房产经纪人带看房屋劣势处理

　　房产经纪人带看房屋劣势处理

　　一、当西晒

　　1、上海靠海空气本身适度湿度就比较大，采光好是优点。

　　2、夏天都很热，即使不当西晒，一样都要开空调。

　　3、客厅有阳光进来会显得整个房子有生气。

　　4、卧室主要是晚上休息，一般都会有窗帘，西晒不会影响到生活。

　　二、异形房

　　1、设计风格独特有他的道理。

　　2、其实仔细看看，不会影响到家具的摆设。

　　3、如果家具这样摆，会增加空间的利用率。

　　4、请设计师装修出来会有与众不同的效果，成为房间的亮点。

　　三、房间太小

　　1、房间不在于很大，关键是看是否够用。

　　2、户型设计紧凑精巧，没有面积的浪费。

　　3、大小主要根据生活需要，有的房间太大反而显得空洞。

　　4、阳台可能每天活动时间较少，太大反而增加公摊面积。

　　四、采光不够

　　1、厨房、卫浴可以通过装修解决，开小窗户。而且卫生间本来就是很私密的地方。

　　2、现代人饮食环境很重要，饭厅部分我们可以改装比较漂亮的装饰灯具，会有很温馨的感觉。

　　3、卧室一般都是休息的地方，对私密性要求较高，大多不需要太明亮。

　　4、我看某某的装修，只要这样处理就可以解决这个问题。

　　五、公摊面积太大

　　1、公摊面积其实也是业主享受到的。

　　2、公共部分比较宽敞不会显得拥挤，增加居住的舒适度。

　　3、是楼盘品质的表现。

　　4、消防通道等宽敞便于躲避火灾等紧急情况，是必须的安全措施。

　　5、通风井，采光井等设施都是必要的，都是为整栋楼业主服务的。

　　五、装修房的风格不喜欢

　　1、这样的装修虽然比较老，但还不过时，传统的装修比较耐看。

　　2、装修房都不会有绝对满意的，现在都是重装饰而轻装修，有的小地方略做改动整个感觉都会不同。

　　六、小区太小

　　1、密度小，住户比较少，不会太嘈杂，生活比较安静。

　　2、物管费很便宜。

　　3、面积虽不大，但设施都很齐全。

　　4、保安安全方面比较细，较好管理。

　　七、周边太吵

　　1、一般白天都在上班，不会有多大影响。晚上休息还是比较安静。

　　2、出入交通方便，配套成熟，生活也比较便捷。

　　综合话素：

　　“卧室太小了”：先生，就您的气质，我猜您少不了朋友，高朋满座的时候不会少。您想想，平时朋友来了，呆在哪儿？总不能让朋友在卧室呆着吧？肯定得呆在客厅，谈谈心，聊聊天，喝喝咖啡，听听音乐，待人接物都需要一个大一点的幽雅客厅。因此，大客厅、小卧室已成了时尚家庭的选择。

　　“客厅太小了”：您说的大客厅、小卧室不是一点道理都没有，但您仔细想想，房子买给谁住？还不是自己吗！您现在是单身，等有了孩子，找个保姆，肯定在卧室呆的时间多。您不可能每天都高朋满座吧？所以，小客厅、大卧室是非常人性化的设计。

　　“这个楼层不太吉利”：像您这么一个有文化的人，一定不会在意那些迷信的东西吧。

　　“这个楼层是扬灰层”：物理专家指出，10层左右是‘扬灰层’的说法是不符合大气物理常识的。因为在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。灰尘要在距离地面10公里至52公里的大气平流层都不会停下来。

　　“户型一点私密性都没有”：那有什么，你又不会亏，你也可以看人家呀。

　　“没有阳台”：这样会减少灰尘进屋，而且这样的话面积利用率会高很多。等到你的小孩出生后，一个阳台也会让你多操很多心。话又说回来．其实我们都可以看得到．绝大多数的阳台也没怎么利用，一般都成了堆放杂物的地方．

　　“采光不太好”：这正是这套房子的特别支出，你看视野是不是更开阔，这个方向就是花园，这么好的景观，其他总得让位吧。采光可以有很多其他方法解决嘛。

　　“房间有些异型”：这是特地为采光和通风而设计的，你看这样是不是采光非常充足，通风也很良好。

　　“这个房子有点当西晒”：这个房间确实是朝西，不过现在家家户户都有空调，也不会觉得太热，多晒晒太阳对身体也非常好，而且还还可以看日落呢。

　　逼定

　　1、不用再考虑，房子只有这一套，错过就没有了。

　　2、同行也有带客户看房，我没把握能帮你保留多久。

　　3、你就是做主的人，家人都相信你的眼光。

　　4、你考虑的问题只是小部分，不会影响到居住。

　　5、意向金只是暂存我们公司，不计利息，但作用很大，对你只有好处没有坏处。

　　6、我们最好拿意向金去跟房东谈，价格就差一点点，说不定房东看到你的诚意，房价真的可以降到这个位置。

　　7、我是帮你用这个钱去做最后的努力，即使谈不拢，你也不会有损失。

　　8、举例：以前成交案件意向金起了很大作用。

　　9、签了意向书，没谈成随时可以退。

　　10、交意向后，有效期内同事们不会再带客户看房，至少可以帮你保留住房子，我们也有多的时间考虑。

　　收意向：***先生，你这个价格我们会向房东全力争取，这样吧，您不妨交点意向金，我们拿着这个意向金去向房东争取，这样成功的机会就更大一些，如果房东确实不能接受你的条件，这个意向金全额退还。

　　逼价时客户出价离目标价位差距较大：这个价格绝对不行，昨天有个客户都出到***万，房东都坚决不卖，您现在出的这个价格确实没什么意义，如果您确实觉得这套房子还比较合适，您重新出个有意义的价格……

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篇2：房屋经纪人业务入门培训(1)

　　房屋经纪人业务入门培训（1）

　　一、基本概念

　　1、何谓“中介”？其意义何在？

　　2、中介流程

　　二、流程名词介绍

　　就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类：

　　1、开发

　　开发房源：在公开市场上，收集目标房源资讯并和该房产业主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”（或案源开发）。

　　2、销售

　　（1）就公司现有案源，在市场上公开征求买方，而为促使案源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销售”。

　　（2）就经营买方的角度出发，在市场上幕集有一定需求之买方，签定《承租方委托契约书》，确立公司与该买方之权利义务（再进行接继之销售活动）可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。

　　3、议价

　　为了塑造案源以利市场行销，或消除成交双方之价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求等，各项业务活动或作业，称之为“议价”。

　　有时针对买方之议价亦可称“调价”。

　　三、后续客户服务

　　“真正的客户服务”由成交后开始。商铺租赁中介之后续服务。

　　1、客户服务之重要性。

　　2、再生泉源——客户经营。

　　四、结论

　　“吾日三省吾身，开发、销售、议价”。

　　一个成功圆熟的中介业务必是在开发、销售、议价各方面之心态、技术、作业都有优秀表现之人员，三者齐驱并肩方可在此行业之绩效卓越。

篇3：房屋经纪人业务入门培训(2)

　　房屋经纪人业务入门培训（2）

　　一、 建筑物外观建材及结构

　　1、外观建材

　　（1）马赛克

　　（2）二丁挂（一丁挂、四丁挂）

　　（3）方块砖

　　（4）大理石砖

　　（5）花岗岩砖

　　（6）玻璃帷幕

　　（7）金属珐琅板

　　2、结构

　　（1）木构造

　　（2）石造

　　（3）砖造

　　（4）加强砖造

　　（5）混凝土空心砖造

　　（6）钢筋混凝土造（RC）

　　（7）钢骨钢筋混凝土造(SRC)

　　（8）钢骨混凝土造(SC)

　　二、 室内各式建材

　　1、木工家具材

　　2、天花板材

　　3、壁面材

　　4、地板材

　　5、装饰材

　　一、室内平面图介绍

　　（一）各种图示及符号所表达之意义

　　（二）平面图表现法

　　二、看屋要领

　　（一）大环境

　　1、道路

　　2、交通

　　3、座向

　　4、市场

　　5、学校

　　6、重要标的物

　　7、学区

　　8、公园

　　9、其他

　　（二）小环境

　　1、外观

　　2、结构

　　3、装潢

　　4、水电

　　5、路冲

　　6、通风

　　7、采光

　　8、格局

　　9、停车位

　　10、其他/物业管理

篇4：房屋经纪人业务入门培训(3)

　　房屋经纪人业务入门培训（3）

　　中介经纪人法律地位及应备法务知识，居间（中介）法律关系

　　1、中介定义：所谓中介服务，是指从事咨询、经纪和评估等项业务的活动。房地产交易的中介服务即是从事房地产咨询、经纪和评估等项业务的活动。

　　2、中介人法律地位

　　房地产经纪人，是指处于房地产市场买方和卖方之间的独立的中间商.他们通过市场调研、咨询服务、融通资金、广告宣传和公共关系等，为买卖双方撮合成交,或者代替某一方买卖。他们的主要业务活动，就是居间或代理，如房地产广告代理、经销代理、出租代理、估价代理、抵押代理、调房代理、过户纳税代理、售后服务代理，等等。在居间活动中，付出一定的劳务，待交易促成后，按照房地产商品的成本、价格或利润，向买卖双方或单方收取规定比例或合同确定数额的劳务费性质的佣金。

　　（1）独立性（主体性）：介乎权利主体和义务主体之间的独立的权利主体，也是独立的就业阶层，并且有独立的行业协会，具有自然人的权利能力和行为能力或法人资格。

　　（2）中介性：主要职责：居间买空卖空，其市场行为不是实物买卖行为，而是居间行为；必须兼顾买卖双方的利益。

　　（3）有偿性：在居间活动中付出一定的劳务，单方或双方收取劳务费性质的佣金。

　　3、中介人应承担的法律责任

　　（1）应如何介绍情况

　　（2）不介入双方的意见标示

　　（3）遵守委托协议的约定履行义务

　　4、中介与代理的区别

　　(1)什么是代理？

　　代理：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。

　　(2)中介与代理的区别：

　　代理人是以被代理人的名义从事民事法律行为。代理人只有以被代理人的名义从事民事法律活动，才能为被代理人设定民事权利和民事义务。否则，不以被代理人的名义参与民事法律关系的，就是代理人自己的行为，其后果行为人承担。这也是代理与经纪、寄售的区别。行纪、寄售行为不要求经纪人寄售人以委托人的名义进行民事活动。

　　代理人在代理权限内独立为意思表示。（也即自己有一定的意思标示）代理人的代理行为以代理权为依据，不得超越代理权，在代理权限内，代理人可以自由为意思标示。代理的这一特征之间别于居间、传达等行为，居间人和传达人只能转述委托人的意思，无权为独立的意思表示。只要不是故意，转述人不赔。代理的法律后果归于被代理人。

篇5：房屋经纪人业务入门培训(4)

　　房屋经纪人业务入门培训（4）

　　一、开发的定义：

　　通过业务人员与业主（权利人）交涉，而使其资源将合法拥有之产权或使用权的物业，委托中级公司代理出租或出售的行为。

　　二、开发物业的分类：

　　（一）住宅

　　（二）办公楼

　　（三）商业用房

　　三、开发的重要性：

　　（一）开发是服务客户、认识客户的开始；

　　（二）开发是业绩之母；

　　（三）开发是造饼的工作；

　　（四）开发可以培养其实，建立自信；

　　（五）开发可以带动销售，累计客户；

　　（六）开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量；

　　（七）开发是主动出击，开发做的好，业绩自然稳定；

　　（八）开发可以落实公司服务客户的理念，满足客户需求。

　　四、开发的要领：

　　（一）心理方面

　　1、业务工作者是绝对的乐观派；

　　2、强烈的企图心（没有能不能，只有要不要），业绩做不好关键在开发问题；

　　3、排除恐惧感（新人），保持愉快心情（认识朋友）；

　　4、控制心理情绪，把客户可能的排拒，当作是成长的必经历程。

　　（二）态度及行为方面

　　1、微笑打先锋；

　　2、倾听是妙招；

　　3、赞美价值连城；

　　4、成功自我推销（个人、公司、产品）。

　　五、了解物主心理：

　　（一）安全（款项收付，纠纷避免，诈骗集团──）；

　　（二）钱（最高的售（租）价，最少的服务费，成交速度）；

　　（三）行情（太低吃亏，太高怕错失诚意客户）；

　　（四）可以信任的人（公司）；

　　（五）开心──取得新人的第一步；

　　（六）信心与能力（展现气势──卖（租）房子就是我最行）；

　　（七）委托后的做法（有无客户量，广告量）。

　　六、如何寻找案例：

　　（一）报纸，售屋纸条；

　　（二）商圈耕耘（建立资讯网：管理员，邮差，了解住屋状况）；

　　（三）地毯式扫街（按门铃，÷碰到的每个人都是客户，动嘴问）；

　　（四）同行案源追踪；

　　（五）来店（电）客户；

　　（六）DM；

　　（七）逾期案源；

　　（八）老客户回馈，介绍（做好服务，适时要求）。

　　七、接案要领：

　　（一）个人（自我介绍，仪表，谈吐，精神，让客户了解你）；

　　（二）公司（强调理念与服务口碑）；

　　（三）了解客户的售（租）屋动机（强化我公司客户资源、行情分析）；

　　（四）七分闲聊，三分正题；

　　（五）价钱，委托期，销售条件宁可多花时间（利于屋主的立场）。