国外住宅产业发展趋势

　　国外住宅产业的发展趋势

　　纵观世界各国住宅建筑工业化的发展，可以看出存在以下发展趋势：

　　1．住宅部件化的发展比较明显。采用良好的住宅部件，是住宅最终产品质量的基本保证。日本将发展住宅部件化作为发展住宅建筑工业化的一个重要组成部分，有意识地扶持和发展。他们首先从人工费占生产成本中比重高、功能比较明显、与建筑物其他部分的独立性强，并易于规格化的部分开始，从单件逐渐向功能上和部件组合上都较复杂的组合件发展。目前，日本的优良住宅部件（BL部件）审定制度对住宅部件作了明确规定。

　　2．主体结构通用体系有进一步发展。丹麦和瑞典政府都明确指出：建筑工业化的发展方向是通用体系化。丹麦的通用体系化的方向是"产品目录设计"。生产厂商生产的具有互换性的产品构成了"通用体系总产品目录"，设计人员可以从中任意选用商品进行设计。瑞典的通用体系化是以发展通用部件为基础。为此政府制订了一套比较完善的建筑规格、标准以及政府的优惠贷款制度，目前80％以上新建住宅采用了通用部件。国外一些专家认为，对于建设量较稳定的一些发展中国家来说，在保持生产批量和建筑多样化的条件下，专用建筑体系仍是适用的，仍可以适当发展。

　　3．建筑材料和建筑节能发展较快；随着从解决住宅数量向提高质量和功能的转变，建筑材料也随之转向调整产品结构和提高产品质量。正在实现从天然材料向合成材料，从传统材料向功能材料，从单一材料向复合材料等三个转化，从而为住宅建筑工业化提供了更加丰富的物质基础。

　　4．现场施工合理化问题普遍受到重视。经过几十年的实践，现浇与装配式结构这两种施工方法的优缺点都得到了充分的显示。目前许多国家都根据各国的具体情况，采用预制与现浇相结合的方法，从而获得最佳技术经济效果。商品混凝土以及混凝土输送、浇灌、振捣设备有了进一步发展。目前世界最大泵送高度已达432米。现场施工配套机具、用具特别是现场施工用的小型手握式电动工具不断发展，从而提高了现场施工效率。

　　5．通过电子计算技术的应用推动工厂化生产和机械化、自动化水平的提高。由计算机操纵的遥控、自动化机具已在施工中应用，如混凝土运输、浇注、振捣自动化等。施工方面利用计算机进行现场施工管理，从而以对质量、数量、人工、物资、安全等求得最合理选择。生产过程的电脑控制使产品小批量、多品种生产成为可能。机器人的应用尚处于开发阶段，机器人在建筑业中的使用，将代替人在危险、高温、有毒、粉尘、噪声等恶劣环境下工作。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：万科住宅产业化发展道路

　　万科住宅产业化的发展道路

　　提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“为什么万科会选择走产业化的道路”，二是“万科对于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。

　　是什么促使万科走住宅产业化的道路，主要有三个原因，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有很多的帮助。第二个方面我们认为这是行业发展的规律;我主要介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些发展中的问题来阐述我们为什么选择住宅走产业化的道路。

　　万科发展本身很快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科在运作过程当中出现一些规模所带来的问题，去年万科形成了十年发展规划里面可以看到，万科的目标是在十年以后20**年我们要实现一千个亿的销售额。去年的状况是万科的结算金额91.6亿元，为了实现这样的规模我们在21个城市开发57个项目，光是地产的公司人员不包括物业就有1676人，我们是如此庞大的团队，做这么多的项目做这么多的城市才做到91亿的销售额。

　　到20**年有一千亿的销售额的时候，万科的状况会怎样？今天我们就会感觉到这个规模带来的效率、质量、专业能力被稀释的问题，核心是效率的问题。我会用一些统计数字说明这个情况。

　　衡量效率的指标是人均的开发面积，从03、04年的两年数据来看有所进步，但是进步不大，人均在建的面积是一万左右，如果这个效率不提高，到了04年，万科会有7万3千7百余人，地产系统超过一万人，工程系统有三千六百七十人，是非常庞大的组织机构，管理到时候会是一个非常严重的问题。我们通过返修的条数来统计情况。万科的工程质量在不断地好转，实际上在每个月以15条维修量的数字上进步非常难，这个维修量是我们传统生产方式的瓶颈，尽管万科内部工程体系的员工付出了很大的努力，但是再要改进这个数字是非常艰难的过程。

　　从客户对于万科的反应来看，万科每年都会做客户满意度的调查，和专业的第三方机构来做，从住宅开发主要的业务环节看，从物业管理、产品规划设计、各方面的服务和质量来看，万科的产品和物业管理始终是客户满意的前两位，主要的方面是工程质量一直是客户最不满意的地方。据调查公司讲，达到70% 的客户满意度其实就是一个非常优秀的成绩，但是可以看到工程质量我们始终在60% 左右徘徊。因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字，04年我们维修费用是3200万，如果情况没有好转，到了14年每年会花4.5亿在维修上。

　　专业能力稀释的指标，我们衡量是用设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，我们用这个衡量我们的专业比例，如果按照04年2% 的设计失误率到14年万科有每年有6个亿，因为设计不当不周全所增加的变更费用将是个非常大的数字。

　　实际上万科在几年前就开始进行了住宅产业化的实践。把这个过程跟大家做一个介绍。

　　万科是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述，在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。

　　上面这段文章实际上是非常碰巧的事，我们在谈论万科的问题的时候，看到建设部的刘部长在“住宅产业高峰论坛”的讲话，提到了国外的住宅产业化所带来的意义，讲到三个方面，一是效率，第二是质量和性能，第三是可持续发展，这是建设部的刘志峰副部长总结的观点，从另一方面我们看出来产业化确实是能够使得万科克服规模扩张带来的问题非常有效的手段。

　　我分别介绍一下四个方面万科做了哪些事情，这是一个组织结构的设置，每年都要把机构调整一下，因为工作重心不太一样。先谈一下万科的标准化构成，万科是2000年提出的标准化的思路，发展到今天有三个阶段，第一是强调快速复制和产品创新，第二是阶段当出现了大量的标准化产品以后，对这些标准化产品进行部品方面的集约化和通用化的深入过程。第三个阶段是因为前两个过程做了一段时间以后，因为市场的反应和其他的一些原因，我们进行了新的思路是模块化的设计。

　　这是第一阶段，2000开始，标准化设计阶段，大致进行的情况，带来的结果是在我们标准化实施项目里面人均施工图管理面积是12.9万平方米，周期是2.86个月，失误率是1.56% ，带来的对比人均施工图是1.3万平方米。

　　为了这些项目，我们做了26项专利申请，17项已经被受理，4项还在申报过程当中，这是万科的标准化第二个阶段，通过整合使部品能够通用化和集约化，可以使我们的成本降低，设计周期再缩短。这是万科发布的部品手册，整体的住宅部品划分了65类左右每一类的标准图集和标准做法。

　　这是样谈栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。

　　第三个阶段，在万科内部是RS体系，叫做从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个洗手间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台根据不同的客户喜好不同可以做选择。

　　交通模块是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响，这是6住、9住或者是12住的框架式的体系，这为将来工厂化的施工留下一个非常好的基础。这是我们目前正在进行产品的标准化的进展情况。第一个实际应用项目是在大连。

　　关于产业化的第二部分，工厂化。主要做两方面的事情，一是参与国家相关技术的规范的编制工作，另外是积极承担研究课题需要的试验项目。这是下个月在深圳地区要开工的六层的预制混凝土的装配式的结构，从外围库到内装都是在工厂生产好再到现场装配，连接的厚胶带是在现场浇铸的，但这其实是一个试验项目。

　　明年还要在深圳地区做一个六层或者九层的轻钢结构的实验楼。在推进工厂化的同时，（工厂化指这几个方面全部要在工厂生产），万科会在局部的方面，建筑的部品或者几个方面实现工厂生产现场装配的过程，这是万科部品手册里面的，比如阳台的栏板的如何安装，包括有现场可调节的设施，我们知道手工传统方式生产出来的房子精度和工厂化的房子相差很远，很有可能安装不上，角度的调节或者可调节的方式，以适应工厂化生产的方式。这是装配化的阳台栏板。

　　在实验楼里面会有更大型的部分，有一个空间，有一个洗手间或者是厨房，是一个整体的，或者是分成几片的整体的吊装实验。

　　第四是产业链整合，有两个过程，一是推进工厂化的过程当中，我们和很多外部的机构合作研究、生产、安装、施工的过程，另外指的是万科在传统领域里面从ISO2000里面开始集中采购和形成战略伙伴的战略构思。

　　集团采购到目前为止有三个层面，一是在17类的产品在集团统一购买的，在区域有20种产品是区域采购，13类产品是由深圳公司单独建立产品供应商整体的采购体系搭建万科住宅的产业链。

　　做到今天，我们对于产业化的愿景是什么。首先我们要追求整个过程和速度效率，第二要保证房子的质量和性能。第三是对环境做出自己应有的贡献。这虽然是产业化的一个部分，但是另外一个机构在单独专门做的工作，就是万科的环境工作。第四是要形成合作关系，包括和政府，包括和产业链上下游的商业机构和厂商形成合作关系，这是我们认为我们在产业化方面所要肩负的四项使命。

　　我们的具体工作目标从六个方面来谈，标准化设计，标准化的产品库，人性化的装修、环境技术、供应连管理、新材料、新技术几个方面，这是我们在产业化工作的一个范畴。在产业化工作的核心价值观，以客户为核心，以万科整合社会上各方面的资源，最后为客户提供价值，这是我们对于产业化核心价值的认识。

篇3：住宅产业现代化体系

　　住宅产业现代化体系

　　推进住宅产业现代化，当务之急是加快构筑中国自己的住宅产业现代化体系，它可以分解为五个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量保障体系和性能评定体系。

　　1．建立住宅技术保障体系。它包括完善与住宅有关的标准和规范体系，建立住宅建筑与部品的模数协调制度，进行标准化、多样化与工业化相结合的住宅标准设计等。这是实现住宅产业现代化的前提。

　　2．建立住宅建筑体系。当前要重点研究开发大开间承重结构，开发高效率隔热围护结构，采用隔声性能好的新型轻质隔断结构，推行系列化、多档次的厨卫定型结构等。这是推进住宅产业现代化的基础。

　　3．建立住宅部品体系，重点要实行部品生产的系列开发、规模生产和配套供应，当前尤其应对门窗、卫生器具、散热器、厨房设备、经济型电梯、管线和配件等进行重点开发和突破。这是推进住宅产业现代化的重点工作。

　　4．建立住宅质量控制体系。它包括质量责任及保修、赔偿制度，规划、设计审批制度，住宅市场的准入制度，住宅部品、材料的认证和淘汰制度，工程质量监督和工程验收制度等。建立住宅质量控制体系是推进住宅产业现代化、提高住宅质量的关键环节。

　　5．建立住宅性能认定体系。它是通过设定一套科学的程序和评价指标，采用定性与定量相结合的方法，在对住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能分别进行测评的基础上，对住宅的整体性能作出综合评价。这项工作对于引导住宅消费和生产，保护权利人的权益具有特别重要的意义，反映了推进住宅产业现代化的核心目的。

篇4：小康型城乡住宅科技产业工程城乡示范小区

　　小康型城乡住宅科技产业工程城乡示范小区

　　gg开放以来，中国住宅建设成就举世瞩目，住宅建设总量多年来居世界首位。为进一步推动住宅发展和科技进步，由国家科委、建设部策划组织，由八个部、委、局共同实施了2000年小康型城乡科技产业工程。

　　这是一项以科技为先导，以推动住宅产业发展为核心，以提高住宅功能质量，改善居住环境为宗旨的跨世纪工程。其总体目标是：科学合理地确定我国小康居住水平与住宅产业发展方向；完成小康住宅关键技术的研究及主要住宅部品部件开发；综合采用上述技术和成品建设一批体现小康居住水平的城乡住宅区，为引导我国居民21世纪初居住水准，构建新一代中国住宅产业提供示范。

　　按照"九五"计划的要求，本着系列化开发、集约化生产、商品化销售、社会化服务的宗旨，到本世纪末，全国将建设一批城乡小康住宅示范小区。各示范小区应以科技为先导，提高住宅功能质量和居住环境水平，推动住宅产业现代化的进程。示范小区应具备超前性、先导性和示范性，规划设计应具有创新意识，坚持可持续发展的原则，创建具有21世纪初叶居住生活的文明居住小区。示范小区建设应体现和引导居住社区两个文明建设的要求。

　　小区的规划和住宅设计要为居住区建设创造优良的居住环境和配套设施，满足不同职业家庭生活行为活动的需要。小区的规划与住宅设计应体现以人为核心的设计思想，努力提高居住环境质量，和满足住宅的居住性、舒适性、安全性，耐久性和经济性。提供住户参与精神，为社会提供多样化、可选择、适应性强的小康型住宅。创造具有良好居住环境，完善配套设施和时代精神风貌的城乡人民居住地。

篇5：小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计

　　小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计

　　根据《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》，示范小区规划设计主要包括以下几方面：

　　1．规划结构。

　　城市示范小区的规划布局应做到用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序。小区组织结构应按照其规模，方便居民生活，有利邻里交往与物业管理的需要，统筹考虑，灵活确定小区规划结构的分级，合理规划小区结构层次。设计中要重视小区的空间环境组织及其建筑文化内涵、主体设计应考虑地区特征及个性。小区内非居住性城市设施的布局，要保证小区结构的完整和居住环境质量，避免不利影响。

　　2．道路与交通。

　　小区内道路系统应构架清楚，分级明确，并与城市公交系统有机街接，方便与外界的联系。小区道路应通畅，主要出入口应合理及避免区外交通穿越。同时须满足消防、救护、抗灾、避灾等要求。组织好小区的人流、自行车及汽车的流向，选择交通合流或分流的方式，减少人车的相互干扰，保证区内人车安全和居住的安宁。小区内的小汽车停车位，应按照不低于总住户数的20％设置，并留有较大的发展可能性。经济发达地区应按总住户的30％以上要求设置。停车场地应保证必要的用地和安全停放，减少对住宅环境的影响。自行车停放场应方便而隐蔽，不得占用庭院、绿地。另外，小区内道路设计应符合残疾人无障碍通行的规定。

　　3．住宅群体。

　　小区的住宅应结合我国经济发展与地区经济条件，家庭人口构成，现代居住生活行为以及住宅市场的需求，按照小康居住水平，确定住宅类型与标准，小区住宅宜以多层为主。为有利于提高土地利用率，丰富建筑空间环境，可采取多层、高层、中高层，低层相结合等不同构成方式。高层住宅集中的地域，住宅容积率应符合规定并保证良好的居住环境和配套设施。住宅群体布置与空间组织应与住宅建筑设计相结合，进行一体化设计，成为有机整体。应提高住宅群落或院落的功能与环境质量，注意住宅群体形态的标识，住宅间距必须满足日照通风等要求，保证室内外环境质量，同时应做到节地、节能。

　　4．绿地与室外环境。

　　小区绿地按不低于30％的要求布置，并尽可能地增大绿地率。应充分利用空间，扩大绿化覆盖，并提高绿化的质量。绿地的分布可采取集中与分散结合的方式，住宅群落内应安排休闲、健身与交往的场所，为老人休闲、儿童游戏设置活动场地，绿地须以绿为主，也可适当安排部分铺装地面及活动设施用地。小区环境绿化应结合住宅及其群体布置，绿地与住区环境须进行专门规划和设计。

　　5．公共服务设施。

　　小区的公共服务设施应适应家务劳动社会化趋向合理配置，其设置应符合居民的活动规律，方便居民日常使用。布置上应避免对居住生活的干扰，按不同功能要求进行恰当安排。应结合社区建设的需求，配置居民的文化教育、体育健身、娱乐休闲设施以及居民*（交往）场所，并须有完备的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化或分类收集。

　　6．工程管线布置。

　　示范小区的供水、雨水、污水，电力、电讯、燃气及供热（北方地区）等管线应配套齐全。各种工程管线应地下敷设，敷设前要进行管线综合规划设计，合理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。

　　7．环境质量保障。示范小区的大气环境，水环境和声光热环境应符合规定，并应组织好居住区小环境。

　　小区采取集中供热或积极发展和推广应用家用燃气小型锅炉，以利节能及减少空气污染；保证饮用水质量，污水排放要经处理合格；充分利用改造地面水为景观水，对非流动水应采取措施，防水质恶化；减少交通、广场、学校等噪音对小区环境的干扰，建设无裸土小区等，保障居民身心健康。