以营销角度谈小区规划
在当前的房地产市场里,产品设计和营销策划的关系已越来越紧密,无论是开发商,还是策划公司,都逐渐意识到两者的不可分割性和对项目成功运作的重要作用。那些没有经过深入市场论证而开发出来的产品往往不符合市场的需求,或者存在着这样或那样无法弥补的设计缺陷,致使后期的销售工作举步维艰。
一、"前营销"对小区规划的必要性
房地产市场中"前营销"是指投资意向、地块的选择、市场调查、投资收益分析、投资决策等阶段。项目开发离不开市场营销,而"前营销"则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开发出适合社会需要的房地产商品,才能为开发商带来预期的收益。
住宅小区规划设计看似只是一个纯技术上的活,而且表面看任何住宅小区规划设计都大同小异,离不开那几个常规的要素:地形分析、规划结构、空间组织、交通组织。而事实上,仅靠规划设计师的专业知识去独立完成住宅小区规划,是不足以支撑起市场需求的。因为规划设计师再知识广博,也只能得个大概的市场认知,无法对具体项目作更深入的市场调查,从而也就难以对某一具体住宅小区规划细节把捏准确。
"前营销"策划可以准确界定住宅小区档次,从而为小区规划设计确立思想基调。
在保证小区规划设计的科学性、适用性和"以人为本"的设计理念的前提下,豪华型住宅小区规划与经济型住宅小区规划即使在同一区域也绝不可能有太多的相似之处,必在风格、品质、内涵上有着不同的表现;大众型住宅小区规划和个性化住宅小区规划同样需要针对具体的目标客户群的喜好进行规划设计,才能真正打动目标消费者。档次定位表现清晰的小区规划设计将为后营销策划工作的顺利展开创造良好的市场卖点。
"前营销"策划深入的目标客户群特征分析判断可为住宅小区规划设计提供详尽的市场依据,从而帮助规划设计师在小区规划细节设计上做得更加尽善尽美。
当前产品营销讲究市场的细分,房地产产品也一样,每一细分市场里的消费者都会有其独特的需求和爱好。就拿园景设计来说吧,南方人可能喜欢楼台亭榭、小桥流水人家的江南园林风味;而北方人则可能更喜欢有着高高棕榈树和开放热烈的花卉、四季分明的园林景致。同时,不同阶层的消费者对园景设计的要求也会有明显的差别。规划设计师只有站在市场角度,准确把握目标消费者的真正需求,规划设计出来的产品才会受到市场的追捧和消费者的喜爱。
再次"前营销"策划通过细致的市场调研,并结合房地产市场的发展趋势和当前消费者的需求特征,从营销角度出发,对小区规划提出《项目物业规划发展建议》,从小区总体规划、建筑单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点,从而让规划设计师通过对市场需求的理解和领悟,可以更准确地把握住宅小区规划设计理念和具体设计要求,并在此基础上进行创新,设计出有品质、有市场、科学适用的住宅小区,最大程度促进项目的后期销售工作。
二、优秀住宅小区规划应具备的设计思路
项目销售的成功是房地产项目开发成功的具体表现,也是发展商获取投资回报的重要保证。住宅小区规划设计直接决定产品的品质性能,将在很大程度上影响和决定着项目销售的成败,作为肩负着将产品成功推向市场的营销策划,就不得不对住宅小区规划提出营销战略上的规划设计思路,以便在营销推广过程中进行项目卖点挖掘,以产品的唯一性、排他性、差异化和前瞻性抢占市场的制高点,吸引和打动目标消费者,创造火爆的销售局面,实现最终的销售目标。因此,从营销的战略出发,要求规划设计师在进行住宅小区规划设计过程中必须具有如下三方面的设计思路:
【1】住宅小区规划主题化设计思路
在项目"后营销"策划过程中,首先要做的一件事就是提炼项目主题理念,这一主题理念必是贯穿项目始终的一条红线,展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它不仅是市场推广过程中包装炒作的概念和说法,更是产品与服务的实质性内容,是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。因此,在住宅小区规划设计伊始就要确立主题化的设计思路,整合"前营销"策划的市场信息和可行性专业操作优势,对项目规划设计的主题进行明确的定位,否则,设计出来的住宅小区因其没有鲜明的主题,往往缺乏个性,无法建立起项目的核心竞争力。如有的项目在园林景观设计上忽视主题化设计,只作单纯的景观堆砌,各种风格的景观元素都有,但就是找不到的一个核心主题点,造出一个"四像四不像"的小区园林,本该是项目的一个核心卖点,却因设计上的失误反成了项目销售的一个障碍。
"巧妇难为无米之炊",对于没有鲜明设计主题的项目,营销策划师也无法提炼出具有产品质素支撑力的推广主题,只能玩"虚"的概念炒作,这必将大大影响营销推广效果,从而制约销售进度,并最后直接影响项目赢利目标的实现。
【2】差异化
房地产市场产品同质化的趋势越来越严重,尤其在住宅产品中体现得更为突出,千篇一律的园林景观、
【3】前瞻性
我们正处在一个高速发展的时代,无论是高科技,还是人们的生活需求,都呈"日星月移"的态势向前发展。几年前电脑还是一种高档的消费品,而现在已成了人们工作学习的必备工具,个人电脑进入了千家万户;几年前多数人还不知道"互联网"为何物,现在"上网"已成了每个人家常便饭的事;私人轿车本以为是个遥远的梦,一不小心便被自己真实地拥有了……如此高速发展的社会,给住宅小区规划设计带来了非常大的挑战,几年前还敢说"造十年不落后的房子不难,造二十年、三十年不落后的房子就不好说了"。而今天连说"造三年不落后的房子不难"都要仔细想想,冷不丁马上就有人拿来一堆准确数据证明你说的话是经不起市场考验的。
生活中我们也经常碰到这样的事:一个住宅小区三百多个业主拥有私家矫车而只有二百个车位,车位供求严重失衡,给业主生活造成极大的不便;而有的小区智能化程度不高,没过几年,已大大无法满足业主对安全及E化生活的需求……诸如此类的问题,归根结底都是当初规划设计住宅时没有前瞻性的设计思路所导致的后果。今天的消费者已日渐成熟和理性,劣质的物业或不符合时代发展需求的物业已瞒不过他们的法眼。这也引发越来越多的开发商在小区规划设计中力求体现符合潮流的前瞻性理念,在项目开工及销售完毕这一较长周期中不被市场淘汰,始终保持适度超前性,并以此吸引越来越有前瞻目光精明买家的需要。在房地产市场里,一个项目的成功开发必将离不开对小区规划设计前瞻性的把握。
产品设计与营销策划是项目成功开发的两个重要环节,两者的优势互补和相互论证是实现项目销售目标的前提保证。从营销战略的视角去把控住宅小区规划设计的市场化和品质化,将会最大程度促进项目的成功销售和保证开发商的投资回报。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：翡翠岭住宅小区规划设计
翡翠岭住宅小区规划设计
（一）规划数据
总占地面积88262㎡（132亩），
总建筑面积160870 ㎡，其中地上建筑面积约20341㎡，地下面积约140529㎡；
共有栋建筑，772户。预计居住人数2471人。
总停车位802个，地面停车库2776㎡，地下停车库20341㎡，小高层38125㎡，电梯花园洋房76437㎡，叠拼别墅23191㎡。删掉面积提供每种业态的套数，面积分布没有什么大的意义。
容积率：1.59
建筑密度25%
绿地率：30%，
户型：开间米，一层进深米左右，2层进深米左右。
面积-；
所有户型均为 居，除江景精装板楼以外，都是南北向。
户型面积、数量统计见附件1
层高：总层高：电梯花园洋房21.2米
每层层高米，挑空处层高达到米；叠上最高层高米
车库：地面停车位110个，地下停车库692个，共802个
花园：花园平均㎡，最大㎡
赠送面积：平均每户赠送露台阳台㎡，最大㎡，最小㎡
工期：交房时间
（二）二期卖点
卖点一：绿地公园
（一）"翡翠岭"综述
1．大环境
"翡翠岭"，地处江与城心腹位置，位居正中，四面独享配套--教育资源，商业资源，绿地公园资源，滨江公园资源。
二期潜心力作，依山势、临公园而筑建，中央绿地公园地形呈洼地状，最高处与最低处相差？？米，紧邻绿地公园的雍景别墅正前方一览无余，视野毫无遮挡。前方水岸花径、无边际泳池，纯自然高尚居住感受，尽在享受。
后排高地园景洋房，地处高处，上风上水，不仅享受公园配套，同时望尽前排别墅区域景观，并共同享受高尚生活。
江景精装版楼，以江景为优势，傲立最高点--海拔？？米。与江景高差？？米，不仅体验到前方滨江花园洋房优雅生活，更是享受到滨江洋房所不及的视野效果。
2．小环境
"翡翠岭"最原生的继承了大自然的创造--保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，综合优势，于坡地处建设--园景电梯洋房，于洼地处建设--雍景公园别墅，于高地处建设--江景精装板楼。
"翡翠岭"最原生的发扬了大自然的生态条件--多级高差和丰富的山脊线，使道路及景观依附地形、地势而来，造就了多变而丰富的景观带，形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时，更渲染了自然的魅力。
3．"翡翠岭"价值--"公园上的房子"
中央绿地公园以最为灵动的水体作为主要元素，休闲步道穿插其中，业主在闲暇之余，漫步中央绿地公园，或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。仰视便是一片慵懒的简欧小镇生活画面，俯视便是一片翠玉斑驳的湿地公园。生活的全部乐趣，就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒，俯仰天地的情操。
（二）翡翠岭景观价值点
重庆江与城项目的中央绿地公园位于雍景别墅地块南面，占地4万方，地块呈东西走向的长条状。地块东西两端存在较大的高差约有4米。中央绿地公园的位置，旨在为周边住户提供一个绿地休闲公园，公园内将设置一些户外设施，以供住户使用，例如河滨步道散步径，山顶观景亭、户外游泳池等等。让住户可置身绿色自然里，并通过在使用设置当中的户外设施，与自然进行互动的交流。
景观依原有的地势进行规划设计，尽量减少土方工程量，景观以设计自然的河道水景景观为主题，位于地块的中央，贯穿中央绿地公园东西方向。沿河边设置河滨步道、跨河小桥等等。
1．主入口景观
中央绿地公园入口以小型硬地铺装为主，形成小广场，满足人流集散的使用功能，广场中央设置喷泉水景池作为广场的主景，广场边界设为多边形，沿边布置座椅以供休憩。
于主入口与社区道路交接的入口部位，植物配置是自然的组团式种植，而进入到入口广场后，这布置了行列式种植的树阵，这种规整的布置给人强烈的建筑感，在广场周边的位置既吸引视线，又营造了户外建筑物的空间感。
2．水体景观
水体景观设置在中央绿地公园的中央，依原有地势的高低，水体由西向东流，水体西面的最高处形成多组跌级流水，于下游设置景观平台，水面从观景平台处拓宽，形成该标高区域的观景区，之后再向东流，遇高差则顺势跌级，在平坦处又形成较宽的观景水面。
水体设计为自然形式，蜿蜒弯曲的河岸线自然优美，河岸利用多种处理手法，河岸景观更为丰富，例如草坪以缓坡入水、设置石滩、河岸景石等等，沿河两边设置人行步道，形成环道，以便于人们沿路散步形成水体水景，也是连通中央绿地公园东西区的主要通道。在连接水体两岸的人行步道设有小桥，人们可在小桥上倚栏观景，而桥本身及其在水中的倒影，又能成为一个吸引人们视线的景观之一。
沿水边步道两旁的植物种植，时而配置混合密林，时而是开阔的草坪，又或是散缀的石滩，均为游人提供不同的亲历体验。
3．户外游泳区
为满足住户的需求，在中央绿地公园内设置了一个户外泳池。泳池设于地面东面，是长条空间较为开阔的区域，同时靠近东面入口，便于交通人流。泳池边配置轻型建筑物，作为更衣室，也成为泳池入口的标志性景观，在泳池入口前布置了小广场，满足人流集散的功能，泳池边线设计顺滑流畅，沿边布置平台摆放太阳躺椅。泳池外围利用小矮墙、混合林的种植等，围合泳池区，使其具有私密性。
由于对水质要求的不同，泳池区水景与自然河道的水景，是分开处理的，但在视觉上两者是联通的一个水体，泳池就如同河道末端的小湖泊。
4．观景亭
在中央绿地公园地块南面较中部，地势略高，利用这一地形修理形成小山丘，于山顶设置一观景亭，居高居中的有利位置可观赏中央绿地公园东、西两边的景观。蜿蜒的小径连接至小山丘下。
卖点二。产品
公园上的房子--雍景公园别墅
公园与你仅是一墙之隔
1、临公园的别墅是"翡翠岭"的核心力作，这不单是产品形态上的改变，在景观环境上同样有别于市场上大多数别墅项目，中央绿地公园（湿地公园）几乎成为雍景公园别墅的私
有园景。4万平米的绿地公园与别墅之间只是私家花园与绿地公园的隔断。2、雍景公园别墅远望视野面最窄处都有75米，最宽处甚至超过120米，前方无遮无拦，与房子相辉映的全是鲜花、绿树、流水，景观不可复制。
3、
公园上的别墅稀缺性
1、目前市场推出的别墅型态已出现多元化发展，联排、独立、叠拼、类独立等型态繁多，但受土地开发控制和生态环境稀缺等多方面因素，很难在主城区内享受到拥有大片绿地的住宅，更别说是别墅。然而，江与城却依附本身的地形地貌及自然景观，在打造4万方湿地公园的同时设计出了真正的公园别墅，奢侈的拥有了如此大面积的绿地公园。
2、因为公园，别墅不再仅是私家花园和庭院景观，更不会再因为对视而造成邻里尴尬。
3、南北朝向，坐北朝南一直是选择住宅的要素之一。
稀缺--源于这片珍贵的绿地公园。
稀缺--源于120米的视野范围内全是绿化。
稀缺--源于最大化保障了个人的私密性。
"公园上的房子"--园景电梯洋房
升级版园景电梯洋房
1、多元化产品带动全方位生活体系，江与城由一期普通花园洋房过渡到二期园景电梯洋房，产品应市升级，满足更广阔人群的需求。
2、洋房生活、洋房景观再次升级。绿地公园成为视野的延伸，窗户仅是你与自然的一扇门！
3、洋房建在层次分明的坡地上，形成阶梯式景观效果。紧邻公园别墅的电梯洋房是此次洋房组团的精髓之处，每一户均可饱览整个绿地公园全景，视野绝无任何遮挡。当然，利用地形优势，我们还设计出了独具特点的园景洋房。通过？米长的流线景观带，自然而巧妙的将洋房组团分成两排，这使得景观更具穿透性，空气更加流通。
4、每栋均为南北朝向
5、景观上
6、交房标准
"公园上的房子"--江景精装板楼
1、居高临下的地形优势--这是"翡翠岭"乃至江与城最高的一处观景地块，与地平高差已达到？米，最重要的是高地观江面，视野前方便是江岸线以及纯粹的小镇洋房。
2、三面环景--江景、山景、园景，从不同角度、不同朝向来分享三种不同的景观环境，
2、精装标准--龙湖生活的重新诠释（多讲品质）
（6）生活理念："慢、静、纯、雅"
生活节奏--"慢"
1.大环境上，江与城提供了3大公园近500亩生活休闲区，3万方商业配套，为业主提供了多主题的交流环境。在这里或饮茶、或读书、或思考。总有这样一处地方。可以让你静下心来细细体会和品味生活的细节。
2.小环境中，一把秋千、一个摇椅、一处花池、一条慢跑道，各种小品，都会使你不自觉的放慢生活的节拍。感受"江与城"的"慢文化"。
自然环境--"静"
花园洋房从最早期的选择风格，到后来的选择业态，再到现在回归到建筑的最本质--选择环境。自然环境好不好成为考评房子好不好一个至关重要的因素。"翡翠岭"在整个景观营造中，已经不再单纯是景观美感，而是"静生活"的打造。
"静生活"体现在：
滨江公园上，坐赏云生日落，感受静静生活。私家公园里，畅饮啤酒泡沫，体味静静生活。欧式教堂里，遥听钟声荡漾，享受静静生活。嘉陵江景边，江水缓慢流淌，感受静静生活。在这里，每一处都给你'此处无声胜有声'的意境；每一处都使你'笑看庭前静生活'。
生活氛围--"纯"
这样的小镇，几乎没有一座庭院的布置是一样的，每一处都尽显主人的情趣和爱好。这样的小镇，尽是铁艺栏杆、罗马柱、木廊架、文化石的建筑符号，每一处都有古朴纯粹的小镇精神。这样的小镇，让你总想退休回家，慵懒、放松、不拘小节是这里的处世方式。这一切，才是一种纯粹的生活！
生活调性--"雅"
这样的小镇，没有 多参照一些描写欧洲小城镇的文章
(三)、二期定位
1．产品定位
多业态融合，包括公园别墅、电梯洋房、精装板楼。以多业态产品切入08年市场，交替面世，弥补市场需求点的空白。将同时拥有一流建筑和成熟园林的产品交给市场。为业主提供一个融入自然、注重居住体验、促进家庭邻里交流的高品质社区。
2．客户群特点和人文环境
翡翠岭的主要客群属于高学历高收入人群，包括企业中高管、私企企业主、政府官员、海外归来的华人，外地投资者。在人生观和价值观上，他们崇尚平静的心灵感受和低调内敛的做人态度，家庭观念极强。
（1）多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。
（2）喜欢拥有更多公共空间和配套设施
（3）从经济层次上，翡翠岭的客户可以网罗：
a)、勉强承担高端类独栋客户
b)、可轻松承担江景跃层的客户
c)、二流别墅盘中高端产品的客户
d)、对比过城市中心地带、滨江沿线高房价楼盘的客户
（四）交通系统规划
1．区外交通
（1）目前的公交系统包括868.869.886.230
（2）今后将扩线至？？条交通线路，通往沙坪坝？？条，江北？？条，朝天门？？条
（3）大竹林大桥将于？？时间开建，？？时间修成，
双碑大桥将于？？时间开建，？？时间修成，
已建成通往沙坪坝的大桥有：高家花园大桥、石门大桥
已建成通往解放碑的大桥有：嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥
（4）轻轨建设，20**年通车，沿途经过站点包括：？？
2．区内交通
园景电梯洋房做到真正意义上的人车分流。通过环形车道即可驶入每家的地下车库，并从车库直接入户。
人车分流的优势：
1．没有车辆与人流的相对冲突，保证孩子和老人的安全性；
2．体现了高档社区中，车作为配角的出现的特点，很少能见到车，更多感受园林和自然带来的惬意；
3．下沉车道，使房屋私密度加强，有效避免车辆晚上回家时所带来的噪音污染和光污染；
4．减少车行道，步行景观道增多，整个社区绿量增大。
（五）建筑风格
简欧风格
5．概述：
从十六世纪的文艺复兴时期开始，意大利家居用砖以传统欧式宫廷风格（仿古风格）为主流，进入21世纪后，人们的生活压力越来越大，人们开始厌倦繁华的都市生活，希望回归
自然的怀抱，于是一种新的风格越来越流行，并占据着主导地位，那就是从20**年兴起的现代简约欧式风格（简欧风格）。欧式的风格，总给人奢华的感觉，年轻人一般很少会喜欢，但是简欧风格，却是能够在简单、淡雅中透出一种大气，一改以往欧式风格给人沉重压抑的感觉。
简欧风格的核心内容是去繁就简，留下简单的线条和几何图案，用一些类似玻璃和金属的现代工业产品作装饰和点缀，以冷色调为主，配以白色和米色为主的家具和洁具。
2．特点：
简欧风格最关注两点：一、线条简洁大气，拒绝繁琐。二、对空间尺度感要求非常高。既要求空间的大气、尺度严谨、对称均衡。又注重机能的细腻度。
体现在装修方面：
1．装饰用料方面都以浅颜色为主，予人简洁明快感觉。例如中性、自然色而带有质感之布料制作家具及窗帘。
2．比如木器方面、用以装饰墙身的花饰板、家具，简欧风格多采用纹理清澈带有阴阳反光色的高级白影木。
3．墙身用镜片砌成，以增强空间感，予人现代感而又高贵得体。
4．多角度配以照射灯，体现大方及有层次感。
5．浴室多采用时尚纯白色洁具，为浴室增添实用性及空间感。
3．由于采用较多的石材、涂料、木材、铁艺等，翡翠岭项目整体风格朴素、自然，有一种发自内心的宁静、安详，追求与自然环境的和谐共生。翡翠岭项目具有较多细节，包括各种建筑符号（入户庭院、马蹄窗、拱门、休闲廊等）、装饰元素（窗台、铁艺、烟囱等）。因此，整体效果简洁、大气，细部效果精致、耐看，具有较高的艺术价值和人文气息。
所用材料多为天然材料，如石材、木材、铁艺、天然材料配置而成的外墙涂料（STUCCO），更为自然环保。同时，这些材料的施工工艺多为手工操作，所以整个建筑外观更为自然、纯朴，具有文化价值和艺术价值。
（六）建筑与户型
（七）车库设计
（八）交房、装修标准
（九）高端技术材料
篇3：对小区绿化景观规划一点看法
对小区绿化景观规划的一点看法
以下是我从业的一点体会不知是不是合理，仅供大家参考。
一、在小区的设计上最好留有一块宽敞的广场人们可以在上面跳舞、打球、做游戏，周边种有乔木树给人留下绿荫，给小区一个集中的活动场所。方便小区内居民的活动，不用再出远门去广场和公园健身了。
二、在种植的种类上要突出一种方能成名，如武汉大学的樱花（多品种）、南京莫愁湖的海棠，一个有品位小区的美要在某一阶段力压群雄，方能胜出。试想，中国的大学不止武汉大学一家，为何仅仅武汉大学名扬国内呢，别的大学绿化投入的说不定比武大还多，为何到现在还默默无闻呢？就是没有靓点，在植物的选择上杂乱无章。
三、小区的绿化以满足使用功能为第一要务。在停车位、人行道边一定要种植乔木，夏天可以遮阴对人、车、环境都有很大的益处。在靠近住宅处的绿化要以生长慢的植物为主，紫薇类的就比较好，花期长、树形不错、生长慢，主要考虑别影响了居民的采光，或者种植点球类的常绿植物。
四、小区要是比较大最好有一块类似沼泽地的低洼地（投入的费用最少）进行雨水的收集，冬天下雪也不用外运直接扔进去就行。留一块自然的生态地，听虫鸣蛙叫声，给人以亲近自然地机会，让忙碌的灵魂得以放松。还可以调节小气候改善居住环境。去过成都浣花溪公园的一定深有体会，浣花溪公园就是个湿地公园，人与自然和谐相处、湿地的生态环境未进行人为的改造，周边住户的生活品质很高。
五、树的品种选择非名贵即好，要选择适合地域性的或本地的品种，既是对本地物种的一个保护也是本地地域文化的一个传承。如在北方大面积种植常绿植物，试想冬天满树的绿叶遮盖了所有的阳光，还有人喜欢站在树下冻的瑟瑟发抖吗？若是北方树木，冬天叶落，走在树下斑驳的阳光洒在身上暖暖的充满了惬意。春天看树的萌芽给人以希望、活力、干劲。北方人还是喜欢北方的树木。
六、对于植物的选择布局上，要有层次感和时间感，要体现着现在也要面向未来，速生与长寿合理搭配，速生给人以速度、力量，长寿给人以沉着、大度。乔木的规格最好胸径在10-15cm之间，既减少育苗的过程也降低了成本的支出，又能快速的长出效果。
七、对于花卉的选择，最好选择无毒的、易管理的，这是一个生活小区，在选择上要有所取舍，最好做到三季有花，花香满院，丰富人们的视觉，精神气爽。
八、现在所谓的高档小区，门口都种上名贵大树，我看这未必就是真好，一棵大树既是一部史尤其是名贵树，一个人只有看着树由小变大这个漫长的过程才会有感情，名贵树一般长的都比较慢，移植起来不容易成活，就是成活了长势也不好，就像一个做过大手术的病人，需要一个长期的疗养过程，所以说风险特别大，成本也就很高了。这无形中增加了小区的投入，也未必出现预想的效果。小区可以种植一下小规格的长寿树，让人们去见证这个过程，试想爷爷带着孙子在树下玩耍，等孙子长大做成了爷爷再带着孙子，面对这棵树，就有了幸福的回忆，这棵树就承载着他们的幸福（回忆的幸福来源于睹物的感受），当长成参天大树的时候小区也就成为了上流名贵小区。
九、小品位置的摆放，以满足使用功能为主，兼顾美感，宜集中布置，最好是靠近广场，集中布置就会降低成本，也会体现小区的靓点，带动小区的人气，使小区充满了活力。
十、我特别反对景观喷泉的设置，我去过好多小区，景观喷泉本来是一个靓点，结果变成一败笔。开盘时、小区交房时喷泉随音乐舞蹈，甚是好看，往往这是昙花一现。过一段时间在进去，要不是一池臭水，要不就是脏乎乎的，就像开膛破肚一样，设施到处乱放。要是设计了就要使用就要维护，假如后期不维护还是不设计为最好。
十一、现下中国式别墅，留一块空地种上白菜、豆角或者别的果木树。这是从农村出来的人实用主义强烈，对土地有一种天然的热爱，就喜欢种点东西，他感觉这样才是对土地的有效利用，而现今中国大多数居住别墅的人还是20年前和土地有过亲密接触。中国的城镇化太快，导致社会分层严重，社会上层也与其自身的素质不搭调。像北戴河、庐山等地的别墅才算是别墅，里面是设计合理、布局讲究、园林风格各异、里面充满了艺术和生活的味道，这样的别墅住着是一种享受、看着是一份心情。
篇4：住宅小区规划设计十五个一定不要
住宅小区规划设计的十五个“一定不要”
（较大项目开发中需要注意的问题）
人们对城市里现代化住宅小区的综合要求越来越高，项目定位、产品定位、建筑形式定位决定着客户群定位。那么，注意下面十个一定，就会规划出现阶段人们乐意接受的住宅小区。
1、 一定不要只想着自己赚钱
开发商进行项目合作，这本来是很好的开发方式，但是合作成功的不多。“有钱大家赚”这句话是广东人的口头禅，所以广东人发财了。中国企业家发展不大，原因是不能合作，人人想做皇帝。今后因为土地的问题，使得项目合作变的多了起来，谁能广泛地与人真诚地合作，谁就会快速地发展壮大起来。这就需要——“有钱大家赚啦！”
2、一定不要想象用营销手段代替项目定位
有的开发商做过几个楼盘，就以为知道了项目开发的真谛，盲目崇拜策划手段。殊不知市场进步了，消费者进步了，市场研究也一定升格了，且难度加大了。项目定位、产品定位、客户群定位变的越来越重要。不要自己想当然地进行各项定位，拍脑门时代已经一去不复反。
3、一定不要违背“适当超前”的原则
我们有很多开发商，一心想做楼王或者第一，建造超出本地人群能够接受的楼盘，结果败的一塌糊涂。适当，就要比在建的一些楼盘好，比想象中的又差一些，绝不是最好的。当然，眼下是最好的，不要想着让人家永远超不过，一定要让下一个楼盘有的做。
4、一定不要复制楼盘进行异地建设
全国有太多复制楼盘异地建设失败的案例，记住，每一个楼盘之间是没有可比性的，就算他们挨着也是一样。
5、一定不要过分相信国际性设计、策划大师们
楼盘本地化，是房地产住宅项目开发的前提。当地开发商，谁要放弃了主导策划和主导设计这两项权利的话，谁的楼盘就要出现致命的问题。不管你是美国的、英国的、德国的、加拿大的、香港的、南方的等等，也不管你是什么国际大师，都会给你一个当地人接受不了的、烫手的、半生不熟魔芋。
6、一定不要超容积率建设住宅
现阶段住宅小区的建设，开发商已经从追求多建面积发展到讲究品质上来了。以品质争得客户，以品质赢得利润。不能一味地多建面积，多建面积不一定赚钱。选择高层还是别的什么形式，一定要经过科学仔细的计算，制订出小投入大回报的方案。有人建设了几十万平方米高层塔式住宅，投资十几个亿，结果才赚了几千万。别人计算了一下，如果建设小高层板式住宅的话，投资少了一倍，可赚的比现在还多。真是可惜了一个项目。
7、一定不要修建笔直的小区道路
在做规划的白纸上，用手绘的方式，随意画出一个正弧形或反弧形曲线，那就是小区的主要道路，然后再沿着道路摆放楼座和花园。这个规划尽显自然与和谐。笔直的道路只能增加车速，只能使楼座摆放的象兵营。
8、一定不要兵营式排列住宅楼
过去，开发商追求增加建筑面积，做了大量的兵营楼盘。但是现在，兵营式住宅小区只能超低价销售了。规划时，交错摆放楼座，使得整个小区象一个公园，住一辈子也有的转。
9、一定不要建造一样高的楼群
在小区里面，因为楼房较多，抬头一看都是楼，真是大杀风景。如果我们将天际线做的不规则，高低错落有序，那就是一道风景线，使人们百看不厌。
10、一定不要平地建造小区景观
如果小区够大，不要将地面过于平整。要有高有低，楼座的地基也不要一样高。那建造出来的小区才好美化，才容易做景观，做出来才更象花园。
11、一定不要老总决定户型
老总的经济收入，决定了他们认识问题的价值观，他们看着顺眼、住着舒服的户型，肯定是大多数消费者买不起的。所以，户型设计一定要由下属们来决定。当然，别墅除外。
12、一定不要超出资源定价
楼盘的销售定价，是根据开发商向消费者提供资源的多少决定的。超前的设计，没有配套资源，就是有些高价位楼盘成为死盘的原因。
13、一定不要改变已经开始销售的规划
开发商在建设一期工程时，为了制造销售条件，隐瞒或者假造二期规划，结果后期建设不能顺利进行，原因是入住的业主与他们打官司。不但没有在计划中赚到钱，反而损坏了企业形象，不得不在后边开发项目时重新注册公司。项目的顺利进行，使后边项目的衔接缩短时间，增加资金使用率，才是正经赚钱的方法。
14、一定不要超期交房
开发与建筑是两个概念，想当然的工期，必然导致超期交房。超期交房必然引起赔偿，赔偿必然引发矛盾，矛盾不管你怎么处理都必然会影响企业形象，形象没了钱也就没的赚了。
15、一定不要只管理不服务
物业管理是以提供各种服务条件形成的，做的时间长了，就容易觉得自己是这个小区的父母官，最终结果是被人家赶出小区。一定要始终想到，业主是我们的衣食父母。
篇5：别墅小区项目产品规划任务书
别墅小区项目产品规划任务书
一、 项目背景
二、 项目定位
项目定位以"高尔夫文化之城、海洋生活之城"为社区生活的自然习惯，引领全心亲地生活方式。打造乳山银滩国家风景区域国际高档的别墅小区。
三、 项目的目标客户定位
项目的基本客户定位为：
为"北美风格别墅、高尔夫与海洋主题社区"核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康的生活者；注重生活质量、追求时尚生活，与购买第二或第三居所者；预购买项目房产，以求保值、增值者。尤其以有一定社会地位和经济来源及生活品位的高收入的从业人士。
独栋别墅的目标消费群体以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入的个体经营者、异地大型国营企业或部门内陆城市工商财税等。
联排别墅(TOWNHOUSE)以三资及民营企业主、大型企事业单位高级管理人员、高收入专业技术人员等。
洋房目标消费群体以收入颇丰的公务员、高级白领以及部分投资客户。
四、 楼盘产品定位
本项目以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的类别墅花园洋房（叠拼、宽景HOUSE）。本案产品体现了市场需求的差异，设计中应体现如下特征：
冲击市场产品的差异化；
高端坐庄产品的差异化；
独栋别墅定位：
奢侈型低密独别墅--高端坐庄产品；
经济型别墅--冲击市场型产品；
联排(TOWNHOUSE)别墅定位：
具有高性价比、创新差异化产品的经济性别墅--冲击市场型产品
洋房类（叠拼、宽景HOUSE）产品定位：
类别墅品质高密低洋房--冲击市场型产品
五、产品设计任务书
1、规划设计细则
强调以人为本，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调；
考虑物业对别墅区和洋房区的分区问题；
公建不得设置在别墅区内；
规划应分为若干组团、每个组团应有景点、景区、景点主题应该各具特色，围绕中心景区布置洋房或者别墅；
设计适应考虑小区的封闭式管理，主入口设置在南面与银海东路相连；
社区内应适当布置户外运动场所与运动器械，并考虑儿童的户外活动场所；
2、 项目分期开发要求
按项目占地多少，可分三期开发；
首期开发用地多少亩，在地块南边。在本地块较为方正的南北方向布置
别墅产品（独立别墅、联排、双拼），在地块价值相对较低的东面布置洋房产品；
项目的发展前期应是以别墅类产品和洋房产品并存，中后期以别墅类产品为主。但在设计过程中要特别考虑坐庄产品（豪华独栋别墅）的位置选择和数量控制。
3、 首期经济技术指标
面积：多少亩，有多少平米
建筑参数指标：
建筑参数 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 洋房 合计
建筑面积 9048 3500 10825.2 19566.3 42939.5
容积率 0.3 0.35 0.6 0.8
用地面积 30160.91 10000 18042 24467.89 82670.8
用地比率 36．4% 12% 21.8% 29．8% 100%
物业比例：独立别墅21%，双拼8%，联排别墅25%，洋房46%。
单套平均面积：独立别墅280平米，双拼别墅250平米，联排别墅200平米，洋房180平米。
首期容积率：0.52
4、 路网设计原则
人车分流，各组团即相连接又互相分割；
考虑小区会所、室外运动设施等这一部分道路系统的开发性；
各道路分布合理应该与景观呼应，达到组团内"一景多道"或"一景一道"，机动车道
"步移景异"。组团出入口的选择要估计方便，安全及合理；
进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境的干扰；
洋房区道路除考虑人车分流外，还应该满足停车位的需求；
社区内道路应通而不畅、道路尽量设有弯度，在获得景观效果的同时可以降低车速，减少区内道路的危险性；
车行道以枝状或者环形尽端道路深入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑或其他建筑联系起来；
小区次干道应该考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径；
5、 配套进程
小区配套要紧跟楼宇建设、首期交付使用时，会所与部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民的正常生活基本需求。
6、 环境设计要求
每一期可分为若干个小组团，每个组团的景观都要有概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；
别墅类产品应该考虑庭院景观的独享性，应充分考虑单体内外庭院景观及庭院景观的参与性和使用性；花园洋房首层应向庭院化方向发展；
主题园林景观应配合本地块的自然水系综合考虑；
区内应利用现有的水体资源形成环绕部分独栋别墅组团的线性水景。
7、 规划布局要求
总体布局应按照规划细则提供2-3个总体规划总平面图的布局方案；
考虑会所对外开放、经营及首期销售，中心会所应靠近主干道；
8、 洋房设计要求
类别墅性质的叠拼和宽景HOUSE
叠拼四层半，宽景HOUSE五层（多层）
叠拼控制在180~250平米之间，宽景HOUSE控制在150平米以内；
9、 联排别墅(TOWNHOUSE)设计要求
6~8联排、容积率0.6，建筑面积在160-220平米，庭院面积达于100平米
建筑空间布局上，在南北向的基础上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空间延伸，打破行列式的布局；使几套有联院空间，留出更大的庭院空间；
层书控制在2~3层内，屋顶设大露台，私家花园设停车位；
长宽比控制在1：1，采用大开间，开间宽度不小于6米；
考虑每户一个车库；可采用错层设计；
层高3米为宜，二三层可推层设计；
总价控制在50万左右。
10、 独立别墅设计要求
经济性独立别墅
单体容积率在0.3-0.35之间，建筑面积再180-220平米之间，户型长宽比控制在1以下，
开间不小于9米；
层高3米，不大于三层，主力为2层；
庭院面积大于350平米，庭院与建筑过渡空间作局部回廊；
标准型独立别墅
单体容积率控制在0.25-0.3之间，建筑面积为250~300平米之间，不大于三层，主力为2~2.5层；开间不小于12米；
庭院面积大于600平米；庭院分前院后院，部分可设置中空中庭花园；
豪华型独立别墅
单体容积率控制在0.2~0.25之间，建筑面积为300~450平米，户型长宽比控制在0.8以下，开间不小于14米；
庭院面积大于900平米，庭院与建筑过渡空间作景观外柱廊并设置风雨廊，庭院可设池塘或小游泳池、可设置中庭花园、分前后院。
对于单体设计而言：
别墅首层层高不小3.6米，以上各层不少于3米；
大面积别墅大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空），飘长不小于1.5米。
屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼考虑阁楼的采光；
别墅首层必须考虑工人房、将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区，以减少对主人生活空间的干扰；
别墅的室内楼梯不能正对入户大门；
别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书房并设置双亲（老人）的套间；
独立别墅按面积大小留1-2个车位的车库。车库留小门直通室内。300平米以内的别墅至少应设置三个以上的套房，300平米以上别墅至少五个以上的套房；
主人房应设置衣帽间，洗手间，主人间不得小于25平米，衣帽间视大小而定，洗手间不得小于8个平方；
11、 产品面积设置
洋房面积设置
叠拼面积：180-250平米之间
180-200平米之间设计两种户型
200-220平米之间设计两种户型
220-250平米之间设计两种户型。
宽景HOUSE：70-160平米
二房两厅两卫70-90平米，设计两种户型
三房两厅两卫100-130平米，设计两种户型
四方两厅两卫140-160平米，设计两种户型
联排别墅设置
联排别墅设计平均面积按照200平米一套设计一种户型，具体面积区间130-220平米之间。
独立别墅设置
独立别墅按180-220平米、250-300平米、300-400平米、400平米-450平米个设计一个户型。
双拼别墅设置
按照200-250、250平米以上各设计一个户型
12、 户型配比
类别 户型 建筑面积 比例
别墅 独立别墅 180-220 30%
250-300 30%
300-400 25%
400-450 15%
联排别墅 130-160 40%
160-220 60%
双拼别墅 220-250 100%
洋房 叠拼 180-200 35%
200-220 40%
220-250 25%
宽景HOUSE 70-90 20%
100-130 40%
140-160 40%
13、 中心会所设置要求
会所占地面积1500平米，建筑面积为3000平米左右，可采用钢结构设计。
会所应有如下功能：
销售中心，销售中心使用完毕之后可改为商业用途；
摄制房地产开发有限公司及其物业公司的办公室；
设置超市；
备用发电机房；
消防报警中心；
中央空调；
小区保安监控中心。
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