缔梦园形象推广创意规划
缔梦园形象推广创意规划(第一部分)
宣传物料(楼书):共分为三大部分
第一部分:帝梦园地产简介
核心理念:我们专为城市的精致生活创造价值
核心定位:城市精英的"小"心之选
表现:帝梦园地产过往业绩(楼盘、专业人员、获奖状况等)
第二部分:缔梦园简介
核心理念:市场好,不是最终的好,我们始终在否定自己,否定过去。
核心定位:住得植才值得住
表现:缔梦园一期(外立面、景观、销售状况等)
第三部分:缔梦园二期 ---"丽都"简介
核心理念:满足你,超越我
核心定位:一个贴近生活、贴近自然、贴近城市的精致社区
表现:
内部:
1、12层小高层低密度
2、全板式式均好性规划
3、西班牙式的主题广场
4、中小户型--高效能生活模式
5、分散式社区---休闲娱乐功能划分
外部:
1、与深圳亲近接触
2、与福田亲近接触
3、与景田北亲近接触
售楼处:
主要作用突出形象、提示产品核心部分。
表达内容:
1、户外广告、楼体昭示布、售楼处灯光、现场包装部分
2、庭院式景观、商业休闲街、一期灯光工程
展板:
由于缔梦园的售楼处在金色家园的对面,重度突出缔梦园的内涵,形成差异化。
表达内容:
1、12层小高层低密度
2、全板式式均好性规划
3、西班牙式的主题广场
4、中小户型--高效能生活模式
5、分散式社区---休闲娱乐功能划分
帝梦园
裸奔的理由
与花花草草近近的
与新鲜空气近近的
与广博大地近近的
与城市繁华近近的
与亲密家人近近的
低密度城市社区
翻筋斗的孩子---由白云遮挡
裸奔的一家人---由鲜花簇拥
看书的女人----由书籍遮挡
裸泳的男子----有水遮挡
广告语:
亲亲的,近近的。。。。。。
主题定位:
都市逍遥岛,景田小洋楼
展板:
80CM(宽) * 120CM(高)4块
A标题:("低"得有道理)
文案(关键词:景田。罕有。1.9容积率。城市小洋楼。)
内容:帝梦园2期-丽岛的鸟瞰图
B标题:"板"得有道理
文案:(关键词:全板式结构。阳光。清风。自由)
内容:帝梦园2期-丽岛的立面效果图
C标题:"小"得有道理
文案:(关键词:70-110平方米。高效能。精致。质感)
&nbs
D标题:"绿"得有道理
文案:(关键词:巴塞罗那。雕塑。喷泉。艺术。)
内容:帝梦园2期-丽岛的中心广场效果图
主形象:
600CM(宽) * 200CM(高)1块
儿童的小脚丫篇
装饰展板:
150CM(宽) * 80CM(高)3块
请你自由发挥。
折页:
第一部分:帝梦园地产简介
文案: 城市精英的"小"心之选。
帝梦园地产成立于1998年,致力于城市公寓的开发和制造,目前已经完成的项目包括:紫薇园、帝梦园、缤纷四季等等,累计投资超过5亿元人民币,开发面积300000平方米,专为城市精英的精致生活创造价值。
表现:帝梦园地产过往业绩(楼盘、专业人员、获奖状况等)
第二部分:缔梦园简介
文案:住得值才值得住。
缔造梦园是帝梦园地产在景田片区开发的一个大型居住区,总面积为80000平方米,共计提供超过1200个居住单位。第一期单身公寓在1999年一推出,就索道
表现:缔梦园一期(外立面、景观、销售状况等)
第三部分:缔梦园二期 ---"丽都"简介
核心理念:满足你,超越我
核心定位:一个贴近生活、贴近自然、贴近城市的精致社区
表现:
内部:
1、12层小高层低密度
2、全板式式均好性规划
3、西班牙式的主题广场
4、中小户型--高效能生活模式
5、分散式社区---休闲娱乐功能划分
外部:
1、与深圳亲近接触
2、与福田亲近接触
3、与景田北亲近接触
篇2：尾盘整合推广方案
[**之约]整合推广方案
前言
天津房地产市场的理性化日益催熟消费者的购房选择,
面对受众日益挑剔的目光和目前遇到的实际问题
我们应拿出崭新的营销方略,
放手搏击房地产市场的奶酪。
推广总纲
推广纲领:媒体营销+产品创新--双管齐下,扬长避短
■媒体营销用于达成广泛传播效应,关键在于运作的主动性和引导性。
■产品创新并不是要将产品翻新、再造,而是在现有的基础上把产品::结构的优势最大化地表现出来,以更直观的形式传达给目标受众,进而干预目标受众的购房消费取向。
推广目的
1、凝聚人气,为销售冲刺阶段做准备;
2、与客户做亲密接触,建立产品功能优势上的良好印象;
3、挖掘多元化产品功能,张扬楼盘形象,塑造房地产品牌个性。
产品卖点梳理
总卖点:梅江版块珍稀120平米户型
分卖点:1、两梯两户,全速电梯
2、4.2米开间起居室(带2.6米宽落地窗)
3、主卧转角(落地窗)阳光房
4、10平米厨(带落地窗)、卫
5、独立餐厅
6、层高3米
媒体营销推广思路
主题:梅江珍稀120平米户型
目的:吸引消费者到售楼现场
具体操作:在报稿上持续传达"120平米户型"的信息,将房型的各分卖点充分描述,旨在以紧迫感和感性描述打动有购买120平米户型的客户,但对两室、价位等敏感问题加以回避,(到售楼处解决)
选择媒体:《每日新报》、《今晚报》
曝光频率:1次/周
产品创新建议
方式:房型创新功能全面演示
目的:打动已到售楼现场的客户
具体操作:做实楼样板间或在售楼处设样板间模型(详见附图),用于空间功能释义
时间:五月初完成
销售策略建议
方式:
1、"香气四溢"计划--凡女性客户或携女士到售楼现场的客户均可获赠国际顶级**一瓶
2、买房赠主卧阳光房(或赠1/2阳光房面积)--以返款的形式赠送面积
3、购房送装修方案,或购房返(创新功能)装修费用(1万元)
目的:
1、聚拢现场人气,增加销售成功几率
2、快速促成销售
具体操作:
1、"香气四溢"计划可持续整个五月,不限是否签约
2、赠阳光房活动须限时限量(如,5月1日--8日的签约客户)
3、购房送装修方案(或返装修费用)限定在5月9日--30日签约客户
媒体营销推广思路
主题:梅江成熟片区的MINI COMPANY
目的:快速消化楼盘
具体操作:以价格优势闯出市场
选择媒体:《每日新报》、《今晚报》、DM
曝光频率:报广1次/周;DM在五月下旬(5月20日左右)开始投递
产品创新建议
方式:将20#楼单独包装做SOHO
目的:以绝对的价格::优势争取周边商用楼盘的客户资源
具体操作:样板间装修完成后,同时用于现场接待
时间:六月初
※ 以20#楼为试点,如果销售情况乐观,即可把余房作商用包装
六-七月份产品转型成果预测:
●120平米户型适
●将吸引更多投资者买房转租,坐享稳定收益;
●为楼盘增值,继续提升企业品牌和项目品牌;
●作为一次大胆尝试,为企业后续开发积累销售经验。
以上是我们对[**之约]尾盘期推广思路的初步想法,
总体分为两部分:一、以创新功能演示和各种优惠政策吸引主力家庭购房
二、以绝对价格优势在商用楼盘中拦截一部分客户
重点:归根结底吸引客户的是产品本身,那么产品优势的展现是广告推广和销售团队共同而艰巨的任务,希望
我们能达成共识,为[**之约]和**的品牌形象提升注入坚实的力量。
篇3：誉华园全案策划广告推广细述
一个明星的诞生
**园全案策划及广告推广全程细述
经过整整一年的广告宣传与推广,**园已成为2000年度屈指可数的明星楼盘之一,正如**园的广告词中写得那样:"所有珍贵美好的东西,久而久之都会成为一个动人的**传说."那么,这个京城被众多人向往的**园是经过怎样的过程策划诞生和传播的呢?
重点之一:内在的明星气质是决定性因素!
当北京**广告有限公司(以下简称**广告公司)受北京东方**房地产开发有限公司的委托,开始着手进行恩济鸿园项目的全案策划工作时,依照**广告的一贯要求,对项目::进行了全面而深入细致的了解.在彻底研究了该项目的地段、规划、户型设计、内部配置及社区内生活配套设施之后,大家无不被整个小区充满人性化的设计理念所感动,被其中每一个以人为本的规划细节所感动,被开发商不遗余力建造精品住宅的决心与诚心所感动,一致公认该项目确实十分出色,因其内在品质必将在消费者中得到广泛认可,必将在市场上获得成功.其后的事实证明,**园推盘的极大成功,首先取决于开发商北京东方**房地产开发有限公司高品质的产品策划,而后是代理商金网络置业投资顾问公司专业的市场营销策划.正因为有了这两家公司为项目打下了坚实的基础,才使得**广告公司在此基础之上完成了优秀的广告推广策划方案.
重点之二:"人人心中皆有,人人笔下皆无"的广告策划
此时,**广告公司深切感受到了责任重大.众所周知,由于房地产业制造出的产品──房屋是一种十分特殊的商品,在其推广销售过程之中,广告策划与创意实施的成功与否,对楼盘的销售业绩的影响可谓举足轻重!由此,无论是开发商还是代理商,均对**广告公司怀有很大期望.俗话说得好:头三脚一定要踢得漂亮.**广告公司满怀信心,以自身对房地产专业知识的了解、房地产广告推广的经验和出类拔萃的广告专业技能,准确地踢出了该项目全案代理策划方案的"头三脚".
一脚长传:策划建立在市场研究的基础上
在此时,房地产广告正经历着"炒概念"的高潮阶段,几乎所有项目都被包装一些洋概念,以此来标榜所谓的现代化时尚生活.消费者则如雾里观花:好看是挺好看,就是不明白到底咋回事?**广告公司坚持"优秀的广告策划与创意是来自于市场需求"的创作理念,而毫无头脑地追时髦和一拍脑袋型的"点子策划",不仅是极不专业的表现,更是对客户和消费者的极端不负责任.因此, 在对项目进行定位之前,除了前述的对项目进行深入的了解分析外,更是做了大量工作,进行市场研究,消费者需求调查,产品市场定位和潜在购房者的模拟描述与消费行为分析.以大量来源于市场的一手资料划定了广告受众的范围,从而确定了广告传播的方向.
二脚抢点:卖点塑造-----案名即是定位
扣住了市场的脉搏,下一步是如何将适合市场的产品以广告的专业手段,塑造成消费者最易于和乐于接受的形象,成功地推向市场.什么是项目最佳的卖点?结论是小区内优美的环境设计与极具人性化的整体规划.那么何处是产品推向市场的切入点呢?大家不约而同地把创意点落在项目的案名"恩济鸿园"上."恩济鸿园"这个案名明显延袭了传统的物业命名方式,即:地名命名法.(这个项目位于恩济里地区).经过反复测试与思考,广告创::作人员认定这一案名本身无任何感情色彩,不容易记忆且无助于口头传播,既无法传达物业自身品质,又无法使消费者与之产生情感沟通.据此,决定改变案名.经过几天的创意讨论,在二十几个备选案名中反复比较推敲,终于"**园"脱颖而出!创作人员在小范围人群中进行了传播测试,结果证明"**园"的初次传播记忆度可达百分之百,大大高于一些已有一定知名度的物业案名,同时这个案名具有极高的好感度、极佳的产品联想效果和良好的口头传播效果.从此,**园这个吉祥而极富绚烂色彩感的名字,为项目确立了全新的形象定位.
三脚破门:效果惊人的形象代言式广告手段
这里,一个明星终于要登场了,它就是现在已经被众人所熟知的**园形象代言----金孔雀.
以形象代言方式完成广告创意,这在房地产广告中尚属首次.**广告公司正是以深厚的专业技能,借鉴影视广告中最常用的"产品代言人"式的广告手段,创造出**园的独特形象,并将之成功地运用于平面广告和印刷品当中.事实证明,这只高贵艳丽的金孔雀造成的广告效果好得惊人,其在媒体上出现不长的一段时间后,**园的知名度得到最大限度的提升,而广告的认知度也成为同类项目中的佼佼者.
以上广告推广核心策划案的提交,嬴得了开发商与代理商对**广告公司的一致赞誉,获得一举通过.东方**房地产开发有限公司在策划方案上写一行批语:"人人心中皆有,人人笔下皆无!"
重点之三:方案好更要执行的好!
任何一家广告都有这样深切的体会:好的方案要靠最终很好地实施与执行,否则必将前功尽弃.**广告公司为此制定了严格的广告发布计划与媒体计划,将**园的广告推广分为四个阶段:
第一阶段扩大知名度与感性认知
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第二阶段深刻的理性认知
进入到全面销售阶段,**广告公司将其广告目标定位在具体卖点的塑造上,即:通过广告传播,使消费者对于**园中的所有优点都能够透彻地了解.那么**园最能令消费者感动的特点是什么呢?经过深入的挖掘,锁定为**园人性化的设计. 广告创作人员们认为"人性化"在**园并不是一个空泛的名词,而是实实在在地贯穿在小区内的每一个方面,无论是户型设计还是园林营造,处处体现出**园对人的生活状态的体贴,体现出对人性需求的满足与关爱。但是在目前"以人为本"的提法已在广告中泛滥成灾的时候,要通过广告的表现,将这种人性化的特质传达给消费者,并使他们同样被感动,便需要更高的专业手段与设计功力.**广告公司的创作人员从美学、建筑学、社会学及消费心理学各个方面进行分析,共完成了"情感本位空间"系列、"环境水景"系列和"智能空间"几组作品,分别从人的生理与空间的关系、心理与空间的关系、情感与空间与自然的关系几方面,以建筑师的角度,深入细致地向消费者阐述**园真正以人为本的设计理念,最终使消费者真切地感悟到项目自身所具有的高品质和独特魅力.其间辅助发布以工程进度、销售进度为主题的告知性广告.在卖点明确、发布有序的广告推动下,**园开盘后9个月,一期的800余套住宅几已售罄,二期销售得以提前公开.
第三阶段 提高**园自身品位
由于在第一、二阶段,广告传播正确、严谨,卖点塑造清晰明确,使得**园一期销售业绩骄人,**园已成为京城西部最引人瞩目的明星楼盘.在此前题之下,在对**园二期的广告推广上,**广告公司将目标确定为提升**园的自身品味,以塑造**园的整体形象来带动二期的销售.所以在此阶段,产生了一系列颇令人耳目一新的**园广告,如:以创意取胜的"梦露篇"、"体操篇"和以浓烈的艺术气息令人称绝的"名画系列"--- 梵高篇、高更篇和修拉篇.成功的广告创意设计使每一期广告的刊出,都为**园增添更丰富的色彩,使**园在有限的广告投放量下,依然保持着较高的广告地位和较好的产品美誉度.
**园个案无论在市场推广还是广告运作上,显然都是十分成功的.在此,要特别说明两点:
一、广告运作的成功离不开东方**房地产开发有限公司和金网络置业投资顾问公司对**广告公司的尊重、信任和支持,使广告公司能在自由的创作空间极大地发挥其专业创意潜能.
二、无论是广告定位还是推广发布,必须是策划先行,即:每一个阶段的工作目标与实施内容均要做到心中有数,并在此基础之上严格遵照执行,必要时进行细部调整.事实证明,毫无准备、毫无章法的广告之战,在竞争激烈、瞬息万变的房地产市场上,必然难以取得最终的胜利!
篇4：项目广告推广方案
第一节 广告的目的
地产广告一是可以迅速建立项目品牌,促成项目销售,二是可以使企业形象资产有效的积累,地产商在推广项目品牌的同时,必须注重强化企业形象的渗透,实现企业的核心价值。
第二节 广告诉求的方法
目前北京市房地产业的竞争,不仅仅是项目品牌的竞争,更是一种以住宅产品所代表的生活方式和文化形象之间的竞争,因此广告所诉求的不仅仅是楼盘本身,它通过对楼盘的形象塑造,反映出一种生活状态和生活方式。
楼盘广告应站在广告受众的角度去诉求。在导入概念前,应作周详的市场调研::,全面了解项目受众,尤其是目标客户的文化素养和生活方式,以便做到广告诉求有的放矢,从而锁定目标客户。总的来说,好的楼盘广告就是要达到让观众读后能反省自己的生活、社会关系及价值观,要具有丰富的文化底蕴。
第三节 推广手法
楼盘的推广手法就是项目采用何种推广工具,如何组合多维度地冲击市场,达到广告推广之目的。
本项目由于处在北京市认知度较低的燕郊房地产市场,而本项目目标客房户又主要针对北京市场。因此,唤起北京市场对本区域和本项目的认知欲和认同度是本项目销售成功的关键,而要达到这种效果,仅靠单一的推广工具(如报纸)是不能很好的达到预期效果,基于此,我们建议本项目的项目广告推广采用组合拳,灵活运用多种推广工具,多维度,多层次地推广本项目,全面渗透整个北京市场,具体地说就是:
以北京市内车体广告以及京通快速路大型广告牌为基础,以报纸广告为推广主要工具,辅以电台电视台广告,立体的多维度地推广本区域和本项目。
下面我们对报纸,电台电视台广告作一些初步分析,具体方案有待与广告公司商定。
第四节 推广工具简述
一、报纸广告
目前北京地产广告的主流报纸广告媒体,除《北京青年报》外,还有《精品购物报》、《北京晚报》、《晨报》,在投放比例及投放总量上,《北京青年报》远比其它几种报纸要高,目前市场已基本将《北京青年报》作为地产广告的主要发布对象,在本项目报纸广告的推广策略上,建议采取集中式投放策略,即报纸广告全部选用《北京青年报》一种媒体,这样做有三重好处:
①有利于降低楼盘开发风险,实现集约化经营。
《北京青年报》作为北京阅报率第一位的报纸,其所覆盖面应该说较其它几种报纸等更为广泛,选取一种媒体投放,广告的信息量相对较大,也较集中,对客户的影响力也就增大,实现了集约化经营。
②有利于降低楼盘开发成本
集中式投放策略使得广告总量相对遍地开化量少,这对于地产广告来说,少一次广告,就少几万甚至几十万的广告费用,而一个楼盘,就目前来说销售周期基本在1年左右,楼盘在整年广告中的总的次数将是一笔不小的开支,少一些次数,则降低了开发成本。
③有利于保持宣传推广的有序性、连续性,特别是权威性,并能迅速塑造楼盘和企业的品牌形象。
集中式投放策略有助于将广告的费用和计划合理安排,并保持持续广告刺激,尤其在制定序列广告上更是如此。《北京青年报》的公信力和影响力,是其它报纸无法比拟的,通过对本项目的正面广告宣传和软性文章炒作,必能在公众心目中形成一个良好的市场形象,并最终产生品牌效应。
具体的报纸广告草案将在后面阐述。
二、电台、电视台
①电台
电台广告的作用是强记,通过播音员对楼盘的概述,起到让听众对楼盘有一个认知的模糊印象。如果配合相关的节目播出,加上有奖问答,则相对更具吸引力。
在受众的有效性上,由于电台收听的人数相对较少,仅在上下班高峰期,且听众相对难以把握,而听众中的有效客户群体就更难以估计。所以,电台广告的效果很难把握。在使用频次方面,有人曾作为统计,认为广告传播到听众耳中,六次的效果最佳,在选取电台做广告,每天播放次数及总体播放时间上,则应综合考虑。
在电台广告的策略上,虽然费用较低,建议毋须作太多考虑。如果需要在电台中播出广告,则建议选择在地产气氛较浓(如房地产展销会)期间,同相关电台作一个专题节目;或在长假日("五一"、"十一"、"元旦")期间,在几天时间内(包括前几天)作一项频次较高,时间较短的广告,在播出时间的选择上,如果是地产交易会时间相同,则选取在大多数人去看参展的路上或看完参展回来的路上,如上午9:00-11:00,下午2:00-3:30,4:30-6:00;如果是节假日,则选择在这天的黄金时段,并指定顺序播出广告,相信会有良好的效果(黄金时段和指定顺序是电台已经确定好的时段和顺序)。
②电视台
电视广告的作用是通过视觉和听觉的冲击,配合优美的画面形象,让客户在大脑中形成较为理想的居家形象和
在受众的有效性上,由于电视收看的人数比电台收听的人数要多,且在有效受众程度上,电视的效果也比电台要好,但是电视广告的制作和播出费用均比电台要高,在频道的选取上也存在一个难以取舍的因素,建议在开盘前半个月在北京电视台黄金时间播出,具体频率及次数视情况而定。
第五节 报纸广告简案
一、找得到北--广告总体构思
一个好的广告只有为目标客户这一特定的消费人群所认知并引起强烈共鸣方能起到促进销售的作用。所以我们认为,本项目的销售广告并不仅仅只是广而告之则可,它应该找得到北,有的放矢方能事半功倍。
从此目的出发,本项目的广告定位应是"工薪阶层的创业大基地"--北京市首家纯样工薪豪宅的定位,点明本项目的功能和价值,体现自身的核心差异,给市场以鲜明的冲击。
故本项目的销售广告应紧紧围绕这个定位,并结合项目的地段因素、价格因素、物管因素、配套因素、景观因素等,从多侧面、多视角进行系列广告的创意,同时在广告上应着重对发展商业已创建的知名度进行更深层面的提升。
二、水落石出--广告的总体目标
通过准确的广告战略、周密的广告计划和精妙的策略、战术实施,使本项目以极具亲和力的形象出现在市场和消费者面前;一举打响项目的知名度,进而提升和铸造项目的美誉度,从而极大地促进本项目物业的销售,大幅提高项目的利润率。
三、聚焦镜--广告宣传焦点
我们见惯了各式各样的广告,然而为什么有的广告淡寡如不,乏善可陈;而有的广告却能兴风作浪,覆雨翻云?
拔开四处滥殇的广告迷雾,优秀广告的本质赫然突显:突出自身优势,合理表现差异,内容有的放矢。
基于以上分析,本项目的广告宣传焦点应集中在以下几个方面上:
项目价位优势:
比北京市郊低近一半的价格,令多少身处创业初期的白领们怦然心动
付款方式更轻松:
灵活多样的付款方式令你轻松置业
品质优势:
本项目低密度,低楼层、大绿化,居住舒适,尽享生活之乐趣。
升值潜力大:
从本物业的投资出租以及和周边各物业的价格性能比来看,升值空间大
四、猎枪上的准星--广告对象定位
我们的广告对象定位是:
CBD一般工薪阶层
拆迁户
给父母购买者
燕郊二次置业人仕以及一些高新企业管理层
房地产投资者
其他身份购房者
区域定位
北京市内,以CBD以及CBD东部范围为主要宣传辐射范围。
五、我们的创意--广告语及文案构思
我们到底用什么去征服人心、占领市场、制造销售热潮?优秀的广告是达到以上目的重要手段之一。对此,我们认为关键在于顺势而为;以本物业特性与目标客户之间的有机联系规律为原则,公司同仁群策群力,集思广益,力求象炼金术士一般锻打出以下几个广告文案构思及广告创意金句。仅供开发商决策参考。
创业篇:
形式:报刊广告
内容:借工薪阶层创业的需要来反衬项目的地段优势和价位优势,以充分利用"CBD商务中心"的市场热点效应。
主打标题:"**"--工薪阶层的创业大基地。
价格篇:
形式:报刊广告
内容:借项目所处区域强大价位优势来诉求项目的投资价值,以充分挖掘项目综合素质所形成的价格性能比效应。
主打标题:住宅的价格,洋房的享受
物业篇:
形式:报刊广告
内容:全面报道项目在地段、价位、景观、规模、环境、升值潜力等多方面的优势,突出本项目形成明星物业的现实潜力,引导客户主动认知本项目。
主打标题:京东新篇工薪领地
六、情人看刀--媒体运用组合的选择
广告投放之前,慎重选择媒体--谁愿意
《北京青年报》、《精品购物报》
理由:是在北京市内和本项目目标客户联系较为紧密的媒体。
《北京青年报》是向全国发行的北京市内第一大报。其发行范围广,发行量大,具权威性和较大影响力。北京市场项目的推广操作来看,其广告效果明显要强于《精品购物报》等其它媒体。
《精品购物报》是近年来的后起之秀。其阅读对象多为知识界、文化界人士,中层管理人员、各行业一般白领阶层,金融业、保险业、证券业等新兴行业工薪阶层,符合我们营销方案中确定的目标客户定位,针对性强。
《北京晚报》、《晨报》可作为后备补充媒体选择,以增强本项目媒体的灵活性。
七、不战而屈人之兵--隐性广告运用
隐性广告即新闻炒作+全方位文字报道
硬广告和隐性广告(软广告)二者的功能作用差别很大。在现代广告战"理论"中,力战式而又会花费大量费用的硬广告曾经气壮如牛,在媒体上动辄百万甚至千万计,但广告效果很多却差强人意。
合理的利用广告媒体是一种艺术,更是一种高级战术。隐性广告是不是广告的广告,它会在你毫不在意的状态下给你温柔一刀;对于征服广大潜在消费者,往往极易得手,并显示出巨大威力。因此,在某种意义上,是我们在引诱消费者犯"错误"。都是文章惹的祸,人们会如是说。
基于加强项目推广的立体渗透效应,减少发展商广告投入费(隐性广告成本相对低廉),操作得当易行并为实施报刊广告计划推波助澜。从这四个方面考虑,我们建议应当周密进行营销和广告策略的整合,在适当时机启动隐形广告计划。
八、大风起兮云飞扬--隐性广告实战构思
第一波:项目销售前期,分别组织约20名报纸、电视台、电台、刊物记者,编辑及文化界、房地产界专业人士举办招待会;同时约稿,并安排好刊播媒体迅速刊出或播出;主要的媒体分配为:新闻、消息、特写。以此探测公众的反应及进行市场预测。
第二波,项目主营销期,分别通过评论、访谈录、通讯、研讨会的形式对项目进行充分炒作,进一步升温,加大刊播力度。同时,配合广告编发专栏文章,系列地进行报道剖析项目的优势及闪光点,展现项目的无与伦比的投资和过渡价值。
第三波,项目持销期,在《北京青年报》、《精品购物报》两个主要的媒体上刊登总结性、鸣谢性文章几篇足矣。
九、手筋--系列广告创意特别要点
广告创意特别执行要点:
时时注意广告诉求的强烈针对性。
进行潜移默化的心理诱导,避免直白浅露的兜售。
报纸广告的平面设计,在形式上应注意形成强烈的视觉冲击;巧妙地构思,精当的表现。
所有创意围绕营销推广中的核心线索--项目的主要优势和功能与"创业大基地"之间的联系,并将入融汇于商业目的之根本。
各分销网点,售楼处尽量统一视觉识别。
注意"五一"劳动节的广告形式
注意"中秋"、"国庆"的广告形式
十、疱丁解牛--广告设计特别要点
注重发展商的品牌宣传
视觉形式应强烈、富于冲击力,大气。
尽量单纯简炼,不可过多罗列、堆砌。
设计语言充分到位。
注意特殊字体、图形运用。
画面精湛,品位、档次上与一般性设计拉开距离。
形式与内容完美统一。
第六节 推广费用预算及总体安排
一、推广费用预算
项目的推广需要一定费用的支持,才能有效地保证销售顺利进行。推广费用过高,既浪费又相对减少了项目的利润。推广费用过低,又可能造成项目的销售受阻,延长项目的销售周期,增加了其他的费用,换言之,也相对减少了项目的利润,而且销售周期过长,市场变换快,会增加许多不确定影响因素,最终可能导致项目滞销。因此,项目的推广费用,是销售过程中不可缺少的组成部分。
从本项目的实际情况来看,由于本项目所在的燕郊区域目前尚未完全得到北京市场的认同,因此,本项目第一期推广时要投入一定量的广告费用,才能达到宣传本项目并且树立项目市场形象之效果,而一旦本项目形成了良好的市场形象和品牌口碑,则后续开发投入的广告宣传可以适当减少,从某种程度上看,先期投入相对多的费用对于后期销售来说是事半功倍,名利双收!其实,一旦本项目启动不好,前期投入再少也是血本无归,应引起发展商高度关注
我们本着为发展商节约推广费用,又要保证项目的顺利销售的原则,尽量做到少花钱多做事,基于对本项目规模以及我们实际操作项目的经验,我们认为本项目的推广费用控制在总销售额的1.3%左右,即:
推广费用=总销售额×1.3%
二、推广费用总体安排
合理安排推广费用,有利于发挥费用的最大效用,保证项目销售的顺利进行,我们根据多年销售经验,对项目的几个销售阶段进行合理的推广费用安排具体如下:
①市场筹备期
占推广费用的20%
②内部导入期
占推广费用的30%
③强销期
占推广费用的40%
④扫尾期
占推广费用的10%
三、广告计划
由于本项目尚未启动,具体的广告计划我们将在下一步工作中进行阐述,此处从略。
篇5：房地产推广控制评估
(1)广告效益评估与控制的目的
是在充分了解企划意图基础上,通过汇总、分析每一具体广告所产生的客户效应、成交情况,迅速地得出该广告的经济效益、客户反应。从而科学地综合评估本次营销推广活动的得与失,成与败并不断总结和更进。使之能根据个案的特性评估出一个高效的推广途径,推广手法及时段性推广重点,让企划能迅速地调整营销步骤及并为下一步营销方案的开展提供参考。从根本上说是协调企划与销售,并配合企划极力提高广告效益,有效地控制广告成本,争取利润最大化。
(2)推广计划、费用核定
本着效用最大化原则,根据销售进度要求,制定推广计划、核定推广费用。
(3)推广核心及主线核定
围项目::及市场情况、目标市场及目标客户定位,核定推广核心与主线,
(4)推广表现核定
以销售目标为出发点、其表现应附合项目整体形象,且最大程度促进销售。
(5)推广绩效评估
从来客情况和成交情况两方面用量化的数据客观评估推广效果。
评估分析的要点:
1.客户效应(结合《来访客户登记表》、《来电登记表》及其它销售原始表单)
1)客户接待量及来访客户性质
2)认知途径
3)客户来源地
4)客户需求变化
5)本次诉求重点及本阶段客户评价点的变化
2.经济效益评估
从成交情况及广告投入上综合评估一个广告的广告效益。
3.评估时间周期
客户效应评估及广告效益评估一般以一个广告到下一个广告之前为一个自然评估期。如期间间隔太长,可以在广告发布后10天内给出。
4.评估方式
客户效应评估及广告效益评估通常以图表及数据方式给出。
营销建议一般在下一广告发布前或广告发布后10-15天以文字形式给出。
(6)推广调整建议
根据推广效绩及销售计划提出推广调整建议,建议下次广告或营销活动之推出方式及诉求重点,包括价位、房位控制、诉求点等。
(7)销售管理与协调
A.开盘前准备
1、制定完整的可行的规范销售操作流程,严格控制销售、换房及退房等行为。
2、确定合同文字及附件内容,形成合同标准文本。
3、整理统一全面的《销售培训手册》或答客问并下达及培训。
B.现场管理
1.办公制度管理
1.1依照工作纪律、岗位责任制,核查监督各岗位的业务完成质量,监督现场工作状况。
1.2做好各岗位、各业务人员之间工作的协调,杜绝工作混乱。
C.销售控制
2.1把握销售导向,指导销售人员规范销售口径严格执行活动规划。
2.2把好销售口径及签约审定关,保持认购书主要条款与合同的一致,杜绝超越权限之销售行为产生。
D.现场协调
1、依据销售情况的变化,及时灵活对现场人员进行合理调配使用,主动出击以拓展市场。
2、与现场其它销售人员共同承担与客户之间的具体销售事务洽谈。将销售人员的岗位责任作为自身责任中的一部分,帮助销售员促成成交。
3、做好客户协调工作,解决各种疑难个案或客户争执问题。
E.现金管理
监督出纳做好财务收受保管,报表编制、核对等工作。
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