展空间非常大,主要基于以下几点原因:
一是一般来说,同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍,而目前只是2倍,有巨大的价格炒做空间,这个空间不是在一级市场实现的,必然要在二级市场实现。这就好比股票,不会在发行环节爆涨多少,而是在二级市场炒出来的。因此,炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。
二是北京70—80%的人是首次投资商铺,带来的问题是风险特别大,结果无论是好或不好,都会延伸出二级市场。如果好的话,就如同住宅的押旧换新似的,投资者想换一个更大更好的;如果不好,投资者就急于要出手。
三是不动产投资只是投资的一个方向,不动产的优势在于高收益的同时风险较低,但随着金融投资品种的不断增多,投资者的投资方向有可能发生转变,就会把原来的投资品种吐出来。”
看来,如果说一级市场是“晴雨表”的话,那么二级市场就是“温度计”了,能更直接、更准确地反映商业地产的价值。
而上海金融业似乎更为敏锐,在嗅到了商业香味的同时,及早出手,于去年推出了二手商铺贷款。建行上海分行推出的个人再交易商业用房贷款业务放宽了个人住房商业性贷款借款人最高贷款年龄限制和借款期限,规定最长不超过30年,年龄不超过70岁。
思考四:商铺三级市场的开拓
商铺的三级市场,即包租市场,是由异地投资置业延伸出来的。比如,外省人、外国人在北京投资商铺后,不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜,而同时投资者又要求稳定的投资回报,这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。
其实,包租市场在南方发展得已经非常成熟了,北京却一直没有任何动作,胡景晖认为:这是因为北京不具备先天优势。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市,它们周边的城市发展也非常好,像上海附近的苏州、杭州,广州附近的深圳、香港,因而异地投资具备了充分的条件,包租市场自然也很活跃。而北京周边的城市都不太发达,所以现在北京要积极的走出去,放低姿态,吸引外地人到北京投资。
有专家估计,未来北京包租市场主要有两个延展的领域,一个是高端住宅市场,另一个是商铺。
思考五:商业地产讲求地段吗?
众所周知,住宅地产的选址规律一是地段,二是地段,三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗?回答应当是肯定的,有实例为证。
以沃尔玛进驻石景山为例,就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候,套用了美国的观点,认为有钱人是住在郊区的,周末会开车到超市大量采购。建成后,大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群,因为石景山附近居住的是层次比较低的人群,只有他们会就近购买,有钱人谁也不会为了买日用品,开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受,一听说买东西先交200元办卡,立马就走人了。由此可见,商业地产在选址时不能完全套用西方的概念,地段还是很重要的。
一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店选址在望京。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具,过两年就扔了,不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人,望京就居住了大量的这类人群,他们是时尚的,年轻的,经常要搬家的。
思考六:商业业态只求最大、最贵?
据悉,在有“商铺之城“美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺,只是一个几平方米的商铺,这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来,衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵,而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大,求贵。
什么样的业态是适合进底商的,什么样的业态是适合进商场的,商场中一层摆什么,二层摆什么,这都是有商业规律的。想想北京几大知名商场,它们的摆设有惊人的雷同,第一层化妆品,珠宝,二层女装,三层男装,五层美食,最关键的是为什么会雷同?难道没有人勇于打破这个布局吗?不是没有,太平洋刚开业时曾经做过尝试,但最终还是改回去了。再比如社区底商,只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态,因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外,在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西,反之,也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见,遵循一定的商业规律,可以避免资源的浪费。
此外,商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方,一个是亚运村汽车交易市场,另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店,市场开始细分了,不再是大而全的展示,而是针对某一阶层的消费人群进行服务。
思考七:如何实现商业与房地产最有价值的对接?
研究商业业态的规律、业态的变化,研究商业与房地产的结合,是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。
可以预见,未来经纪公司的远大发展前景,就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司,站在地产与商业之间,为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程,告诉开发商应该建多大的商业,商业业态是如何搭配的,甚至建立并发布商铺指数,帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接,充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。
篇4：商业地产概念解析
商业楼盘概念
1.零售:是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式,是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2.零售战略:是零售商打算如何集中其资源来达成其目标,确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务,并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标,竞争对手分析,顾客的细分、定位,商店的选址,服务策略,与供货商的关系,信息管理和分销系统,低成本经营,以及零售活动组合等等。
3.商圈:是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单的说,也就是来店顾客所居住的地理范围。
4.全过程商品管理:是指一个零售商从分析顾客的需求入手,对商品组合、定价方法、促销活动,以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划,通过高效的运营系统,保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品,同时达到既定的经济效益指标。
5.市场化经营 商场化管理:指采取"整体规划、招租经营、统一管理、自收自付",各柜相对自主经营,并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6.精细化管理:是以"精确、细致、深入、规范"为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括:精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7.购物中心交通规划:购物中心交通规划分为两部分,一部分是周围道路把交通引入购物中心,另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划,以及建筑内部的人流组织。
8.购物中心的人流
购物中心的步行人流分为两种:一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9.购物中心的交通
购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流,让购物交通和后勤货运交通各行其道。
10.一次商装:指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境,主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11.二次商装:指以一次商装为基础,为展示品牌和商品形象,按照商场要求的标准,进行的二次装饰装修,主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12.水平交通:是指同一水平面或楼层内的通道。
13.垂直交通:是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
14.划分防火分区:在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
15.划分防烟分区:是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内,以便用排烟设施将其排出,保证人员安全疏散,消防扑救工作顺利进行。
16.购物空间:购物空间是在整个空间中,由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
17.交通空间:包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯,其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所,又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
18.商品展示空间:从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件,展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用,创造出视觉焦点。
19.服务空间:是商品销售的辅助空间,如:试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
20.休闲空间:为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地,点缀以绿化小品,既满足了顾客的需求,也促进了消费。
21.柜台:柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备,柜台或全部用于展示商品,或上部展示商品,下部用于贮藏。
22.货架:货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
23.租赁商铺:产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时段取得现金收益;对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
24.转租商铺:商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系,而是通过转租人取得使用商铺的权利,商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
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nbsp;25.关系营销:是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系,而为了要做到这一点,企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格,从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。26.渗透营销:是一种与顾客之间的沟通,这种沟通就是走进顾客的世界,从他们的角度出发的一种互动的交流,使自己和顾客的目标逐渐一致,达到统一。
27.诚信营销:是在市场营销活动中,企业和消费者始终坚持信息对称原则,企业诚实经营,保证营销活动的公开、公平与公正,以维护和增进全社会和人民的长远利益,以求得企业的长期发展。
28.营销创新:是根据营销环境的变化情况,并结合企业自身的资源条件和经营实力,寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。
29.项目运营组:指根据项目运作需要,合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目,进驻项目现场,负责项目各周期的具体工作的运营团队。
30.专家顾问团:指根据项目运作需要,组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队,从外围对项目组进行指导、监督,以保证项目正常、顺利、良好的运营。店面:是商店建筑物本身的整体物质面貌,包括商店招牌,入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
31.系列广告策略:就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告,以加深广告印象增强广告效果。
32.商铺:经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
33.商业街商铺:商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
34.市场类商铺:在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
35.社区商铺:指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。
36.住宅底层商铺:指位于住宅建筑底层(可能包括地下1、2层及地上1、2层,或其中部分楼层)的商用铺位。
37.百货商场、购物中心商铺:指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
38.商务楼、写字楼商铺:指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
39.交通设施商铺:指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。
40.商铺投资:指进行商铺购买、租赁的行为。
41.商铺投资回收周期:指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
42.转租:指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式,目的也不是为了自己经营,而是为了出租的投资方式。
43.物流中心:是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果,同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
44.SP:Sales Promotion,中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内,在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用,刺激需求,达成交易目的促销手段和措施。
45.价格折扣策略:挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。
46.廉价产品策略:用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。
47.声望策略:市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品,并且标定更高的价格。
48.产品繁衍策略:挑战者可以通过推出大量不同式样的产品,向顾客提供更多的选择来追逐领导者。
49.集客:指为商业经营的目的而针对消费者生活需求,充份利用商业设施,最大限度地吸引消费者,使他们有计划地在此消费金钱及时间。
50.市场定位:是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
51.营销组合:是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
52.市场营销实施:是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。
53.市场营销控制:包括估计市场营销战略和计划的成果,并采取正确的行动以保证实现目标。
55.形象差异化:即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。
56.市场差异化:指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。
57.市场细分:是根据消费者对产品不同的欲望与需求,不同的购买行为与购买习惯,把整体市场分割成不同的或相同的小市场群,分为"异质市场"和"同质市场"
58.同质市场:是指消费者对产品的需示大致相同,如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。
59.异质市场:指消费者对产品的需求差异很大,如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。
60.产品定位:这种定位是针对产品属性而言,是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置,用以标识自己的产品,以示区别于竞争者的产品。
61.价格定位:指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上,这个水平是与竞争者相比较而言的。
62.品牌定位:是以产品定位为基础的品牌诉求方式。
63.促销定位:促销定位有两层含义:一层是促销方式的选择定位,即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合;另一层含义是在选择了特定的促销方式后,又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。
64.营销战略定位:就是通过规划,制定企业发展的宗旨、目标,使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程,这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。
65.区别营销:是指公司根据不同顾客、品牌特点,利用差异化策略,抓住一部分高利润消费者,与他们建立更多的信赖和忠诚,销售一小部分高利润消费者的产品。
66.定制营销:是指根据顾客的个性特点和差别化需求,为顾客"量体裁衣",提供差别化需求商品和服务需求。
67.一对一营销:是针对不同顾客的性质及购买经验,"一对一"地提供个人化商品和服务。
68.撇脂定价法则:是将新产品价格定得较高,尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。
69.牺牲商法:指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度,留给消费者深刻的企业形象和商业信誉,从而达到招徕顾客、留住回头客,实现整体经营利润最大化的营销手法。
70.无缝营销:为了提高整条营销渠道的服务质量,从而为消费者创造更有价值的服务,营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界,在多层面的基础上相互协作,就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。
71.越轨营销:是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为,制造轰动性社会效应,用最小的投入,为企业和产品赢得扬名的机会。
72.直效营销:是营销者不受传统营销通路的限制,通过媒体直接与顾客沟通,进而产生互动式的反应或交易。
73.实时营销:是指企业在经营过程中,把消费者当作伙伴,利用现代发达的信息技术,经常性地与消费者进行对话,直接了解消费者的需求意图,让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来,从而缩短消费者与商业企业间的距离,取得营销的成功。
74.商业组织体系建设
根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等,进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。
75.商业制度体系建设
根据不同商业企业的管理的特点和需要,制定商业企业的各项规章制度和管理办法,有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作,确保管理的有序、规范。
76.商业流程设计
对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计,确保流通环节的简洁、规范和通畅。
77.商业招商招租
为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。
78.商业经营管理
根据不同商业项目的规模、业态和定位,导入我们自主开发的商业管理模式,对商业项目进行全面、有效的经营管理。
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9.商业营销策划根据商业企业的市场竞争状况和经营状况,进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施,进行文化营销、服务营销、CS整合营销。
80.商业管理诊断
针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。
81.消费市场调查
对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查,为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。
82.品牌代理
为国内外知名品牌制定品牌拓展计划、推广计划,进行品牌形象设计,提供国内、外知名品牌的销售管理或代理服务。
83.商业连锁发展规划
研究各类业态的商业连锁发展趋势,结合国内实际情况,建立各类专业连锁店的标准化设计和规范运作体系。
84.商业市场调查
对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查,并提交专业的市场调查报告,有效地指导商业项目的业态及市场定位和规划设计。
85.功能规划设计
根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标,进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。
86.商业业态定位
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状,进行业态定位及市场定位,科学的确定项目的经营形态和目标市场。
87.楼层定位
根据商业项目的面积、形状、层数,合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位,确定各楼层服务设施的配套及分布。
88.动线设计
对商业企业的客流动线、物流动线、人流(员工)动线、车流交通进行平面和立体的设计。
89.环境设计
对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。
90.一次装修咨询
对商业项目一次装修中的天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面的设计、建设进行顾问咨询。
91.二次商装指导管理
对二次商装过程中的柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行标准设计、专业指导和规范管理。
篇5：招商是商业地产重中之重
商业地产项目的招商工作,是以市场为载体和平台,将不同的业态形式和商家,加以有机整合统一,形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接,又是对项目后期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。
招商通常采用两种方式,一种是将商业物业出租另一种是销售。作为地产商从短期迅速现金流角度考虑,当然更希望象开发住宅那样,把商业物业销售出去,而且越快越好。但是分割成单元出售产权的招商方式有很大的弊端,整个商业物业的产权和经营权分离,容易造成后期不能形成统一运营管理,从而使商业地产项目陷入困境。有业内人士认为商业地产项目绝对不能卖,“一卖就烂,一烂就死”。“卖出去就是一个大排档就是一个批发市场、就是一个轻工一条街”。可见商业地产项目销售的弊端。商业地产巨头万达初期销售出去的商铺经营不太理想,王健林董事长就曾经表示,至20**年起万达的商铺将只租不卖。
那么是不是所有的商业地产项目都绝对不能卖呢?实际情况并不完全是这样的。对于SHOPPING MALL这样大型商业项目来讲,只租不卖绝对应该是主流。但有的规模相对较小专业性很强的的市场,售铺的方式是可以形成多赢的局面的。有几个条件是必备的,一是其产品在全国甚至在全世界形成平衡稳定的竞争状态,二是其产品采用的是直销专卖的形式,三是其产品零售利润较为丰厚。只要采取相应的管理策略,是可以避免产权经营权权分离造成运营管理弊端的。开发区有一个专业市场,运作初期几乎是免租金的,市场培育期过后开始收取较低租金并逐渐上调,后来市场进入成熟的运营期他们才开始售铺,取得了很大成功。这种先培育市场聚人气,在商业氛围成熟物业升值后再进行销售,不失为成功招商的手段之一。
对于大型的商业项目招商,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成30%的招商工作,该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好,招商工作变得更简单,项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。
商业地产的招商是在前期规划的基础上展开的,在招商过程中经常会遇到的问题是,某些微观经营主体进驻踊跃,而另外的一些微观经营主体招商情况却不理想。这时候很多地产商采取的是非常灵活的策略,根据招商实际情况不断调整商业布局,可以使商业地产项目达到较高的入住率。这样做的弊端是非常大的。因为制定前期规划的依据市场需求,也就是应该按照市场规律来办市场。科学合理的商业规划布局是商业地产核心,一旦被轻易打破就会造成某些微观经营主体分布过度,将会使内部竞争变得无序而遗患无穷。
配合商业地产招商的推广活动,除了利用各种传媒外行业协会的作用也不容小视。地产商可以通过行业协会得到不同业态发展的很多资料,行业协会的展会、推介会,可以直接把地产商推到的招商对象的面前。商业地产的招商广告应该特别注意,我们对住宅地产广告可以作出的一些承诺,是不能在商业地产的招商广告中出现的。比如开业日期、具体经营效果等,否则很容易造成不必要的纠纷。
其实任何地产商投资商业地产项目,根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼,而忽略了搭建具有竞争力的市场平台,将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观,同时对于先期进入的骨干商家,对提升项目形象和功能有帮助的大商家,在招商政策上要予以倾斜。
商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性,招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才,招商工作的开展需循序渐进多次商洽,连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之,如果一定要把招商理解为推销的话,那么其推销的内容也绝对不是商业物业,而应该是商机。
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