市场比较法在宗地地价评估中应用

摘要 从实务的角度出发,系统阐述了如何将市场比较法用于宗地地价评估。文中首先论述了市场比较法的基本原理,然后对宗地地价影响因素修正系数的测算方法作了详细的说明,最后给出了利用市场比较法进行宗地地价评估的一个应用案例。

一 引言

市场比较法是指在求取某宗待估土地价格时,可将待估土地与较近期内发生交易的类似土地进行对照比较,并根据已发生交易的土地价格,经过各种因素修正后,求得待估土地价格的一种方法。

市场比较法是国际上较为通用的经典估价方法之一,也是最重要、最常用的估价方法之一,由于这种方法具有现实性,符合当事人的经济行为,具有较强的说服力,所以只要有类似的适当土地交易案例,即可运用这种方法。

市场比较法是以商品的替代原则为其理论依据的。根据一般的商品价值关系,在同一市场中,应该有两种市场行为的存在:一是具有相同使用价值和性质(效用)的商品,应该具有相同的价格,即完全替代原则。二是在两个以上具有替代关系的商品同时存在时,商品的价格是经过它们之间的相互竞争后产生的,即具有替代关系的商品,其价格会相互影响,并趋于一致。具体到地产商品来说,当市场上有效用类似的地产同时存在时,它们的价格就会相互牵引,相互接近。

土地使用权作为商品进入市场后,某宗地交易的价格必须受到同它具有同等效用的替代土地价格的影响。可以设想,一个土地购买者,在要购入某块土地时,会尽可能地掌握市场上目前与之具有相同效用的土地价格水平,而不会以高出市场价格的水平来购入这块地。相反,作为卖出者也不会乐意以低于市场价格的水平将这块地卖出。由此可见,运用市场比较法估算宗地价格,不仅有它的现实性,而且有可靠的理论依据。

我国在市场经济条件下,土地使用权转让价格的评估将呈现出蓬勃发展的趋势。随着我国土地使用制度改革的不断深入和地产市场的进一步发育和完善,市场比较法在土地估价工作中的应用前景将十分广阔。

二 市场比较法的基本原理

1.市场比较法的一般步骤

运用市场比较法一般可按下述步骤进行:

(1)广泛收集交易资料

运用市场比较法进行地价评估,必须以大量的交易资料为基础。交易案例资料的收集,其内容一般包括土地位置、面积、形状、用途、交通情况、周围环境、交易日期、交易价格、地上物状况、交易双方的基本情况以及市场状况等。

(2)选取可供比较参照的交易案例

供比较参照的交易案例必须符合以下条件:

①应与被估地产的估价期日相接近。

②与被估地产所处的地区应相同,或在同一供需圈内的类似地区。

③应与待估土地属同一交易类型,土地的使用性质相同。

④该交易案例必须为正常交易,或可修正为正常交易。

⑤应是宗地个别因素基本一致,能作个别因素比较的案例。

(3)进行差别调整

差别调整又称差异因素修正,修正角度可分为以下五个方面:

①时间差异修正

②交易性修正

③品质修正④公允性修正

⑤政策性修正

(4)确定待估土地价格

运用比较法评估土地价格时,一般会有几个或多个评估比较参照案例,因而,经过因素修正后也会有多个比较参照价格,将多个比较参照价格求算为待估土地价格的方法有多种,比较可取的方法是加权平均法,即通过计算交易案例的方差,进而确定交易案例的权重,再根据权重和修正后的案例价格计算出加权平均值,作为待估土地的价格。

2.市场比较法的基本公式

市场比较法的基本公式是将可比案例放到待估地产的条件下,修正为待估地产条件下的价格,因此其基本公式为:

P待估=P比较×L1×L2×L3×L4×L5

其中:L1——时间修正系数,

L2——交易地修正系数,

L3——品质修正系数,

L4——公允性修正系数,

L5——政策

性修正系数,

在进行比较修正时,应以待估房地产的状况为基础,将其分值定为100,比较案例与它逐项比较打分。对于时间修正系数,其修正实质是求不同时点的等值价格,其结果不受比较基准确定的影响。因此,为计算方便,我们以可比案例交易日期的价格为基准,通过变动率修正,得出估价时点的价格。

具体公式:

三 影响因素修正系数的测算

1.时间修正系数

很显然,在所确定的比较参照案例中,其地产交易发生的时间不可能与待估土地价格评估期日相一致,一般前者发生在先,后者在后,在相差的这段时间里(通常不超过5年),随着经济的发展、城市建设综合效益的提高,或由于经济的衰退、投资方向的调整等因素影响,土地价格也会发生涨落。如果所选比较案例是最近发生的,与估价日期非常接近,地产价格无变化时,可不进行时间修正;但当地产价格有明显波动时,就必须进行适当的时间修正,使价格适合估价时的市场实际情况。在取得比较交易案例地产交易期日的地价指数和待估地产评估期日的地价指数后,就可以用下面的公式进行时间修正:

2.交易地修正系数

交易地是地产评估中不可忽视的一个重要因素,因为交易地的不同,即交易市场的不同,会导致价格上产生差别。尽管比较参照案例要与待估土地相邻或在同一供需圈内,但仍不能排除市场与市场间的差异。所以,当待估土地和比较参照案例分别处于不同的市场时,就必须从交易地角度对比较参照案例的价格进行修正,以确保评估结果的严密性与真实性。

修正系数可直接用公式求得:

其中:Pi1——被评估土地所在交易市场第i种类型土地的市场价格

Pi2——比较参照案例所在交易市场第i种类型土地的市场价格

wi——第i种类型土地市场价格的权重系数且

3.品质修正系数

品质修正是市场比较法差异因素修正中最重要的部分,因为品质修正包含了很多内容,这些都是进行修正时必不可少的。这里的品质可以指:交通便捷度、繁华度、环境状况、土地使用年限、土地容积率、土地面积、形状、地质条件、临街深度等,凡是与宗地个别因素相关的,都可作为其品质之一。品质修正就是纠正比较参照案例与待估宗地间的个体品质差异,使其具有可比性。品质修正主要考虑以下四个方面。

(1)综合环境修正

土地存在于一定的环境中,并受环境的影响和制约,随着社会的发展,土地购买者对自己所购买的土地周围环境条件的好坏要求越来越高,因此,在地价评估中,环境因素也显得越来越重要。本文所讨论的综合环境是指广义的环境,主要包括四个方面:公共设施、服务设施、公共交通、环境卫生等。从研究环境系统的各要素出发,进行计量,便能对整个环境系统作出评价。其综合环境修正系数为:

Z1——待估土地环境总分

Z2——比较案例环境总分

(2)使用年期修正

土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用年限的长短直接影响可利用土地并获取相应土地收益的年限。一般如果土地的年收益确定后,土地的使用期限越长,土地的总收益就越多,土地的利用效益也就越高,土地的价格也会因此而提高。所以,使用年期修正是十分必要的,通过修正,可以清除由于使用期限的不同所造成的价格上的差别。

假设在k年内土地的纯收益是永续的,且为不变值a,还原利率大于零且为不变值r,土地使用年限仍为k,则按照等比数列求和公式计算地价总量为:

那么,如果对土地使用年期进行修正,可近似地认为待估土地和比较案例的年纯收益是相等的,则修正系数如下:

其中:r ——还原利率

m ——待估土地使用年限

n ——比较案例使用年限

(3)容积率修正

所谓容积率是指一定区域范围内,建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一般城市中,基于对市容等因素的考虑,都会对不同城区不同地段的建筑物,在容积率方面有一定的限制。显然,容积率限制的不同必然会影响到土地可利用程度的高低。规定的容积率越大,土地可进行建筑的面积越多,土地利用效益就越高,从而也会使地价抬高。所以,进行地价评估时,必须进行容积率修正,以便清除由于容积率的不同造成的差异。

容积率修正同样采用修正系数来计算,公式为:

(4)宗地个别因素修正

个别因素是指待估土地本身的个别条件,这些条件能够对其价格产生影响。宗地个别因素的内容很多,主要有宗地的面积、形状、宗地地质条件、临街类型、临街深度、位置等。在进行因素修正时,有必要对以上因素加以修正,将差异性予以剔除。对宗地个别因素的修正方法同前面介绍的“综合环境修正”,即个别因素修正系数为:

4.公允性修正系数

尽管由于土地的交易同属于一种市场交易行为,但由于土地位置的固定性,面积的不增性和质量的差异性存在,其交易价格是随着地产个别交易成立而形成的,通常无法排除个别特殊因素的存在对交易价格的影响。特别是我国房地产市场形成的初期,个别特殊因素对市场交易价格的影响更大,因此运用市场比较法评估地价时,必须对交易案例的公允性进行修正。

公允性修正就是对比较参照案例中的异常交易情况加以修正,使其具有可比性与真实性。在进行公允性修正时,有些可通过基本计算得以修正,但更重要的是依靠评估人员或专家对市场行情的掌握,以便能准确地变换系数打分。具体方法如下:

设在同一时间、同一市场上,同类型的土地的两个交易价值为Pi1和Pi2,那么可以推出:Pi1=Pi2(1+d),该式称为价格公允性等价变换。其中,d为两个交易价格在公允上的等价变换系数,也称为价格公允性差异系数。d的测定只能依靠评估人员的经验或专家打分法,其公式为:

其中:di——第i个专家对d的评判值

Vi——对应于di的权重系数,且

这样,如果在一次市场比较法评估地价的应用中,出现了多个比较参照案例时,就逐一进行打分,逐一比较,每次打分后得到的(1+d)就是所求的公允性修正系数L4。

5.政策性修正系数

土地利用的个人目标与社会目标并不总是一致的。个人追求最高收益的土地利用,但是可能带来不良的社会后果,影响周围环境和他人对土地的利用,并影响整体房地产价值升值。因此通过立法和制定政策,扶持或限制个人土地利用,协调各用地者的利益,保护社会公共利益免受个人追求目标的不利影响,提高土地利用的整体效益,最终可以稳定和提高地产的价值。这些立法、制度便是影响地产价格的政策性因素。

一般情况下,影响土地价格的政策性因素主要有土地制度、法规,税收政策和城市规划等。在明确了以上三方面影响的基础上,就可以借助AHP法对政策性因素加以修正。利用层次分析法修正政策性因素时建立的递阶层次结构图如下:

政策性因素的修正系数为:

WC1——待估宗地相对于A的总排序权值

WC2——比较案例相对于A的总排序权值

四 应用案例

前文中详细介绍了市场比较法的原理及具体运作步骤,从因素修正到价格确定,运用了多个指标,多步计算,使得传统意义上的市场比较法的一些不易量化或掺杂过多主观因素的修正系数变得更加客观与科学。那么,只要有大量的、近期的市场交易案例,有经验丰富而高素质的评估人员,市场比较法必将得以广泛应用,下面介绍的案例,使读者能够感受市场比较法的方便之处。

1.待估土地基本情况

该宗地位于××市二环路西三段外侧,处于××公路和羊市街西延线之间的中部,紧靠建工加油站,邻爱宇集团的建材机电市场,内外规划成住宅小区,东邻通力集团的通力大酒店、通力机械厂以及清溪苑住宅小区,东西两端距羊市街西延线与二环路的交叉路口约200米左右,距营门口立交桥约500米左右,乘48、52路可直达,交通便利。该宗地所处地理位置在民间一直被人们认为是商贸、居家的风水宝地,特别是经过近几年的规划发展,该地段已形成商贸住宅发展中心,故该宗地是修建商贸住宅的理想宗地,且极具升值潜力。用地面积为11432.12m2。

2.评估要求

估价目的:土地使用权市值评估

估价期日:1995年9月30日~1995年10月11日

估价方法:邻近地区较近时期发生了多起商品住宅的交易案例,有较为充裕的比较参照案例资料,所以有条件采用市场比较法进行评估。

3.比较参照案例的选择

在众多的比较案例中,考虑到市场因素、品质因素等的可修正性,选择了三个案例作为比较参照案例。其实际情况如下表所示:

案例I 案例II 案例III 单价 1124.99元/m2 869.99元/m2 2857.72元/m2 面积 10000.05m

2 666.67m2 10600.04m2 交易日期 94年8月 95年5月 94年10月 交易地 同待估宗地 同待估宗地 相邻市场 座落 二环路外侧 二环路外侧 一、二环路之间 用地性质 商品住宅 商品住宅 商品住宅 类型 附有少量建筑物 空地 空地 综合环境 距学校较远 距学校较远 绿化较差 形状 长方形 长方形 略正方形 地势 平坦 平坦 平坦 交通条件 优 优 较优4.修正系数计算

(1)时间修正系数

因不是同一交易市场,故可用定基地价指数来修正。在确定94、95年平均地价时,一般以一年中间即6月30日为准,因为一年的中间地价最能反映和代表一年的地价水平。通过对该市地产交易资料的调查,得到各类土地在6月30日的价格及交易量,通过公式可得三个交易案例的时间修正系数分别为115/100、100/100、115/100。

(2)交易地修正系数

只有案例III与待估宗地不在同一交易市场,通过近几年同类土地交易价格、权重比较,得出案例III所在交易市场价格水平略高于待估土地交易市场。L2(III)=100/107

(3)品质修正系数

综合环境项:案例I与案例II与学校远近程度同待估土地相近,所以不用修正。案例III离学校更进一些,学校这一项在综合环境评价表中的权重为0.3×0.3=0.09,打分高于待估土地18分,但案例III的绿化程度略低于待估土地,其权重为0.25×0.25=0.0625,打分低于待估土地12分。交通条件方面,由于案例III在二环内侧,所以条件更优,权重为0.15,打分高于待估土地22分。这样在其余环境因素大致相同得条件下,L31(I)=100/97,L31(II)=100/97,L31(III)=100/116。

个别因素项:在同等宽度的情况下,案例I、II同待估土地,为长方形,案例III略为正方形,则案例III的土地利用效率高于待估土地,通过专家评分,权重为0.2,分值高于待估土地9分。案例I有少量建筑物,需拆除,所以分值低于待估土地11分,该项权重为0.15。所以,L32(I)=100/93,L32(II)=100/102,L32(III)=100/106。

(4)公允性修正系数

案例I、III都属于正常买卖,案例II土地急于出售,所以价格偏低12%,即L4(II)=100/88。

(5)政策性修正系数

案例I在1994年8月交易,之后税收政策发生了改变,建立C级判断矩阵:

B1 B2 B3 C1 C2 C1 C2 C1 C2 待估宗地C1 1 1 1 2/1 1 1 案例I C2 1 1 1/2 1 1 1可算出:

∴ WC1=0.5×0.663+2/3×0.260+0.5×0.106=0.543

WC2=0.5×0.663+1/3×0.260+0.5×0.106=0.456

L5(I)=0.543/0.456=100/83.98

(6)修正结果汇总(见下表)案例I 案例II 案例III 案例价格 1124.99元/m2 869.99元/m2 2857.72元/m2 时间修正 115/100 100/100 115/100 交易修正 100/100 100/100 100/107 品质

修正 综合环境 100/97 100/97 100/116 个别因素 100/93 100/102 100/106 公允性修正 100/100 100/88 100/100 政策性修正 100/83.98 100/100 100/100

5.确定待估土地价格

使用加权平均法

m21=89.94m22=26.17m23=94.33

r1=18.55%r2=63.76%r3=17.69%

∴P=r1P1+r2P2+r3P3

=1124.99×18.55%+869.99×63.76%+2857.72×17.69%

=208.69+554.71+505.53

=1268.93(元/m2)

∴总价格为 1268.93×11

432.12=145,065,60(元)

参考文献 [1] 张德梓.土地经济学[M].台北:台湾中正书局,1979.

[2] 张 瑜,高向军,廖永林.土地价估理论与实务[M].北京:企业管理出版社,1992.

[3] 鹿心新.中国地产估价手册[S].北京:改革出版社,1993.

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篇2：土地估价师宗地地价评估试题答案

　　土地估价师宗地地价评估试题及答案

　　(一)判断题

　　1.宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地价格。( )

　　2.基准地价系数修正法适用于已完成基准地价评估城镇中的土地估价。 ( )

　　3.从现实中,我们可以看到宗地地价在一段时期内可以不变,因此它可以反映土地某一时期的价格水平。( )

　　4.市政管网和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。( )

　　5.在宗地地价评估中,一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面的资料( )

　　6.估价师根据各个试算价格确定最后估价额时,可采用各个试算价格平均值。( )

　　7.宗地估价成果主要是宗地估价报告。( )

　　8.土地估价结果报告和土地估价技术报告都由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。( )

　　9.宗地估价技术报告应重点说明宗地估价的技术方法和详细过程。( )

　　10.在非正常的土地市场中,具有相同使用价值的宗地,应该也具有相同的土地收益,使用者也应支付相同的地租。( )

　　11.在估价完成后,估价机构应向委托估价者提交土地估价结果报告。( )

　　12.基准地价系数修正法和路线价法都适用于多宗地估价,能够快速地评估出大量宗地。( )

　　13.在土地使用权发生转移时,交易双方对土地价格的认识可以趋于一致,达到共同的价格标准。( )

　　(二)单项选择题

　　1.宗地地价评估的基本原理是( )。

　　A.地租理论

　　B.收益原理

　　C.替代原理

　　D.时效原理

　　2.根据不同的评估目的,宗地地价可分为( )。

　　A.成交地价、标定地价、出让底价

　　B.标定地价、出让底价、交易地价

　　C.路线价、成交地价、出让底价

　　D.基准地价、标定地价、交易地价