商业地产招商规划前市场调研
商业地产招商规划前的市场调研
商业地产招商，往往开业容易，经营难，很多商业地产因为过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学的制定商场规划，业态组合混乱，为开业后经营混乱埋下不可挽回的伏笔。
一些只懂推广工作却根本没有商场运营经验的策划公司，只会从概念上来入手操作，工作重点偏重于概念炒做及传播工作，会自以为是的将商场规划成另类定位模式，却根本不会从基本的运营科学运营业态进行操作。受项目进度回款提成的诱惑，根本不会也不懂得对商场进行整体规划，只是为了进度而招商，招商完成后收钱就走，留下整个烂摊子，留给商场的是扯不断的麻烦与经营苦恼。
商业地产操作与产品策划是完全不同的模式，产品策划无有经验模照，但商业地产却恰恰相反，想操作商业地产必须有专业的商场操作经验，因为，科学的营业模式与商场管理模式是商场存活的必须前提，如果没有商场运作的人来操作商业地产，风光的概念炒作招商后，商场成活的几率微乎其微!
商业地产想顺利招商，开业后持续有效的经营，必须进行科学的规划，完善细致的商场规划，是商业地产避免开业后迅速倒闭的前提，而规划前的市场调研作，则是整个项目操作最关键的重中之重。
商业地产，风风火火的招商开业后，存在着活不过三年的宿命之说，有的甚至不到半年就会倒闭，商业地产操作时不要着急运作，首先要进行总体科学的规划，进行严谨的调研工作是做出合理商场规划的前提。
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项
商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。
1）分析各商场的定位并测算其定位的精准性
对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。
2）业态分布的调研
业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。
3）动线设计
将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。
4）功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。
5）运营模式的调研
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。
针对商圈的调研
商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。
对项目所在地调研
1）采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量；
2）分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。
3）统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。
4）对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。
对城市其它商圈调研
1）将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。
消费者调研
消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。
与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。
综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。
后注：商业地产寻找策划公司要慎重
做商场规划要慎之又慎
如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。
不要过于迷信另类定位之说
差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！
运营模式
商业地产的经营模式分为租赁式与联营
式两大类，有时因为经营需要，两类模式会同时出现在一家商场内，商场的楼屋管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、导购员管理等，都需要在招商期进行的同时来构建，而这些运营模式，都必须在招商期时向意向商户进行讲解的，以吸引客户兴趣，增大商场吸引力。 www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：商业地产项目调研住宅项目调研区别
商业地产项目调研与住宅项目调研的区别
商业地产项目与住宅地产项目都需要进行调研，这是执行项目最基础的基石，进行调研的出发点是为了让项目降低开发风险，获得最大的利益空间。
商业地产项目与住宅地产项目发展均受大环境、当地经济等因素的影响，但两者的模式是不大一样的。其偏重点具有明显差异。
一、两者调研提纲的对比
1、住宅的调研
从上述住宅项目的提纲我们可以看出，住宅的市场调研是从整个房地产市场的宏观面进行综合研究，然后再对项目所在的区域市场进行研究，再针对消费市场及潜在目标客户群体进行调研及定位。整体来说调研从资料收集到问卷执行到踩盘都围绕自己的产品进行数据研究分析，并最终作出定位进行营销。
2、商业地产的调研
从上述商业项目的提纲我们可以看出，商业地产的市场调研也是先从整个房地产市场的宏观面进行综合研究，再到区域市场，但到这里就已经开始发生变化，也就是说，前面的宏观市场只是去寻找项目的“土壤”，后面的调查是去寻找项目的“种子”。
商业地产的调研目的很多：首先是在调研大环境、大区域、大市场的前提下再深入地针对经济市场进行数据调研，对多元化的消费市场内的消费环境、消费数据、消费动机进行研究，然后进行有效数据整合，再确定目标投资小业主定位、目标经营商户定位，同时亦对零售市场内的零售信息、市场的供求需要、商业中心内的产品设计规划进行研究设计。
二、两者调研方向的对比
1、两者调研的方向不同
住宅项目调研是个“求同存异”的过程（求消费市场认同，寻产品差异），完全为了去设计产品并进行营销，面对的消费群体始终是消费者。商业项目要做到吸引投资者、消费者、经营者三方的眼球，要对商业环境、物流方向、消费习惯、消费承载、区域特点、项目地位等方面去进行调研，而调研的初衷大多为寻找项目支点，迎合商业营运需求，分析判断项目可行程度。
2、两者调研对象不同
住宅调研可以看作是个分析比对过程，了解自身和对手后进行推广。其对象是宏观的政策、项目环境、竞争者及其产品。商业项目调研除对以上情况详细了解外还需要对城市的商业环境、经营个体、投资者、商圈、商业结构、经济特色等进行分析，目的是查看商业饱和程度、项目可借鉴资源优势与项目可发展雏形。
3、两者调研的结果不同
住宅调研的结果是产品定位报告和可供推敲的营销策略，商业调研的结果往往是项目可行性报告及项目定位报告。产生这样的差异是由于需要借鉴的外部因素不同，住宅只要开发资金足够，后续的开发可以由开发商一手完成。但商业项目需要的是主力店与大量经营投资者的认同，否则后期开发即没有资金回笼，也谈不上什么旺场，因此在调研形成可行性分析报告的阶段，理性的项目开发需要招商及策划人员利用形成的推广工具与这些客群进行交流，以求降低项目风险与主力户到场的局面。
三、商业项目的调研步骤
商业项目的调研分为地块研判、执行调研二个阶段。
1、地块研判
地块是不可再生的，地域所在限制着项目的定位与可发展空间。在对地块周边环境进行勘测后，基本可以判断能做什么类型商业，能辐射多少人群与能组合的业态可以做个预计，并把这些写进调研计划中进行实施。
2、执行调研
执行调研是对项目的策划与当初思路的一个验证。在这个环节里要对当地商业环境、城市规划、竞争者及经营现状进行彻底调研。商业地产是开发者、投资者、经营者的三者有机的结合，三者利益落实到最后是需要商业旺场，所以好的策划需要形成亮点，带动消费，激发投资欲望。所以在调研中要去寻找市场空隙，掌握商业资讯。
篇3：商铺需求调研(问卷)
商铺需求调研（问卷）
1.请问您是否打算购买商铺？ 1)是2)否
2.请问您打算何时购买？
1)半年内2)半年到一年3)一年到两年4)两年到四年5)四年以上
3.请问您购买商铺主要是用于：
1)自己经营2)租给他人经营3)将来转手4)后两者皆有
4.请问您在购买商铺时主要考虑的因素
1)地段2)交通3)环境4)政策5)升值潜力
5.请问您考虑到______________附近购买商铺吗？1)是(转题7)2)否
6.请问您不打算购买的原因
1)商业氛围不好 2)人流量太少3)档次不高 4)其他_______
7.请问您打算购买多大面积的商铺
1)30平方米以下2)30-60平方米3)60-100平方米4)100-150平方米5)150-200平方米3)200-500平方米4)500-1000平方米5)1000平方米以上
8.请问您愿意为此商铺支付的总价
1)6万元以下2) 6-10万元3) 15-25万元4) 25-50万元
5) 50-100万元6) 100-200万元7) 200-500万元以上8)500万元以上
9.如果购买商铺，请问您打算经营什么____________
10.您选择的付款方式1) 一次性付款2) 分期付款3) 按揭
11.您期望的交付状态1) 毛坯2) 初装修3) 全装修
12.如果在新安江___________边建造一大型中高档商业中心，请问您有没有兴趣投资
1）有 2）可以考虑 3）没有 4）有待于进一步了解情况
13.请问您来自
1)建德市区 2) 建德周边城镇3) 建德邻近县市4) 浙江省内其他地区5) 外省市
为了感谢您对我们调研工作的大力支持，**公司 将为您提供我们楼盘进一步的信息资料，如果您需要这些资料，请您将您的联系方式告知我们：
姓名联系电话
家庭住址区路 号/弄室
邮政编码E-mail
再次感谢您的配合！
调查员姓名：_______调查日期：_________
篇4：房地产市场调研
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的"不动性",房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。
一、点--单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面--区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析 区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……, 由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。
三、体--宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体 (宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。
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行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度,对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税,它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多,投资资金就不太愿意进来,经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估。
国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机,它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析,因为在东南亚金融危机中,中国周边国家的货币均贬值20%~50%,而人民币则巍然不动。作为一个投资商人,他在作出决策之前,肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候,他必然裹足不前。
总之,点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架,它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径,只有认真地进行市场调查,科学的进行分析整理,我们才可能成为真正的市场专家
篇5：住宅户型设计调研报告
前言
随着生活水平的提高,人们对居住环境越来越重视和关注,其中包括户型设计。户型设计包括很多因素,同时,从篇幅和实际出发,本报告只对住宅户型设计做个浅显分析。
第一部分:住宅户型设计一般注意的几个问题
1、户型需求
户型需求是运动的,它随着市场的变化而变化。其中包括:
○目前的户型需求多样化,市场上并无绝对的主尊户型。
○户型的需求随时间、区域而变化。
○户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化:比如作为移民城市的深圳,人口来自全国各地,多种地域文化形成撞击,不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次,消费心理难以一一把握,销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。而在黄石,购房群体只要是在本城区,文化层次较集中,消费习惯易于把握。
○购买群年轻化,购房者年龄大都在25—45岁之间,年轻化使需求呈现复杂的个性化。
○潜在的够房者绝大部分为“非常人口”——有限的收入使其难以实现近期购房的年轻者,其置业计划必然是远期的,并且购房很难把握,也许会选择过度性的小面积户型,也许会一步到位,选择较大面积的户型。还有一种就是有固定住房,追求自在新潮的生活,经济实力强的上班族,其购买心理也是不确定性,因为其购房主要目的调节生活或者争脱父母的束缚。
2、户型适用
适用是住宅建设的基本要求,户型设计的第一位选择因素就是使用方面,舒适度较高,离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。
○面积适当的厅,满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。
○厅内要有良好的光照、通风和视野。
○厅内不要有太多的洞口和门,以方面家具的摆设和隐私的保护。
○厨房最好靠近门口,以利购买菜蔬与处理垃圾,避免污染。
○厨房和餐厅最好相邻,以便用餐和撤除餐具。
○卫生间与卧室要相近,夜间使用时,不然老人儿童使用均不便。
集中归纳起来,动静分区、干湿分区、公私(公用区和私密区)分区应是使用功能合理的基本原则。
3、平面形式
平面形式上的变化主要表现在两个方面:
一是每一层的户数在减少,尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯8户甚至10户,现在减少平均一梯4—6户,最少一梯1—2户。密集的户型在后期将不收欢迎。
二是平面形式增多,以前那种简单的十字形也在变化。“井”字、“米”字已经很少使用,“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多采用的是“品”字型(或“工”字形)结构和蝶式设计。这种形式的是最大优点在于采光通风良好,户与户之间无遮挡,住户观景效果良好。
4、内部间隔
以往户型间隔布局杂乱,功能分区不明。主要表现在:餐厅和客厅不分,开门即厅,厅当走道;卫生间对着房门,而且与卧室相邻,由于隔音效果不好,卫生间的水龙头一打开,相邻的房间深受噪音之苦等等。为此,户型间隔上应注意:
○开门是厅或玄关,饭厅与厨房相邻。
○卧室置于一侧,卫生间、浴室等置于一侧,中间形成一道走廊。
○走廊尽端是主卧室。
○一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计,景观互不遮挡。
5、户型大小和构成
户型大小到底多大才合适吗?
户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下:
厅(起居室):20-45㎡主卧室:15-25㎡
次卧室:15㎡次卧室:8-12㎡
保姆间:4-6㎡卫生间:4-10㎡
厨房:8-12㎡洗衣机间:4㎡(附污水盆)
生活阳台:4-6㎡走入式储藏室:6㎡
上述面积中,保姆间、家庭团聚室、走入室储藏室根据商品房的目标客户而选择配置。
除此之外,常见户型设计的细部处理还需改进的地方:
○起居室窗户:目前窗台高80-90厘米,外有封闭式阳台,两层窗户遮光,阳台栏杆一般在1.2米,人们站在阳台上不舒服,现在改进为落地窗户加透空栏杆,阳台有阳光室的作用。建议阳台的实栏板部分不要太高,影响使用效果。
○窗台:现在已从900、850厘米的窗台变矮、变大,下面可以走暖气、视野好,但需要有铁栏杆的保护。
○楼梯:2.7米层高的楼盘,一般为1层16步,每步17厘米,现在改为1层18步,15厘米高。这样增加了面积,但舒适度上升,特别是六层楼,会令老人、小孩舒服。75厘米是室内楼梯的最小宽度,如果厅比较小,楼梯可以独立做,厅大时楼梯可以用来美化客厅,成为一景。
○复式层顶:一般最低是1.5米,平均高度2.1米,有的采用威卢克斯窗直接开在坡屋顶上,采光好,但视野不好,不能看到天空。提倡窗向下落到普通高台的位置。
○室外防护护栏:一层防护栏杆开始缩回墙面,以至整栋楼都不得不做栏杆。
6、功能分区
住宅的使用功能虽然简单,但却是不能随意混淆的,简而言之一般有如下几个分区:
○公共活动分区:供起居、交谊用,如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。
○私密休息厅:供处理私人事务、睡眠休息用,如卧室、书房、保姆房等。
○辅助区:供以上两个部分的辅助支持用,如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。这些分区各有明确的专门使用功能,有动、静的区别,有小环境的要求。绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系,使之使用合理又不互干扰。
7、户型布局
户型内部应如何布局和配比面积。根据调查,一般客户认为评价户型最重要的依次是:布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上,客户认为个功能区的重要程度依次为:起居室、主卧、次卧。有专家认为目前在130-140平方米总面积的户型里设计30平方米比较合适,从趋势上看,厅的面积下调,主卧室面积从15-18平方米调至25平方米。其中的原因是:
○客户年轻化,很少在家度过,回家时卧室是常用的空间,需要组合柜、电视,看书的位置,厅内一部分功能转移到卧室中。
○社区设置会所,会所改变了交友一定要在家的概念。
○整个社会文明程度提高,人的隐私权要求增加。
在设计中通常安排餐厅和起居厅结合,但高标准的住宅内,可以考虑分开设置。但如果分开后,餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善,或餐厅分离后反而更象扩大的通道,则不如不分开。特别是中小型住宅,一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围,便优于两个厅的分离设计。
第二部分:把握新概念住宅户型设计的基本要点
1、高科技和环保时尚住宅的新亮点
2、国家相关政策和法规
3、气候
4、地形地貌
5、社会、经济、生活科技的发展
6、政府相关职能部门对开发商的要求
7、家庭规模和结构
8、家庭行为模式
9、生活习惯、风俗、社会以及文化背景
10、生理、心理的需求
第三部分:住宅户型设计的新走势
1、户型面积趋向使用化
○传统的一梯多户受到挑战,尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局,由于使用效率低,功能质量差,愈来愈受到市场冷落。户数的减少,多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等布局形式不断涌现,每一户的居住质量都得到相应的关注及重视。
大厅大户的结构显得落后,中户型设计基本上以大厅小房为主,而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。
○户内实用率比以前高,公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少,户型设计较
2、功能配置更趋完善
○主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。
○工作阳台的设置,同以前功能重合的阳台设计(把家务操作、观景等功能集中于一个空间实现)相比变得合理、方便。
○书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置、使室内活动更为舒适。
○玄关的设计,增加户内空间层次,亦与生活水平提高的社会现实想吻合,使入室更衣换鞋等新风尚变为可能,促进居家健康化、安逸化。
3、功能分区更为明显
○1996年以前的住宅,没有什么功能分区概念,在居家使用上极不科学,大厅功能比较混乱,基本上不区分休息娱乐区(客厅)与进餐厅(餐厅),一些卧室门直接开向大厅,设计十分不合理。
1996年以后的住宅,开始注重使用空间的层次与分区的问题,三大分区理念:动态静态空间花分、工作空间与生活空间的划分、公共空间与私密空间的划分思想在户型设计当中得到有效贯彻。
○平面户型设计打破平面厅室划分的旧传统,利用凸出的边角,台阶、隐形走道等设计进行空间划分,使空间层次感更强,空间变化更大。
4、户型设计更为贴近人性
1996年以后的住宅户型设计与1996年以前的相比,一个显著的分别在于:现在的户型设计更为贴近人性,设计是出于居家细节设身置地为住户考虑的。
○传统的厨房多采用I型,现在则有I型、L型、还有开放式,半开放式的厨房设计(在小户型住宅及酒店式公寓运用用得比较多),在长度、宽度方面考虑到操作台、洗盥台,厨具电器壁柜的设置及摆放位、管线的安装、通风排气条件。
○落地窗、凸窗、角窗的普通采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。
○卧室门的朝向注意避免与其他房间门相对的现象。
○低窗台设计,可坐可卧,既增加了使用空间,又开阔了视野。
○些中小户型采用自由间隔设计,充分体现个性品位:其一,少梁柱对空间的占用及制约,使自由问题灵活方便。其二,室内空间多运用薄墙、虚墙(非砖石水泥结构),住户可重新进行间隔。
5、设计观念变革
○朝向观念的变革
不再追求户户朝南的设计,景观与朝向同样重要、户型设计更关注景观的方向而不是南北朝向,消费者开始关注小区内部环境的营造,开发商近年花大力气去塑造区内景观,住宅小区采用围合式、半围合式布局较多,只要是朝向中心花园的户型,基本上都能得到消费者的认可。
○需求观念的变革
随着目标市场逐渐细分化,购房群体日趋理性与个性,单一的户型需求演变变为多极化、多样化的户型需求,从而使户型设计也呈现多样化特征。
1996年以前的住宅户型,同一楼盘同一类型面积相同,格局也相同,1996年以后的住宅户型,同一楼盘同一类型细分为几种面积结构有差别的户型,以满足相同收入阶层中不同的消费需求。
6、从人口构成确定居住空间
从家庭人口构成分析,7种套型即可适应1-6口家庭的各种构成情况。但套型设计还要满足家庭行为和生活模式的不同需要,反映不同地区的气候、环境、社会经济水平、建设标准、风俗习惯以及历史文化的差异。因此,套型模式就会千变万化,多样化也成为套型设计永无休止的追求目标。
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