房地产经纪人理论实务
一、经纪人概念
(一)经纪业
"经纪"表示一种营业或职业性的行为,是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。
经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业,其中经纪人是实施经纪行为的主体。经纪业的活动范围较广,涉及各行各业,各个区域,但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动,进行专业经营限制,如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。
(二)经纪人
经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动,以获取佣金的中间商。它主要包括3个方面的含义;
一是经纪人是以买卖双方为服务对象的;
二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用,不能成为商品买卖任何一方的当事人,也无权签订其买卖合同,其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的;
三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的;
经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。经纪是一种中介服务活动,从产业结构来说是属于第三产业,www.pmceo.com从法律角度来看,是既可属于商法,又可以属于民法的法律行为。
经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。
(三)经纪人的特征
经纪人具有与其他行业不同的特性,其主要特征有:
1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。
2、经纪人以信息为资本,不占有买卖的商品,无须支付贷款,也无须承担商品交易的经济风险责任。
3、开放性与适应性。开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度;
适应性是指经纪人的行为要能适应各种环境、不同业务和不同客户的需要。
4、经纪人可以是公民也可以是经济组织。
5、经纪人根据不同情况可以分为几种类型:按职业特点可分为专业经纪人和兼职经纪人;按行业不同可以分为若干不同经纪人;按素质可分为一般经纪人和专家型经纪人。
(四)经纪人在中介服务活动中不同服务的区别
经纪人在从事中介服务活动中的居间服务、代理服务、咨询服务等,都有其共同之处,但由于各自从事的具体业务关系不同,并且根据不同业务签订不同的合同,其法律关系、权利和义务也不所不同。
1、代理服务与居间服务
根据《民法通则》第64条,"代理人包括委托代理,法定代理和指定代理"。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权,从事中介服务活动的代理人一般为委托代理人。我国一些经纪管理规定,将代理人也列入经纪活动经营范围,但代理人与经纪人在法律关系上有明显区别,根据委托代理合同与经纪(居间)合同的法律关系,对委托代理人与(居间)人的主要特征进行区别比较。
(1)代理人以委托人的名义,在委托人授权范围内进行代理活动,由此产生的法律后果由委托人承担;而经纪(居间)人则是处于独立地位,以自己的名义来从事经纪活动,其法律后果由自己承担。
(2)代理人在交易活动中,代表委托人(买方或卖方)与第三人(买方或卖方)发生直接买卖关系,而经纪(居间)人在其经纪活动中,必须由买卖双方发生直接关系,进行交易。
(3)代理人在交易活动中向第三人地理表达自己的意志,有一定权利控制商品的价格及销售条件等,并可代理委托人签订交易合同;而经纪(居间)人则向交易双方表达的是买卖双方的意志,无权控制商品价格及销售条件,也无资格签订交易合同。
(4)代理人只行使委托人委托的权利和义务,对第三人不具有任何权利和义务;而经纪(居间)人则独立对当事人双方负有同等权利与义务,但无权替交易双方的任何一方行使权利。
(5)代理人的服务范围较经纪人要窄,代理人同委托人之间是一种较固定的、连续性的关系,代理人只能为一定的委托人进媒介行为,而不能为其他人进行;经纪(居间)人则同交易双方之间没有固定的连续性关系,可以根据自己的意志为其他人从事中介服务活动。
(6)代理人只能向委托人索取报酬,在获取服务报酬上,有较大的弹性,代理人可以与委托人商量,根据代理完成量的程度及结果决定报酬数额,经纪(居间)人则可同时向交易双方或任何一方索取报酬,收费标准一般按政府有关规定或行业惯例收取,有一定的限度,并且交易完成后才能收取报酬,否则只能收取成本费。
2、咨询服务与经纪(居间)服务
中介服务活动包括咨询服务和经纪(居间)服务。咨询服务的内容包括政策、法规、信息咨询、市场调查、市场预测、投资分析、可行性研究、项目策划、营销策划等活动,专业性要求较高,经纪(居间)服务中也包含有一定的咨询服务内容,但经纪(居间)活动中不包括咨询服务活动。在我国的一些经纪人管理规定中,将咨询服务也列入经纪活动,但实质上有一定的区别。根据委托咨询合同与经纪(居间)合同的法律关系,对两者进行区别比较:
(1)咨询委托人在法律关系上只涉及委托人,直接独立对委托人先使自己的权利和义务,不存在交易中的第三人;而经纪(居间)人或代理人都会涉及到第三人。
(2)咨询委托人在其经济活动中,向委托人直接提供自己的劳动产品;而经纪(居间)人在其经济活动中则是去促成买卖双方完成交易而提供居间服务。
(3)咨询委托人向委托人收取的是咨询服务费;而经纪(居间)人收取是中介费。咨询委托人根据合同向委托人提供真实可靠的信息,或回答正确的咨询意见,或提供咨询报告书后,无论这些信息、意见或报告结论对委托人是否适用,都不影响委托人取得报酬;虽然经纪(居间)人也给交易双方提供信息或估价等咨询服务,但如果只是为促成交易而提供一般性市场信息,要等到交易双方订约成功后,经纪(居间)合同才告成立为依据,经纪(居间)人才能取得佣金。否则只能收取成本费。
二、房地产经纪人
(一)房地产中介服务
狭义的房地产中介服务,是指在房地产市场中,以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行房地产租售的经纪活动、委托代理精力或价格评估等。
广义的房地产中介服务,则覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面,为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。
房地产中介服务,包括房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、律师、仲裁、投资监理、贷款监理、工程监理、物业管理等。房地产中介服务与房地产开发、交易活动同属于房地产经营的范畴,都是房地产经济运行过程中不可缺少的环节。但是,我国房地产中介服务业务开展较晚,现阶段也只是刚刚起步。根据《城市房地产管理法》的规定,目前我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式,显然这是对房地产中介服务作了狭义的理解。
(二)房地产经纪人概念
《深圳经济特区房地产行业管理条例》中,明确"房地产经纪人,是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书,从事房地产经纪活动的专业人员。"
(三)房地产经纪行业特点
由于房地产属于特殊的超高档商品,使房地产经纪行业具有区别于其他经纪行业的特点:
1、政策性强
房地产业受政策影响比较大。政府对房地产业采取相关的政策与措施,并通过制订一系列法律、法规影响和控制房地产业,以保证房地产业健康、直辖市发展,为人民安居乐业以及国民经济的发展提供物质的相关的保障。政府对房地产经纪行业的管理也有相应的规定。房地产经纪人要有较强的政策意识,时刻关注各种政策的变化,以便顺应形势,进行相关的调整。
2、专业性强
由于房地产涉及面广,相关法律性、经济性、使用性、技术性都要高于一般商品,凡从事房地产经纪行业的经纪人要求具有一定专业基础知识和较强的能力。
3、地域性强
由于房地产是不动产,其地域的固定性已决定了房地产交易方式不同于其他商品,一般来说,无论是买方还是卖方,都与其交易物所在地域有着一定的联系,而经纪人也只以在本地从事经纪活动,国内各省市睥经纪人管理规定都明确规定,在当地申报房地产经纪人执业资格的公民必须是具有当地常住户口的居民。
4、标的物价值高
不动产的交易,除零散租赁以外,每一笔交易的成交额都是巨款,而从事房地产行业的经纪人,其佣金收入也相对较高。
5、从业人员人员职业道德要求高
房地产不但是高档商品,而且社会涉及面广,影响大,房地产经纪人的职业道德品质高低直接影响到其行业以及经纪人的发展,因此从事房地产的经纪人要具有良好的职业道德。
6、工作时间弹性大
由于房地产交易双方有很多是个人买卖,往往选择业余时间洽谈业务,房地产经纪人也要相应的将就客户的时间。
7、成交难度大
由于房地产是超高档商品,同时购房地产对于中国的大多数消费者来说,是人生中的一件大事,有不少的人也许一生只有这么一次,而且所购买的房屋可能永远会伴随消费者一生。因此消费者在选择房屋、价格、购买备件等方面需要反复慎重的比较和考虑,再加上目前国内大多数房地产经营者和消费者对经纪行业的认识不足,受传统观念影响较深,商品经济意识淡薄,经常发生买卖双方见面后,抛弃经纪人而直接成交的现象。这就需要房地产经纪人既要有耐性说服客户,又要注意保护自己的合法权益。
8、受宏观因素、区域因素、市场因素影响较大
由于房地产交易涉及金额大,其市场的供需变化受政治性、政策性、经济性等宏观因素的影响较大。如某地区的房地产市场一旦受到政府形势的影响,或中央地方某些政策的影响以及当地社会经济发展的影响,房地产经纪行业的经营状况也将伴随这些变化出现阶段性的兴衰,一般来说商品经济越发达的地区和经济发展速度越快,房地产经纪市场越活跃。
9、行业竞争大,淘汰率高
由于房地产经纪资金投入低,佣金收入高,从事房地产经纪行业的人员和机构在市场成熟的地区也相应增多,而导致竞争激烈。由于专长性强,操作难度大,从业人员人员及机构的淘汰率比较高。
(四)目前我国房地产经纪人的类型
由于各省市房地产市场发展水平不同,房地产经纪人类型的划分也有不同,但一般来说大致划分如下:
1、按职业划分
房地产经纪人按职业划分,有专业房地产经纪人和兼职房地产经纪人。这两种经纪人只要服务于政府批准成立的房地产经济机构,或经当地政府有关部门批准允许成立持照经营的,都是合法的,否则为非法经营。深圳市只允许经纪人在一家经纪机构执业,不能兼职和跨机构执业。
2、按素质划分
房地产经纪人按素质划分,可分为一般房地产经纪人,专家型房地产经纪人。前者主要从事二级市场和三级市场的房地产买卖、租赁以及市场信息咨询;专家型经纪人由于具备较高文化水平、专业水准和丰富的市场经验,可以充当专业顾问,其专业活动可以贯穿整个房地产市场。一般来说,主要从事房地产一级市场和二级市场的市场研究、投资分析、决策建议、土地转让、项目转让、合作开发、项目策划、规划设计建议、项目融资、营销策划、工程代理、销售代理、三级市场的房地产整盘收购,转让租赁、项目改造等方面的咨询和经纪活动。
(五)房地产经纪人作用
随着商品经济的发展,生产社会化和社会分工专业化的程度越来越高,房地产经纪作为一个专业性较强的行业,在房地产市场::流通的动作中起到了较为重要的作用。
1、促进房地产市场流通
房地产经纪人把涉及面较广的繁杂事务集中到专门的工作中来完成,对房地产交易双方来说,省时省事,便于促成交易。另一方面由于房地产经纪人运用其专业手段提高了市场交易动作的效率,加速了市场流通和资金周转,促进了市场的繁荣。
2、传播房地产知识和政策法规
房地产经纪人在经纪活动的交往中,必然不断运用自己的专业知识向交易双方传播有关的房地产知识和政策、法规以及相关的法律知识,从而有效地规范和培育了房地产市场的发展。
3、传递房地产市场信息
房地产经纪人在动作过程中,随时不断收集、处理、反馈和传播房地产市场信息,为政府决策,房地产投资商,房地产经营企业,建筑规划、设计院、建材市场、广告商、消费者等等,及时提供了丰富的房地产市场信息,并为政府及社会各界广泛利用,尤其是在反映房地产市场供需变化和消费趋势方面,有效地调节房地产市场供需关系和产品结构。是调节房地产市场供需的晴雨表。
4、提供房地产专业服务
房地产经纪人在房地产决策、投资、动作等一系列的过程中,提供专业的服务,为投资者解决很多专业性问题,促进房地产市场良性发展 采编：www.pmceo.cOm
篇2：房地产经纪人七大砍价技巧培训
房地产经纪人七大砍价技巧培训
新人几乎是每天都要打跟进的，只是很多公司对于跟进不怎么太过于较真，很多时候对于这一项工作行程只保持在了解房源信息的基础上。但个人认为，新人锻炼自己操作房东的第一战场莫过于跟进。下面本人谈几条跟进砍价的心得，希望能给朋友们或多或少能有些帮助。
一、假客户还价法：在和房东通电话的过程中阐明自己有客户看中了他/她的房子，关键词为“靠拢”，一定不要吝啬这个词，在房东那多强调几次客户有这样的意愿，希望房东能也很有人情的下调。一般这个房东的电话要持续几天跟进，初始说客户出价不要和房东之间的差距大于10万，并让自己的假客户活灵活现，一直在自己的合理预算中加价。最后须保留个几千到一万的差距顺利地让客户死掉。如此还价法，一般能和你继续下去的房东会有三个特性或表现：1。诚心卖房；2。对你印象加深；3。房东其实很肯定你的努力，对你的人也提高认可度。
二、一刀切式：跟进中和房东在电话里问过好之后，直接进入主题。跟他询问房子以某种价格卖不卖，一般砍价区间在15万以上。一般为三句式，例如：“王先生啊，您这房子120万卖不卖啊？（原价140万）”“您140万的价格肯定卖不掉的？”“那您最低多少价钱肯卖呀？”看起来很简单的三句话，成功的关键除了靠运气以外，你还价的区间也很重要，尤其是说的太少，根本闷不住房东的心态。这种方式大部分情况不强调你将给房东留下什么好的印象，你问话的口气也要很随意，他/她大多时间是在不耐烦的情况下让给了你几万块。业务员唯一要注重的就是心态要麻木，别自我设陷认为我一下子出比他低30万的价格不是找抽么。就是这招最简便的方式只要运用熟练，砍价速度是众砍价法中速度最快，耗时最短的。
三、行情分析法。电话里给房东灌输最近大气候的微妙变化，或者是哪个板块多了个什么功能建筑对他所在小区的影响，或者讲例如股市等其他市场对房产市场的影响。反正你可以天空海阔地吹，你可以跟他讲GDP的变化，汇率的变化，也可以讲股市牛了对房产有什么坏的影响，股市熊了对房产有什么坏的影响，小区对面旁边那家牛肉面馆倒闭变成了洗发店对小区房价有什么影响，隔壁那三条街又造了公用厕所对这个片区有什么影响，台湾阿扁又说了什么欠扁的言论对中国大陆房市的整体后两年的影响，你实在觉得自己举的离子没什么攻击性的时候，你就把风水扯上搭关系。行情嘛，就在于你怎么把许多平面的事物串联成立体的一体。一般能接受你海吹三次的房东基本上以后有客户看中他/她房子后，你可以直接以市场砍价法去谈判，因为他/她基本上已经上了被你引导的船，你说什么他/她就会有相应的响应，只是程度上有些区别。这样的房东基本上已经上升到信任你的层次了，所以对这样的房东以后只讲究除了关键的最后的时刻不要欺骗人家了。
四、政策分析法：这里的政策特指跟房产相关的政策，一般此潮来之前夕都会掀起房产的一番腥风血雨。你所要做到的是三点：及时、能算准、心态要硬。比如个税以差额方式强制出台，你得事先计算好如果要以那样交的话得是多少钱，别一开始还的价钱比人家将要交的税还要多，那在你单兵作战时，会适得其反。当然，当你以计算的方式还下第一步后，还要讲究第二通电话接着上，很多人奇怪，第一步不是说讲究还的价钱低于税吗，那后面怎么砍。后面再进攻的武器就是这个政策对房产的冲击影响太大，很多人看准政策一出台后，房市没法把税加上去而抬总价，而是整体价格下跌，这样房东到时不光税是一大笔，整个到手价随着房市的下跌而减少的更厉害。怎么去跟房东谈需要个人按照个人的思维整理好了再去实施，套路无非就是这样的模式。一般这样砍房东价格，房东在房子卖掉后一两月内是不会记得怨恨你的，至于时间长的，靠运气吧。。。
五、细算法：就是说你给房东细算每一项税费或佣金等，利用你对数字的专业来告诉他/她，你的价格全包变到手，到手变全包会对客户有什么影响。一般这里是夹着逻辑陷阱来还他/她的价，除了计算要精确以外，更要看口才如何使房东在数字上晕菜，大家可以通过跟进方式慢慢揣摩其中的细节要点，时间长了，不同个性的人，不同语言表达方式的人。就这点环节也能找出砍价的思路。因为我们比买卖房子的人专业，我们的话逻辑性强的话，数字的陷阱不在于在数字上做手脚，而是利用数字来调整房东的满足欲，这就是我用这招砍价的模式。
六、单价砍价法：一般这种方式需要和其他砍价法结合起来实施，用这招的方式还在于，单价跟房东出价后，要告诉他两者的总价，让他主动只愿意在总价上让出点零头，然后再算出零头扣去的单价，你再加以定义再去砍，这种方法也可以形容成两段式，初始提出的单价只是引子，房东不大可能以单价让价，因为那将是庞大的数字，他/她在你提出单价的总价上做出让动，而你需要在新的单价下再提出一次单价还价，往往效果极佳。
七、轰炸法：这种方式讲究的是团体批次作战，可与政策分析法串联，一般是一家公司的店长要求所有业务员，给某个小区所有房东打电话压价，而且一人压一次，不管你提出的政策是真是假倒不是最重要的，关键是一、许多房东或许还是互相认识或联系的；二、听的多了，有就蒙了，没方向了，那个价格哦。就不知道会被哪几个优秀的业务员砍了一次又一次。此砍价法威力十分巨大，建议在除了真的快出政策以外，就在公司快要面临倒闭时运用，出几个超级笋盘应该是问题不大，只要心别太黑就可以了。
篇3：房产经纪人入职培训:房地产特性
房产经纪人入职培训--房地产的特性
房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为"物业"和"不动产"。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。
房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。
房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：
1．不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。
2．房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于"不动产"。
3．品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。
4．价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。
5．使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。
6．供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。
7．用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。
8．价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。
篇4：房产经纪人入职培训:房地产基础知识
房产经纪人入职培训--房地产基础知识
一、房地产知识
（一）房地产开发
１．房地产开发公司类别及功能
1）内资(境内投资主体设立的)综合性开发公司──可不断开发新的项目
项目公司──只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。
2）外资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及项目公司
２．按注册资金区别等级
一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；
二级：注册资本不低于2000万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；
三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100％；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100％等。
（二）土地
以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自20**年1月1日起所有土地都要进行拍卖。
土地的使用年限
使用类型年限
居住70年
工业50年
教育、科技、文化、体育50年
办公楼、综合楼50年
旅游、娱乐40年
土地出让金构成因素：
地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系
（三）物业种类：
& 商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。
& 二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、上市房改房等。
& 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
& 房改房：职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的有关优惠政策购买的公有住房。
& 安居房：属于经济适用房一类。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对４平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
& 直管房：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。
& 自管房：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
二、房地产专业名词
*预售契约：开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。
*购房抵押合同：如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做"他项权利登记"。
*产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。
*房屋所有权证：是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。是产权人行使其合法权益的必备条件。
*契证：是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。
*土地证：反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。
*宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。
*住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。
*写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。
*厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。
*临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。
*高层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高不超过18层）。
*一般高层：一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。
*多层：指7-9层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。
*别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。
*复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。
*单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。
*服务式公寓：以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。
*现楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。
*准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。
*期房：处于施工阶段，离交楼期甚远的
楼。*建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半）
*实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。
*使用面积：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。
*分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。
*裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。
*架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。
*框架结构：由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。
*剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。(一般在20层以上)
*混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。
*楼板：多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。
*毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔）
*装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类。
*智能化设备：指由建筑物或小区内是以计算机操作及管理。其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表、打印，将三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。
篇5：房地产经纪人基本要求和作用培训
房地产经纪人的基本要求和作用培训
一、房地产中介的市场功能
1．节省业主和买家的时间--业务由中介专业人员操作完成进行谋划。
2．业主不要花钱登广告：中介会将物业推荐给各类客户。
3．中介是以第三者身份--言论客观、公正。
4．买卖双方在直接议价时容易发生争论：中介可协调气氛，掌握尺度。
5．买入方通过中介的推荐更容易找到合适自己的需求。
6．多数买卖双方都没有足够的法律常识和购买经验：中介可以帮助双方减少法律纠纷，避免被讹骗。
7．中介接触面广，信息集中，买卖双方汇集在中介公司信息室中。
8．维护经济秩序，通过管理中介公司规范二手市场。
9．桥梁与润滑剂。
10．推动市场。
11．调节市场功能：准确定价，控制开发。
12．提高市场合理利用。
二、你为什么要做房地产经纪人
1．掌握自己努力过程，拥有很多自我实现的机会。
2．每天可以遇到不同的人。
3．成长效率最高的行业。
4．最适合企图心强，不甘自我埋没的人。
5．高的收入，拥有自豪。
三、怎么样的房地产经纪人会被开除
1．虚假冷漠：眼中只有佣金的商业物业顾问，以貌取人。
2．反应慢：动作太慢，让客户等太久，客户自然找别人服务，有时候为了争取时间，人们宁可牺牲品质。
3．开发不足：客户找不到要的房源及客源等于客户要去别家公司成交。
4．第一线人员不亲切：服务态度差。
5．话说的太满：客户的记性好的很，你把话说的太满，但却做不到。
6．处理事情的能力不足：专业知识不足，借口多。
7．专业包装或形象不够：客户希望自身的品质水准能够反映在和他们生意往来的人上面，你的形象如何？你的包装如何？
四、成功的房地产经纪人
1．第一时间看房。
2．第一时间委托。
3．第一时间成交。
4．创同类房的最高价。
5．创同类房的最底价。
6．能成为客户或业主投资理财的顾问。
7．有一般装修、家具布置等房地产相关知识。
8．成交后及时收回佣金。
记住十点素质要求：
健康、职业化服饰、礼貌、热情、细心、耐心、应变力强、说服力、进取心、专业知识。
五、怎么正确对待客户
1．保护自己的客户，不让别人抢走。
2．根据客户的心理，选择合适的谈判内容。
3．多了解客户的要求和特别需求。
4．多介绍客户看不见的优点。
5．看得见的缺点也要相应指出，给予客户一种诚实、信任的感觉。
6．多谈潜在的价值。
7．接侍客户的口诀：诱之以利、说之以理、动之以情、逼之以力、系之以约。
六、怎么样与客户沟通
(一)首先与客户签订居间协议需要注意：
自己要熟悉居间协议的每一条条款，并向客户一条条仔细介绍。协议中客户的姓名及其他需要填写的内容要求物业顾问填写，不要让客户自己填。特别是协议主体部分如果是客户自己填写，很有可能字迹不清日后如其不肯认帐，导致不必要的纠纷。只有在落款处，即需要客户签字盖章的地方，务必客户自行填写。
(二)要努力做到五要素：
1、WHO：谁--到店里来咨询要卖房、出租房的客人是否是房东本人。免得花无用功。如不是房东本人，那在签居间协议的时候客人名字应签在代理人处，并要求其下次将房东的委托书及相关资料带来。
2、WHERE：哪里--房子的具体位置及房东的去向都是需要了解的。前者有利于我们方便向客户介绍、推荐；后者帮助我们如何安排下家前去看房的时间，能统筹安排时间，提高效率。
3、WHEN：何时--房东要出租、出售的物业何时能交付下家使用。了解房东具体能交房的时间有利于我们向不同的客户推荐房源。
4、WHY：为什么--房东为什么要卖（租）房子。有的房东不一定愿意说原因，但是我们可以旁敲侧击寻求答案，做到心中有数，从而找到其死穴（弱点）。
5、HOW：怎么样--房子的情况怎么样。房东在介绍了房子的情况后，及时向他（她）提出看房要求，既能让房东感觉我们工作的敬业和效率，实际上又拖延了房东原本打算去另外中介公司挂牌的时间，最终使其打消去别家中介公司的念头。那么这个房源就是我们中原独家代理的房源。
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