商业地产住宅10点区别

　　商业地产与住宅的10点区别

　　简单的说，商业地产就是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异，我总结商业地产与住宅的十点区别与大家分享。

　　区别一，地理位置的要求不一样。

　　1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；

　　2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；

　　3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；

　　4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。区别二，目标顾客不一样。

　　住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。

　　区别三，功能、用途不一样。

　　住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。

　　区别四，消费环节不一样。

　　住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花多少钱？进货还要花多少钱？风险费用金需要多少钱？整个运营费需要多少钱？买得起商铺就一定能经营得起来吗？这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。

　　区别五，对物业的要求不一样。

　　住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤，层高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的层高达到2.8—3米就可以了。所以，对物业的要求不同也是商业地产与住宅地产的区别之一。

　　第六，产品的设计不一样。

　　住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。例如，电影院的产品设计主要考虑层高、柱距和消防等问题，而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高了，主要是解决上、下水和排风等问题。商业地产的设计需要依据自身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。

　　我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸（即我们所说的面宽）切的窄些，里边（进深）切的深些，这样有限的物业可以多切出几个临街店铺，以提高销售利润。但是这样的切割方法，即便卖出去了，让投资者如何很好的经营呢？4米的面宽在两侧摆商品，一个柜台要45公分，那么中间要加一个人，共60公分，中间还要摆货架，大家算一算，这样的面宽如何进行科学、合理的商品陈列？商铺切割时，如果面宽大了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好卖。店铺的进深与住宅的要求是完全不同的，切割商铺也是一门学问，通常有“回”字形和“非”字形两种切割方法。“非”字形切法适用于“长条型”的物业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，实现卖场客流的均好性；“回”字型的切割方法较适用于正方型的物业，通常会通过中庭将客流吸引至物业的几何中心，使客流由中心向四周均匀散去。所以，住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。

　　区别七，销售、营销不一样。

　　台湾、香港的一些销售公司认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这个比喻可以看出，商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。

　　区别八，投资回报的形式是不一样的。

　　商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。我们都知道北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，前年有家机构出50亿要收购，但被拒绝了，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。20**年，某华联曾在呼和浩特投资近6000万，去年则被一家机构以5个亿收购了，所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。

　　区别九，专业程度不一样。

　　商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。所以

，商业地产运作与住宅地产 的运作对专业程度的要求是不一样的。

　　区别十，综合实力不一样。

　　从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售，商业地产销售的风险要高很多，如果商业地产也按照这样的思维进行开发，就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发，这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。

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篇2：商业地产住宅地产区别盘点

　　商业地产与住宅地产的区别盘点

　　应业界朋友的要求，提出本人对商业地产与住宅地产的看法，以下仅为个人观点，如有雷同，实属巧合！

　　从字眼概念上理解。商业放在地产前面做定语很有讲究，什么是商业？商业是赚钱的。它不等同与住宅地产。住宅地产是全居住用的。而商业地产是在这个地盘上要创造最大的经济效益，是要做生意的。

　　一、商业地产与住宅地方的内在联系

　　1、不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。

　　2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。

　　3、从操作难度上讲，住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。

　　4、从赢利角度来看，住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品。商业地产则是长期经营的开始，需要不断的注入资金，用于长期的回报。

　　二、两者之间的专业性区别

　　商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要非常专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务

　　从开发的角度来看，就可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较；从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。因此存在以下三个方面的区别：

　　1、规划区别多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难。进驻的商家不理想的结果。

　　2、开发流程区别 通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分，商铺升值潜力等等方面的分析

　　3、利益关系区别 与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，因此，商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾——商业地产的利益参与者更为复杂

　　商铺是：“发展商——投资客——经营商家——消费者”这样一个完整的结合体。

　　商业项目需要一个培育期：商业项目的前期调研定位规划招商

　　运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年

　　调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整

　　三、商业地产与住宅的几个不一样：

　　1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。对于住宅来讲，地理位置选择的弹性较大。

　　2、目标顾客不一样。住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分主力经营户等。

　　3、功能、用途不一样。住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等。

　　4、消费环节不一样。住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住。而商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。

　　5、对物业的要求不一样。住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何方面都有可能影响商业地产项目的生存。

　　6、产品的设计不一样。住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样。

　　7、销售、营销不一样。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接；而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。

　　8、投资回报的形式是不一样的。商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

篇3：商业地产项目调研住宅项目调研区别

　　商业地产项目调研与住宅项目调研的区别

　　商业地产项目与住宅地产项目都需要进行调研，这是执行项目最基础的基石，进行调研的出发点是为了让项目降低开发风险，获得最大的利益空间。

　　商业地产项目与住宅地产项目发展均受大环境、当地经济等因素的影响，但两者的模式是不大一样的。其偏重点具有明显差异。

　　一、两者调研提纲的对比

　　1、住宅的调研

　　从上述住宅项目的提纲我们可以看出，住宅的市场调研是从整个房地产市场的宏观面进行综合研究，然后再对项目所在的区域市场进行研究，再针对消费市场及潜在目标客户群体进行调研及定位。整体来说调研从资料收集到问卷执行到踩盘都围绕自己的产品进行数据研究分析，并最终作出定位进行营销。

　　2、商业地产的调研

　　从上述商业项目的提纲我们可以看出，商业地产的市场调研也是先从整个房地产市场的宏观面进行综合研究，再到区域市场，但到这里就已经开始发生变化，也就是说，前面的宏观市场只是去寻找项目的“土壤”，后面的调查是去寻找项目的“种子”。

　　商业地产的调研目的很多：首先是在调研大环境、大区域、大市场的前提下再深入地针对经济市场进行数据调研，对多元化的消费市场内的消费环境、消费数据、消费动机进行研究，然后进行有效数据整合，再确定目标投资小业主定位、目标经营商户定位，同时亦对零售市场内的零售信息、市场的供求需要、商业中心内的产品设计规划进行研究设计。

　　二、两者调研方向的对比

　　1、两者调研的方向不同

　　住宅项目调研是个“求同存异”的过程（求消费市场认同，寻产品差异），完全为了去设计产品并进行营销，面对的消费群体始终是消费者。商业项目要做到吸引投资者、消费者、经营者三方的眼球，要对商业环境、物流方向、消费习惯、消费承载、区域特点、项目地位等方面去进行调研，而调研的初衷大多为寻找项目支点，迎合商业营运需求，分析判断项目可行程度。

　　2、两者调研对象不同

　　住宅调研可以看作是个分析比对过程，了解自身和对手后进行推广。其对象是宏观的政策、项目环境、竞争者及其产品。商业项目调研除对以上情况详细了解外还需要对城市的商业环境、经营个体、投资者、商圈、商业结构、经济特色等进行分析，目的是查看商业饱和程度、项目可借鉴资源优势与项目可发展雏形。

　　3、两者调研的结果不同

　　住宅调研的结果是产品定位报告和可供推敲的营销策略，商业调研的结果往往是项目可行性报告及项目定位报告。产生这样的差异是由于需要借鉴的外部因素不同，住宅只要开发资金足够，后续的开发可以由开发商一手完成。但商业项目需要的是主力店与大量经营投资者的认同，否则后期开发即没有资金回笼，也谈不上什么旺场，因此在调研形成可行性分析报告的阶段，理性的项目开发需要招商及策划人员利用形成的推广工具与这些客群进行交流，以求降低项目风险与主力户到场的局面。

　　三、商业项目的调研步骤

　　商业项目的调研分为地块研判、执行调研二个阶段。

　　1、地块研判

　　地块是不可再生的，地域所在限制着项目的定位与可发展空间。在对地块周边环境进行勘测后，基本可以判断能做什么类型商业，能辐射多少人群与能组合的业态可以做个预计，并把这些写进调研计划中进行实施。

　　2、执行调研

　　执行调研是对项目的策划与当初思路的一个验证。在这个环节里要对当地商业环境、城市规划、竞争者及经营现状进行彻底调研。商业地产是开发者、投资者、经营者的三者有机的结合，三者利益落实到最后是需要商业旺场，所以好的策划需要形成亮点，带动消费，激发投资欲望。所以在调研中要去寻找市场空隙，掌握商业资讯。

篇4：商业地产和住宅项目区别大

　　商业地产和住宅项目区别大

　　商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。

　　这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

　　为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。

　　发展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

篇5：商业地产住宅项目推广区别

　　商业地产与住宅项目推广的区别

　　商业项目的推广与住宅项目的营销推广，在项目推广与广告传播过程比较来看，由于项目产品的社会与经济属性不同，商业与住宅之间存在有很多的不同点，下面我们提出两个重点的方面进行分析和讨论。

　　1.推广重点阶段的不同

　　项目营销推广的重点阶段不同，是因产品的功能属性不同。卖不同的东西说不同的话，说的重点和方式也不同，做的方式也各有所区别。这些彼此不同的根本原因，是由于项目本身目标客户群体的购买心理和动机的不同所导致。也就是“产品决定客户，客户决定推广”的规律表现。

　　（1）住宅重在强调居住品质

　　住宅的使用价值和根本功能，是为人们提供生活居住的空间，产品品质的高低与价值，在于提供什么样的居住空间和生活环境。换句话说，产品硬件设施是重要的一个制约因素，如：物业形象、楼宇结构、功能配置、户型搭配、小区文化、治安环境、绿化景观、生活配套、周边商业等。

　　这也是项目参与市场竞争的主要方面。对于一个品质优秀、配套齐全的项目而言，随着工程的进度，项目推广变得越来越重要。

　　在项目前期，所有的项目定位和设计都只停留在图纸上，人们对项目的态度存有一定的疑虑与谨慎，而随着项目的工程进度，项目轮廓逐渐呈现在人们的面前时，对人们的信心是非常有利的支持，这也是住宅项目往往在封顶的时候会形成一个销售高超的原因。

　　因此，住宅项目营销推广过程的重点和难点，是在项目还没有呈现物业轮廓与形象的时候，项目实际营销推广以塑造形象为主，我们可以根据项目销售回款与展示形象的要求，进行有针对性地选择推广的诉求点。

　　（2）商业项目重在持续经营

　　商业项目的营销推广则不同，商业项目营销推广的重点阶段，是项目开盘前后的跨越期，这是商业项目销售的黄金节点与回款高峰。

　　这也是由商业项目的使用价值和功能决定的。商业项目营销推广与销售回款有一个坎，就是临近项目整体经营开业的时期。项目即将开始营业前的招商情况，项目开业后的整体经营状况，将直接影响了项目各个层面客户对商业前景的信心，商业项目的投资风险也完全表现在于此。

　　社会公众的信心对于商业项目是至关重要的，投资客户的店铺购买行为的产生，租赁客户对商业经营前景的看好，消费者对项目定位的期待都源于社会公众对项目的信心。商业项目定位的准确推广与有效传播，是建立社会公众对项目信心的基本保障，可持续经营是推广的诉求重点。

　　客户信心的建立是社会公众信心的具体表现，一种重要的途径就是项目推广的信息传达。在项目面市操作的前期，我们具有信息单方面梳理与发布的优势，和客户之间存在信息的不对称，我们有甄别的传达信心，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成销售行为的产生。

　　随着项目工程建设的进展，项目物业轮廓与具体的形象，逐步的呈现与社会公众面前，我们的信息梳理与发布优势将减弱，客户获得信息的渠道与方式逐渐增多，客户思考的因素也就会更多，进而增加了目标客户落单的选择犹豫性与比较性，造成了商业项目理想投资客户落单难的门槛。

　　所以，商业项目营销推广的重点阶段，是在商业项目整体营销开盘前后的跨越期，在商业项目这个关键的营销推广阶段，营销推广要凝神贯注的集中弹药与火力，强势渲染商业项目定为主题与经营价值。

　　2.推广效果的侧重点不同

　　我们在比较住宅和商业项目营销推广过程中，可以看到项目区别比较明显的现象。在住宅项目的营销推广过程中，一个简单的活动往往可以产生不错的销售结果，而商业项目则不然，往往对商铺销售起不到立竿见影的促销效果，这是商业推广与住宅推广过程中区别比较明显的一个方面。

　　住宅项目市场风险很小，从另一个社会功能的角度来看，住宅的使用功能对客户而言具有生活的必需性。营销推广过程主要目的，不是让客户建立起对项目的信心，而是缩短认可项目的感知过程，通过一些促销活动的形式增进了解，消除隔阂，则可以有效的达到营销推广目的。

　　商业项目的关键是树立客户对项目前景的信心，营销推广目的是为了引导这种信心的建立与强化，重要的一点是要给目标客户，留有自己主动思考的价值空间。围绕着这个基本价值点策划的各种推广活动，使用的各种营销推广手法有一个明确目的，就是向客户传达准确的项目信息，我们正在使项目按照设计的方向发展，合理规避商业项目的风险，从而使客户通过主动地思考增强对项目的信心，这是商业项目推广效果的重要评估方向。