房地产开发商不应只是倒卖商

目前,房地产开发企业面临着来自学术界、媒体和公众等诸方面的质疑,成为了公众眼中的“坏孩子”。许多人把问题归结到房地产企业获得了巨额利润、但没有很好地履行社会责任上,纷纷尝试探讨房地产开发商成为“好孩子”的道德规范和成长计划。

我认为,我国房地产开发的功能设计和产业体制存在根本痼疾,房地产开发经营是一种不合理的企业模式。

一.让我们回头看一下中国第一个房屋开发公司的由来。

1980年4月2日,*发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》,提出建筑业是国民经济支柱产业和住房改革的构想。时任国家建委主管领导的肖桐提出试办开发公司的主张,试图从规划设计开始成套建房卖房。肖桐还提出一个公式:“房地产=建筑+金融”。他与财政部副部长、中国建设银行行长武博山于1980年11月5日达成协议,决定由建工总局出人、建设银行出钱,共同组建中国房屋建设开发公司。组建方案明确提出:成立开发公司的目的,是为了推行房屋建设的社会化和商品化,公司的主要任务是用经济办法经营房地产,包括办理购置土地手续,组织小区建设规划和建筑设计,发包建设项目并和施工单位签订合同,进行房屋出售和出租,同时为各类房屋特别是住宅建筑设计的示范提供条件。组建方案报经国务院批准之后,我国第一家房地产开发公司于1981年1月正式成立。此后许多省市纷纷组建了自己的开发公司,到20**年底我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家,已经形成一个异常庞大、整体性获得超额利润的利益团体。

应该说,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用,而且当时房地产开发商面临着单位福利分房这样一个强大的竞争对手,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手、直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。

二.目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。

在国外,房地产业中并不存在我国这种基本上不做增值服务的房地产开发商,房地产业是由建筑开发企业、不动产抵押银行、房屋信托资产管理、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、房屋租赁经营、物业管理、IT服务等行业构成的产业链和产业体系。美国的房地产开发企业都是建筑企业,这与我国把建筑业与房地产业相分离的管理体制模式截然不同。当然,随着企业的成长和基于核心能力的要求,美国的一些大型建筑开发企业,如Pulte Homes、Cente*、Lennar、Horton等,也开始把现场营造业务外包,保留建筑设计、建筑标准制定、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制,建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值,所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润,拿到中国只能算是微薄的水平。在我国被称为房地产业的部分,在国外实际上只是作为建筑业下游的一个服务业,而且根本没有单纯的以开发为主营业务的企业的存在。从这个意义上说,我国的这种以开发企业为主体的房地产业不具有任何前景,反而已经成了国民经济的公害,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业,更是根本性失误。

可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式。在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的惟一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商

,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。

回过头看,现阶段我国的房地产开发公司的业务模式是肖桐先生原先设想的“房地产=建筑+金融”吗?我们看不到中国有任何一家开发公司曾经做过任何意义上的建筑设计施工这样的社会劳动,也没有看到哪家开发公司有能力向社会提供不动产金融方面的服务。在房地产开发资金来源方面,如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款,我不知道我们的开发企业凭什么运作如此庞大的社会资金?由此可见,现今中国的房地产开发商是一个具有中国特色的,以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的,迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商,是一种没有任何社会价值的企业模式。而且,中国当前的房地产开发企业垄断了我国住宅开发的组织管理功能,这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。现在中国的人均住房比起gg开放的时候提高了很多,为什么还有不少的人根本住不上房子呢?可见根本不是供给规模问题而是分配问题,是现有的房屋建设开发体制出了问题,这是中国房地产管理体制改革的突破口。

三.怎样解决当前中国的房地产开发体制及其存在的问题?我们认为主要应着眼于三个方面:

第一,必须立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为,彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。政府在房地产管理的责职是执行通过立法形式通过的土地利用规划和城市建设规划,管理房地产产权和办理土地交易的各种手续,征收相关税收等。鉴于现有房地产管理法律中居民的私人住宅只有70年的使用期,使用期到期后政府有权收回居民房产的法律有违《宪法》中保护公民财产的精神,建议延长土地使用权为无限期,土地使用权就真正变成了一项财产,而且房地合一,成为真房屋,成为居民真正的私有财产。这样可以从根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场,在很大程度上抑制目前难以控制的建设开发活动。政府应鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换,落实农村土地建设的房地产的合法权益,从城乡一体化的角度优化全国的土地利用。

第二,改革城市建设开发体制,取消房地产开发商这样一个中间商环节,恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。建议通过立法,规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务,不再批准单纯的以“房地产开发与经营”为主业的企业设立,地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地,并限定时间对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业的业态才允许营业;除房地产设计和建筑企业外,其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质,不得以自己为委托方组织管理以营利为目的的房地产开发销售活动。对于已经获得土地正在实施传统意义上开发的企业,原则上允许企业完成收尾项目,对于没有开发能力的由政府出面强制收回土地,坚决打击开发企业借土地转让牟取暴利的行为。政府规划和城市建设规划应处理好自然人建房(含合作建房)和商业性建筑开发用地的关系,必须坚持自然人建设优先的原则,为建筑开发公司提供价廉物美的房屋提供一个竞争对手。

第三,通过各种措施建立居民财产和收入统计调查制度,完善房地产税收制度对房地产私人占有的调节作用。基本的原则是,对于拥有多套住房的自然人,对于多出社会平均水平的部分应征收适度水平的不动产税,提高其持有多套房屋占有较多社会土地资源的拥有成本,充分发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：王志纲谈房地产十大开发模式(上)

　　90年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有影响力的事件，造就是不少有影响的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。

　　有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把很多梦想都交给了发展商，促使发展商做出了许多超常规的事情。

　　过去十年，广州一直在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一个出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。

　　广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向未来。

　　有人说，现在广州楼市落后了!应该确切地说，是人们的审美标准提高得太快了。广州要保持领跑者的地位，唯有创新一条路可走!

　　要创新，首先得了解过去，熟知现在!

　　作为成功的开发模式，广州可圈可点的很多，我们试图订立三个标准：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性(至少是积极性)的作用;2、率先营造出这个开发模式的企业是站得住脚，符合广大消费者利益的;3、是否已开花结果。也许一个楼盘(或开发商)综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以阐述。

　　为使回顾更客观，我们成立专家组。以下文章汇集了专家的观点和我们自己的思考。

　　参与专家组讨论的行业代表(按姓氏笔画为序)

　　王志纲：著名策划人

　　王月华：本报记者

　　许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘书长

　　金贻国：中国房地产协会常务理事 广州市房地产地产业协会秘书长

　　黎振伟：珠江恒昌房地产顾问有限公司 董事总经理 注册房地产估价师

　　一、规模化品牌扩张开发模式

　　谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

　　碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。

　　碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代;为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

　　其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化(规模化)、复合(整化)化。

　　与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化;B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务;C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

　　1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。

　　“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。(1)1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生;(2)楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术(当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术)。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。

　　2、大盘化(规模化)。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

　　广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园(占地面积超过1000亩)，顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑(占地178万多平方米)均安碧桂园(仅高尔球场占地就达1700多亩)，佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。

　　3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘(超过半小时车程)均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式(市区上班，郊区居住)，已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。

　　这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。

　　二、可持续性发展模式

　　若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。

　　祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：

　　1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。

　　2、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。

　　3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。

　　早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板;而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公理多长。当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可持续发展模式是楼市，尤其是大盘最可取的开发模式。

　　广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。

　　三、复合房地产开发模式

　　广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，这个占地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩的“大哥哥”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。

　　“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。

　　复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里?

　　对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是整合的力量。

　　复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。

　　复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。

　　安得广厦千万间?中国人等了几千年，积淀了一个个梦想，加上欧美发达国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。个性化差异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。

　　四、专业化连锁开发模式

　　房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形资产移植到下一个项目。

　　专业化连锁开发模式将之迎刃而解。

　　看惯刀光剑影，广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产(广州今年上半年销量冠军)、合生创展(旗下几大公司广州去年综合销量第一名)、保利房产(广州成长最快的国有房产企业)都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。

　　富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。现在，广州几乎无人不知富力地产。

　　合生创展则主要集中在天河区，迎合了广州城市东移这一大趋势。华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一个网络。

　　广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。保利红棉花园、保利花园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范围内形成网络布局。

　　三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍珠(名优楼盘)串在一起，形成一串楼市风景线。

　　广州楼市常见的两种经营形态：一个是板块型，有大面积工地储备，可以连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，尤其以洛溪沙岛，华南快速干道、江南工业大道一带这特征更为凸现。另一个则是阵地型，发展商利用单块地皮进行开发，在老城区，以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。

　　相对于这两种常见的开发形态。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统(理念视别、行为视别、视觉视别)， 成功地将推广上一个项目所投的广告费及其形成了

　　品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。

　　其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。

　　1997年11月北京路地块拍到了8798万元，平均楼面地价达2788元/平方米，而该项目的得房率仅为约60%，发展商按得房面积计算平均地价成本达4800多元/平方米。别人看来是注定要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，而且成功了!为什么?

　　今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了1.9亿元。没有敢要，富产地产敢要!，为什么?

　　因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成功拥抱!

　　其根本性的优点归纳为：(1)注重大众根本需求;(20)在技术领先的基础上达到高度 专业化;(3)由项目公司上升到专业化开发公司。

篇3：王志纲谈房地产十大开发模式(下)

　　五、完善积累型开发模式

　　人选房子，房子选人，一方水土养一方人。

　　这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式--迎合社会主流，营造一种健康生活方式。

　　最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。

　　过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个地方住，人们不会挑剔;90年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境;先知先觉的开发商很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是这里开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。

　　丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建;在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业管理小区，而旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不断提升的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的影响。人们一直弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什么卖到了7000元/平方米，我想原因就在于其营造的生活方式值钱。

　　丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。

　　走积累完善型开发模式之路的还有光大花园、金碧花园、云景花园，广地花园、汇侨新城等。

　　六、城镇开发模式

　　关注城镇化开发模式，是基于两点理由：

　　(一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式;

　　(二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全;设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。

　　现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩;雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样，急需要参照系。

　　洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一条全新模式。

　　十年风雨，往往历历在目。

　　80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南沙为工业区(现在有所调整)沙窖岛发展房地产业。

　　1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架南北，从而使这里的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地产实业公司率先进驻番禺洛溪，按照当时计划，该公司将逐步开发上万亩土地，后来确定为7千亩，再后来确定为占面积约144平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别墅千栋，商铺千间，原计划20年让洛溪热起来，想不到仅10年时间，一座崭新的卫星城便矗立起来了。

　　工行、农行、建行，中行均在这里设有支行，而幼儿园、小学，中学已成规模，会所，超市应有尽有，抛开其头两期楼盘不说，整个新城自我更新能力很强。 城市自我实现生态平衡的能力。

　　整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市镇，充满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜苑、洛湖居超建越好。

　　再过2年，也许我们能更加认识洛溪新城，探索“城镇化开发模式”的意义!

　　当然，我们还要提醒未来的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城!

　　七、集约化开发模式

　　用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。

　　1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确很有意思，但当时引起了广州市民的极大兴趣，很多人把去那里看楼当逛公园。

　　集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。

　　其集约特性表现在--

　　1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。

　　2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居家的品质。

　　在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流究竟是什么?从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模适当，配套完善的现代化小区。其社会基础是：人们积极追求代表着较高社会主义水平的生活方式和生存空间。

　　类似开发模式之路的楼盘很多，如锦城花园、云景花园、名雅园，星汇园、天誉花园等。

　　八、唯景观开发模式

　　广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。

　　敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。

　　有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。

　　唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。”

　　而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。

　　临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡多年的居住环境景观意识。

　　以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕程度;现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。

　　“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾(第三幢)巧妙地设计出户户朝江的户型，新理想华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力争与江景的接触。

　　“以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。

　　早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语;现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，原因就在于其海景叠加着山景。

　　“以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。

　　九、营造开发模式

　　这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

　　白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场;2年前开工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那里可以说还是一个“荒岛”。

　　有人说，盖房子，环境第一;也有人证券交强调是地段第一;其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。

　　正是基于这点认识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。

　　类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。

　　不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪明的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。

　　十、创新型开发模式

　　著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环--资本的瓶颈难题。

　　广州第一个“卖楼花”的人是谁?

　　业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。

　　人们清楚地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案--广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。

　　世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范;世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。

　　之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还有名。

　　有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。

　　广州的首个售楼部也是她开辟的。

　　仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性很强的市场，她应该多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇迹。也许再过五年、十年，全世界的发展商都会来中国广州踩盘取经。

　　当然，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资(据说上2千万元，无从考证)启用仇福宪，这本身就是一种用人制度的创新!

　　广州过去十年楼市的成功源于创新，将来仍然在于创新!

　　成功的开发模式还有很多，在些不一一论及。仅以此文献给为广州楼市十处辉煌创造性劳动的人们!

篇4：我国房地产开发模式的发展

　　我国房地产开发模式的变化

　　房地产开发商实际上扮演着双重角色:一是商人,二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化,第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史,我们不难看出,随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟,开发商的城市建设意识在逐步增强,与此同时,房地产开发模式也在发生着变化。

　　短平快的合作开发模式

　　“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色,造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得,某些取得开发权的企业或个人因种种原因,不能在短时间内启动项目,致使开发周期大大延长,甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温,房地产业对资本的吸引也与日俱增,一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源,于是合作开发这种形式应运而生。

　　合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程,大大加快了项目开发进度,在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾,一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金,得以迅速发展。

　　但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同,项目完工,公司的使命也结束了。因此,项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现,不可避免地会采取一些短平快的手法。再者,在市场销售形势持续向好的情况下,企业追求的是产品的快速消化和成本控制,对产品创新和品质的提升不会花费太多精力,也不可能去完成售后服务,走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外,由于进入门槛较低,一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入,使这类项目的产品水准普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况,容易产生产品交付后的遗留问题,对整个市场发展来说,不足一种良性的方向。

　　小而全的多项目开发模式

　　一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制,或是主动地希望完善企业自身的产品层次,开始注重后续发展的取向上,并希望多点出击,四面开花,扩大企业在不同客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。

　　这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度,以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究,否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可,稍有闪失,则可造成对企业整体印象的损害,而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用,造成产品个性的方向性偏差。

　　从城市建设的意义上说,这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置,而且容易造成城市建设功能的紊乱,使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行,因为同样出于企业切身短期收益的需要,开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。

　　精耕细作的成片开发模式

　　相对于前二种模式,成片住宅开发无疑更具活力,也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。

　　成片开发的原则是总体规划,适度调整,即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计;对开发商来说,可以体现更完整的开发理念,使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设,更加具有责任感;对消费者来说,一个大规模的规划成型的小区,不确定因素较少,不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降;从整个行业发展来说,成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。“中国房产看广州,广州房产看华南”,一批大盘住宅的出现,使精品楼盘成为市场的标兵,规模化、集约化效应可以实现成本优化,提高产品的性价比。

　　成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体,使城市真正呈现无限生机。同时,这样的模式有利于政府部门规范房地产业,更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源,并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局,使城市充分发挥自身的作用。

　　开发模式的转变不是一朝一夕之功,随着城市经济的发展和城市规模的扩大,随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高,相信房地产开发商还将与时俱进,不断探索出更富创新精神和更具社会责任感的开发模式。