大型商业建筑设计原则之选址原则

　　大型商业建筑设计原则之选址原则

　　"天时"、"地利"、"人和"都会直接影响企业的经营。"天时"是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；"人和"是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而"地利"也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有"地利"之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。

　　城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。

　　城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

　　商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

　　商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。

　　1、客流规划是选择店址的最重要的因素

　　商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

　　（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

　　（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

　　（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

　　（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

　　2、交通状况

　　城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

　　3、商业环境

　　选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

　　一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

　　另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

　　还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

　　4、地形特点

　　选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

　　5、城市规划的要求

　　城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

　　在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

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篇2：大型商业建筑设计原则之调查

　　大型商业建筑设计原则之调查

　　经营计划与竞争环境调查

　　谋定而后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前计划，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。购物中心投资计划的前阶段，必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层，拟订各种服务项目的组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目的配置，通过计划可行评估作投资效益的评析，产生最初步的经营计划。在这个阶段，投资者已有完整的计划轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不容忽视先前计划的重要性，事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。

　　投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划，例如主题商店、娱乐、精品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似具有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给不足量，据以与拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营计划的初步基础。具有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进行投资估价。

　　1．竞争形势

　　兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要件。竞争者在同一商圈内所居的竞争地位，在商圈内供给量所估的比例，需求者有无欲望的特性，但亦有其他限制条件，即使购物狂亦将遭受破产的命运。当购物中心进入市场争取了需求者的认同，在现有竞争者的供给压力下，可采取市场需求的补足，从竞争者手中攻克市场，或采用创新的手法创造吸引力，攻占市场。

　　竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。

　　（1）大规模经营：

　　由于大规模经营，有能力聘请专家作各种专案的规划，尤其购物中心组织专案的开发团队，完全摆脱一般传统的经营模式。任何为达到经营目的的不利因素，应由专家立即作出有效的计划预以克服，快速地达成经营商圈的特性。

　　（2）整合需求：

　　购物中心多功能的经营计划，试图给予消费者全方位需求的满足。购物中心充分掌握消费者多样化的需求，利用此一特性，并结合大规模经营的多变可塑的特性，于规划阶段实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。这项整合性需求将使一般商店经营者束手无策。

　　（3）消费资讯提供者：

　　消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必需依赖供给者如何提供有效的资讯，形成教育消费者的积极效果。购物中心采取精耕商圈的经营模式，不断提供资讯及定期刊物，呈现积极经营的策略。

　　（4）扮演社区必要设施的角色：

　　近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设施。购物中心以其大规模的经营形势，改变营利的单一目标，为满足社区居民生活提供其必须的服务功能。这一种革命性的变化，使购物中心经营成功的机会大幅提升，政府开始重视购物中心的发展，并列入政策，促进其发展及给予实质的奖励措施。

　　（5）行销策略的配合

　　购物中心运用团队、专业化的计划性行销，年度内采用全面性热场（EVENT），使购物中心的营业状况一波波地计划性提升，并通过"时间区分使用"有效地规划，降低坪效。时间区分使用的定义，指行销计划阶段，掌握各个时间区段，消费者进入卖场的变化，通过业种的安排，使高峰、低峰的差异降低，达到高坪效的经营目标。由于购物中心的开发者经营购物中心，卖场的经营绩效与业者的收益息息相关。开发者脱离房东的心态，利用每个商店的经营者联合成立的组织及累积的基金，适时有效地用于行销策略的推动，形成良性循环，以更佳的业绩、更雄厚的资金，衍生更积极有效的行销策略。

　　2．经营业绩

　　购物中心采取计划性经营的模式，因此在初期即设定预期经营目标，根据规定商圈锁定客层，依消费者需求条件，预估可能的消费额，设定预期的营业额。营业额为决定投资者是否投入如此巨大资金的指标，为使一个购物中心增加经营业绩，购物中心的开发经营者可采用下列的手段加以提升：

　　（1）卖场满载：

　　卖场面积的设计是依据设计规划初期，预定集客力所创造的卖场人潮，产生卖场集客效果，只要有客人进门就有商机。购物中心计划性经营是以顾客导向、长期经营为目标，故不应认为顾客进门一定有购买行为的发生，否则顾客会产生不受欢迎的心态；而采取希望顾客进门总会有商机的经营心态。为使卖场满载应采取经营客层策略的步骤为：

　　A、创造集客效果，提高集客力。

　　B、对进入卖场的顾客群加以明确的分类，再与设定的客层比较。

　　C、由以上步骤比较的结果，评估原始客层经营的比例，掌握客源。

　　D、促进与再次、多次进入卖场的顾客建立客层关系。

　　E、主动提供资讯，把顾客关系CustomerRelation的建立，改变为延伸的顾客关系CustomerRetention，如基于顾客的家庭及其亲子关系，逐渐引导主力客层，由顾客关系的建立逐渐满足其生活必需。

　　F、利用服务的热忱、专业的产品推介，使顾客产生消费行为。

　　G、提升顾客对购物中心的认同感。

　　H、让购物中心走入消费者的心，形成市场心理占有的根深状态，争取市场占有率。

　　以下说明前面所叙述的经营手段：

　　（2）集客力：

　　卖场吸引顾客能力必需努力营造形象，使顾客成为永久的顾客并成为义务的宣传者。其积极的做法例如促销活动、结合电子化的资料归集运用与快速服务、商业与社会责任结合以达到经营业绩的目标。

　　（3）需求整合：

　　运用整合性需求最有利于经营业绩目标的达成。由于购物中心具有全方位服务、多功能的特性，使进场的顾客能享受美伦美奂的硬件设计与亲切的服务，他们停留的时间较长，创造许多商机，整合顾客需求一次满足，卖场产生了满足消费者需求的整合效果。购物中心亦可采取区隔市场的设计配合行销计划，展现强而有力的竞争优势，呈现较佳的经营业绩。

　　3．创造附加的营业面积

　　从坪效的指标观察，坪效仍表现每坪的平均收益，其主要手段在于创造卖场经营效益，从开发经营者分析，亦可采取创造附加的经营面积着手。其主要项目如下：

　　（1）中庭新产品发表会，不但可以创造更高集客效果，亦可创造附加的营业面积。

　　（2）活动造型销售点，并可配合作节度商品销售。

　　（3）不占面积卖场。指部分墙面广告，这些广告效果随着卖场集客量创造效果。

　　（4）避免卖场面积空置，降低坪效。亦

可采用自营的控制方式，防止空置卖场。

　　（5）坪效提升形同营业面积的扩大效果，垂直效果与平面效果平等。购物中心不但创造高集客力，且整合性需求更创造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相当于经营面积的扩大。其中包含时间区隔规划的应用。

　　4．让具有较高经营能力、创造经营效益者进入卖场

　　无论采用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式，具有经营能力的店即具有集客力，在各商店具有相当集客力所产生的对卖场的贡献，不但使各商店经营业绩好，回归于卖场开发经营者效果更是可观。

　　购物中心的开发经营者掠取高知名度品牌商品的商店参与购物中心的经营，一旦经营业绩效果开始发挥作用，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流。对购物中心的商誉评估及其效益评估，大多要求该购物中心的经营者提供等待厂商的名册，以呈现商誉价值程度及经营效益的持续性。

　　购物中心的开发经营者于初期招商阶段，常对具知名度的厂商赋予较优惠条件，以便吸引参与经营。依笔者规划卖场的经验，开发经营者不但不收分文，尚给予相当的补贴额度，希望某个知名厂商参加经营。在投资效益评估作业时，也接受一宗低于市场租金50%的租赁契约，评估该案的整体经营效益及该契约的适宜性。由于该租赁契约的订定，虽损失部分租金收益，但整体效果却大于前述损失。目前国有土地上设定回归金额的招标模式，既是投标人或是拟开发经营者，自从投标取得投入资金开始逐渐累积成本，投资者必须依赖未来经营绩效来回收成本，创造效益。而政府同样让具有较高经营能力者及能创造经营效益者开发经营，当然开发经营者同时采用此一思考模式去执行该项投资计划案。

　　5．经营者的能力与财力

　　基于人与地的计划可行性评估理念，通常在立地条件之外，必须结合良好的经营者能力与财力，才能迈向成功之路。当经营计划之初，在商圈内调查估计供给与需求之始，若采取守势，降低竞争可能采取供给不足量为业种安排，但为求经营计划的全方位服务功能，必需整合其他需求，于是面对竞争在所难免。竞争相对产生风险，需要经营者充分呈现个人经营能力及适应各种状况的财力，否则，在竞争的状态下可能会减弱环境应变能力，形成风险提升，因此可藉商圈调查取得的资料预先进行比较，作为决策的依据。

　　购物中心具有多功能的服务特性，必然加深管理的困难度。为达到经济规模，购物中心必需投入大量资金，尤其于开发期间，大量成本的投入并无任何收益，且开始营运之初又必需摊销大量的开办费用，于是还本期又向后拉，形成开发者资金需求的压力。又因处于开发阶段，金融单位很难建立放款信心，因此尚有相当程度的融资困难。

　　购物中心商圈在遭受外来许多竞争压力之下，如何摆脱传统的经营模式，从现有的市场中吸引大量的消费者？虽然购物中心拥有大规模经济利益及专业人才，但作为一个庞大的企业，如果缺乏有效的经营管理，前述优点将立即转为缺点，在短小精悍的众多小商店的竞争状态下，可能要承受更多的压力。因此，如何建立一个开发团队是为今后培育竞争实力的必要条件。

　　6．经营特色

　　经营中最基本的特色通过主题商店表现出来，购物中心当然需要体现特色以吸引顾客的注意力。成功的购物中心却更重视市场组合，利用事先详细规划，通过各个商店以及建立营运后的完整合作关系及其他开发经营者、广告代理商的努力和参与。市场组合的特色并非由市场专家设计出来，加上计划并不是完整而无缺点，对这一点，商圈应予接受，经大多数商店经营者同意才能执行；反对者也必须全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生产力才能够发挥出来，在经营展开后还要追踪调查，如果效果不好，各种配合性的促销计划及全盘的营运计划，必须重新调整并立刻改正。

　　购物中心的特色在于定位过程中，掌握主要、次要市场，并维持市场计划与改变互动，这就是一项最重要的特色："融合于角色功能并隐藏于日常的营运之中"。购物中心的定位并不止于树立形象并植入消费者心中。经营者必需有效掌握任何变化，诸如购物中心的参与经营模式、交通、各商店店东对于中心事物的参与程度、购物中心参与社会性及其他足以影响购物中心的任何因素。因此购物中心的定位，应为发展服务客层、注意社区的贡献，以产生经营效益的特色。

　　7．立地条件

　　（1）立地条件分析

　　购物中心之所以讲究顾客导向，是因为顾客是购物中心所赖以生存的元素，因此人口量、集居、迁移等均足以影响购物中心的成败，故必须分析购物中心的立地条件。因此下列重点必须探讨：

　　A、商圈内究竟有多少可掌握的客层人数。

　　B、有多少人可能成为购物中心的顾客。

　　C、经过购物中心的营运，实际的来客数如何。

　　影响上述三个课题的因素尚有人口成长率，包含自然成长与社会成长、人口的都市化与流动人口。除购物中心有效的经营计划促使消费者惠顾，并确定能成为购物中心的业绩外，亦应考虑一些非有效因素，诸如：掌握消费者消费项目的转变，如饮食、衣物、鞋类、电器用品等。

　　（2）商圈客层分析

　　在经营计划中研究商圈客层，主要的目的在于通过经营计划的贯彻，使实际来客数有多少、有多少提袋率、客单价多少这些量化的指标与经营绩效间产生指标性的关联。因此，商圈客层分析已直接切入消费对象、经营绩效与投资可行性指标。由于本项分析聚焦于集客力，购物中心不但要自我评估、了解竞争环境，并且要为直接有效客层提供适当的服务。虽然购物中心走向社区化，但其绩效仍足以反映社区化服务成就，终究购物中心仍属于营利事业，一切服务必须依赖财务的命脉，否则理想亦无从实现。

　　通过商圈内客层分析及投资估价，可以作出两个以上具体经营方向的比较，筛选出最适当的经营计划，而这些事实均非理论分析可以成就，必须通过购物中心的经营计划，及投资估价的实际评估结果归纳出来具体的结论。

篇3：商业地产前期策划建筑设计建议

　　商业地产前期策划关于建筑设计的建议

　　随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。

　　本文从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。

　　一、规划设计创造高质量的商业空间

　　1、商业项目设计总体原则

　　商业物业较为常见的有以下四种空间形式：

　　（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场）

　　（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如吴江路步行街、梅川路步行街等）

　　（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联购物中心）

　　（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场）

　　由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。

　　商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街的得房率K能达到80——90%，而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55%——65%之间。

　　内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常用手法有：

　　（1）以主力店引导人流。

　　一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。

　　（2）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景观、中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。

　　景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。

　　（3）以餐饮休闲娱乐区引导人流；

　　餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。

　　餐饮业态有带动人气的作用

　　（4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1~2个，次入口2~3个，视项目的具体面积而定。

　　出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。

　　商业街、商场的出入口设置比较

　　购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。

　　（1）屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。

　　（2）建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。

　　5、商业项目的无障碍设计

　　商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。

　　6、商业项目的景观设计

　　丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。

　　7、公共部位的灯光照明设计

　　商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。

　　二、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战。

　　在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已经超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，是商业地产项目设计中最大的挑战。

　　在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。

　　三、人流系统规划设计

　　人流系统是一个商业项目能否经营成功的基础条件，失败的人流规划就会造成动线混乱、人流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。

　　商业建筑的外部人流系统规划

　　商业建筑的外部环境虽然不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具

有重要的意义。

　　1）人流规划符合易达性

　　畅旺的人流、车流是商业经营之根本。外部交通的易达性和人流组织的结合是商业项目成功的关键。因此，商业项目必须具有非常好的易达性。

　　位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；过宽的主干道或者有护栏阻隔的道路两边，不利于人流的穿越和引导。

　　通常可以根据不同情况进行如下设计：

　　*将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置

　　*在商场地下一层设置通道与地铁车站相通

　　*设置过街人行天桥

　　*设置规范、准确的引导标识系统

　　2）停车体系

　　现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，越来越多的新建商业都会考虑专门的出租车上下客区。

　　对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的便捷性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场外部周围布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代，这就需要从地下停车库到商场内部的动线必须便捷、直达；另外，还需协调好商场的货物运输、卸货区及出租车停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生相互干扰的影响。

　　大型商业设施通常较为多见的是将车库设置在地下一层或二层。以家乐福（碧云）为例，其车库设置在地下一层，与家乐福卖场同一楼层，不用走电梯就直接通向超市内部。方便了消费者购物，也增加了商家的商业机会。

　　3）广场

　　许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。

　　大型商业的广场，分为室内和室外两种情况：

　　室内广场中庭；是大型商场购物中心必不可少的建筑元素。

　　室外广场的大小则视地块规划要求而定，通常会设置在主入口或项目红线。以溧阳项目为例，政府要求其建筑红线距离人行道要退界60米，建设市民广场。

　　一般广场的用途主要有：

　　*设置地面停车场

　　*设置绿化、道路景观

　　*设置消费者休憩空间

　　4）外立面设计

　　形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。

　　从外立面设计的角度来看，符合产品、目标客户定位是关键。通常一般的社区型大型购物中心的外立面不应设计的太过高档或另类，而是以暖色调、简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的审美观点和消费心理。

　　四、商业建筑的内部人流系统规划

　　室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。

　　（一）物理因素

　　即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。

　　（二）建筑设计因素

　　1、人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。

　　小中庭通常设置在较为靠里的位置，用于对人流的疏散引导。此外，小中庭也有利于增大一些商铺的开间和可视性，增加内部商铺的价值。

　　2、为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。

　　3、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。

　　为了最大限度的保证人流畅通，有时会将两条通道之间的商铺设计为前后通铺，消费者可以很方便的游走于两条通道之间，加速人流行走。但是这样的设计也会存在一些问题，例如：

　　商铺的面积增大（原本可以划分为两间商铺）

　　4、人流通道尽量采用围绕中庭的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。

　　适当的连廊设计会起到很好的人流引导作用，连廊可以比作为室内的天桥，在不同的区域之间起到桥梁作用。而且连廊也是很好的纵览这个商场格局的位置，从而有效提高人流行走的效率。

　　5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

　　此种电梯和楼梯的设置在百货商场里较为常见，这样可以让消费者多绕半圈中庭，起到延长行走路线的作用。

　　五、业态

　　1、合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。

　　2、按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐、大型餐饮等适宜分布在较高楼层上

　　3、按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品、家用电器、大型书店等就是典型。

　　4、进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+1>2”的效果。

　　六、顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感）

　　1、每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，

从而丧失了再次光顾的情绪。

　　2、商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。

　　3、在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。

　　4、应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场像迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。

　　总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

　　总结

　　以上从后期招商、经营的角度考虑了规划设计对商业地产的成功有哪些关键因素、商业建筑的人流系统规划、时至今日最好的商业地产开发模式发生了哪些变化。主要对商业规划设计关键点；人流系统规划设计进行了着重的研究分析，注重在细节方面的要求，经营中问题的改进，招商实践中难点的建议。