X商贸城招商统筹计划内容(2)

　　某商贸城的招商统筹计划内容（2）

　　附：人员薪酬及奖励方案

　　一、人员薪酬（建议）：

　　1、招商专项员：月薪（1000--1300元+个人应缴三金）+佣金提成

　　2、主任：月薪（2000-2300元/月+个人应缴三金）+佣金提成

　　3、经理：月薪（4000-4300元/月+个应缴获三金）+佣金提成

　　二、佣金提成（建议）

　　本案建议商铺租务部使用层级递进佣金奖励制度如下：

　　租赁面积佣金基数计算方法：

　　佣金的提成基数=月租=租赁单价*租赁面积

　　私佣部分：

　　招商人员：

　　1、首层：25%，超出5间（不含5间）28%，超出10间（不含10间）30%（封顶）

　　2、二层：25%，超出200㎡（不含200㎡）28%，超出800㎡（不含800㎡）30%

　　3、三至五层：25%，超出800（不含800㎡）28%，超出1500㎡（不含1500㎡）30%

　　每间公佣，招商经理：7%策划经理：4%策划助理：0.5%

　　佣金发放时间：

　　私佣的支付时间：完成交易过程（签定合同、交齐各项应收款项）后每月的二十号发放，遇节假日则顺延。

　　公佣的发放时间：每月的月底发放。

　　以上方案要视乎业务量、客户量及实际情况回馈再作具体定案

　　三、人员奖励方案（建议）

　　1、整个招商中心按年租金手入的4%提取奖金。

　　2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金.

　　3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。

　　4、此项奖励方案不含高层领导。

　　（五）相关招商资料的准备

　　（1）招商手册（已有）和招商说明书

　　（2）租赁合同

　　（3）委托经营合同

　　（4）定租确认书

　　（5）招商委托书

　　（6）招商流程表

　　（7）招商文案

　　（8）退房申请表等

　　（9）授权委托书等

　　以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！

　　（四）招商方式、目标客户的确定

　　招商方式：

　　1、项目招商发布会

　　2、项目推介洽谈会

　　3、大型零售连锁会议

　　4、登门拜访

　　5、网络招商

　　6、电话联系

　　7、面对面沟通

　　8、行业协会、政府机构

　　9、各地商会

　　目标客户--主力店

　　1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

　　2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。

　　3、百货：各式流行服饰鞋帽店及珠三角地区有名的百货。

　　目标客户--次主力店

　　1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式KTV等

　　2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

　　3、电影厅及成人电玩

　　（六）第三方招商网络平台的建立

　　他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：

　　1、专业的招商网站

　　2、专业的地产交易平台

　　3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如当地市场管委会、镇政府、商会馆、各行业协会等。

　　4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。

　　（七）招商政策的制定

　　在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。

　　为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。

　　（八）媒体宣传推广计划的制定执行

　　商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！

　　孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。

　　造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。让在短时间内，在盘禺大石附近乃至广州都形成热门话题，以提升我们的项目知名度。这样做的好处是：

　　1、节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。

　　2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过多年来我们在这方面的经验和对媒

　　体宣传分析比较：原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍，这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。

　　而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。

　　3、由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。

　　在吸引大商家入驻宣传方面，我们也宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据调查分析，确定主打区域为盘禺大石附近区域为主，其次，为广州。主要报纸为广州日报、南方都市报、羊城晚报，其次为信息时报、新快报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。

　　（九）大型主题招商活动的策划执行

　　大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是步行街招商推广的"核武器"。

　　1、招商发布会

　　2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）

　　3

、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

　　4、阶段性的招商成果发布会

　　5、以项目命名的大型零售连锁会议

　　6、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会

　　根据目前的项目招商情况，在6--8月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。

　　（十）招商费用预算

　　招商费用包括：人员工资费用、商家接待费用、宣传费用──广告及招商活动费用、招商人员提成。

　　招商总费用为年租金的*%，约为***万左右。其中，招商人员提成*%，差旅招待*%，广告公关礼品费*%。

　　（十一）租金建议方案

　　根据本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。

　　业态楼层平均租金表

　　面积日租金年租金

　　超市m2元/m2万元

　　地上一层m2元/m2万元

　　地上二层m2元/m2万元

　　地上三层m2元/m2万元

　　地上四层m2元/m2万元

　　地上五层m2元/m2万元

　　百货m2元/m2万元

　　家电m2元/m2万元

　　数码广场m2元/m2万元

　　总计：万元

　　（十二）招商政策建议方案

　　1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况

　　2、"房租高开低收"

　　房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

　　3、"放水养鱼"，装修免租期政策

　　根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。

　　4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。

　　5、提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。

　　6、允许一定范围内的改变房屋布局

　　经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情

　　况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。

　　（十三）文件资料

　　1、订租确认书

　　2、租赁合同

　　3、授权委托书

　　4、用户登记表

　　5、协议、合同认定会签单

　　6、内部文件

　　7、退铺申请表（租赁）

　　8、委托经营合同书

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篇2：X商贸城招商部各项管理制度

　　某商贸城招商部各项管理制度

　　一、招商管理制度

　　1、制定统一客户洽谈表，客户跟踪表、客户来访登记表。

　　2、遵守公司上下班制度，如发现弄虚作假，予以严肃处理。

　　3、各线明确责任到人，遇到问题随时向上级领导反映。

　　4、每天中午安排人员值班，做到招商中心中午休息不关门。

　　5、招商员每天向各线经理汇报当天的工作，领取第二天任务。

　　6、招商中心现场每天至少1-2人值班。

　　7、招商中心负责人。须定时向上级领导汇报工作，定期编写工作总结并上报公司。

　　8、公司根据实际情况对招商人员及时调整，招商人员须服从公司统一安排。

　　二、招商现场管理制度

　　（一）、出勤管理

　　1、招商中心实行六天工作制

　　每天上班时间为：早9：00--晚18：00。

　　3、招商部门星期六、日安排人员值班。

　　4、招商人员每天上下班须打卡，不得迟到、早退，无故缺席和擅自离岗，违者须受处罚。

　　5、病假、事假

　　1、A（1）病假一天以内部门经理审批，一天以上者由总监审批，获批准后方可休假，销假时凭医院有效证明销假。

　　B（2）事假手续须提前一天书面申请，一天以内部门主管审批，一天以上由经理审批。

　　2、婚假、产假、探亲假、丧假等则按公司规定办。

　　三、纪律管理

　　1、招商人员须按规定着装并配带工作卡。

　　2、自觉维护招商中心良好秩序，上班时间内招商人员不准吃东西，不得随意串岗，吹牛谈天，打牌下棋及抽烟，嬉闹等，无客户时必须在洽谈台前坐好。

　　3、招商中心不得占用电话"煲电话粥"，打声讯台者按公司规定处罚。

　　4、招商人员根据值日安排定时对招商中心进行清理，接待台内外个人物品(水杯、笔、本等)必须整齐简单，随时保持整洁，售楼资料整洁有序，不得使用待客水杯及饮料，客户走后，员工须立即清理，以维护招商中心的良好形象。

　　5、同事间应和睦相处，互帮互助，共同进步，不得私造谣言，拉帮结派而破坏团结。

　　6、招商人员接待客户时应热情，有礼貌，不可以带情绪上班；碰上刁蛮顾客，须理智对待，严禁与客户争吵。如发现招商人员对客户不礼貌、不耐烦、不理睬的，视情节轻重，给予50-200元的罚款，严重的辞退。

　　7、招商人员不得私自保留有关资料以外其它招商文件，否则以违纪论处。

　　8、招商员用餐必须在指定地点，指定时间进行，不许在接待台用餐。招商人员实行轮流用餐，保证用餐时间来访客户的正常接待工作。

　　9、下班后禁止在招商中心内喧嚣、嬉闹、闲坐。

　　10、严格执行公司财务制度，招商员不得私自或串通其他人员收取客户的定金和其他一切现金，严禁在业务中收取任何好处费，实物或回扣。

　　11、招商中心每天的客户登记本招商人员必须认真填写。

　　12、招商中心招商员每天遇到问题应及时向招商主管反映，每天的工作必须下班前向主管人员汇报。

　　13、租赁合同、合同审批单等一律不许涂改。

　　四、客户接待

　　招商人员须团结互助，不得争抢客户，不得围观客户，发扬"同心同力，勇于奉献"的公司精神，热情诚恳，耐心细致地完成客户的接待和跟踪服务，现将公司基本的客户接待制度公布如下：

　　1、以进门都是客为原则界定客户。

　　2、和招商员有联系的客户再次上招商中心或电话咨询，应由原招商员继续接待。

　　3、由老客户引荐新客户，应视为同一客户。

　　4、招商员必须向上门的客户详尽的解说公司的招商条件及优惠政策。

　　5、招商员不允许任何上门的客户不理不睬，一经发现按公司制度处理。

　　五、客户登记

　　招商员认真做好客户接待和咨询纪录。

　　1、招商员必须将客户纪录填写在公司制度的客户纪录本上；纪录必须认真、明确。应及时纪录下你所推荐的位置情况，客户的问题和要求；招商员接待客户除公司统一登记外，应自备笔记本对本人客户进行登记并自行保管和跟踪。

　　2、每跟踪一次客户，记录要全面、详细，如年月日，客户反馈的意见必须纪录在客户跟踪上，

　　并要及时归纳，整理，个人不能解决的，交招商主管人员解决处理。

　　六、培训

　　1、培训是联络工作人员感情，提高工作效益的有效途径，所有招商人员须认真对待并严格考勤，违反此规定公司给予处罚。

　　2、培训时，招商员须积极配合，提高自己对业务基础知识的认识和业务技巧的掌握程度。

　　3、培训课程安排

　　第一课：详细介绍公司背景，在公众心目中的形象；公司的目标，包括项目推广和公司的发展目标，确立招商员对公司的信心，讲解招商人员的行为准则。

　　第二课：介绍物业的详细情况，包括规模"定位、设施、价格、周边环境、公共设施、交通、该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素，对物业的影响情况。"

　　第三课：讲解洽谈技巧。如何以提问寻找答案，询问客户需求，期望等掌握客户心理。

　　第四课：招商技巧、身体语言技巧、客户心理分析、签订租赁合同的程序及注意事项。

　　七、市调管理制度

　　1、招商人员由部门经理安排市调的地点及目的。

　　2、在市调过程中，招商人员必须认真负责，不允许偷懒，不允许敷衍。

　　3、在市调过程中，招商人员必须正确的记录下市调的内容。

　　4、在市调过程中，招商人员必须注意个人安全，不要引起不必要的纠纷。

　　5、市调结束后，市调人员必须填写市调报告，把当天市调的结果上报部门经理。

　　八、出差管理制度

　　招商人员由总监安排出差。

　　1、出差所有的费用标准按公司标准。

　　2、出差途中不允许办理私事，否则按公司规定处罚。

　　3、出差途中不允许用公款游山玩水，否则按公司规定处罚。

　　4、在出差途中如工作需要延长时间，须及时上报主管部门批准。

　　5、出差的费用报销不允许弄虚作假，所有的费用按集团公司规定报销。

　　6、结束后必须向部门领导汇报结果，提交出差报告。

　　需制定的表格：

　　2、客户洽谈登记表（横表无法在本文件中显示）

　　3、电话联系登记表（

横表无法在本文件中显示）

　　4、工作汇报表

　　5、租赁合同条件表

　　6、商户租赁申请表

篇3：商业地产招商人员答客问

　　商业地产招商人员答客问

　　一、地理位置的问题

　　他们需要彻底明白的问题，你必需要让他们问的问题，如果不把握这方面，他们可能是糊弄你。

　　1.项目具体地理位置？

　　2.项目环境有何特色?

　　3.项目周围的主要交通设施有哪些？

　　4.项目附近公交班次、路线?

　　5.项目附近有哪些主干道、宽度、是否太吵？

　　6.项目所属居委会、派出所？

　　7.项目周围商业态及营业状况？

　　8.项目周围学校及其地点交通、距离？

　　9.项目周围医院及其地点交通、距离？

　　10.项目周围菜市场、游乐设施如何？

　　11.项目附近居住的是什么样的人？

　　12.项目离飞机场、汽车站多远？

　　13.地理环境对本项目有什么有利和不利因素？

　　二、关于项目状况的问题

　　他们要明白的问题，你必需和他们要弄清的问题

　　14.项目开发商、设计单位、施工单位？

　　15.项目开业后的管理团队是那里来的？

　　16.项目业态定位是什么？

　　17.项目总占地面积、总建筑面积？绿化率、容积率、建筑密度？

　　18.公摊系数？

　　19.国有土地使用年限、起始年月？

　　20.布局规划情况？

　　a.我们的品牌放在哪里？b.我们周围都有哪些品品牌？c.为什么将哪个品牌放在我们旁边？d.能否调换位置？

　　21.项目共几层？

　　a.各店铺的面积、深、宽？b.每层有多少品牌商户？c.滚梯、直梯、货梯有几部？d.我们的送货车停在哪里？e.从哪里上货？f.项目的垃圾临时堆放在哪里？

　　22.项目在造型、设计上突出之处？

　　23.项目分几期？何时开工、竣工、交付使用？预计开业日期？

　　24.项目计划有多少品牌商户进入？大主力店都有那几家？

　　25.项目的配套服务都有那些？

　　26.项目建筑地下层数及用途？

　　27.项目公共设施如何规划、使用？

　　28.项目环艺景观有何特色、中庭如何规划设计？

　　29.项目公摊主要包含哪些地方？

　　30.项目商业用电和商业用水的费用？

　　31.项目店铺内预留电话线吗？

　　32.项目地下停车场层高、总面积、车位数？

　　33.项目车位费用的收取情况？

　　三、操作方式的问题

　　34.项目经营店铺有几种方式？

　　35.项目扣点？保底？促销费？

　　36.项目预计租金、回报率？

　　37.项目订金多少？几天内补足签约？

　　38.签约时需带什么资料？

　　39.进场装修的装修押金？

　　40.外商合作应提交什么证件？

　　41.如用汇款形式，开发商开户行、帐号？

　　42.如用其他币种、如何计算？

　　43.营运工商管理费和税费有几种、额度、多少由谁承担？

　　44.物业管理费具体为多少？包括哪几项服务项目？

　　45.店铺的水、电、电话、物业维修等是否另行收费？具体费用？

　　46.这样租金的价格是否合适？

　　四、政策法规的问题

　　47.现场管理有什么规定？

　　48.户名可否作内部变换？有什么条件？

　　49.委托他人签订合同需要准备哪些证件？

　　50.管理费用多少？有没有统一办理保险？

　　51.对餐饮有没有特殊的要求？

　　52.特种行业的要求？24小时营业？

　　五、建材与设备的问题

　　53.对商户装修有什么要求？

　　如何办理进场装修手续、装修单位质资证明、申请装修表格、商户工作流程、商户防火培训、装修材料验收、临时接电申请、装修工人的备案

　　54.电器设备：

　　a.供电系统；b.开关及开关箱品牌；c.管线；d.各层梯厅照明设备；e.各空间及插座

　　55.弱电独立插线盒

　　56.给排水系统

　　57.消防安全设备：发电机组品牌；公共消防设备。

　　58.化粪池

　　59.化油池

　　60.污水处理

篇4：商业地产项目招商策划

　　商业地产项目的招商策划

　　一、招商策划的含义

　　招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。

　　招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业学问。

　　作为一名合格的招商人员，既需要扎实的经济、法律、外语等专业知识，也需要广泛的公关、洽谈等技能。

　　二、招商策划要有准确的目标定位

　　1.招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。否则，策划就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。比如：首先必须明确此次联络会议的目的是什么、加强与对方的沟通与友谊、了解对方可能的投资意向、了解对方对投资环境的要求与疑虑、让对方知道我方的合作意向。

　　2.要策划一次联络会议。在策划过程中，通过这次会谈，我方要实现哪几个目标。明确了会谈目标，联络会议就不会空洞无物，毫无收获。

　　三、招商策划要有战略高度

　　1.综观全局，立足长远。任何一次招商筹划活动，不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业、一个项目。

　　2.策划要有战略高度，要通揽招商形势，综观招商大局。

　　3.在招商策划过程中要了解本地区的中长期及近期发展的规划，摸清企业的投资动问和要求，在此基础上来确定自己的招商战略，系统地制定出自己的中长期和近期招商计划，保持招商策略的长期性和一致性，避免招商过程中的短期行为和急功近利的现象。

　　四、招商策划要知己知彼，把握优势

　　1."知己知彼，百战不殆"，商场如战场，古人总结的。这一战争法则同样适用于当今的招商过程。只有在正确地认清自己、了解自己的基础上，在招商过程中才能做到胸有成竹，信心十足。

　　2.了解自己只是问题的一方面，更重要的是我们要了解对方的要求。

　　五、招商策划要突破成规

　　在招商策划时要突破成规，另辟蹊径。要注意求新求实，体现自己的特色，不要人云亦云，亦步亦趋。招商策划的突破口可以选择招商形式、招商政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。

　　六、招商策划要把握时机，适度超前

　　一个完整的招商过程往往包括以下几个阶段:

　　招商策划--信息的收集--双方接触--洽谈--签约--项目筹建--建成投产

　　七、确定招商方式与渠道

　　1.项目洽谈会。项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。

　　2.项目发布会。项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。

　　3.经济技术合作交流会。经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。

　　4.投资研讨会。投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。

　　5.登门拜访。登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办*式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。

　　八、制订谈判策略

　　1.明确谈判目的。招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。

　　2.在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。

　　招商洽谈的目标可以分为三个等级：

　　是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；

　　是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；

　　是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。

　　3.招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。

　　4.在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。

　　招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重。

　　应考虑以下几方面的问题：谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。

篇5：商业地产招商策划步骤方法

　　商业地产招商策划步骤与方法

　　商业地产经营特点--以点带面，特色经营

　　1.租赁经营采用放水养鱼的原则。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气，再做生意，一起分享成长空间"的原则。

　　2.招商不是一个开业前就完结的工作，实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。

　　3.制定大型MALL招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要领导的支持。

　　首先确定我们零售商我们商业目标在哪里？

　　我们需要多少主力店？

　　怎么规划这些主力店的位置？

　　主力店的位置占据多少面积？

　　4.商业地产项目首先确定我们的零售商

　　我们的商业地产项目目标在哪里？

　　我们商业地产项目需要多少主力店？

　　商业地产项目怎么规划这些主力店的位置？

　　商业地产项目主力店的位置占据多少面积？

　　5.目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。

　　6.尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。

　　7.商业地产必须进入专业化运作体系，把握几个重要环节：

　　商业地产定位必须同时满足销售与经营两个条件。

　　商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件。这就是商业地产以销售为前提的特殊性。

　　8.商业规划调动策划、设计、经营全体参与

　　住宅开发经过多年的发展，行业已经十分成熟，比如在建筑规划设计方面，无论是设计院、开发商、代理商基本都难免独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等。都具备了一定的建筑规划设计能力。

　　9.商业地产营销的根本：

　　以销售为目的，以经营为导向。

　　商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等各种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点。

　　相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给出商业地产的规划设计造成了一定的障碍。

　　不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。

　　在商业较为发达的城市，一个初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场。

　　开发商业必须了解商业，一个商业地产的开发者，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发基本规律，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量向定做，达到商业设计与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的捷径。

　　商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；

　　只有以策划定位为先导，真好规划设计每一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。

　　10.招商必须严把招商质量关

　　招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，不要有急功近利的思想，要在"放水养鱼"的同时把好招商质量关。

　　商业经营管理建立团队前期介入

　　商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，这就要求发展商必须建立经营管理团队，从项目开始动作之初就深入市场和项目。