卖场门面设计应注意事项

　　卖场门面设计应注意事项

　　△门面宽广的卖场容易吸引顾客

　　从狭窄的牛舍把年马放出至宽广的牧场时，牛马就拼命地跳跃、奔跑。因为这里有自由开放感。对顾客来说也是一样：卖场如果宽广，就有开放感，因此为能自由自在地购物而感到快乐，心情亦会随购物而感到畅快，购物的自由是自由社会的象征。相对于希望像放牧的牛马一样，能自由自在奔跑，品尝购物的自由是一般消费者的需求。所以装修卖场的第一步就是要扩大门面。

　　（1）卖场的门面：要具有开放感的门面。就是从卖场外能直接透视卖场内，一般采用玻璃门来提高透视性，从商场外面能看到卖场内一切或能看到大部分。这样顾客能舒心进入卖场，反之顾客会产生不安情绪，降低购买欲望。

　　（2）卖场里面宜宽不宜窄：正面宽度大的卖场容易吸引顾客，这是因为纵深短，食令人感到卖场的广阔。如顾客进入卖场的深处，再出来会感到距离和时间长的话，这与进入洞穴就担心找不到出口一样同样影响购买欲望。因此卖场门面宽纵深适当，适合做大卖场，反之适合开专卖店。

　　（3）门面与顾客的关系：某种意义是，门面宽广的卖场就是扩大客流的卖场，如门面变狭窄，就会紧缩客流。由此对有限的顾客，卖场不得不把售价定高。

　　△第一主通道的很重要性

　　进卖场后的第一主通道是欢迎远道来店顾客的重要通道，各种商品的陈列琳琅满目，POP广告如欢迎的旗帜，顾客品尝良好沟通的购物就将开始。

　　让顾客进入第一主通道，就能明确了解本卖场的特长。为此，第一主通道必须呈现出细致差别化，其差别化主要体现在以下三项：

　　（1）第一主通道要宽广，宽广的欢迎的证明，狭窄是不欢迎的证明。在狭窄的通道中就是表示欢迎你一个人。以大众为对象的www.pmceo.com商场是以宽广的主通道两侧富有特色和吸引力的商品来欢迎任何人。（一般指四辆购物推车能一起进入的宽广通道）。

　　（2）第一主通道的商品要让顾客进入卖场后，感到惊讶和兴奋，在第一主通道要布置具有巨大冲击力的商品：超市大副食、休闲服饰、家电等，效果就像听众在听气势宏伟的交响乐第一乐章一样极具震撼力，目的是让顾客不要忘记接下去的第二乐章及第三乐章，让顾客在卖场内购物越到后面越喜悦，越感兴奋。

　　第一主通道是获得最大单位面积利益的地方，既有特价商品也有畅销商品。陈列商品上架快速，利益重复。在一天营业结束后，是销售额和毛利额最大的地方。

　　△顾客从右侧入口容易进入

　　卖场的入口设在右侧就能畅销。入口究竟设在中央、左侧或右侧曾产生很多议论，而结论往往由领导来决定。从结论来说，入口应设在右侧。入口设在右侧较好的理由：

　　（1）开设超市、大卖场较成熟的美国、法国、日本等国家，大卖场入口都设在右侧。

　　（2）视力右眼比左眼好的人多

　　（3）使用右手的人较多等。

　　人都有用自己比较强的一面来行动。以右手做主要动作的人，注意力往往集中在右侧，由右侧开始动作，这是为弥补左手的弱点。实际上进卖场，从右侧进店以后，以左手拿购物篮，右手自由取出右侧壁面的陈列商品，放入左侧的购物篮。以这种动作来前进，然后向左转弯。如果相反从左侧的入口进店，左侧的壁面陈列的商品以左手很难取出，所以必须转身用右手来拿。向前前进时右手不能动，向右转弯时，左手变成无防备因而感到不安。最有力座右铭是：右边比左边占有优位。对顾客来说，能自由使用右手的卖场，便会成为顾客的第一卖场。卖场把顾客的方便置于卖场的方便之上，整个卖场贯彻这种方针来服务，卖场将变成优良的卖场。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：商店橱窗设计要求

　　商店橱窗的设计要求

　　广告策划者在设计橱窗陈列广告时，必须遵循以下几点：

　　1.橱窗陈列要反映出零售商店的经营特色，使媒体受众看后就产生兴趣，并想购买陈列的商品。

　　2.季节性商品要按目标市场的消费习惯陈列，相关商品要相互协调，通过排列的顺序、层次、形状、底色以及灯光等来表现特定的诉求主题，营造一种气氛，使整个陈列成为一幅具有较高艺术品位的主体画。

　　3．要有一定的“艺术美”。橱窗实际上是艺术品陈列室，通过对广告产品进行合理搭配，来展示商品美。它是衡量商业经营者的文化品味的一面镜子，是体现商业企业经营环境文化、经营道德文化的一个窗口。它是商店的脸谱，顾客对它的第一印象决定着顾客对商店的态度，进而决定着顾客的进店率。

　　商店橱宙的制作要求

　　商店橱窗陈列具有特殊的立体空间，要求制作者注意以下几点要求：

　　(一)背景要求

　　背景是橱窗广告制作的空间，对背景的要求，类似室内布置的四壁。形状上，一般要求大而完整、单纯，避免小而复杂的繁琐装饰。颜色上，尽量用明度高、纯度低的统一色调，即明快的调和色(如粉、绿、天蓝等色)。如果广告宣传商品的色彩淡而一致，也可用深颜色作背景(如黑色)。总之，背景颜色的基本要求是突出商品，而不要喧宾夺主。

　　(二)道具要求

　　道具包括布置商品的支架等附加物和商品本身。支架的摆放越隐蔽越好。现在常用有机和无机玻璃材料作支架。如果是服装用道具模特，其裸露部分如头脸、手臂、腿等部位的颜色和形状，也不一定同真人一样，可以是简单的球体、灰白的色彩，或者干脆不用头脸，这样反而比真人似的模特更能突出服装特色更能突出服装本身。

　　商品的摆放要讲究大小对比和色彩对比，其构图及背景色彩，都可以先在纸上画出平面或立体效果样，以突出广告商品为原则，同时注意形式上的美感。

　　商品名称、企业名称或简捷的广告用语，可以安排在台架上，亦可悬挂起来或直接粘贴在橱窗玻璃等突出的部位。一个橱窗最好只做某一厂家的某一类产品广告o

　　(三)灯光要求

　　光和色是密不可分的，按舞台灯光设计的方法，为橱窗配上适当的顶灯和角灯，不但能起到一定的照明作用，而且还能使橱窗原有的色彩产生戏剧性的变化，给人以新鲜感。对灯光的一般要求是光源隐蔽，色彩柔和，避免使用过于鲜艳、复杂的色光。尽可能在反映商品本来面目的基础上，给人以良好的心理印象。例如，食品橱窗广告，用橙黄色的暖色光，更能增强人们对所做广告的食品的食欲。而家用电器橱窗陈列，则用蓝、白等冷色光，能给人一种科学性和贵重的心理感觉。

　　值得注意的是，现代橱窗陈列的布置更加强调其立体空间感和空间布置的肌理对比。例如，由于商品的摆放多集中于橱窗的中下部分，上部空间往往利用不足，此时便可以利用悬挂装饰物的办法增加其空间感。另外，装饰物、背景和橱窗底面的材料也应充分讲求与广告商品的肌理对比。例如，电冰箱橱窗陈列应以皮、毛类材料作背景，颗粒材料作底面，更能突出电器产品的表面金属质地感。

　　还有的橱窗陈列设计、利用滚动、旋转、振动的道具，给静止的橱窗布置增加了动感，或者利用大型彩色胶片制成灯箱，制作一种新颖的画面，等等。总之，现代橱窗广告制作随着科学的发展，设置思想的更新，从形式、内容等方面不断充实，其醒目程度日益提高，但是，如果在设计制作上只注意形式上的变化，忽略了广告宣传的目的而造成喧宾夺主的后果，这样的橱窗设计仍然是不会成功的。

篇3：连锁商店店内布局设计

　　连锁商店店内布局设计

　　连锁商店的店内布局主要包括以下内容：出入口的安排、主副通道的宽度、商品补充路线的选择、非营业场所与营业场所的连接、商品布局等。

　　一、店内布局的原则

　　连锁商店是一个以顾客为主角的舞台，而顾客对哪些最为关心呢?日本的连锁超市作过一次市场调查，得出的结果是：消费者对商品价格的重视程度只占5％，而分别占前三位的是，开放式易进入的连锁超市占25％，商品丰富、选择方便的占15％，明亮清洁的占14％。虽然国情有所不同，但结合我国的实际加以分析可以归纳店内布局的下面三条原则。

　　1．顾客容易进入

　　连锁商店的经营者必须注意，尽管其连锁商店可能商品很丰富，价格很便宜，但如果消费者不愿进来或不知道怎样进来，一切努力都将是白费。只有让顾客进来了，才是生意的开始，才创造了营业的客观条件。

　　2．让顾客在店内停留得更久

　　据一项市场调查，到连锁商店买预先确定的特定商品的顾客只占总顾客的25％，而75％的消费者都属于随机购买和冲动型购买。因此如何做到商品丰富、品种齐全，使顾客进店看得见，拿得到商品至关重要。

　　商品丰富了就会给顾客更大的选购余地，顾客停留越久，就可能买更多的东西。连锁商店经常性地推出一些符合消费者需要的新产品，就会给顾客更多的随机和冲动购买的机会。为达到这一目的，经营者须在如何发挥自己的商品特色上，在如何排除顾客在店内购物时所遇到的障碍上努力。

　　3。明亮清洁的卖场

　　明亮清洁的连锁商店卖场，为顾客创造了良好的购物环境。往往顾客把明亮清洁的购物环境与新鲜、优质的商品联系在一起。为创造明亮清洁的卖场，必须注意店内有效空间的利用，灯光、色彩、音响效果等的配合。

　　二、连锁商店店内布局

　　连锁商店的店内布局合理，商品陈列美观，不仅有利于消费者选购商品，而且给消费者设计了一个优雅舒适的购物环境，营造出良好的环境形象。

　　(1)营业场所分割

　　连锁商店内布局首先是对营业场所进行合理的分割。商店场所中不同部分面积的大小和设计是一件复杂而具体的工作，对于是高销售额，有着重要意义。

　　营业场所内售货区、存货区、店员用地和顾客用地四者应该有一个合理的分配。对于连锁商店而言，其特性要求尽量扩大商品的售货区域，压缩非营业性区域。

　　虽然连锁商店的一个特点是集中进行物流管理，以求减少各连锁商店的储运费用。降低成本，但我国很多连锁商店往往做不到这一点，并未达到连锁标准规范，所以应加强连锁商店在这些基础方面的改进。

　　营业场所内必须使用的一些较大型、不常移动的设备和设施，如：货架、储柜等，要充分利用空间、提高效率。供消费者使用的试衣间、通道等都应合理安排。

　　(2)商品布局

　　商品布局是指各大类商品在营业场所内的位置安排。为了做到合理安排商品布局，应首先对连锁商店的商品进行一定的分类。一般按以下方法或标志分类。

　　(1)按使用功能归类，就是按商品的一般最终用途分类和陈列。例如男子服装店可以分为，衬衫一领带一领带夹；鞋一鞋带一鞋油；T恤衫一西装短裤一袜子；西装；运动衫一休闲服等。

　　(2)按细分市场归类，即按商品的目标市场分类和陈列。如妇女服装可分婴儿部、少女部、青年部、中老年部等。

　　(3)按存放要求分类，即按商品的目标所需存放条件分类和陈列。如超级市场可分为冷冻部分、冷藏部分和室温存放部分等。

　　连锁商店在经营时可以把这几种归类方法结合起来规划店堂。

　　连锁商店一般有自己的主营类商品，这就要求把最能反映本店类型和经营特色的商品摆放到最显眼的位置，使顾客一进门便能获得鲜明的印象。

　　连锁商店应该做到尽可能提高商品的出样率。一方面是充分利用各种物质设备和营业空间；另一方面因场地有限，在不可能使所有商品和顾客见面的情况下，要讲究商品陈列的选择，每一组商品的陈列样品要以陈列附近出售的商品种类为主，这样可便利消费者。

　　超级市场主要区域的分布

　　顾客走进超级市场，常常置身于琳琅满目的商品卖场之中，看不到仓库区、加工区、辅助区等等。然而，这些区域同卖场区一样重要，是超级市场店铺规划与设计的重要内容。

　　[超级市场各区域配比]

　　商业建筑历来有寸土寸金之称，超级市场各区域配比与经济效益息息相关，配比科学会获得更多的销售利润；反之，则会使黄金地段成为填不满的“亏损洞”。

　　（1）超级市场的主要区域

　　超级市场与其它的店铺不同，是以经营生鲜食品为主。因此，除了应有卖场区、辅助区、储存区外，还应有加工区。有时，加工区与储存区合为储存加工区。

　　卖场区是顾客选购商品、交款、存包的区域，有时还包括顾客休息室、顾客服务台、婴儿室等。

　　储存加工区是储存加工商品的区域，包括商品售前加工、整理、分装间、收货处、发货处、冷藏室等。

　　辅助区是超级市场行政管理、生活和技术设备的区域，包括各类行政、业务办公室、食堂、医务室及变电、取暖、空调、电话等设备用房。

　　（2）超级市场主要区域的配比

　　超级市场主要区域的配比，应本着尽量增大卖场区域的原则，因为卖场区域的扩大可直接影响销售额。

上海一些超级市场不设置储存间，而将货架上方作为储存商品使用，效益大为提高。上海华联超级市场集团，努力提高配送效率，使每家店铺的库存降低为零。因此，超级市场里除了设有8平方米的办公室外，全是卖场面积。当然，这不是每家超级市场公司都能做到的，它需要高效率的配送和面积不大的店铺，每个店铺3至5个员工。

　　[超级市场各区域位置]

　　超级市场各区域的位置，可根据具体建筑结构进行选择，办公及后勤区与卖场关系不大，可最后安排设计，而卖场区、储存加工区是必须要首先安排的。超级市场各区域位置的确定应本着卖场核心原则，各个辅助区域都是为卖场服务的，有效的配置会使货物流转的人工成本尽可能减少，取得更好的效益。

　　（1）凸凹型设置所谓凸凹型设置，是指卖场选择凸型布局，而储存加工区选择凹型布局。这种布局的好处是：可以使储存加工区的商品www.pmceo.com相应的与卖场商品货架保持最短的距离，不必过多走动，就能进行上货与补货操作；每类商品储存加工区与卖场区结为一体，便于进行库存量控制和提高储存效率。

　　（2）并列型设置所谓并列型设置（也称前后型），是指卖场在前而储存加工区与卖场

并列在后的布局。这种布局设置简单，储存加工区相对集中，进货容易，比较适合中小型超级市场选用。

　　（3）上下型设置所谓上下型设置，是指卖场设置于地上一层，而储存加工区设置于地下，通过传送带将商品由地下转移到地上。这种布局常是由于地形限制不得已采用的方法。其好处是使卖场得到最大限度的利用；其不足是上货、补货不太方便。同时，还要设置机械传送带。

篇4：购物中心设计须精心构思

　　购物中心的设计须精心构思

　　购物中心包含有着若干商店群和娱乐设施，它不仅是人们购物的场所，也是休闲娱乐的场所。因此购物中心设计的复杂性和综合性是异常明显的，必须精心地进行构思。

　　（一）购物中心的位置

　　购物中心的设置要考虑商圈内居民消费水准和购买习惯、交通、货物供应等情况。从选择地点来看，可选择城郊、城中和商业区。

　　１．城市郊区

　　许多购物中心都位于城市郊区，这也是早期购物中心的共同特征。其主要原因在于城市居民出现移往郊区的热潮，加上城市中地皮昂贵，交通阻塞，大多数家庭拥有小汽车，开车购物成为主流。

　　２．非中心地区

　　一些购物中心并不冒险选择郊区，因为郊区人少、顾客流动量不大，而是选择顾客容易到达的非中心城市区。非中心城市区往往是居民汇集地，而且公共交通便利。例如巴黎市几乎每条市内地铁的终点都有一个购物中心。

　　３．中心商业区

　　随着城市中心的萧条，各国政府都采取了复兴城市中心的若干措施。如改善交通条件，再辟步行区。在中心商业区也逐渐出现了购物中心，但数量有限。

　　（二）购物中心的规模

　　购物中心规模的确定要考虑平均消费水准与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能越综合，反之则越单调。

　　１．城郊购物中心

　　总面积大约为２２万平方米以上，拥有６０家以上的商店，一般位于城郊。

　　２．地区性购物中心

　　总面积大约１２万平方米以上，拥有２５－４０家商店，一般位于城郊及其边缘，或小城市之中。

　　３．社区购物中心

　　总面积约为３－１２万平方米，拥有１０－２５家商店，一般位于住宅区或都市中。

　　（三）购物中心的形状

　　购物中心依地理位置和规模不同，可选择不同的建筑形状。

　　１．条形购物中心

　　条形购物中心是把商店沿着街道成一直线排开，建筑物面向主要街道，停车场在前。美国几乎所有的社区购物中心都是此种形状。

　　２．庭院式购物中心

　　庭院式购物中心是建筑规划成庭院状，停车场在庭院外围，一般为四方型。

　　３．室内街道型购物中心

　　室内街道型购物中心是将商店安排成像在街道上一样，但实际上是在室内，没有噪声和汽车往来，通常是在两端各设一个大型商店。

　　４．街道连接型购物中心街道连接型购物中心，是通过将各个购物街道连接起来，鼓励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。面积超过３万平方主的购物中心常采用这种形状。

　　５．花团锦簇式购物中心花团锦簇式购物中心，是将商店群围绕着一个大型中心商店进行设立。

　　（四）购物中心超级市场的位置

　　超级市场和大型量贩店是购物中心的核心，其位置所在相当重要。

　　１．超级市场应在一端

　　每一个商店都想占据顾客流量最大的地方，购物中心开发者必须进行统一安排。一般来说，超级市场应设置在购物中心的一端或周边地带，因为超级市场是顾客购物的重点区域，为方便顾客进出和提货，设在一端或周边地带最为有利，但可能影响顾客在购物中心的滞留和购买的时间。

　　２．超级市场应远离百货商场在购物中心里，如果有超级市场和百货商场，那么超级市场最好不要靠近百货商场。据统计，购物者通常花３分钟在超级市场购物，而花两三小时在百货商场里浏览。二者相邻而设，百货商场的顾客占据停车场时间很长，会妨碍超级市场顾客使用停车设施。

　　（五）停车设备

　　开车到购物中心，是大多数顾客采用的交通方式。停车设施是顾客选择购物中心的重要参考因素，购物中心一般设有停车场和相对的停车设施。西文国家城市中心商业之所以出现萧条，就是由于停车困难，而郊区购物中心发展的一个重要原因则是停车便利。

　　无论大小购物中心都需要有停车设施，但其规模不同，停车设施的内容也各异。小型购物中心有停车场和加油站就可以了；中型购物中心除了有停车场和加油站外，通常配有洗车设备；大型购物中心需要更加完备的停车设施，应包括汽车维修中心。

　　国外通常停车面积与销售面积的比例一规划停车场。专家认为：可接受的最小的停车面积应是１平方米停车面积相对于0.3平方米的商店面积，４：１或５：１是最佳比例。购物中心停车场面积常常根据超级市场销售面积来计算，其恰当比例约为５：１。

　　事实上，由于购物中心的位置与环境不同，对于停车设施的比例要求并非相同。假如购物中心位于步行区，较低的停车场比例是恰当的。许多经营者认为：利用车辆数计算比用停车比例更为准确。一般来说，停放一辆车的空间，加上所保留的通道空间，至少为１５平方米，再加上车辆平均停放面积还要增加。算出购物中心所需要的停车数量，再乘以单位车辆所需要的停放面积，就得出总停车场面积。

　　在设计购物中心的停车场时，必须考虑以下因素：

　　（１）对于Ｌ型、Ｕ型、方型和条型购物中心，顾客停车场应设在正面，女士们不喜欢将车停在后面，尤其是晚上；

　　（２）货运区域和工作人员停车区域必须在后面；

　　（３）尽量避免使用双层式停车场，既不方便又不经济，但是由于地价昂贵，仍有一些购物中心采用双层停车场；

　　（４）停车场要清楚地画上车位线，并保证有恰当的光线；

　　（５）从停车场到购物区的人行道，要使顾客感到方便、舒适；

　　（６）每一停车位的最佳面积是2.5宽和6.5米长。

篇5：商业地产规划和设计方法

　　浅谈商业地产的规划和设计方法

　　中国的消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求。那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。

　　那么中国的开发商都做些什么呢？一般来说，他们不仅会根据风俗习惯，一定的标准规范进行设计，也会参照西方的模式，有时候他们也会照搬西方的一些设计模式。但是没有一种固定的模式。因为在美国适用的模式在其他的地方就不一定适用。欧洲人，中东人和亚洲人都有其独特的文化理念并且将美国的设计理念加以改进融入到他们当地的环境中。中国人也是如此，所需要的是一种适合中国的模式，将中国当地的特色与西方成功的模式都融入进去。

　　在中国有许多按上述方式进行运作的例子。上海新天地就是其中的一个成功的例子，将传统上海风格的“石库门”房间改造成优雅的饭店，艺术长廊，商店，俱乐部和娱乐等场所的组合，这些设计都是将西方设计的理念应用到当地的环境中。

　　无论购物中心地处何方，都需要应用成功的设计和规划理念。购物中心的特殊环境对每个步骤都有着严格的要求，所有的步骤对于整个项目的成功都起着非常重要的作用。随着中国市场经济体制的出现，随着受过良好教育的消费者的增加，所有步骤中的知识含量变得非常重要。

　　对一般概念做出定义并且选择一个合适的地点。由于中国城市规划的独特方式，这些决议不仅是由开发商提出，而且通过当地的政府提出。有时允许开发商有些微小的调整和改动，但是这只有在开发商的最初提出的理念不能通过时。

　　对市场进行分析，适合何种类型的商店？如何发展？在这样的地点建立是否可行？在西方，这个过程是步骤1的主要部分，在中国，往往是在项目进行到后期才考虑到这个问题。开发商在项目的进行过程中往往会认为他们会建成一流的购物中心满足国际一流品牌的需要。然后根据此目标推进整个项目的进行，直到他们发现那些一流的国际品牌根本没有要打入中国市场的计划或者投资者并不认为在这适合投资。

　　中国的另一个特点是人口流动的加快。如何给中国的平均消费者做个定义？大量的人群从农村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情况会发生相应的变化，开发商需要做出预测使该项目能够满足这些变化的需要。怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？

　　这些都要通过对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。在中国，一般不能够提供可靠的统计和定量报告。多数时候数据是不完整的，过期的或者是不可利用的。在这种情况下，聘请专业商业规划设计公司介入项目是比较明智的选择。他们需要从商业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。

　　对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。西方开发商通常是对项目的外观和给人的整体感觉有个预先的规划并且融入到项目中去。比如美国米尔公司的折扣店，就是定位于一种类型的购物中心并且建在很多地方。他们寻找适合他们项目定位的地点；如果是填补空隙的项目，他们会对项目进行设计，使其与周围的环境和建筑物协调统一。

　　中国的情况则不同。大规模的城市扩建、改建，使中国的开发商通常会在一块空地上开始他们的项目，而很少考虑他们的设计和周围的环境是否能够协调。这往往导致会产生很多不同的定位规划，开发商会把不能适应周围环境的理念带入到一个固定的程式中。项目的进展由开发商和政府机关来决定。在中国，购物中心的开发是最近才兴起的，正是因为很多的开发商都是刚刚从事这类项目，因此如何平衡政府形象工程要求和符合商业市场规律的关系，如何平衡科学的商业经营模式要求与开发资金平衡的关系是项目规划和设计中的关键问题。

　　确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。步骤2、3、4实际上是可以交替进行的。主力店的选择可以体现该项目的特点并且在很大程度对项目的设计产生影响。在一个楼层承租8000平方米的主要承租商与在两个楼层承租8000平方米的主要承租商对于设计风格的需求是不同的。因此必须与预期的承租商进行协商，了解他们的需求，他们对于项目设计理念的看法，以及他们对于项目提出的一些具体功能要求。

　　有时中国的开发商会忽略这个步骤，因为他们认为没有必要这样做，或者认为那是设计之后的事，他们往往把精力先集中在项目的建筑设计和工程上。这使中国在各地都有耸立的高楼大厦，和标志性建筑物，但如果是商业设施，其实最重要的是需要最合适的功用性及其内涵的商业魅力。最近中国的新闻经常报导，在小的城镇建设宽广的街道，大型的城市型建筑物浪费了大量的公共资金，所有的这些大都是满足了政绩工程的愿望，而实际上其违背商业规律的开发后果是出现商业萧条的“有场无市 ”。我想这种思想意识也同样存在于购物中心的建设中，在中国有这样一种观念“你想建什么就能建成什么”。

　　我多次遇到了认为没有必要进行市场可行性调研和商业规划的开发商，他们仍然在用开发住宅和写字楼的思维开发商业地产。他们对于项目的预期并不是基于对外界因素调查（比如可行性分析和市场调查）和未来商业经营是否成功的基础上。相反他们有些是出自个人喜好或者政治的原因。随着国内零售业市场的进一步发展和日趋完善，这类购物中心项目是最先受到冲击的，其开发商的疏忽和傲慢的态度会使他们受到惩罚，造成项目价值的降低，招商困难以及低投资回报，甚至可能举步维艰。

　　最终确定设计方案，并且获得政府的批准。正如步骤3所提到的，这是综合平衡各种因素产生的结果，是基于前期大量的调查分析、布局规划调整、投资回报分析、政府关系协调等工作的基础上产生的选择方案。

　　建筑方案确定和工程制图。如上所述，在中国有很多的开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调查的地方需要改变却为时已晚。有很多时候，我都看到项目进行到了建筑阶段或者已经在修建了，但是在基本的设计方面出现错误，需要开发商进行改正。最为常见的错误是建筑物的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。例如办公楼和公寓通常有5米的柱距即可，而购物中心之间通常有8至12米的柱距。当购物中心楼层上面有办公室或者住宅区域的时候，这些因素都应该考虑进去以满足大家的需要。但是有些开发商在设计时并没有考虑这些因素，整座建筑物的柱距都是5米。5米的柱距对于小商铺来说也许是可行的，但是对于大型百货店、GMS店、家居专业店、仓储超市等业态，这样的设计像树林一样密集，既无法布局、陈列，也阻碍了人们的视线，难以设计较好的客流动线，对于这些主力店来说，他们只能遗憾地告诉开发商：虽然我们觉得这个地点很好，但是这个建筑物我无法入驻。

　　进一步寻找承租商，并且进行布局微调。

很多时候，当中国的很多开发商都在寻找项目的时候，在这样的一个竞争的市场环境下，设计出满足消费者需求的购物中心是成功的关键。招商是满足需求的重要工作，应及早进行并且在整个的开发过程中都要进行。如果等到项目的建设阶段再去确认承租商的委托事项，那么是接受还是拒绝承租商的要求，会使开发商陷入被动的状态，因此应在设计阶段就尽量明确主力承租商的要求。

　　国际和国内的大型品牌会控制绝大部分的零售市场，开发商应该满足他们的特有的需求。在中国出现的模式会使这种变化得到发展和改进。聪明的开发商会抓住机会并且将其变为自己的优势，他们会进行细致的市场调查分析，并且对消费者购买习惯的变化及时进行追踪。

　　购物中心给开发商，投资商和零售商，以及政府都会带来利益。如何进行运作，如何得到这些利益，不同的地区以及不同的国家都是不同的。任何一个国家和地区，一个运作成功的购物中心都会根据周围环境和居民的生活质量而进行经营战略的调整和改变。只有让消费者成为最终的赢家，开发商、投资商和零售商才会真正实现商业地产的长期利益，因为他们会有更多的选择，在安全、享受的购物环境中选择更多的产品，你只有抓住消费者的心才能可持续的发展。　　——北京中海首佳商业设计公司商业规划师 James Heinritz“美”