划拨土地价值构成估价方法

摘 要:国有划拨土地,需要通过征地获得,因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程,因而具有开发成本,正是这些成本构成划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上,通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。

一、概述

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[20**]44号),为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,国有划拨用地是指国家机关用地,军事用地,城市基础设施用地,公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权,同时也是国家在一定年期内,继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上,伴随城市土地市场的进一步改革,国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》,提出国有企业使用的划拨土地使用权,应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式,划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现,明晰这些价值属性及其结构,对于提高土地集约化效益,合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言,划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%. 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的,而使用划拨土地因没缴纳出让金,所以没有明确受那些因素的限定,这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此,需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上,结合具体案例进一步讨论。

二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念,在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成,首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定,即各土地级别或均质区域内的,“五通一平”(或“七通一平”)土地开发程度下,平均容积率下,同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格,通过对不同类别和级别的基准地价的修正,得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中,如果没有特别说明,基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言,其价值构成基本由3大部分组成:土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现,所以划拨用地的价值主要由前两项构成,土地取得成本和土地开发成本,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计算公式是:土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数。

对于划拨用地的估价,我们同样可以套用其他常用基本估价方法,例如在用成本法计算出让土地价格时,划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。在用收益还原法估算划拨用地的价值时,用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益,划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时,可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格,通过对扣减出让金,得到委估对象评估价值的方法。其基本计算公式是:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金,或者:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

三、案例分析

根据划拨用地的价值构成,工业划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成,工业划拨生地的土地价值主要由土地的平均取得成本构成。本案例的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂,分为主厂区和工厂专用水库两部分。其中主厂区500,000平方米,占用的是耕地,专用水库1,500,000平方米,占用耕地500,000平方米,非耕地1,000,000平方米。经过估价人员的现场调查和了解,发现主厂区土地开发程度可以设定为“

五通一平”

(通路、通上下水、通热和通电及土地平整)的I类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得和开发成本。专用水库的情况比较复杂,首先当地的耕地和非耕地的征地成本不同,其次水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别,水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑物的成本之中,因此划分为没有实现五通一平的II类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得成本,可以分解为IIa(非耕地)和IIb(耕地)两种生地类型。本估价报告拟分别对这3种工业用地类型进行评估。

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本法、基准地价法等。本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。

(一)、土地价值评估过程

1、I类工业划拨土地价格评估

(1)成本法

以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权,并达到现有土地开发程度,所需发生的成本和费用的现行标准为基础,运用成本法进行测算,基本公式为:

待估宗地土地价格 =土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

土地取得费:土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。目前莲花市实施的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》,三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。

莲花市不同耕地亩产值参照表1计算:

表1 不同耕地产值表

类别 优质经济作物 粮食作物 劣质农田

级别 一类 二类 三类

产值(元/亩) 5000 1300 800

产值(元/平方米) 7.5 1.95 1.2

根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况,确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍,即39元/平方米。有关税规费包括:耕地占用费,土地管理费等等,按征地费的6.26%计,合计2.44元/平方米。

则土地取得费为41.44元/平方米。

土地开发费:本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程建设投资估算指标,结合本地区目前土地开发基本费用,土地“五通一平”的基本费用20元/平方米。

利息:根据待估宗地的规模,调查电厂的土地开发周期,确定土地开发周期为2年,投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31%计,土地取得费为一次性年初投入,土地开发费为2年中均匀投入。则

利息=2×(41.44×5.31%)+(41.44×(5.31%)2)+(20×5.31%)

=4.4+0.12+1.06

= 5.58元/平方米

利润:根据城镇土地估价规程的标准,当土地开发作为一种企业的行为时,企业用于土地的投资应当计算利润,综合考虑本地的投资回报率,确定年投资利润率为8%。则

利润=(41.44+20)×8%=4.92元/平方米

最终土地价格确定:依据成本法测算地价公式:

I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

=41.44+20+5.58+4.92

=71.94 元/平方米 或 47960 元/亩

(2)基准地价法

根据(莲花政字[20**]12号)公布的基准地价,委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区,理论上应该作地价区位条件的减值处理。

其基本计算公式为:

土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

期日修正系数:估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期,所以修正系数为1;

年期修正系数:莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮,所以修正系数

为1.03;

区位因素修正系数:由于委估对象位于工业3级地价区的外围地区,区位因素修正系数为0.80;

权属因素修正系数:由于基准地价是出让土地的价值,因此按照40%的出让金计算, 权属因素修正系数为0.60;

最终土地价格确定:

I类国有划拨土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正系数=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16(元/平方米)或 49440.00 元/亩

(3)加权平均法获得I类国有划拨土地价格

由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取I类国有划拨土地价格,考虑到两种方法对本类土地估价都比较客观,因此分别赋予权重0.5,

结果如下:

I类国有划拨土地价格=0.5*成本法结果+0.5*基准地价法结果=0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/亩

2、II类工业划拨土地价格评估

(1)成本法

评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权,由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程,其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中,因此本估价报告作为生地计算其价值。基本公式为:

待估宗地土地价格 =土地取得费+税费+利息+利润

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篇2：房地产估价理论方法试卷

　　20**年房地产估价理论与方法试卷

　　一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意 ,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

　　A、独一无二和供给有限

　　B、独一无二和价值最大

　　C、流动性差和价值最大

　　D、不可移动和用途多样

　　2、在英国和其他英联邦国家,法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。

　　A、使用估价对象房地产的实际成交价格

　　B、使用政府公布的房地产交易指导价格

　　C、使用近一年内房地产的平均成交价格

　　D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　3、某市于20**年对市中心一平方区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2 ,并且一直没有变动;20**年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/ m2,房地产市场交易价格为6000元/ m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/ m2;则最合理的拆迁补偿价格应以()元/ m2为基础进行修正。

　　A、4000

　　B、5000

　　C、6000

　　D、9000

　　4、假设某类住宅的价格从3000元/ m2下降到2800元/ m2,其需求量从900套上升到1000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()

　　A、-1.33

　　B、-0.66

　　C、0.66

　　D、1.53

篇3：房地产估价师试卷-房地产估价理论方法

　　20**年房地产估价师试卷-房地产估价理论与方法

　　一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1.估价报告书中说明的( )限定了其用途。

　　A.估价原则 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象状况

　　2."五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

　　A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力

　　C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力

　　3.某宗土地的面积为1000m2,其上建筑物的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为700m2,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。

　　A.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7

　　4.当供给增加量小于需求减少量时,则( )。

　　A.均衡价格下降,均衡交易量增加 B.均衡价格下降,均衡交易量减少

　　C.均衡价格上升,均衡交易量增加 D.均衡价格上升,均衡交易量减少

　　5.房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。

　　A.有用性、稀缺性、有效需求

　　B.供给、需求、利用状况

　　C.权利、租金、利率

　　D.价值、使用价值、供求

　　6.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

　　A.最低价格 B.最高价格 C.平均价格 D.成交价格

　　7.已知某房地产价格为900元/m2时,需求量为100万m2,当价格为1000元/m2时,需求量为90万m2,则需求价格弹性为( )。

　　A.10 B.9 C.0.9 D.0.1

　　8.估价报告有效期应从( )起计。

　　A.估价时点

　　B.估价作业期

　　C.出具估价报告之目

　　D.签订估价委托合同之日

篇4：房地产估价师试卷-房地产估价理论方法

　　20**年房地产估价师试卷-房地产估价理论与方法

　　一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1.房地产具有供给有限特性,本质上于()。

　　A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大

　　2.某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。

　　A.1667 B.1765 C.1875 D.2000

　　3.某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是( )。

　　A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2

　　B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2,总建筑面积为 5000m2

　　C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2

　　D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m2

　　4.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。

　　A.相应配套的基础设施 B.土地的形状

　　C .组合完成的功能 D.立体空间

　　5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( )的行为。

　　A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权D.建筑物相邻关系

　　6.某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价( )万元。

　　A.78 B.882 C.1210 D.1272

　　7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计,该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。

　　A. 4400 B.4409 C.4445 D.4455

篇5：房地产估价师试卷-房地产估价理论方法

　　20**年房地产估价师试卷-房地产估价理论与方法

　　一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。

　　A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值最大

　　C.流动性差和价值最大D.不可移动和用途多样

　　2.在英国和其他英联邦国家,法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。

　　A.使用估价对象房地产的实际成交价格

　　B.使用政府公布的房地产交易指导价格

　　C.使用近一年内房地产的平均成交价格

　　D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　3.某市于20**年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;20**年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。

　　A.4000 B.5000 C.6000 D.9000

　　4.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。

　　A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53

　　5.在估价中选取4个可比实例,甲成交价格4800/m2,建筑面积100m2,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清;丁成交价格4760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。

　　A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲