八种典型客户房产中介纠纷

　　八种典型客户与房产中介纠纷

　　房产中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居间服务是否规范直接关系到房产买卖的安全性，在实务中客户与房产中介产生的纠纷非常多，这些纠纷主要有以下八种：

　　一、因支付意向金引起的纠纷

　　中介带买方看房，一旦客户流露出购买意向，中介往往会趁热打铁，说服买方支付意向金并要求签订居间合同，而且会解释支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果买卖不成还会退还。但等到买方不想买要求返还时，中介却说已交给卖方变成了“定金”，如果反悔会被没收。

　　买方付“意向金”的时候，一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约定的。通常中介提供的《居间合同》写得密密麻麻，字又非常小，买方往往在中介的催促下粗粗看一下就签了字，根本不清楚意向金是怎么变成定金的。《居间合同》其实比正式的买卖合同都重要，其中玄机很多，但在二手房买卖中往往被忽视，特别是里面约定的“意向金转定金”的条款。

　　“意向金转定金”通常约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中介，如果卖方同意居间合同中的条件（包括总价及付款方式），中介就将意向金转交给卖方，此时意向金就转为定金，如果买方反悔不买则不能要求返还，如果卖方反悔不卖则要双倍返还。所以，买方付钱的时候确实是意向金，但如果卖方同意卖，那就变成定金了。所以一定要看清居间合同条款，不能随随便便就付了意向金。

　　二、因跳中介引起的纠纷

　　跳中介通常有两种情况：

　　第一种情况：买方看房时签了《看房确认单》（《看房确认单》上有买方跳开中介与卖方私下成交，买方应当向中介支付违约金），看了房以后，买方通过其它中介公司成交。

　　买方通过其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收佣金，也有可能是通过其它中介公司谈下来的成交价格更低一些。如果是前一个原因，毫无疑问买方应向前一家中介公司承担违约责任，因为《看房确认书》也具有约束力，买方的行为显然违反了诚信原则因而要承担违约责任。但如果是后一种原因，买方实际上是按新的交易条件达成的合同，其目的并不是为了少付佣金，所以不应当承担违约责任。

　　第二种情况：买卖双方与中介签订《居间合同》（《居间合同》中有买卖双方跳开中介私自买卖要向中介支付违约金的内容）后，为了规避中介费，买卖双方先协议终止合同，再跳开中介直接成交。

　　但《居间合同》不只是一个买卖合同，还包括居间合同的内容，即使买卖双方终止了合同，也只能终止买卖合同，不能终止居间合同，这种情况下买卖双方仍然应当向中介承担违约责任。

　　三、因合同无效、终止引起的纠纷

　　合同无效的情况较为常见。比如：房子的产权登记为张三和李四，签合同时只来了张三，张三可能会出具一份委托书说明他已得到李四的授权，或者只是口头上告诉中介出售房屋已得到李四的同意。合同签订后，李四却提出说他从来没有同意过。这时买方可能已经支付了定金或者首付款，纠纷由此产生。

　　根据法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意，否则合同无效。很多人认为合同无效就不会产生任何法律后果，这种看法是错误的。合同法规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此如果确实没有证据证明李四同意卖房，那合同无效，张三应当赔偿买方的经济损失。

　　但如果张三无力赔偿，买方能不能追究中介公司的责任？笔者认为要看中介公司有没有过错。如果中介公司有过错，比如中介未对李四的授权进行审核，那么中介应当赔偿。如果中介没有过错，那么中介就不必赔偿。

　　在合同终止的情况中，造成合同终止的原因有很多，比如买卖双方协商一致决定终止合同，再比如一方违约如逾期不付款另一方行使合同解除权而将合同解除。买卖双方协商一致终止合同的，仍然应当向中介方支付适当的报酬，如因一方违约造成买卖合同解除，违约方应当赔偿中介方的损失即佣金的损失。

　　四、因未充分了解房屋情况引起的纠纷

　　买方付了定金后发现房子的朝向不是中介告知的南北朝向，或者发现房子渗水，这些情况在第一次看房时没有发现，买方于是提出退房，但此时房东不肯退还定金。买方能不能向中介索赔定金损失？

　　这类案件买方败诉率非常高。房产中介只是居间方，居间人提供的服务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介服务。中介只是根据自己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方，“看房”会产生非常重要的法律后果即“认可房屋的现状”，包括朝向、位置、格局、质量、装修等等，买方看了房又认为自己没有看清楚而提出退房通常不会被法院所认可，除非有证据证明卖方故意隐瞒房屋的缺陷。即使中介有意误导，买方也很难就被中介误导的事实进行举证，因而会将自己陷入很不利的地步，所以买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描述，一定要自己亲自查看，仔细询问。

　　五、因中介提供信息不真实引起的纠纷

　　张某持伪造的预售合同通过中介公司与买方李某签订了买卖合同并收取了房款，此后张某被以诈骗罪判刑，于是李某起诉中介公司要求赔偿。法院最后认定中介公司未尽到审核义务并造成李某经济损失，因此应当承担与其过错程度相应的赔偿责任，判决中介公司承担李某30%的经济损失。

　　《合同法》第425条规定了居间人“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，房产中介对客户提供的有关材料应当负有审查义务，并依据合同约定或商业惯例进行调查核实。如果中介没有尽到这些义务且造成委托人的损失，显然应当承担赔偿责任。但中介这种审核义务不是绝对的而是相对的，也就是说中介应当根据法律规定和合同约定以及商业惯例做出审核以及进行必要的调查，如果这种审核和调查超出中介的能力范畴，那么即使造成买方损失中介也不用承担责任。

　　比如某人找人假扮产权人，并持产权人的身份证和产证通过中介出售房产，也安排了看房，中介通过一般的审核和调查不可能了解产权人系假扮（比如外表酷似产权人），那么中介就不用承担责任。近期法院在一起类似案件中判决中介公司败诉，笔者认为有待商榷。因为合同法第425条所规定居间人承担赔偿责任的条件是“故意隐瞒重要事实”或“故意提供虚假情况”，如果中介受到他人的欺骗而信以为真，并且凭其经验和能力都不能分辨，那中介就不是一种“故意”的心理状态，甚至也没有过失，在这种情况下，中介的审核义务已经完成，不应为他人的欺骗而赔偿。

　　六、因吃差价引起的纠纷

　　中介吃差价有很多做法，有“明吃”也有“暗吃”，常见的有三种：

　　第一种，卖方明确表示将房屋卖给中介，中介再卖给第三方。此时卖方与中介成立买卖合同关系，因此中介即使吃差价完全合法。细分下来，实际操作中有两种做法：

　　一是卖方与中介签订买卖合同但不办理过户手续，待中介找到买方后，再加价将合同转让给

买方，由卖方与买方共同办理过户手续。

　　二是卖方与中介签订买卖合同后办理过户手续取得产证。中介找到买方后，再由中介和买方共同办理过户手续。

　　显而易见，前一种方式中介可获得的利润更多一些，不过，中介在采用此方法时一定要注意与卖方要在买卖合同中约定待中介找到适当的买方时，卖方应当同意与买方另行签订买卖合同，此时中介系将买卖合同整体转让给买方而获得差价，所以应当根据合同法的规定取得债权人即卖方的同意。

　　第二种，卖方委托中介以不低于一定价格（如200万元）出售，而中介售价高于委托价（如210万元），则双方成立委托代理销售的关系，如果双方对溢价部分（即10万元）没有约定或约定不明，则该溢价部分应当归卖方。但是，如果对溢价部分有约定，如约定溢价归中介所有，则根据意思自治的原则，溢价部分应当归中介。

　　第三种，在第二种情况下，如中介按最低委托价以委托人的名义与自己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同，再将房屋加价卖出获利的，则委托人可主张溢价部分。但在实务中法官对此的认定可能会有所不同，比如中介买入后并不立即卖出而是持有，或者按买入价作为合同成交价，这些都会影响到法官对案件的判断。

　　七、因签约过程不规范引起的纠纷

　　中介人员良莠不齐，一些中介业务员不按规范操作埋下许多纠纷的隐患。比如：签了合同后不给正本而只给复印件、私收中介费、找“托”抬价、故意隐瞒房屋的信息、引诱甚至欺骗客户交纳定金、将各方交纳的税费故意算错等等。

　　买卖双方既需要中介人员提供的服务，又不能轻易相信中介的承诺特别是口头承诺，对中介的话一定要冷静判断而不能全听全信，必要时最好上网核实或者向其它专业人员如律师咨询。

　　八、因混淆居间及代理行为引起的纠纷

　　中介从事居间服务，但也有一些时候中介只是一方的代理人，在授权范围内行事，此时中介所实施行为的法律后果应由委托人承担，不能将中介实施的代理行为与居间行为混为一谈。

　　在一起案件中，买卖双方约定买方支付的定金及房款由中介转交卖方，此后由于双方发生纠纷，买方起诉中介要求中介退还已收的房款，最终法院认定由于双方均授权中介转交房款，中介也在事实上将房款转交给卖方，因此要求中介返还房款没有法律依据和事实依据，故而驳回了买方的请求。

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篇2：房地产中介实战之客户接待技巧

　　房地产中介实战之客户接待技巧

　　——如何接待客户

　　客户通常会选择信誉良好，规模大及管理完善，并且有名气的经纪机构光顾，置业顾问在任何情况下，应当时刻保持笑容，表现大方得体及专业的服务态度，保持笑容，另一方面，更要对所服务之片区楼盘资料有充分的熟悉及了解，这样，客人才会有信心将买卖房的重任交予我们。置业顾问对楼盘的熟悉及买卖过程的掌握绝对能突显其专业形象。谨记：给予客户第一个良好的印象是很重要的。客户来源大致有以下几种：

　　(一)上门客

　　置业顾问在接待上门客时，应站起自我介绍，然后递上名片，请客人就坐，其他同事帮忙奉上茶水，仔细聆听过客人对委托楼盘的要求，如：地理位置、楼盘名称、购买预算，需求房屋大小，购买用途、何时需要搬进去，是否换楼等（因为开始时对客人之要求清晰明确，日后做楼盘配对时则更易掌握）。提问要点，置业顾问必须向客人提出：

　　客人有否跟过其他地产公司看房，是否本区居民，办公地点在附近吗？了解客户多一点，倘若客户曾经跟别的地产公司看房，应向客户表示为节省时间，请客户出示之前跟别家地产公司“看楼书”作参考，已看过的不再重复，未看过才介绍，客户通常为节省时间，都会乐意出示的，这样我们可了解行家盘源情况及做出相应行动。

　　1、二级市场发展商的楼盘是否考虑。

　　2、客人有否需要在银行办理按揭。

　　3、客人有哪幢楼盘不作考虑。

　　4、家人及朋友是否都住在本区。

　　置业顾问在得悉客人之要求后，应即时约业主安排看房，就算未能约到客人要求的房型，都要介绍类同而价钱相若的楼盘给客人作比较，用以更清楚客人之喜好（包括房型朝向，环境配套，装修陈设等）假如未能当日约到，则应另约时间，尽快做出安排，因为客户既然能抽空到本公司，便相信公司提供的盘源及资讯能满足他，倘若未能如其所愿，客户便会到其他地产公司了。

　　置业顾问在与客人外出看房前，必须签署“看楼书”，谨记填上客户姓名，身份证号码，联络电话，尤其是证件号码，否则，客户有权不承认看过楼盘的。而由于“看楼书”的填写不完整，导致日后追讨佣金比较困难。所以置业顾问必须确保客人签妥，以保障公司及自身利益。

　　置业顾问在与客人看房时，如住房是空置的，必须将单位大门打开，及将单位内窗户开启。在看房同时，置业顾问应时时观察客人对所看单位的反应，有否出现“购买意欲”，如果有的话，便要把握机会，另外留意客户的喜欢程度，是否符合客人要求，适当时提供意见。

　　(二)广告客（来电公司）

　　置业顾问在接到广告来电客户时，同样地先介绍自己，譬如：您好，世华华地产11很高兴为您服务！之后详细了解客户要求，尽快约见看房，切记向客人索取电话号码以作跟进，亦可为客户设定时限：譬如：陈先生，这套房比较多人看，因为楼盘各个方面都不俗，我建议你晚上7：00—8：00先过来看一看吧，因为业主今晚8：00前都在这边，明日要出差，过一个星期才回啊！（尽快与客户见面）

　　例子：陈先生，您刚来电我公司的电话号码是可以找到你对吗（有来电显示）？陈先生，您的手机号是13或15，故意报错一号，客户会立即给更正！

篇3：房地产中介实战之做好销售

　　房地产中介实战之如何做好销售

　　爱迪生说过一句话：“世界上没有真正的天才，所谓的天才就是99%的汗水＋1%的灵感”；著名的推销之神原一平也说过一句话：“销售的成功就是99%的努力＋1%的技巧”；乔基拉德也说过：“销售的成功是99%勤奋＋1%的运气”。不可否认，他们都是成功人士，因此他们的话都有道理，从这三句话可以看出：任何的成功都是要有代价的，都需要我们付出很多、很多，而“灵感”、“技巧”、“运气”也是成功不可缺少的因素，想一想我们可以得到如下的公式：

　　销售成功=勤奋＋灵感＋技巧＋运气

　　不知大家对这个公式认同吗？

　　那如何做好销售有了答案：

　　第一：勤奋。(脑勤、眼勤、耳勤、口勤、手勤、腿勤----六勤)

　　要想做好销售首先要勤奋，这也是一名业务人员所必备素质。在营销界有这样一句话：“一个每天与客户泡在一起的销售庸材的业绩一定高于整天呆在办公室的销售天才”。这句话讲得很好，“勤能补拙”吗!

　　勤奋体现在以下几个方面：

　　一、勤学习，不断提高、丰富自己。

　　1．学习自己销售的产品知识，本行业的知识、同类产品的知识。这样知己知彼，才能以一个“专业”的销售人员的姿态出现在客户面前，才能赢得客户的依赖。因为我们也有这样的感觉：我们去买东西的时候，或别人向我们推荐产品的时候，如果对方一问三不知或一知半解，无疑我们会对要买的东西和这个人的印象打折扣。我们去看病都喜欢找“专家门诊”，因为这样放心。现在的广告也是：中国移动---通信专家、九牧王---西裤专家、方太---厨房专家。我们的客户也一样，他们希望站在他们面前的是一个“专业”的销售人员，这样他们才会接受我们这个人，接受我们的公司和产品。

　　2．学习、接受行业外的其它知识。就像文艺、体育、政治等等都应不断汲取。比如说：NBA休斯顿火箭队最近胜负如何、姚明表现状态、皇马六大巨星状态如何、贝利加盟皇马了吗等等，这些都是与客户聊天的素材。哪有那么多的工作上的事情要谈，你不烦他还烦呢。工作的事情几分钟就谈完了，谈完了怎么办，不能冷场啊，找话题，投其所好，他喜欢什么就和他聊什么。

　　3．学习管理知识。这是对自己的提高，我们不能总停止在现有的水平上。你要对这个市场的客户进行管理。客户是什么，是我们的上帝。换个角度说，他们全是给我们打工的，管理好了，给我们多点信任，我们的销售业绩就上去了。

　　二、勤拜访。

　　一定要有吃苦耐劳的精神。业务人员就是“铜头、铁嘴、橡皮肚子、飞毛腿”。

　　1．“铜头”---经常碰壁，碰了不怕，敢于再碰。

　　2．“铁嘴”---敢说，会说。会说和能说是不一样的。能说是指这个人喜欢说话，滔滔不绝；而会说是指说话虽少但有内容，能说到点子上，所以我们应做到既敢说又会说。

　　3．“橡皮肚子”---常受讥讽，受气，所以要学会宽容，自我调节。

　　4．“飞毛腿”---不用说了，就是六勤里的“腿勤”。而且行动要快，客户有问题了，打电话给你，你就要以最快的速度在第一时间里赶到，争取他还没放下电话，我们就已敲门了。勤拜访的好处是与客户关系一直保持良好，不致于过几天不去他就把你给忘了。哪怕有事亲自去不了，也要打电话给他，加深他对你的印象。另外，我们要安排好行程路线，达到怎样去最省时、省力，提高工作效率。

　　三、勤动脑。

　　就是要勤思考，遇到棘手的问题，仔细想一下问题出现的根源是什么，然后有根据地制定解决方案。

　　销售工作中常存在一些假象：有时客户表面很好，很爽快，让你心情很好的走开，可是你等吧，再也没有消息。有时表面对我们很不友好，甚至把我们赶出去，我们可能因此不敢再去拜访。这是因为我们没有分清到底是什么原因，所以我们一定要静下心来，冷静思考，才不会被误导。

　　四、勤沟通。

　　人常说：“当局者迷”，所以我们要经常与领导和同事交流沟通自己的市场问题，别人的市场可能同样存在，了解他们是如何解决的，也许经过领导和同事的指点，你会恍然大悟，找到解决问题的办法，共同提高。

　　五、勤总结。

　　有总结才能有所提高，无论是成功还是失败，其经验和教训都值得我们总结，成功的经验可以移植，失败的教训不会让我们重蹈覆辙。

　　第二：灵感。

　　灵感是什么？灵感就是创意，就是创新。要想做好销售，就不能墨守成规，需要打破传统的销售思路，变换思维方式去面对市场。灵感可以说无处不在。

　　第三：技巧。

　　技巧是什么？就是方法，而且销售技巧自始至终贯穿整个过程之中。我们所面对的客户形形色色，我们都要坚持有一个原则：一是投其所好；二是围魏救赵；三是软磨硬泡。

　　与客户交往过程中主要有三个阶段：

　　一、拜访前：

　　1．要做好访前计划。

　　(1)好处是：有了计划，才会有面谈时的应对策略，因为有时在临场的即兴策略成功性很小。

　　(2)事先想好可能遇到的障碍，事先准备好排除方案，才能减少沟通障碍。

　　(3)事先考虑周全，就可以在临场变化时伸缩自如，不致于慌乱。

　　(4)有了充分的准备，自信心就会增强，心理比较稳定。

　　2．前计划的内容。

　　(1)确定最佳拜访时间。如果你准备请客户吃饭，最好在快下班前半小时左右赶到，如果不想请吃饭最好早去早回。

　　(2)设定此次拜访的目标。通过这次拜访你想达到一个什么样的目的，是实现增进感情交流，还是促进客户成交。

　　(3)预测可能提出的问题及处理办法。

　　(4)准备好相关资料。记清是否有以前遗留的问题，此次予以解决。

　　二、拜访中：

　　1．要从客户角度去看待我们的销售行为。如从推销人员的立场去看，我们拜访的目的就是推销产品，而换一个立场从客户的角度来看，就是把客户当成“攻打对象”。

　　2．拜访的目的重点放在与客户沟通利益上。不要只介绍产品本身，而应把给客户带来的利益作为沟通的重点。这样，客户在心理上将大幅度增加接受性，这样我们可以在买卖双方互惠的状况下顺利沟通。

　　3．不同的客户需求是不一样的。每个客户的情况都不同，他们的需求和期待自然也就不一样，所以

我们在拜访前就要搜集资料，调查、了解他们的需求，然后对症下药。

　　下面给大家介绍在沟通中的“FAB”法则。

　　F---Fewture(产品的特征)

　　A---Advantage(产品的功效)

　　B---Bentfit(产品的利益)

　　在使用本法则时，请记住：只有明确指出利益，才能打动客户的心。从销售产品的立场来说，我们很容易认为客户一定关心产品的特征，一直是想尽办法把产品的特征一一讲出来去说服客户，其实不然，产品的利益才是客户关心的，所以大家记住，在应用本法则时，可以省略F、A，但绝不能省略B，否则无法打动客户的心。

　　三、拜访后：

　　1．一定要做访后分析。

　　(1)花一点时间做，把拜访后的结果和访前计划对比一下，看看哪些目的达成了，哪些目的没达成。

　　(2)分析没达成目标的原因是什么，如何才能达成。

　　(3)从客户的立场重新想一想拜访时的感受，哪些地方做的不够好。

　　(4)分析自己在拜访过程中的态度和行为是否对客户有所贡献。

　　(5)进一步想一想，为了做得更为有效，在什么地方需要更好的改善。

　　2．采取改进措施。

　　(1)只做分析不行，应积极采取改进措施，并且改善自己的缺陷和弱点，才能更好的提高。

　　(2)“天下只怕有心人”，对于拒绝与排斥的客户，要多研究方法，找出最佳方案，反复尝试，一定能带来好的业绩。

篇4：房地产中介实战之复盘作用和技巧

　　房地产中介实战之复盘的作用和技巧

　　问：我们每天要复大量的楼盘资料，其实是否有必要呢?

　　答：复盘不只是为了与业主沟通那么简单，概括来说，复盘有以下几个作用：

　　第一：加深对楼盘的认知。很多营业员总是等到有客找某个类型的单位才急急忙忙去复盘，可现今的行业竞争可以说是分秒必争，因此，通过平时的复盘可以对不同类型楼盘有大概的了解，加深自己的印象，提高推盘效率。

　　第二：了解市场行情，清晰最近的楼市动态。复盘可以大概了解某个小区的市场均价，如果遇到某些业主询问自己单位的市场价格，可以立即给予专业的评估价格。

　　第三：了解业主是否有再次置业的打算。某些已成交业主出售原有房屋后回笼了资金，可能会有再次置业的打算，这类型业主往往是非常实在的潜在购买者。

　　第四：询问业主的亲戚朋友是否有置业的需要。人们购买楼盘前都会互通交流咨询，复盘可以尽可能地发掘潜在的客户。

　　先熟悉要查楼盘的资料：

　　1．看平面图（了解具体物业的间隔（属两房或三房单位）、座向、面积）。

　　2．询问业主有没有兴趣出租或出售。

　　*如没有兴趣出租，问是否可出售；

　　*要清楚现时楼盘的租售市场价格，以便提供建议价给业主。

　　*若已租，请问租期时间？何时可以交吉？目前租金是多少？

　　*方便的话顺便问业主是哪一间地产公司成交？如果可以出售，是否连租约售？

　　*先问是否出售，主要引诱业主肯继续交谈，再问租金及租期，业主的心理容易接受（因较敏感，很多业主抗拒不肯多讲，要耐心解释，如：买家投资要睇回报率、买家自住急用等）。

　　3．询问单位是否有房产证、出证几年、商品房还是房改房，装修如何。

　　4．是否出房产证、是否做按揭。

　　5．要确知业主是公司名称还是私人名称（联名或个人）。

　　6．询问应如何睇楼，尽量说业主将锁匙放在我司（有KEY盘会优先做水牌、登广告），然后推荐做独家、承诺或上门评估等服务。

　　7．尽量留多几个业主联络方式——手机、小灵通、直线电话、QQ、电子邮箱地址等。

　　8．佣金——租：一个月租金；售：楼价2%

　　复盘应注意的技巧：

　　碰到有的业主说家电齐，应该询问家电齐是否包括冰箱、洗衣机、空调、电视等设备。这样的提问方式可以清楚了解家电的配置情况，因为每个人观念里的家电齐都有差异，有的业主可能缺空调缺洗衣机也说家电齐，如果了解不清楚，往往增加了交易难度。如果是买卖盘，询问业主房屋面积后应再次落实此面积是否与房产证登记面积一致，因一平米就已经相差几千块。日常的复盘除了留意活跃盘之外，还需要注意非活跃盘，特别是超过一个月没有复盘记录的楼盘。因为非活跃盘有可能再次成为活跃盘，如果只是因为我司没有及时跟进而错失盘源将非常可惜。

篇5：房产中介公司培训:二手房议价技巧

　　房产中介公司培训：二手房议价技巧

　　目前，由于二手房可直接拎包入住，免去了装修麻烦，且价格比新房更便宜，所以备受广大购房者青睐。买二手房时，房产经纪人往往会遇到客户砍价议价，如果经纪人不能很好的掌握房屋议价的技巧，那你的单子可能就黄了！那么二手房屋如何议价呢？

　　了解房主为啥买房

　　了解房主是因为什么原因而买房，是否刚需。比如，有的房主可能急买房子，供孩子上学或者给家里的老人住又或是结婚。这个时候，只要房子合适，哪怕价格高一点，客户也愿意买。

　　遵循循序渐进的原则

　　如果你的客户坚持某个价格，不是就不买！这时候你千万不要一下子把你的价格定死了，给彼此一点商讨的空间。只要客户喜欢你的房子，价格上可以循序渐进推进

　　交换评价不相同的东西

　　关于房子的评价。房东住久了，对自己的房子都会有感情，也都会有“高估”的情况，是否真的房子的采光、通透、户型、家具、装修、周边环境就像房东说的：“我这房子，你找不出第二家”？客观的就房子的状况进行系统性分析给客户听，利弊皆有，这样客户会更加的愿意听你说的！

　　掌握更多买家信息

　　在砍价之前，也需要尽可能多地掌握买家信息和房源信息，尤其是二手房的优点有哪些，一定要摸清楚。多了解买家多方面背景，以往的购房经历、家庭背景、经济实力、卖房目的、个性等，同时想方设法要取得对方的好感和信任，让他们愿意主动作出让步。

　　当面砍价更为有效

　　对于随口就问底价的客户，一般只是打探市场情况而不会真正考虑买房，所以你也就不必把底牌亮出来。不然也不利于开展后续工作。所以，先行接触，在接触过程中逐渐了解情况，谋定而后动。

　　借助外力辅助砍价

　　在谈判过程中，可以稍微向买方施加一点压力。比如当谈判陷入僵局时，可以让自己的同事在旁边配合自己，如果对方不肯让步，后面的还有好多家急着要这样的房子。同时观察买家的反应，并采取有针对性的举措。