主题商业街策划

　　主题商业街的策划

　　在商业地产供应量激增的前提下，随之而来的是市场定位的问题，如何和区域商业相融合，如何更具备前瞻性，如何顺应市场发展潮流，是各商业项目进行特色包装摸索过程中的必然行为。于是，商业不得不将休闲、度假、旅游、购物、娱乐、饮食、文化、体验等融合在一起，让消费者在街区内完成多功能的消费需求过程，充分体验休闲娱乐的精神、购物享受。

　　在具体策划过程中，策划人或组织要注意以下几个方面的问题。

　　·要善于挖掘项目的文化科技内涵

　　在房地产策划中，把房地产经营提升为一个系统的文化工程，贴近商业的文化内涵。随着科技的发展，运用各种科技概念来策划项目的也为数不少，使项目呈现更加个性化的特色。在因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面，较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵，使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体，比翼双飞。

　　·要十分注重建筑设计的理念创新

　　建筑设计理念的策划创新，不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特商业氛围的有利手段，同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。

　　我们知道，建筑设计是产品定型的主要阶段，这个阶段的建筑造型、建筑风格、建筑规划、平面布局以及立面效果等很多方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好，在施工建设的时候要修改是相当困难的，即使不计较金钱，那也很费时费力。因此，在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题，使产品跟上时代的要求。

　　·要把握好主题概念的整合和推广

　　有了独特、富于个性的策划主题后，怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线，把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链；主题概念就是一个中心，项目开发的各个环节均围绕这一中心完成；主题概念还是一种说法，整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此，整合和推广好策划主题就显得格外重要。

　　但是，主题商业街不单纯是房地产开发，而是涉及房地产和商业两个专业，商业不是出租商铺，而是根据前期主题街区的定位，按要求寻找合适的商业。这就是目前一些项目的商业街出现前期策划和后期实施有出入的主要原因———主题商业街光靠前期策划不够，重要的是后期必须有专业的机构对它进行管理。加强对于后期管理的策划与实施能力应该是保证“主题商业街”运营成功的关键基础。所以，在精心锤炼“主题”的同时也不应忘记管理的重要性。

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篇2：F商业街项目策划方案

　　F商业街项目策划方案

　　1、确定案名：商业街可凭借“**”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“**商业街”、“**汽车客运站”“**物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“**”（仅供参考）。

　　2、销售策略

　　*培养市场气氛

　　利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：

　　硬件塑造

　　①告知性展示

　　应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。

　　②户外广告设置

　　户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体。

　　③设置精美的示范单位─样板房

　　通过对示范单位－样板房的包装设计，可有效弥补平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

　　④销售部与咨询点的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，一般为每周两次，各咨询点交叉进行，配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华，除基本配置如：沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等，还应配备如：音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。

　　软性宣传

　　通过DM软性文章，详述**商业街的开发为区域带来的种种利处，以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。

　　同时，以抽奖的形式向中奖目标客户提供额外折扣或现金奖励。留住部分准备置业的目标客户，加强其他目标客户的印象。

　　*促销手段

　　(1)增加销售点

　　我司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点，并设专车接送看楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。

　　(2)活动促销　　选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售，还能体现开发商的实力，提升品牌形象和消费者对该项目的认可度，在整个销售过程中结合销售情况或节假日，举办各种大型促销活动促销（如互动娱乐活动、业主联谊会等）。

　　(3)潜在客户开发

　　利用我司原有广阔的客户资料，通过主动联络的方式，增加项目的客户来源。同时，并采取措施对老客户成功介绍新客户（以签订合同为准）给予奖励，从而开发潜在客户资源。

　　(4)直销

　　营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，覆盖面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

　　直销方式：电话拜访、登门拜访、内部认购、单张派发。

　　直销对象：本区域和周边区域的政府官员和商界精英、厂矿企业职工。

　　直销人员：销售人员、礼仪（形象）小姐。

　　(5)DM邮寄

　　对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜 访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

　　DM对象：周边区域的政府官员、商界精英、厂矿企业职工。

　　DM邮寄内容：**商业街单张简介、**商业街投资秘笈。

　　DM邮寄时间：于正式公开推广前二星期左右。

　　(6)入户单张宣传

　　向区域内尤其是政府部门和经营户派发入户单张，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购买。

　　3、宣传策略

　　在本项目推出前期乃至整个销售过程，要投放大量的广告，结合多种传播媒体，尽可能覆盖所辐射的周边地区，抓住两个原则——颠覆性推广和精确打击，三个诉求阶段——渲染视听、吸引投资、扩大战果，向市场营造一种“一次投资终生受益和居住、经商、休闲度假等一举几得”的概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。

　　*广告创意及诉求

　　1、 广告创意

　　广告创意是以“自然、自由、自得、怀古、繁荣”等，统领项目整体广告的宣传，强调开发区宽松、规范、悠美的投资和生活环境，体现项目的独特个性和巨大的升值潜力与回报，以达到引起目标客户注意的目的。

　　2、 广告诉求

　　在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。

　　3、 表现手法

　　结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造、项目卖点宣传等方面，以现代都市繁荣昌盛的平面表现手法，围绕项目广告主题，在色彩、构图、标题、内容等方面统一完整地表现，从而塑造项目的品牌形象和亲和力，引起大众的共鸣。

　　4、宣传推广

　　(1)项目在第一阶段（渲染视听），将以树立品牌形象为主，以目标客户与周边所辐射范围内的消费者为主要诉求对象，强调商业街的项目优势、规模、配套设施、前景展望以及开发区的发展规划，让其认知和了解本项目将为其带来方便、高尚的购物、居住环境以及完善的物业、物流配套，在消费上多了一种选择与享受，树立商业街的品牌形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。

　　(2)第二阶段（吸引投资）延续第一阶段的广告策略和主要诉求对象，侧重于推广销售政策、优惠条件，强调投资的升值潜力、回报风险等，以渲染精彩的都市生活和极具诱惑的发展前景为主要出发点。配合具体卖点的演绎，例如：新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的个性、商业街的休闲情趣、浪漫惬意的都市生活……以引起目标客户的共鸣与投资欲。掀起销售高潮期。

　　(3)第三个阶段（扩大战果）将主力配合销售高潮期的衰退，加大广告投放力度，适时组织大型促销活动如：娱乐互动、业主联谊会等，延续销售高潮，同时，为二期工程的开盘打下良好的基础。

　　*媒介的组合

　　以传单、户外广告、电视为主，报纸、电台为辅。并配合相关的公关活动，在新闻媒介上作颠覆性的报道。

　　媒体选择

　　(1)运城日报、三门峡日报、华商报

　　当地权威性报纸，发行量较大。

　　(2)山西电视台、河南电视台、开发

区电视台

　　当地娱乐、休闲场所较少，看电视是其主要的消遣方式。

　　(3)户外广告和指示路牌

　　①首选户外广告牌在商业街南口、灵宝、潼关、芮城、永济、运城等地的繁华路段，租用大型户外广告牌作为主要推广方式。

　　②在项目附近做指示路牌

　　③项目工地周边围墙广告

　　利用户外广告的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围。

　　④DM入户单张

　　价格低，目标市场细分明确，宣传有侧重点，适合区域性宣传。