地产销售员处理客户提出各种异议

　　地产销售员如何处理客户提出的各种异议

　　1、释义：不知是否能把价格压下来，或其它项目可能买到便宜的。

　　对策：我公司做过周边的楼盘的市场调查，在同等项目中，我们楼盘的介格相对较低，另外规模与小区周边配设施是最完美的。

　　2、我想考虑一下—借口

　　释义：我如何脱身？我想刹车，我没想到会陷的这么深。

　　对策：你可以考虑一下，可不要太长时间，因为我们的项目售卖情况很好，你看的这种户型是我们销售最好的，本期推广的户型下一期就没有了，请您尽快决定。

　　3、我想比较一下—异议。

　　释义：我动心了，我想买，但我想先看看市场情况。

　　对策：你不会接受这样位置的项目吧？

　　你不会接受处没有园林景观、水景、完善物业的项目吧？

　　4、我想先同我的家人商量一下

　　释义：我动心了，但要看看合同的结果。

　　对策：彼此留下电话号码吗？我可以随时咨询。

　　5、我买不起，异议、借口或条件。

　　释义：我喜欢它，我想买，但钱不够。

　　对策：在做七成三十年按揭的情况下，你也买不起？

　　6、你在给我施加压力

　　释义：帮帮我，我有点控制不住了，我确实认为这件产品很好。

　　对策：很不好意思，我没有表达清楚，因为我认为这个户型很适合你。

　　7、我需要好好想想

　　释义：在买之前，先让我离开这时。我需要认真想一想，看是否发现一些问题。

　　对策：可以，户型图你拿回去好好考虑一下，但您看中的户型是销售情况最好的，请你手抓住这次机会，考虑好后尽快下决心。

　　8、我回头再来

　　释义：我很喜欢这个销售员，我不想伤害他的感情，但我地这个产品还缺乏信心。

　　对策：可以，你也回去好好考虑一下，本楼盘现在热卖中，考虑好后，请尽早下决心，请你不要错过这个机会。

　　9、我不会当场决策

　　释义：我不想凭一时冲动作决策，以防出错。

　　对策：你现在再犹豫，恐怕房子就没了。

　　10、我心里没底

　　释义：我就要作出决策了，不过我还需要一些鼓励。

　　对策：你真有眼光，一看就很专业，你是做地产的吗？

　　11、我年纪大了，我要是再年轻十岁

　　释义：你是个好孩子，干得不错，不过我还是有点不放心。

　　对策：我们这里有多像你这年纪的人买房，房子最合适您的身价。

　　12、我想和我的朋友商量一下它在财务上是否合算，或者谢谢你，我要离开这里。

　　释义：可以，像应该与朋友商量一下，算一算怎样付款更合算，

　　对策：不过，如果您想按揭，我可以先帮你算一下。

　　13、我只是想随便看看—借口

　　释义：不要管我，我害怕买东西。

　　对策：那您先看看，我可以简单给您介绍一下我们的项目，

　　14、我要买的东西太多了—我正要买一辆新车等等，或几乎是一个马铃薯。

　　释义：我愿用挣来的钱买房子。

　　对策：房子是固定资产，是可以升值的，房子是人生的第一件大事。

　　15、我能买到比这更便宜的

　　释义：我动心了，但能不能再便宜一点。

　　对策：我们子己经是够便宜的了，所以原则上是不允许再便宜了。再说这么好的房子，就是原价也值呀！我看你是真心想买，我会尽我全力和公司协调，看看是否能再给您一点儿折扣，就算可以，这个折扣也不会太大，我只能尽量替您申请。那您看是否我们能否马上签约呢？

　　16、我们刚结婚，我们太年轻了

　　释义：我不想买了

　　对策：你们可以按揭付款呀！只需首付30％，以后慢慢还贷款，既有新房，又不会占用大量的资金。重要的是你享受未来几十年的日子。

　　17、我刚买了一个房子，经济上有困难。

　　对策：对您看要是按揭付款呢？现在贷款买房很划算，而且房子是固定次产，今后一定升值。

　　18、想同我的父母和家人商量一下

　　对策：您不想给他们一个惊喜吗？

　　19、我是在替别人看房

　　释义：我必须让他摸不着头脑。

　　对策：你己看了我们的楼盘，你喜欢它吗？

　　20、太大了，我不喜欢

　　对策：大房子住着才舒服，买房子不光为改良住房条件，也要符合您的身份才行。

　　21、我不喜欢，我确实不想买

　　对策：你可以不买，但是错过一个这么好的房子实在太可惜了。

　　22、我希望我折扣

　　对策：可以给您象征性打点折，但不会太多，出就是几十元而己。

　　23、我今天不买

　　释义：不愿冒险

　　对策：我们的房子卖得很好，恐怕你今天不定明天就没了。

　　24、我们没有这么大预算

　　对策：买房子是置业，无论到什么时候都是一种资产，您要是觉得一次性购买钱太多，可以做按揭。

　　25、我拿点资料，回去看看，到时候再说。

　　对策：没问题，这我可以先给你做一个简单的介绍，你先请坐。

　　26、我有一个朋友，也是干这一行的，我想咨询一下。

　　对策：是吗，那太好了，我们的项目在同行中也是反映最好的。

　　27、我一点也不着急。

　　释义：不要给我打电话，我打给你吧

　　对策：好！我不会经常给您打电话，方便我们有优惠活动时，及时通知您。

　　28、我身上没带定金，回头再说吧

　　对策：没关系，您可以先交点钱把房号定了，否则心子就被别人挑走了。

　　29、我的一个朋友买了你的房子，要退？

　　对策：是吗？是因为什么原因要退？

　　30、我什么也不想买，

　　释义：我什么也不想买，但如果客户在销售是就说这名话，他就是在迷惑你，他想在交易是占上风，他不愿被你说服。

　　对策：不买没关系，既然来了，听听我们的项目的情况，也好给您的朋友推荐一下，让他们也了解一下我们的项目。

　　31、我回头再来，先给我留着。

　　对策：对不起，我们有规定，如果你没有交定金的话，房子是不能留的。

　　32、我们单位要确权，你的工期不行，我想要的你没有。

　　对策：所有的文件加上合同，不是空口无凭，有法律，有公证，再说请你考虑我们发展商的实力。

　　33、我关心的是，我怎能知道你说的是不是真的？

　　释义：这是很大的一个台阶，我怎么信任你呢？

　　我们大部分客户都

　　34、我不喜欢它

　　释义：顽固、下次再碰运气。

　　对策：您对它哪里不满意能说说吗？以便我们进一步改进和完善。

　　35、我今天是不会签约的

　　释义：我害怕花钱，

　　对策：您要是今天不决定，只怕会失去机会，不过您很有眼光，能买到这么值的房子。

　　36、不愿做按揭，但钱又不够。

　　对策：你可以先从朋友那里借点，如果不多的话，您按揭只需要先付总款的20％，先住房子再慢慢还钱，没有压力，而且还可以把剩下的钱做其它投资。或者将新房子租出去，几年后你就可以白得一个房子。

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篇2：地产销售员处理客户退房催款

　　地产销售员如何处理客户退房及催款

　　当有客户提出退房时，我们的销售员首先要做到依然热情，然后将要退房的客户转交给经理处理。我们通常的做法是先请这们客户到一间单独的专门用来处理此类事情的房间，倒上一杯茶，坐下慢慢了解情况，通过谈话和平时对客户的了解，我们可以总结这此客户退房的真正原因。这里我们举两个例子：

　　一、如何处理客户退房

　　1、分析退房原因

　　（1）受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决

　　（2）的确自己不喜欢

　　（3）因财力或其它不可抗力的原因，无法继续履行承诺

　　2、如何处理退房

　　（1）分析退房原因，研讨挽回之道，设法解决。

　　（2）对客户所选的房进行肯定，尽量排除其它外来因素的干扰。

　　（3）明确是否可以退房，报现场经理整形更高一级主管确认，决定退房。

　　（4）按程序退房，各自承担违约现任。

　　（5）将合同收回，交公司留存备案。

　　（6）有关资金移转事项，须双方当事人签名认定。

　　（7）若有争议无法解决，可提请仲裁机构调解。

　　二、催款

　　在处理催款的问题上，我们在言词上就要更加注说明书，既不能让客户以为你是怕他欠你款不交才催款的，又不能让他觉得可以轻易拖款。因此我们所采用的方法大多会比较婉转，但一定要把催款的意思表达清晰、准确的传达给客户，这时需要掌握一个原则：语气平和，催款的目的要明确，并且要让客户感到他确实有一件很重要的做。

　　从法律和道义的角度，一般讲，客户催款时间定在1个月内，我们设计的表格中有专门的催款表格。打电话，如果没有声明则采用以下方法：

　　1、1-15天，第一阶段的催款信通常在声明后，附有铅笔写的便条或粘条。

　　2、向客户询问是否忘记付款？电话或写信口气随和，以示不大在乎。（3天）

　　3、询问客户究竟出了什么事，争取帮助解决问题。开始增大压力（5天）

　　4、跟客户讲明白：良好行为准则要求双方公平处理欠款之事，以示比较迫切（30）

　　5、提示客户有关细节，合同中的处罚。（35天）

　　6、催款无效后，由律师发出采取行动警告（60天）

　　7、如果客户提出退房，视哪个阶段：

　　（1）纳定金后，按合同扣掉金额；

　　（2）在签约后，按合同细节走；

　　（3）交房后，客户提出产品问题。

　　所有的问题往往来自于开发商，一部分是客户出现支付能力危机，业务员要做的就是认真倾听，明白客户退房的原因，争取继续合作，打消退房的念头。

篇3：地产销售员消除客户销售抗性技巧

　　地产销售员消除客户销售抗性的技巧

　　借口之一：我要考虑考虑

　　销售员：-顾客先生，太好了，想考虑就说明你很感兴趣。是不是呢？顾客：是

　　销售员：-这么重要的事情，你一定会很认真的做决定吧。对吧？顾客：-是。销售员：-这样说，该不会是想躲开我吧？

　　顾客：-不是，不是，你千万不要这样想。销售员：-既然你有兴趣，你又会很认真的做出你的最后决定，我又是这方面的专家，为什么我们不一起考

　　虑呢。你一想到什么问题，我马上就答复你，这样够公平了吧！顾客：-无语、、、、

　　销售员：--顾客先生，坦白的讲，是不是钱的问题？

　　借口之二：太贵了

　　1.价值法

　　顾客先生，我很高兴你能这样的关注价格，因为那正是我们公司最吸引人的优点，你会不会同意，一件产

　　品的真正价值是它能为你做什么，而不是你要为它付多少钱。这才是产品有价值的地方。

　　如果你在沙漠里，走了两公里，你快渴死了，一瓶水可值一百万，因为它让你重获了你走回家的所需要的力气，这是这瓶水的价值所在。

　　如果有一个卖水的人过来，一瓶书卖你十元钱，我保证你不会跟他讨价还价的，如果这时候你有钱，你一定会买这瓶水，你说对吗？

　　2.代价法

　　顾客先生，让我给你说明，你只是一时在意这个价格，也就是在你买的时候。但是整个产品的使用期间，你就会在意这个产品的品质。

　　难道你不同意，宁可投资比原计划的多一点点，也不要投资比你应该投资的少一点点吗？你知道使用次级

　　产品，到头来你会为它付出更大的代价的，想想省了眼前的小钱，长期反倒损失了更多的冤枉钱，难到你舍得吗？3.品质法

　　顾客先生，大多数的人包括你和我，都清楚的了解到：好东西不便宜，而便宜的东西往往没有好的。客户

　　有很多的事可以提，但大多数人都会忘记价格，然而他们绝对的不会忘记差劲的品质和差劲的服务的，要是那件商品很差劲的话，你说是吗！

　　4.分解法

　　贵多少：计算此产品的使用的年份算出平均每年的价格所得的数字除以52算出每周的价格若是办公室使用的话就除以

　　5，家庭使用就除以7算出平均每天贵了多少。

　　5.如果法

　　顾客先生，如果价格低一点点，那么今天你能作出决定吗？6.明确思考法明确思考法跟什么比为什么呢

　　借口之三：别家更便宜

　　销售员：顾客先生，你说的可能没有错，你或许可以正在别家找到更便宜的产品，在现在的社会中，我们都希望用最小的钱买到最大的效果，不是吗

　　？顾客：是。

　　销售员：同时，我也常常听到一个事实，那就是最便宜的产品往往不能得到最好的效果，不是吗？顾客：是

　　借口之四：超出预算

　　销售员：顾客先生，我完全可以了解这一点，一个管理完善的公司需要仔细的编列预算，因为预算是帮助公司达到利润目标的重要工具，不是吗？

　　顾客：是销售员：但为了达成工具，工具本身应带有弹性，你说是吧。顾客：是

　　销售员：假如今天有一项产品能带给贵公司长期利润和竞争力，身为企业的决策者，为了达成更好的结果，

　　你是让预算控制你，还是来主控预算呢。

　　借口之五：我很满意目前的所用的产品

　　销售员：请问你要买我的C产品吗？顾客：不要了销售员：为什么？顾客：我有B了

　　销售员：你用B是多长时间了？顾客：用三年销售员：很满意吗？顾客：很满意

　　销售员：用B之前你用什么呢？顾客：用A呀

　　销售员：当初三年前从A转成B的时候你考虑了什么好处？顾客：考虑了一二三销售员：考虑之后你得到了吗？顾客：得到了得到了

　　销售员：你真的很满意吗？顾客：真的

　　销售员：告诉我既然三年前你做出了从C转成B的决定，并且很满意自己当时所做的考虑，现在为什么你

　　有否定一个跟当初一样的机会在一面前呢，当初你的考虑带给你了更多的好处，为什么你现在不再做一次决定呢，你说我说的有没有道理呢！

　　借口之六：**时候我再买

　　销售员：**时候你会买吗？顾客：会

　　销售员：现在买跟**时候买有什么差别吗？顾客：**

　　销售员：你知道现在买的好处吗？你知道**时候再买的坏处吗？我给你计算现在买，**个月后可以节省或多赚多少钱

　　再给你计算**个月后再买会损失或少赚多少钱

　　借口之七：我要问某某

　　销售员：顾客先生，如果不问别人你自己可以做决定的话，你会买吗？顾客：会销售员：换句话说你认可我的产品了顾客：认可

　　销售员：那你会向别人推荐我的产品吗？顾客：会

　　销售员：也许是多余的，但允许我多问几句，你对品质还有问题吗？顾客：没有了销售员：对服务还有问题吗？顾客：没了

　　销售员：对价格还有问题吗？顾客：没有销售员：对我们公司还有问题吗？顾客：没有销售员：对我还有问题吗？顾客：没有

　　销售员：你还有别的问题吗？顾客：没有了

　　销售员：太好了接下来，我们什么时候可以与**见个面。

　　借口之八：经济不景气

　　顾客，多年前我学到了一个真理，当别人卖出的时候，成功者买进，但当别人买进的时候，成功者卖出。

　　最近有很多人说到市场不景气，但是在我们公司，我们决不会让不景气捆饶我们，你知道为什么吗

　　因为今天有很多拥有财富的人都是在不景气的时候建立他们的事业基础，他们看到了长期的机会而不是短

　　起的挑战，因此他们做出了购买的决定而获得了成功，当然，他们也必须愿意做出这样的决定。

　　顾客先生，今天你有相同的机会，可以做出相同的决定，你愿意给自己一个机会吗

　　借口之九：不和陌生的人做生意

　　我知道你的意思，并且非常理解，同时你知道吗，当我走进这扇门时，我们就已经不是陌生人了，你说对吗！

　　借口之十：就是不买

　　销售员：顾客先生，我相信在世界上有许多优秀的推销员，经常有很多人向你推荐许多优质的产品，不是吗？顾客：是

　　销售员：而你当然可以向任何一位推销员说不，对不对？顾客：是

　　销售员：身为一名专业的推销员，我的经验告诉我，没有一个人可以对我说不，他们是在向自己说不（对

　　自己的未来，健康，幸福，快乐等等任何与你产品有关的都可以）而我怎么

可能让我的顾客因为一点点小

　　问提而向自己说不呢，如果你是我，你会忍心吗？

篇4：房产经纪人置业顾问开发客户10条营销圣训

　　房产经纪人、置业顾问开发客户的10条“营销圣训”

　　成功销售的能力，与你的客户质量直接相关。因此，销售最关键的一步就是准确找到需要你产品或服务的人。然而，并不是每个企业都能清楚地告诉它的销售人员，如何开发客户，找到需要自己产品和服务的人。

　　以下10条“营销圣训”是进行成功销售和开发客户的法则。实践证明它们是行之有效的。

　　一、每天安排一小时。

　　销售，就象任何其它事情一样，需要纪律的约束。销售总是可以被推迟的，你总在等待一个环境更有利的日子。其实，销售的时机永远都不会有最为合适的时候。

　　二、尽可能多地打电话。

　　在寻找客户之前，永远不要忘记花时间准确地定义你的目标市场。如此一来，在电话中与之交流的，就会是市场中最有可能成为你客户的人。如果你仅给最有可能成为客户的人打电话，那么你联系到了最有可能大量购买你产品或服务的准客房户。在这一小时中尽可能多打电话。由于每一个电话都是高质量的，多打总比小打好。

　　三、电话要简短。

　　打电话做销售拜访的目标是获得一个约会。你不可能在电话上销售一种复杂的产品或服务，而且你当然也不希望在电话中讨价还价。

　　电话做销售应该持续大约3分钟，而且应该专注于介绍你自已，你的产品，大概了解一下对方的需求，以便你给出一个很好的理由让对方愿意花费宝贵的时间和你交谈。最重要的别忘了约定与对方见面。

　　四、在打电话前准备一个名单。

　　如果不事先准备名单的话，你的大部分销售时间将不得不用来寻找所需要的名字。你会一直忙个不停，总是感觉工作很努力，却没有打上几个电话。因此，在手头上要随时准备个可以供一个月使用的人员名单。

　　五、专注工作。

　　在销售时间里不要接电话或者接待客人。充分利用营销经验曲线。正象任何重复性工作一样，在相邻的时间片段里重复该项工作的次数越多，就会变得越优秀。

　　推销也不例外。你的第二个电话会比第一个好，第三个会比第二个好，依次类推。在体育运动里，我们称其为“渐入最佳状态”。你将会发现，你的销售技巧实际不随着销售时间的增加而不断改进。

　　六、如果利用传统的销售时段并不奏效的话，就要避开电话高峰时间进行销售。t6通常来说，人们拨打销售电话的时间是在早上9点到下午5点之间。所以，你每天也可以在这个时段腾出一小时来作推销。

　　如果这种传统销售时段对你不奏效，就应将销售时间改到非电话高峰时间，或在非高峰时间增加销售时间。你最好安排在上午8:00-9:00，中午12:00-13:00和17:00-18:30之间销售。

　　七、变换致电时间。

　　我们都有一种习惯性行为，你的客户也一样。很可能你们在每周一的10点钟都要参加会议，如果你不能够在这个时间接通他们，从中就要汲取教训，在该日其它的时间或改在别的日子给他电话。你会得到出乎预料的成果。

　　八、客户的资料必须整整有条。使用电脑化系统。

　　你所选择的客户管理系统应该能够很好地记录你企业所需要跟进的客户，不管是三年之后才跟进，还是明天就要跟进。

　　九、开始之前先要预见结果。

　　这条建议在寻找客户和业务开拓方面非常有效。你的目标是要获得会面的机会，因此你在电话中的措辞就应该围绕这个目标而设计。

　　十、不要停歇。

　　毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第5次电话谈话之后才进行成交的。然而，大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了。

篇5：房产中介应对客户折佣要求

　　房产中介如何应对客户的折佣要求

　　A、抗拒下家折佣

　　一方面抗拒不具体承诺，一方面提升委托价转嫁于上家。

　　基本话术：

　　告：谈这就伤感情。保姆业、发廊、餐饮、KTV同是服务业不仅享受付费，服务好还有小费可收。

　　我们不仅不收小费，且只有成交才能收费。服务千次万次，不成交也不收任何一毛钱。公司规模愈大，原则愈不容改变。若发生折佣，公司肯定认为我营私舞弊、拿好处，要不就是服务不好，老总让我们成为您的不动产顾问、理财专家，替您赚上千上万的钱，永远的为您服务，难道我们不值这点服务费吗？况且太凡一位成功的企业家亦不会将蝇头小利，意气之争与宏图大志，丰功伟业混为一谈，互相沦为因果关系。

　　问：别家都不收。

　　告：同样一个床铺，一星级饭店与五星级饭店如何相比。别的公司赚差价或转嫁给屋主，玩数字游戏，我们公司信实中介，秉承公平、公正、公开原则。

　　问：那我找别家？

　　答：我很遗憾。太平洋百货不打折，或许您可到其他的百货公司买到价廉之相同物品。房子却不一样，不同的房子有不同的价格，不同的条件，不同的售后服务，不要说收半个月服务费，即使收一个月、三个月、六个月。假如我是一个精打细算的生意人，我都会去看一看，好好的比较。房子好租金低最重要，服务费算什么。更何况租不租最终是由您来决定。

　　问：我一定要折佣。

　　答：我是小八拉子，不是头头，这样我帮您送签呈向公司呈报，再不行的话，我保证安排您跟我们主管会面。再不行，若公司不同意，您可不买，自主权一直在您身上。现在已经来了，何必浪费时间，让我们先看看房子吧！

　　B、抗拒上家折佣

　　一方面抗拒，灌输服务付费观念，一方面先压低委托条件，最后再以加上服务费或以屋主实拿多少签下委托约。千万不可签下已同意折佣之丧权辱国委托约。若上家为一瞎掰客，不允许公司赚任何一毛钱服务费，为免打草惊蛇，则以实收多少签下委托收场，再施以乾坤大挪移手法嫁与下家，则功德圆满。

　　C、抗拒突发折佣

　　谈判中运用技巧，拉高双方条件差距提供一填补折佣损失之空间。如买方先出90万后加上95万，屋主100万降至96万，则以买方90万谈判屋主96万，同时以屋主100万谈判买方95万，实则只有一万元差距，虚则有11万差距，运用数次即可产生价差。不光是价位，同时亦可从其他条件，如免租期、调整率、付款方式、家私等造成双方条件差距来达成目的。若双方未见面更可以移花接木处理之。最后（晚上10点）告知客户我刚从屋主家谈判协商出来，屋主明早将开会决定租或不租，如果同意出租有一点一定要您配合，因为屋主没有付服务费这个项目，屋主愿意下调租金，要求您代垫这笔服务费。

　　D、情急抗拒折佣

　　善意意向书，价变书两项工具

　　a.屋主威胁不卖，则顺从屋主签实收约多少之意向书和价变书，告知屋主成交，再利用意向书有效期或再展期来谈判客户提升价格。

　　b.客户威胁不卖，则顺从客户，告知成交，等待时间签约，同时谈判屋主，降低价格。谈判中若有差价，价变书要以屋主实拿多少收场，勿以提价折佣收场。意向书要以屋主签同意但实得多少收场，勿以一点差价签不同意收场。

　　E、硬碰硬抗拒折佣

　　以石牌有女初成长案例方式处理之。

　　告：陈总您的要求，我们店长已与公司请示过我们无法折佣。没有关系，陈总这房子是您的，我们不能勉强您卖，请您好好考虑在下午1点之前打电话告知我最后之决定，不行的话我们将把客户转到别的房子去。陈总您放心，您永远是我的好客户，我会继续帮您做广告，会继续带客户来看您的房子。

　　F、简单抗拒折佣

　　大凡愈是深奥的理论、道理愈走得简单易懂。据统计沟通说服的效果肢体语言占70%，语言内容占30%。若您是女经纪人，碰到要求折佣，请您马上由淑女变泼妇。若您是男经纪人，请您马上由绅士变屠夫。