住宅项目市场调研

住宅项目的市场调研（为谁建造房子？）

1、住宅市场需求大势基本研判
（1） 中国城市居民的居住现状和巨大需求可以保证住宅的巨大需求。
（2） 城市化将使得住宅开发拥有巨大的市场。
（3） 有效供给持续不足。萨伊定律给我们的启示：供给能自动创造它的需求。
（4） 80年代建设的住宅已经进入更新期。
（5） 个人资产最重要的表现是住宅，中国进入置产兴业的时代。

2、房地产发展的几个阶段
从80年代初的gg开放以来房地产开发经历了三个阶段：
初级阶段——争夺资源的阶段。
发展阶段——争夺市场的阶段。管理和产品营销是企业利润的最主要来源。这
就是我们所处的时代。
成熟阶段——争夺顾客的阶段。

3、北京住宅市场的营销环境，机遇和挑战

宏观环境
（1） 人口环境：庞大的人口基数。
（2） 经济环境：高收入，高购买力，GNP的高增长，大量的外地移民对北京房价的支撑。国际职员对房屋价格支撑。国际投资对房价的支撑。
（3） 政治法律环境：对消费者的保护立法越来越健全，各种技术规范。
（4） 人文环境：亚文化层次多，教育背景、职业种类、收入、家庭形式、价值观念。住宅需求的形式多种多样。

微观环境
（1） 供应量的增加，北京地区也已经出现现房销售的趋势。
（2） 产品的同质化。大部分项目并没有建立起自己的品牌。
（3） 行销手段上相同或相似，导致剧烈的低层次竞争。
（4） 后期服务的低劣导致消费者的信心不足，许多消费者暂时持币待购状态。
（5） 住宅开发的进入门槛比较低，使得一些资质很低的开发商进入住宅市场。
（6） 三外（外资、外地、外行）的进入加剧了竞争。
（7） 消费者日渐成熟，要求提高生活品质。
（6） 法制更加健全，对消费者更有利，而对部分开发商来说越来越不利。

4、加入WTO之后给住宅开发带来的机遇和挑战

（1） 涉外经济活动会更加频繁，给写字楼、高级公寓带来巨大的机会。有效需求更加旺盛。
（2） 外资的进入，使融资渠道更加畅通，从而改变国内企业单纯依靠银行信贷融资的局面，使房地产金融更好地为房地产开发服务。
（3） 有助于增强城市居民的住房购买能力。汽车的增加，使住房郊区化成为下一波浪潮。
（4） 促进中国的城市化，使城市的租赁市场更加活跃。
（5） 高档建材和住宅部品的进口量增加、先进的建筑设备的增加，有利于开发商降低成本。
（6） 国外设计力量和其他开发服务机构的进入带来先进的理念。
（7） 消费者精神生活和价值观念的变化。审美能力、对生活方式的感悟能力增强。
（8） 促进建筑施工、设计、代理服务、物业管理水平的提高，促进全行业的水平的提高。

5、面向项目的市场研究：

（1） 任何一个项目的开发决不能只凭经验和感觉。前期的市场调查和研究是形成开发战略和具体方案的基础。
（2） 对市场的研究就是寻找目标市场的过程，和目标顾客的过程。

（3） 研究内容包括：
a、区域市场的研究；
b、寻找目标市场，确定细分市场或细分市场组合；
c、生活方式的研究。
d、目标市场的顾客状况，特别是目标客户的生活方式研究；
e、消费者的各方面的需求；
f、项目自身情况研究
g、竞争对手研究
h、在研究的基础上确定产品定位；
I、在研究的基础上进行产品创新；
j、在研究的基础上营销创新。

（4）市场也是不断变化的，研究必须持续进行
（5）研究的方法：
委托信用良好的专业市场研究公司或者房地产咨询公司同时聘请顾问监督它。 研究成果应该不断积累，研究是面向项目的、面向营销的。既要防止文牍主义，又要防止浅尝辄止。

（6） 消费者的需求；
a、 物理空间需求；
b、 日常生活需求；
c、 身体健康需求；
d、 养老育幼需求；
e、 室内外物理环境需求；
f、 生态需求；
g、 教育需求；
h、 人文关怀需求；
I、 艺术与审美的需求；
j、 社区成员之间沟通和交流的需求；
k、 自我实现需求。

6、竞争对手研究：

（1） 建立竞争者情报分析系统，特别是建设竞争对手资料库。
（2） 主要的研究目标是产品细分市场的竞争者。
（3） 找到目前你的主要竞争对手，详细研究他的产品设计、市场营销。
（4） 通过研究对手，确定自己的产品战略和营销战略。

7、确定项目的目标市场

（1） 市场定位就是将目标市场定位在哪个或者哪几个细分市场。
（2） 在市场研究的基础上，根据需求的市场饥渴程度，寻找目标市场。
（3） 根据企业的核心竞争力或者综合竞争力确定目标市场。
（4） 根据地块的特征情况。
（5） 根据竞争者的情况确定。

8、 细分市场研究

（1） 按经济地位划分为四个阶级：精英阶级、中产阶级、劳动阶级、穷苦阶级。
（2） 第一居所，第二居所？。
（3） 自住？投资？
（4） 一次置业者和二次

置业者多次置业者。
（5） 按家庭划分：传统大家庭、核心家庭、丁克家庭、单亲家庭、独居者。
（6） 职业分层：IT业、金融业、艺术家、教师、律师、开业医生、中层白领雇员独立创业者、大型公司高级职员、体力劳动者。
（7） 按教育背景划分高等、中等教育、初级教育。高等教育又可以分成海外归来者和在国内受教育者。
（8） 按照价值观念分
（9） 基本客户（主流客户）、次要客户、集团客户。
（10） 其它购房偏好：对某种配置的偏好，对教育、养老等。

9、SWOT分析

在项目的前期阶段，对于给定的地块儿，必须进行SWOT分析，即优势（superiority）劣势（weakness）、机会（opportunity）、威胁（threaten）

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篇2：住宅小区项目可行性研究报告建议书纲要

住宅小区项目建议书(代可行性研究报告)范本
**住宅小区项目建议书
(代可行性研究报告)
***建筑设计研究院
二OO四年八月

目录

第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.2编制依据
1.3编制原则
1.4项目建议书的工作范围
1.5项目建议书的工作概况
1.6项目建议书
第二章社会和市场调查与需求预测
2.1社会和市场调查
2.2项目发展概况
2.3设计理念
2.4市场预测
2.5项目优势
2.6市场定位
第三章建设规模及建设方案
3.1总平面规划
3.2建筑工程
3.3结构设计
3.4给排水设计
3.5暖通设计
3.6电气工程设计
第四章建设条件及气象条件
4.1场地水、暖、电供应条件
4.2

地质条件
4.3场地气象条件
第五章消防
5.1消防系统
5.2消防报警
第六章环境保护
6.1本项目对环境的影响
6.2环境保护
6.3三废治理方案
第七章抗震、土地利用及绿化
7.1抗震
7.2土地利用
7.3绿化
第八章节能
8.1建筑、结构
8.2给排水供暖
8.3电气
第九章经营、物业管理与招投标
9.1经营管理
9.2物业管理
9.3招投标
第十章项目实施进度计划
10.1项目实施内容
10.2实施进度
第十一章投资估算与资金筹措
11.1投资估算范围
11.2编制依据
11.3编制方法及各部分费用确定
11.4估算投资总额及其构成
11.5资金筹措及投资计划
第十二章经济效益分析
12.1评价依据
12.2基础数据
12.3盈利能力分析
12.4不确定性分析
12.5临界点分析
12.6综合评价
第十三章结论
13.1社会效益分析
13.2经济效益评价
13.3评价结论
13.4建议

附 录

第一章总论

1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称:**住宅小区
1.1.2承办单位:房地产开发集团有限公司
法人代表:
1.1.3 拟建场址:
项目拟建场址位于
1.1.4单位概况:

1.2编制依据
1.3编制原则
1.4项目建议书的工作范围
1.5项目建议书的工作概况

1.6项目建议书
1.6.1建设方案
(详见方案图)
1.6.2建设规模

一期:
1.6.3 主要经济指标
1.6.4 投资估算与资金筹措
1.6.5综合评价结论
本项目的建设是可行的。

第二章社会和市场调查与需求预测

2.1社会和市场调查
2.1.1产业政策
2.1.2项目建设的必要性
2.2项目发展概况
2.3设计理念
2.4市场预测
2.5项目优势
2.6市场定位

第三章建设规模及建设方案

3.1总平面规划
3.1.1总平面规划原则
3.1.2总平面规划综述
1、平面布置
2、 通组织
3.1.3建设规模
一期:

3.2建筑工程
3.2.1建筑立面设计
3.2.2小区内部环境设计
3.2.3户型设计
3.2.4内外装修

3.3结构设计
3.3.1设计依据
3.3.2工程概况
3.3.3结构设计
⑴地上部分
⑵基础部分
3.3.4主要活荷取值

3.4给排水设计
3.4.1设计依据
3.4.2工程概况
3.4.3系统设计
3.4.4管材
3.4.5有待落实问题

3.5暖通设计
3.5.1设计依据
3.5.2工程概况
3.5.3系统设计
3.5.4采暖系统
采暖设计负荷估算如下:
3.5.5采暖热媒及系统定压
3.5.6通风系统
3.5.7消防设计
3.5.8环保与节能设计

3.6电气工程设计
3.6.1设计依据
3.6.2主要设计内容
1、变配电系统:
2、照明及电力系统:
3、有线电视及通信信息系统:
4、防雷接地系统:
5、安防系统:
6、外线工程:

第四章建设条件及气象条件

4.1场地水、暖、电供应条件
4.4.1供水:
4.4.2排水:
4.4.3供暖:
4.4.4供电:

4.2地质条件
从上至下分三层:
第一层:
第二层:
第三层:
地基承载力:
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sp; 第一层:
第二层:
第三层:

4.3场地气象条件
1、气温:
2、湿度:
3、降雨量:
4、年平均风速:
5、冻土深度:
6、冬至日射角:

第五章消防

5.1消防系统
5.2消防报警

第六章环境保护

6.1本项目对环境的影响
6.2环境保护
6.3三废治理方案
6.3.1污水
6.3.2生活垃圾

第七章抗震、土地利用及绿化

7.1抗震
7.2土地利用
7.3绿化

第八章节能

8.1建筑、结构
8.2给排水供暖
8.3电气

第九章经营、物业管理与招投标

9.1经营管理
9.2物业管理
9.3招投标

第十章项目实施进度计划

10.1项目实施内容
10.2实施进度
项目计划周期3年,建设期2年(一期、二期各1年)

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算范围
11.2编制依据
11.3编制方法及各部分费用确定
1、
2、
3、其他费用
4、基本预备费
5、建设期贷款利息
该费用详见附表1
11.4估算投资总额及其构成
本项目总投资:万元,
其中:
11.5资金筹措及投资计划
本项目总投资元,其中自筹万元,筹资万元,其余利用预售房款。

第十二章经济效益分析

12.1评价依据
12.2基础数据
11.2.1经营计划
12.2.2实施进度
12.2.3投资构成及分年度用款计划
12.2.4收入估算
具体计算依据如下:

销售收入:价格定为:
12.2.5成本构成及估算
项目的总成本由建设投资、财务费用、产权交易费用和销售费用组成。具体计算依据如下:
1、建设投资
2、销售费用:
3、税金:
12.2.6基准收益率
12.2.7本项目建设期
12.3盈利能力分析
12.3.1根据损益表计算评价指标如下:
12.3.2据全部投资现金流量表计算评价指标如下:
12.4不确定性分析
12.5临界点分析
12.6综合评价
项目在财务上是可行的。

第十三章结论

13.1社会效益分析
13.2经济效益评价
13.3评价结论
因此该项目是可行的。
13.4建议

篇3：房地产市场调研精解

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。

房地产市场调研的作用

1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;

2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;

3)有利于企业制订正确的营销策略;

4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。

二、房地产市场调研的内容

(一)宏观投资环境调查

(二)城市房地产市场概况

(三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研

(四)项目基本状况调查

(五)项目所在区域市场状况

(六)项目开发策略建议

(七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

宏观投资环境调查

1、政治环境

2、经济环境

3、社会文化环境

政治环境

政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。

经济环境

国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。

社会文化环境

居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况

1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况;

2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构;

3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况;

4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;

5、三级市场交易情况;

6、当地房地产业相关政策法规。

三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研

1、消费者行为调研

2、市场需求容量调研

消费者行为调研

消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研

需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。

商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面:

1)城市人口、家庭数量及变化趋势;

2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况;

3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等;

4)居民日常消费支出水平与消费结构;

5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。

四、项目基本状况调查

(1)宗地基本状况资料

包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策;

(2)项目所在区域市场状况

项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。

其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平,创新能力与发展新产品的动向。

(3)项目开发策略建议

1、市场细分与目标市场调研;

2、产品定位,包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究;

3、开发策略分析,包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

五、营销策划和销售执行阶段的市场调研

1、宏观经济环境研究

2、 市场供需与竞争对手动态调研

3、消费者调研,包括:消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求,客户满意度调研;

4、企业自身产品与服务调研,包括:产品优劣分析,在满足客户需求方面存在的缺陷和不足,产品市场竞争地位分析,本企业产品的市场占有率及销售潜力分析;

5、价格调研,包括:产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应;本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

六、房地产市场调研程序

(一)调研准备阶段

(二)正式调研阶段

(三)结果处理阶段

调研准备阶段

1、确定调研目标

2、初步情况分析

3、制定调研计划

正式调研阶段

1、确定资料来源

2、确定资料收集方法

3、调查表及调查问卷设计

4、抽样调查

5、现场实地调查

结果处理阶段

1、资料整理分析

2、编写调研报告

七、房地产市场调研方法

(一)调研方法

1、全面调查法

2、重点调查法

3、抽样调查法

(二)资料收集方法

1、二手资料的收集方法:查询、交换、购买、索取、委托情报网收集

①二手资料的收集程序②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序

首先应确定需要什么资料。

第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。

第三步工作是从企业外部进行搜寻。

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bsp;第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估,即评估资料的效度。

最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的,但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源

1、内部来源:

本人资料库、企业档案(会计记录、销售报告、其他数据资料)、企业内部专家。

2、外部来源

(1)组织机构,包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。

(2)文献资料,包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。

(3)电脑数据库、互联网

(4)企业外部专家

(5)营销调研公司

3、商业资料获取方法:向市场调研公司购买

4、原始资料的收集方法:

(1)访问法:①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查

(2)观察法:①直接观察法②间接调查法

(3)实验法

篇4：住宅底商投资分析

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。

1、按照服务区间划分

按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费 需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便 利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百 货商场等,如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。

2、按照市场理念划分

随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不 同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。

按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共 三种类型。下面,分别对它们加以介绍。

1)概念型住宅底商

概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作 成功的"现代城"、"欧陆经典",到"珠江骏景",再到"老番街",住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商 做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应 是开发商的制胜法宝。

2)潜力型住宅底商

潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项 目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚 运村的"风林绿洲",由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是 难得的投资宝地。

"潜力型"住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大 问题将是"时间"问题,也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报 率时应充分考虑时间因素。

3)商圈型住宅底商

商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位 置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈 内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件 设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层 的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有 空置现象。

最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能 以过高价位购买商铺,最终被高位"套牢"。

住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点,这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑 的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和 经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境 做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困 境。

 

;2、铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可 能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商 开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念 复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思 维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。

3、经营形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型 住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业 形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰 公司、幼儿园等。

4、投资回收形态

目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资 者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

投资策略

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对 比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资 收益可以很好得到保证。

篇5：住宅发展趋势

拥有一套属于自己的房屋是现代社会芸芸众生的不懈追求。随着经济和科技的不断发展,这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色,而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分,房地产开发商的角色也开始发生了变迁,它已成为生活方式的引领者,通过独特的设计改变人们的生活;而这种改变并不是随意的,是在深刻了解消费者需求的基础上产生的,是对消费者需求的不断满足,也是对这种需求的不断提升,因此,房地产开发商须秉承社会责任不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。

一个事物的发展变化受到主客观因素的影响,住宅发展趋势也不例外。影响住宅发展趋势的客观因素主要有科学技术和自然环境;主观因素包括消费者需求和政策法规。以下从主客观四个方面来分析未来住宅的发展趋势。

一、客观因素

1、自然环境

(1)土地资源

尽管我国幅员辽阔,但人口众多却与之形成矛盾,因此,住宅开发宜提倡建设多层及高层建筑;同时,由于我国土地长期的计划式供给导致目前土地供应短缺且结构不合理,因此,旧城改造建设将成为住宅开发的又一发展趋势。

(2)环境

我国南北跨度较大,全国各地的气候、地形及地理环境差异也比较大,住宅开发应该遵循因地适宜的原则;而在住宅环境景观的规划设计中,未来的发展趋势应该注重原生态式的开发,是景观具有亲人性,例如活动绿地的建设,减少太多的人工生造。

2、科学技术

(1)新材料、新技术的不断研发及运用,尤其是节能环保材料和技术。

目前,世界各国都面临能源紧张的局面,我国也不例外,各级政府提倡建设节约型社会,节能材料及技术的研发运用势必成为住宅建材及技术的主流;但是节能材料及技术在前期的推广阶段需要雄厚的资金注入,且初始阶段不易产生规模效益,因而好多企业望而却步,不过早日进入该市场将有利于企业的可持续发展。

(2)智能化住宅

智能化住宅利用系统集成方式,将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来,变成活生生的相互联系的社会群体,使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。目前,已经有企业开始开发智能化住宅例如奥林匹克花园,但是智能化的水平还很低,同时消费者对智能住宅的接受度也不高。通过改变消费者的认识,建造方便舒适的智能化住宅将是未来住宅科技的发展方向。

(3)住宅生产现代化

住宅生产现代化是一个涉及到住宅规划设计、部件生产、施工安装、建材物流、装饰装修等多方面协作的系统工程,不仅具有高新技术,而且需要所涉及行业的相互协调。21世纪是知识经济的时代,是以高科技为支柱,对知识资源的占有、配置、生产、使用为重要因素的经济时代。对于住宅的生产来说,必然会出现新型结构、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等,使住宅的生产呈现出以下特征:1、住宅品质全面改善;2、住宅生产效率大幅度提高;3、实现住宅生产的工业化和标准化; 4、完善的住宅质量监督体系和保证制度。

二、主观因素

1、政策法规

(1)普通住宅是开发的主流

在我国,国家相关政策法规的变化影响着房地产业的发展。近年来,国家不断出台各种政策鼓励建设普通住宅,十一五规划更把解决中低收入人群的住房问题作为工作中心,因此未来一段时间内普通住宅的市场将会看涨,如何占领和深挖这个市场将是摆在房地产企业面前的主要问题。

(2) 住宅产业社会化

住宅业社会化,是指住宅生产、流通、消费的社会再生产过程的社会化,包括:住宅生产、分配、流通、消费的个性化。随着我国住房制度改革的不断深入,住宅商品化、货币化、市场化程度不断提高,必然导致住宅生产规模的扩大和住宅业社会分工的发展,使住宅市场由狭小的地方市场发展成为统一的国内市场,并渗透和拓展到国际市场;同时,经过十几年的发展房地产已经成为我国的支柱产业。于是住宅的生产、分配、流通、消费将在更大的范围内联结起来而形成一个有机的整体。21世纪的中国住宅产业,将会步入社会化发展。

2、消费者需求

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p;消费者需求是一个巨大的命题,需要房地产开发商不断的深入研究和挖掘,以下举出一些比较典型的趋势。

(1)绿色生态住宅

所谓“绿色住宅”,是健康、有益、节能、低能耗和低污染的住宅。它的基点应是从住户的切身利益出发,营造健康、安全、文明的居住环境,提高住户的居住质量,营造文明的居住环境。“绿色住宅”是涵盖了生态环境和可持续发展的一个新的概念。

“绿色住宅”不仅注重住宅和居住区等硬件建设,更重视人们文明生活方式的软件建设。它强调人与自然环境和谐共生,有效地利用自然,回归自然,提倡重复利用,努力减少污染,保护自然,以创造一个绿色生活环境。目前许多楼盘打出的亲水、亲山的口号,正是这一趋势的佐证。绿色住宅的内涵是丰富的,这需要房地产开发商不断深掘。

(2)老年住宅

我国即将进入老龄化社会,老年人群有较多的积蓄,并且和子女分开居住成为老年人生活模式的发展趋势。在老年住宅建设场地的选择和总平面设计中应考虑以下几点:

环境质量良好、交通便捷,注意场地周边活动的安全性,不应以主要交通干线为界,保证购物、逛公园等一般室外活动不穿越城市主要街道;靠近基本的社区公共设施,如图书馆、保健服务与文娱设施等,同时远离喧闹的文娱场所;在小区整体规划中,要考虑满足老年人开展户外活动、与邻里交流的要求,处理好其他设施与住宅之间的关系,避免使老年人产生与社会隔绝、被社会抛弃的消极心理;老年人居室应有良好的日照、通风。

老年人的生理特点决定了老年人的住宅设计应从方便、实用、经济的角度出发,占地宜小,室内空间宜紧凑,使老年人平时的生活自理和日常活动的困难减至最少,设计上应严格遵守防火规范。

老年住宅的产生是细分消费市场的结果,据此细分可以产生很多消费市场,例如适合青年人特点的小户型。

(3)优越的户型设计

户型设计的优化是住宅开发永远不变的趋势。常规性的户型设计主要考虑项目本身的地理环境及建筑规范,这种优化只能使按部就班;创新的户型设计需要结合社会文化,分析消费者特点从而设计出满足居者个方面需求的户型,例如目前能容纳多个家庭的户型受到市场的广泛欢迎。

(4)自制化住宅

追求个性化的消费者,在购买房屋之后为了装修不得不拆墙钻洞,因此,建造自制化住宅将给消费者带来很大方便,也为房地产公司节省很大一笔开支,获得双赢的局面。日前,万科已经在研究开发这种住宅。

(5)和谐的人文环境

一套房屋最终住着舒不舒服就得考虑所居的人文环境。因此,在住宅区营造出有特色的和谐的人文环境就成为房地产开发商面临的一大命题,也是住宅发展的一大趋势。目前,注重营造邻里关系及住宅设计重回“城镇”模式等观念不断涌现。

影响住宅发展趋势的客观原因和主观原因是不断变化,并相互影响融合,要准确地把握住宅发展的趋势须综合分析主客观方面的因素。