阐述商业地产运营常用模式风险防范

阐述商业地产运营常用模式及风险防范

本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式；其次，进一步分析了商业地产运营管理过程中需要注意的问题；最后，从不同角度分析了在商业地产运营中需要注意和防范的法律风险。

一、商业地产的概念

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。

二、商业地产运营常用模式

1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。

2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。

3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租

又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。

5、专业担保公司介入投资性房产领域

对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。

产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。

三、商业地产运营管理

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。

四、商业地产运营中法律风险防范

结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括“开发、销售、招商、经营、管理”几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：

1、宏观调控的风险

宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部

门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。

2、规划失误的风险

规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。

3、租金差价风险

开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。

4、大型商家经营不善带来的风险

若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。

5、售后“包租”带来的风险

采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托

6、产权分散带来的风险

开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。

7、物业管理中存在的风险

商用物业（尤其是商铺）单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。

此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。

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篇2：商业地产运营模式风险防范

　　商业地产运营模式与风险防范

　　本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式；其次，进一步分析了商业地产运营管理过程中需要注意的问题；最后，从不同角度分析了在商业地产运营中需要注意和防范的法律风险。

　　一、商业地产的概念

　　商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

　　商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

　　商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。

　　二、商业地产运营常用模式

　　1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。

　　2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。

　　3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租

　　又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

　　4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。

　　5、专业担保公司介入投资性房产领域

　　对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。

　　产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。

　　三、商业地产运营管理

　　运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

　　统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

　　统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

　　虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。

　　四、商业地产运营中法律风险防范

　　结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括“开发、销售、招商、经营、管理”几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：

　　1、宏观调控的风险

　　宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。

　　2、规划失误的风险

　　规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。

　　3、租金差价风险

　　开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较

高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。

　　4、大型商家经营不善带来的风险

　　若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景www.pmceo.com及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。

　　5、售后“包租”带来的风险

　　采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托

　　6、产权分散带来的风险

　　开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。

　　7、物业管理中存在的风险

　　商用物业（尤其是商铺）单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。

　　此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。

篇3：物业服务企业运营风险应对方法探讨

物业服务企业运营风险应对方法的探讨

赵迎莉/《中国物业管理》杂志/20**年第7期

近年来，物业服务企业在运营过程中的风险问题正受到越来越多的关注，笔者根据企业在运营过程中的出现情况总结了几类出现频率较高的风险，并对这些风险的应对方法进行了概括，在此与业界同行分享，希望能对贵公司在运营过程中的风险应对起到有益的积极作用。

风险之一：管理责任风险

此类风险是由于物业服务人员因工作失误或未尽到其相应的管理责任造成业主或他人人身伤害、财产损失以及物业服务人员自身的伤害事故所带来经济和法律责任。例如，物业服务企业未尽及时清扫楼道的义务，致使业主在楼道摔伤，则要承担相应的法律和经济责任。

管理责任风险产生的根本因素是企业责任意识淡薄，秩序维护措施不到位，责任不落实，导致企业发生安全事故。规避和降低管理责任风险的应对思路如下：

企业管理层要树立高度的社会责任意识。从企业管理层到操作层层层落实安全责任制，从而为业主提供安全的公用设施、公用场地，有效避免物业服务人员在工作过程中的工伤事故，并制订安全管理责任书，由项目负责人为第一责任人，具体组织落实并实施。企业管理层还应具体指导、监督、分析总结以及落实奖惩措施等，落实必要的投入，在人力、物力、资金、技术等方面提供必要的保障。

重视全员服务意识的培养，落实到服务细节中。客户为企业生存、发展提供了平台，为员工就业提供了机会。企业团队应心存感恩，重视业主的诉求，包容理解服务过程中可能出现的矛盾。只有理顺情感障碍，企业团队才能切实将服务意识体现在具体服务细节中，服务过程将充满爱心和关怀，企业团队将会更好地主动发现问题，提供安全的高品质服务，从而避免误伤业主或他人的事件发生。

科学的培训观念。企业在运营过程中重视动态培训、现场培训、应急预案培训等，科学地组织落实各项操作标准、制度、方案、法规、应急模拟演练等培训。从而增强员工自信心，提高应变能力，降低因服务品质低劣带来的管理责任风险和其它运营危机。

风险之二：连带责任风险

此类风险是指物业因设计、施工等环节考虑不足，物业本身固有瑕疵，施工质量不符合国家规范标准以及业主或他人不当使用物业造成业主或他人损失，物业服务企业则可能承担连带赔偿责任。规避连带责任风险的思路如下：

在前期介入阶段及时规避风险

关于物业规划设计缺陷，物业服务企业可以从物业项目规划时进行物业前期介入，从物业安全、好用好管等方面参与物业项目规划论证。

例如，笔者所在的企业在杭州一大型住宅小区规划设计论证时，设计院和销售方坚持在小区建设专业的滑板池，滑板池内规划有冲浪带和冲高台。物业管理方再三建议此项专业滑板池的配套设施重大安全隐患，但发展商考虑规划设计创意新颖、销售有亮点等因素决议采用。物业管理方则又以书面形式向发展商专项报告:发展商如在住宅小区建设此项专业的滑板池，须按国家、市体育局规定的相关要求，配备专业的体育教练和相应的安全保护人力、物力，并承担由此可能造成伤亡事故的赔偿责任。物业管理方将此文件抄送发展商投资方、董事会及房地主管部门。最终，发展商投资方、董事会、管理层商议尊重物业管理方的意见，将专业的滑板池改为平板式的滑板池，池边采用软处理的保护措施。物业服务企业重视在项目规划设计阶段排查安全隐患，不但可以规避本企业的连带责任风险，还可以为合作伙伴规避风险。

进驻社区后及时排查风险

物业服务企业进驻管理后发现的规划设计缺陷、施工质量问题、物业瑕疵，则可以积极向发展商、业主大会、主管部门协调整改方案或在物业服务企业能力范围内承担改造等途径解决处理，把握可以规避和降低风险的时机及措施。

例如，笔者所在企业在管的上海金山一住宅小区，在物业未交付前，对开发建设公司正在施工建设的小区业主活动场地提出建议，建议将硬质地面材料改为按体育活动场地规范要求的地面材料。开发建设公司考虑小区整体统一及本小区活动场地仅为一般性的活动场地，拒绝了物业管理公司的建议。物业交付半年后，该小区有一张氏业主亲属唐氏母子到访，晚饭后，唐氏27岁的儿子（属智能低下人士）使用非旋转式吊环进行活动，其违规利用吊环强行将自己身体向固定吊环的横杠翻转，几

次下来都未成功，最后一次翻转成功，但头部着地摔在地面上，经抢救无效死亡。唐氏母亲将小区开发建设公司、环境施工公司、运动器材供应公司、物业管理公司告上法院。尽管当时围观的小区业主证实唐氏儿子违规操作的事实，但二审法院鉴于项目存在规划设计缺陷、运动器材说明标示不够明显等判小区开发建设公司、环境施工公司、运动器材供应公司共同承担了38万元的赔偿责任。二审法院依据物业服务合同中约定：物业存在属于规划设计缺陷、施工质量问题、物业瑕疵，物业管理公司不承担责任，且物业服务企业已书面提出整改建议，因此判定物业服务企业不承担责任。

风险之三：项目市场定位不当的风险及合同风险

物业服务企业在承接项目时对物业管理项目缺乏市场调查、可行性研究，以及欠缺专家建议、评审环节和前瞻性，从而造成立项后对客户群体提供物业服务标准的定位不当。标准过高，则业主承担物业服务费的压力过大；定位过低，业主承担物业服务费压力虽然低，但有关小区的物业服务标准可能满足不了业主生活要求的标准。而合同风险则是指物业管理公司在签订合同、契约时约定责任界限不清或错误，可能造成物业服务企业承担合同约定失误的风险。

例如，上海沪太路一小区发生一起恶性刑事案件，许某在自己家中被流窜进来的歹徒杀害。犯罪分子被绳之以法后，许某家人以物业管理方违反物业管理合约为由，将负责小区安全保卫工作的上海ＸＸ物业管理公司告上法庭。理由是：在许某入住该小区之前，和ＸＸ物业管理公司签订《公共契约》，契约中界定了“物业管理业务范围”，是：“住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等”。契约“法律责任”中则规定：物业管理部门违反本公共契约的，应承担相应的违约责任，造成业主利益受损的承担赔偿责任。法院依据《公共契约》判ＸＸ物业管理公司赔偿许某家人经济损失。

此类风险的产生根源应为企业在实力、经验、专业技术等方面积累不足，忽视与时俱进的管理观念培养和企业管理层知识结构的更新及适应市场快速变化能力的培养。其应对思路是：

企业应根据现实状况和未来发展趋势进行综合分析和科学预测，制定并实施长远发展目标与发展战略，积累具备应变政策、市场等变化的能力；

企业应重视人力资源建设，在管理、技术等方面优化人力资源整体布局，重视人才引进、使用、培养，实现人力资源的合理配置，全面提升管理团队的综合管理能力和适应能力，提升企业的核心竞争力；

充分利用社会资源。重视与行业专家、房地产领域专业人士、法律界人士等的沟通与交流，重视相关领域政策、法规等的学习，了解行业未来发展趋势及市场发展变化，动态扩展管理层的综合知识面与知识结构，积累企业应对能力；

重视及时准确的信息收集与传递，营造全员并鼓励客户参与报告信息的管理氛围，全面、立体修正管理缺陷和失误，争取事前控制的时机。