中山广场地块评估简报

中山广场地块评估简报
一、地块分析
1、地块简况
地块位于经四路与小纬六路,在中山公园西面,现基地上为单层板式厂房建筑,尚未动迁平整,基地占地约8亩。周边都为多层民宅,基地西北向是一幢高层酒店。
2、区域环境
地处经四路西段住宅区,区域环境闹中取静。
地处西区政治中心(市政府),地段价值高,并为大众认可。
地处商业辐射区范围,经四路东段,纬二路商业网点众多,生活配套丰富。
地处一环线境内,公交线路发达,且邻近济南火车站,交通配套齐全。
地块周边都为低矮物业,视野开阔。
地块紧邻中山公园,具备景观资源优势。
地块周边尚无新建优质住宅类个案,市场竞争不激烈。
总结:
地块位于市区一环线境内且处于西区政治中心区,区内人文环境高尚,类似于上海建国西路的风貌,区域周边公交网点众多,出行便利,且邻近西区商业中心地带,既享繁华与便利又享舒适安宁,是居家生活的理想地段。
3、市场机会点
产品优势:区域内尚无优质住宅类个案,且全市范围中单体高层住宅普遍存在明显弊端。
景观优势:本地块紧靠中山公园且周边无高层阻挡,定位高层住宅,可有效利用景观。
地段优势:地处整个西区中心位置,www.pmceo.com先天配套条件出众。
规划优势:政府拟将中山公园地区规划为中山广场成为西区中心,地段具备升值潜力。
二、产品定位
1、产品定位:市区内闹中取静的高尚观景住宅。
2、建议面积及单价
价格建议:均价5500元/m2
面积建议:二房二厅110-120m232%
小三房二厅130-140m232%
大三房二厅-160m232%
复式180-200m24%
3、产品建议
立面风格在市区同类产品中普遍外立面平实、同质化现象普遍,而本案受基地所阴,景观塑造受限,因而彰现个性外立面风格定位将成为提升楼盘品质的重头。建议采用欧陆古典主义风格,选用高档面砖配以石材装饰,突出细部欧陆特征标识,尤其顶部造型设计。
造景借景本案享受基地所限,无法在规模造景,因而区内利用有限空间作景点,尤其利用开阔视野和中山公园环境优势借景也将是规划设计中的要点。
建材标准选用中高档建材标准,注重底层大堂及及公共电梯间的装潢品质。
户型设计做到方正,全明户型设计,注重朝向,采光均好性,满足室内高得房率,及面积分配功能区分的合理性。
硬件配套底层设裙房会所,会所内提供小型超市餐厅、娱乐健身配套,裙房顶层设绿化布置露天吧。
智能管理在安保、物管、通讯设备上引进智能化设施配合物业管理,并由专业物业管理公司提供高品质、全方位、人性化家政服务。

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篇2：长沙房地产市场风险评估:供求关系

　　长沙房地产市场20**风险评估：供求关系

　　1、供应量——相比08年将大幅缩水，市场存量依然巨大

　　房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。根据官方公布数据，07年商品住宅新开工建筑面积达1138万平方米，08年上半年商品住宅新开工595万平方米；结合下半年全市土地的动工情况以及当前开发商对市场形势的判断，预计08年下半年商品住宅新开工面积为250万，09年上半年为200万平方米；07年初至09年上半年，预计累计新开工面积达2183万平方米；07年下半年长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，08年预计在940万平方米左右；07年起至09年上半年尚有新开工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目半年内无法实现上市，预计09年全年供应面积将达700万平方米。

　　图1- 1长沙商品住宅市场09年季度供应量走势图

　　数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统

　　08年楼市步入严冬已成公认事实，09年将继续处于楼市周期的低谷。预测09年供应量将呈现低开高走，整体处在较低位运行的局面。

　　第一季度：峰回路转，供应量锐减

　　由于08年第四季度供应量集中“井喷”，市场去化缓慢，造成楼市存量大幅囤积，销售压力剧增。同时，入冬以来，新开工项目工程建设进度放慢，从而导致本季度新增供应量锐减。

　　第二季度：顺势回升，变化不大

　　春节长假过后，停建工程纷纷续建，加快工程进度。部分08年下半年达到预售条件因楼市低迷而观望的项目将在此阶段择时开盘，加之进入夏季以来，销售形势相对趋好，第二季度供应量将有所增长。

　　第三季度、第四季度：振荡中调整，难以恢复到年前峰值

　　从08年土地市场来看，08年土地出让成交一度低迷，市场土地储备多为07年旺市期间囤积的土地。09年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。09年房价将处于稳定在相对低谷，市场刚性需求将出手，销售严峻形势将得以适度缓解，但年前新开工面积不足将制约全年供应量的时间节点分布，难以出现单季供应量超过280万平方米的情况。

　　2、成交量——受益于价格探底，全年度成交量较08年中幅增长

　　受全球经济危机影响，中国房地产在08年经历漫长寒冬。08年长沙全市纯商品住宅成交量预计仅有494万平方米，比07年下降141万平方米。在时间上，季度成交量分配较均匀，其中第一季度成交130万平方米，二季度成交112万平方米，三季度成交128万平方米，四季度成交124万平方米。预计09年成交量将小幅回升，接近550万平方米，主要原因有三：

　　首先，政府积极出手救市，保护经济发展成果。房地产行业历来为中国经济主要增长点，从本年度频频出台相关土地、金融、财务、税收政策反映出政府对房地产的重视程度。面对由美国次贷危机引发的全球危机，中国经济增长速度放缓现状，国务院出台4万亿投资计划扩大内需，加强配套设施建设，避免经济出现大衰退，同时保证了就业率，居民现有购买力不会再度受挫。

　　其次，价格相对触底，刚性需求及投资型需求增加。长株潭城市一体化加速区域城镇化进程，必将吸引大量外地人口迁入，加之城市80后步入结婚高峰期，为市场释放了一定的刚性需求。另外，09年长沙房价将在一个较低位僵持，市场观望氛围趋淡，回归市场的理性购房者必将把握此契机，适时出手。

　　第三，供求结构调整，价格探底后有抬头压力。08年，长沙商品住宅市场新增供应面积为940万平方米，预计09年新增供应量为700万平方米。市场供应量锐减的同时，市场潜在需求呈上升趋势，09年市场销售压力相比年前得到很大程度缓和。在价格探底后，价格上的轻微上涨必将深刻触动犹豫观望者的神经，买涨不买跌的消费心理将导致观望需求转化为成交。

篇3：地产开发地块环境研究报告范文

　　地产开发地块环境研究报告范文

　　地块环境研究报告一般的结构是：

　　对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。

　　1．生活方便状况研究

　　（1）交通状况及未来发展预测

　　（2）商业网点状况及未来发展预测

　　（3）休闲、体育场所分布及未来发展预测

　　（4）医疗、教育设施分布及未来发展预测

　　（5）环境质素现状及未来变化预测

　　2．商务频繁状况研究

　　（1）公司及员工密度

　　（2）公司流动人口频度

　　（3）公司业务分类

　　3．污染状况研究

　　（1）空气质量状况及未来变化

　　（2）水质状况及未来变化

　　（3）土质状况及未来变化

　　（4）辐射物辐射状况及未来变化

　　（5）能见度状况及未来变化

　　（6）水气及腐蚀状况及未来变化

　　4．供电、供水、供煤气状况研究

　　（1）供电状况研究

　　（2）供水状况研究

　　（3）供煤气状况研究

　　（4）供热状况研究

　　5．交通便利状况研究

　　（1）各种交通工具的通勤半径

　　（2）停车设施状况研究

　　（3）各种公路交通工具维修点状况

　　6．居住文化状况研究

　　（1）居民出行规律

　　（2）居民起居、聚会习惯

　　（3）居住构筑物的建筑风格比重及使用率

　　（4）居住构筑物的装修风格及装修费用

　　7．未来发展状况研究

　　（1）交通未来发展状况研究

　　（2）教育及医疗未来发展状况研究

　　（3）购物及休闲未来发展状况研究

　　（4）体育及旅游景点未来发展状况研究

　　8．居住圈层状况研究

　　（1）居住圈密度分析

　　（2）居住圈强度分析

　　（每平方公里的居住人口、流动人口、办公人口、建筑物密度等）

　　9．可利用自然景观状况研究

　　（1）不同天际线的主景观

　　（2）不同天际线的景观结构

　　（3）不同建筑组合的景观结构

　　10．周边人口状况研究

　　（1）职业分布特径研究

　　（2）购买力状况研究（购买水平、购买意愿）

　　11．周边竞争者开发地块状况研究

　　（1）周边竞争者开发地块用途及开发者

　　（2）周边竞争者开发地块的规划状况

　　（3）周边竞争者开发地块的销售状况

　　（4）周边竞争者开发地块的租赁状况

　　12．周边旅游景点状况研究

　　（1）周边旅游景点景观结构

　　（2）周边旅游景点的到访率及到访动机

　　（3）周边旅游景点的消费量及消费结构

　　（4）周边旅游景点的开发者及经营状况

　　开发项目可行性分析报告

　　该报告可由三个分报告组成：

　　1．开发土地自然价值分析评估报告

　　（1）经线外一公里左右自然与社会资源状况对开发项目优劣影响力评估（从而得出开发土地自然价值分值）

　　（2）评估子项限定

　　A、周边与开发项目相关连的自然资源存在状况

　　B、周边与开发项目相关连的社会资源存在状况

　　对资源存在状况诸因素的加权分析，有利于对开发项目的开发类型和开发档次作出判断，从而获得最可能销售价格的判断。但对诸因素加权给分的标准均属于经验判断，到目前为止，还未形成科学统一的标准。

　　只有认清开发土地的自然价值，才能最优化确定开发土地项目的类型及档次。就像利用不同材质的钢毛坯，做出最符合钢材质特点的精品。

　　2．开发土地策划价值分析报告（部分配图片说明）

　　评估子项设定

　　A、建筑布局

　　B、小区环境设计

　　C、物业管理

　　D、小区配套状况

　　E、小区工寺环境包装

　　F、小区住宅个性及特色形象包装

　　G、涉及项目资源的开掘、利用与整合

　　H、营销推广策略

　　可能还有I、J、K等子项目。

　　这些评估子荐创造和实现得越好，策划价值发值就越高，距实现最佳销售目标愈来愈近。只有充分发挥对开发土地的策划价值，才能降低开发风险，减少残局的出现。

　　房地产开发项目的价值评分，由两部分构成，其中土地自然价值评分占70%，项目策划评分占30%。对土地自然价值加权评估与策划价值加权评估，其依据是能否懑足在最短时间内实现开发项目的销售目标，最大化实现开发项目的区位利润。

　　开发土地项目可行性实现程度如何，取决于对土地自然价值评估得分的高低和对开发土地项目策划价值评估得分的高低。二者得分相加，分数愈高，风险性就越低，反之愈高。例如开发土地自然价值评估仅得20分，后面的策划价值评估得满分即30分，二者相加50分，处不及格状态。这意味着该土地开发项目的风险太大。在开发土地项目策划价值分析的报告中，策划价值的创造十分重要，它能使房地产的策划出现奇迹。

　　3．房地产策划策略设计报告（配图片说明）

　　（1）开发项目建筑档次类型策略设计

　　（2）开发项目建筑总风格策略设计

　　（3）开发项目建筑单体立面风格策略设计

　　（4）开发项目建筑组团过渡风格策略设计

　　（5）开发项目住宅层数及比例策略设计

　　（6）开发项目不同档次类型主力房型策略设计

　　（7）开发项目套型空间区隔设计建议

　　（8）开发项目不同档次类型楼盘历史价格把握及未来最可能销售价格策略建议

　　开局策划，最表现策划功力的内容，都集中在这个报告中了，该报告的策略设计集中阐明的决策内容。

　　报告决策依据，即策略设计依据，来源于一手的社会调查资料分析，二手的相关资料分析，然后是策划人的实战经验及策划公司的创新实力。公司创新实力表现为若干个优秀策划人的集合。

　　财务分析报告

　　财务分析报告，就是房地产投资经济效益分析报告，报告可分为丙大类：

　　1．确定性分析法

　　A、表态分析法

　　a、简单投资收益法；b、表态投资回收期法

　　B、动态分析法

　　a、动态投资回收期法；b、净现值法；c、内部收益率法

　　2．非确定性分析法

　　A、盈亏平衡分析法

　　B、敏感性分析法

　　C、风险概率分析法

　　这些报告内容主要是投资商自己去做，策划公司可协助开发商去模拟式分析。

　　营销推广报告

　　1、项目销售控制计划

　　（1）初期销售特点把握与控制

　　（2）中期销售特点把握与控制

　　（3）高峰期销售特点把握与控制

　　（4）尾期销售特点把握与控制

　　注：计划只是总结房地产销售过程的一般规律，然后去进行预测性研究。

　　2．广告整体战略模式方案

　　3．项目销售模式建议

　　4．广告媒体选择策略

　　5．广告发布及实施要点安排

　　6．广告系列表现（可寻找一流的中介公司代理）

　　与建筑师沟通内容

　　1、总用地面积

　　2、总居住户数

　　3、总居住人口

　　4、总建筑面积

　　（1）住宅建筑面积；

　　（2）公建建筑面积

　　5、建筑档次类型设定

　　6、建筑总风格设定

　　7、建筑单体立面风格

　　8、建筑组团立面风格

　　9、住宅层数及比例状况

　　10、主力房型

　　11、套型空间区隔设计

　　12、人口毛密度

　　13、人口净密度

　　14、住宅建筑面积毛容度

　　15、住宅建筑面积净密度

　　16、建筑密度设定

　　17、容积率设定

　　18、车位设定（含地上、地下）

篇4：全国房地产评估试题

　　20**全国房地产评估试题

　　第一部分 选择题

　　一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1分,共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的,请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

　　1.供人们生活起居的建筑是( )

　　A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑

　　2.建筑地段地租的基础是由真正的( )

　　A.生产成本规定的B.农业地租规定的

　　C.生产价格决定的D.垄断利润决定的

　　3.城市化初期,产业结构以第一、二产业为主,则( )

　　A.房地产价格较高B.房地产价格不变

　　C.房地产价格有变化D.房地产价格较低

　　4.商业中心往往位于地价高昂的( )

　　A.黄金地段B.边缘地段C.落后地段D.一般地段

　　5.容积率是指地块上的建筑面积与( )

　　A.总面积之比B.地块面积之比

　　C.地下面积之比D.绿化面积之比

　　6.商业标准宗地的位置应是( )

　　A.街角地B.多面临街地C.一面临街地D.畸零地

　　7.因素成对比较中,若A与B同等重要,则给A赋值( )

　　A.10B.50C.0.5D.5

　　8.从理论上讲,效用相等的房地产经过市场的竞争,其价格( )

　　A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别

　　C.可能趋于一致,也可能扩大差别D.由有关部门确定

篇5：全国房地产评估试题

　　20**全国房地产评估试题

　　一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案,并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分,共20分)

　　1.房地产评估的对象是( )

　　A.房屋B.土地

　　C.建筑物D.房屋和土地

　　2.房地产价格的构成具有( )

　　A.单一性B.多样性

　　C.双重性D.产品性

　　3.中房指数的基准地区是( )

　　A.北京B.上海

　　C.广州D.深圳

　　4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )

　　A.实际费用B.必要费用

　　C.客观运营费用D.维护费用

　　5.如果房地产市场较为稳定,估价期日与案例交易日期可相差较远,但不宜长于( )

　　A.10年B.3年

　　C.5年D.6年

　　6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构,则可比实例的建筑结构为( )

　　A.钢结构B.钢筋混凝土结构

　　C.砖混结构D.砖木结构

　　7.房地产的价格一般取决于( )

　　A.成本

　　B.效用

　　C.所在片区的基准地价

　　D.所在区域的区域因素