论物业区域规划设计

内容摘要:物业区域规划设计是物业区域建设的首要阶段,它既影响城市的整体建设,又影响开发商的销售和后期的管理,好的规划设计对物业的保值增值有很大作用。本文针对目前物业规划设计中存在的问题,详细分析了在规划设计时要考虑的因素

关键词:规划设计设备设施以人为本协调

随着物业管理行业的发展,管理内容的扩大以及管理水平的逐渐提高,人们对所在空间有了更高的要求,从简单物质量的需求到生理满足、心理认知、社会归属等多层次的追求,尤其对健康、环保空间的追求与原来有显著的不同。同时科技的进步,时代的发展,网络信息的普及也影晌了人们的意识行为和价值取向,更新了物业规划观念。而旧有的物业规划与社会的发展产生了诸多矛盾,如何对物业区域进行规划设计,规划设计对物业管理有什么作用是本文要研究的问题

对物业区域进行规划设计的必要性

随着城市建设的加快,政府和个人越来越重视城市的规划设计,一个城市建设的好坏,关键看它的规划设计是否符合社会发展和人们需求。而城市是由若干不同的物业区域组成,一个物业区域的规划设计影响整个城市的建设,同时物业区域规划设计的好坏也会影响物业管理的质量,影响人们生活、工作的舒适度

在房地产综合开发过程中,规划设计是使物业区域形成完整、合理、舒适、便利的功能区域的先天性的制约因素。如果房地产开发企业在规划设计中仅考虑房屋和配套设施的国家技术标准,而对房屋建成后的管理考虑不够,经常是房屋建成交付使用后,便出现许多问题。如:泊车位不够,建筑物内的管线布局不利于日后的维护管理,保安防范中的技术设备缺少,以及水、电、煤、通讯、交通等配套方面存在着问题。这些问题大都工程技术性强,非工程技术专业的物业管理公司采用简单的维修、养护或其他方式,无法及时弥补。而此时,业主却容易将这些问题的出现以及解决问题的失效归咎于物业管理公司的业务能力,以致严重影响物业管理公司的形象

业界人士常说:“一个项目成败的70%在于前期策划”这个前期策划中,所有关于项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等重要的理念,其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资,策划公司的心血,也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精,是保证项目成功的必备前提

因此,对物业区域进行规划设计无论是对城市建设,还是房地产营销以及日后的物业管理都有非常重要的作用

物业区域规划设计目前存在的问题

(一)规划设计缺乏对城市发展的总体考虑

物业区域是城市的组成部分,其规划设计的好坏也反映了整个城市的精神面貌。但开发商在对所开发地块进行设计时,仅从开发有利于销售的角度考虑,没有从整个区域的所体现的特征和发展去思考,使规划设计出来的物业与周围环境不协调,千篇一律;缺乏相应的配套设备设施;物业的使用功能与原批复土地时的功能不符;后期管理难度大等,这些不仅影响物业区域功能的发挥,而且制约城市的总体规划和发展

(二)缺乏相应的配套设备设施

随着人们生活水平的提高,无论新建或已建小区,对物业区域的设备设施要求越来越高,而大部分小区由于规划设计阶段考虑不周,造成小区内部缺乏相应的设备,如停车场地的规划,基础设备的完善等;小区外部缺少相应的服务设施,特别是城市周边或郊区的物业,教育、卫生、交通、娱乐、购物等都或多或少的存在欠缺。这种基础和服务设备设施的不配套不仅让业主感觉不便,而且也影响了物业区域可持续发展。

(三)建筑设计缺乏与使用人的有效沟通

不同的年龄、经济能力、教育程度和生活居住习惯的人对空间环境的需求各不相同,但规划设计时却千篇一律,不适应这种需求。尤其在中国正步入老龄社会,老年人一系列生理和心理上的变化,影响了老年人对环境的感知、判断和行为,但在设计时没有参照老年人的特征来设计老年人户外活动环境和方便子女照顾老人的建筑户型,使设计缺少人性化。大型建筑或一般的民用住宅使用年限基本在30年以上,若建筑设计不合理,会让住用人终生都会感觉不舒适,从而使这些建筑无论在销售或后期管理都会存在很大困难

(四)物业区域规划设计缺乏超前性

科技的进步,时代的发展,网络信息的普及影响了人们的意识行为和价值取向,更新了物业规划观念。但许多建筑由于涉及成本、观念、风险、管理、技术方面的原因,在采用新型建筑材料上比较保守,尤其目前的建筑材料对人体健康和节能方面存在很大缺陷;在建筑智能设施方面也突破不大,这与目前信息化的发展格格不入,也与科技的进步、人们生活水平的提高存在很大差距

物业区域规划设计需要考虑的因素

物业的建造,一般需要较长的时间,物业的使用时间就更长了。我们经常看到在建筑业中提到“精心设计,百年大计”这样的口

号。1993年,建设部会同有关部门共同制定了国家标准《城市居住区规划设计规范》,该标准自1994年2月1日起施行。20**年3月11日,建设部又发布了对《城市居住区规划设计规范》进行局部修订的公告,修订后的标准自20**年4月1日起施行。该标准对物业区域的规划设计从总体上做了规定。本文根据前面的问题,综合《城市居住区规划设计规范》的规定对物业区域的规划设计进行了全面的考虑。主要有以下几点:

(一)物业区域规划设计要与城市总体规划相一致

由于我国土地资源紧张,开发商在获取开发地块时手续繁琐,政府对土地的使用性质严加控制,因此,在获取土地的使用权后,首先政府部门按照相关的程序监督开发土地的使用情况;其次建设单位在建造物业之前,在各级政府规划部门的规划范围内,对周边的服务设施要认真考察,其设施一定要满足人们的日常需求;另外区域内部设备设施的规划设计一定要有长远观念,不应只考虑短期的利益和销售情况,而把区域的可持续性发展放在首位;然后邀请有经验的物业管理企业进行早期介入,由于物业管理企业进行的是物业的后期管理工作,通过物业管理企业的介入,可以在规划设计时,参照使用人的意见,使规划设计更合理、更实用,避免一些不必要的返工和维修工程;精心设计,使设计出来的物业既与周围环境协调,又突出自己的特色。如此我们才能创造一个良好的社会环境,才能与城市的总体规划一致

(二)物业配套设备设施要与物业区域的使用功能相一致

物业配套设备设施是影响物业发展、使用及后期增值保值的重要因素,尤其对住用人心理感受影响很大。因此,建设单位进行规划设计时,首先基础设施和服务设施要满足业主的基本需要,如水、电、气、暖等基础设备,一定要符合城市规划和要求,在业主入住前要具备正常的使用功能,物业管理企业则重视接管验收这一环节。相应的服务设施设备,也应随着业主的入住逐步完善,满足人们生活、消费、购物、娱乐的需求;其次,物业区域的设备设施应与这个区域的档次、规蘑数量、经济消费水平、居住个体相一致。如停车场地的建设,虽目前大部分物业区域都存在停车紧张的问题,但规划设计时,在满足若干年的发展要求后就不能一味追求大,而要根据经济发展速度和区域的消费水平来设计,否则规划设计出来的场地和设施不仅得不到充分的运用,而且会造成资源的浪费。最后,一些智能化设备设施,要与区域的管理水平和业主的综合素质相一致,而不能只建不管或管理水平及人们素质达不到,而使这些先进设施得不到充分的发挥和人为的破坏

(三)物业区域规划设计要以人为本

由于每个区域的居住和使用主体不同,同时经济消费水平存在很大的差异,在对物业区域规划设计时,应充分考虑这些条件,使规划设计出来的环境能满足大部分主体的需要。而目前的建筑户型、面积、附属的设备设施设计相差不大,与住用人的要求存在很大差异,尤其我国正步入老龄社会,尊老爱老是我国的传统美德,在进行户型设计时,老人的照顾和情感需求是设计人员必须要考虑的。如我们在进行户型设计时,可以设计一大一小两种户型,根据父母和子女的要求进行设计,既满足独立居住的需要,又可以照顾老人;同时,在周围环境,可以设置一些适合老年人活动的设备,以方便老年人活动沟通的需要。而对于年轻人和孩子较多的区域,也可根据他们的心理特点,进行户型、面积大小、附属设备的合理规划设计。对一些经济条件好、消费要求高的区域则加大对物业区域硬件设施的投入,保障他们的需求。也就是在对区域进行规划设计时,我们要“以人为本、因人而异”满足使用者的生理、心理、物质、精神的需求

(四)物业规划设计要具有超前性

随着现代科技的发展,建筑材料越来越多,发展越来越快,对物业的功能要求越来越高。在规划设计时,我们可以优先使用一些先进、无污染的绿色材料,因为随着人们生活条件的改善,经济水平的提高,对家居的污染越来越重视,根据相关报道,家居污染对人体的危害已经严重影响了人们的身心健康,另外由于我国资源的短缺和能源的浪费,在规划设计时,我们尽量使用一些节能环保材料。如现在民用建筑使用量最多的是粘土砖,而粘土砖在能源方面存在极大浪费,一是材料使用粘土,大大影响了我国农业耕地的面积,二是粘土砖热传导较快,对于我国这样的人口大国,不利于能源的节约。另外由于粘土砖是建筑的主要材料,对建筑的自重影响很大,严重制约了高层建筑的发展。在规划设计时可以使用空心砖或其他材料砖

在物业功能方面,我们可以根据经济水平和人们的要求进行超前设计,因为一座建筑物的建筑周期一般为1-2年;使用周期更长达50年左右。在规划设计时,要超前设计,如建筑智能的发展,可以根据开发商的经济实力和使用人的要求,设置一些先进的设备设施,例如目前许多物业区域安全方面存在很大隐患,在设计时可以设置保安监控系统。保安监控系统一般同楼宇设备管理电脑联网,由雷达、超声波、红外线装置的传感器触发报警信号和自动打印,以及监控电视系统进行跟踪录像,如此可以有效地提高物业区域的安全性。随着科学技术和生产力的发展,智能建筑正在我国逐年增加,发展异常迅速,因此规划设计人员在进行规划设计时一定要超前设计,才能使建筑具有保值增值性,才能推动物业区域的发展

总之,随着人们经济水平的提高,对所居住或使用的周围环境要求越来越高,物业规划设计人员应充分了解当前的发展动态,进行可持性的规划设计,满足人们日益增长的需求。

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p; 参考文献:

1.朱心意.现代居住区规划设计.安徽建筑,20**-2

2.杜辉.新形势下城市居住区规划的对策与思考.四川建筑,20**

3.任虎.谈物业管理公司超前介入房地产规划设计.建筑管理,20**

4.易飞,史亮.房地产规划设计六要素.重庆工业高等专科学校学报,20**,20(1)

5.赵蔚,赵民.从居住区规划到社区规划.城市规划汇刊,20**(6)

作者简介:

许文芬,女,河北省安国市人,现在邯郸职业技术学院任教,讲师,工学硕士,担任物业管理专业主任,主讲《工程识图》《物业管理概论》《建筑概论》等课程。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：别墅项目一期规划设计建议(前期物业)

　　别墅项目一期规划设计的建议（前期物业）

　　一、项目地理位置；

　　项目用地位于东莞市南城区，地块的东北侧为五环路，东南面为石鼓联系线，西北和西南侧均临接规划中的城市道路。西北方向有中信森林湖项目，隔路还有规划中的高档住宅区和星级酒店，西南侧为待建学校。南面隔路近邻东莞市植物园，其水体与基地内水体自然相连，景观浑然一体。周边四面远处皆有连绵山脉作为远景，景色优美。

　　二、项目整体规划设计思想：

　　通过对于用地条件的深入分析，设计师们提出了"一山一水、山水轴，两街市"的整体规划结构:

　　一山：依山就势,从户型到规划都强调充分利用山地优势，强调建筑利用坡地形成一种层层叠叠的、和山体浑然一体的山间寨镇感觉。山体将成为提携起整个社区精气的"灵魂"。

　　一水：尊重原生态水体，并在其基础上结合地形进行适当改造，延展水体面积、丰富了水景形态（有点、线、面又有深、浅和动、静各种不同的水景形态），整个水体形成一个绕山、顺山跌落的"水环"，并进一步分枝渗透入每一个组团内部、到达每一户人家的户前，最大可能的让户户临水、户户有岸，构建起整个社区的空间"骨架"。山傍水、水绕山，构建起"城中有山、山中有水、水边有人家"的理想人居环境。

　　山水轴：通过巧妙的组织住宅组团形态，将多个组团公共空间优化为联系山水的景观轴线，强化了山水的联系和整个社区景观系统的一体性。同时着意强化了一条主轴，使山水之间气脉通畅、浑然一体。 "山水轴"作为一期启动区的主轴，起于一期入口、经过一期会所，以山顶为终点，沟通起用地内山、水景观和植物园景观之间的联系，景观组织上着意强化山、水意向。

　　两街市：分别于社区西北侧城市道路沿线和社区南部水岸边构建了两条商街，满足配套商业需要的同时，着力构建小镇氛围。

　　三、一期住宅项目经济总指标

　　一期用地面积（㎡）99103.81

　　一期总建筑面积（㎡）52627.12

　　计容积率面积（㎡）34029.77

　　低层住宅32116.42

　　商务中心1913.35

　　A1 独立变电站105.84

　　不计容积率面积（㎡） 地下室（设备用房）18491.51

　　绿地率（％）35

　　容积率0.34

　　建筑基底面积（㎡）22635.31

　　建筑覆盖率（％）22.84

　　建筑高度（米）22.05（商务中心）

　　层数（地下/地上）1/3

　　停车位124

　　总户数（户）113

　　四、结合施工图纸和一期经济总指标，物业管理从主体设备、配套设施的使用、管理、经营以及最大地满足它的使用功能，使其保值、增值，减少因规划设计不完善而引起的投诉等角度考虑，提出以下建议：

　　（一）、物业用房与配套用房：

　　1、**项目是分期开发项目，应设置临时用房，小区应按规定的比例提供足够的物业用房面积（包括管理处临时办公用房、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

　　2、建议各配电房设计符合（《供配电设计规范》GB50054-95）标准及地方性要求，水泵房、维修间（消防水泵采用双设备一用一备）等设备机房按全国优秀示范小区标准进行施工，地面铺防滑地砖（或油工业地板漆）、墙身、天花批荡、油乳胶漆。

　　（二）、公共设施：

　　1、儿童娱乐设施的选用要符合国家对娱乐设施的安全防护及安全技术要求标准,且设施应便于物业维护、更换与清洁，如材料采用国标正品优质钢材，表面喷漆、色泽鲜艳、色调明快等。

　　2、娱乐设施周边封闭时应设有排水设施（暗藏排水道），便于日后清洁，周边封闭应采用软包装，不采用硬石。

　　3、娱乐设施周边不宜设置草坪，周边应设甬路或防滑石板踏步，避免娱乐时造成草坪践踏。

　　4、小区庭院灯具宜采用简单牢固质量良好的灯具，如灯杆采用壁厚3mm镀锌防锈钢质材料，高度3-4.5m的灯具，避免劣质产品遇到台凤暴雨时伤人砸车的隐患，而且后期维护难度、费用较大。

　　5、小区公共照明应符合（《建筑设计防火规范》GB50016-20**）标准，小区道路、庭院照明建议分时、分段控制，如：灯光线路分全夜、半夜灯。光源配制符合（《照明设计标准》GB50034-20**）规范要求，照度、显色指数、眩目值等参数达到绿色照明并满足节能要求。

　　6、小区内应规划小规模集中活动场所易于业主活动和社区文化活动。

　　（三）、道路：

　　1、建议人行小径不宜采用卵石铺设，由于卵石脱落后修补困难，增加后期维护难度。

　　2、地面砖不易选择缝隙太大，女士穿高跟鞋易摔倒。

　　3、道路、车行路面上给排水检查井盖及雨水口请选择复合高强度新型井盖，井盖面带小区LOG标志与相应字样。

　　4、小区选用的地面砖、墙砖、石材等颜色及样式不宜太多，否则后期维护困难大。

　　5、路面雨排水井合理布置，保证地面排水坡度，避免日后积水严重需人工清扫。

　　6、甬路上宜采用防滑、坚固不易破损的道板砖，避免日后被车辆、行人压坏或踩坏以及因施工质量原因自然脱落；

　　7、回填土或路基要夯实，避免小区道路塌方或路面被压塌现象出现。

　　8、为保证汽车于社区安全行驶，组团外围行车道应适度增加减速坡，以便车辆进入社区降低车速。因一期停车位为124个,总户数为113户,按每户1.5辆/户计算,停车位需增加至170个，避免因车位紧张造成业主和访客车辆乱停乱放的现象。

　　（四）、岗亭：

　　1、小区主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑，通透性好的岗亭，岗亭内设置卫生间，主出入口要设有门庭，未来节日悬挂灯笼用。

　　2、保安员岗亭位置设置应便于对车行和人行的进出双向监控，岗亭内需有电源，预设内线电话线路。

　　3、在岗亭的来人登记方向设立一个外挂窗台，上方设置雨搭，并加设照明灯，便于日后雨水天气及夜间期间，保安人员的登记。

　　4、岗亭为对接客户的窗口，窗台需安装石材窗台板，干净美观。

　　（五）、垃圾房：

　　1、垃圾房应设置在小区边缘的下风口处且方便垃圾车出入的位置，最好设置在小区的边缘和市政道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活。

　　2、垃圾房建议按5-7m2/100户标准设计，**项目共计1804户，需设计90-130 m2垃圾房，一期入住前就需投入使用，可以使用临时垃圾房。

　　3、垃圾房

内墙面、地面贴瓷砖，顶棚涂防水涂料，室内应设置照明设施、给排水、地漏、拖布池，便于日常清洗。

　　4、垃圾房通风窗安装铁艺栏杆，垃圾房地面铺地砖为宜。

　　5、销售沙盘应示意垃圾房位置。

　　（六）、设备房：

　　1、设备房设置尽量集中，便于日后维护管理。

　　2、设备房应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统。

　　3、一期水泵房、发电机房设置于商务中心（会所）负一层，设计时必须做好消声减振措施，避免噪声影响会所读书、休闲娱乐的客户。

　　4、所有设备房应配备应急灯（t>90min）有排水要求的，应设暗藏排水系统。

　　5、设备房门钥匙尽可能为通用钥匙，方便使用且节省成本。

　　6、消防控制（网络、监控）中心主机、消防联动控制柜安装停电运行装置（UPS），采用双电源双回路供电方式，设备安装与运行符合国家安全防规范标准，且满足消防联动等技术要求，确保在停电状态下，设备运行稳定正常、安全防范设备能正常工作。如报警系统、探头及摄像机等监控系统能正常工作。

　　（七）、垃圾桶：

　　1、垃圾桶不宜选择封闭样式，小区垃圾桶底座应牢固、耐腐蚀。

　　2、小区内、商业区每50M至少设置一个垃圾桶。

　　（八）、公告栏：

　　1、建议在主要道路和行人出入口设置公告栏或商业信息栏。

　　2、公告栏建议不小于1200MM*900MM，安放位置为1.4-1.7米之间，表面材质易于粘贴和清洁。

　　（九）、给排水：

　　1、小区路面特别是商业街及广场要考虑设置位置合理的排水井，建议尽量避开车辆行驶路面、单元口，如无法避开，建议将井盖设计在机动车道中心位置，避免对井盖造成破坏或发出噪音。

　　2、雨水、污水（空调冷凝水）分流排放，雨排水主管不应设计在阳台和空调位里，漏水后对业主家造成损失较大。

　　3、排水管线应减少弯头或躺管长度。

　　4、排水泵必须采用为一用一备双套设备，水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无泄漏。

　　5、物业公共区域用水点安装水表单独计量，使得管理费用计量上能够有准确依据。

　　6、给排水主管道、入户水表、阀门设置应在公共区域，避免入户维修打扰业主。

　　7、小区内公共给水的水阀和停车场的水阀建设应采用需用装箱上锁的形式，便于日后的管理。

　　8、一期电表箱、弱电综合箱等箱体设置室外适当位置（或放置在电表间），但需做好防水、防潮措施，与地面保持一定距离。

　　9、二次供水、供电设备设施最好由自来水公司、电力公司负责维护，避免后期物业管理承担相关的管理风险与成本付出。

　　10、严禁雨、污水管、空调冷凝水直接排放或排入草坪，应按环保要求排放或进排进污水池或市政管网。

　　（十）、绿化：

　　1、小区一些死角、见不着光的地方不要设计草坪，因为草坪不易活，可改为耐阴小灌木。

　　2、道路设计上，应考虑车辆行走的方便，尽量加大转弯半径，避免车辆经常压草坪。

　　3、小区围墙周围建议不种高大乔木、不栽攀爬植物，以免长大后造成周界系统经常报警。

　　4、通向水点、公共设施设备、配电箱等处的草坪内要铺设甬路。

　　5、围墙内侧要有60-80公分的巡逻通道，密切注视围墙内外安全。

　　6、绿化用水需要单独计量，每50米绿化带有一个水点，绿化水点与保洁共用的，材质建议是PPR，直径为DN15，出口都安装锁闭阀，取水点位置尽量要靠在路边，不在路边的一定要铺装踏步石，下方要连接排水井。

　　7、面积较大草坪建议设置自动喷淋系统。

　　8、草坪灯灯座要稍高于地面，以防被土壤腐蚀和为以后维修带来方便。

　　9、建议树下不要铺草坪，会造成土表不透气，对树木和草坪生长都不利，建议树下设有树圈，树圈内铺设草坪砖。

　　10、草坪、绿化带内种植土厚度建议不要少于30cm，种植土下避免存在建筑垃圾。

　　11、小区树木建议采用类似槐树等有香味或开花的树种，业主对一些名贵树木可能不太认可，槐树等有香味的树木业主比较满意。

　　12、选用的灌木建议选用生命力强、无刺、无毒、无异味、不生害虫，避免业主受到伤害或不满意，建议种一些丁香、水蜡等。

　　13、成片种植绿篱时，里边不要铺设草坪，不易修剪。

　　14、休闲甬道应高于周围绿化4-5CM（草地），避免雨天或绿化养护时泥土渗到路面，影响路面整洁，同时以防周边草地被损坏。

　　15、树木栽种时，高大树木树坑挖得不宜太浅，避免因风雨天刮倒树木，成活率低。

　　（十一）、电气类：

　　1、室外可视主机及读卡器应设遮雨设备。

　　2、建议减少采用水景灯、地灯，主要是由于此类设施故障率高且维修成本高。

　　3、强电与弱电箱分隔或不设在一个屋内，安装应符合相关技术规范要求。

　　4、小区内如安装宽带网络系统，通讯系统的光纤机房及网络系统的ET中继箱应单独设置电表计量；（网络、通讯等）综合布线应该考虑以后发展的空间留有一定冗余。

　　5、小区园林及庭院夜景照明灯建议设时间控制器，按类别和区域分回路控制。

　　6、小区的高灯、草坪灯等要采用暖光节能灯。

　　7、小区室外照明、景观照明等设备均应安装单独计量设备。

　　8、公共区域用电设置双电源，可在停电状态应急使用。

　　9、建议消防中心设置双电源，并配备不间断（UPS）设备，确保消防控制室的正常运作。

　　（十二）、智能化系统：

　　1、网络、通讯及监控中心为双电源供电，且配制防雷系统。

　　2、建议门禁系统增加备用电源，避免停电后门禁控制失灵状况。

　　3、为避免因停电造成经济损失及道闸管理系统功能丧失，建议道闸管理系统由双电源供电。

　　4、车禁系统应配备手动控制按钮，一旦自动控制系统失灵时，采取紧急手动控制。

　　5、门禁线路应隐蔽敷设，外露部分采用防止剪断措施，防止剪断线路门禁失灵。

　　6、对讲系统与门禁系统应分开设置，避免修复一个系统设备时，影响其他设备。

　　7、对讲主机不要安装于门体上，避免门体震动，影响主机稳定运行。

　　8、、小区主干道，周界地段必须设置监控点位，点位点数满足安全防范要求。

　　9、消防系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报

警系统、广播管理系统、红外报警系统、监视画面等信号与中央监控中心联网，便于集中管理。

　　10、周界系统需与监控系统联动，当周界系统报警时候，监控系统可对报警区域进行录像。

　　11、消防中心主机有明显的声音或光电提示装置，能在警情发生时，第一时间知悉。

　　12、小区地上停车位设置（日、夜星光级）摄像机，摄像范围覆盖所有停车位，画面可清晰反应车辆周围安全状况，具有录像机动态画面报警提示功能。

　　13、建议配置电子巡更系统，检测点布置合理，贴放可靠牢固，设施应能防水、防腐、耐磨损。

　　14、住户室内具有燃气泄漏报警，户门及阳台外窗防范报警，按钮式家庭紧急求助报警等功能。报警时除住户室内发出声、光信号外，可将报警信号传至小区管理中心进行实时记录，处理与存储。

　　15、对园林绿化浇灌实行自动控制。对游泳池、人工河、喷泉、循环水等景观设备进行监控。对其它特殊建筑设备进行监控。

　　（十三）、其他：

　　1、项目一期东北临五环路、东南临石鼓路段、西临项目二三期。建议小区只保留五环路段的车行入口处及石鼓路段的主入口处两个出入口，有利于后期安全管理，减少人力成本。

　　2、小区入口小门应设置有效的闭门器和门禁系统。

　　3、小区围墙的栏杆选用免维护或耐久性长的材料（如：钢质材料），小区围墙高度应满足防止攀越要求，并在施工中安装美观有效的防爬刺。

　　4、因一期属别墅区，无小区住户大堂，信报箱设置建议统一设置于会所一楼内侧，既利于安全管理，也方便投递，安装时要考虑便于邮政投递。

　　5、在小区室内外公共场合设置有线广播系统（兼背景音乐与消防广播双重功能）。当出现火灾等紧急事故时，可强制切换为紧急报警广播，引导疏散与组识灭火等。

　　6、在业主装修期间，建议在适当的位置设立装修材料及垃圾中转站，站内地面需铺设耐磨用地砖，墙身铺设瓷片，安装给排水设施、照明、通风设施、并设置计量装置。

　　7、建议小区、设施设备、车场安装完善的标识系统。

篇3：物业前期介入在房地产规划设计中发挥作用

　　物业前期介入在房地产规划设计中发挥的作用

　　物业管理在一般人眼中无异“商品的售后服务”，其工作的开展往往是业主人住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常维护和管理。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识，实际上是将物业管理的工作排除在房地产规划设计和施工之外，在很大程度上使物业管理公司日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，要承担起设计人员、开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理公司利益的，是不公平的。所以物业管理的介人时机有必要适当提前，即要大力提倡推广物业管理公司的超前介人，特别是介入房地产规划设计工作。

　　1物业管理公司超前介入房地产规划设计的必要性和可行性

　　实践证明，规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑物的总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排”但是一般的规划设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到、同时由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能使设计方案落伍。因此，设计中的不足在所难免，如出现设备安置不合理，增加了投资，降低了使用效率，造成了浪费等问题。

　　物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，由其提出必要的建议，可以避免因设计的失误而给物业管理带来的麻烦。同时在规划设计和施工过程中，虽然工程设计人员和开发商对物业进行了监督，但由于各种主客观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理公司则不同，因为其不得不在日后继续与此物业打交道，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程设计人员和开发商的要求更为严格，工作更为细致、周密。因此，物业管理公司超前介人房地产规划设计不仅是必要的，而且也是可行的，它可以完善规划设计一中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

　　2物业管理公司超前介入房地产规划设计能够完善的主要设计问题

　　所谓物业管理超前介人规划设计是指在房地产开发的规划设计阶段就要求物业管理公司介人，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、建筑设计等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、以确保物业的设计质量，为物业投人使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础。

　　2.1建筑物的细部设计

　　“上帝存在于细节之中”，用这句话来形容细部设计的重要性是再恰当不过的了。规划设计时，对建筑物各种管线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有一些被忽略的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。如是否每个房间外都预留了放置室外空调机的位置，这些位置是否合理，空调在这些位置上使用时会不会影响周围住户，空调洞口离墙面或地面的距离是否合理，大户型房屋有没有考虑中央空调的放置问题，配套的空调插座容量够不够，位置是否合理，冰箱洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否足够，位置是否适当等。类似这些细节问题，一般规划设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，这些细节问题物业管理公司在房屋规划设计时有义务向设计单位提出，请其注意。仔细完善这些细部设计，体现了房地产开发“精益求精”的开发理念，也只有这样精雕细刻，设计出的房屋才能获得消费者的青睐。

　　2.2配套设施的完善

　　各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，如果配套设施等硬件建设先天不足，日后的物业管理就很难搞好。房地产规划设计时必须考虑小区居住人口的多少，配备相应的幼儿园、学校、商场、会所、物业管理用房等基本生活配套设施。随着经济的发展，停车场的配备尤其显得重要。例如南京龙江小区高教公寓高层建筑在规划设计时没有考虑到要建设地下停车场，现投人使用后，业主机动车无处停放，给物业管理造成了巨大困难。又如南京市现行机动车位规划设计标准为0.2车位/户，随着私家车日益增长，该标准明显偏低，如仍按此标准进行设计，今后机动车停放又会出现新问题。所以物业管理公司根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该实事求是地向开发商和设计人员提出意见和建议。

　　2.3水、电、气的供应

　　水电气的供应容量是项目规划设计时的基本纲领参数。人们生活水平的提高必然不断增大对水电气等基本能源的需求。而设计人员在设计时，通常直接使用国家建筑设计标准，而国家建筑设计标准制定的往往是下限，因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要充分留有余地，不能硬套国标。例如，现在出现的跃层式大套型房屋，8kw/户的电容量经常不够用，如不在设计时注意，住户刚刚人住不久，就要申请增容，会给物业管理和业主带来不便和经济损失。又如在宽带网流行的今天，有的新建小区因所处位置偏远，暂时无法接通宽带网络，那么在规划设计时物业管理公司就要提醒设计人员预先设计好宽带网络的线路和家庭接口位置，将来一旦开通，业主就可即插即用，从而避免了明线安装，方便了业主。

　　2.4建筑材料和主要设备的选用

　　建筑材料和设备的选用涉及到工程质量、造价、维修管理和房地产销售。物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建筑材料和设备的使用情况、优缺点，向

设计单位和开发商提交一份各品牌、型号的建筑材料和设备的跟踪报告，以便设计单位择优选用。例如高层住宅中电梯型号的决定通常由设计人员根据国家标准（常常取下限）直接选用，然而在高层住宅销售和使用过程中，电梯是业主非常关心和敏感的问题，事实证明，适当放大电梯尺寸，虽然增加了部分投资，但却在日后使用过程中更加方便，并能提高整幢建筑物的档次，对房地产销售起到意想不到的促进作用。又如部分商业建筑中，在用电容量和专用变压器的选择问题上，设计人员由于缺乏市场经验，时常选择的变压器型号过大。物业投入使用后，用电功率因素低于国家标准，每月物业管理公司被罚金额惊人，企业不堪重负。因此规划设计时，对建筑材料和设备的选用，物业管理公司很有必要根据自己的实践经验提出专业化的建议，从而让建筑材料和设备的选用更加合理、更加科学。

　　2.5景观、消防、安全保卫等专项设计

　　景观设计中，特别是绿化设计应考虑气候、环境、造型、布局等因素，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树与花草之间要合理搭配。物业管理公司应从设计的绿化必须适合日常养护的角度向设计人员提出建设性的意见，力求做到小区四季常青、鲜花常在。

　　在建筑设计中，特别是高层建筑，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司应着眼于消防设计中的薄弱环节和各种消防死角，建议在这些地方配备灭火器，并且要注意消防设计和建筑设计的配合，如有的建筑中，明明能把消防箱埋人墙内，却因设计时考虑不周，直接安装在墙面，十分影响美观。这些问题物业管理公司都应提请设计人员注意。

　　规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视，一个住宅小区治安秩序的好坏直接影响到住户的生活安宁和生命财产的安全，现在住宅中程控对讲和监控系统被广泛使用，但是设计人员常常对需要放置监控探头的具体位置并不一定了解的十分清楚，发生遗漏在所难免。而日后若想完善，改造起来十分困难。因此，物业管理公司如果能够在设计时提出具体设计要求，将使工程一步到位，从根本上避免了今后不必要的改造工作。

　　2.6有利于物业管理的优化设计

　　在规划设计中，设计人员若能从有利于今后物业管理的角度进行优化设计，将会降低物业运行成本，使物业管理工作变得更加方便和科学。例如一般高层建筑都必须配备配电房、锅炉房、消防值班室、监控室等附属用房，这些附属用房按规定都需要有专业人员二十四小时值班。若在规划设计时，将功能相近的附属用房集中设计，或者将各种警报系统并联。这样一来，将来物业管理公司完全可以通过设置一至二个二十四小时值班的，精通各种工作的岗位来管理整幢大楼，无形之中即降低了管理成本，又满足了各种岗位的规范要求。又如现在的许多高层商住楼的共用水电的管线设计，几乎完全从技术的角度考虑，并没有从分区使用，便于管理计量的角度进行设计。日后投人使用后物业管理公司根本无法按使用情况进行详细分摊。而共用水电又涉及到各方业主的切身利益，所以产生的矛盾最终会由物业管理公司来承担，并且难于解决。因此，物业管理公司完全有必要提醒设计人员在共用水电的管线设计时，考虑按使用情况进行设计，并配齐足够的水电表，以方便日后的管理工作。

　　3物业管理公司超前介入房地产规划设计的方式和意义

　　物业管理超前介人规划设计要求在房地产规划设计阶段，设计人员、开发商、监理人员、物业管理人员都要参与其过程。开发商是这个阶段的组织核心，其应协调好各类人员的关系，规定好设计讨论和设计变更的具体程序，尤其是让物业管理人员要把握好他们的定位，明确其责任，严格按照程序与职权行事，以避免物业管理人员和其他人员产生矛盾及发生推卸责任的现象。物业管理公司在平时物业使用的实践中，一旦发现了规划设计上的种种问题和缺陷，要及时记录和整理，问题积累程度的多收在一定程度上体现了物业管理公司专业水平的高低，最后，在规划设计阶段以咨询报告的形式提交给设计单位和开发商，供其在设计中纠正和完善。设计人员应充分考虑物业管理公司提供的设计建议，不断进行设计优化和细化，把开发过程中的“先天不足”及时纠正，以防患于未然。

　　正是由于物业管理公司超前介人房地产规划设计，使得物业管理与房地产开发建成不再是顺承关系，而是互相渗透。首先业主为了自身舒适生活的追求，不断对建筑物的品质提出更高的要求，这就迫使开发商与物业管理公司严格规范操作；其次，物业管理公司为了使自身工作方便开展，也积极介人房地产规划设计，从而对开发商和设计人员形成一定约束力；再次，开发商为了促销也对物业管理公司提出较高的要求，并主动让其超前介人房地产规划设计。这种相互制约关系的最终的目的是通过优化设计而建造出高质量的物业来满足消费者，最终受益的只能是业主。这在一定程度上体现了房地产开发全过程“以人为本”的理念，对房地产开发的健康发展是有利的。

篇4：项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引

　　项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引

　　1规划设计评估准备

　　1.1规划设计评估需要获得的资料。

　　1.1.1报批报建文件

　　《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

　　1.1.2企划文件

　　市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

　　1.1.3设计文件

　　总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、***图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

　　1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

　　1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。

　　2项目评估细则。

　　2.1总体评估。

　　2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

　　2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

　　2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

　　2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

　　2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

　　2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

　　2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

　　2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

　　2.2分类评估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

　　c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

　　d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见2.2.6智能化设备）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

　　c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

　　d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

　　c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

　　d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

　　b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

　　c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

　　d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

　　2.2.5设备配套

　　a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

　　b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

　　c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

　　d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

　　e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

　　b)网络智能化一般

可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

　　c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

　　d)中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

　　e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

　　2.2.7房屋单体

　　a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

　　b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

　　c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

　　d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

　　e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

　　f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2-3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

　　g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

　　h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

　　i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

　　j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

　　k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

　　l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

　　n)阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

　　2.2.8室内配置

　　a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

　　b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

　　c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

　　d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

　　e)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

　　f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

　　g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

　　h)室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

　　i)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

　　j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

　　k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

　　2.2.9绿化配置

　　a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

　　b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

　　c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

　　d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

　　e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

　　f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

　　g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

　　2.2.10景观配置

　　a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

　　b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

　　c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

　　d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

　　e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

　　f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。

　　2.2.11公共空间

　　a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

　　b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

　　c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

　　d)绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。

　　e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

　　f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

　　g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

　　h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

　　i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

　　2.2.12生态环保

　　a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

　　b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。

　　c)住宅区内无各类污染源。

　　d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

　　e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

　　g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

　　h)宜在住宅区内形成自然生态链。

2.2.13管理用房

　　a)物业管理处

　　管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

　　作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

　　总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：

　　管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2

　　位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。

　　b)业委会、居委会（根据当地政策）

　　功能：办公室、资料室、会议室、接待室

　　面积：根据具体情况而定

　　位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处

　　2.2.14新材料、新技术

　　a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

　　b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

　　c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

　　d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

　　2.2.15管理成本测算

　　a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

　　b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

　　2.2.16与相似典型项目的比较

　　a)相似点

　　b)差异点

　　c)优势

　　d)劣势

　　e)改进建议

　　3规划设计评估的程序：

　　3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

　　3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

　　3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

　　3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

　　3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

　　3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

　　3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

　　3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

　　3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

　　4此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。