投资分析培训讲义

一、概论

1、房地产投资定义:以取得房地产收益为目的,投放一定量的资金,用于开发经营房地产的行为。

2、房地产投资的特征:

⑴投资需用量大

⑵投资合作性强

⑶投资回收期长

⑷投资风险大

⑸投资回报率高

⑹投资技巧性强

二、投资动态分析方法

1、资金的时间价值

⑴资金时间价值的含义

★资金随时间的延续而变化,其变化的幅度就叫资金的时间价值。

★资金的运动规律就是资金的价值随时间的变化而变化,其变化的主要原因有:通货膨胀、货币贬值;承担风险;货币增值。例如今年的1元钱与明年的1元钱不等值。

⑵单利与复利

单利:利息与时间成线性关系,及只计算本金的利息,而本金产生的利息不再计算利息。

复利:借款人在每个计息期末不支付利息,而将该期利息转为下期的本金,下期再按本利和的总额计息,即不但本金产生利息,而且利息的部分也产生利息。

单利没有反映出资金运动的规律性,不符合扩大再生产的实际情况,因而通常采用复利计算。

2、资金时间价值换算的基本公式。

F=P·(1+i)n

P表示现在时点的资金额;

i表示资本的利率;

F表示n期期末的复本利和;

3、年等值与将来值的互换算

F=A·[(1+i)n-1]/i

A表示每期末支付的金额;

F表示第n期末的复本利和;

4、年等值与现值的相互换算

P=A·[(1+i)n-1]/ i(1+i)n

A表示每期末支付的金额;

P表示现在时点的资金额;

5、基本计算公式的假定条件

⑴实现方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初。

⑵方案实施中发生的经营性收益和费用假定发生在计息期的期末。

⑶本期的期末为下期的期初。

⑷现值P是当前期间开始时发生的。

⑸将来值F是当前往后的第n期期末发生的。

⑹年值A是在考察期间间隔发生的;当问题包括P和A时,系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的;当问题包括F和A时,系列的最后一个A与F同时发生。

6、例题

7、名义利率、实际利率与等值

通常复利计算中的利率一般指年利率,计息期也以年为单位。但实际上,计息期也可能是半年、季、月。当年利率相同,而计息期不同时,其利息是不同的,因而存在名义利率和实际利率的区别。

例题

设年利率为12%,存款额1000元,期限为一年,试按:一年一次复利计息;一年四次按季度3%(12%÷4)利率计息;一年12次按月利率1%(12%÷12)计息。这三种情况的本利和分别为:

一年一次计息F=1000×(1+12%)=1120(元)

一年一次计息F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)

一年一次计息F=1000×(1+1%)12=1126.83(元)

这里的12%,对于一年一次计息情况来说既是实际利率又是名义利率,3%和1%称为周期利率。由上述计算可知。

名义利率=周期利率×每年的复利周期数

 

;对于一年计息4次和12次来说,12%就是名义利率,实际利率分别为:

一年计息4次时(1+3%)4-1=12.55%

一年计息12次时(1+1%)12-1=12.68%

通过上述分析与计算,可知名义利率与实际利率间存在下述关系:

⑴令i实际利率,r为名义利率,m为复利的周期数,则有:i=(1+r/m)m-1

⑵当计息周期为一年时,名义利率与实际利率相等;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利率;

⑶名义利率越大,计息期越短,实际利率与名义利率的差值就越大;

⑷名义利率不能完全反映资金的时间价值,实际利率才真实地反映了资金的时间价值。

8、基准收益率、净现值

基准收益率:就是由企业或部门确定的投资项目应该达到的收益率标准。

基准收益率是评价投资方案的经济效果、判断投资方案是否可行的基准标准。通常,该值可根据以下原则确定:

⑴资金均以贷款筹措者,基准收益率应高于贷款利率,高出的部分取决于投资者所求的收益及项目可能承担的风险。

⑵资金为自有者,基准收益率应不小于贷款利率。通常这种情况也可以按部门某一个时期的正常投资收益率来考虑。

⑶资金筹措既有自有又有贷款者,基准收益率可按两种资金所占比例及其各自的计算利率求得。如下式:

ic=(I1i1+I2i2)/(I1+I2)

I1,I2—分别为自有自金、借贷资金数额。

i1 ,i2—分别为相应的计算利率。

⑷投资风险若能在评价时预见并可以具体通过减少收益来反映的,则在确定基准收益率时不再考虑考虑风险影响。

净现值:是以基准收益率或设定的折现率将讲项目寿命期内各期净现金流量逐期折算成寿命期初的现值后的代数和。

9、内部收益率(IRR)

是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的折现率。

10、动态投资回收期

考虑了资金时间价值的投资回收期。

Pt=[累计净现金流量折现值开始出现零或正值的年份数]-1+上年累计净现金流量折现值的绝对值/当年的净现金流量折现值

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：房地产估价师房地产投资风险分析模拟试题(上)

　　房地产估价师房地产投资风险分析模拟试题(上)

　　一、单项选择题(共50题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)

　　1.由于营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险,也就是收益的变动而造成的风险,称为( )。

　　A.信用风险 B.财务风险

　　C.经营风险 D.业务风险

　　2.房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险,区分这两类风险的主要意义在于动态风险( )加以解决。

　　A.通过投保方式 B.通过对市场需求的预测

　　C.通过对投资项目的风险分析 D.需要通过经营者自身努力

　　3.风险是发生不幸事件的概率,其一般定义是( )。

　　A.投入资本损失的可能性

　　B.不利于达到预期目的

　　C.预期收益未达到而遭受的可能性

　　D.某一项事业预期后果估计较为不利的一面

　　4.为降低由于银行贷款利率变化带来的房地产投资金融风险,可在签订借贷合同时选用( )计息。

　　A.固定利率 B.浮动利率

　　C.复利 D.单利

　　5.房地产是投资额大、投资回收期长的产业,且房地产投资大多使用抵押贷款,而使用抵押贷款的最大风险就是( )。

　　A.借款人丧失还款能力 B.取消抵押品赎回权

　　C.房地产的拍卖成交额较低 D.贷款银行有权拍卖抵押物

篇3：房地产估价师房地产投资风险分析模拟试题(下)

　　房地产估价师房地产投资风险分析模拟试题(下)

　　二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分。)

　　1.下列表述正确的是( )。

　　A.房地产租金和售价会随着通货膨胀的发生而同时上涨

　　B.通货膨胀使房地产投资项目的实际净现值增大,使房地产投资的购买力风险减小

　　C.通货膨胀使房地产投资项目的实际净现值减小,使房地产投资的购买力风险增大

　　D.房地产投资具有防范通货膨胀的作用,但对于预售或预租以及不变租金的房地产,通货膨胀会引致很大的购买力风险

　　E.对于预售或预租以及不变租金的房地产,通货膨胀会引致很大的购买力风险,因此房地产投资并不具有防范通货膨胀的作用

　　2.房地产投资的变现风险较大,影响房地产投资变现风险的主要因素有( )。

　　A.房地产的市场行情 B.房地产的金融政策

　　C.房地产的地段好坏 D.房地产的建设程度

　　E.房地产的净现金流量

　　3.房地产投资不可抗力是指由于( )等异常变化引起的房地产投资价值损失,不可力一旦发生,就会给房地产投资者带来巨大的损失。

　　A.意外事故 B.自然灾害

　　C.战争 D.政变

　　E.通货膨胀

　　4.由于房地产投资周期长且内外环境复杂,所以房地产投资商业风险大,降低商业风险的策略有( )。

　　A.在经济萧条时期投资 B.规模投资限制竞争

篇4：X经济开发区159亩项目投资分析报告

宿迁市经济开发区159亩项目分析报告
(一)项目概况
一、项目位置
本地块位于宿迁市经济开发区南外环南侧。地块四至为:北至金陵南路,东至人民大道,南至规划中姑苏路,西至规划路。总占地面积159亩,为一狭长沿路(人民大道)地块,东西长约180米,南北长约600米。
二、交通状况:
本地块位于宿迁经济开发区环城南路市外环外50米,距市府新区(市政府)5公里,距中学(青华中学)2公里,距医院(钟吾医院)2公里。目前无公交车通过。
三、商业状况:
本地块距义乌商贸城1.5公里,距老城区(幸福路)7.5公里,距苏果平价店(西楚商城店)3公里,周边1500米内无商业、邮政、银行等配置。
四、周边土地状况:
本地块位于经济开发区,周边大部分为农田和工业企业,目前工业企业规模尚未形成,东侧上海城项目未启动,东南侧同样为本公司已购入的147亩地块未启动。

(二)地表状况:
本地块上尚有部分居民未动迁,部分农田、蔬菜大棚等,地表较平坦,无影响建筑施工因素和他项占地设施,西侧高压电网可能对项目北有影响。

(三)区域开发情况
宿迁市为新兴北方二级城市,20**~20**年,市域新放土地量较大,目前市区在建项目40多个,年投放量230万m2 ,市区拆迁量20万m2/年,近期因受诸多因素影响,无较大拆迁计划,。
20**年~20**年初(目前),宿迁房价上升幅度较缓慢,基本在50~150元之间,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本为:1、市区不准再建民房;2、05限价阴影逐渐摆脱。
目前市域在售楼盘可分为宿豫区(河东),老城区、市府新区、开发区、宿城新区五大块,同质住宅项目,宿豫区售价在1400~1600元/ m2,老城区2000~2400元/ m2、市府新区1900~2300元/ m2、开发区1500~1800元/ m2、宿城新区在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商业项目幸福中路商业区各沿街商铺较好,其他区域及各住宅沿街配套商铺运转较差,空置率70%以上。大型商业中心(街)目前投入运转的时代广场、浩源购物中心、凤凰商业街、楚街等空置率都非常严重。商业项目目前的大量重复投放和极高的空置率已严重影响到投资热情。
本地块南、东西侧都未形成开发,北侧3公里内在建居住项目有:天星花园、绿城庭院、青华花苑、欧洲花园等,销售价格在1600~1800元左右。商业项目有义乌商贸城和各居住项目配套沿街商业,销售价格在2000~4000元左右。

(四)项目分析
一、商业:本地块目前尚不完全具备商业开发条件,主要因素为:
1.周边无连续性商业;
2.周边无消费居民;
3.周边及人民大道无较多的人流,车流。
二、居住:
本地块目前尚不具备居住开发条件,主要因素为:
1.无生活配套商业设施;
2.无生活配套交通设施;
3.无吸引住居住因素;
4.无配套的工业、商业企业所带来的拟购房群体。
根据土地挂牌说明和开发区规划要求,本地块为商住用地,根据地性状况,本地块适宜沿人民大道开发商业,内侧形成居住小区。
综合分析,本地块目前尚不完全具备开发条件,合理开发时间应在对面商业项目建成,开发区商办地块启动,周边工业企业初具规模等因素具备后再行开发,才能取得良好的经济效益和社会效益。

(五)项目意见
一、立项建议:
根据公司今年要求开发本地块决议,如何避开地块劣势,将近期经济利益达到最大化,建议对本地块作如下立项:
1.倾向加大商业规划,以居住为辅;
2.倾向较大、::专业商业项目规划,减少沿街居住配套小型商业规划。
3.根据地块相对优势(外环侧,城乡结合部)重点招商 ,吸引符合适应本地块的商业项目;适应符合本地块居住群体(性价比、群体性)等。
4.强化建筑外立场的特色性,抓住目前本区域无较有特色建筑的时机。
5、对区域居住习性深入研究,开发符合居住习惯并具有前瞻性的的建筑内外布局。
6.通过对商业项目的前期定位,开发适应专业项目的布局、结构、配套设施的商业格局;
7.强化建筑细节以优秀的建筑质量、完善配套迎合长居久安的消费心理;
8.强化区内布局的合理性,以良好的采光、通风,较佳且低成本维护景观布局、社区配套达到低成本、高品质生活质量;
9.前瞻性规划,以"造城"为开发理念,将交通、商业、金融

、医疗、教育、物流等商业居住基本配置进行合理的前瞻性规划并有计划的优先配置,让拟购群体对项目远景有较高的期望值以打消疑虑;为后期147亩地块高产出开发打基础。
二、项目推广意见:
(一)、商业:
1、专业商业业主;
2、投资者。
(二)、住宅:
1、开发区周边居民;
2、城区年轻购房群体;
3、投资者。
(三)、分析:
1、以专业商业布局来适应吸引专业的商业项目,本地块商业如无明确定位,近两年内必为一无是处,无商业推广理念可言,空等自发形成特色商业或形成居住配套。唯有明确定位后寻找明确的商业投资人,才能在较短的时间内形成规模和人气达到开发投资共赢目的。
2、明确的居住理念定位,因本地块目前尚不具备较好的居住优势,只有一方面吸引对地块尚不敏感的周边居民和追求新、奇,对交通、商业劣势不太奢求的年青群体,通过对居住群体性的有效诉求达到销售目的,对部分进城乡镇群体,目前本地块尚不具备优势。
三、项目财务分析:略。
四、项目风险分析:
(一)项目风险分析:
本项目风险主要在以下方面:
商业:
1、定位不准,区域定位重复:
2、招商不力,造成诉求得不到有效回应;
3、有场无市,有市无人,形成商业规划失败。
4、商业规划的失误可能造成住宅项目的风险加大。
住宅:
1、整体规划不适应群体性;
2、户型设计不适应群体性;
3、区域定位严重重复;
4、推广方案不适应有效群体;
5、针对性诉求失败;
(二)项目风险回避:
以上分析中最重要的就是诉求的针对性、有效性和适应性上,项目规划、建筑规划的着力点都落在项目推广的准确和力度上。短时间内如能做到周密筹备、详细调研、准确规划,整体密切配合,一举发力,实行短平快战略,以专业的商业规划为导向,辅以具有鲜明特色的住宅定位,将地块劣势巧妙转化,取得较好的开发效益很有可能。