北美大城市中心区步行街区发展规划
本文通过对北美大城市中心区步行街区的发展与规划的探讨，重点研究以下几个问题：
一、影响大城市中心区步行街区发展的主要因素
1、目标需求与人为规划
在城市交通地理中，一般认为有两个主要因素影响城市的交通流量和类型：一是城市的用地功能与结构；另一是在城市交通系统的规划与发展中所采取的战略。例如，城市中任何一种土地利用都可概为交通量的产生源，构成城市特定的功能结构的不同的土地利用类型对交通流量产生不同的影响。因此．某种特定的功能结构将决定城市交通量产生的数量。与之相似，这两个因素也制约着一个城市中心区的步行流量。在中心市区，不同的土地利用类型可概为人们步行行为的产生源。可见，特定的土地利用结构对步行区产生目标需求，规划部门则根据这些需求来规划和发展步行街区，以减少人们步行起点与目的地之间的阻碍。如此，在步行街区的发展中存在着两个因素：一个是目标需求，它产生于不同的土地利用类型；另一是目标规划，它是对目标需求及需求空问变化的政策反应。在理论上，目标需求对步行街区的发展较规划政策更为重要，因为建设步行街区及设旋的目的是满足步行者的需要。但在现实中，规划政策往往更具影响力，因为仅目标需求并不能产生步行街区，步行街区的建设是通过政府规划政策的实施来实现的。而规划政策如何适应因土地利用变化而产生的目标需求的变化，则是步行街区发展与规划的一个亟待解决的问题。而要解决这一问题，首先要了解中心区土地利用的结构与变化趋势，以及这些变化对步行区产生怎样的影响。
2．地域结构、土地利用及其变化趋势对步行街区需求的影响
北美大多数城市的中心区并非以同样的密度发展，但却无一倒外地集中在一个有限的区域，即中 C,-市区。这里地价昂贵，零售业与办公用地高度集中，这一有限区域通常被称为城市的核心区(Core Area)，亦称为中心商业区(CBD)。在其外围是仍以高密度为特征的外围区(Frame)，以商业、研究单位和高层住宅为主。
最早提出"核心一外围"概念的是霍伍德和博伊斯。他们认为，城市的核心区和外围区具有不同的属性，在土地利用类型、特点、景观和发展趋势上都有很大的差异性。但它们实际上又是一个整体，因为它们之间有着密不可分的联系和互补功能。
在过去的50年中，功能转移是北美城市核心区的主要特点。大多数北美城市的核心区都经历了零售业的衰落和办公事业的兴起 1920年以前，大约90％的零售业集中在城市的核心区，但现在，大多数城市的比例已降至50 ，并仍在继续下降。目前，北美城市的核心区以三类主要活动占优势 (1)金融业；(2)零售业；(3)各类其他服务业，包括办公楼、宾馆及各类专业服务。这些活动把其他活动排挤到核心区以外，迫使它们在核心区周围建立一个集约程度不那么高，而使核心区功能更加突出的外围区。
北美城市的核心区土地利用变化的另一特点是伴随着大规模的旧城改造和向立体发展。由于核心区地价昂贵，加之步行距离也限制着核心区的向外发展，摩天大楼林立已成为北美城市的主要景观特征。更大的依赖是对电梯的依赖。尽管有地价和步行适宜度等制约因素存在，核 C,-区在水平方向上的扩展仍在进行。但若干研究表明，核心区的水平扩展不是全方位的，而是沿某一特定方向扩展，在其他方向上有所收敛，这便产生丁活泼地带和被遗弃地带。
由此可见，城市的核心区和外围区对步行街区的目标需求有很大的空间差异性。核心区局限于一个地价昂贵，零售业、金融业、大公司总部高度密集的区域内，从步对行街区研究的角度看，这些活动都需要面对面交往，因而有较高的步行发生率。外围区的土地利用特点决定丁其步行产生作用十分有限，因而其步行发生率远较核心区低。需要指出的是：即使在核心区和外围区内，不同的用地类型和功能对步行街区的目标需求也具有很大的空间差异性。
二、北美大城市中心区步行街区发展的主要特点
1、大城市中心区对步行街区的需求
步行街区是为人们步行设计的。步行街设施不仅包括方便的路径、步行通道，也包括一些景观消闲点如购物中心、公园、广场等。各种不同的步行设施组合成一个步行循环系统。
城市的中心区支撑着一个大都市区域，它吸引着人们从城市的不同方向，不同区域纷至沓来人们到那里去工作，购物，观光，做生意，或寻找各种服务。在城市的中心商业区，白天9O 以上的出行是步行。因此，步行区循环系统成为现代城市中心区的重要组成部分。
二次大战以后．北美大城市私人小汽车拥有量大大增加，城市化进程也使城市人口增长迅速。城市中心区比以往任何时候都变得拥挤。在许多缺少足够路网的城市，步行者与机动车共行路上，步行者使车速减慢，而汽车又危及着步行者的安全。为解决这一矛盾，疏导交通，加强城市中心区的车流管理，特别是提供各种安全的步行街设施变得异常重要。安全的步街系统可以在很大程度上减少城市中心区的拥挤，因为步行是使大量人口短距离移动的最有效方式。
步行街的发展也被视为是城市中心区复兴的一个重要方式。5O年代以来，中心市区的零售业一直面临来自郊区购物中心的挑战。那些充满现代情趣，停车方便的郊外购物中心吸引着许多过去在市中心购物的顾客。为了应付这一挑战，步行购物中心和其他舒适的步行设施的提供已成为北美城市中心区改造、再建的重要方面。
2、大城市中心区步行街区系统的组成
北美大城市中心区步行街区系统通常由以下几部分组成：
(1)步行购物中心区(Shopping Mal1)
北美大城市中心区的现代步行购物中心通常是一个规模庞大的，集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑，并通常附以灯光，花草树木，雕塑及其他使人赏心悦目，心旷神怡的舒适物。步行购物中心通常提供以下场所和服务：零售业，包括百货商场和各种专业商店；餐馆、洒吧、咖啡厅}电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园}生意及业务洽谈室等等。
(2)步行通道
步行通道是步行街区的重要组成部分，其主要功能是将市中心的主要步行点联接在一起。步行通道可分为凌空型，如空中走廊
天桥；地面型如便道，步行街及地下通道三种类型
(3)广场
广场通常是指购物中心与公园之间的空旷地带，是市中心步行街区的结合部，它可以提供专门来此消闲和过往行人稍事休息的场所。广场的三个基本用途是：循环功能--提供足够的步行空问；休息功能--为步行者提供稍事休息的域；美化功能--为步行区增加一些绿色。
(4)公园
公园通常是位于市中心的一块草坪或绿地。公园的主要功能是为娱乐和公众*提供一个场所，但也可作为步行者的休息场所。
(5)艺术茴廊
艺术画廊是联接一系列艺术景点的步行路。城市的艺术画廊设计精美，它不仅是步行街的一部分，而且具有很强的教育和文化观赏特点。
(6)步行区
步行区是指城市中心区的某几条街区对机动车关闭、禁行的区域。它为步行者提供了一个安全的购物、消闲环境。在这一区域中，各种步行区设施往往最为发育，步行区的规模视需要而不等，美国大部分城市的步行区在任何方向上的长度一般不超过500米，这是因为步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是这个长度。有的步行区很大，这样的步行区通常需要辅助交通设施，如迷你车等等。
3、北美大城市中心区步行街区的发展特点
(1)．步行街区是一个将步行者与机动车辆分离，集购物、消闲、娱乐、办公于一体的建筑群体。该建筑群体的各个个体之间由步行通道联接，形成一个有效的循环系统。
(2)．城市中心区步行街区的结构和舒适性设计均以使步行者感到方便、易达舒适为准则。步行街区内各项设施的设计充分考虑步行者的心理特点。经过精心设计建造的步行街区步步有景，妙趣横生，从而使人们心理上感觉的距离比实际所走的距离要近的多。
(3)．步行街区系统与城市的交通系统融为一体，从而使步行街医系统和交通系统的功能都有所提高，使步行者更感方便城市交通系统提供了从城市外部进入中心医的条件，而城市中心区的步行街区提供了在中心区自由移动的空间。
三、北美大城市中心区步行街区规划的目标与原则
1、规划目标
北美大城市中心区步行街区的发展目标可分为四类：
(1)功能目标：旨在提高步行街区的运转功能，减少步行者与机动车之间的了突。各种步行通道作用就在于此。
(2)社会目标：社会目标关注的是如何使步行街区提供给人们更多的消闲、社交及在中心医参加各种公众活动的机会，从而树立中心区在公众心目中的美好形象。中心区的广场、公园、步行购物中心等主要起此作用。
(3)经济目标：旨在增加商品销售和服务，通过吸引更多的市区及外来的游客而增加收入，从而使之在与郊外购物中的竞争中处于有利地位。步行通道与购物中心与经济目标联系最为紧密。
(4)环境目标：旨在提供一个安全、舒适的步行环境，并使步行者在遇到坏天气时仍然能够在由各种封闭式通道联接起来的室内购物中心浏览、休息。大多数北美城市的经历表明，步行街发展的功能目标和经济目标是最直接的目标。这一点已被多伦多、蒙特利尔、卡尔加里、明尼阿波利斯等城市的步行街区系统所证明。
2．规划原则
为了实现上述目标，规划学者们提出了众多的规划原则以指导城市中心区步行街区的发展。这些原则大体可分为宏观指导性原则和具体实施性原则两类。最根本的宏观指导性原则就是城市建设为民众的原则，即在城市中心区步行街区的规划建设中，必须首先考虑民众的需要，必须让使用步行设施的人们感到方便、舒适。
在北美大城市中心区步行街区的规划中，普遍采纳的几项具体实施性原则是：
(1)步行者与机动车分离的原则。在水平分离，立体分离，时间分离三种基本的分离技术中，水平分离通常用于中心医的外围区，因为那里的土地相对较便宜，密度较低，多用途土地利用不象核心医那么重要。在核心区，鉴于土地多用途利用和高密度活动，立体分离方式显然比较重要。时间分离一般用于步行活动比较集中，而步行设施又不很完善的地方，采用限时对机动车开放的方式，使步行者与机动车的冲突得以避免。
(2)宜出宜进，四通八达的原则。随着中心城市向立体方向发展，步行街区成为摩天大楼在建筑设计上必须考虑的一个因素。摩天大楼的发展应既考虑其内部的步行设施，如大厅、走廊、联接停车场、地铁、公交车站和相邻大楼的通道，又考虑外部的步行设施，如广场、公园、便道、公交车站等等。形成一个内外通达，进出自如的步行系统。
(3)舒适性原则。步行街医的规划要力求舒适、充满情趣，使步行者感觉他所走的距离比实际的近。为了让步行街区更具魅力，让步行者感到舒适、方便，以下舒适物通常在步行街医规划中给予考虑，并与步行医设施巧妙地组合在一起：草地、树木、花坛，以美化区域}喷泉、水池，雕塑，以美化环境，净化空气；饮用水、露天舞台、座椅、垃圾桶，以满足公众之需}电话亭、自动取款机、路标和导向牌，以方便游人；儿童游乐场供孩子们玩耍。
3．北美主要城市步行街区规划与发展实例：
北美大多数城市中心区以立体分离作为步行街区发展的主要规划原则。美国明尼阿波利斯市和加拿大卡尔加里市是最佳范倒。明尼阿波利斯市是美国步行街区系统最为完善的城市，其步行街区系统的主要特征是一系列联结各建筑物，跨越街道的封闭天桥。这些封闭式过街天桥是将各建筑物的二楼连接。明市的第一座天桥于1962年建成．到1975年，已有12座过街天桥投入使用，将中心商业区ll座高密度的办公和购物大楼联在一起。加拿大卡尔加里市则是以中心市区"+l5"电梯步行系统而为人们所熟知。15英尺是过街天桥的起点高度(天桥距地面不可低于这一高度)，"+15"则是指在距地面15英尺以上发展起来的过街天桥系统。整个步行街区内的高层建筑及购物中心，广场，街道，地下停车场都与"+15 "天桥系统相连，形成一个庞大的、垂直分离的步行街区体系，步行者在区内任何一座建筑物的任何一层，如想穿行到另一建筑物去，其要乘电梯至"+15"系统层面，即可经过街天桥去另一建筑物。目前，卡尔加里"+15 "系统井有41座过街天桥，全长9公里，是世界上最大的高架步行街区系统。
加拿大蒙特利尔市拥有世界上最大的地下步行街区系统。到1987年，蒙特利尔已建成l2公里长的地下步行街区系统。地下通道将1000多个商店，100多个餐馆、洒吧、宾馆、办公楼、高层居住公寓及公交车站联在一起。
多伦多的地下步行街区系统也很完善。1969年，市政府通过的"漫步在中心市区"的规划报告对多伦多市中心步行街区系统的发展影响颇大。该报告强调了发展一个联接公共空间与个体空间的综合系统的重要性。并建议步行通道与街道分离，以避免行人与机动车的冲突。20年后，多伦多已发展了一个自市中心向四面扩展，全长4．5公里，联接了400多家商店和300万平米办公楼的庞大的地下步行街区系统。
四、城市中心步行街区的发展对土地利用的影响
土地利用方式是产生步行行为的主要因素，不同的土地利用对步行行为产生不同的影响。可见，城市中心土地利用的变化将导致对步行需求的变化。但步行街区的发展并不完全随土地利用的变化而被动变化，它也可以对土地利用产生影响。首先，步行街区发展可使中心区的经济得以复兴，它使顾客增多，零售额上升，商品周转建度加快，并刺激着各种专业化商店的增加和现有商店的改建与扩太。步行街区的发展也可以提高房地产价格，使中心区的租金上升，从而迫使一些低值土地利用方式移出中心区。与此同时，又可带来一些新的利用方式，减少空地率，从而使中心区的土地利用更加合理。其次，步行街区系统的发展导致了城市交通系统的调整，例如公交线路的调整，停
车场设施的区位调整等等。从而导致了周围土地利用结掏的变化。此外，步行街区本身也是城市土地利用的一部分，因而使城市土地利用方式又多了一个新的类型。近年来，随着我国城市经济的蓬勃发展和城市建设的突飞猛进，我国各大城市均出现立体发展趋势，高层建筑发展很快，城市中心区密度加大，土地利用向多样化发展。这使得本来已经十分拥挤的城市中心区将更加拥挤，行人与机动车互扰的问题将更加突出。因此，城市中心步行街区的规划与发展也将成为我国各大城市发展中不可忽视的一个重要方面。在这方面，我们可以借鉴国外发达国家城市步行街区规划与发展的成功经验。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：中国购物中心管理行业特征发展趋势
中国购物中心管理的行业特征及发展趋势
购物中心在欧美走过半个世纪以后，成为中国商业发展的一个热点。自1996年广州天河城正式开业以来，在中国沿海和一些经济发达城市陆续出现了购物中心这一最高级的零售形态。据中国商业联合会统计，预计到20**年末，中国开业购物中心约200多个，总建筑面积达3000万平米。但笔者认为，到目前如期开业的购物中心远没有达到这一数量。由于融资渠道、规划设计、商业定位、政府规制等原因，特别是对购物中心这一最高级零售形态的本质规律的认识出现偏差以及对购物中心管理经验的缺乏，导致大量购物中心中途夭折，或勉强开业而与初衷完全背离。本文以统一物业产权的大型购物中心（SHOPPING MALL）为样本，阐述购物中心管理的行业特征及其发展趋势。
一、购物中心管理的行业特征
与分散产权的住宅物业管理相对应，商业物业通常包括了购物中心、商场、办公楼、酒店等直接用于商业经营的建筑。从管理的角度讲，购物中心的管理包含的内容最多，也最复杂。即有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点。
首先，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，但在管理的对象，操作的复杂程度等方面与分散产权的住宅物业、甚至其他商业物业相比都有很大的差别。
同时，购物中心管理在基本物业管理的基础上，结合了综合商业零售管理的内容。
以天河城购物中心为例：天河城由广东天贸（集团）股份有限公司持有100%产权，由天河城物业管理有限公司全程管理。总投资12亿元人民币，总占地面积4.4万平米、建筑面积16万平米，其中8层为商业经营场地、约10万平米，地下2层为停车场，年营业额约50亿元人民币。场内包括9000冷吨的空调机组、62部手扶电梯和28部垂直电梯、2000门容量的程控电话系统和全自动消防保安系统。场内经营租户320家，员工约8000人。04年全年，客流量1亿2千万人次，车流150万辆次，商品、物资进出量50万吨。全年设备、设施保养项目超过21000项，维修项目超过25000项。平均每天客流量32万人次。设备维护、清洁、园林绿化、租户管理、顾客服务与管理、安全保卫等等这些工作，都是最基本的物业管理行业的内容，但其管理的复杂程度远远高于同等规模的其他商业物业，更是住宅小区所无法比拟的。因此说，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，购物中心管理公司首先是物业管理企业。
但仅就纯粹的物业管理而言，购物中心管理也因服务对象的需求差异，行为特征的泾渭分明等因素，具有其鲜明的特点：服务对象包括业主、租赁商户和顾客。业主聘请物业管理公司，是希望创造良好的能持续改善的购物和营商环境，合理的商业业态组合及持续及时的调整，以不断提高购物中心的商业价值，合理控制日常营运成本。相对于住宅物业管理费的消费属性，购物中心物业管理费的支出是典型的投资行为。物业管理费虽然由租赁商户支付，但由于业主将租赁费和管理费捆绑核定，实际上管理费标准由业主核定并转移支付给管理公司。由于实际的需要以及业主的投资行为，购物中心管理费的标准远高于其他商业物业；租户对物业管理公司的要求首先是能够创造吸引顾客的综合环境，以增加经营收益，租户本身对环境的要求和体验反倒退居次要地位，由于租金和管理费对租户而言同属费用项目，租户更加关心的是两者之和的高低，对管理费的高低不是很敏感；顾客是典型的通常意义的消费者，要求的是良好的购物、休闲环境，完善、合理的商品和服务价格，良好的商业信誉等，由于其非业主的身份，和流动性大，短期消费（与多次消费不对立）的特点，对物业管理公司的评价是用脚投票，间接通过商户和业主来决定物业管理公司的命运。
二、购物中心管理行业的发展趋势
购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的新兴产业。
从正常运营角度讲，由于购物中心的基本功能是为消费者提供多元化、多样性的消费、生活条件，满足人们购物、休闲、娱乐、康体等等物质与精神生活的需求。因此，购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境，从而为租赁商户，为业主创造最大的经营收益和商业价值。因此，购物中心管理，既要完成传统意义上的高度复杂的物业管理内容，合理控制庞大的日常营运和维护开支，同时又要对餐饮、娱乐、影院、百货、超市、各类专业和专门店、对各类商品和服务有全面的理解，并对其组合的类型、方式和组合的基本规律，日常运营的基本要求等有透彻的了解。
在市场推广、客户关系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，购物中心管理与传统意义物业管理和零售促销也具有很大的差异，限于篇幅，不展开介绍。
由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展。
目前，购物中心管理公司多是从传统的物业管理公司或是商业管理公司、大型零售企业延伸而来。传统的物业管理公司一般都为管理多种物业，并从事多种相关业务的混合经营型公司，按照物业功能划分，这类公司的专业化程度还远远不能达到购物中心的要求；商业管理公司或大型零售企业也由于在物业管理方面人员和经验的欠缺，在购物中心的管理上力不从心。
目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。
购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，小业主的投资收益预期基本不可能实现。
由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。
目
前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。
这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。
国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定，购物中心管理荣誉评定，行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展。
篇3：中国古镇历史街区旅游商业地产开发运营问题探讨
中国古镇及历史街区旅游商业地产开发运营问题的探讨
自从江南六镇成功的实施旅游开发以来，古镇旅游方兴未哀。各地古镇纷纷抢滩登陆，具有代表性的有以江西婺源、皖南山区为代表的徽派古镇古村落、以黄龙溪、洛带为代表的川西古镇。
奇创机构在20**至20**年度成功地实施了惠山古镇风貌协调区、无锡荡口古镇、成都安仁古镇、成都西来古镇、成都平乐古镇等多个古镇项目的旅游总体策划及旅游商业地产综合规划。根据奇创的规划和对国内众多古镇的考察、我们认为古镇的商业业态、开发规模、开发方式等都是古镇开发中需要面对的问题，任何一个问题没有得到很好的处理，都会影响古镇的成功开发。
目的地型古镇和城市相融开放型古镇
古镇开发过程中，古镇地理位置的界定非常重要。从古镇及周边城市的相互关系看，可将旅游古镇划分为目的地型和城市相融开放型。这两种古镇的开发模式是完全不同的两种方式。首先需要阐述与界定的是这两个概念。
所谓目的地型，即古镇本身就是吸引物，成为旅游目的地，如周庄、西塘等。古镇本身具有较深厚的历史文化底蕴和较丰富的旅游资源。同时非常重要的是这些旅游古镇都进行了相关的旅游及商业环境营造。
有部分历史古镇，位于大城市的周边，随着城市的扩充，镇区成为城市的一部分。这种古镇就属于城市相融开放型，如重庆的磁器口、上海的七宝古镇等。
旅游古镇经营模式 决定开发成功与否
古镇门票收入是旅游古镇的重要收入，门票有大门票及小门票之说。大门票泛指通票、联票，一般面额较高，一票在手，可以游玩古镇所有的景点。大门票的价格一般在50元以上，一般包含8-10个特色景点、名人故居、民俗工坊等，如周庄门票达到100元，其他江南古镇的大门票普遍在50元以上。小门票单指名人故居、博物馆等小景点的门票一般在5-10元之间，少数高价值景点达到30元以上水平。相对于将古镇作为旅游目的地的团队旅游而言，大门票是旅游价值链中的重要环节，而且团队客可以享受较高的折扣优惠。而对于普通散客而言，门票是一道门槛。过高的门槛将阻止一般游客的进入。城市相融古镇采用小门票的方式比较合适。
门票对于古镇内的商业业态的影响是巨大的，从经营户的角度看，并不希望古镇设置较高的门票，因为这将影响到商机，尤其在镇区与城市相融发展的情况下，古镇门票的收取与否决定了游客是否逛古镇的意愿。城市的休闲游客占据着非常大的比例，这些游客可能将逛古镇作为一种休闲行为。上海的七宝采用的就是大开放小封闭的经营模式，曾经有段时间收取景区大门票，游客量立即锐减。而取消大门票后，古镇又恢复了熙熙攘攘的局面。古镇的经营模式是古镇开发的重要依据，合理的经营模式决定了古镇开发的成功与否。
对比这两种古镇形态、经营层面上的门票水平、商业业态、目标客户客群、商业的租金水平都不尽相同。而景区内的商业业态以土特产品、旅游工艺品、小型餐饮、小型客栈为主。景区的门票对普通游客形成较高的门坎作用，但是跟团游客可以享受到较高的价格优惠。由于门票的“门坎”作用，大多数目的地型古镇的商业客群是到古镇的游客，购买产品以旅游纪念品为主，到傍晚时分纷纷打烊。
旅游古镇开发规模 需要掌握合理的度
目前，利用古镇原有民居开客栈的行为非常流行，这也适应了目前休闲度假游的发展状况。但是，除非周末及节假日，这些普通客栈的经营状况并非很理想。从表面现象看，这是部分古镇业态的经营状态，深层次的原因是商业规模的无序扩张。这种现象在周庄、乌镇西栅、成都黄龙溪等都有所体现。周庄的财富周庄项目，在古镇核心区外，基本处于空置状态。西栅纵深的客房，平时基本处于闲置状态。黄龙溪，号称中国十大名镇之一，同样是核心区外商铺乏人问津。
这里就要提出一个问题，古镇开发是否有规模限制。奇创机构认为：任何旅游古镇的开发，都需要掌握合理的度，超过限度，就可能就会产生严重的问题。尤其是目的地型的古镇，由于古镇自身的常住人口较少，消费能力较弱，自发形成的小区商业已经呈基本饱和状态，而新开发的项目目标客群基本瞄准旅游者，而旅游者在一个景点所能逗留的时间和所能活动的范围都是相对有限的，一般一条步行商业街的长度在300米左右是非常经济的，而当长度超过500米以后，在商业街的末端，多半出现萧条的局面。如西栅景区，主街长度超过1500米，超过1000米以后的商铺，基本没有人气。
对于具有旅游性质的古镇或者商业街区，规模的控制显得非常重要。从国内目前几家成熟的案例看，休闲商业业态的规模都不是非常大。如上海新天地街区，一期商业规模仅3万平方米，二期包含影院在内3万平方米，而新天地位于上海市的核心城区，离轨道交通线的距离在200米范围内。四川成都的锦里，一期建设街道长约300余米，包括客栈在内，建筑面积约1万平方米。南京1912，以民国建筑为主体，建筑面积4万平方米。我们发现，这些成功历史街区的规模都控制在5万平方米以下，且多位于主要城区的核心地段。由此可见，核心城区的历史街区，主打旅游或休闲商业，规模应该控制在一定的范围内。
旅游古镇开发建设 尊重历史空间形态
中国古镇多数以水而兴，这与当时的交通方式有关。而以道路桥梁为主体的现代交通体系建立以后，以小型内河船只为基础的交通运输系统逐渐淡出历史舞台。很多因水而兴的小镇也交通方式的改变而逐渐没落。但从商业街的形态看，采用传统的条形商业街或者十字水街是历史街区的主要形态。
我们在现代旅游开发中，应该尊重历史的空间形态。目前在某些旅游开发过程中，有些地方不合时宜地引入了一些现代商业形态，如组团式的开发模式。我们认为这是对古镇机理的一种破坏，效果并不理想。如江南某古镇项目，组团式商业开发，业态以零售为主，同时不在主要商业街上，至今空置率很高。所以在古镇及历史街区的开发过程中，建筑形态的选择非常重要。
旅游古镇商业地产 商业街的纵深开发
一般旅游古镇的商业地产，以一条主要的商业街为依托，商业街纵深开发是多数古镇面临的问题，目前大多数采用的是“住宿+餐饮+景点”的操作模式。在这方面西塘古镇做的比较好，沿河的古民居已经基本开发成枕河客栈，周末及节假日呈现非常火爆的局面。而主要商业街的商铺实施招租，业态以旅游工艺品、纪念品为主，特色小吃、当地美食穿插其中。
在奇创机构所参与规划与策划的项目中，如安仁古镇、荡口古镇等项目中，始终贯穿这种模式，同时导入了园林式餐饮与住宿的概念，丰富与提升了产品体系，使古镇旅游以单纯的观光向观光与综合休闲度假相并重转变，实现了旅游产业链的升级换代。
古镇的开发与保护涉及到众多部门，也需要协调各方面的利益，奇创机构在这方面都做了深入研究，我们会在将来的时间内将更多的经验与大家一起分享。
旅游古镇开发建设 尊重历史空间形态
中国古镇多数以水而兴，这与当时的交通方式有关。而以道路桥
梁为主体的现代交通体系建立以后，以小型内河船只为基础的交通运输系统逐渐淡出历史舞台。很多因水而兴的小镇也交通方式的改变而逐渐没落。但从商业街的形态看，采用传统的条形商业街或者十字水街是历史街区的主要形态。我们在现代旅游开发中，应该尊重历史的空间形态。目前在某些旅游开发过程中，有些地方不合时宜地引入了一些现代商业形态，如组团式的开发模式。我们认为这是对古镇机理的一种破坏，效果并不理想。如江南某古镇项目，组团式商业开发，业态以零售为主，同时不在主要商业街上，至今空置率很高。所以在古镇及历史街区的开发过程中，建筑形态的选择非常重要。
旅游古镇商业地产 商业街的纵深开发
一般旅游古镇的商业地产，以一条主要的商业街为依托，商业街纵深开发是多数古镇面临的问题，目前大多数采用的是“住宿+餐饮+景点”的操作模式。在这方面西塘古镇做的比较好，沿河的古民居已经基本开发成枕河客栈，周末及节假日呈现非常火爆的局面。而主要商业街的商铺实施招租，业态以旅游工艺品、纪念品为主，特色小吃、当地美食穿插其中。
在奇创机构所参与规划与策划的项目中，如安仁古镇、荡口古镇等项目中，始终贯穿这种模式，同时导入了园林式餐饮与住宿的概念，丰富与提升了产品体系，使古镇旅游以单纯的观光向观光与综合休闲度假相并重转变，实现了旅游产业链的升级换代。
古镇的开发与保护涉及到众多部门，也需要协调各方面的利益，奇创机构在这方面都做了深入研究，我们会在将来的时间内将更多的经验与大家一起分享。
篇4：杭州市商业特色街区管理办法》立法后评估报告
《杭州市商业特色街区管理暂行办法》立法后的评估报告
杭州市贸易局
按照《关于开展20**年度规章立法后评估工作的通知》（杭府法〔20**〕6号）文件的要求，20**年1月1日施行的《杭州市商业特色街区管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）列入20**年度规章立法后评估范围。我局通过召开座谈会、书面征求施行情况意见及实地调研等，收集管理部门、行政管理相对人和其他社会公众对《暂行办法》的意见和建议。对《暂行办法》实施绩效和存在的不足进行了评估。现将立法后评估工作报告如下：
一、《暂行办法》施行以来的绩效
近年来，在市委、市政府的高度重视和支持下，杭州商业特色街区的建设与发展迅猛，对增强城市综合服务功能，促进城市管理，打造城市品牌，推动商贸旅游的互动发挥了显著的作用。建成的商业特色街区特色鲜明、主题突出，已逐步显示了集休闲、旅游、购物、娱乐为一体的杭州城市品牌效应，有效地提升了杭州城市品质和综合竞争力，促进了旅游的发展，迎合了现代消费需求，增强了杭州城市的影响力和竞争力，产生了较好的社会效益和经济效益。《暂行办法》的实施对加强和规范商业特色街区的管理，维护商业特色街区良好的社会秩序，创造优美整洁、安全有序的购物、休闲和旅游环境，促进商业特色街区的繁荣和发展发挥了积极的作用。
一是按照《暂行办法》“属地管理”的原则，各城区政府（风景名胜区管委会）为加强商业特色街的日常综合管理，根据辖区不同情况对建成的商业特色街区都建立了不同形式的街区管理机构，组织了管理队伍，具体负责街区的日常监督管理，各有关行政管理部门按照各自的职责，共同做好街区内的相关管理工作，有效地加强和规范商业特色街区的管理。管委会的形式主要有两种：第一种是区政府派出机构，有适当的事业编制，相关部门派员进驻，共同管理。第二种是街道派出机构，相关部门作为区领导小组成员，以联席会议形式进行工作沟通协作。
二是街区管委会在市场的基础上组织商家开展诚信经营（服务），落实市政府城市管理，清洁杭州，“洁美窗口”，创建全国文明城市等工作；较好地发挥政府规划指导、政策扶持作用，促进商业特色街区快速做大做强；抓特色，并以特色来带动街区的品牌建设、业态调整，将特色街作为杭州城市的“会客厅”和“金名片”，对外宣传的“金橱窗”，休闲旅游的“新载体”；切实提升街区品质，加大整体宣传力度，很好地集聚了人气，提高了知名度。至20**年底，我市现有9条商业特色街区年经营额281.82亿元，年纳税额2.67亿元，有店铺数量14028个，从业人员7.17万人，年人流量1.2亿人次。至20**年，中国步行商业街工作委员会分别授予清河坊为“中国著名商业街”，授予丝绸特色街、四季青、文三路、武林路和石祥路为“中国特色商业街”，授予南山路为“中国最具升值前景商业街”。20**年，国家旅游局批准清河坊为国家4A级旅游景区。四季青和武林路分别被中国商业联合会授予“中国服装第一街”和“中国时尚女装第一街”称号。
三是管委会有组织地引导街区内的商户制定街区商业经营管理公约，有6个街区组建相关的商户（行业）协会，建立街区信用体系，维护街区良好的经营秩序。加强对商户的教育，帮助商户解决问题，引导商户进行文明经营。免费开展经营户法律法规及相关知识培训班，请工商、技术监督、物价等部门对产品质量、计量、标准化管理、商标、价格以及如何保护消费者权益进行授课。建立监督举报制度，会同区工商、质监、物价等有关部门对市场和经营户进行不定期的检查，辅导商户提高产品质量、提升品牌。建立管理服务规范标准，街区管理制度化、规范化，整体形象，品牌提升。经市质量监督管理局认定的服务规范标准的街区有：清河坊、丝绸城、武林路、四季青、梅家坞等。至20**年8月，我市商业特色街区已有全国“百城万店无假货”活动示范街2条，省级“百城万店无假货”活动示范街1条，市级“百店无假货”活动示范街1条。
四是根据《杭州市商业特色街区管理暂行办法》,我局负责商业特色街区建设综合协调和管理，加强了对商业特色街区的规划、特色定位、商业网点布局等综合协调、指导和政策研究；积极开展了对各商业特色街的整体包装宣传和展示，促进杭州商业特色街扬特色、升品位、显魅力、创品牌，扩大我市商业特色街区在国内外影响；建立了商业特色街例会制度，做好各商业特色街区的情况交流；组织商业特色街参加全国商业街论坛，参加学习交流活动；配合城管部门的城管要求，牵头检查商业特色街区“洁美窗口”、全国文明城市创建等目标任务的落实到位，促进各商业特色街区市容街貌的改观；根据《杭州市商业特色街区品牌创建三年行动计划》，我局还编制完成了《杭州市商业特色街区五年发展纲要》，以规划指导新一轮商业特色街区建设、整治和管理。
二、实施《暂行办法》中的问题
《暂行办法》的实施，有利于街区管理机构加强日常监督管理工作，促进街区有序经营和可持续发展。但在实际工作中，由于管委会无执法职能，也面临业态调整难、资源整合难、协税护税难等矛盾，街道派出的管理机构，协调能力更弱，管理难度更大。
1、根据《暂行办法》第六条至第十一条。有的商业特色街区管理机构的职权还不到位，有关行政管理部门执法管理协调不够。各商业特色街区的管理机构基本形式大部分是各区政府派出的一个协调和监督管理机构，并由属地的相关执法管理部门派员参加执法管理。但在实际日常综合管理中，管委会人员由于职能所限，在现场管理中权威性不够，无法解决实际问题，而相关职能部门又不能及时到位处理问题。因此，对街区的日常综合管理带来较大难度。梅家坞管理办公室和信义坊商业步行街管委会只是街道派出机构，在日常管理协调工作中牵头的难度更大。
2、根据《暂行办法》第十七条。商业特色街区内的电线杆、电话亭等公用设施和建筑物上的广告，均由各物业管理职能部门自行申报和设计，有关行政管理部门事先未与街区管理机构征询意见就批准，影响街区的整体风格和布局，出现不协调的现象。
3、根据《暂行办法》第二十四条。现有交通管理状况与商业特色街的氛围不协调。商业特色街功能是聚人气、聚财气，要给消费者提供安全便利的购物、休闲环境，如果在商业特色街过度强调交通功能就会弱化商业氛围。从动态交通看，如文三路的单向行驶，湖滨路的通车恢复，这些交通组织对市民游客进入特色街很不便。从静态交通管理看，商业特色街区停车位少对商家经营有一定影响。
4、根据《暂行办法》第二十条。商业特色街为营造氛围，聚集人气，组织开展休闲、旅游、文化、商贸活动，但活动报批手续繁琐。
5、《暂行办法》有的条款与细节亟待补足，如缺乏对街区私有制营业房业主的管理条款、针对存在交叉管理的部分未明确管辖主体、缺乏对政策执行部门的约束条款。现有条款缺乏可操作性的部分，如街区管理机构的管理权限不明、具体条款的执法主体缺位、公共设施管理条款的管理主体不明、有关行政管理部门的配合工作难以落实等，应及时完善《暂行办法》。
三
、对《暂行办法》立法后评估的意见商业特色街区是城市生活品质内涵的重要载体，在新的历史时期，要进一步提升品质。市第十次党代会提出打造覆盖城乡、全民共享“生活品质之城”战略目标，提出了进一步推进商业特色街区建设的要求。明确提出新一轮商业特色街区“9+9”，即“提升9条老街区、培育9条新街区、创建若干名街区”要求。因此，根据《关于进一步推进商业特色街区建设与管理的实施意见》和《杭州市商业特色街区品牌创建三年行动计划》的精神，需进一步落实和完善《杭州市商业特色街区管理暂行办法》，以更好地推进商业特色街区的建设和发展，促进商业特色街区建设和管理提高到一个新水平。
（一）建立健全商业特色街区的管理机构。按照《暂行办法》各区政府要对所属市级商业特色街区的管理机构的运作情况进行自查，加强落实。一是要确保管理机构的人员到位，尤其是各区执法管理部门派出人员工作到位；二是要按照《杭州市商业特色街区管理暂行办法》明确管理机构的具体有效的职能；三是明确管理机构为区政府直属的派出管理机构，明确有利于协调和权威的责权。其机构形式可以根据各区实际设置，但必须人员、经费、职责到位。
（二）商业特色街区的管理是城市管理的重要组成部分。目前，我市城市管理职责,实行“两级政府、三级管理、四级服务”的城市管理工作格局，以块为主,条条保障，为属地管理的模式，应加强街区管委会与区政府及区相关部门的沟通和协商，建立行政审批、处罚、许可事前征询意见，事后抄告、通报，定期或不定期联席会议等制度，建立完善属地管理联动机制，提高管理水平。新的街区多数还没有常设管理机构，原则上要求成立管委会，至少应明确专门人员管理。
（三）培育街区特色，完善服务功能，进一步深化商业特色街区经营定位和主题风格。街区内的商业网点开发，其他项目的建设改造，以及公共设施的设置，广告亮灯的设计制作等要严格按照街区的规划定位操作实施，并在实施前必须征求街区管理机构的意见。对街区的商业业态调整和招商引资项目要设置前置条件，符合商业特色街区的经营定位。
（四）弱化动态交通功能，强化静态交通设施。商业特色街区应努力创造一个便利、宽松的休闲消费环境，其动态和静态交通组织应与一般的街道有所区别。将与交通部门进一步沟通，研究制定各条商业特色街区交通管理方案。
（五）在城市管理方面，街区要积极与城管部门协商，对商业特色街区内的商家倚门设摊、利用店门前空闲场所进行促销、展示等活动，在管委会统筹规划和能有效管理的前提下，争取城管部门予以支持。
（六）继续落实市政府关于商业特色街区户外广告和亮灯问题等已有的扶持政策。商业特色街区的所有广告设置和设计，产权部门都应首先征得街区管理机构的意见，户外商业广告拍卖所得，应全额返还街区管委会，并简化审批程序，明确操作办法。商业特色街区内为烘托、美化街区夜景而设置的非营利性亮灯用电应进入城市路灯网,不能进入的，其电费也应列入财政专项支出。
篇5：谈我国休闲商业街发展现状存在问题
谈我国休闲商业街的发展现状及存在问题
自20世纪80年代，我国开始建设现代商业步行街。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格各异的步行街，比较著名的特色商业步行街大约180多条。
20**年委员会首次评选首批中国著名商业步行街和中国特色商业步行街各10条。评选标准是：在全国及地方享有一定知名度、经营特色鲜明、商家云集、商户数量达到一定规模、客流量、经济效益良好、业态布局合理、经营管理规范，市容、环境、绿化以及对周边商圈及城市经济影响力等。
目前，全国共有17条中国特色商业步行街，分别是：北京马连道茶叶一条街、天津古文化街、杭州丝绸城、上海虹梅休闲街、重庆山药广场、昆明金马碧鸡旅游商城、沈阳三好街、东莞富民商业步行街、宁波天一广场、成都科技一条街、乌鲁木齐二道桥、杭州四季青、杭州文三路、南京大明路、成都琴台路、徐州户部山、常州南大街。另据了解，评选中国著名商业步行街条件更加严格，目前，有上海南京路、北京王府井、苏州观前街、南京新街口等15条街入选。
有国内商界专家指出，我国商业步行街发展大体经历了3个阶段：一是单纯的商业场所，光顾者以购物为主；二是更多体现以人为本思想，配套功能相继出现；三是成为社会活动中心，成为消费者和普通百姓休闲、娱乐的好去处。目前国际主流商业步行街的发展方向大多处在第三个阶段，而我国的商业步行街，特别是城市中心和旅游景区的商业步行街也大都在朝着第三阶段的方向发展，呈现出以下的特点：
注重规模集群效应，建筑风格多样化。
国内的商业步行街都比较注重规模的集群效应，普遍都追求规模大而全，有的商业步行街长度甚至超过3km，例如重庆的南滨路饮食娱乐一条街。另一方面，建筑风格多样，有纯古建筑风格的，如云南丽江大研古城、安徽黄山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑风格的，如成都锦里、丽江国大花马街等；还有欧美现代风格以及中式现代风格的；
功能配置组合化，传统业态与现代商业结合。
目前功能单一的商业步行街越来越少，取而代之的是多种功能分区的有机组合；在业态业种方面也注重如何有机地将传统的业态如百货类零售与连锁专业（卖）店融合在一起；
突出主题与经营特色，营销推广手法多元化。
一方面城市中心的商业步行街由于主要面对本地消费者，其消费群体数量有限；而旅游景区的商业步行街虽然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景区接待能力和周边配套设施完备程度、与外地旅游景区的激烈竞争等因素的影响，其消费群体数量也不可能无限放大。因此，为应对市场的竞争，现在的商业步行街普遍都比较重视突出自己的鲜明的主题和经营特色，以与竞争对手形成错位竞争。另一方面，在营销推广手法上也追求多元化，应用全部销售、打包销售、全部出租、部分自营部分出租、售后返租、统一经营管理、敞开式经营等经营推广手段。
目前，我国的商业步行街虽然有了一定的发展，但也存在着各种各样的问题，归纳起来主要有以下几点：
?建筑风格完全照搬照抄，缺乏商业步行街自身的灵魂。
?功能配置不合理，特色不够鲜明。
?过度商业化，缺乏本土特色的历史文化内涵。
?商业步行街旅游、休闲娱乐功能不足，基础设施欠缺。
我国商业步行街的主要表现形态
我国在城市中发展商业步行街的工作起步较迟，尤其是选择商业最繁华的街路建设商业步行街，是近几年才在少数城市有所展开。从客观上讲，发展商业步行街，应从现代角度出发，面向新世纪，立足高起点，使街区功能和城市功能、社会环境和自然环境实现现代和传统的完美结合和协调发展，使社会资源和自然资源尽可能地纳入市场，实现最佳的社会经济效益。
从商业步行街自身方面考察，我国部分城市已经有了一些成功的做法，多数是利用和改造原有街路，也有的是完全新建街路，其表现形态主要有三大类：
一是商业服务最繁华的街路，功能定位以经营综合性商业为主，如北京的王府井，上海的南京路；
二是历史传统街路，功能定位突出以吃为主，如南京的夫子庙、宁波的海曙楼；
三是行业特色街路，功能定位主要经营专业商品，如番禺的电器商品街、武汉的经营小商品为主的汉正街。
但不管哪种形态的商业步行街，其最主要的服务功能除了购物以外，还有旅游、娱乐、展示和商务等，以满足现代人的购、吃、住、行、玩等的生活需要。当然，这三大类型的商业步行街，不能成为凝固不变的惟一标准，不必照抄照搬。我们在实践中要从具体情况出发，有所改变和突破，有所创新和发展，形成具有自我特色的商业步行街。
我国商业步行街存在的问题
目前，在中国尤其是北京、上海、广州都出现了一批非常热闹的步行街。据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。步行街建设已经成为房地产投资和所谓都市经营中的一个重要的热点。步行街在大城市出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为大都市的商业窗口。但是，在一些中小城市所建设的步行街，却具有很强的跟风性质，人们把它作为一种时尚、一种政绩进行追求，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题。中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？原因大概有以下几点：
1. 盲目模仿
这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺
，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有像三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。
2.规划而不策划
许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完成的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。
在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。
3.定位不明
定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素：一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。
4. 贪大求全
由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业步行街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。
5. 组织失误
如果是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。
只有认清目前休闲商业街的问题，我们才能在开发中规避风险，创造价值最大化。
献策一：以文建街以情养街
如何解决“百街雷同”的问题？与会专家不约而同抛出特色锦囊，秘诀就是苦练历史文化的内功。
广东商学院副校长、中国商业经济学会副会长徐印洲的观点是：文化内涵是商业街的重要支撑，要以文化脉络为规划设计的出发点。广州老城区的骑楼商业街有必要进行复兴，以恢复历史名城风貌，这样的商业街无法被照搬到其他地方。
国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳则把特色商业街定义为：先卖感受，后卖商品。就如上下九路之所以常年人旺财旺，就和它有436座各具特色的小楼分不开。很多广州人一段时间没去上下九就心痒痒，其实并不是购物需求使然，而是他们把购物和逛街区分开来了，“以文建街、以史造街、以情养街”才能铸造牵动人心的特色商业街。
美国著名规划设计师康凯也一再强调保留商业街的历史文化，不能目光短浅只看当前利益。
献策二：统一业态统一布局
上海市卢湾区经济委员会副主任罗继钢管理着上海淮海中路商业街和新天地商圈。他随手一指北京路，向左是一家精品店，向右是一家皮具城，“这就可以看出北京路的业态杂乱”，成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分，淮海路之前也存在这个问题，国际品牌店不肯进驻与杂货店为邻。建议统一业态统一布局，树立商业街整体形象。
另外，还要政府掏钱、企业贴钱，使市政、绿化、橱窗、楼宇灯光立体交叉搞好灯光工程，夜市才会旺。通过举办各类商业节带旺商业街，但必须控制好一个度：是展示而不是展销，突出商业街商旅结合功能。在管理机制上则倡导商业街的商户成立自律行业协会，维护商业街整体形象。
献策三：解决行人安全问题
下午乘坐巴士往返各参观点时，热情的洋顾问们不约而同地把目光都投向了交通问题。法国国家城市规划师多米尼克·维尔茨说：四五年前来广州时，发现街上还有很多自行车，现在放眼都是汽车，广州和世界很多发达城市一样，都遇到了汽车所需城市空间缺乏的问题。成功修建一条商业街，要以技术的方法让逛街人群和车主在进入街道前就读懂街道的特点，让行人感到安全，在购物中有一种“压马路”的感觉。
美国著名规划设计师康凯在论坛开始的前一天已经搭乘地铁考察了一圈，说起广州的城市轨道交通，他连称“verygood”（非常棒）。他说，北京路和上下九路是纯步行街，以人为主，安全。广州还可发展现代步行街和车道，但需要考虑人们的安全、舒适与车辆之间的关系，如果街道不慎重设计，对于人们购物、步行、骑自行车是不安全的。
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