大型商业项目经营业态定位
大型商业项目经营业态定位
大型商业项目的业态定位是大型商业项目能否取得最大化利润的关键，一个最优化的业态定位将会使大型商业项目产生长期的可持续性收益。
大型商业项目经营业态定位战略可引入借鉴波士顿咨询集团（BCG）矩阵分析模型，如下图：
第I象限“问号”业态
将是一种新的发展业态。例如超市与百货商场结合，其特点是在同一大型商业项目内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保大型商业项目的整体毛利率，将两者的优势有机结合起来，将是一种有待开发的新业态组合，应采用加强战略开发。
第II象限“明星”业态
是大型商业项目经营最佳并长期增长和获利机会所在。例如超级市场，特点是采用开放经营的方式，通常毛利率较低，顾客购物频率高于其他业态，客流量相对较高。超市零售业态正处于高速增长，而占有率又相对高的市场大型商业项目应大量招商投资以保持或加强其主导地位。
第III象限“金牛”业态
是指有相当高的市场份额和地位，但竞争于低增长业态。例如传统百货商场、主题商城，其特点是经营规模较大、经营品种丰富，服务质量及消费群体不断下降，当百货商场在零售业态中收缩或被兼并时，大型商业项目应采取收缩或剥离战略。
第IV象限“瘦狗”（SOGO）业态
市场份额地位相对较低，而且竞争于低增长或零增长的业态。例如街铺单店，规模小，一般在十几平方米左右，主要经营一些低档商品，如低档服饰，小电器等，易于出租，但难于管理，不便长期经营。
大型商业项目业态组合优缺点
行业 | 优点 | 缺点 | 其他问题 |
银行 | 硬件设施要求简单； 租金承受力强；租赁年限长、较稳定、形象好、信誉佳 | 吸引人流能力较弱； 营业时间固定、无助于增强商业氛围 | 必须在首层，有独立出入口 |
餐饮 | 吸引人流，营造商业氛围；租赁年限长，较稳定；租赁面积大，对不规则的格局有些餐饮也可接受 | 硬件设施要求复杂 租金承受能力弱； 有可能对项目其他部分（尤其是住宅）的住户构成干扰 | 将对物业进行改造，并投入大量设备设施和装修费用。但由于经营效果不佳而撤租，将有可能涉及设备和装修的“顶手费”问题的解决 |
服装 | 硬件设施要求简单；租金承受能力强；形象好 | 需商业项目具备一定规模，服装行业是“扎堆”的行业，单独一两家服装店无法生存；租赁年限短，不够稳定 | 需开发商严格掌握项目档次、消费者档次的定位。最好将同档次、同价位的服装店铺规划在一起 |
药店 | 硬件设施要求简单；租赁年限长，较稳定；在居民区极为受欢迎 | 租金承受能力不强 | 政府规定 |
超市 | 聚敛人流，增强商业氛围；租赁面积大；租赁年限长，较稳定 | 对租赁范围的格局要求较高，主要体现在层高、柱距、单层面积、进深等方面；租金承受能力差；免租装修期长；形象较差 | 一般情况下超市要求物业提供卸货区、货梯等，开发商应注意在设计时尽量将超市的货车入口、卸货区、货梯单独预留出来，并严格限定卸货时间 |
展厅 | 形象好，可提升整个物业的档次；租金承受能力强；阻力面积大 | 对租赁范围内的格局要求较高，主要体现在层高、柱距、展示面、通透、玻璃等方面 | 目前市场上多为汽车、家具厨具展厅，汽车展厅已不只满足于展示功能，还应兼具销售、维修和售后服务的功能，因此对物业有更高的要 求。而家具和厨具展厅则有“扎堆”经营的特点，开发商可划分整层面积招租此类行业 |
篇2：商业地产项目经营业态定位
商业地产项目经营的业态定位
一个商业地产的开发,业态定位应该是首要问题,也是一个商业项目能否成功开发的关键,只有确定了经营哪种业态,才好进行建筑规划设计, 方向找对了,招商才行之有效,商铺才好销售。
遗憾的是绝大多数开发商和住宅代理商都不太清楚如何给商业地产定位，仅仅是凭感觉猜测这个物业大概能做什么。经常可以听到某某老总：这个项目应该可以做个超市，某某策划总监说：可能做个家电卖场好一点，我们可以把国美招来……大家对于商业项目的定位还处在感觉猜测的阶段，这样做自然很容易出现定位偏差，结果会是，你照百货的结构做了，百货招不来，改招超市，超市又嫌结构不合理，改，动作太大，费用又成了问题。结果超市、百货都来不了，招商成问题，成了市场上常见的“问题商业”。实际上，大部份企业通常都有自己的选址标准，定位只有符合该业态的选址标准，商家才会来。
所以，商业项目的业态定位是一套科学的，系统的工程，需要大量务实的市场调查和专业的评估考查，才能找出最适合该项目经营的业态。商业地产市场调查的内容很多，包括经济环境分析，生活结构研究，城市发展规划和政策研究、未来商业地产的供应量分析、商圈的调查等。
其中，核心是商圈调查。至少要做以下三个方面的调查：
（一）、商圈人口状况调查。
1、人口基数（城镇人口数量）
2、人口密度。
3、人均可支配收入（富裕程度）。
4、购买力：人均生活支出、人均食品支出等
5、商圈内常住人口、流动人口、工作人口的数量与比例
6、客流走向
7、商圈人口职业组成结构。
8、千人轿车拥有量
9、商圈内人口消费习惯与需求调查。
10、商圈内人口年龄结构与消费群的变化。
（二）、商圈内商业环境调查和行业调查。
1、商圈的零售饱和指数（IRS）调查。
2、商业街的业态组成。
3、商圈内各行业的规模、数量、经营状况及品牌调查。
4、商圈街道的交通状况，交通运输是否顺畅、项目跟前是否有车站。是否最接近购买力。
5、各行业相互关联性：
如果在同一地区有过多的同行业商店，势必影响下同来的经营效果，例如电玩、KTV等行业，这是商业的趋异性；
但另一方面，有的行业趋于扎堆，例如服装、鞋帽等行业，这是行业的趋同性；
同时商圈的某些商业又能带动其它的商业，例如百货、超市业通常能带起餐饮、服饰等行业，这是行业的共生性。
（三）、业态定位之前，可以先拟定两三个业态，并分别进行专项行业调查。内容包括：
1、商圈内拟定业态的行业饱和程度。
2、现在竞争者的商业形式，位置，数量，规模，营业额，营业方针，经营风格，经营品牌等
3、商圈中该业态是存在假冒伪劣的不良风气。
4、拟定业态竞争对手的变化。
5、招商目标的开店计划。
6、目标消费群的现状与变化。
7、竞争者的优势劣势调查。
8、同类业态产品是否有一定的口碑、影响力如何，市场占有率如何？
9商圈中该类业态商户对产品的进货、平均销售、分销等供销过程是否存在阻碍经营发展的问题。
只有掌握了商圈人口消费需求，了解商圈发展的规律，熟悉各行业企业生存环境与条件，在这基础上，定位出的业态才有可能经营长久。
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