国外商业街综述

　　国外商业街综述

　　步行街系统最早出现在欧洲，德国在步行街建设方面走在了前列。早在１９２６年，德国的埃森市基于前工业紧凑的城市结构，人口居住密度高，在"林贝克"大街（ｌｉｎｂｅｃｋｅｒｓｔｒｅｅｔ）禁止机动车辆通行。１９３０年建为林荫大街，使商业获得成功，成为现代步行街的雏形。在６０年代以后，欧美许多国家面临着一系列难以解决的城市问题：如交通混乱，空气质量下降，环境污染，步行者安全无保障，中心区受到郊外购物中心的竞争，商业功能衰落，吸引力下降等。为解决这些问题，人们模仿着早期欧洲步行街的建设，以此来恢复城市中心区的繁荣以及解决与之相关的一系列问题。于是各国掀起了建设步行街区的高潮，如德国的慕尼黑、波恩；法国的巴黎、里昂；英国的伦敦；美国的旧金山；加拿大的多伦多、蒙特利尔等城市都建设了步行街区，并且也都达到了预想的效果。

　　一、三代步行街区系统及其各阶段的功能分析

　　现代步行街区的发展，大致经历了三个阶段（西欧比美国的城市更显著）

　　１．第一代步行街区---仅仅为了吸引顾客

　　第一代步行街区在形态上仅仅指的是步行街要素，它产生的根本原因是为了加强城市中心区的交通管理，保护并刺激中心商业区零售业的发展。因为在６０年代后期，西欧和北美地区的一些城市开始认识到机动交通对城市结构所产生的破坏作用以及机动车辆对城市交通有着贪得无厌、无休无止的要求，所以许多人认识到城市中心区应成为无交通区。还有郊区购物中心的威胁，城市中心区的商业功能日益衰退。要维持中心区的吸引力，采取设立步行街，以鼓励商业、娱乐设施在这里安置，以便与效区购物中心竞争，来防止城市中心区的消亡现象。因此，人们认为这是纯粹的商业性步行街，这也正是第一代步行街区的典型特征。

　　第一代步行街改善了交通环境，疏通了人流，使步行街商店的营业额大大地提高，为复兴中心区的商业，防止中心区衰落作出了贡献。但是在商业成功的同时，也出现一些不利的后果：第一，商业的成功以牺牲步行区内商品种类为代价，因为步行街内的商店和步行街外的商店租金差额很大，在步行街内，一些提供基本服务的小商品商店越来越少，而同时大百货商品却越来越多；第二，由于步行街商业的集中，吸引了大量的顾客，而使步行区附近街道商店的营业额下降，危害了这些商店的利益；第三，一些步行街规划不当，交通管理混乱，使步行街周围的街道超负荷运转，造成了更大的交通混乱；第四，第一代步行街死板，缺乏趣味，最终以失败留在人们的记忆里。它们的单调环境给人留下了"不购物就离开"的印象。

　　２．第二代步行街区--体现了对步行者的关怀

　　第二代步行街区在形态上延续了第一代步行街区，也出现了一些步行街相联的形态，即网络步行街。第二代步行街区的出现，反映了人们重视市中心环境的质量，重视人的行为和环境的关系。在第一代步行街的基础上，增加了许多的装饰，如绿地，彩色的路面，街头雕塑，座椅等，这些增加了步行街亲切宜人的氛围，人们在购物后，仍有留在这里的兴趣，在这里得到休憩和相互的接触，满足步行者的行为要求，体现了对人的关怀。等二代步行街体现了"不仅仅强调购物活动，也考虑了步行者活动舒适"的设计思想。

　　第二代步行街区给商店带来了新的繁荣，社会文化和环境也因此得到改善，步行街重新得到人们的喜爱，但是，第二代步行街仍然以谋求中心区的商业利润作为根本目标。

　　３．第三代步行街区---成为社会活动中心

　　第三代步行街区在形态上有了很大的改变，它不再是仅仅的单一的街道，而是增加了很多要素，如几条步行街联网，街的两端配有广场；出现了地下的步行购物中心；空中天桥步行系统等，这样步行街区的环境更加宜人。在市中心的大范围面积内，设立的无交通区，更加地有利于保护市中心的历史建筑和文物；同时步行区出现了很多的社会文化活动，人们更多的是被环境和多种多样的活动所吸引，而不再仅仅是购物活动，显示出了它的社会效益。在这里，人们的行为方式非常丰富，在轻松的环境气氛中享受人与人交往之间的乐趣，城市步行街区加强了人们的地域认同性，成为城市的象征，也成为城市的社会活动中心。

　　三代步行街区的发展，正好体现出步行街区的发展要使社会效益、环境效益和经济效益有机结合起来，达到这三个方面的均衡发展，而第三代步行街区完整地体现了人们追求社会效益、环境效益、经济效益的诉求。

　　二、国外步行街区的构成要素

　　仅仅因为商业目的而出现的步行街，其简单的线性空间，不能使步行者获得满意的感受，单纯的购物目的，缺乏更大的吸引力；步行街又往往是大型商场、娱乐餐馆等的聚集场所，人流拥挤、混乱，虽然取得一系列的经济利益，但环境效益却没有体现。为解决这些问题，出现了一系列的其它步行要素，国外城市的步行街区系统通常由以下几部分组成。

　　1、网络化的步行街

　　它是指城市中心区的某几条街区对机动车辆关闭、禁行的区域，这些区域使各商场、娱乐中心、餐饮部等置于有机联系的步行购物空间中，扩展了商业空间和商业规模。这些区域也是步行设施最齐全、最完备的，体现对步行者的尊重和关心，为步行者提供了更好的购物、休闲的环境。步行街的规模是不等的，美国大部分城市的步行区在任何方向上的距离一般不超过５００米这个长度，但有的步行区很大，这样的步行区通常需要辅助交通设施。如德国的慕尼黑步行区包括了从施塔呼斯、卡尔斯广场、诺伊毫瑟街、圣母广场这一区域内２０多条街道和广场。

　　２．室内步行购物街

　　郊区购物中心的发展，损害了市中心区的零售业的发展，所以，国外许多城市中心区特别是北美大城市中心区都试图通过建造室内购物街来同郊区购物中心竞争。室内步行购物街通常是一个规模庞大的集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑，并附以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目、心旷神怡的舒适物。室内步行购物街通常提供以下场所和服务：零售业（包括百货商场和各种专业商店）餐馆，酒吧，咖啡厅，电影院，剧院，商业俱乐部，儿童乐园，生意及商务洽淡室等。室内步行街取得了经济上的成功，但也由此产生了一些不良效果。首先，形成封闭式的建筑，与邻近地区联系极少，减少了周边地区的效应；其次，距离--衰减效应显示出，与室内购物中心相隔几个街区的建筑物，只能受到极小的辐射效应，吸引磁力会减少，室内购物街虽然安全、洁净，但是靠人工维持的商业街，同那些自然的、富于变化的室外中心步行街是完全对立的。

　　３．人行天桥系统

　　人行天桥系统可被简单地界定为高架交叉口步行道网络，由街上天桥、大厦中的二层通廊及各种各样的活动中心组成。它的主要功能是将市中心的主要步行点联接在一起，以便吸引更多的顾客，促进经济的发展。美国的许多城市象圣保罗、明尼阿波利斯和辛辛那提在６０年代就建造过空中人行系统。这些城市的经验表明，人行天桥系统能促进经济增长，因此越来越多的中心区都采用这种系统。尽管人行天桥在美国很普及，但仍存在一些问题。从经济上讲，它们降

低了平面空间的价值和那些未与其相联的建筑物的价值，它们损坏了市中心古老建筑物的外观；另外，人行天桥可能大量降低街面步行交通量及步行活动量，从而有损于市中心的整体景观。

　　４．广场系统

　　广场通常是指购物中心与公园之间的空旷地带，是市中心和步行街区的结合部，它可以提供专门来此消闲和过往行人稍事休息的场所。广场的三个基本用途是：循环功能-提供足够的步行空间；休息功能-为步行者提供稍事休息的区域；美化功能-为步行区增加一些绿色。

　　５．艺术画廊

　　艺术画廊是联接一系列艺术景点的步行街。城市的艺术画廊设计精美，它不仅是步行街的一部分，而且具有较强的教育和文化观赏特点。

　　三、国外中心区步行街区建设的重要意义

　　步行街区对市中心起着很重要的作用，在这里主要有四方面的益处，一是实现良好的交通秩序；二是刺激经济发展；三是改善环境；四是增进社会效益。

　　１．良好的交通秩序

　　市中心和街道往往交通拥挤，人流混乱，街道步行化后，步行的环境质量得到改善，步行人数增加，市中心减少了用于汽车交通的空间，提高了步行街的运转功能，减少了步行者与机动车之间的冲突，实现了市中心街道的良好交通秩序。

　　２．刺激经济发展

　　步行街区环境舒适安全，因而吸引了众多的市区及外来的顾客在此浏览、购物、休憩，从而增加了步行街的商业利益。在欧洲许多城市已经证明，步行化促进了零售业的增长，像丹麦的哥本哈根市，步行街建成三年后，营业额上升了３０％。之所以步行化促进零售业的增长，主要有三个方面的原因：一是步行至少增加了５０％的人流；二是人不再恐惧来往车辆，因而容易购物；三是行人更倾向于逛商店购物。

　　３．改善环境

　　小汽车在步行街区的被限制，大幅度地降低大气和噪音的污染，这两种污染在市中心往往是最严重的，同时，小汽车废气排放的减少也减弱了对市中心古建筑的损害作用，以及消除汽车对建筑周围环境的破坏，这些都有助于保护市中心的历史风貌。步行街通过改善地面铺装，安装街道照明，布置绿地，街头小品等，为人创造了舒适高品质的环境，使人们看到了建筑的美，历史的风貌，街道和城市的美。

　　４．增进社会效益

　　步行街区创造了一个以人为本的环境，恢复了人在交通中的主导地位，为人们提供了高质量的活动空间与场所，使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众活动，使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。步行街区代表整个城市的社会形象，特别是市中心的广场和购物街等，它们加强了人们的地域感与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。

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篇2：国内步行商业街弯路还有多少

　　国内步行商业街弯路还有多少？

　　目前中国步行商业街大有步MALL后尘之势，除了总量迅速增长、地位日益显著外，经营缺乏特色、经济效益堪忧也是商业街发展存在的问题。商业街市场情况究竟如何？其发展中需要规避的问题又有哪些？社区打造的商业街是否真的很难成功？

　　步行商业街的未来趋势

　　据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，其中步行商业街存量已超过200条。以每条街平均建筑规模5万平方米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平方米。而在未来2—3年内，全国商业街的数量预计将超过5000条。

　　面对这股“商业街建设”的热潮，国内步行商业街应该如何继续发展？中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，目前市场把步行商业街分为早已开业运营和新开发两类。前者的发展趋势有两个：一是大型综合步行商业街面临业态调整，向旅游休闲方向发展；一是小型商业街向特色方向发展。

　　而后者——新开发步行商业街，则有四个发展趋势：

　　一是求大、求新、求洋的现象仍在继续，其结果是将有更多的建成商业街因规模、建筑形态等问题不适合商业经营，最终被闲置，这样的商业街几乎每一个城市都有。

　　二是很多前期销售火爆的商业街在后期将出现纠纷、维权、投诉等大幅度增加。市场、投资人、开发商、当地政府开始理性思考。目前，一些城市已经要求开发商在售完之后不能一走了之，必需能够开业经营。

　　三是开发的商业街由过去以销售为主开始租售并举，或更多开始关注商业街未来的命运，开发商开始有意识地与商家合作、与商业经营管理公司合作。

　　四是有觉悟和有实力的开发商开始研究商业街的真谛，开始做真正的商业街，如上海的虹梅休闲街。但总体来看，全国商业街开发还要走更多的弯路。

　　商业街开发需要规避的四个问题

　　董利认为，很多开发商往往忽视在项目开发前期进行专家论证这个看似简单的环节，结果大量问题随之而现。在对全国各地商业街进行走访和研究中，董利认为，目前国内步行商业街在开发、运作过程中需要规避的问题主要有四个方面：

　　一是规模问题。过去开发的商业街普遍规模过大，不考虑逛街人疲劳极限，人们逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”。另外，规模过大与周边商业网点相互影响，由于区域及项目辐射范围内人群消费力的限制及消费习惯的影响，规模较大的商业街最终很难生存。或者要等上5年、8年才有可能成为真正的商业街。董利表示，利益驱动、不懂商业是商业街变成“商业城”、“商业圈”的主要原因。

　　二是规划设计问题。董利指出，现有的商业街在规划设计时，往往不请商业专家参与，不请商家参与，而仅凭开发商自己的感觉和眼光，由建筑设计院完成不符合商业运营和使用规律的建筑产品。这种外行设计的外行商业建筑产品在全国非常多，即使北京、上海、济南等一些非常有名气的建筑设计院亦如此。

　　开发商要意识到，不管是商业街还是商业地产项目，最终的使用者还是商家，开发设计前一定要有商业专家的参与。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业店面门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要比非商业用房设计复杂得多。

　　三是商业街开发战略问题。开发战略将影响到商业街未来的命运，一种战略是开发完迅速卖掉走人，实现开发利润最大化及资金快速回笼；一种战略是追求一定的开发利润，开发兼顾经营，寻求长期回报。两个战略最终决定了两个结果，北京之所以目前还没出现成功的步行商业街项目，问题就在于北京的开发商大部分还是追求销售利润最大化及资金快速回笼，以卖掉为主；而像上海虹梅休闲街、天津古文化街等成功步行商业街，多是只租不卖。

　　四是经营管理问题。有很多商业街招商和开业都很成功，但好景不长，半年或一年关门歇业者不少。董利认为其中主要的原因就是后期的经营管理没有跟上。商业街的经营与管理不是有个物业管理公司就万事大吉。市场不断变化，商业街业态和商家要跟着市场变化不断调整。商业街能否长期繁荣，经营管理公司责任重大，而经营管理公司要将重点落在“经营”二字上。

　　步行商业街要小而精

　　包括商业街在内的多数商业地产项目总是强调其定位如何，并以此作为招商的“金字招牌”。董利认为，从商业角度来看商业街的开发，前期定位远没有上面提到的四个问题重要。因为这些定位往往不切实际，在销售与招商时根本无法把握。而从近几年国内商业街开发的实际情况来看，很多商业街的前期定位就是用各种业态把商业街装满，餐饮、大型百货、娱乐等都进驻到商业街里，每个商业街都希望是一个商业“巨无霸”，其实这些定位往往是自欺欺人。

　　董利表示，就开发步行商业街而言，更提倡小而精。他指出，负责任的开发商应该从商业街的经营管理角度来开发商业街，在规划设计时，首先要将商业街同样看成一个商品，要随时关注市场环境和消费者需求的变化，使商品适销对路。在目前人们不再为购物犯难的消费背景下，人们逛街更多地是出于休闲、交流及个性化消费的需要。商业街就要从这几点需求考虑，调整商业街的业态，将人群重新吸引到商业街上来。

　　以目前国内惟一成功开发的大型综合商业街——苏州观前街为例，观前街是一个棋盘式的街区，由政府主导，区域内同类项目几乎没有，因此生存环境较好。而观前街的成功最关键的一点，是对“街”的氛围营造非常到位，无论是建筑的高度还是街道的宽度，比例都很协调，“街”的形态很好。“井”字型为主的街道、苏派建筑、精致的街心公园以及丰富的业态，让顾客实现了真正意义上的“逛街”。

　　其次，功能单一不是问题，甚至可以是优势。如餐饮街、酒吧街等，特色反而是商业街发展的一个方向，此前成功的例子就有北京的三里屯酒吧街。上海红梅休闲街同样也是打的“特色牌”，这条街是在一条废旧的铁道上由开发商自行开发的。项目位置不好，属于“三不管”地段，开发商在经过前期大量的市场研究后，将其打造成了餐饮、酒吧一条街。虽然这条街人流量不大，但去了都是消费的，以外国人为主，目前已经成为区域内人们下班后的休闲天堂。

　　国内为数不多、成功的室内商业街——世纪城地下商业街，也是在业态上以休闲、娱乐为主打，形成自己的特色。但董利认为，世纪城商业街作为世纪城的社区商业街，其成功有一定特殊性，商业街地面不仅有世纪城社区，还有世纪金源大酒店，有足够的消费支持。事实上，好的商业街是很难藏在一个社区里的。

　　旧街改造莫丢“商魂”

　　城市化进程在不断加快，国内各大中小城市都在进行空前的改造、扩建。其中必然涉及到旧街改造。董利表示，从全国走访情况来看，旧街改造和重建中失败的案例多，成功的案例少。远的不说，北京这几年商业街的发展和改造，好的商业街越来越少。很多就是旧街改造不成功而造成的。

　　旧街改造除了前述四个需要避免

的问题外，还有一个重要问题，就是“商魂”。董利指出，旧街商业繁荣自有其“商魂”所在，也就是它的商业文化。而这种商业文化的形成往往要几十年甚至上百年。而现在旧街的改造更多考虑的是规模、形象、高档等，一些老街改造后长高了，长大了，长洋了，硬件高档了，但人流少了，商流少了，街也冷清了。就是因为一些老街的改造与重建，没有关注原来老街“商魂”的存在，改造重建过程中人为地把它给丢掉了。

　　旧街成功改造的例子也不在少数，像上海“新天地商业街”和天津的“古文化商业街”都是其中的代表。“新天地”已经成为一个标榜，是大多数商业街的开发者希望模仿和打造的风格。天津古文化商业街也是旧街改造的典范，虽然是完全翻新改造，但没有犯“大拆大改大建”的错误，通过保存商业业态特点、留下原有商户的方法，把商街主街的原始韵味完全保留了下来；同时，结合现代商业街的特点，在外围新建了一些大型商业，以丰富整个商业街的业态。此外，开发商还成立了自己的管理公司，对商业街进行统一管理。

　　结语：最后，董利指出，中国步行商业街工作委员会是国内唯一合法的全国性商业街（区）的国家级协会，有很多资源优势可以为开发商提供支持。

篇3：商业街物业管理服务特殊性风险防范

　　商业街物业管理服务的特殊性、风险及防范

　　本文从比较商业街物业管理与住宅物业管理的特殊性入手，归纳出商业街物业管理风险的主要方面，并对商业街物业服务的风险识别、风险分析进行论述，提出了风险处置的方法和风险管理的措施。

　　商业街物业管理服务风险是指物业管理企业在对商业物业项目实施管理服务的运营过程中，由于企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等损失的可能性。笔者负责的物业管理公司从 20** 年起对长沙一条特色商业街实施管理服务，在实践中，深感树立风险意识和加强风险防范的重要性。

　　一、商业街物业管理服务的特殊性

　　此处所说的特殊性是相对普通住宅物业而言，归纳起来有以下四点：

　　（一）商业街物业使用人的多样性、复杂性

　　1. 从物业产权上看，有业主也有承租人，物业使用人成份复杂。住宅物业的业主或承租人对物业的使用绝大部分是居家过日子，而商业物业的业主或承租人对物业的使用则是做生意、办公等等。

　　2. 从经营的业态业种上看，门类繁杂。有餐饮、酒吧、酒店、购物、商务、娱乐等业种，在业态上，则有知名品牌的连锁店、旗舰店、专业店和普通店等。

　　3. 商业街物业类型多样，涵盖了商铺、写字楼、公寓、停车场和街区景观，管理服务的重点和标准也不尽相同。

　　（二）物业使用人的群体性和高智商化

　　商铺的物业使用人绝大部分是企业，若是连锁企业背后还有庞大的总部机构，可谓是人才济济、精英成堆，决非住宅物业的业主或物业使用人可比，物业管理公司遇有冲突和纠纷往往难以招架。

　　（三）营业的不可间断性与公众性

　　商业街的商家对物业管理的要求高，停水停电、地面开挖、屋顶漏水，都会造成很大的直接损失和间接损失，有时不仅要面对商户，还要面对众多顾客的索赔要求。滴、漏、跑、冒，放在住宅物业管理中可能是一件小事，而发生在商业街就往往令物业管理公司“伤筋动骨”。

　　（四）管理区域的非封闭性

　　精于物业管理的人都深知小区封闭性的重要意义，这不仅能够使物业管理公司少安排保安岗哨，节约人力财力，还便于控制人员和物品出入，有效防范治安和刑事案件。而商业街的物业管理服务为了增加街区的客流，首先要做的就是敞开式服务，惟恐不“四通八达”，惟恐人气不旺。

　　二、商业街物业管理服务中的风险分析与防范

　　由于上述商业街物业管理服务的特殊性，必然存在一些不同于住宅物业的风险和应对这些风险的防范措施。

　　（一）商业街物业管理服务风险的表现有：

　　商铺装修监督管理风险，包括装修不当对房屋主体的损害，对商铺功能的影响以及装修附属物在租赁期后的处置，如扩建、改建部分的拆除问题；商铺相邻关系处理的风险，包括商铺间油烟、异味、噪声、振动、热污染、光污染的影响，公共场地、设施、设备的占用问题；物业管理的安全责任风险，包括消防安全责任和小区秩序与安全保障责任；水电供应与共用设备、设施管理服务风险；不当承诺与证据意识薄弱的风险。

　　（二）物业管理中的风险可能产生的损失有：

　　增加物业维修等额外的经营性或经常性的财务支出；引发业主或使用人对物业公司的抱怨，甚至丧失对其的信任；引发业主或使用人与物业管理公司的矛盾，可能影响物业管理企业的正常运作；损害公司的声誉或形象，失去长久发展的机会；产生法律官司及责任索赔；员工受到伤害；财产受到损失；公司受到重创，无法继续经营等等。

　　（三）物业风险类型分析

　　1 ．按形成不同风险的内在因素划分

　　（ 1 ）项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件（包括地质、水文、气象等）和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。如商业街与两个高档住宅区为同一个建设项目，商住合一，商业物业和住宅物业共用一个供水供电系统等等。

　　（ 2 ）经营管理风险。由于物业管理企业在经营过程中，因主观判断失误或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损失的发生。

　　（ 3 ）人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害，如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控等等。

　　2 ．按形成风险的内在原因划分

　　（ l ）主观风险。指企业内部所有人员（这里的人员不仅指管理人员，而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员，如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人）认识的局限性造成的风险。

　　（ 2 ）客观风险。是指企业外部所有自然和非自然的一切因素，如天灾、市场环境、建筑质量、人为破坏等等所造成的风险。

　　3 ．按造成风险损失类型划分

　　（ 1 ）财产风险损失。这类损失是指物业，即房屋、附属设施和设备、相关的场地和庭院等因风险而受的损失，分为直接的和间接的损失。

　　（ 2 ）人身风险损失。这类风险是指物业管理企业员工的养老、疾病、丧失劳动能力以及死亡家属的保障问题，具体的是指物业管理企业因其工作人员在就职期间，出现以上问题时需承担的企业运作以外的财务支出。

　　（ 3 ）责任风险损失。是指物业管理企业因管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，主要有公众责任和雇主责任风险。

　　（四）风险处置

　　在对商业物业管理中的风险进行全面分析之后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生和造成的损失。

　　风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和风险意识和措施培训；知法守法、信守合同，健全工作记录制度和档案制度，注意证据搜集和保存；购买防范风险的先进技术设施，等等。

　　（五）商业物业管理中风险管理的实施

　　在选择了风险处置方法后，为真正实现全面的风险管理，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制，而且这种机制在运转一段时间以后，要对执行中的处置方案进行评估，以评价风险分析的结果是否准确，选择的风险处置方案是否切实有效，同时还要针对新情况提出新的风险处置方案，使风险处置方案的有效和合理，确保企业在商业街物业管理服

务中立于不败之地。

篇4：怎样打造成功复合商业街

　　怎样打造成功的复合商业街?

　　一、现代商业街的概念商业街由众多零售商店、餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列。商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街、中型商业街和小型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。目前全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。中型商业街如深圳华强北路商业街和北京275米长的大栅栏商业街。商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

　　二、现代商业街的类型按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。

　　1、专业商业街鉴于整个商业街商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。专业商业街的特点 商业街规模特点。

　　首先，规模大小和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。其次，和所在城市的经济规模与人口规模有关，同样是一条“女人街”，在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之，商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。专业商业街规划设计特点。沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街、多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。专业商业街名称特点。专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"。

　　正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。专业商业街商铺特点。有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京"女人街"；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于开发商来讲，却意味着可开发面积减少，零售业态商业街采取铺位形式更多；服务业态、体验业态商业街则主要采取铺面方式。需要关注的是，采取铺面形式的专业商业街，成功的比例很高。

　　2、复合商业街的经营内容没有统一性、协调性，所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，运做成功的几率比较小。运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租售结合比例，接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。大城市往往已经有历史形成大型复合商业街的，市场竞争的压力很大，如果想新建同等规模的复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是当地第一个复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。复合商业街的特点复合商业街规模特点。复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发容易失败。复合商业街规划设计特点。沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2-3公里）。

　　复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果上述问题未予考虑，或考虑的不够充分，轻者影响项目功能，严重的话，会导致项目失败。以北京平安大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，最终的发展情况令人失望。原因何在？该项目的规划设计问题比较大，首先是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家都无法正常经营；另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的，所以与商业经营的功能需求有很大冲突。

　　以上两个原因中的任何一个都会直接导致项目失败。复合商业街名称特点。复合商业街的名称主要体现其所在的位置。既然复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高，否则，开发商在项目运营过程中，将面临极大的难度。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。复合商业街商铺的特点。在运营成熟的复合商业街，主要是铺位，铺面商铺数量较少、价值极高，主要采取出租经营的方式。有些新建大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发，并且商铺主要采取出售的开发经营方式，如此一来，或许项目的建成并不困难，但是竣工交房开始营业后，项目整体营运成功的困难可能难以克服。如果商业街是一个没有商业历史积累的项目，风险更大。

　　3、复合商业街的类型

　　（1） 邻里型商业街。

　　此类商业街位置处于地方城镇几何中心，街区长度为100-200米，商业设施立面高度为1-2层，商店密度为50%-80%。这种商业街所处的城镇，自身人口为3000人，其商业区辐射人口为10000人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车，其目的只是单纯的购物动机。由商业街构成形状为线状路线构造，商店数目为50家，设施构成为商业和风味小吃店，行业以生活日用品为中心，行业数目为20个，核心商店是副食品店或食品超级市场。来此街购物的主要顾客

是家庭主妇或保姆，购买商品的数额小，但日频率高。此街给人的印象是随意、亲切和大众化。这种商业街只与交通网相连，但并非是客货流运动线上，因此，这种商业街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客，其商业范围有限，盈利微薄。

　　（2） 地域型商业街。

　　此类商业街地处地域中的城市内，街区长度为500-700米，商业设施立面高度为2-4层，商店密度为70%-90%。这种商业街所处的中心城市人口规模为3万人，其商业辐射人口为10万人，来此街购物客流比例大于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为带状附以树枝状构造，商店数目为300-400家。设施构成为商业、饮食、双功能店，行业以常购买的中、低档日用品为中心，行业数目为100个，核心商店是粮油食品店和百货店。来此街的主要顾客是复合型阶层人口，购物的数额较大，而且周频率也较高。此街给人以大众化和个性化的印象。

　　3. 地区型商业街。

　　此商业街地处中等城市中心区或大型城市副中心区，其城市人口规模为30万人，其商业区辐射人口为100万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为环状或圈状构造，商店数目为1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能营业点，行业以日常购物的中档商店为中心，行业数目为200个，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口，购物日频率较大。日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都“山手线”轨道电车环线内富有日本特色的商业街。店辅总数为248家。

　　4. 大型商业街。

　　此类商业街地处大城市的几何中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度为80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为100万以上，其商业区辐射人口为300万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至，其目的为休闲性购物。此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮食、商业等综合方式；行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为中心，行业数目为300个，核心营业点是高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口，购买的频率小，但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业街与城市主体交通网应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

篇5：商业街运营管理工作内容

　　商业街运营管理工作内容

　　商业街经营管理方面

　　1、商业街形象管理：对商业街进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业街良形象和信誉

　　（1）理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；

　　（2）行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；

　　（3）视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。

　　2、销售现场管理：对销售现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销境和秩序

　　（1）店铺装潢：遵循中国女人街的统一规定和要求，不得随意装修，应维持商业街的整体形象；

　　（2）货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放；

　　（3）商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放；

　　（4）店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP 等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；

　　（5）现场促销：促销活动应遵守商业街的统一规定和要求，不得破坏商业街正常的经营秩序。

　　3、市场营销推广

　　（1）营销策划：制定商业街整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划；

　　（2）宣传促销：对商业街进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动；

　　（3）品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动；

　　（4）发行《中国女人街报》 ：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及者和顾客；

　　（5）实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额；

　　（6）资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。

　　4、商业价格管理

　　（1）实施统一明码标价

　　（2）禁止价格欺诈行为

　　（3）不得随意降价促销。

　　5、商品质量管理

　　（1）进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接；

　　（2）进店商品以中高档为主以确保商品质量；

　　（3）严禁假冒伪劣产品，假一罚十；

　　（4）实行商品质量“三包” ；

　　（5）对商品质量进行抽检。

　　6、顾客服务规范

　　（1）售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客；

　　（2）售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵；

　　（3）投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意；

　　（4）售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。

　　7、经营指导管理

　　（1）教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等；

　　（2）销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务；

　　（3）营业竞赛：奖励优胜的经营者；

　　（4）经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策；

　　（5）信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务；

　　（6）租户调整：通过经营分析，替换不合理或无法继续营运的租赁经营户。

　　8、品牌招商服务

　　（1）为投资者或租赁经营户提供的品牌厂商引进、选择和对接服务；

　　（2）代表商场与品牌厂商进行谈判，争取最优的营销方式和经销条件；

　　（3）代表中国女人街和组织经营者参加各类大型展销会、订货会；

　　（4）组织经营者到处地参观、考察、学习和旅游。

　　9、政府关系协调

　　建立与政府各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞经营，降低经营成本，减少后顾之忧。

　　商业街经营服务方面

　　（1）生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面的服务。

　　（2）办公服务：提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。

　　（3）专案服务：为品牌提供策划设计、陈列展示、广告宣传、市场推广等度身订做服务。

　　（4）办证服务：为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。

　　（5）贷款服务：协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。

　　（6）人事服务：为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。

　　（7）其它服务：提供经营者所需要的其它服务，为经营者创造最大的方便条件和赢利机会。通过科学、有效的管理和有针对性的专业服务、形成“统一形象、统一宣传、统一促销、统一服务、统一招商、统一管理、统一协调”七个统一使中国女人街树立良好的品牌形象和信誉，提高经营者的经营管理水平，形成1+1>2 的整体合力，创造中国女人街最大的竞争优势和顾客满意度，提升每个经营者的销售业绩。

　　商业街管理机构

　　1、经营者大会

　　由全体投资业主和经营户组成，每年召开 1 — 2 次，讨论通过中国女人街的重大决策，推选商业管理委员会主任和成员，并对商业管理委员会工作进行监督。

　　2、商业管理委员会

　　（1）委员组成：由投资业主代表、经营者代表组成，人数 15 — 20 人，每年选举一次，可以连任，委员均为义务工作，委员会 1 — 2 个月召开一次会议以少数服从多数表决；副主任由商管公司总经理兼任。

　　（2）主要职责

　　①讨论通过商业管理方案、经营管理规章制度；

　　②督监各经营者的经营行为，检举违规行为，进行行业自律；

　　③讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案；

　　④监督宣传促销费用的使用；

　　⑤监督经营管理公司的工作；

　　⑥反映经营管理中的问题和建议。

　　3、经营管理公司

　　（1）行政部：负责商业运营管理、政策关系协调，行政后勤服务等；

　　（2）招商部：负责品牌招商与厂商谈判、组织参加展销会、订货会等；

　　（3）企划部：负责广告策划、营销策划、展示设计、宣传促销、刊物编辑、会员制、销售协助、经营分

　　析、信息服务、品牌专案服务等；

　　（4）督导部：负责建立商业街经营管理规章制度，对经营者

经营行为进行督查、奖惩以及教育辅导、负责

　　处理顾客投诉、租户调整等；

　　（5）财务部：负责统一收费、财务分析、财务管理等；

　　（6）虚拟经营部：负责品牌后产品生产和品牌资源开发等；

　　（7）物业中心：负责物业管理、环境维护等。

　　4、物业运营方面

　　（1）安全保卫：维护顾客的安全，维护经营者的经营活动及财产安全，维护商场的设施设备安全，防盗、

　　防火、防害，确保商业街的安全有序运行；

　　（2）环境卫生：由专人对商业街进行清洁卫生和绿化管理，确保干净整洁、舒适明亮的购物环境；

　　（3）物业维护：由专业人员对设施设备进行管理，养护和维修，保证其良好正常和低成本运行。

　　5、商业管理收费

　　（1）物业运营费：按国家有关规定收取，包括保安、环境卫生、物业维护等费用，按建筑面积分摊到户，合计收 1.25 元／平方米左右，每年分次预收；

　　（2）水电空调费：按实际发生费用，依建筑面积分摊到户，每月交纳一次；

　　（3）经营管理费：包括策划、宣传促销、经营督导、品牌招商，专刊编辑、统一管理等，一般按每户收取，具体由商业管理委员会讨论通过；

　　（4）经营服务费：由经营者视需要委托经营管理公司，一般按市场价收费。