300购物中心激战:深圳第一个MALL新城市广场走向衰落
300购物中心激战：深圳第一个MALL新城市广场走向衰落
在深圳深南大道福田与罗湖交界处，深圳新城市广场(原深圳中信城市广场)在节后异常清冷，百货二楼精品区与三楼餐饮皆难觅人影。据店内商家透露，新城市广场经营不善，或将于今年年中关闭，现在已经有部分商铺空置了。
这里曾一度是深圳城市商业名片。作为深圳第一个真正意义上的SHOPPING-MALL(购物中心)，中信广场只走了十年的生命历程。
深圳市兆富商业地产顾问机构董事总经理李应福认为，“十年间，我国零售商业市场和模式发生了巨大变化，传统商业普遍面临经营压力，遍地开花的购物中心将有大批面临生存危机”。
中信城市广场20**年开业，第一次将购物中心概念带给了深圳，并引进华南地区第一家星巴克，开放第一家五星级影院。店外开放式广场曾一度与对岸的深圳市委、深圳博物馆、荔枝公园形成一个外来游客必到的重要景点，店内主力商场西武百货则成为深圳消费者接触国际奢侈品牌的首个窗口。
据李应福分析，虽然中信城市广场是深圳第一个MALL，抢先但不领先。其在建筑设计、业态规划、商家维护、市政公关、内外流线、客户导视、景观设计、地铁接驳、公交停靠等方面都存在明显的不足。
“如果一个好的购物中心至少要保持30年不落后的话，新城市广场则只有5年的比较优势。”李应福说。
除了商场硬伤，李应福认为，管理团队动荡是导致新城市广场衰落的主因之一。20**年1月，平安信托公司以20亿元的价格，从中信集团手中全资收购中信城市广场，藉此进军深圳商业地产。经过近五年的艰难整合与调整，20**年10月，平安信托将原来的中信城市广场更名为深圳新城市广场，并耗资5000万元对该购物中心进行整体改造。
“中信集团选择在竞争逐步激烈之际退出，导致中信城市广场在关键时期经历整体转让，必然发生管理团队动荡。”李应福说，“平安信托接管中信广场后，原管理队伍重新洗牌，经营思路改变。品牌店铺也经历了大范围的调整。”
新城市广场管理者、深圳平安商用置业投资有限公司总经理杨敬玉曾表示，经过平安商置的整合，该购物中心两大主力店和80多个品牌租户被调整，调整面积达5万平方米。
此轮调整后，顾客定位为30到40岁的城市新贵阶层，对国际品牌高度敏感，追逐时尚潮流。而原依托西武百货奢侈品牌集聚的45岁上下城市精英阶层，被忽视了。
“同质化非常严重。”李应福说，“新城市广场与其他新起来的购物中心都在争夺时尚白领消费阶层，但其历史领先优势在高端奢侈品消费，调整后等于放弃优势，成为新竞争领域的后来者。”
20**年9月底，驻扎在中信城市广场十年之久的西武百货撤场。随着主力店的撤离，不少商铺都跟着西武一起结束新城市广场的生意。“西武一走，场内立即冷清了很多，新城市广场对租户提供了租金优惠，因此，只有部分一时找不到新的经营场所的商家，依然驻守在这里。”新城市广场L层的一家商户表示。
产能过剩
平安信托大多数商业物业经营惨淡
杨敬玉曾在接受媒体采访时表示，早期深圳仅有中信城市广场一家都市型购物中心，当时深圳市民去香港还不是很方便，唯一性成就了中信城市广场。而20**年至今，深圳地铁沿线购物中心火速爆发，因此，新城市广场面临的竞争与昔日不可同日而语。
目前，深圳大型购物中心已经近30个，密度在全国居首。此外，20**-20**年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个之多，增加商业面积170万平方米以上，较过去两年呈大幅增长，大量综合体涌现，大型商业正在向原关外蔓延，社区大型商业配套渐成气候。商业地产也将遭遇产能过剩。
世联地产20**年年报中，对国内24家主流开发商20**年发展策略进行了统计，其中过半企业提到，今年以及未来几年仍将布局或加大在商业地产领域的投入。
据兆富商业地产顾问机构统计，在过去几年，平安信托在商业地产领域的投资近10笔，总金额超过70亿元。其中大多数商业物业经营惨淡。
李应福认为，平安信托在最初投资商业物业时，并没有大型购物中心经营经验，甚至没有经营团队。后来依托深圳新城市广场的整合，逐步建立商业管理团队，成立商业管理公司。
而记者从近几年大举进入商业购物中心自主经营的几家企业了解到，深圳中航地产、深圳京基地产皆在近两年紧急成立商业运营公司，负责旗下购物中心的商业经营管理。
李应福认为，目前中国的房地产开发商做商业地产是被迫为之，为了给地产项目做配套，提高房价。
平安信托在过去几年的商业物业投资中，持有商业物业也随着房价整体上涨而获得稳定增值收益。但未来随着产能过剩，经营跟不上的商业物业一旦被闲置，将会成为投资方巨大拖累。
采编：www.pmceo.cOm篇2：MALL成长密码:北京朝阳大悦城发展和运营
北京朝阳大悦城的比较详细的发展和运营介绍。
MALL的成长密码
重新定义Mall模式运营和业态组合的谋略，让商业地产的核心回归商业而不是地产，正成为中国商业地产发展必须面对的挑战。
开业两年之后，中粮集团旗下位于北京的朝阳大悦城进入了第二轮调整。调整后，原永旺百货将升级为购物中心模式。据记者了解，此次调整面积近3万平方米，占朝阳大悦城可租赁面积的1/4左右。
如此大面积的调整显然不是小动作，朝阳大悦城自开业以来，立足京东、辐射全市，以打造新兴中产与年轻家庭的品质时尚生活中心作为目标，此次主动调整，其思路和力度一时间颇受商业地产圈关注。
近两年来，中国正在以一贯的“中国速度”建造超大规模购物中心（以下简称Mall），建设规模雄冠全球。朝阳大悦城开业于20**年5月底。业内人或许都记得那是个商业地产开发最为火热的岁月：诸多地产大鳄齐聚商业地产这一重要区域，开始攻城略地，进行“扫雷式布局”，以期抢占未来10年的市场空间。也是在20**年底的大悦城品牌发布会上，中粮大悦城高调宣布，未来5-10年，在全国拓展10-20个大悦城大型城市综合体项目，总资产规模达到700亿元。
而今，两年过去，许多房地产企业开疆辟土的雏形已具，在完成最初的拿地、招商之后，当经营与管理成为工作的重点，当初被Mall模式的美好未来光环照耀的房地产商们才深刻领悟到：原来拿地、招商仅仅是商业地产这一万里长征路上的第一步。
与朝阳大悦城一样，正在进行业态调整的Mall并不在少数。与朝阳大悦城相隔不足15公里的赛特奥莱，包括I.T等主力店铺在内的很多商户已经停业，近百家品牌正进行集中调整。《商业价值》记者走访北京多个商圈发现，包括新光天地、银泰悦生活等北京主要的购物中心，都进入了品牌调整期。据公开资料显示，开业8年的广州百信广场近期对现有商铺进行多番筛选调商，释放5000平方米商铺面积；曾作为正佳广场三大主力店之一的人行道鞋类专卖场，在租期未满情况下，日前被正佳解约收回，取而代之的将是多家品牌专卖店和快时尚店。
随着如此多的Mall几乎同时业态调整，区域购物中心被弱化已然是阶段性趋势，Mall发展初期主要依赖百货带来客流的格局正在发生改变。这种改变，固然是因为百货店带动人气有限、付租能力低、寄生特性较强的缘故，但随着国内商业市场越来越高的品牌开放度，重新定义Mall品牌管理以更加契合市场需求显然更加重要。
组合魔方的改变
在中国经济转型期，各行各业无一例外都在重新定位，而市场需求的改变和时尚的演进也在不断加速。这就像一个魔方，一旦转动起来，就会引起很多环节的连锁反应，甚至有的魔方板块会在转动的过程中发生“死子”，玩的人不得不重新组合，并使得新魔方的模块能吻合，并能继续转下去。以朝阳大悦城为代表的不少Mall就是在重新组合这样的一个魔方。
事实上，尽管朝阳大悦城开业仅仅两年多一点的时间，经历了2次较大规模的主动调整，但从其销售及客流的稳步成长分析，项目已经逐渐成熟，稳步度过了对购物中心而言最为艰难的养商期。去年，朝阳大悦城引入了大悦城模块品牌中的ZARA等潮流品牌，可以说是一次补充式调整。而今年与主力店永旺“分手”，则是一次纯粹性的调整，强调对定位的聚焦与对主题亮点的表现力。虽然在业界看来，两年来不断的品牌调整面临一定的风险，但朝阳大悦城总经理周鹏却认为“这次调整将进一步强化‘年轻、时尚、潮流、品位’的定位，是正常的成熟期后的自然调整”。
此次调整，朝阳大悦城的业态和品牌调整思路没有遵循取长补短的原则，而是采取了取长补长的策略。周鹏对《商业价值》说：“做商业有两种方法：一种是针对核心商圈，对商圈进行补充；一种是做产品，加强辐射力，把排斥变成吸引。产品链越完整，就越会对商圈以外产生辐射作用，而定位的更加精准，也将使Mall的成长性更高。”
按照周鹏所述，朝阳大悦城调整业态有三个原则：纯粹化。要想做加法就得先做减法，朝阳大悦城首先是要把与市场需求及目标客群定位不吻合的业态舍弃。于是，就有了与永旺的“分手”，也有了一次更大的品牌筛选。“喜欢百货与喜欢Mall的人是属于两种不同生活方式的人，去百货的人目的性强，而现在的许多人越来越注重生活理念、生活情趣和不同的体验。朝阳大悦城从之前的货品管理转向人性化的体验管理正是为了适应这种需要。”
在周鹏看来，现在到Mall来消费的人群一方面是由于里面有自己喜欢的品牌，另一方面是由于Mall的购物环境与百货截然不同。这种物质方面和精神两方面的需求，成为驱动Mall调整的最原始的动力。
“别人是零售弱一点就补零售，我们的成长节奏是更坚定地强化优势业态组合，如餐饮、家居、儿童等，换掉经营情况一般的品牌，引进绿茶、新辣道、玩具反斗城等更有影响力和号召力的品牌。最后再让时装配饰业态成熟起来——当然它的成长性更好。”这就是周鹏所说的第二个原则——做亮点。此次调整之前，朝阳大悦城顾客对儿童业态的需求颇为迫切。朝阳大悦城主力客群为25-35岁的年轻家庭，孩子是家庭的核心。而儿童业态的提升，将进一步有效扩大朝阳大悦城的辐射半径和聚客能力，为朝阳大悦城带来充沛的客流。
就在朝阳大悦城不断调整业态的时候，快时尚品牌扩张席卷全中国： ZARA、H&M、优衣库等等全球快时尚洋品牌正紧锣密鼓地布局各大时尚卖场，而这类品牌所要求的店铺面积、展示面等系列条件和大型商场合拍，也符合其追求时尚、潮流、特色、体验的主流定位，这也成为又一个促使大Mall内部品牌换血的动因。“大悦城系列的定位是年轻、时尚、潮流、品位，因此我们最后一个原则就是做模块品牌，70%以上的品牌属于核心板块内容。”周鹏说，“不论是ZARA、H&M这样的国际‘快时尚’，还是老牌的GAP家庭休闲类品牌，以及ONLY、VERO MODA、JACK JONES等凌志集团旗下品牌等都被我们数据化了。那些在消费者和商户心中形成双向的品牌化，对新项目开业前期稳定销售额的作用远远超过非模块化品牌——经过品牌筛选的商户坪效是没经过筛选的3倍。”
在招商环节中，朝阳大悦城不仅是以租金的高低为是否决定引进品牌，而是综合考虑品牌的耐受性、成长性。根据品牌自身特点把其划分为：人气带动型、租金贡献型、品类补充型等，针对不同特点，采取差异性引入原则。比如朝阳大悦城以较低的租金引入单向街书店，看中的是单向街书店在目标客群中的文化吸引力，同时也为购物中心提供了更多的功能，虽然为朝阳大悦城带不来太多的租金收益，但却可以带来持续的客流和良好的社会效应。
为了更系统地反映消费者—商家—业主—股东的完整链条，找出影响Mall销售额的客流、提单率和客单价要素中有价值的东西，朝阳大悦城建立了以数据为驱动的体系。在这个体系中，根据来大悦城消费的频次和消费金额，所有的消费者都被划分在16格的象限中，在朝阳大悦城看来，任何一个维度的消费者
对购物中心都是有价值的，甚至天天来逛什么都不买的消费者，也会被打上“传播和对外传播”的价值标签；然后，推广部负责从中选取出最有价值的客群。如果前一天商户的数据出现“异动”——超出经验值的增加或者降低，整个团队凭自己的第一感觉寻找原因，再通过细致、严谨的分析来确认。打造可复制的模板
目前，包括朝阳大悦城在内，中粮置地的大悦城已经有10个项目，其中已经开业的有5个（北京西单、北京朝阳、辽宁沈阳、天津、上海），5个在筹备（天津六纬路、四川成都、山东烟台、北京安定门、广东深圳）。“今年肯定还要拿一两块地，到20**年至少会有20个项目吧。”中粮相关人士称。而目前正在筹备中的烟台大悦城已经于20**年11月正式开工奠基，项目位于烟台商业核心区域芝罘区的，是烟台商业中心唯一的一个临海地块，具备辐射与服务整体烟台市区的能力。成都大悦城作为中粮抢滩成渝经济区的重点项目，选址于成都最具发展潜力和投资前景的热点武侯区，也于今年6月初开工奠基。
去年底，中粮已将中粮置业、中粮地产、酒店事业部、中粮（海南）公司等几个下属单位的地产业务全部整合到中粮集团二级公司——中粮置地公司旗下，业务涵盖商业地产、住宅地产、旅游地产、工业地产等多种业态。这透露出中粮打造大悦城背后真正的野心——地产业务A+H整体上市。目前的计划最迟20**年地产业务整体上市。
在其上市棋局中，大悦城是重要的一步棋。如果大悦城系的项目表现均好，无疑会为成功上市出一个漂亮的成绩报表。朝阳大悦城是一个颇为关键的棋子。
在大悦城系中，朝阳大悦城的地位有着典型的意义。毕竟，在全国范围内，类似于西单商圈的优质商业资源已十分稀缺，大悦城要想真正实现批量复制、资产变现的商业帝国梦，复制西单大悦城模式显然具有较大难度，大悦城需要培育一家更具模板意义的Mall。虽然大悦城系中地每个项目都各具不同的特性，但运营模式却有规律可循。这种个性与共性之间的奥妙需要通过调整、运营来完成。而朝阳大悦城一旦调整运营成熟，对其产品模型的成熟和公司战略的实现都将有重要意义。从这点上，朝阳大悦城这个处于非传统核心商圈、体量达40万平方米的巨无霸的运营模式就成为众望所归的有可能被“复制”的模板。“对于朝阳大悦城而言，成长很关键。我们希望通过朝阳大悦城的调整，形成朝阳大悦城和西单大悦城东西互动格局，加速带动大悦城品牌发展，赢得市场，形成区域强势品牌。”周鹏说。
事实上，中粮高层对大悦城的要求很高，希望大悦城每到一个城市就能够成为该城市的时尚地标，成为城市现代商业文明的象征。而这些也都需要大悦城品牌能够真正影响它的目标客户群、唤起其与品牌之间产生归属感。坚持年轻时尚的品牌定位，无疑将增加大悦城从选址到招商再到运营等各个环节的操作难度。如选址，必须满足区域易达性；招商，必须能请到全球最受欢迎的快时尚品牌；业态，新奇、丰富；建筑设计，必须打造亮点，与国际先进理念同步等。这种商业模式也在一定程度上导致复制速度趋缓、复制成本提高。
其实，纵观房地产界，像中粮集团这样在各大城市大举部署商业地产的不在少数。研究这种可以被“复制”的模板并非大悦城系的专利，许多房地产企业都在探讨“复制”模板这一重大课题。在许多业内人看来，只有能够复制的模板才更具价值。另一方面，虽然大悦城系列的定位都是“年轻、时尚、潮流、品位”这八个字，但在全国这样定位的不只是大悦城，何况每座Mall所处的城市消费水平、地段、周边竞争环境都各有不同，而目前市场上能真正引进购物中心的品牌不超过500个，各个Mall的品牌趋同化已经非常严重。这样，Mall之间的竞争也从过去建好Mall后简单的租或者卖，到今天消费者—商家—业主—股东的长链价值构建和传递，更具体点说，Mall之间的竞争更在于搭配的细微差别，而找出这些细微的差别，加以分析，进行有针对性的营销，才能最终转化为购买行为。
对于中粮集团而言，只有大悦城系的每一个项目都能成熟发展，才能为未来的地产业务A+H整体上市交一张满意的答卷；对于中国的Mall而言，此次调整的意义在于——商业地产的核心不是地产，而是商业，它考验的是Mall运营和业态组合的谋略；对于那些大举在中国各大城市布局商业地产的房地产企业而言，处理好个体与全局的关系，找到可复制的模板显然是共同的任务，而要成为胜者，就必须在风云变幻的商业大潮中掌握方向并不断调整自身，才能走的更久更远。
篇3：摩尔购物中心MALL各种模式各自特点
摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点
MALL全称Shopping Mall，音译"摩尔"或"销品茂"，意为大型购物中心，指在一个 毗邻 的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。国 内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外，MALL还提供了百货店、大卖场 无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
对笼统的购物中心的具体分类：
一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：
1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。
Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
但建购物中心容易，管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。管理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。购物中心不是集贸市场，管理者也绝不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业型购物中心的经营管理方面由专业购物中心管理公司负责。如台湾的多家购物中心（如京华城）就是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广 场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门"SM城市广场"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。
2、百货公司型购物中心：
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2 馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。
3、连锁摩尔购物中心MALL：
由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（
自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。二、按购物中心的商场面积规模分类：
1、巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL
面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。
2、大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。"摩 尔" 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。
3、中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北 京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。
4、小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。
三、按购物中心的定位档次分类
真正的"摩尔"由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。 故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3∶中5∶低 2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。
1、以高档商品为主
如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA、台北京华城。（但如果70%的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL）
2、以中高档商品为主
即高中低档比例协调（在高3∶中5∶低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。
3、以中低档商品为主
如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。
四、按购物中心的选址地点分类：
1、都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。 地下3至5层为停车场。如马尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。
2、地区型购物中心
位于市区非传统商圈，但交通便捷。
3、城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1 层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中 心。城郊型购物中心：如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17 万㎡的莘庄购物中心。
4、社区购物中心
位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。
五、依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：
按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的"摩尔"）
按入驻商家的主要业态和行业分类： 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、7主题 与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。
这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。
六、按购物中心的业态复合度的程度分类：
1、业态复合程度极高，如面积又超过12万㎡， 即可称真正的摩尔购物中心MALL。 如 泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
2、业态复合程度较低，（如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没有大型百货公司；或没有大型影城）就称不上摩尔购物中心MALL。
、按摩尔购物中心的外观分类：
1、美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、 厦 门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
2、童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
3、豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾 ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、 菲律宾香格里拉MALL
4、分散的多个商业建筑组成的建
筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场5、购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
6、交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心
7、美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO
8、附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心
篇4：MALL(商业地产)开发商异地管理顾问更有效地合作
MALL(商业地产)开发商如何与异地管理顾问更有效地合作
与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。
在我国，MALL是最近几年才迅速发展的，成功经营的案例很少，多数已开业的MALL经营并不理想，有的甚至即将关门或计划重新策划招商和重组管理团队。从一些MALL开发商了解到，他们对建造和销售这块工作是很有信心的，虽然以往没有这方面的经验。但是，他们对MALL的管理却是心里没底，有的甚至表示非常担心，这种担心更说明了这些开发商老总们对开发MALL综合开发的悲观成分。
从MALL管理要素来看看开发商担心的原因：一是开发商缺乏MALL管理专才。二是开发商习惯了以前开发住宅的模式，售完就交给物业公司，然后争取办完房产证后尽快与购房者拜拜。其实，开发商在制订商铺租金、售价和预期利润时，应该同时考虑商铺返租和MALL开业前的招商和开业后三年内的整体营业推广费用，这部分费用占的比例不少，一定要注意计入开发成本，而不能将其推给管理公司，否则没人去管理你的MALL。
不管是从商铺营销手法，还是从务实的MALL管理来考虑，开发商很乐意与管理水平相对高些的异地管理顾问公司合作，特别是香港、台湾、深圳、北京等地专业管理顾问。但是，如何与异地管理顾问进行有效的合作，却难倒了很多开发商。
MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率。其具体的管理有租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理、行政人事管理、财务管理等各项内容。笔者很赞同国内某位业内人士提出的"六位一体"MALL运作模式的观点，即投资者、开发商、商铺经营者、专业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的。异地管理顾问的优势在于租赁管理、营销管理以及各类管理流程的设计、控制实施等，弱项是当地政府部门等相关关系的协调能力差，而这项正是当地开发公司的强项。
结合香港、台湾惯用的管理模式和内地商业地产的实际情况，较佳的管理模式是开发商自行成立MALL管理公司，组建管理团队，全权负责MALL的各项管理工作，再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问，由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务；而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时，管理顾问的收费都比较高，虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小，但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支，容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐；二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能，使自身处于相当被动的地位，一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况，MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年，视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。
一般情况下，管理顾问公司只提供管理咨询服务，不具备承担经营风险的能力。开发商更不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司，一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况，可能会使开发商蒙受多种损失。
在这里要特别提醒，个别开发商在商铺销售前，的确是邀请了某些知名度较高的香港或台湾的管理顾问公司担任商业运营或物业顾问，但实际上是只挂名不顾问，开发商一次性交十几、二十万签个短期协议，其目的仅仅为了商铺的销售，并非实际提供高质量管理顾问。这种短期行为最终是损人害己，容易造成极危险的商铺产权分散后遗症。
SHOPPING MALL的经营理念、管理方式亟待更新
MALL发端于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其 社会消费品总额的一半左右。最近我国商界也兴起一股"造MALL运动"的热潮，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批MALL项目，继连 锁超市、大卖场之后，MALL正在掀起我国商业新一轮的业态革命。
零售业态大升级
6月25日，在上海，总投资额15亿元，规模达33万平方米的虹桥购物乐园一期工程正式开工，预计将于今冬明春局部开业。而上海第一家真正意义上的Shopping Mall--正大广 场 也于7月份开业迎客。正大广场位于上海新兴商业中心--被视为"中国的华尔街"的浦东 陆家嘴金融贸易区内，投资4亿美元，建筑面积241万平方米，周围辐射半径5公里的区 域 内集结了300万商住人口，是正大集团在中国投资最大、堪称"旗舰"的地产商业项目。此 外，好又多集团已经获准在浦东建设一个占地1000亩的MALL项目，而香港新鸿基集团在正大广场旁建设的45万平方米的国际金融中心项目中，也包括了一个20万平方米的Shopping M all。
北京将在五环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的MALL，分别为：大地集团的大地MALL(亦庄经济技术开发区内)：春天商业公司的春天MALL(京顺路孙河一带)、西单商场 和 法国尚欧合作的MALL项目(中关村万柳地区)、王府井集团的MALL项目(中关村科技园内)。其中大地MALL和春天MALL的总规划建筑面积都达到60万平方米，春天MALL的投资 额更是高达10 亿美元。
广东也掀起一股建造MALL的热潮。在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约，双方合资40亿元建设太古汇--广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达 2 万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。天河区也正与美居中心、高 盛集团合作，规划投资6亿元在奥林匹克运动中心旁建一个占地26万平方米，建筑面积35 万 平方米的Shopping Mall；在深圳，由华侨城集团与深圳铜锣湾百货有限公司合资7亿～8亿 元精心打造的华侨城铜锣湾广场6月底浮现深南大道北，这是国内第一家以"生态景观和海 洋文化"为规划主题的景观式购物中心，南北绵延13公里。另一个MALL项目深圳新城市购物中心，也将由深圳市商贸投资控股公司、深圳香江家私、深圳市国际企业股份公司合力打 造；在东莞，投资30亿号称"国内首个超大型主题式购物公园"--华南MALL 4月底已在 万江开工，这个宣称要建成总商业面积50多万平方米的亚洲最大的购物公园，预计到20** 年完工。
在武汉，5月底万达集团与江汉区政府签定正式协议，在今后两年内投资10亿元人民币 ，在武汉建设Shopping Mall式的万达商业广场。此前，已有本土的中商集团和团结
村合资在徐东路建设自己的巨型商业中心"中商团结销品茂"，一期工程20万平方米将于20**年春 节 完工；武商集团则在航空路将自己的三家商场打通形成"中国第一座摩尔商城"；不久前 ， 香港新世界集团也在武商MALL的旁边开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名副其实的"销品茂"。全世界最大的摩尔开发集团--加拿大555集团已决定花巨资在青岛和温州两地打造两个占地约100万平方米左右的MALL。此外，全国各地在建和待建的MALL项目还有：成都熊猫 万国商城、西安城市广场、大连华南国际商城、郑州汇龙城、厦门SM城市广场、福州元洪城 ……这些项目动辄在20万平方米以上，投资数亿甚至数10亿。而在目前的摩尔开发商中，既 有国内各大传统零售商业集团(上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武商集团、 深圳铜锣湾百货、大连商场集团等)、房地产巨头(大连万达、中信集团、香港新世界、香港 九龙仓、和记黄埔、香港新鸿基等)、海外专业的摩尔开发商(加拿大555集团、菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团等)乃至外资传统零售集团(马来西亚百盛、香港新世界百货、法国欧尚、台湾好又多等)，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司。而在各大房地 产公司、商业集团、国外摩尔集团"大干快上"的同时，各地政府也意识到了建设 MALL的意 义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展，短短数月之间，中国掀起了一股建设摩尔的热潮。
馅饼还是陷阱
大多数投资商对MALL的投资热情主要基于MALL在欧美的成功。在MALL的诞生地美 国，其在全国消费品零售总额中所占比重达五成左右，2000年达16亿美元。有关资料显示，在日本，MALL的店铺数仅占1％，但却创造了全国零售总额的近40％。还有一些投资商钟情于MAL L是因为对MALL中主力商店的浓厚兴趣，他们通常有着零售业背景，而象王府井百货这样的 上市公司还希望通过MALL概念来增发股票融资。另外，地方政府的官员一般为这类项目的联 带效应怦然心动，这也往往暗示着他们在土地的转让价格方面有一定的灵活性，无疑这会大大降低投资商的开发成本。
与投资商高涨的投资热情不同，商业专家对现阶段MALL在中国的前景普遍持谨慎的态度。他们强调指出，MALL的兴建要符合一定条件，它是建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上的。
有资料表明，美国是在人均GDP达到1万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化基本形成， 社会进入休闲时代，人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后，MALL才真正开始得到 良性和快速发展。MALL的主要服务对象是中产阶级。而我国现阶段人均GDP还不到1千美元，2000年人均消费品支出只有300美元，还不到美国的1/40，就是最为发达的上海、北京、广州人均G DP也就3千美元左右，私家车的比例更是无法与美国相提并论。因此，专家首先担心的是没有足够的客流和购买力支撑MALL的日常运转。
据北京市商委统计，北京二环以内万米以上的大商场，2000年平均每平方米销售额只有 137万元，而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米15万～2万元，目前北京市一般大商场的利润率大约只有1％。北京四大MALL的总建筑面积达170万平方米，购物面积按 50％ 计算，销售额达130亿才能达到盈亏平衡，这相当于北京市消费品零售总额的20％，无 疑这 是有相当难度的。
况且，一般的商业经营，一平方米需3个～4个品种，填满这些MALL需要多少品种?目前国际商品品种共150万种，而我国还不到50万种。另外，国外MALL是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的，在连锁化的基础上它们在MALL里都可以实现低成本运营。而我国百货公司、大卖场、超市的发展还不够 成熟，特别是缺少大量的品牌专卖店及有特色的小型专业店，因而MALL最吸引人之处- -商 品细分，目前国内的商品生产、流通系统还无法支持，所以也就很难做成真正意义上的 MALL 。假如与现有的百货商店、大卖场的商品结构及花色品种大致相同，MALL的吸引力肯定是要大打折扣的。
还有专家从MALL伴生的种种问题着眼，给时下的MALL热泼了冷水。清华大学刘念雄博士 认为，MALL这种大型商业设施尤其是郊区型MALL能耗太大，且不说开车购物增加了大量的石 油资源消耗，单是室内空调的能耗就十分惊人，这与全球正在倡导的可持续发展思想是背道而驰的。他的看法是，事实上，国外郊区型MALL早在20世纪70年代中期就开始走下坡路了， 真正有生命力的还是市区型购物中心，其中尤以专卖店为主的购物中心为最。
而赞成发展MALL的人士则认为，虽然我国的经济发展水平远比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市，而菲律宾、泰国、马来 西亚、新加坡的MALL发展得既多又好，且新的MALL仍在不断建设中，我国的大城市为什么就 不能拥有真正的MALL呢?毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和 调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。所有这些变化都在导致需 求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运作，满足多重需要，一次购足和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生，最终必然促进MALL的发展。
另外，虽然我国的私车拥有量低，但并不影响MALL的建设。在建和待建的郊区型MALL 都 有足够大的停车场，停车位少则数千，多则近万，而且与市区主要交通干道的连接十分通畅 ，完全可以吸引市区有车族。二是许多城市建设中的地铁和轻轨都十分接近这些MALL所 在区 域，MALL还可以通过开通连线免费巴士来解决无车族的出行难题。目前国内MALL还 有相当部 分建在市区交通便利的地方，具备很强的集散大批量客流的能力。
成功三要素
争论归争论，对于投资商来说，关键还是如何把手头的项目运作好。MALL的优势主要体 现在整合消费的能力。由于商品多样性及服务项目的增加，可以吸引不同目的的消费群体， 从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。为了通过整合各种需求以达到最高的经营效益，MALL必须千方百计安排适当的全方位服务，这使 管理增添了无限的难度，也就是MALL的管理者面对各种不同的行业，必须把它们整合在统一 有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。MALL从规划、建设到经营管理都是需要很高的水平和技巧的。
统一管理，只租不售
一个大型MALL的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理。把MALL的管理简单地视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科，是物 业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周
围环境的整治与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议 ，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。管理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的形象，招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高低，还 要考虑其与MALL的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了先前大型商厦的先天残疾和扭曲，那么新一代MALL能 否成型 ，则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。只有产权统一才能确保经营的整体性，才能发挥MALL的整体优势，因而MALL投资商必须有雄厚的资本实力，不能依靠短期贷款或其他短期资金搞开发。没有还贷压力，才能保证只租不售 ，确保整体战略的实现。目前MALL开发商很多自己没有太多的资本金，想靠项目来吸引更多投资者，这是非常令人担心的。
主题突出，结构合理
早期的大型商厦由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，所以从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。现在的MALL必须树立鲜明的主题定 位，走差异化竞争之路。以广东为例，广州报业文化广场打出了"报业文化"的大旗，将报 社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式购物广场结合为一体；东莞华南MALL打 造"水 乡风情"主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观；华侨城铜锣湾广场花巨资聘请昆明世博园的规划师美国HHCP国际设计有限公司耗时4年进行规划，营造国内第一家"生态景观和海洋文化"为主题的MALL，设有雕塑公园、核心购物、酒吧风情、生态广 场四大区域；奥林匹克购物中心也树立了"体育公园"的主题。
之所以需要主题设计，是由于同一区域往往规划了多家MALL，有所差异才更吸引消费者，而且通过主题设计使MALL的娱乐休闲功能更加突出。另外，现在的百货店已在千方百计增 加餐饮及娱乐休闲方面的功能，MALL特别是市区型MALL必须通过主题乐园的营造才能更具吸 引力。而对于特大型的郊区型MALL而言，只要规模足够大，功能足够齐，就可成就其综合性 一站式的定位，主题的营造倒在其次了。
MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。根据所处 商圈情况，MALL内部全部商品高、中、低档的比例，各零售业态营业面积的比例，购物、餐饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥MALL整合消费的功能。
做好客源重叠分析与规划
MALL在规划设计之初，应先确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业店)，并在招 商过程中优先办理，从而在建筑方面能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。当然各独立商店都具有一定的集客能力，被吸引进各个商店的顾客也将成为整个MALL的顾客，每个商业个体在MALL整体计划的指导下，均能提供最 适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整 合的效果，形成一股强有力的经营动力。但必须注意，由于客源的重叠还应避免内部竞争的不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。
目前国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣店、工厂直销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见，也缺少有特色的小型专业店，快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因而MALL的经营者必须主动寻找这些有特色的 商店，而非坐等厂商上门。
MALL要经营得好，还要求MALL经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。MALL 内一般至少有3个以上的公享空间中庭用以进行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。
篇5：shopping mall(购物中心)小户型
shopping mall（购物中心）与小户型
大家看了可能觉得很奇怪，shopping mall与小户型有什么关系？这也是我们最近实践的结果。
随着gg开放和国家实力的不断增强，人民生活水平的不断提高，西方现在在商业上非常流行的一种形式就是shopping mall或者我们称之为商业的购物中心，传入我们已经有若干年。什么叫购物中心？shopping mall是给谁用的？实际上我们发现这个洋产品是否符合中国的情况还是值得商量的问题。
大家看到最近这些年在很多城市都建设了shopping mall，出现了几种现象。
第一，shopping mall确实对拉动城市经济，尤其是比较发达的城市经济确实起到了比较重要的作用。但是带来一个问题，以内有句俗话，过去说苛政猛于虎，现在是shopping mall猛于虎。哪里建shopping mall，附近的中小商店很快会支持不下去。所以shopping mall是一只老虎，尤其是对一些具有传统文化价值的城市街区，shopping mall的出现对于传统历史文化小商业的影响非常大。
第二，shopping mall出现以后必须重新考虑整个城市固有的交通体系。由于种种原因，中国现在的shopping mall倒闭情况非常多见，今天来的各位很多都是搞商业的开发商，为什么shopping mall会倒闭？就要解决第一个问题，谁去购物中心？大家知道shopping在英文里是动词，实际是购物的意思。我在北美生活很长时间，我讲一下我的经历，购物中心是做什么的。我刚到加拿大的时候不敢进商店，或者是怎么进去怎么出来。因为shopping mall里面的东西，作为那个时候靠奖学金过日子的人，我买不起。后来工作以后，去shopping mall的次数比较多，也买了一些东西。再过一段时间，我现在回美国或者回加拿大，也去shopping mall，但去的次数很少。
说明什么问题？shopping mall与小户型有什么关系？大家知道小户型是给谁用的？政府为什么要出台"90、70"政策？现在流传着一种说法，大家说这是国家为了平抑房价，为了解决贫苦百姓的居住问题，我说这个说法是不全面的，不准确的有问题的。如果是生活比较贫困的阶层，不要说90平米，70平米也买不起。这个政策不是给社会上比较底层的人。社会上少数的富有人群也不可能买90平米的房子。90平米小户型的对象是谁？中产阶级。shopping mall的对象是谁？经过这么多年的研究和工作，我们做了很多商场，比如像南京路上的上海第一百货公司，就是宝佳公司的作品。最近来广营购物中心也是宝佳公司的作品。做这些工程的时候我们就要研究究竟是去shopping mall？研究的结果是去shopping mall的人既不是最有钱的，也不是所谓的社会底层，shopping mall是给中产阶级用的，我自己就有这种感觉。过去在美国、加拿大，做学生的一般都不去shopping mall，东西太贵。到后来工作以后去shopping mall，觉得还可以。最近去shopping mall觉得没什么可买的，因为眼光不一样，感觉不一样，开始喜欢去专卖店，现在穿衣服讲究牌子。所以有这样的过程。
购物中心与小户型的关系是什么？要盖购物中心，客户群体一定是中产阶级。什么样的中产阶级？就是住房面积在80－100平米这样的阶层。
去购物中心干什么？shopping英文的意思除了购物以外还有别的意思，为什么不叫shop，而叫shopping？也就是你去购物中心是不是只是买东西？这是问题的关键。我还是以我自己为例，大家知道在国外当时我们生活的很贫苦，我们那会儿能吃上饭已经很不错了。我在加拿大当时的伙食标准我记得很清楚，一个月四十加元，一天一块两毛钱加元，合人民币八块钱。为什么那时候不敢去shopping mall？除了在当时觉得东西很贵之外，还有一个很重要的原因。我去了加拿大以后发现，加拿大冬天很冷，如果国内的男女青年谈恋爱去公园、看电影。加拿大认不是这样，加拿大人约会在shopping mall的哪个柜台见面，进去以后一天都不出来。shopping mall里有餐厅、有电影院等等各种各样的娱乐设施。所以中产阶级进行娱乐的消费标准shopping mall是可以满足的。去shopping mall干什么？shopping mall要给消费者综合的体验。
如何提高生活的乐趣和效率？在shopping mall要解决的就是这个问题。休闲、娱乐，购物是必然的结果。我今天归纳出三点，谁去购物中心？就是小户型的中产阶级。去购物中心做什么？不是只买东西。买了房子的中产阶级怎么办？一家三口、一家四口到shopping mall里，太太有去处、孩子有去处、男人有去处。所以在研究购物中心的时候，要研究在这个区域80－100平米，或者100－120平米这样的街区有多少？这样的住户有多少？如果没有这样的住户做支撑，shopping mall火得起来吗？
今天给大家带来一个实际的案例，因为我们搞设计的人一般都喜欢拿实际的例子说话。今天给大家带来的案例是前一段时间我们在北京的马家堡做的方案，什么是小户型的体验式购物。这个项目的位置在北京的南城，过去北京说西贵、东富、穷南城。应该说在整个北京，现在人均收入5000美元的城市，南城相对来讲是比较不发达的地方。
看一下北京的五大商圈，有著名的西单商圈、王府井商圈、CBD商圈、燕莎商圈、崇文商圈。我们在做这个项目之前对商圈进行分析，王府井商圈显然有上百年的历史，毫无疑问是北京的金街，但是在王府井买东西的人不是小户型。在王府井买东西的人是到北京来旅游的外地人、外国人，他们买的是北京的这种上百年的商街文化。
CBD商圈有北京最贵的商店叫LV，还有北京著名的国贸商城，它的消费对象是来北京做公务出差的，因为这里有著名的中国大饭店、国际会议中心，北京最顶级的豪华写字楼，主要的对象用香港人的话来说是"大肥猫"，也就是公司的金领。我在国贸买过几次东西，同样的东西比国外顶级的商场都贵。
燕莎商圈，二十年前或者二十多年前我刚刚大学毕业，北京的燕莎原来是老玉米地，由德国的汉莎航空公司和北京商业局合作成立了燕莎商业中心。当时孤零零，它居然做起来了。北京流传一个笑话，说北京有四大傻，吃菜点龙虾、抽烟大中华、、手表带中华、购物去燕莎，因为燕莎东西特别贵。虽然它离的比较远，但也是北京的高档物业。我在这里没有说燕莎商城不好的意思，我只是调侃一下，给大家讲一讲区别在哪里。
崇文门商圈。过去南城是北京最穷的一个地方，这个地方聚集的肯定不是特别有钱的人，大部分都是手艺人、劳动者，当时并不是很富有。但是崇文门这一代小商品非常发达，这些年随着不断的进步，已经慢慢形成了北京中产阶级的聚集区。所以南城居民的消费现在主要是崇文门商圈。
西单商圈。北京人买东西去哪儿？主要的两个地方，一个是去所谓的
崇文门商圈，一个是去北京的西单。北京的西单曾经是北京最大的商圈，它的货物吞吐量超过王府井，近年有所衰落。它的主要支撑是在北京当地居住生活和办公的人。也就是真正供北京中产阶级消费的主要是崇文门商圈和西单商圈。大部分的shopping mall实际上都应该照着这样的商圈标准来做。我们所谓的马家堡商圈在哪里？比崇文门商圈还要向南。我们做了调查，它的周围有方庄贵友商场、东方汇美家居广场、家世界购物广场、百荣世贸商城、大红门商城、居然之家玉泉营店。这个商场选的特别好，在北京所谓的南二环。我碰到多少开发商朋友都告诉我，这个项目要做中高档，什么叫中高档？这话等于没说。而是要实实在在分析购物中心有什么特点？实际上不仅仅是买东西，而是购物体验。为什么很多shopping mall都倒闭呢？往往是定位有问题。卖东西考虑的太多，真正该考虑的三大要素之一交通，去shopping mall买东西消费一般都在三五百以上。第二，一个人去shopping mall的有几个？一般去shopping mall最少二人同行，一家人去的更多。怎么考虑shopping mall的盈利模式和一般的商店是不一样的？除了交通以外，它属于群体性购物。第三，就是我们常说的去shopping mall不仅仅是买东西，主要是为了去体验。大家仔细看要道路怎么分析，外面的交通要怎么分析，公共汽车的交通怎么分析，出租车怎么分析，进货、出货也要进行分析。
分析了很多内容最后才到所谓的平面形式。给大家讲一个需要比较注意的问题，shopping mall是一个能量的集中和扩散，但是大家总有误解，以为摆上柜台就会赚钱，实际上不是这样。这里有一个图给大家进行分析，从左到右一共是七个，实际上从头到尾都反映了人们在购物时群体行为在shopping mall是什么状态。第一个叫单一目的行动。到shopping mall直接买东西到柜台就拿。第二是多目的行动，进去以后要走很多地方。第三是无目的行动。第四是人流的流动道路，走到一定程度会集中。集中到一定程度以后又发生扩散。
精彩专栏
