建材商贸城答客问:公司篇
建材商贸城答客问：公司篇
一、公司篇
1.本项目的开发企业及简介？
答：江苏**置业有限公司，该公司经营市场多年，实力较强，有20年经营建材经验。
2.本项目房地产开发有限公司具备何种开发资质？它的经营期限多久？
答：二级资质。
3.本项目的物业公司？有过那些管理经验？
答：**商贸城物业公司。
4.本项目的商业管理公司？有过那些管理经验？
答：凭现有经营状况加以完善。
5.本项目的建筑施工单位？工程监理公司？
答：开发区建安总公司，镇江z监理公司。
6．24小时招商热线
答：0*****
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：建材商贸城答客问:产品篇
建材商贸城答客问：产品篇
二、产品篇
1、本项目的名称？政府对本项目的评价。
答：**商贸城。本项目开发商20**年被评为"十强"民营企业，市政府把本项目定为重点项目，有关工商、税务做最大优惠。
2、本项目的地理位置？
答：句容市西环路与104国道交汇处西南角。
3、本项目的项目规模多大？
答：总占地200亩，总建筑面积115000平方米（包括8万平方米的商铺及35000平方米的仓库和加工区。
4、本项目的相关政府批复如何？（五证）
答：见售楼处墙面。
5、本项目有没有停车场？多大？停车需收费吗？
答：有6700平方米的停车场，至少两年内不收取停车费。
6、本项目的国有土地使用年限有多长？
答：40年。
7、项目一共分几期开发？目前正在招商的是哪期？
答：分三期开发，目前在招商的是三期。
8、项目三期于何时开工、何时竣工？
答：07年10月至08年6月
9、项目三期将于何时交付？项目整体何时交付能够投入使用？
答：在建工程于08年8月8日交付，
10、项目采用什么结构？其建筑耐久性如何？抗震度为多少？
答：框架结构，耐久性佳（50年），7度。
11、铺位之间采用什么材料分隔？其防水、防火、隔音效果怎么样？分隔墙的厚度有多少？
答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳。
12、项目主体外墙采用什么材料，以什么颜色为主色调？
答：三色外墙砖及局部涂料。橘红色。
13、项目三期交付装修标准是怎样的？
答：外墙：瓷砖、涂料，内墙：涂料，顶棚：涂料，地面：水泥地面，门窗：铝合金。
14、本项目有哪些消防设施？
答：自动喷淋、消防栓、灭火器。
15、项目商铺的面积（包括分摊面积）、面宽、进深、层高为多少？
答：沿西环路两栋商铺一层开间：4米；纵深：24米；层高：5.4米；
内街商铺一层开间：4米；纵深：9米；层高：4.6米，共20栋；
纵向两栋商铺：一层开间：4米；纵深：14米；层高：高为5.4米。
16、项目内部主干道的宽度？次干道的宽度？市场内南北向道路宽度？
答：24米主干道，12米的两次干道，9米的市场通道。
17、项目有几个出口？在项目的什么位置？
答：3个入口，如图所示。
18、对于店铺的装修，市场有没有规范和要求？业主在装修过程中，可否改动内部结构？
答：内部结构不可改动，如需改造经市场部同意，外观统一。
19、是否有仓库和加工厂？是买还是租赁？
答：有35000平方米的仓库和加工厂，是租赁。
20、业主是否可以自行将商铺隔两层？
答：可以。
21、20**年政府重点工程，是否有相关文件可以证明或报纸摘要，政府配合程度如何？
答：附政府相关文件。
22、项目的水，电，通讯是不是直通到户？是不是一户一表？店铺用电多少瓦？是两相电还是三相电？水、电费收取标准？
答：是的，是的，商铺一般是两相电，可以接三相电。
23、项目商铺二楼可不可以居住，是否通管道煤气？
答：可以，没有通管道煤气。
24、购买商铺是否可以办理户口？在哪里办理此项业务？
答：可以，开发商包办。
25、市场要收取的相关费用及标准？
答：房租、水电费押金（1间500元）。一年内不收取物业管理费。
26、句容整体规划？尤其是本案所处区域西区的规划？
答：如图所示。按市委、市政府多项会议定位：西门商贸物流区（商业市场群）。周边亦规划居住用地。市西北规划工业园区。目前在建小区有黄金坝经济适用房小区，和红太阳小区。
27、你们所讲的一站式购物是什么意思？
答："一站式"服务最先萌生在欧美，其后迅速扩展到全球，全面提供各种服务的"一站式"服务理念开始流行。"一站式"服务的实质就是服务的集成、整合，既可以是服务流程的整合，也可以是服务内容的整合。家居"一站式"购物广场，在这里能买到与建家、装家、饰家有关的一切需求。
28、我能否按照自己的需要设计门头招牌？
答：须符合市场统一管理要求。
29、项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点（超市）等？
答：是的，104国道向东一农业银行，对面有便民超市及一些小超市，到华阳南路相当近有人民医院、商业网点、邮局等。
30、办理营业执照需要提供哪些数据？
答：包办。身份证、照片、购房合同（租赁合同），费用购房的交219元，租房的交419元。
31、税务登记证如何办理？费用多少？
答：包办。身份证、照片、营业执照复印件、购房合同（租赁合同），工本费125元。
32、项目是主要是什么人来购买的？
答：外地及本地的自购自营户，以及本地一些机关、公务员购买。
33、老城区到本项目，有几路公交车可以直达？若喊出租车的话需要多长时间，有几公里？
答：2路公交车可直达，喊出租车两分钟即能到达老城区。
34、市场内部软件是否能够配套(如业主的门面市场卫生市场的导购牌)
答：
35、商铺有经营限制吗？经营区位是怎样划分的？
答：是的，严格按照业态区域划分经营。准确的见图纸。
36、若现阶段招商客户要入驻是否有地方入驻?
答：有的，目前一期，二期都有地方可以入住
37、对于大品牌,大客户优惠政策是否有弹性?
答：可以根据具体情况汇报到公司如有需要可以考虑
38、市场H栋业态规划有无确定?
答：暂时定为钢材，铝合金管业类
39、三期二楼确定做什么?(若二楼出租,租金是多少?是否和一楼政策一样)
答：
40、
若经营业主资金周转出现问题时,提出贷款要求,商贸城是否可以提出担保?答：
39、对与交通不方便(商贸城是否可以解决)
答：
40、现在签合同是一年一签.若有客户提出一次性签三年合同是否可性?
答：
41、若客户想自建仓库.库房费用这么算?年限是多少?
答：
45、目前商贸城已进驻品牌：
陶瓷、洁具：冠军瓷砖、罗马瓷砖、马可波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、裕成陶瓷、佳美施瓷砖、金牌亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏偌陶瓷、意堡罗瓷砖、箭牌卫浴、亿路洁洁具、冠珠、天纬、中盛、美陶、新辉雅、兴辉、皇冠、金洲园、奥斯玛、威俊等；
地板：世友地板、格尔森地板、大自然地板、黑骑士、罗伦特、惠尔、格莱仕等；
油漆：嘉宝莉油漆、3A漆、三棵树、天利油漆、上峰油漆等；
灯具：欧普灯具、百利通灯具、启源灯具等；
太阳能：皇明太阳能、世界阳光太阳能等；
门业：春天门业、扬子门业、晨丰门业等；
木业：莫干山贴面板、龙牌石膏板、韩宇贴面板等；
家具：全友家私、雅宝家私、欧兰迪雅家具、喜临门床垫、掌上明珠家具、双虎家具、吉斯床垫、天鹅床垫、喜梦喀床垫、爱因斯堡床垫、香格妮丝床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、赛华居家具、麒麟床垫、美思达真皮沙发、万紫轩真皮沙发、亿利来真皮沙发、罗曼真皮软床、情人岛软床、斯可馨沙发、欧宝沙发、凯王沙发、金尔康沙发、亚太沙发、布尔卡诺沙发、森海餐桌、巨桑餐桌、亿家美媒餐桌、长江办公、江泰办公、屹达办公家具等；
篇3：X地产销售答客问
销售答客问
第一部分 接待规范
1、接听电话的第一句话是什么?
2、在接听电话时要做哪些工作?
3、客户进门时我们应有什么反应?
4、遇到挑剔的客户怎么办?
5、遇到不讲理的客户怎么办?
第二部分 项目情况
1、位置在哪?
2、价格如何?
3、卧室的窗户如何,采光如何?客厅的采光如何?是否有建筑挡住景观和视野?
4、厅房的电线、电话、电源插座分布是否合理?是否方便使用?是否预留国际互连网接口?
5、楼梯的宽度是多少?www.pmceo.com是否可搬较大的家私?
6、每个单位可留几个空调位和洞口?分体和窗式可否使用?
7、厨房,卫生间的地面是否略低?地漏是否可保证积水的顺利排放。
8、下水管的位置是否影响楼宇和房间的美观?
9、公共面积的装修标准是什么样的?
10、地价多少?属于几级地价?
11、建筑成本多少?怎样计算?
12、小区面积有多大?有何配套设施?
13、多少种户型?各种户型的数量及分布?
14、外墙、玻璃的颜色?
15、装修标准怎样?
16、小区覆盖率?容积率?绿化率?实用率?
17、住宅结构怎样?室内层高多少?
18、屋顶的隔热和防水处理怎样?
19、最大的卖点在哪里?
20、预售许可证号是多少?
21、立新花园的发展商是谁?物业管理?设计单位?承建商?
22、发展商情况怎样?
23、何时入伙?
24、产权年限是多少?房产证什么时候办?
第三部分 周边配套
一、周围的环境怎样?
二、交通状况:
1、通往市区的主要交通道路(最便捷的干道)
2、主要往返车辆、班次:
3、通往各个旅游景点的便捷干道、车辆班次。
三、学校情况:
1、各种学校的分布情况,位于什么地方;
2、师职质量,校园环境如何;
3、各种学校对学生的收费标准,开设多少个班级。
四、医院情况:
1、通往各医院的主要道路,车辆班次;
2、医院的分布情况,位于什么地方;
3、医院的服务的档次,收费标准,主要医疗设备情况。
五、购物情况:
1、大型购物场所的分布情况,位于什么地方;
2、乘什么班次车辆到达;
3、购物场所的环境、商品的质量、价格如何;
4、服务水平如何。
六、银行位于什么位置;
1、银行位于什么位置;
2、银行的服务质量、服务内容。
七、邮局
1、邮局的分布及地理位置;
2、开设的服务内容及质量。
八、文体娱乐和设施:
1、分布情况及地理位置;
2、服务内容、质量和级别;
3、收费标准,信誉如何。
九、菜市场:
第四部分 购置的程序和相关费用
1、商铺、住宅价格怎 样?最低?最高?均价?
2、立新花园的认购程序?
3、付款方式和折扣办法?
4、现在银行的利率是多少?按揭系数?按揭的月供是多少?
银行利率:5年以下(含5年),年利率5.31%;5 年以上年利率为5.58%
5、如果不是现金,可否用支票?帐号是多少?具体怎样办理手续?
可以用支票,不过要等支票到帐后才能开具正式收据
6、除了房款外还有哪些费用?
7、租售价格怎样?
8、开通管道煤气、水、电、电话、有线电视的时间和费用?
9、入伙后还有哪些费用?
10、多买几套可否优惠?
11、签订正式合同以前可否转让?应怎样办理手续?
可以转让,应在总销售率达50%,支付房款也超过50%以后,须提出书面申请。
12、由哪家银行做按揭?首期多少?月供多少?
13、按揭在什么时候办理?怎样办理?需要作哪些准备?
一般在签订正式合同以后的2个月左右时间。由发展商分期分批安排。
14、按揭中会收取哪些费用?
一时无钱供楼,银行会根据按揭合同规定的条款办理,一期、二期银行不会行使抵押处理权,但积累到一定程度、时间,银行就会追讨,并会发出催交通知。业主会根据余款的的数目决定是临时借款,还是征得银行的同意,将购买的房屋转让,所得款项归还贷款;或是征得银行同意,由新的购买者与银行订立抵押合同,由新的购买者继续履行还款义务。
15、银行按揭供款期间若银行贷款利息发生变动,供款额是否发生变动,如何变动?
也发生变动,一般是在第二年年头执行。
16、供楼过程中,我一时无钱供楼,应该怎么办?
银行在原则上要求必须先付清房款后才可以将楼宇转让,转让后的楼宇付清全部房款的,无须再贷款,但特殊情况下,如工作变动,收入减少,或是疾病等原因,确实无法按期还款的,可按上文办理。
17、供楼期间如果想转让,应怎样办理手续?
18、供楼时我提前还款应怎么办?
可以,在征得银行同意后办理,不过要多交一个月贷款利息
19、交楼时有哪些手续要办?
20、房产权时候办理?由谁办理?
在入伙竣工全部交清房款的前提下,由开发商将客户明细资料上交国土局产权科后,在180天的时间内办好房产证,房产证由开发商统一负责办理。
第五部分 物业管理及其他
1、物业管理是什么公司,属于几级公司?
2、物业管理公司曾经管理过哪些项目?
3、物业管理人员是否经过专业培训?素质如何?
4、物业管理公司提供哪些服务?管理费用的收费标准?
是否按规定收取?5、管理公司收取入伙费的金额由哪些费用构成的?
6、水电费、煤气费的收费标准是多少?有线电视的收费标准?
7、物业公司对车位的收费标准是多少?是否可停放人货车?汽车的停泊位是否安全?假如失窃怎样赔偿?管理公司是否承担一定的责任?
8、该物业是否有备用发电机?它的电量输出功率是多少?所放位置是否有噪音影响住户和业主?
9、蓄水池和水箱的水如何清洁卫生?
10、公共走道、住户楼梯是否有专职的工人清扫?
11、楼梯防盗门、[[路灯,中区路灯坏了是否有人及时修复?
12、消防装置是否达标?楼梯的消防箱是否设施齐全,水管是否可到达每一个房间?
13、垃圾通道的位置周围是否洁净?管理公司对垃圾的处理?
14、在正常居住期间是否会停水停电?备用电机在停电后多长时间可以发电?水箱和蓄水池中的水可以保证多长时间的用水?
15、物业小区的防盗措施是什么?该采取什么样防盗措施和防盗设施才比较安全?
16、该物业小区是否有闭路监控系统监管?电梯、走廊通道中是否装有闭路电视?
17、是否封闭阳台?是否可安装防盗网?
18、物业公司可否为业主代理出租物业?
19、物业管理公司可否帮业主买菜、洗衣、清洁室内卫生、送小孩上学、照顾小孩、老人等服务?收费多少?
20、住户若停电、停水管理公司该采取什么措施?
21、煤气管道出现漏气该怎样处理?是否另收费?
22、物业外墙发展商是否定期进行翻新装修?
23、房屋顶、外墙渗水怎么办?
24、房屋结构是否可以改动?装修是否要押金?
25、如若发生管理人员偷窃、打骂业主行为,物业管理公司将如何处理和赔偿?
26、铺位和住宅可以租到多少钱一个月?
27、周边同类物业价格怎样?
第六部分、咨询服务
1、怎样知道楼宇的开发是合法的?该了解些什么?
2、该发展商曾开发过什么项目?是否有实力?信誉度如何?
3、如何识别发展商言行一致?
4、买楼花怎样避免烂尾楼的风险?
5、怎样避免购买重复再卖的房号?
6、物业的实用率是多少?若没有这么高的实用率,发展商该如何赔偿?
7、该楼宇所处位置是否有升值潜力?
8、定价的依据是什么?是否较高或不太合理?
9、在我之前有几个客户已买了楼?主要是什么阶层人士购买?
10、这些人士购买楼宇的用途是什么?
11、如何识别物业销售人员在销售中有意隐瞒其实情况或带有欺骗行为?
篇4：房地产营销书:项目答客问相关知识
房地产营销书--项目答客问相关知识
第八章项目答客问相关知识
项目总体规划、配套设施、工程进度、建筑质量、定价方案及销售政策等内容会因项目不同而存在差异性，例如售楼人员对发展商的认识和对公司经营管理水平以及营销服务理论等的不同认识，不同的售楼人员会给予顾客不同的感受和印象，顾客由此会臆断发展商的实力如何，并产生不同程度的信心保证。售楼人员在回答客户提问时必须以楼盘客观事实为主，以感情说服为辅，尤其是从业已久的售楼人员更不能凭着先前的售楼经验和发展商的管理模式接待顾客，让顾客接收的信息模糊不清。
第一节项目总体规划
一、项目质量、信心保证类
（一）项目发展商是谁？
（二）建筑施工单位是谁？地基处理单位是谁？
（三）建筑规划设计单位是谁？监理单位是谁？该设计师设计过哪些楼盘？（成功个案举例）前期物业管理单位是谁？
（四）是否符合售楼条件：发展商是否取得"五证"即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
（五）以何种形式取得土地开发权？土地使用年限是多少年？
二、总体规划、经济指标类
（一）小区所在地区域行政规划、小区内总体规划布局、未来长远发展规划，项目规划理念、规划特点，楼盘建筑设计特色与风格，建筑内、外部空间的处理。
（二）本项目占地面积有多少？规划总建筑面积是多少？其中房屋建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积各是多少？容积率是多少？建筑密度是多少？
（三）项目总体开发分几期？有多少个组团？多少栋房屋？各组团施工、竣工交楼、入伙日期？
（四）项目总户数是多少？楼盘可供选择的户型有多少种？同一面积的户型有几种？平面户型、错层户型、复式楼面积大小如何，各有什么优缺点？入户平台、阳台护栏、窗户窗台、采光通风、光影效果等等如何设计处理？
（五）物业结构组成，多层、高层、别墅各占多少？
（六）会所功能、会所设计概念、会所服务细则是什么？
三、项目地理位置
（一）离市区的距离、附近居民的层次定位与市政设施、政府对所在地的行政定位、所在地未来发展趋势等。
（二）楼盘东、西、南、北四邻如何？
（三）楼盘附近的公共设施如何？商场、学校、超市、医院、餐饮服务业、娱乐业等分布状况如何？附近交通状况如公共汽车班次等。
（四）楼盘采取什么措施防治各种噪音？
四、小区环境、园林设计类
（一）小区所处区域自然环境、人文环境如何？小区环境、楼盘周围的知名建筑、附近的景区（江河湖泊、公园）小区内的人文景观等。
（二）小区环林景观有何特色？如何巧妙地将植被、水体、山石和建筑等有机地组合在一起，构成别具特色的项目景区和景点？
（三）小区公共绿化会种植哪些植物？不同季节植物如何搭配？
（四）小区中心绿地面积是多少？绿化率是多少？
五、车流组织类
（一）车位如何解决？车位数是多少？小区车流如何组织？是否做到动静分离？
（二）小区今后的主要出入口有几个？
（三）小区内主要道路宽几米？支路宽几米？人行道宽几米？
（四）小区是否有定点班车到达市区？
（五）小区道路是否有路名？如何使道路线形优美清晰、路面良好而不影响业主的出入？
（六）若入口离居住楼较远，有何措施？
第二节项目配套设施
一、小区电缆、通信线路是高空架线还是地下铺设？
二、小区内有线电视如何？宽带是否接入小区、是否到户？
三、小区内电话情况如何，房内预留几条电话线？
四、小区管道煤气何时到位？
五、小区内是不是有管道热水装置？是否有净化直饮水装置？
六、小区内垃圾如何处理？
七、小区会所有什么功能？会所的消费形式怎样？
八、小区内是否设置客户服务部？如何开展工作？
九、小区内有些什么生活配套设施如悠闲广场、球场、音乐喷泉等？什么时间开放？
十、小区内是否有诊所、邮电、商业网点（超市）等？
十一、小区附近以及小区内有什么运动场所？
十二、小区智能化系统如何？是否安装有红外线监控设备？总控室设在什么地方？
十三、小区内的消防配套设施如何？
十四、小区内的变配电室设在什么地方？设施如何？
十五、小区内采暖设施如何？是否设有中央空调系统？
第三节项目建筑工程
一、施工管理类
（一）如一期业主已入住，二期施工时，如何避免后期工程对前期已入住业主正常生活的影响？
（二）公司质量保证保修制度怎样？屋面、卫生间与厨房、建筑物外墙如何防水？出现渗漏如何处理？
（三）住宅质量保证书和使用说明书如何使用？
二、装修标准
小区交楼标准怎样？是否有装修？
一般情况下，交楼标准有不装修毛坯房、厨房卫生间基本装修及发展商提供几款装修方案，业主择优装修、豪华装修等。
三、建筑结构基本常识
（一）单体建筑的长、宽、高、造型设计突出之处是多少？建筑物是否设置变形缝？
（二）小区建筑物采用何种地基处理方式？有何优点？抗震度如何？
（三）房屋是采用框架结构还是砖混结构？楼面是现浇还是预制？各有何优缺点？房内哪些部位是钢筋混凝土现浇的？哪些房间楼面具有防水功能？
（四）住宅内楼板的厚度？铺设方向如何？层高是多少？室内净高度是多少？楼梯踏步尺寸是多少？主卧室、客厅进深、开间各是多少？房内家具如何摆放？
（五）哪些墙体是承重墙？哪些是分隔墙？哪些墙体不能随意开窗打洞？
（六）小区采取什么供水、供电、采暖系统？是否对相关管理部门直接开户？
（七）不同户型的房屋使用率为多少？套内建筑面积、使用面积是多少？公摊面积是多少？
（八）户内是否预留空调位置、通风排油烟管道？
（九）每户电表容量，今后可否增大容量？套内供电系统分几个回路？是否设置有空调专用回路？各个房间内开关、插座分布如何？
（十）外墙是涂料还是面砖？各有什么优缺点？
（十一）户内是否设置管道井？在装修过程中，应注意哪些事项？可否改动内部结构、原有管线？
（十二）首层架空层的用途？
（十三）顶层隔热措施和效果？
（十四）顶层通风板、层高、遮阳措施是什么？
（十五）顶层的防水、防雨措施？
（十六）靠西面墙体的隔热处理措施如何？
（十七）楼栋中哪些部分属公用部位？哪些部分属公用设施设备？
（十八）套内建材设备选用品牌：如防盗门、窗户、卫生洁具、厨卫墙砖、地板、电器开关、内墙涂料等。
（十九）户型设计的优缺点：如通风、采光、套内空间的利用率、朝向，面积的经济适用性、超前性，平面布局的合理性等。
第四节项目定价方案
一、楼盘不同销售阶段：如开盘优惠促销阶段、期房销售阶段、现房销售阶段、尾房销售阶段，各阶段楼盘的基本销售价格，包括：
（一）项目起价是多少？
（二）均价是多少？最高售价是多少？
（三）有无楼层、朝向差价？
二、项目付款方式和进度
（一）原则：各种方式现值相等，付款方式不同。
（二）付款方式种类一般有：一次性付款；分期付款；银行按揭等。具体问题有：
1、一次性付款是否有优惠折扣？折扣多少？
2、能不能再多打一些折扣？
3、分期付款可分几次，首付款是多少？
4、哪家银行提供按揭贷款？最高贷款额及还款年限如何？利率多高？
5、可否提前还款？如何办理手续？
6、其他付款方式如何？
7、可否接受信用卡或支票？
三、项目优惠条款规定
（一）先购优惠。
（二）展销会期间优惠。
（三）业主二次购房优惠等。
四、订金条款制订
（一）签订认购书需交纳多少订金？保留几天？
（二）订金可否退还？预订时，要支付一定数量的定金。
（三）定金收取比例一般是多少？可以保留几天？超过保留天数可否没收定金？五、在签订销售合同时，是否同时办理公证？
第五节物业管理
一、物业管理
（一）物业管理公司及其资质证书等级，是否制定有小区物业管理办法及业主公约？物业管理公司与业主是否签定物业服务合同？
（二）物业管理公司的业绩如何？物业管理内容与物业服务特色是什么？物业服务是否及时规范？服务质量如何？现有业主是否满意？认可程度如何？
（三）小区内是否成立有业主委员会？业主委员会是否在相关管理部门备案？物业管理公司是发展商选聘的还是由小区业主委员会选聘的？是前期物业管理吗？
（四）是否按小区楼房栋号建立公用部位公用设施设备维修基金？使用维修基金时是否经小区业主委员会批准？使用的具体要求和程序，以及如何进行分摊？将来如何续筹基金？
（五）物业管理综合服务费缴交标准是否经过相关部门审批？具体包括哪些内容？收取标准是多少？业主存自行车、摩托车等收费是多少？业主使用小区内体育运动设施如网球场、游泳池等是否收费？
（六）物业公司提供的服务内容有哪些？小区是否实行24小时保安？保安制度如何？
（七）物业服务有无统一的收费标准？收费审批单位是谁？
（八）是否上门收垃圾？可否代客户出租所购买的物业？
（九）物业管理公司的有关财务管理帐目是否按要求定时向业主公开？
（十）小区是否实行二次供水？楼栋内水、电费用收取标准及费用如何分摊？
（十一）小区业主普遍对现在的物业管理公司服务不满意，应通过什么样的程序更换？
二、经营管理类
（一）已经有多少客户购房？小区内已经有多少业主入住？
（二）可否两人共同购买？是否办理房屋共有权证书？
（三）项目片区发展前景如何？
（四）现在购买本住宅是否是最佳市场时机？
（五）项目最大的优势在哪里？有无升值的可能？案例一：念好卖房经
--学会答客问，卖"卖点"
顾客：请问你们楼盘最大的特点是什么?
售楼员：有很多呀，我们楼盘户型设计好、配套齐全、地段好、环境好等等。
顾客：我指的是你们楼盘的卖点?
售楼员：这些都是我们的卖点呀!还有我们的价格便宜、物业管理好。
顾客(摇了摇头)：你连卖点的概念也没有弄明白吗?我是说你们楼盘营销最大的卖点是什么?
售楼员(不解地)：我刚才说的全是我们最好的卖点呀?难道不是吗?
实例二：
顾客：你们楼盘的周边环境不够好。
售楼员：您可能对我们楼盘还不太了解，您知道我们楼盘的卖点是什么吗?
顾客：不知道，请讲。
售楼员：我们的卖点是"海市蜃楼不是梦"。
顾客：听上去很美。
售楼员：楼盘周边环境是天生的，就像我们人一样，长得好不好看，是父母给的，我们无法改变。但素质和能力是我们能通过后天的努力达到的。之所以定这样一个卖点，就是要告诉客户，我们会营造出一个桃花源般的居住小区，将人们所憧憬的海市蜃楼搬到现实中来。
案例解剖：
从以上两则实例可以看出，前者由于不知道自家楼盘的卖点是什么，对于客户提出的问题答非所问，像这种售楼人员，怎么能说服顾客买楼呢?后一则对话中的售楼人员，非常准确地描述出楼盘的营销卖点，让客户耳目一新，非常吸引人。
每个楼盘都有自己的卖点，遗憾的是，有不少的楼盘造出了自己的营销卖点，但我们的售楼人员却未能很好地将卖点卖出去，像"对话一"就是明证。
广告界有一则生动的比喻：不做广告的产品，即使品质上乘，也如同美女在黑暗中向人送秋波一样，不为人知晓。一个楼盘有了卖点时，售楼人员必须熟悉楼盘的品质，善于向客户递"媚眼"、送"秋波"，让客户知道楼盘的营销亮点，这样才能打动顾客、诱惑顾客。
卖"卖点"的方法：
一、找出卖点：将自家楼盘的卖点找出来，但找卖点时必须注意的是，卖点一定要是最能代表楼盘品质的特点。
二、理解卖点：找出卖点后，售楼人员要充分理解卖点的真正涵义。
三、突出卖点：将卖点张贴在售楼处、楼盘现场等明显的地方，让到访客户一眼就能看见，在宣传单、售楼书、价格表上将卖点以醒目字体标示出来。
四、推销卖点：有顾客上门，售楼人员要主动将卖点"卖"给顾客。
案例二
现场销售技巧个案
--售楼人员的"善意谎言"
我应聘到某房地产公司做了售楼人员。初来乍到，毫无工作经验。销售经理对我说：当好售楼人员要学很多知识，当然，有时也包括很多售楼小技巧。售楼大厅里，售楼人员来回穿梭，电话铃声此起彼伏。这时，一位中年女士走进来，销售经理热情地接待了她。女客户询问了20多分钟，指着一套户型图说："我想要这套房子。"我们经理满口答应，从抽屉里找出合同，准备与客户签约。这时，另一位售楼先生走过来说："刚才我签了一分合同，是×栋×楼×号的。"经理惊讶地说："啊，你把这套房子卖出去了?这位女士想买这套房子。""不行啊，已签过合同了。""真对不起!您还是再选其他的吧。"经理一脸的歉意。
可是，女客户连选了三套房子，均被告知房子售出。见客户大失所望，销售经理又从抽屉里拿出另一栋楼房的户型图，并神秘地对客户说："这里还有两套没有售出，不过，是留给关系单位的，都是珍藏户型，如果您要，我跟公司总经理说说，让出一套给您。"销售经理当着客户的面给总经理打电话再三争取，总经理在电话那端说："如果要，现在让她交定金。人家下午就要来看房子。"电话里的声音客户听得清清楚楚，她急不可耐地说："我现在就交定金，下午来付款。"
客户走后，销售经理对着我们打了个响指："嘿，哥们儿，又搞定一套。"
我看明白了，其实，上述客户选中的几套房子并未售出，这只是经理玩的售楼促销小把戏而已，一切都是在做秀。
售楼人员的基本工资很低，奖金全靠销售提成，所以他们只能靠售楼业绩吃饭。一个有经验的售楼人员只要一看到客户，往往很快就能判断出是不是自己的目标客户。如果是，就会像狮子见到了猎物一样，很难让你逃走。
如果客户给某房产公司的售楼部打电话了解楼盘情况，售楼人员大多会告诉客户到售楼部来吧，让客户感受到销售现场的气氛。资深的售楼人称这是"善意的欺骗"，为的是让客户早下决心。他们的逻辑是：反正客户要买房，与其在别人那里"受骗"，还不如买我的房子。
当然，售楼人员也渴望真诚地与客户交流。他们往往选择好楼盘去做，也许这样才能体现他们"谎言"的"善意"。好楼盘可以使他们撒谎时良心不受谴责，甚至不必滥用这些小把戏。而当他们对一个楼盘没有信心时，会马上离开。
售楼人员就像大自然中的候鸟一样，在一个又一个楼盘中游荡，好楼盘永远是他们瞄准的目标。
篇5：置业顾问解说词(答客问)
置业顾问解说词（答客问）
1、我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？
购买期房有四大优势：
（1）价格优势。开发商之所以乐意以期房出售，最大的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中，房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。
（2）户型设计上的优点。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响到产品的销售的，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点，因为现在的现房多是前几年设计的。
（3）可抢占购买先机，优先选择好房子。人们通常会发现，去一个已经建好的现房项目买房时，往往那些层次好、朝向好、户型结构好、景观视野好的房子基本上都已经是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而买房对于大多数家庭来说都是件大事，住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风，进而直接影响生活质量。如果是买期房，则可以在买主很少的时候就介入，占据购买先机，优先选择综合品质较好的房子。
（4）具有较大的升值潜力。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处。
2、购买现房有什么好处？
（1）即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。
（2）品质有保证，买得踏实。购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然。
（3）避免纠纷。购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势。
3、为什么说投资房产时很好的选择？
现在银行存贷款来利率持续下降，把钱放在银行就只能等着贬值；买股票吧，有谁不是在眼巴巴的等着解套？炒外汇？那风险就更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化呢？
您说现在国家限制房价，炒房的个个都哭丧着脸？这个您就有所不知了，中央要限制房价，地方政府可是一个劲地在努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很大一部分是来自房地产行业的。前段时间××市的市长还在辟谣说他们的房价不能反映真实价值，还有很大的上涨空间呢！更重要的问题是，目前市场上的商品房仍然是处于供不应求的状态，只要有市场，房价怎么跌得下来呢？
4、买高层的好处是什么？
（1）高层视野景观好。现在城市里的房子越建越高，越建越密，您总不会喜欢被人压制着吧？如果您住的是低层，以后有可能哪一天一觉醒来就发现对面有个人在对你笑呢，那个美丽的公园已经属于别人的视野范围了。
（2）高层气派，档次高。除了别墅之外，恐怕没有几个多层项目敢说自己气派，有档次；而高层，单就那飞扬的外立面就足以让人感到无比的荣耀。
（3）高层通风好，可以尽情呼吸新鲜空气。
（4）高层易于物业管理，可以享受到优质的生活服务。
（5）高层可乘坐电梯，省去爬楼梯的劳累与苦恼。
（6）高层适合商住两用，出租回报率高。
5、为什么说买多层的好？
（1）出房率高，房价低，升值潜力大。
（2）物业管理费用低，节省日常费用。
（3）符合中国人群住的生活习惯，无使用电梯的风险，生活便利。
6、一次性付款划算在哪里？
（1）按揭贷款需要办理繁杂的手续，而一次性付款则可省去很多麻烦。
（2）现在银行存款利率低，把钱存入银行赚不到多少利息，而按揭贷款利息等费用支出又很大，如果没有很好的投资机会，还不如选择一次性付款，至少不会让你的资产贬值，甚至能够让您得到升值的好处。
（3）如果选择按揭贷款，以后的生活负担会很重，每月不但要支付家庭日常支出，还要偿还银行贷款、支付物业管理费等。
（4）按揭贷款的房产证是要抵押给银行的，而选择一次性付款，您可以及时取得房子的真正所有权。如果以后您因为什么事情急需资金，也可以随时以房产办理抵押贷款，取得所需要的资金。也就是说，一次性付款的房子既可居住又可随时抵押，灵活性更大。
7、按揭又有哪些好处？
（1）按揭可以让你早日圆上住房梦。如果不能按揭，需要您一次性付款才能买房的话，那您就需要辛辛苦苦省吃俭用地存上几十年的钱才能拥有自己的一套房子，但真正享受的时间却不长。现在有了按揭，就可以花明天的钱圆今日的梦了，幸福生活要早来几十年呢。
当然，如果您的资金特别充裕，而且没有其他的投资计划，那么一次性付款自然是购买房子的理想状态。但是大多数人没有这个能力。有些人是在一次性付款买小房子和按揭买大房子之间徘徊，有些人根本还在发愁首付从何而来。在这种情况下，按揭显然是帮助我们实现梦想的最好手段。
（2）时间就是金钱。你的钱给银行（存款），银行要付钱（存款利息）；同样，银行给你钱（货款），你也要付钱（货款利息）。当然，这个钱不是白白给你的，它换来的是时间，宝贵的时间。而对于我们按揭买房，那么换来的除了时间还有空间。
（3）帮助买到真正合适的房子。很多人喜欢梯级换房，但其实这并不是特别划算的。这不仅仅是因为在梯级换房的过程中会有手续费、税费等等损失，而且即使将原有住房出租或出售也是非常费心费力的过程。不算空置期、房屋的管理、房客的信用，北京市现在还要求房东和公安局签订出租治安连带责任保证书。与其将来那么麻烦，不如现在买个“可持续使用”的房子。
（4）在合适的实际买到房子。再等几年也许你的支付能力会增加，但同样房价也可能会上扬。但是符合你的要求的，合适你支付能力的，在你工作地区周边的好房子却很可能几年才有一个楼盘。买房子，要会等待，也要敢下手。
（5）利用银行的钱作投资。你现在已经有房子了？但你手头上还有一些足以首付的款项，是吧？那没关系，你可以利用银行的钱作投资啊！如果单单拿你这20万去做投资，可能没有什么生意好做的；但如果你把这20万拿来做首付，再向银行借个三四十万，就可以买一套房子，把这套房子作为投资，那除了支付银行贷款及利息外，你还可以获得属于自己的那一部分回报，这要比你单纯用20万去投资的利润高得多。
8.二十年按揭的好处是什么？
按揭时间越长，你的月供款就越少，还款压力就越小，每个月节省下来的还贷款可以让你过上更好的生活。
9.十五年按揭的好处是什么？
向银行按揭是要付利息的，按揭时间越长，所需要支付的利息也就越多；同时，由于你在按揭购房时，产权证要抵押给银行，直到你还清贷款，银行才会把产权证交还给你，也就是说，按揭时间越短，你拿到产权证的时间也就越早，这可以方便你处置你的房子；另外，早日还清贷款，你就可以早日卸掉债务包袱，无债一身轻啊；并且，二十年按揭和十五年按揭的月供款只是相差几百元而已，以您这样的收入，根本不存在是问题。
10.市中心房好在哪里？
（1）市中心地皮资源有限，升值潜力巨大。
（2）城市基础设施、生活配套都较好，居家生活更加安全便利。
（3）租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险最小。
11.副中心房好在哪里？
（1）价格比市中心而言，副中心较为安静，绿化率高。
（2）相比市中心而言，副中心较为安静，绿化率高。
（3）相比市中心而言，副中心的老房子较少，可以减少日后拆建的捆扰。
12.城郊结合部又好在哪里？
（1）有着良好的发展空间，午夜升值潜力巨大。
（2）配套设施新、全、齐，发展速度快。
（3）亲近自然，又可享受市中心的繁华。
13.为什么说郊区好？
（1）亲近自然，享受生活。
（2）价格实惠，用一套市区的房子可以买一套郊区的房子再配套一辆小车，让你提早过上有车有房的小康生活。
（3）市区郊区化是城市的发展趋势，随着交通的改善，生活会越来越便捷。
14、中间楼层有什么好？
（1）高度适中，安静安全。
（2）视野开阔，空气流通，采光好。
15、顶楼有什么好？
（1）视野开阔，通风采光均为最佳。
（2）价位低，并且还赠送平台，可以做个空中花园。
（3）随着城市房子的越盖越高，通天房子越来越受欢迎，升值潜力大。
16、楼底有什么好？
（1）生活方便，若有孩子，则利于孩子成长，培养健全性格，有老人则利于老人活动，参与社交。
（2）自带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧。
（3）尽情享受绿色，通常可以拥有自己的私家花园。
（4）价位低，通常还可租出去做办事处，租金高，升值潜力大。
17、为什么说购买高档住宅划算？
（1）便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的。
（2）高档住宅配套设施齐全，物业管理好，周围环境佳，户型设计优，居住最为舒适。
（3）房价的组成，地价所占的比重是最大的，越是好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度也越大。
（4）高档住宅是一个人身份的象征，它能迅速提高你的社会地位。
18、简力墙结构的房子有哪些好处？
（1）抗震性好，不用担心地震之类的威胁。
（2）墙体薄，出房率高，可使用年限长。
（3）空间整体性好，房间内外不漏梁、柱棱角，便于装修和室内布置。
19、框架结构的房子有哪些好处？
（1）出房率高，可使用年限长。
（2）保温性、隔音性比剪力强结构的房子好。
20、砖混结构的房子又有哪些好处？
（1）造低价，成本也就低，房价自然也较低。
（2）保温性、隔音性好，出房率高。
21、出房率高的房子好处是什么？
省钱，花同样的钱可以买到更大的使用面积，比较划算，因为买房是以建筑面积计算的，而真正居住的则是使用面积。
22、出房率低的房子好处又是什么？
房子越高级，出房率越低。这是因为，高档的房屋通常是设计合理、配置设施全的，这就意味着配套面积大，出房率肯定就会相对降低了；也就是说，出房率低通常代表着配套齐全。随着生活质量的提高，我们对房子的配套要求也会越来越高。
23、朝西的房子好处是什么？
价格通常要比朝东的低，并且可选择的范围较大，较符合夜生活习惯的人。
24、朝东的房子好处是什么？
阳光光照时间早，新空气易流通，不西晒，夏天凉快，非常适合早睡早起的人，晨光能带给你朝气蓬勃的心境，让你的一天从冉冉升起的太阳开始。
25、朝南的房子好处是什么？
（1）采光好，日照时间长，可以节约资源。
（2）房间温度适宜，冬暖夏凉。
（3）阳气重，容易产生自豪感。
（4）为市场所看好，最具保值升值潜力，容易出手。
（5）最适合老年人住。
26、选择不带商业网点的住房有哪些好处？
干净、整洁，有利于物业管理，免去下属商场所带来的嘈杂的生活环境。
27、选择带商业网点的住房又有哪些好处？
（1）生活方便，可就近购物。
（2）商业性浓，增值潜力大。
（3）配套设施完善，邮局、商场、菜市场、幼儿园、学校、银行等生活设施以一应俱全，近在咫尺，生活方便。
（4）环境优美，交通便利，服务功能完善，管理规范。
（5）业主对公共建筑和物业管理等分摊的费用低，负担轻。
（6）人气足，文化活动丰富，有助于舒缓人的精神压力，增进人与人之间的沟通理解，让业主真正有一份家的归属感。
（7）大社区出租出售方便，更容易保值增值。
29、选择小社区的理由是什么？
（1）小社区居住人口少，不像大社区那样嘈杂、人来人往，生活恬静、安定。
（2）小社区内配套设施不多，可以降低房价，并有效减少日常费用支出。
（3）虽然小社区内配套不足，但由于小社区多处在繁华、交通便捷地区，周边公共配套可以弥补社区内自身配套不足的缺点，生活并不无方便之处。
30、为什么够房比租房划算？
（1）房子是一个人身份地位的象征，没有房子就像居无定所，有生活漂泊之感。
（2）有了房子就有了家，没有了房子，总感觉家庭不够温馨。
（3）现在国家把房地产作为新的经济增长点，鼓励居民按揭购房，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，也就是说，按揭购房与租房最大的区别就在于期满后租房者仍没有房屋居住，而购房者得到一套全产权房屋。
（4）购房还可以作为投资理财的工具，确保你的资产保值增值。
（5）租房一般只能使短期的，不能让自己随心所欲地装修自己的家园，生活居住品质大大降低。
31、靠近小区深处（中心）的房子好在哪里？
（1）越靠近小区深处，环境越为安静，人气也足，也更加安全。
（2）小区中心多为业主生活活动中心，配套设施齐全，环境更加优美。
32、靠近主干道的房子又好在哪里？
（1）交通便捷，出门更加方便。
（2）周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。
（3）地价升值快，房屋升值速度快。
33、双卫的房子好在哪里？
（1）方便、卫生。
（2）档次高。
（3）代表着一种生活趋势。
34、单卫的房子好在哪里？
（1）没必要。现在一般都是三口之家，不会有什么不卫生的；通常情况下不会经常有客人串门的，所以客卫一般派不上用场。
（2）省钱。一个卫生间要4.5万个平方米，就算5000元/平方米，也要两万多元，花两万多元买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上。
（3）省事。多个卫生间要多装修，打扫卫生也麻烦，还浪费水电，增加支出。
35、没有拆迁户的房子好在哪里？
（1）拆迁户多属于老居民，素质较低。
（2）安置房的建筑质量、生活质量、楼盘素质一般较差。
（3）没有拆迁户，开发商就不必为安置拆迁户花费安置拆迁费用，节约的这部分钱可以用来提高施工质量，加强配套，户型设计多样化，楼盘也会上一个档次。
36、有拆迁户的房子又好在哪里？
有拆迁户的项目，一般取得土地的费用会相对较低，价钱也会比较实惠；再说，现在国家对拆迁户房子的标准有硬性规定，质量有保证；并且，现在开发商开发的房子，安置房与对外出售的商品房通常有着明显的区别。
37、一进门是厅的房子好在哪里？
（1）视野开阔，大气、敞亮，较符合北方人的性格。
（2）有效减少过道，增加使用面积。
（3）一进门就能看到装修漂亮的客厅，是有品位、有实力的表现。
38、有玄关的房子又好在哪里？
（1）生活私密性强，沿海发达城市比较流行。
（2）设置玄关其实并不会浪费空间，它是牺牲一块小面积换回一块大的空间，它起到了一个贯穿作用，形成了一条自然的走道。其实，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占用空间。
39、购买粗装修的房子有什么好处？
（1）成本低，房价也会较低。
（2）可根据自己的喜好进行装修，避免二次装修带来不必要的浪费，使之适合自己品味，是购房居住的最佳选择。
40、购买精装修的房子又有什么好处？
（1）方便、省事，带上铺盖即可入住。
（2）避免受到自家装修和别家装修的困扰。
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