市场调查误区
市场调查的误区
市场调研是所有营销突围的第一步。在采纳公司，如果有客户拒绝市场调研，我们就拒绝接受这项业务，因为不调研就无法进行营销突围。
（一）调查结束了争论
采纳有一个客户，到我们接手其业务时，公司高层就其产品的一个重要诉求点争论了将近9个月。该公司产品的原料是几位教授应用生物工程技术改造出的一种新昆虫，这种昆虫在人们眼里比较肮脏，由此发生了争议。在产品的说明、广告以及其它推广宣传中，说不说此昆虫原料，公司高层发生了争议，最后高层决定说出这种昆虫，因为该昆虫是当代高新技术——生物工程技术的结晶。期间产品销得不好，原因有很多，但有人提出产品的诉求点不好也是重要原因之一，又争议了一些日子，毫无结果，就不了了之。
我们在接手这个产品以后，发现了这一颇有争议的问题，马上着手在它的三个目标市场展开市场调研，很快结论就出来了：大多数消费者对此昆虫的联想是负面的，是不可信的。所以我们在后来的策划方案里不再提此原料——企业的老板感慨万千：我们企业为这一迟来的结论付出了沉重的代价，损失达几百万元之巨，并不是所有高新科技产品都让人喜欢。
事实也证明了我们的做法是正确的。每当有客户拒绝调研时，我都会举这个例子，来说服客户花小钱以避免大的失误。
这个案例说明了两个问题：一是民营企业在决策时的盲目性及企业经营的无序性。二是市场调研在解决问题方面的重要性。
（二）调查改变了命运
有一发展商拟在深圳某中心旺地推出一个商场，是该经营百货呢？还是该经营其它？公司开了无数次会议，各种创意满天飞且各执一词，总经理不知该听谁的好。
此时，公司推广人员建议聘请专业公司介入。于是我们有幸为这家企业服务。
经过历时二十天的辛勤工作，我们对此中心地带做了严密的商圈调研，包括人流、喜好、商圈的商业发展模式、业态类型、消费群构成等等，最后确定我们将该商场定位为以销售、推广“电子信息类产品”为主，并围绕着这一商业定位，推出一个融“购物、娱乐、休闲、教育为一体”的商业广场策划案，以“现代生活就是信息生活”为主题，展开了整体策划。方案一亮相，就得到企业上下的一致认同，该广场在99年按此方案推出试营业，反响极为热烈。
事隔不久，该商场旁的另一家百货公司就关门大吉。企业领导对我们说“真玄啊，这第一步，我们就走对了。”
这两个个案都充分说明了市场调研对企业决策有着多么重要的作用，但遗憾的是，不少企业总是在出现问题时才请专业公司去调研，而未能把市场调研当作企业的一个战略来推行，其实省了一点调查费用，到时的损失往往是调研费用的几倍、几十倍、甚至成百上千倍。
（三）没有完美的市场调研
我们在与企业合作时，常会询问他们为何不进行市场调研，企业往往会指出市场调研的种种问题，主要集中在以下几点：
1、担心不真实，调查了也没用。由于企业对市场调研不了解或怀疑，认为针对目前中国市场的状态进行的调研往往是不真实、不准确的，因而也是没用的，我们发现这种担心情况是最多的。
2、担心最后出来的报告，是一堆他们已知道的结论，或一堆看不明白的数据，得不出有价值的结论。99年，我们与健力宝合作之前，该企业的中层领导就有这样的反映。
3、担心调查的时间过长，耽误了市场时机。
这三种想法是有一定道理的，但并不完全正确。
首先，不存在完美的调查研究。任何调查研究都因其抽样方法、问卷设计、访谈的时间、地点、人物、气氛等等会产生偏差、市场调研也并不是依据所谓市场的成熟性来进行，实际上，目前中国市场的状况是最需要进行市调的。一个专业的市调公司，在无数次的调研实践中已学会了调整和减小偏差的方法。
例如：
针对不同的产品采用不同的、多样化的抽样方法
借助二手文献调查（案头调查）
问卷复核比例可高达30%
多种调研方式如问卷调查、座谈会、个人深度访谈、心理测试、观察调查等等并重，互相验证
在正式调研之前进行试调研，以修改和调整调研方案及问卷等等，使调研结果基本接近或吻合市场的当前状况。
出现第二个担心的原因有二：一是企业或个别调研公司在调研前对调研的目的、问题界定不清，或营销知识欠缺，因而搞成了笼统的市场普查，市调问卷的设计缺乏针对性；二是企业有时对市场调研的期望太高，希望一经调查就可以了解到所有信息，解决企业所面临的一切问题。实际上市场调查的结论与建议只能解决部分问题，还有一些问题要靠市场专业人员的创新来解决，两者不能混为一谈。
担心之三多是企业着急尽快出效益的心态所致，其实“欲速则不达”，有些企业产品不畅销已达数月或数年，而某一目标市场调研一般只需20—30天。如果将市场难题界定清楚，做一个简单的市调不会超过15天。那么究竟是在比较有把握的情况下上阵呢？还是匆忙上阵？
因此，尽管市场调研不完美，但调查的作用是不言而喻的。重视市
调，就是对企业经营负责。（四）市场调研最应关注的几个问题
据我们的经验，营销总突围前的调研，常常要注意以下几个问题：
1、营销策划方案要在调研前先初步规划
如果在调研之前不将以后推出的营销策划方案作一初步的规划、创意的话，市调的目的性就削弱了很多，仿佛冲锋枪扫射，子弹费了不少，目标人群没有击中几个。一般情况下，我们会根据对企业内部营销人员访谈的结果、我们以前的市场经验、二手资料、市场初步观察访谈等将企业产品营销所面临的问题点作一全面罗列，然后根据ABC法则确定问题的重要性，在问卷设计时就会比较注意，这是其一。其二，将问题作一些试探性的、创造性的、多样性的解答，然后选出几种答案设计到问卷中。举个简单的例子：某OTC肠胃药品，其产品卖点很多，但说起来都会平凡，我们在问题答案中提供8种创新的说法，结果消费者最喜欢的一句是“肠治久安”，于是在后面的营销策划中，“肠治久安”就成为创意人员广告诉求的重点。
2、问卷设计要结合营销知识，同时还要预测被访者的心理。
整个市场调研的核心问题之一是问卷的设计，切忌空泛、过长、语言生涩、专业性差。
在为健力宝项目作问卷设计时，我们就充分考虑到了这几点，首先按照营销大纲的基本架构来设计问卷，使问卷确实能与营销大纲对应起来，从而使整个营销策划建立在一个完全科学、理性的平台上。其次，描摹出被访对象的形象，问卷设计的语言风格要符合他们的习惯，否则就会误导或拒访，同时也利于访员访谈时作好心理准备，减少拒访率。第三，抓住重要问题、核心问题来问，这样就可以避免问卷过长，拒访率增高。第四，绝对不可以出现模棱两可、心理暗示强、前后逻辑矛盾的问题。
3、访谈的过程中要将抽样员、访谈员、复核员三者分开，同时要邀请企业市场人员参与督导。
这样做的好处是避免了样本失真，同时企业人员的界入，既是对企业人员的培训，又保证了调研的质量。
4、问卷回收后，在问卷录入前的编码工作尤为重要，既要涵盖到开放式问题的各种答案，又要简洁精练。避免造成问卷输入上的麻烦以及统计分析工作的困难。应用分析软件进行的高级分析要根据企业和市场的实际需要而定。
5、在提交报告时一定要观点鲜明，要明确回答问题给出结论，少用“可能、客观上说、也许”等字眼，总结论在写法可分为“总体结论、有意义的发现（针对特别额外的市场机会论述）、关键的事实（针对非常值得注意的关键问题论述）、讨论题（针对尚不清楚的地方展开论述）”四部分，使整个结论给人耳目一新的感觉。市场调查这一仗打好了，接下来的突围行动就有了强有力的保障。
采编：www.pmceo.cOm篇2：市场调查多变量分析研究
市场调查多变量分析研究
大多数由市场上所收集到的资料都是多元的。原因很简单：千辛万苦安排的可以收集数据的客观环境，作为调研公司当然会尽量多获取一些不同类型的有效测量数据。因此，多变量的问题自然存在。
××顾问自98年开始探索这些多变量分析技术，通过大量的项目积累获得了丰富的研究经验。下面这些多变量分析技术是我们在市场研究分析中常用的方法与模型。
1、多元回归分析(RegressionAnalysis)
在对市场数据的分析中往往会看到变量与变量之间存在一定的相关关系，例如：某产品的价格和社会需求之间，服务满意度与服务之间都有密切的关系，研究变量之间相互关系密切程度的分析为相关分析。如果在研究变量的相关分析时，把其中的一些因素作为所控制的变量，而另一些随机变量作为它们的因变量，确定这种关系的数理方法就称为回归分析。它常应用于满意度研究、消费者研究、市场预测以及一些专业技术研究等方面。
2、因子分析(FactorAnalysis)
因子分析的基本目的就是用少数几个因子去描述许多指标或因素之间的联系，即将相关比较密切的几个变量归在同一类中，每一类变量就成为一个因子（之所以称其为因子，是因为它是不可观测的，即不是具体的变量），以较少的几个因子反映原资料的大部分信息。常与其它技术联合使用，应用于满意度研究，市场细分研究中。
3、主成份分析(PrincipalComponentAnalysis)
主成份分析的目的是要对多变量数据表进行最佳综合简化。使用的方法是寻找这些变量的线性组合─称之为主成份，使这些主成份间不相关。为了能用尽量少的主成份个数去反映原始变量间提供的变异信息，要求各主成分的方差从大到小排列。第一主成份最能反映数据间的差异。
4、聚类分析(ClusterAnalysis)与判别分析(DiscriminantAnalysis)
聚类分析的目的在于辨别在某些特性上相似的事物，并按这些特性将样本划分成若干类（群），使在同一类内的事物具有高度的同质性，而不同类的事物则有高度的异质性。在市场研究中，聚类分析主要用于：
☆对消费者群进行市场细分
☆对产品进行分类
☆选择试验市场
☆确定分层抽样的层次
☆分析消费者的性格特征和行为形态等方面
判别分析（DiscriminantAnalysis）能够依据样本的某些特性，以判别样本所属类型。与聚类分析不同的是，判别分析是在已知研究对象可用某种方法分成若干类的前提下，建立判别函数，用以判定未知对象属于已知分类中的哪一类。在市场研究中，判别分析主要用于对一个企业进行市场细分，以选择目标市场，有针对性地进行广告、促销等活动。
5、联合分析（ConjointAnalysis）
通过联合分析可以模拟真实购买情况下，消费者的权衡之后的选择，消费者的回答在是综合各种条件包括自身经济条件做出的，反映了其潜在的权衡标准，而不会像传统测试方法中得出的价格最低，性能最优的非现实可操作的结论，也不会得到所有因素都非常重要或人们通常可以预料到的非实际反映的似是而非的结论。联合分析还可以预测并未实际测试过的产品组合的消费者认同程度和市场份额。
6、对应分析（CorrespondenceAnalysis）
对应分析通过分析有定性变量构成的交互汇总表来揭示变量间的联系。可以揭示同一变量的各个类别之间的差异，以及不同变量各个类别之间的对应关系。常应用于品牌形象研究，市场细分和市场定位研究。
7、决策树（DecisionTree）
决策树将资料依据不同的变量循序产生分析结果，得到这一研究结果之后，甚至不需要拥有任何统计分析之知识，即可由决策树分析方式来判明消费者之特点与异同点。
8、多维偏好分析
多维偏好分析常用于分析消费者对产品与服务的偏好倾向，在市场研究中能具体解决如下问题：
☆圈定目标消费群体
☆市场上哪些品牌的竞争激烈
☆探索市场的空白区域
☆消费群体的分类
☆品牌评价
9、多维尺度分析
探索多个研究事物间的相似（不相似）程度，通过适当的降维方法，将这种相似（不相似）程度在低维度空间中点与点之间的距离表示出来，并有可能帮助识别那些影响事物间相似性的潜在因素，在市场研究中能具体解决如下问题：
☆市场上，相似品牌有哪些？
☆消费者评价品牌相似性的依据是什么？
10、认知图
利用聚类分析，对应分析，可以生成结果更为直观的认知图。
举例说明：下图为手机市场的认知图。可得出的结论是：白领人士更偏
篇3：房地产市场调查内容
房地产市场调查内容
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
市场调查有广义和狭义之分。其中，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。房地产市场调查的主要内容有：
一.房地产市场环境调查
1.政治法律环境调查
（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2）有关房地产开发经营的法律规定。
（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2.经济环境调查
（1）国家、地区或城市的经济特性，
（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
（5）国民经济产业结构和主导产业。
（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。
（7）项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况、对外贸易和外商投资的发展情况。
（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
3.社区环境调查
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
二.房地产市场需求和消费行为调查
1.消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2.房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
3.需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。
4.购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
三.房地产产品调查
1.房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
2.现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
3.新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。
4.本企业产品的销售潜力及市场占有率。
5.建筑设计及施工企业的有关情况。
四.房地产价格调查
1.影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
2.房地产市场供求情况的变化经趋势。
3.房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
4.开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
5.国际、国内相关房地产市场的价格。
6.开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
7.价格变动后消费者和开发商的反应。
五.房地产促销调查
1.房地产广告的时空分布及广告效果测定。
2.房地产广告媒体使用情况的调查。
3.房地产广告预算与代理公司调查。
4.人员促销的配备状况。
5.各种公关活动对租售绩效的影响。
6.各种营业推广活动的租售绩效。
六.房地产营销渠道调查
1.房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
2.房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
3.租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
4.房地产租售客户对租售代理商的评价。
七.市场竞争情况调查
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容容：
1.竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
2.对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
3.对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
4.对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。
5.对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。
6.对未来竞争情况的分析与估计等。
篇4：房地产市场调查实施三要素
有的人认为房地产市场的调查与研究(下简称“市调”)高深莫测,很“玄”,有的人认为市调很简单,可有可无。其实市调是有方法、规律可循的。
我们认为:无论是发展商想寻找新的投资机会,还是为抢占市场,确定开发市场适销对路的物业;无论是发展商想为已开发物业制定正确的营销策略,还是为提高物业质量和附加值,提高经济效益,市调总能在其中发挥重要作用。房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究,为发展商预测项目经营销售状况,制定正确项目决策提供了可靠依据。
市调类型从调研方向上分大致有三类:
针对物业的市场调查
一般发展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时,会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括:位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况,以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况,其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。
常见错误是将报价当实际价格。
表: 方法 途径 利弊 直接查找真实售价 到房地局有关部门查询 此种方法准确可靠,但需要有一定的社会关系 根据目标买家的承受力确定价格 确定待售物业量→确定目标买家的数量→确定目标买家能承受的价格 此种方法易于实施,但通常是目标买家的范围容易确定,数量难以确定,价格主要根据经验以及对目标买家进行取样调查判断。销售周期估算法 一个项目的销售周期不可能无限长,发展商必须在合理的时间销售出合理数量,最大限度取得合理利润、减少亏损
以上来判断合理的价格 此种方法计算简单,易掌握,但没有以动态发展的角度考虑问题。发展商有特殊情况的,也可能了解不到。 大量调查参照法 大量了解同类地点、同 类规模、同类物业的售价,多项对此,调整可得出某个项目的合理市场价格 充分考虑市场因素,但各个物业根据其具体情况应在其报价的基础上给出一个加权系数。这是其中的难点。
销售价格的确定:前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。
销售率的确定:可依据同类物业市场预期(如份额、价格、销售周期)进行判断。因为市场是不断变化的,所以其数据也不可能绝对精确,但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。
物业供应量的确定:如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建(资金不到位、炒地皮);建了没报(改变项目性质,如联建、自建改商品房);报建归口不一致(有在区里,有在市里);报建与销售内容不一致(最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购)等情况,实地的现场调查是最可靠的办法。
针对客户的市场调查。
不同物业的目标客户群体是不同的,不同客户群体对房屋的偏好各异,比如中等收入家庭购房时会更关注价格,而高收入家庭购房时会更注重环境与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查和研究准确把握,最终抓住目标客群,这是物业销售成功的关键之一。
这类调研内容包括:客户的购买力水平,客户购买力投向(包括物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等)及客户的共同特性,如年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时,可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客户的配合。
三是全面的市场调查。
房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况,因此一个完整全面的市场调查应该包括宏观的背景情况,如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容;再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比(如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等)。
这类调查应该是前述两种调查的结合,至少是部分内容的结合。这类调查的难点是工作量大,专业性强,需投入大量人力物力且工作周期长。
通常市调可分为三个阶段:
调查准备。确定调查的问题及地域范围,并对调查目标进行初步分析,在此基础上制定调查计划(如方式及进度、收集信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训等)。
正式调查。确定市调资料来源及收集方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法收集;间接资料可采取交换、购买、委托等方法。如采用问卷式调查,还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。
对代理商而言,市调应成为其强项,通过对区域市场进行多角度、全方位的调查,找出市场空缺较大的物业类型,为发展商提供开发策略、营销策略,以利项目尽快推出,使发展商取得合理的投资回报。市调既不是不负责任的胡编乱造,也并非神秘不可掌握,它是一种方法、手段,运用得当,让人受益匪浅。
篇5：漫谈商业地产市场调查方法
20**年被称为中国的“商业地产元年”,投资开发商用物业,特别是所谓超大型Mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市,成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。
一、市调分类
商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:
1、按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查
4、按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市调准备
无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。
准备工作一般有:
1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;
2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);
4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;
7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。
显然,“商圈”现有两种用法,一是正式的零售界用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法,着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时,若有必要,应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语,与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主,因此商圈、商业中心再可细分为某一地段,房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语,指观察者、步行入进出、经过的集中焦点,基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类
参照点,观察者一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。应用:①上述概念常用,应熟练掌握与区分,清晰界定市调范围;
②上述概念的空间范围,除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外,基本是从大到小排列,应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告,应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语,现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。
应用:①策划商业地产,必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功;
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计,查清所需类别基本状况进行比较分析;
③传统和新兴业种,也逐渐采用不同业态模式经营,如:建材、IT、文仪、药品、图书等业种;
④零售商业外的业种,也流行采用零售业态经营模式,如:美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
四、市调内容和考察次序
商业地产发展(定位)策划,最常见的市调是基础普查、全地段重点考察,其次是专项调查(分商业业态、业种、物业类别),再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目),前者一般会覆盖后两者,因此主要以前者为例。
市调有两个前提,一是实地考察前应对区位的功能有所判别,是商务区,还是商业居住混合区,或是商业功能区,后者再分市、区、社区、邻里四级商业区,实考主要是印证和具体细节了解;二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系,面是板块、商圈(区位比面要大些),线是地段、路街沿线,点是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等,主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,通过“线”观察。
购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等,通过“点”观察。
调查过程及内容,按当时的要求分工细定,但调查结果均要反映下述内容:
①商圈范围,业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌,重点商户经营概貌;
②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段);
③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度,代表性商铺门面宽度、进深、净空,建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功能构成、空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;
⑤交通干道及出入口,消费者基本交通工具,公交线及快速交通线对外连接区域,停车场数量、泊位及其可观性、便利性,机动车辆秩序及对行人的干扰性;
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度;
⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);
⑧在建、拟建大型商用物业个案,城建规划重点,街区改造和重点扶持对象,政府管治水平等。
五、市调方式方法
目前阶段,我们主要采用简便、实用的方式方法:
1、实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时,需不同时段反复观
察、体验才有意义。2、访谈法
通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会,主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动,集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。
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