工业仓储用地宗地价格评估
一.影响因素分析
1.1 一般因素应重点分析:地理位置及相互关系、气候条件(自然);城市发展与公共设施建设(社会);地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策产业结构与技术创新、物价工资与就业水平(经济);城市土地利用规划、房地产租金与税收政策(行政)。
1.2 区域因素应重点分析:与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施(水、电、气、热等)供给及其费用::、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划限制、水空气及噪音的污染与管制等。
1.3 个别因素应重点分析:地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用限制等。
二.估价方法选择
工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
三.主要参数确定: 要考虑不同行业类别的特点及土地收益水平。
3.1 确定投资利息率时,应注意不同类别工业、不同建设规模对开发建设周期的影响。
3.2 确定投资利润率时,应注意不同类别工业的投资风险、资金利润率以及净收益在各生产要素间分配比例的差异。
3.3 确定土地增值收益率时,应注意区别不同工业土地增值的客观差异。
3.4 确定土地还原利率时,应注意不同工业项目间客观存在的投资风险及市场利润差异。
五.各类工业用地价格评估
5.1 矿井、矿区用地价格评估,应注意:宗地外开发程度的设定,可开采年限与出让年限的关系、土地整理的难易程度、相邻土地的使用限制等;对类似油气田用地,应注意:宗地外开发程度的设定,土地使用权与他项权利之间的关系。
5.2 传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估,应注意:产业特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难易程度。
5.4 邮电、高新技企业用地价格评估,应注意产品的高技术、高附加值特点、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。
5.5 仓储业用地价格评估,应注意:开发程度的设定、交通的方便程度、土地利用的机会成本等。
篇2：交通用地宗地价格评估
一.交通用地的分类
交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。
二.交通用地评估方法
2.1 一般线路道路用地可采用道路贡献法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等方法估价。
1.道路贡献法,是利用道路对周围各类用地的贡献,用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。道路周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。其计算公式为:
n
V=∑(Pi×Si)/S
I=1
式中:V──道路单位面积价格; Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──道路路线涉及的第i种用地类型面积;S──道路路线涉及的各类用总面积;n──用地类型总数(i=1,2,3,...n).
根据不同等级道路提供交通服务的强弱,进行道路等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。
2.运用成本逼近法评估道路用地价格
(1)市区道路评估:市区道路的重置成本主要是指在估价期日建造同等级道路所需投入的成本,包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益,即为道路价格。
(2)郊区及农村道路评估:郊区及农村道路的土地开发程度设定,一般可为达到可开工条件。其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。成本价格加土地所有权收益,即为道路价格。
(3)因素修正:根据不同等级道路对经济影响的强弱,进行等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等;
3.市场比较法评估道路用地,需在同一区域有较多的类似道路用地市场价格或标准价格。
4.收益还原法是根据道路的交通流量测算道路的未来正常年纯收益,并用一定的土地还有利率将其贴现至估价时点后累加,以此估算道路用地的价格方法。适用于交通流量较大并有充足数据的道路价格评估。
工作步骤如下:
(1)划分道路交通流量测算区段;
(2)测算交通流量,并折算成标准流量:交通流量分为客流、货流及混合流,均折算为标准流量,即吨/公里年
(3)计算各区段道路年总收益
A=a×Pi×Qi
A──道路单位面积平均交通流年总收益
a──调整系数;Pi──元/吨公里;Qi──吨/公里年;
(4) 计算各区段道路年总费用
区段道路年总费用(C)包括道路单位面积建造成本折旧、运营成本、道路维修费用、利息、应缴税费及正常投资年利润等。
(5)计算区段道路年纯收益
R=A-C
R──道路年纯收益
(6)计算区段道路收益价格,运用收益还原法基本公式计算。
5.有独立权属单位的高压线走廊、管线(输油管、排污管、天然气管等)等用地价格的评估参照线状交通用地评估方法评估。
2.2 机场、码头、车站、编组站等面状交通用地价格可采用基准地价修正法、成本逼近法、收益还原法评估。
1.基准地价修正法适用于城市范围有基准地价的交通用地评估
在基准地价成果中有交通用地类基准地价的,待估面状交通用地则直接用该类基准地价标准评估;在基准地价成果中没有交通用地类基准地价,则可用工业用地类基准地价评估面准交通用地价格,但机场、码头用地由于其具有垄断性质,在基准地价修正须作垄断效益修正。
2.在运用成本逼近法评估面状交通用地时,土地所有权收益(土地增值收益)的确定须考虑机场、码头等用地垄断收益。区位因素修正时须考虑社会效益。
3.在运用收益还原法评估面状交通用地时,正常年总收益中已经包含了平均收益之外的垄断收益。在总费用计算中须注意各费用投资的摊销和折旧。
篇3：综合用地宗地价格评估
一.综合用地指集办公、商住(公寓)、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。二.综合用地价格评估方法
综合用地价格评估方法,可选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法。
综合用地价格评估的关键是正确把握同一建筑物中各不同利用部分的权重及各部分之间的相互作用。
综合用地价格评估不能简单等于各不同利用部分所分摊土地价值之和。综合利用的土地价值可能大于或小于各不同利用部分所分摊土地价值之和。
无论应用何种方法,可以先分别评估各不同利用部分所分摊土地的价格,然后根据该宗地的主要用途、该区域的主要土地利用类型及该区域各不动产类型的市场价格,进行该宗地各利用方向相互之间的影响程度修正。
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