商业地产该运营

　　商业地产该如何运营

　　[摘要]昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈对商业抱着保守态度，在她看来，“这几年最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济发展程度、产业支撑、金融业发展等经济支撑强劲与否有关。”

　　这两年，云南商业地产发展太快，体量太大，于是问题也来得很猛，甚至在没有时间去研究、解决问题之时，已经有一些商业项目受伤了。尤其是20**年以来，城中村项目集中改造，从源头上加大了商业供应。加上本土比较缺乏成熟的商业运营团队和商业人才，诸多商业地产开始面临着定位偏差、招商同质化、业态雷同、高空置率等一系列隐忧，它们考验着开发商的资本实力和运营能力。

　　昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈对商业抱着保守态度，在她看来，“这几年最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济发展程度、产业支撑、金融业发展等经济支撑强劲与否有关。”

　　在问题面前，昆明商业地产项目仍需要不断摸索、学习和总结。

　　定位与招商

　　调查：定位偏差招商出现同质化

　　商业项目未来发展成什么样的形态，首先要有清晰的项目定位，因为商业定位决定了商业项目建筑形式、业态组合、品牌落位、空间结构、动线规划、景观规划、形象规划、营销推广等各个环节，这些要素是商业项目持续运营的基础和核心。

　　从目前发展来看，昆明诸多商业体纷纷以城市综合体的形式出现。而诸多的“城市综合体”项目，纵观其定位，城市客厅、CBD核心等概念时有耳闻。在昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰看来，光从这些项目打出的概念就能看出它们在定位方面的偏差，一个城市对超大型核心商业项目的容纳能力有限，都想成为城市的商业中心，这是不理性的。

　　由于定位方面的偏差，反映到业态组合、品牌落差等方面，出现最多的问题是模式单一、业态雷同、品牌同质化隐忧开始显现出来，极大地考验开发商对项目的运营能力。邓晓盈称，做商业前要清楚是做城市商业，片区商业还是社区商业，然后根据不同需求和习惯，做招商，“不是每个项目里面都需要把那几个叫得出名字的品牌招进来，现在的城中村改造项目，大多超市除了沃尔玛就是家乐福，快餐店则多是肯德基和麦当劳，还有国内品牌电器店，商招来招去，就这几家，出现严重同质化。”

　　要聚集人气，很多项目都不约而同选择引进大品牌，而大品牌进入对片区消费水平等有严格要求。与此同时，很多项目也不注重吸纳小商家，以及这些小商家对商气的培育，这也是目前存在的尴尬之一。

　　解读

　　云锰地产副总经理刘厚秋：昆明商业地产存在同质化严重的风险。加之近来经济环境不利的原因，造成商家盈利能力下降，随着供应量加大，商业的租金收益和增值都会受到抑制，也使开发商在招商中议价能力下降，无法招到合适的商家。商业产品的结构亟待调整，必须通过错位经营和类别化特色来提高产品附加值。

　　规模与销售

　　调查：炒商铺带来后期运营难

　　数据显示，昆明未来两三年将会有1600万平方米商业体量上市，这是一个总量。当中，比如西市区某城市综合体，商业体量占到100万平方米以上，南市区也不乏这样体量的商业项目，不仅体量大，商业规模也大。“如果一部分拿出来卖，是件危险的事情，规划不好，不仅业态凌乱，而且需要时间去规范，是一个很大的问题。”邓晓盈这样认为。

　　出现这种现状，源于很多开发商有贪大求全的冲动。在梅永丰看来，“商业地产不是面积越大越好。规模过小，难以吸引足够的商家和消费者；规模过大，边际效应将递减。”

　　纵观这些城市综合体项目的商业盈利模式，要么全部自持，要么是自持加销售，也有部分以住宅为主的商业底商大部分对外销售。

　　以底街商业为例，这两年昆明主城区凡有街铺推出，往往开盘即售罄，好卖、价高的市场热捧之下，由于零散销售之后，面临着后期成长困难，也造成了很多底层商业极高的空置率。刘厚秋介绍，商业地产市场可能会出现结构性的过剩，或者由于商业运营水平低下，导致商场经营不善，投资者也无法实现预期收益。尤其是空置率上升，使缺少实力的开发商无法继续经营，洗牌式的项目并购不可避免。

　　诸多人气不足或者运营不成熟的项目，都有一个共同现象，就是在项目前期的运营过程中，往往存在着炒商铺不炒商圈的问题。

　　解读

　　邓晓盈：商圈与单个商业有着非常紧密的联系。商业需要根基，需要氛围，业态有逐步被认可，商圈有逐步聚集人气，逐步发展起来的过程。商圈有影响力，这就需要商业项目要么在商圈内，要么在商圈辐射范围内。只有商圈兴，才有利于商业兴。

　　傍大品牌

　　调查：综合体与品牌商家捆绑共赢？

　　可谓傍着大树好乘凉，这点在诸多商业项目选合作商家时也尤为明显。

　　目前，昆明诸多城市综合体在业态组合上，还是主力店与次主力店的模式较为常见，昆明购物中心如柏联广场和新西南广场引进百盛百货、顺城引进王府井百货，基本达到了吸引人流、稳定商场经营的作用。

　　对于商业地产来说，智阁商业地产运营机构总经理谢杰曾告诉记者，一个大型商业项目引入主力业态，从长远来看，会牺牲掉商家一部分利益，但对于片区人气的聚集和形成有积极带动作用。此外，面对成本的提高，高额的投资换来的却是微利也是不争的事实。

　　除了百货业，大超市、洋快餐等与综合体捆绑也是目前存在的普遍现状。作为项目最能够迅速吸引人气聚集的利器，很多商业体量纷纷引进这些国际国内品牌商家，一些商业体量品牌商家签约会也成为项目的一大亮点，在综合体纷纷布局全城的同时，肯德基、家乐福、国美等品牌商家随之落地。

　　现实中，综合体热衷于引进大品牌，也与当地消费习惯不无关系，据透露，百货商场中某些品牌商家，在国内的商场是作为中高端品牌在售，但在香港或者国外，则仅是在地铁站或者小商场的“低端货”，这样的情况屡见不鲜。

　　说起目前商业的大量供应，梅永丰称，总量很大，但是有效供应不足，比如百货业品牌商家供应上，还是存在着国际品牌缺失，世界时尚品牌很少的现象。

　　与品牌商家捆绑，实现共赢，似乎成为很多商业地产项目发展初期不约而同的选择，未来，或将会有一些新的突破。

　　解读

　　同策咨询研究中心总监张宏伟：未来有资金实力的，有招商资源及运营能力的企业和项目，对于这些外国品牌的依赖度会越来越低。要走出自己的路子，需要开发商进行一些新的尝试，比如品牌体系构建，或者是通过增加盈利等方式。

　　团队与人才

　　调查：商业地产运营也面临“人才荒”

　　今年以来，昆明、贵州等很多城市商业地产就闹起了“人才荒”，不乏企业大举“招兵买马”的情况，甚至有的找猎头公司“挖人”，并将挖人的触角延伸到省外。

　　从全国来看，商业地产在中国发展的时间只有10年，这么短的时间，人才是很稀少的。目前在做商业地产的，之前可能是做零售的，做地产的，也有做顾问的，商业地产人才基本上是这三个行业人才转型过来，真正的商业人才很少，有实战经验的更少。

　　而在昆明，随着这两年商业地产井喷式推出，除了国内大品牌万达、恒隆等商业地产项目有着成熟的商业运营团队外，昆明成熟的商业运营团队少，不少商业地产项目的开发商甚至是直接由住宅开发转型过来，对成熟团队和人才的需求更是不言而喻。

　　于是，很多商业项目引进全球知名的商管公司做顾问或者管理服务。但外出寻找管理团队存在的问题是，跨区域连锁的输出管理在中国还很少，外来管理公司进入每个项目，最多派少数管理层过来，真正人员输出管理落地，五大行也没有做，都是短暂输出，这些公司能带来先进的理念和模式，但这些模式能否快速本地化，适应昆明当地商业发展是一个现实问题。

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篇2：龙湖商业地产自持散售之争:商业运营能力是核心

　　龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心

　　2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。

　　“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。

　　将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。

　　打破散售运营困局

　　散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。

　　以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。

　　但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。

　　而自持也并非万全之策。即便是在CBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。

　　而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。

　　“过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。

　　在龙湖看来，商业运营才是商业地产的核心价值所在。商业运营的水平决定着商业设施内商家的营业收入，进而影响租金水平，而租金水平直接决定着商业物业的投资价值。

　　“在物业价值明确的前提下，自持或出售只是持有者另一层面的策略选择，本身已不会给物业整体商业运营带来干扰。”龙湖相关负责人表示，龙湖推出“金苹果”计划，是在租售选择与商业运营已建筑防火墙的前提下进行的。

　　只有成功运营的商业物业，才有其价值。

　　数据显示，20**年至20**年全年，龙湖地产的租金收入复合年增长率达42.5%，20**年上半年租金收入大幅增长34.8%至人民币2.27亿元。截至20**年6月底，龙湖已开业商场面积为近44万平方米，整体出租率为98.6%，并录得投资物业评估增值人民币6.7亿元。而截至20**年底，龙湖商业当年租金收入超过5亿元。

　　跨区域跨业态销售

　　深谙商业物业的核心价值所在，龙湖地产更懂得应该如何向市场兜售其产品。

　　按照龙湖公布的计划，在“金苹果”这一平台下，即对所售物业进行商业运营服务和物业管理的基础上，龙湖对销售端也进行了改造将旗下不同区域、不同业态的资产打包销售，购买者可以自由选择龙湖现有销售型的商铺、写字楼及度假产品进行组合，而龙湖也将按照资产总值的大小，或是业态及投资特点向客户推荐既定的组合产品。

　　“龙湖突破了传统的销售物业概念，凭借自身比较强硬的开发、商业运营和物业服务实力，在向市场兜售一种类理财产品的资产包。”一位业内人士说。

　　“龙湖在资产包里提供的产品，除实体物业产权之外，还有物业管理服务以及涵盖招商、运营、规划定位在内的商业运营服务。我们希望这些措施能打破商业物业投资的一些障碍。”魏健说。

　　事实上，对于商业地产投资的个体而言，由于专业知识有限，在购买行为发生时，往往便处于信息不对称状态的弱端。一位商业地产运营人士表示：“许多业外投资客对所购物业到底能带来多大收益，基本靠蒙。”

　　现实中便有许多案例，投资者购买了商铺之后，因为缺乏时间精力以及渠道资源，结果导致商铺长时间空置，或者以较低的价格租赁出去。更不用说不同的投资者之间相互竞争，最终导致商业布局混乱，商业经营陷入困境。

　　但在房价上涨的时代，这些问题都被掩盖下来。租金上的损失相对于物业升值的收益而言，根本不算什么。但在市场更为理性的今天，一个无法证明其有稳定租金收益的商业物业，不可能获得较高的价格估值。

　　“个体投资者缺乏的这些资源及信息，龙湖都有。通过‘金苹果’平台进行统一管理，将极大程度地减少个人投资者经营失败的风险。”上述龙湖地产相关负责人说。

　　而龙湖在通过部分资产散售的同时，自己也依然保持着“业主”身份。据了解，龙湖依旧会在所开发物业中保持相当规模的自持面积。

　　对于龙湖与个人投资者的关系，业内人士认为，可类比为投资同一支基金不同层级的投资者。“个体投资者可以帮助龙湖做大规模，做到单独做不可能达成的目标。而龙湖则可以帮助个体投资者补长短板，共同受益。”

　　“20**年将是龙湖商业地产快速扩张的元年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，并不断深化龙湖‘增持商业’的发展战略。”2月28日，在重庆举办的20**龙湖商业地产全球客户答谢会上，魏健如是阐述。

　　在龙湖的“金苹果”计划当中，所有价值链条最终都拴在了商业运营管理能力这一环节上，这显然将对龙湖的商业管理团队提出更大的挑战。

篇3：商业地产项目成功运营策划心得

　　商业地产项目成功运营策划心得1

　　商业地产——充满诱惑力的大蛋糕

　　成功的运营策划要具备坚韧不拔的性格，在潮流中不断反思，以“胸怀天下，创新突破”为视野，身体力行，不畏艰难，为推动房地产业健康发展而积极探索。

　　这里有一位年轻策划大师的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想……

　　* 服务于商业地产，定位于商业地产运营策划，是因为对商业地产情有独钟！

　　商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个一个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们资深地产策划人员来说，住宅地产的发展空间越来越窄了。

　　一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；

　　二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性。

　　尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：

　　一是价值高；

　　二是可以永续经营；

　　三是充分享受物业的增值；

　　四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；

　　五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。

　　我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。商业是一个城市发展经济的基础，也是城市创造人文价值的"核心力"。只有城市，才能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的"拳头产品"---商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。

　　* 近几年，我国商业地产发展的历程？

　　我国商业地产的发展大概经历了四个阶段，

　　第一阶段是上个世纪90年代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资；

　　第二阶段是90年代中期开始大型超市和卖场的兴起；以20**年表现最为突出；

　　第三阶段是各大城市开始建设商业街和步行街，甚至一些中小城市的步行街也纷纷上马（20**）；

　　第四阶段是近年的购物中心及其Shopping Mall和CBD 的建设热潮（20**年风暴）。

　　第五阶段是什么呢？相信会引起阶段性探讨，本人认为会展业将会担起未来中国商业发展的重担！

　　中国加入WTO以后，随着商贸流通业对外资的开放，跨国零售巨头加快了进驻国内市场的步伐，使得商业地产的发展更加快速。同时我国经济持续高速增长，人们的收入不断提高，社会购买力大大提高，促进了商业的繁荣。商业地产之所以迅猛扩张，除了商业消费的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前，在市面的许多商业物业项目租售价格基本是同等面积写字楼或住宅物业的2—3倍，有的甚至更高。地产商通过局部销售获得先期开发资金，通过出租物业又可以获得稳定的资金流并延续优质的资产，同时享受物业的增值。

　　* 多年参与操盘商业地产项目，切身感受深刻。

　　我最早介入的商业地产项目在八年前。当时，我所在的天贸集团开发了广州最早的商城---天河城广场，这是广州最早推出最大规模的商场。聘请香港物业高级管理人才全权负责天河城经营管理，该物业成了一个高时尚、高品味的消费场所。四年后，我又主持并参加了广州最早的城市地产运营项目——恒宝华庭、恒宝广场商业的开发，其中包括7栋33层的住宅，六层地铁上盖商场及地下二层商场，后面是培正学校，凡入住的都可获得学位，是广州最早的一个住宅兼顾购物中心的地产，总面积超过二十万平方米。提升了旧城市中心品位，拉动了与上下九的距离，通过招商运筹策略，将诺玛特超市、肯德基，以及服装等大品牌店引入，两层停车场楼，再加上住宅100%销售完毕，这一来，荔湾长寿路老城区完全变了一个样，这个案例应该是全国较早的综合商业地产的运营。

　　近年来，比较成功的另一个项目是广州百新翼。与广百集团合作，打造甲级写字楼与高档商场的概念，地下三层独立经营，地上九层商场层层与广百相通，由广百统一经营，高峰期每天可坐纳60万人流。9层以上为写字楼品牌展示空间，商铺可使用率达8成，创造了商铺展示最佳设计的神话。

　　广州东站天汇城专业市场的操作成功,向商业地产升级更迈进了一步,中泰国际广场的全新形象提升,商业价值CBD之源头更赫显商业操作之真谛.东莞华南MALL,这个被称为中国商业地产之最的项目全新起动整改及操盘,北大界入,让更多人看到了商业地产的春天再次来临.住宅也随着商业地产在不断升值,虽然最近传出房价大跌,但优质物业却是不降反升,说明商业核心价值的体现.

　　如果说住宅小区是改善人居环境，商业地产则是改变一个城市的形象。上海的南京路、北京的王府井、广州的上下九、天津的劝业场……，都曾是一座城市的标志。现代商业地产开发，就是要塑造新的城市形象，引领城市消费的新时尚，也赋予都市生活以新的魅力！商业地产是一块充满魅力的大蛋糕，吸引着当今许许多多的开发商，也令我着迷，每当从事这样的项目运营策划和实操，我总是充满了激情，有一种难以抑制的成功感。

篇4：商业地产项目成功运营策划心得2

　　商业地产项目成功运营策划心得2

　　商业地产——发展商不能往火坑里跳！

　　商业地产卖的越好死得越快，这话有道理！

　　没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！

　　商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素：

　　其一是选址和定位；

　　其二是商场的动线规划；

　　其三是商户功能组合；

　　其四是经营管理。

　　商业地产，"商业"是灵魂，地产是载体，正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。

　　这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。

　　有人说，没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。

　　*商业地产成功的原因在于：（案例分析）

　　1、广州最成功的是天河城广场，是一个大型购物中心，可以看作是全国最早的ShoppngMalL，许多人看到了它的成功，便去学它，可是没有看到它成功的核心因素，只是学它的表面的硬件的东西，结果吃了苦果。其实天河城的成功，本质因素是它的只租不售，恰恰吻合了ShoppingMall运营的关键。

　　2、广州另一个算是成功的商业地产项目是中华广场，它的销售比例是7%到20%，更重要的是这个比例分布在不同的楼层，分配得非常合理，这是它成功的最主要原因，再加上地铁开通，新商圈形成等几个因素的作用。

　　*（本人有幸在天河城广场工作四年，又与中华广场的欧总曾为同事，对这类项目相当有发言权！）

　　3、成功的商业地产，不仅需要建筑物，更需要经营管理，开发商掌握经营权十分重要。

　　但是这里有一个十分敏感的资金链问题，作为地产开发，属于资金密集型产业，大量资金投进去，物业建成了，开发商的资金也用完了，而且许多资金是银行贷款，物业不出售，投入的资金收不回来，开发商的生存都成了问题，后续的经营根本无法维持。

　　如果把铺位全部分散的卖出去了，开发商收回了投资，可整个商用物业没有统一的规划和管理，形不成市，旺不起来，商户一个一个撤走了，最后成了空城、死城！从这个意义上说，卖的越好，死的越快是有一定道理的。有的发展商为了促销，采用返租方式销售，销售期效果很好，然而对于发展商无疑是背上了无法承受的包袱，最终必然导致各种矛盾的爆发，影响项目的可持续发展。

　　*对目前我国商业地产的形势的看法与见解

　　商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。

　　当前我国的商业地产现状有6个方面：

　　1、是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。

　　2、是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招商困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费，更谈不上将来的经营管理。（要与周边商业氛围的融合）

　　3、是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。商业地产项目的成功需要有更好更多的金融手段来支持。

　　4、是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大；

　　5、是随着商贸流通业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些ShoppingMall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照抄照搬也不利于商业地产的发展；

　　6、是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。谁找到了这金钥匙，谁就是这个行业的领导者。可喜的是，通过多年的商业实践积累，整理出了自己独特的心得。

篇5：商业地产项目成功运营策划心得3

　　商业地产项目成功运营策划心得3

　　商业地产——需要确保项目成功的系统运营策划模式

　　*商业地产项目投资巨大，一旦失败，其影响有是多方面的，严格说起来，应该是只许成功，不许失败。

　　商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。

　　地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。

　　地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。

　　*作为最早从事商业地产运营的专家，对商业地产策划及类型的深刻认识！

　　简单说，商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型。

　　第一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行.

　　第二种是以房地产销售代理为主的实操性公司，善于具体的销售代理业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。

　　第三种是近年来新生的所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个种创新的服务模式来保障。

　　*　大部分房地产开发商急切需要一个更好的模式来解决！而真正的营运实操高手还是在发展商的队伍中，因为只有他们才是最了解本身项目的实操者！

　　任何问题都不是绝对的，确保成功也是相对的。房地产系统运营策划模式将会提供有效的保障。

　　商业地产运营策划的优势分析

　　运营策划是从全局高度考虑，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。

　　运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：在实操中，由于很多策划公司没足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，在某些专业领域仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。所以由于自身专业的限制，全程策划根本无法保障策划的真正成功。

　　由于运营策划一开始就考虑到后期经营的问题，极大控制和避免了项目策划带来的不可预测的风险，克服了“战略策划不能落地，战术策划没有高度，全程策划没有深度”的缺陷与弊端。所以，运营策划的核心是系统性推动项目运营各环节的创新与变革，不仅能为房地产项目开发的每个环节提供系统的量身定做的策略供应和解决问题之道，同时，还能成为开发商的后续经营与管理提供策略支持与人力支持。

　　运营策划服务模式吸收“战略策划、营销策划、全程策划”三者精华，并实现了三者的完美结合，其核心优势在于兼收并蓄的综合性与包容性。其价值有三：

　　1、是使战略策划更具有执行度。

　　2、是使战术策划也就是营销策划更具有高度。

　　3、是使全程策划更具有深度。

　　因此，我认为，运营策划服务模式：

　　比起战略策划机构的战略策划将会更具实操性；

　　比起营销代理策划机构的营销策划将会更具前瞻性；

　　比起全程策划将会更具可朔性。

　　最近的营销概念很多，但各有长处与弊端，比如：大营销的执行力不足；整合营销的面面俱到、没有侧重；实效营销的高度不够等等。所以，我们认真研究了各种营销手法后，提出了运营营销的模式，这种运营模式融合了各种营销的优点，同时克服了它们的弊端。

　　如上所言，就是把运营营销理念贯彻到项目运营的始终，延展到房地产开发的客户、产品、服务、价格、品牌、网络、组织、资源等全方位的细节中，把项目策划与企业管理过程中的每项运营活动都纳入运营策划范畴。

　　在运作过程中，根据项目的实际情况，协助开发商量身订做一套系统的运营体系，以保证项目的销售率、企业的品牌度以及合同的执行率。

　　运营策划强调一切围绕运营而服务！我们把房地产企业的运营分为项目开发运营和企业总体运营两部分，而其他运营环节都必须围绕这两部分而展开，具体而言，就是市场营销运营、合作伙伴运营、组织管理运营、品牌管理运营、营资本融资运营和资源整合运营都必须围绕项目开发运营和企业总体运营而服务，我们称这种体系是太阳系式的立体服务体系。所以，运营策划模式决定了我们的服务将是一个系统的服务，深度的服务。

　　在项目策划中，总结了一套服务理念，或称其为策划方法：即严格遵循运营核心、市场至上、战略先行、战术制胜、营销创新、执行变现的策划流程。