建筑工程设计阶段划分

　　建筑工程设计阶段的划分

　　（一）建筑工程设计阶段的划分

　　1.建筑工程设计应按方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段进行。

　　2.小型或技术简单的建筑工程，经有关主管部门同意，可按方案设计审批后直接转入施工图设计的两阶段进行。

　　（二）与建筑工程设计文件编制深度有关规范和规定

　　1.建设部[1992]102号文版发的行业技术管理标准《建筑工程设计文件编制深度的规定》（中南建筑设计院主编）

　　2.上海市标准dbj 08-64-97《建筑工程设计文件编制深度规定》（上海市勘察设计协会主编）

　　（三）设计文件编制原则

　　设计文件编制必须贯彻国家和地方有关工程建设的政策和法令，应符合国家和地方建筑工程建设标准、设计规范（规程）和制图标准，遵守设计工作程序。

　　各阶段的设计文件应是完整齐全，内容深度要符合规定，文字说明和图纸均应表达清晰、准确，整个文件必须经严格校审，减少各种差错。

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篇2：地产项目设计阶段做好成本优化

　　地产项目设计阶段如何做好成本优化

　　一、设计中的成本控制原则

　　设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。

　　取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。

　　1.总平面

　　（1）初始设计-总平面

　　设计描述：地块共设置四个出入口

　　（2）优化设计-总平面

　　设计描述：地块出入口减少为两个。

　　总结和启示：在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。

　　2.经济技术指标

　　案例1

　　（1）停车方式（高层）初始设计

　　设计描述：当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。

　　（2）优化设计-停车方式

　　设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。

　　案例2

　　（1）初始设计-停车方式（联排）

　　设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。

　　（2）优化设计-停车方式（联排）

　　设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。

　　案例3

　　（1）初始设计-地库

　　a.地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米；

　　b.停车效率26.1平方米/车位。

　　（2）优化设计-地库

　　a.停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中普通车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。

　　b.停车效率32.2平方米/车位。

　　地库优化前后数据比较

　　总结和启示:

　　a.应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；

　　b.在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；

　　c.在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。

　　总结和启示：提高停车效率的关键措施

　　（1)地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；

　　（2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；

　　（3）避免行车道靠地下室外墙布置；

　　（4）避免布置平行或斜向车位；

　　（5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；

　　（6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；

　　（7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

　　3.平面布置篇

　　确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。

　　（1）当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。

　　4.节能设计

　　（1）体型系数

　　体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。

　　（为满足节能和成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。）

　　（2）外墙门窗

　　总结和启示

　　(1)节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。

　　(2)门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。

　　(3)在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：

　　a.塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500；

　　b.平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；

　　c.推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。

　　5.层高选择

　　(1）初始设计

　　设计描述：高层住宅层高为3米。

　　（2）优化设计

　　设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。

　　总结和启示：

　　（1）应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高；层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5%。

　　6.公建配套

　　（1）外立面设计

　　初始设计：a.基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；b.每四层设计有横向线条；c.线条全部为GRC材质。

　　优化设计：a.基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；每四层的横向线条取消；线条尽量采用混凝土浇筑。

　　总结和启示

　　建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。

　　（2）会所

　　设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。

　　优化设计：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营成本。

　　总结和启示

　　（1）会所的位置应根据开发顺

序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。

　　（2）会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。

　　（3）应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。

　　三、设计变更控制策略

　　设计变更签证率=由设计原因导致的签证总金额/工程合同金额

　　（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。）

　　很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10％，其中重复性错误占相当比例。

　　四、后期运营篇

　　1.在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。

　　2.设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。

　　3.别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。

　　4.排水口：（1）应考虑排水量，避免开口较小；（2）应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式；（3）从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。

　　5.从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。

　　6.公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。

　　7.单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。

　　8.木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期维修成本。

　　后期运营启示：

　　（1）减少电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营管理的成本；（2）小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品和木制品，避免后期过高的维护成本；（3）物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手。

　　五、成本效益最大化的一些途径

篇3：项目设计管理:各阶段质量管控要点(规划单体主线)

　　项目设计管理：各阶段质量管控要点（规划及单体主线）

　　设计管理：进度、质量（设计阶段/施工阶段）、合约、文档；其中质量管控是专业性最强、也是设计管控的核心；

　　质量管控分布在项目的各个阶段，各阶段控制的重点：

　　1.拿地立项阶段：产品定位、强排、对标；

　　2.规划阶段：

　　周边道路情况、指标、产品布局（利润最大化、资源利用最大化）、入口周界、内外部交通组织、资源利用和创造、竖向分析（参见：龙湖七把剑，分析的很透彻）、日照、消防；

　　管线综合：周边市政条件、管线是否合理排出引入、与室外标高、建筑标高的配合；

　　3.方案阶段：

　　地上部分—— 各类产品（面积配比形态、卖点、划铺）、各层平面图（标准层与非标准层差异、公共区域）、立面（风格、材质、窗、空调机位、单元入口、屋顶、可实施性及成本合理、阳台是否封闭）；

　　地下部分——结构布置（顶板形式的选择、柱距、层高）、车位布置、设备机房布置、人防方案；出地面风井位置对地面景观及住户的影响；

　　4.施工图阶段：

　　地上部分——

　　建筑：户门开启方向、内门洞口的高宽预留是否合理、厨房卫生间布置是否合理（煤气管道、排气道等设置是否合理）、窗户开启与栏杆是否合理（尤其是网点楼梯区域）；墙身大样是否合理（尤其窗台、线条、空调机位的做法）；公区消防管及消防箱布置；电梯配重位置是否与厂家一致；

　　结构：是否有梁与墙不对齐存在错缝；网点结构是否转换；

　　设备：电气点位布置（开关插座强电箱弱电箱）、暖布置（点位是否与暖气片打架、暖气片、阳台是否盘管）、水点位布置、防水做法、空调点位；是否存在上部住宅结构及设备管线影响楼下网点的布置；

　　地下室——

　　坡道排水做法、顶部管线排布、车位排号、储藏室设置、排水道集水坑对车位的影响；

　　夹层是否设置坡度地漏（避免夹层管道漏水导致设备用房渗水）；

　　（*审查过程中的变更及时反馈给销售的各部门部门）

　　5.厂家二次深化设计：

　　电梯：提设计条件（梯速、提升高度等）、电梯是否与坑道条件符合；

　　门窗：技术标准（型材）平面与大样核对、控制开启扇的规格、避免通风面积不足、是否存在安装空调开启不便；

　　栏杆：型材选择（室内室外、连廊、百叶、各部位雨棚）、细部容易漏项、一楼室内可不设栏杆；

　　单元门：与智能呼叫系统配合；开启扇把手与信报箱是否存在冲突；

　　信报箱：安装位置（室内还是室外、室外需景观配合）、样式选择、排号；

　　标识牌：样式、数量（易漏项）；

　　交通系统：地下车库地面画线（热熔还是冷涂、黄色还是白色、是否做地坪漆），墙面柱面标识（基本标识还是升级设计配置），顶面导视系统（是否LED背光），车库坡道出入口导视（是否LED背光、墙面是否特殊设计）；地面道路及车位画线（热熔线、选颜色）；

　　6.市政设计：

　　室内——

　　燃气设计：燃气立管位置，燃气表的安装高度（高位/低位），室外燃气立管一层入户美观；

　　室外——

　　雨污水：是否存在局部积水现象，需要加设排水沟；雨水篦子设置方式（道路/广场/宅地）及是否设置合理；排水坡度；排水出口是否存在大高差（要事先排查，如存在要砌井道填土，避免管线冬冻，或者前期调整出口位置）；

　　自来水等需要入住宅设备井的管道：是否存在中间有商铺，无法直接从地库如住宅井道的情况；

　　管井盖：位置布置是否美观（与道路的关系/单元出入口处是否布置过多）；

　　管线集中处是否空间足够（尤其是景观主出入口）；

　　7.施工过程：（主要是制度管理，并及时的现场巡查）

　　图纸会审：因施工图外部审查涉及办证时间，图纸精度一般不足，建立会审制度（外审通过后1个月内完成，设计院、建设方、施工方分别会审/集中会审）及设计单位限时责任制（设计单位自审1个月，后期出现图纸问题返工，设计单位全责）

　　设计变更：建立变更台帐，严格记录变更收发时间，变更原因凭证；

　　返工索赔：对于因设计原因产生的返工，对应的变更及费用建立管理台帐；

篇4：项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引

　　项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引

　　1规划设计评估准备

　　1.1规划设计评估需要获得的资料。

　　1.1.1报批报建文件

　　《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

　　1.1.2企划文件

　　市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

　　1.1.3设计文件

　　总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、***图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

　　1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

　　1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。

　　2项目评估细则。

　　2.1总体评估。

　　2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

　　2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

　　2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

　　2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

　　2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

　　2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

　　2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

　　2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

　　2.2分类评估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

　　c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

　　d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见2.2.6智能化设备）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

　　c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

　　d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

　　c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

　　d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

　　b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

　　c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

　　d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

　　2.2.5设备配套

　　a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

　　b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

　　c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

　　d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

　　e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

　　b)网络智能化一般

可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

　　c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

　　d)中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

　　e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

　　2.2.7房屋单体

　　a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

　　b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

　　c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

　　d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

　　e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

　　f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2-3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

　　g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

　　h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

　　i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

　　j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

　　k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

　　l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

　　n)阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

　　2.2.8室内配置

　　a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

　　b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

　　c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

　　d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

　　e)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

　　f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

　　g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

　　h)室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

　　i)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

　　j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

　　k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

　　2.2.9绿化配置

　　a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

　　b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

　　c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

　　d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

　　e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

　　f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

　　g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

　　2.2.10景观配置

　　a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

　　b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

　　c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

　　d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

　　e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

　　f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。

　　2.2.11公共空间

　　a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

　　b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

　　c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

　　d)绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。

　　e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

　　f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

　　g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

　　h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

　　i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

　　2.2.12生态环保

　　a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

　　b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。

　　c)住宅区内无各类污染源。

　　d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

　　e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

　　g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

　　h)宜在住宅区内形成自然生态链。

2.2.13管理用房

　　a)物业管理处

　　管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

　　作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

　　总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：

　　管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2

　　位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。

　　b)业委会、居委会（根据当地政策）

　　功能：办公室、资料室、会议室、接待室

　　面积：根据具体情况而定

　　位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处

　　2.2.14新材料、新技术

　　a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

　　b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

　　c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

　　d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

　　2.2.15管理成本测算

　　a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

　　b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

　　2.2.16与相似典型项目的比较

　　a)相似点

　　b)差异点

　　c)优势

　　d)劣势

　　e)改进建议

　　3规划设计评估的程序：

　　3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

　　3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

　　3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

　　3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

　　3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

　　3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

　　3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

　　3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

　　3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

　　4此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。