和平广场商场招商资料
和平广场商场招商资料
聚焦城市中心驾御财富巅峰
郑州乃古代的商都:商品、商业、商人烘托起这里似锦的繁华。
平顶山乃现代的新城:煤炭、钢铁、化工支撑起这里强劲的消费。
这里的消费水平仅次于商都郑州,这是现代商人由衷的感慨;这里的消费活动集中于和平大道,这是无数消费者坚定的共识。
和平大道,日均数万的消费人流,无数商人在这里编织着成功的梦想;和平广场,集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代shoppingmall,像一颗璀璨的商业明珠,镶嵌在万人涌动和平大道之上。
一、项目简介
1、“和平广场”位居平顶山市和平路西段,横跨和平大道步行街,共八层,其中地下一层,地上七层,总商业面积约3万平方米,是鹰城首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光于一体的大型商场,商场内十部自动扶梯,四部客梯、步梯多个出入口纵横贯通,轻松汇聚起四面八方的消费人流。
2、“和平广场”负一层1万多平米超大规模的佳士客购物街,是专业经营中档女鞋、女装,以女性购物为主题的大型购物街,将于9月27日开业; 1-2层汇集各类时尚精品的品牌专卖店已荣耀登场;六楼和平美食苑云集了国内外20多家知名快餐品牌,现正装修中;七楼钱柜KTV,台湾上市连锁娱乐机构,现投资2千多万进行装修;3-5层国际、国内一线品牌女装招商中···
二、自然与艺术创作相结合的设计理念
如织人流融入和平大道,感受着她独具韵味的春风秋雨;人流如织汇入和平广场,惊诧于她百态千姿的自然灵性。在这里购物,您可以享受到阳光绿树的盎然生机。这里的十部自动扶梯与平顶山市中轴线——中兴路内外呼应,使您时时感受到城市跳动的脉搏;这里八百平方米的镂空中厅,使您刻刻体验到蓝天带来的无尽遐想;在这里购物将真正成为一种享受,一种如醉如痴的享受。
三、经营定位
1、项目业态定位:平顶山市首家大型一站式购物广场
2、消费者定位
经调查分析,确定本项目的消费主流群体应为:
·主群体:政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭。
·次群体:城市及乡村居民,城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。
3、功能定位
·集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物广场;
4、商业规划组成
·国内外一线品牌女装·佳士客购物街·温馨生活馆·品牌专卖店;
·中、西餐、特色小吃·特色专营店·主题卖场·钱柜KTV。
5、经营理念定位
打造平顶山地区首个“一站式”购物休闲广场,引领鹰城精品时尚购物新潮流。
6、商品定位
走中高档消费路线,以中档商品为主,约占60%,高档商品约占30%,其他经营品类或主题招商项目约占10%。
7、经营方针
商品以质取胜,经营以特取胜,服务以细取胜,购物以便取胜,品种以全取胜,价格以实取胜。
8、品牌定位
·平顶山地区核心商圈商业新地标。
四、经营规划
地下一层1万多平米超大规模的佳士客购物街,专业经营中档女鞋、女装,以女性购物为主题,将于9月27日开业;
一、二楼室内商业步行街,品牌专卖店,给您购物新体验;
三楼----都市少淑馆,时尚少淑、摩登淑女,引领潮流,相约时尚,给女人的爱不止一点;
四楼----名媛仕女馆----女人的衣橱,行政女装,贵妇休闲,扮靓女人美好一生;五楼----温馨生活馆,生活用品、时尚家居,让生活更温馨,更时尚;
六楼----和平美食苑,汇集全国特色风味小吃…美食、美客、美味尽在和平美食苑;
七楼----钱柜KTV, 2千多万巨资装修,打造高档娱乐机构。让您唱享未来,唱享生活;
五、尽善尽美的功能配套
消防系统:消火栓灭火系统,自动喷淋灭火系统,智能型消防控制系统,防排烟设施。
防雷接地系统:按规范要求设立防雷接地装置,设置均压环,防侧击雷等装置。
中央空调:内部全部采用日本大金中央空调。
电讯:千部电话线路和上网专线铺设到位。
广场背景音乐系统:在走廊设置背景音乐装置,让音乐弥漫更多空间。
供电:双回路供电系统,保证供电的可靠性。
楼宇设备自动化系统:提高设备运行效率,达到高效、节能的目的。
安全防范系统:监控地下车库、电梯轿厢、走廊、广场等
六、招商原则
和平广场招商实行“二个重点四个优先”的原则
(—)二个重点
1、重点引进国内外有影响、有实力的品牌及商业机构加盟合作;
2、对名家、名www.pmceo.com品、名企、名人重点招商。
(二)四个优先
1、厂家优先:厂家直接合作优先签约;
2、名优品牌优先:国内外著名一线品牌优先引进;
3、独家经营优先:品牌在本区域独家经营的优先引进;
4、特色项目优先:拥有特色经营项目的商业机构优先引进。
七、招商范围
三楼:国际、国内一线品牌女装、行政女装、贵妇休闲;
四楼:国际、国内一线品牌休闲女装、少女休闲、少淑装;
五楼:时尚家居、生活用品、名优家纺;
六楼:全国名特优小吃、面点、中西餐、茶饮料;
七楼:台湾钱柜KTV;
八、招商对象
l、具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人;
2、国内外有较强的经营实力,经营规模大的商业机构;
3、有丰富营销经验的地区级品牌代理商(或经销商):
九、招商要求
1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件,并符合国家有关规定;
2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的,须提交有关部门的批准文件;
3,实行商品保真经营.严禁假冒伪劣商品入场;
结束语
> 一个极具投资前景的明星SHOPPINGCENTER……
一个厚积薄发、创造传奇并将与您相濡以沫的新生商业品牌……
和平广场——尊贵的代名词,秉承“黄金地段、强势管理、财富
保证”等优势原则。成为鹰城品牌、潮流、创新的化身。
无限空间里,感恩着你我的勤奋进取、风雨同舟。
和平广场,邀您共创美好未来!
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2:商业街招商管理制度范本(2)
商业街招商管理制度范本(二)
一、机构设置与管理权限
1、在总经理领导下,由市场经营部主管,各职能部室、商 店按管理权限分工负责商场招商工作。
2、商场进货管理委员会负责审批被招商企业的进场资格, 市场经营部负责定期或不定期组织有关部室对被招商企业商品质 量、经营品种和销售情况进行考核,对物价、计量、商标、陈列 卫生进行检查。
3、劳动人事部负责对来场信息员进行面试、审查体检表和 岗前培训。经考试合格,方可发上岗合格证。负责定期或不定期 会同有关部室对信息员服务规范、劳动纪律、商容风纪等进行检查考核。
4、安全保卫负责对商场信息员验证(身份证、工作证、健康证、暂住证)工作,并将审核情况登记入册,与 被招商企业签订安全责任书,负责定期或不定期会同有关部室,以被招商企业进行安全检查,特别是防火、防盗、 防汛检查。
5、行政部负责来商场信息员的工服发给,收取食堂、医疗、美发、淋浴等项目服务的管理费和借用财产管理 等工作。
6、各商场商店明确一名经理负责被招商企业日常管理工作。并负责向市场经营部提供被招商企业执照副本, 招商审批表,联销协议,商品样品,价格目录及来场信息员的各种证件。
二、招商标准(条件)
1、被招商企业选派的信息员,必须是道德品质好,责任心强,热情大方,会讲普通话。男身高、女身高、裸 视都符合招商要求的本厂(公司)正式职工。信息员受双重企业管理,享受其所在企业(工厂、公司)待遇。
2、商场招商工作实行动态管理。被招商企业要认真遵守商场各项管理制度,积极配合商场开展各种促销活 动,努力完成销售计划。对3个月完不成销售计划,又无季节影响或违反商场管理制度的,企业市场经营部有权提 出终止协议。
3、被招商企业必须是具有法人资格,并已在当地工商行政管理部门注册登记的国营、集体、三资和私营企业 或有外贸进出口权的代理商。
4、被招商企业所经营的商品必须是商场所属商店经营范围内的名特优新或世界驰名商品;国内商品必须是符 合各级计量、质检、卫生标准,实行三包(包修、包退、包换)的本厂产品,坚决杜绝经营其他厂家的产品及滞 销、假冒、伪劣商品。
5、招商联营期限,一般为3个月至半年,有发展前途的可订1-2年,到期后根据销售计划完成情况和市场 供求情况决定是否续签合同。
三、招商审批程序
1、招商工作要贯彻商场"以经营高档为导向,中档为基础,突出名牌、优质新潮系列和进口三资企业产 品"的经营方针,择优招商。
2、各商店要按照不重复招商和申报在先的原则进行严格筛选。
3、凡符合招商标准的企业,须向商场商店提出书面申请,与商场商店签订协议书,由商场商店将被招商企业 的营业执照副本、审批表(一式四份)、样品、价格目录、质量认证书、税务登记证、生产许可证、卫生许可证以 及商店商场审批意见,一并报市场经营部由商场进货管理委员会审批后,再到商场劳动人事部办理其他手续。
4、劳动人事部根据经营部的审批表(第二联)及信息员的彩色照片、体检表进行面试。并负责组织学习商场 规章制度、服务规范,进行岗前培训,经考试合格上岗,未经培训考核不得上岗。被招商企业不得擅自更换信息 员。
5、安全保卫部根据市场经营部的审批表(第三联)来审查商场信息员的身份证、工作证、健康证,并登记入 册与其签订安全责任书,进行安全教育并负责发放信息员胸卡。
6、行政部根据市场经营部审批表(第四联)。负责办理来场信息员的工服发放、就餐、借用财产等手续。
7、各商场商店在市场经营部、劳动人事部、安全保卫部备案后,方可办理进店经营事宜。
8、对符合招商标准的私营企业,各商店要经双人实地考察,特别是食品加工企业,要考察其是否符合国家颁 布的卫生标准,是否有生产许可证、卫生许可证,服装加工业要了解其生产规模,并向市场经营部出具实地照 片。
9、对不按照招商审批程序办理,擅自进店销售的企业,要追究商场商店主管经理的责任,并给予一定的经济 处罚,责令其厂家立即撤出。
四、物价、计量、统计、保险及财务管理
1.被招商企业的商品销售价格,必须经商店商场专职物价员看样定价,并上报市场经营部审批,招商企业要 向物价员提供成本单(发货单)、价格目录,遇特殊情况经主管经理批准,可用供货合同单,暂定临时价格,正式 发票一到,马上走正常手续。
2.被招商企业进销均纳入商场商店进销账目。商场统一建立《招商企业销售月报表》,内容包括:单位名 称、品种、销售额等,由各商场商店统计员填写,每月向市场经营部报送。
3.各商场商店要建立被招商企业进、销、存登记,单独设账,做到账面清楚、整洁,每月5日前将其经营情 况上报市场经营部。
4.被招商企业如需使用计量器具(尺、秤、验光仪)的,须事先向市场经营部审报,经(计量)技术检定, 履行登记备案手续后,方可使用。
5.被招商企业进场前应到当地保险公司办理人身财产保险,未办理保险的,在商场发生人身伤亡、商品及财 产损失的,由招商企业自行负担。
6.被招商企业的销货款必须由商场商店统一收款,按时上交银行,货款结算一律通过银行,结算前要与记账 员核对,销多少结多少,不能多结,同时要按《招商细则》规定扣除所聘售货员费用和营业税款后再做结算。
7.被招商企业在商场商店周转仓库储存商品的,必须按财务部门制定的有关费用标准缴纳仓储保管费用。
五、招商监督与处罚
1、商场各职能部室要按照本制度要求对被招商企业进行监督管理,凡无营业执照或不按规定的经营范围、经 营方式经营,出现扰乱商场正常秩序等情况的坚决予以取缔,并追究有关商场商店责任,没收厂方非法所得,对厂 家处以50000元以下的罚款,对个人处以500元以下的罚款。
2、必须以物美价廉为宗旨,经商场物价审批定价,明码标价,才可出售被招商厂家商品。要坚持文明经商, 如有违反供应政策,损害消费者利益的,视情节轻重分别给予批评、罚款、终止协议的处罚。
3、厂家对借用商场的财产要注意爱护,妥善保管,如有损害照价赔偿。
4、厂方信息员(含商场先派售货员)如违反商场有关规定,分别由各职能部室向厂家提出批评、罚款,责令 当事人下岗培训,或调换人员,厂家必须按各职能部室要求逐项落实,拒绝接受批评和罚款的给予终止协议处 理。
5、商场各职能部室要根据各自分工,认真检查、严格管理。如因管理不善或放弃对厂家监督管理,出现问题 后不认真解决,造成一定影响的要追究有关部门、商店商场领导责任。6、市场经营部在对被招商企业经营范围、经营品种、商品质量、销售情况、服务规范、物价计量进行检查 中,对销售不佳,以次充好、坑骗顾客、损害消费者权益的,有权作出撤换或终止协议的决定。
7、劳动人事部定期对信息员进行岗位考核,对不符合规范,不执行规章制度的给予经济处罚,并追究所在商 场商店主管经理的责任。
8、上岗信息员要统一着装,佩载胸卡,严禁佩戴实习生或其他胸卡,一经查出要追究其所在商店商场经理的 责任,并给予罚款处理,信息员立即下岗。
9、一经查出被招商企业使用未经检验计量器具的,立即将器具没收,造成重大影响的清除出场。
10、一经发现被招商企业,出现私下交易、场外交易、代留货款的,立即终止协议。
篇3:商业招商概括
商业招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在,而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的生产厂家来讲,节省人力,节省物力和财力,节省时间和精力。)的特点,其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源,招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才,进行队伍建设。相反的,由于企业招商工作繁杂、细琐,不仅需要招商人员有丰富的经验,更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展,通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。
制定非常好的招商策略,而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样,那么一切都前功尽弃,一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定,主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看,招商应配备以下几方面人才:
1、 招商经理1人,需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验(尤其要擅长招商运作),懂企划,善管理,具出色谈判技巧和人格魅力。
2、 大区招商经理若干,分别负责项目招商大区的工作:大区经理应具备一定的招商运作经验,长于说服、鼓励性的谈判,具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、 区域协销经理若干,主要职责是协助 开发市场,完成销售。协销经理需人品正直,勤恳敬业,具备较佳的沟通和组织管理能力,并能长驻外埠。
4、 商务助理若干,主要职责是帮助一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。
5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后,必须进行培训。一方面,通过培训是团队了解项目的现状、产品,了解招商策略和操作步骤,同时也是进行磨合的过程。
招商的培训主要有以下几个方面:
1、项目及产品知识,以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等),以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。
4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作,在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等,必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通,把握“求租者”的洽谈与管控技巧,招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发布下去,接到第一个咨询电话开始,招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议,进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分,直接决定着招商的质量和数量,也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来,共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟,有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序,一般如下:
第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二次来函、复电、咨询、商洽)-第二次信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽谈、签约)-招商会议的筹划、准备(全国性会议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。
在这过程中,首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择,好的招商广告发布后,招商总部将面对大量的反馈信息,对www.pmceo.com于第一次来电或来函,主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类,对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录,同时给对方发去有关产品和项目的基本资料(包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排),同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注,用以综合的研究。在这过程中,不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明,对于“求租者”提出的问题也不必急着回答(主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全,自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程,招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息,并根据“求租者”表现的诚意,发去部分“该求租者”重点关注的内容资料,并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“求租者”,招商部门要有专人负责接待和谈判,带领来访者参观项目、了解运作方案等,以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式,招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前,一些细节的准备十分重要,如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待,这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中,应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、 有实力:与强者合作才能更强,加盟者希望企业的力量雄厚,解除后顾之忧。
2、 有决心:坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心,用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、 有信誉:一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商,态度真诚、有理有据,最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、 有办法:详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、 有利益:归根结底,成功
的推广应该有丰厚的利润,项目留给加盟者的利益应该十分可观。与“求租者”签定合同,收取租金和保证金,则全面招商工作告以段落,后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量,而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。
招商过程中,要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作,工作内容非常细琐,实际的过程中会遇到一些具体问题,对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。
篇4:大型商业物业项目招商三部曲:招商部份
大型商业物业项目招商三部曲:招商部份
招商工作是商业物业项目正常运营的基本前提,特别是对大型的商业项目(购物中心、SHOPPING MALL)来讲,更成为经营成败的关键。因此企业制定切合实际的招商策略,进行细致全面的招商谈判培训则成为项目成功的重要保证。要使招商获得成功,应该从以下三个方面强化管理:
第一部:招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家,出租经营场所的使用权,更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定,具体说应考虑以下因素:
(一)项目自身的市场定位;
(二)项目所在地的消费状况;
(三)投资商和发展商的自身资金情况;
(四)拟引进商家的市场定位、发展战略;
招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到这一目的,招商谈判必须针对谈判的特点,确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1.谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制,而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求企业的谈判人员要围绕本企业的经营范围,广泛收集信息,了解市场行情,并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2.谈判条件的原则性与灵活性
企业招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地,但其弹性往往不能超越最低界限,这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了企业谈判人员要从实际出发,既要不失原则,又要随机应变具有一定的灵活性,以保证实现招商谈判的基本目标。
3.谈判口径的一致性
在招商谈判中,双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的,谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧,注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力,也要有较强的公关能力。
(二)招商谈判的原则
根据招商谈判的特点,谈判双方要取得共识,促使谈判成功应遵循以下原则:
1.坚持平等互利的原则
平等互利原则,要求谈判双方在适应对方需要的情况下,公平交易,互惠互利,这是保证谈判成功的重要前提。
2.坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中;应注意不轻易许诺,但一旦承诺,就应履行,保证言行一致,取信于对方,以体现真诚合作的精神。
3.坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达,将原则性和灵活性有机结合起来,以更好地达到谈判的目的。
招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作,主要包括:
(一) 招商宣传是招商成功的先导,招商手册是宣传的重要环节,是企业招商的基本宣传资料,关系到企业的形象,该手册突出如下关键点:
1. 通过钻石地段选择项目选址的正确性,树立基本点核心地段的商业物业。
2. 通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉,突出其在项目所在地的地位。
招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败,在招商过程中,有必要对每个承租户进行分级评价,预测他们的经营前景,作为店面出租的指导。
第一 承租户的选择确保租金的来源。
第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。
第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
(二) 准备谈判的依据
1.明确谈判目标,包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等;
2.规定谈判策略,包括了解谈判对象的状况,谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策;
3.选定谈判方式;
4.确定谈判期限。
(三) 组成谈判小组
1.挑选谈判小组的成员;
2.制定谈判计划;
3.确定谈判小组的领导人员。
第二部:确定招商方式与渠道
商业物业项目招商的方式主要有两种,
即:1)、委托专业招商咨询机构进行项目招商;
2)、自己搭建招商团队进行招商工作。
对于商业房地产项目来讲,将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商,通常国际招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求,所以委托国际专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有效促进项目的进展
招商渠道主要分为境内和境外两种形式,尤以境外招商最为复杂,境外招商不同于在境内举办的各种招商活动,它是一种跨国界、跨经济形态、跨文化的传播和沟通,涉及政治、经济、文化领域,前往国家和地区的对外投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举办招商活动产生直接的影响。招商企业要根据项目拟引进的商家情况,选择恰当的招商渠道。
1、项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目,有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强,易于吸引有兴趣的客商。影响大,实效性好,主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、项目发布会
>项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目,阐述招商项目的特点和技术、资金要求,以期吸引客商。
3、经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高,范围较大。可以是多种行业的招商。
4、投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活,即是务虚,又重务实,主办单位可以公布一些项目进行招商,可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策,达到宣传的效果。
5、登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办*式招商活动之余,拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构,宣传投资环境,具体介绍投资项目,探讨佳作事宜。其特点是机动灵活,针对性强,气氛融洽,容易引起被访者的兴趣。
> 第三部:制订谈判策略
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标,或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中,招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后,就需要确定招商洽谈的各个具体目标;在达到各个具体目标后,招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级,
第一级的目标是最高等级的目标,如能达到这一级的目标,整个招商洽谈可谓是获得圆满成功;
第二级的目标是基本达到接受的目标,如能达到这一级目标,整个招商洽谈可谓是获得了基本成功;
第三级的目标是最低接受目标,如能达到这一级的目标,整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
因此,招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
此外,在确定了招商洽谈目标的同时,还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响,因此,在确定招商洽谈地点时要慎重,应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比,可选择地点的多少和特色,各方的关系及可能发生的费用,等等。
制定谈判策略
制定招商洽谈的策略,其意义是选择能够达到或实现招商洽谈目的的基本途径及方法。招商洽谈策略的制定是基于对谈判各方实力、影响其实力的各种因素的细致认真研究分析的基础上的。
招商洽谈的策略主要分以下三方面:
(1)调查了解合作方在招商洽谈中的目的是什么?对方的组织结构是什么的?对方的项目的合作程序?对方谈判人员的基本情况,在组织中的位置?为实现其目标对方最有利的条件是什么?要实现其目标对方最不利的因素是什么?如果我方能够正确地了解掌握这些信息,那么在整个招商洽谈中就能掌握谈判的主动权,就能有针对性地确定出我方的各级招商洽谈的目标,就可以很好地把握招商洽谈中的利益界限,让对方作出更大的让步,就可以扬我方之长,避我方之短,从而达到招商洽谈的最高利益目标。
(2)在以上工作的基础上,制定相应的对策,也就是能否接受招商洽谈对方所提出的交换条件。如不接受如何摆脱对方在这方面的纠缠;如接受,是全部接受还是部分接受;如是部分接受,又如何满足对方的条件。
(3)对招商洽谈对方可能提出的各种要求和问题应有所准备,这样就可以避免仓促应战局面的出现。
明确谈判程序
谈判程序也称谈判议程,通常是指所谈事项的先后次序及主要方法。谈判程序确定得好,招商洽谈的效率就高;谈判程序确定得不够科学,就会影响招商洽谈的效率。
招商洽谈需要一个过程,其基本程序是:开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。
开局,即确立开局的谈判目标,创造一种适宜的谈判气氛。
摸底,即谈判双方逐渐熟悉,分别讲述自己及对方的观点和立场,相互了解各自的期望。
报价,即双方提出具体的报价和交易条件。
磋商,即谈判双方对报价和交易条件进行反复协商,双方各自做些让步,并获得一些利益。
成交,即双方就谈判的实质问题达成协议,业务成交。
签约,即以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书,谈判双方必须依照协议内容履行协议,合同一经签订就具有了法律效力。
篇5:商业地产项目招商代理运营结构流程大纲
商业地产项目招商代理运营结构流程大纲
一、落实招商组织系统
(一)筹备招商办公室
(二)落实招商组织工作
(1)确定招商团队组织架构
(2)确定招商团队管理原则
(3)制定招商团队岗位描述及工作职责
(4)做好招商人员招聘
(5)实施招商人员培训
(6)制定招商团队管理制度
(三)准备招商工具及资料
(1)项目数据资料
(2)项目实物模型
(3)《招商手册》
(4)招商意向书范本
(5)租赁合同书和物业管理契约书范本
(6)招商政策说明文件
(四)开始主力店及品牌店的先期洽谈
(1)初步分析主力商家及次主力商家的范围
(2)初步拟定主力商家及次主力商家对象及数量
二、招商项目定位
(一)项目的市场地位(核心竞争力)定位
(二)项目经营功能定位
(三)经营业态(业态业种配置组合)定位
(四)服务对象(消费者)定位
(五)招商模式定位
(1)直接招租/招商模式
(2)免租模式
(3)委托经营模式
(六)招商目标市场(招商区域)定位
(七)招商品牌(档次)定位
(八)招商对象(经营者)定位
(九)招商租金(预期收益)定位
(1)项目商业物业价值判断
(2)了解区域商业市场租赁价格,对比本项目所处条件,确定租金价格
(3)测定符合市场状况的租赁价格标准(结合开发成本与经营成本预测)
(4)制定商家可接受的租赁价格范围
三、制定招商原则
四、提炼招商营销传播的核心概念
(一)招商工作的背景分析
(1)项目所在地的竞争项目分析
? 竞争者的商铺租赁方式
? 竞争者的商铺租金价格
(2)项目竞争发展生存性的分析
(3)招商环境与时机的分析
(二)招商营销传播的核心概念提炼
(三)招商项目愿景表述
招商项目愿景是招商者讲述给招商对象的未来收益(包括经营收益和增值收益)、形象(可转化为招商对象的品牌要素)、发展潜力的描述。这种描述既是经济的、物质的,也是文化的、精神的,对于招商对象来说,它既是历史的积淀,未来的蓝图,同时也是现实的真面目。
(四)区域消费需求/特征评估
(1)消费观念
(2)消费心理
(3)消费方式
(五)商业经营/营销方式的认同度评估
(1)市民对经营商家的认同度
(2)市民对商业品牌的认同度
(3)市民对营销方式的认同度
(六)开发商的商业经营资源评估
五、制定招商策略
(一)确定招商方式
(二)制定招商优惠政策
(三)选择招商信息发布渠道
(四)谋划招商营销传播策略
六、计划招商预算
(一)招商成本
(二)招商租金收益预测
(1)短期(三年)理想租金的收益分析
(2)短期(三年)保守租金的收益分析
(3)长期(五年)理想租金的收益分析
(4)长期(五年)保守租金的收益分析
七、安排招商工作的时间/招商流程(操作程序)
(一)确定整体招商周期和开业日期
(二)确定经营区域内的招商商家数量
(三)制定招租/招商周期内未能完成的行动备案
八、招商实施
(一)招商引导期
(二)招商洽谈期
(三)招商攻坚期
(四)招商强势期
九、预测招商工作的效果及评估
(一)商家数量是否符合招商目标
(二)商家档次是否符合项目对外形象
(三)商家业种配比是否符合经营规划
十、经营商家入驻
(一)制定经营商入驻流程(明确合同签约流程)
(二)制定经营商进场操作规则
(1)制定合同保证金标准
(2)管理公约合同及附件范本
(3)商家入场装修协议与装修审核手续合同书
(三)制定招商租赁有关费用收取标准
(1)租赁面积、时限
(2)税务权责
(3)管理费用收取标准
(4)水电费用收取权责
(5)租赁费用支付方式
十一、项目招商市场推广计划
(一)配合招商的前期市场铺垫推广计划
(二)合同签定期的推波助澜推广计划
(三)开业期的项目高潮推广计划
十二、项目开业庆典
十三、项目运营维护及阶段性调整