建筑物功能性贬值分类评估方法

一、建筑物功能性贬值的情况分类

1、开发商以开发成本加上合理利润、资金成本及其他各种费用所确定的建筑物销售价格,不一能推销出去。因为对大多数购房者来说,经济适用是首要考虑的问题。设计不合理,得房率较低、层高太低、造价过高的房屋不会受到市场青睐。另外,人们也不愿意购买那些装修、设备与其总体功能不协调的房屋。

2、在企业价值评估中,由于市场机制不健全,市场体系不完善和化解历史负担的需要,产生了企业资产“剥离和重组”。尽管在企业重组过程中,按照效用和效率的原则,优化了资产结构,但是由于各种原因,有些局部资产的运用与企业的经营目标仍不相匹配,例如:许多机械铸造厂都有铸造车间。现在,由于生产实现“专业化”或环境保护问题,不少机械厂将铸造车间改变用途,作为机械加工车间或产品装配车间。根据生产工艺要求,建造相同面积的铸造车间比建造机械加工或装配车间的造价要求高得多。资产重组后,如果按原铸造车间的重置成本扣除实体性贬值,得到厂房评估值,接收方绝不会同意。同样地,在企业重组过程中,由于建筑物改变了用途,使其原来的价值得不到实现,或由于功能不是需要追加投资进行改造,这些情况都会使建筑物的价值贬值。

3、由于经济的不断发展,土地的经济地理位置也发生了变化,原来是偏僻地区的工业用地,现在变成了经济开发区,规划定为商业用地或综合用地,从而出现了原建筑物的用途与其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾,结果使原土地上的建筑物和附着物大幅度贬值。

二、建筑物功能性贬值的评估方法

一般可采用重置成本法评估建筑物的价值,公式如下:

建筑物的评估值=复原重置成本-实体性贬值-功能性贬值

或 建筑物的评估值=更新重置成本-实体性贬值-经济性贬值

建筑物的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

通过上面的公式就可以分析测算出建筑物的功能性贬值。具体做法有如下几点:

1、确定委估建筑物重置(复原)价值。

2、鉴定建筑物的成新率。

3、确定建筑的实体性贬值。

4、测算建筑物的功能性贬值。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：房地产评估四个方法

市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件:

第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。

第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。

第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。

收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。

事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

在开发商准备投资某个项目之前,他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块:地价和利润。地价高了,利润就降低。如果利润低于某个水平,房地产商或者放弃这个项目,或者改变原来的设计预想,增加楼层,改变建筑物用途,使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话,最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中,特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱,也就是说,利润率等于零。倘若如此,这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候,他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少,这正是我们需要认真研究的课题。

除了上述的房价评估方法之外,还有一些其他

的估价办法,例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减,但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。

篇3：房地产价格评估方法:市场斗劲法

　　房地产价格评估方法--市场斗劲法

　　市场房地产价格评估斗劲法。评估房地产价钱的时辰，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果室庐的功能邻近，那么房价应当差不多。合适逻辑的做法就是拿类似房地产作为订价的参照系。购房者时常多看几处住宅，而后“货比三房地产价格评估方法家”价格相称的住宅落第取效用最高的或在功能邻近的住宅落第择价格最便宜的从中挑房地产价格评估方法选出自己最中意的一个。这就是市场斗劲法所依据的替代道理。

　　市场斗劲法的长处是具有房地产价格的构成很强的现实性，适用范围房地产价格评估宽，简单明了易于采纳。但是必须弄清楚市场斗劲法的操纵规模。采用市场斗劲法有三个必要条件：

　　第一，必要汇集大批、畸形的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场斗劲发财，有相当大的范围，有较长的汗青。若是在某个地区房地产交易量很少，欠缺可供比较的先例，那么市房地产价格评估场斗劲法可以或许出现较大的随意性或偏差。有的村落当然已经堆集了几万个房地产交易数据，可是一旦按照斗劲严酷的标准履行分类，每一个样本的房地产价格的构成空间仿照照旧不足大。如果样本空间偏小，那么具有必定信任度的区间就很宽。假若信任区间的凹凸限之间的距离拉得很开，谈判房价时就失去了鉴定尺度。

　　第二，操纵市场斗劲法隐含着这样一个假设：房地产市场上不存房地产价格评估方法在独霸或者寡头把持，即市场斗劲法的操纵条件是充分合作。房地产价格评估

　　第三，采用市场斗劲法必须要求房价相对不变。市场斗劲法中房地产价格的构成，房地产商估量的房价取决于他对市场走向的预期。如果房地产市场斗劲不变，那么房地产商会在面前房价的底子上加上一定的通货缩短率设定房价。如果市场不稳定房地产价格评估方法，房价狂涨狂碟，那么采用市场斗劲法的困房地产价格的构成难就很大。出现房地产泡沫的时代，采用市场斗劲法有可以或许高估房价，放大房地产泡沫。这种情况下，市场斗劲法完全丧失了

篇4：常用的岗位评估方法

　　常用的岗位评估方法有岗位参照法、排列法、分类法、因素比较法和评分法等。其中分类法、排列法属于定性评估,岗位参照法、评分法和因素比较法属于定量评估。除此以外,这里还简要介绍两个国际著名的岗位评估方法,即海氏(Hay Group)三要素评估法和美世(Mercer)国际职位评估法(IPE)。

　　1.岗位参照法

　　岗位参照法,顾名思义就是用已有工资等级的岗位来对其它岗位进行评估。具体的步骤是:

　　①成立岗位评估小组;

　　②评估小组选出几个具有代表性、并且容易评估的岗位,对这些岗位有其它办法进行岗位评估;

　　③如果企业已经有评估过的岗位,则直接选出被员工认同价值的岗位即可;

　　④将②、③选出的岗位定为标准岗位;

　　⑤评估小组根据标准岗位的工作职责和任职资格要求等信息,将类似的其它岗位归类到这些标准岗位中来;

　　⑥将每一组中所有岗位的岗位价值设置为本组标准岗位价值;

　　⑦在每组中,根据每个岗位与标准岗位的工作差异,对这些岗位的岗位价值进行调整;

　　⑧最终确定所有岗位的岗位价值。

　　2.岗位排列法

　　岗位排列法是有关人员组成合格的专门机构,如岗位评定委员会;根据岗位调查资料或岗位说明书做出简洁的、易于对比的岗位描述;确定评定标准,对各个岗位打分;评定结果汇总,计算平均得分,进而得出个岗位的综合相对次序。这种方法易出现主观倾向,应通过培训提高评价人员的价值判断力,或可通过重复评价三次取平均值来消除主观误差。

　　3.岗位分类法

　　分类法与岗位参照法有些相象,不同的是,它没有进行参照的标准岗位。它是将企业的所有岗位根据工作内容、工作职责、任职资格等方面的不同要求,将分不同的类别,一般可分为管理工作类、事务工作类、技术工作类及营销工作类等。然后给每一类确定一个岗位价值的范围,并且对同一类的岗位进行排列,从而确定每个岗位不同的岗位价值。

　　4.因素比较法

　　因素比较法不须关心具体岗位的岗位职责和任职资格,而是将所有的岗位的内容抽象若干个要素。根据每个岗位对这些要素的要求不同,而得出岗位价值。比较科学的做法是将岗位内容抽象成下述五种因素:智力、技能、体力、责任及工作条件。评估小组首先将各因素区分成多个不同的等级,然后再根据岗位的内容将不同因素和不同的等级对应起来,等级数值的总和就为该岗位的岗位价值。因素比较法的步骤为:

　　①成立岗位评估小组;

　　②确定岗位评估所需要的因素,即智力、技能、体力、责任和工作条件;

　　③选出若干具有广泛代表性的标杆职位或关键岗位;

　　④将各种标杆岗位/职位按照各因素对各岗位的要求和重要性进行依次排列,形成标杆岗位/职位分级表;

　　⑤将各种标杆岗位/职位的现行工资,按前面所确定的五项标准进行适当的分配,编制标杆岗位/职位工资表和因素工资分配尺度表;

　　⑥将标杆岗位/职位以外的各岗位/职位逐项与建立起来的标杆岗位工资表和因素工资分配尺度表进行比较,一个要素一个要素地进行判定,找到最类似的相应标杆职位,查出相应的工资,再将各项因素工资相加,便得到该岗位/职位的工资。

　　5.因素计点/评分法

　　因素计点/评分法是目前最流行的岗位评估方法,国内比较知名的咨询公司,如和君创业、北大纵横等在进行咨询时都采用此方法进行岗位评估。因素计点/评分法要求组建评价机构后,首先确定影响所有岗位的共有因素,并将这些因素分级、定义和配点(分),以建立评价标准。之后依据评价标准,对所有的岗位进行评价并汇总每一岗位的总点数(分数)。最后,将岗位评价点数转化为货币数量,即岗位工资率或工资标准。这种方法可避免一定的主观随意性,但操作起来较繁琐。

　　北大纵横的岗位评估方法就将评价因素分为四个维度,即责任、知识技能、努力程度和工作环境,并将每一纬度分为若干因素,共有大约39个评价因素,然后对每一岗位按事先设定的标准进行打分,最后得出岗位评估的结果。

　　6.海氏(Hay Group)三要素评估法

篇5：岗位评估方法

　　岗位评估的方法

　　一、岗位参照法

　　岗位参照法，顾名思义就是用已有工资等级的岗位来对其它岗位进行评估。具体的步骤是：

　　①成立岗位评估小组；

　　②评估小组选出几个具有代表性、并且容易评估的岗位，对这些岗位有其它办法进行岗位评估；

　　③如果企业已经有评估过的岗位，则直接选出被员工认同价值的岗位即可；

　　④将②、③选出的岗位定为标准岗位；

　　⑤评估小组根据标准岗位的工作职责和任职资格要求等信息，将类似的其它岗位归类到这些标准岗位中来；

　　⑥将每一组中所有岗位的岗位价值设置为本组标准岗位价值；

　　⑦在每组中，根据每个岗位与标准岗位的工作差异，对这些岗位的岗位价值进行调整；

　　⑧最终确定所有岗位的岗位价值。

　　二、岗位排列法

　　岗位排列法是有关人员组成合格的专门机构，如岗位评定委员会；根据岗位调查资料或岗位说明书做出简洁的、易于对比的岗位描述；确定评定标准，对各个岗位打分；评定结果汇总，计算平均得分，进而得出个岗位的综合相对次序。这种方法易出现主观倾向，应通过培训提高评价人员的价值判断力，或可通过重复评价三次取平均值来消除主观误差。

　　三、岗位分类法

　　分类法与岗位参照法有些相象，不同的是，它没有进行参照的标准岗位。它是将企业的所有岗位根据工作内容、工作职责、任职资格等方面的不同要求，将分不同的类别，一般可分为管理工作类、事务工作类、技术工作类及营销工作类等。然后给每一类确定一个岗位价值的范围，并且对同一类的岗位进行排列，从而确定每个岗位不同的岗位价值。

　　四、因素比较法

　　①成立岗位评估小组；

　　②确定岗位评估所需要的因素，即智力、技能、体力、责任和工作条件；

　　③选出若干具有广泛代表性的标杆职位或关键岗位；

　　④将各种标杆岗位/职位按照各因素对各岗位的要求和重要性进行依次排列，形成标杆岗位/职位分级表；

　　⑤将各种标杆岗位/职位的现行工资，按前面所确定的五项标准进行适当的分配，编制标杆岗位/职位工资表和因素工资分配尺度表；

　　⑥将标杆岗位/职位以外的各岗位/职位逐项与建立起来的标杆岗位工资表和因素工资分配尺度表进行比较，一个要素一个要素地进行判定，找到最类似的相应标杆职位，查出相应的工资，再将各项因素工资相加，便得到该岗位/职位的工资。

　　五、因素计点/评分法

　　因素计点/评分法是目前最流行的岗位评估方法，因素计点/评分法要求组建评价机构后，首先确定影响所有岗位的共有因素，并将这些因素分级、定义和配点（分），以建立评价标准。之后依据评价标准，对所有的岗位进行评价并汇总每一岗位的总点数（分数）。最后，将岗位评价点数转化为货币数量，即岗位工资率或工资标准。这种方法可避免一定的主观随意性，但操作起来较繁琐。评估方法是将评价因素分为四个维度，即责任、知识技能、努力程度和工作环境，并将每一纬度分为若干因素，共有大约39个评价因素，然后对每一岗位按事先设定的标准进行打分，最后得出岗位评估的结果。

　　六、海氏三要素评估法

　　海氏三要素评估法是国际上使用最广泛的一种岗位评估方法。据统计，世界500强的企业中有1/3以上的企业岗位评估时都采用了海氏三要素评估法。它通过三个方面对岗位的价值进行评估，并且通过较为正确的分值计算确定岗位的等级。三要素评估法所指的三个要素如下图所示：