《铁路建设工程监理规范》术语

　　《铁路建设工程监理规范》术语

　　1、铁路建设工程监理

　　监理单位按照委托监理合同对铁路建设工程实施监督管理的活动。

　　2、项目监理机构

　　监理单位派驻铁路建设工程项目负责履行委托监理合同的工作机构。一般指在施工现场设立的监理站。

　　3、监理工程师

　　取得国家或铁道部监理工程师执业资格并已经注册的监理人员。

　　4、总监理工程师

　　具有铁路总监理工程师执业资格，由监理单位法定代表人书面授权，代表监理单位全面负责委托监理合同的履行、主持项目监理机构工作的监理工程师。

　　5、副总监理工程师

　　具有铁路总监理工程师执业资格，由总监理工程师书面授权，代表总监理工程师行使其部分职责和权力的监理工程师。

　　6、专业监理工程师

　　根据项目监理机构岗位职责分工和总监理工程师的指令，负责实施某一专业或某一方面的监理工作，具有相应监理文件签发权的监理工程师。

　　7、监理员

　　经过监理业务培训，具有同类工程专业知识，协助监理工程师从事具体监理工作的监理人员。

　　8、监理规划

　　由项目总监理工程师主持编制，经监理单位技术负责人批准，指导项目监理机构全面开展监理工作的指导性文件。

　　9、项目监理实施细则

　　根据工作需要和专业工程特点，依据监理规划,由专业监理工程师编写并经总监理工程师批准，针对工程项目某一专业或某一方面监理工作的操作性文件。

　　10、工地会议

　　由总监理工程师、副总监理工程师或专业监理工程师主持召开，针对工程实施过程中的质量、造价、进度、合同管理、安全、环境保护和水土保持、协调等事宜在工地召开的会议。包括定期召开的工地例会和不定期召开的专题会议。

　　11、变更设计

　　按规定的程序和批准权限，对原设计文件中部分或全部工程在材料、功能、结构、技术标准、工程数量等方面做出的改变。

　　12、工程计量

　　根据设计文件及施工合同中关于工程量计算的规定，项目监理机构对施工单位申报的已完成合格工程的工程量进行的核验。

　　13、见证

　　由监理人员在现场对某工序或作业过程完成情况进行监督的活动。对检测试验取样过程进行的见证称为见证取样，对试验进行的见证称为见证试验，对检测过程进行的见证称为见证检测。

　　14、旁站

　　监理人员在现场对工程项目关键部位或关键工序实施过程进行监督的活动。

　　15、巡视

　　监理人员在现场对正在施工的部位或工序进行定期或不定期的监督活动。

　　16、平行检验

　　项目监理机构在施工单位自检的基础上，利用一定的检测和试验手段，按照一定的比例委托或独立进行的检验活动。

　　17、设备监造

　　监理单位依据委托监理合同和设备订货合同对设备制造过程进行的监督活动。

　　18、费用索赔

　　根据施工合同约定的范围，合同一方因另一方原因造成本方经济损失，通过项目监理机构向对方索取费用的活动。

　　19、分包

　　在施工合同约定的范围内，施工单位经建设单位批准将承包工程中的部分工程分包给具有相应资质的单位的活动。

　　20、临时延期批准

　　当发生非施工单位的原因造成的持续性影响工期的事件，总监理工程师所作出的暂时延长合同工期的批准。

　　21、延期批准

　　当发生非施工单位的原因造成的持续性影响工期的事件，总监理工程师所作出的最终延长合同工期的批准。

　　22、项目管理机构

　　铁路建设单位的现场派出机构，按照建设单位的授权范围行使项目管理职能。一般指工程建设（总）指挥部。

　　23、工程施工质量验收

　　在施工单位自行检查验收合格的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量按有关规定进行检验，根据相关标准以书面形式对工程施工质量达到合格与否做出的确认。

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篇2：《铁路建设工程监理规范》基本规定

　　《铁路建设工程监理规范》基本规定

　　1 监理工作的依据和准则

　　1.1 监理工作的主要依据

　　1 国家的有关法律、法规。

　　2 铁道部的有关规章和规范性文件。

　　3 国家和铁道部现行的铁路工程建设技术标准。

　　4 国家和铁道部批准的有关本工程的文件、技术标准、环境保护和水土保持资料等。

　　5 建设单位与施工单位和监理单位签订的合同。

　　6 建设单位核准的有关本工程的设计文件、通知和会议纪要等文件。

　　1.2 监理工作准则

　　1 守法、诚信、科学、公正、独立。

　　2 数据为凭，文字为证。

　　2 监理工作范围、内容和目标

　　2.1 监理工作范围

　　监理单位应根据与建设单位签订的委托监理合同的要求对所管辖施工标段的工程实施全过程的监理工作和其它补充协议委托的工作。

　　2.2 施工阶段监理工作的基本内容

　　1 检查施工准备，审批开工报告。

　　2 审查并签署施工单位提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工工艺。

　　3 通过巡视、旁站、见证、检验等方式对工程项目的施工过程进行监督检查。

　　4 对原材料、成品、半成品进行检验，对检验批、分项、分部、单位工程进行验收，参加项目工程竣工验收。

　　5 运用网络技术和合同管理手段，实施进度控制，对重点部位和关键工序的施工进度重点控制。

　　6 按施工合同规定进行工程计量签认，进行工程价款计价的审核。

　　7 根据本项目的"变更设计管理实施细则"，参与变更设计的工作。

　　8 受理索赔申请，收集索赔的有关资料，提出索赔处理意见。

　　9 协调和沟通参建各方的关系。

　　10 审核施工单位环境保护和水土保持方案，并监督实施，参加环境保护、水土保持工程验收。

　　11 审查施工单位的施工安全方案、措施，并检查实施过程。

　　12 参加竣工验收, 督促并检查施工单位竣工资料的整理与编制。

　　13 编制上报监理工作资料。

　　2.3 监理工作目标

　　监理工作应按委托监理合同和监理规范的要求，实现合同约定的目标。

　　2.4 施工阶段监理工作总流程

　　3 项目监理机构

　　3.1 监理单位应根据工程规模、难易程度、现场条件、监理标段地理位置、委托监理合同的约定，在工程施工现场设置项目监理机构。项目监理机构由监理站、监理分站（监理组）组成。

　　1 监理站是监理单位派驻现场的工作机构，在总监理工程师的领导下，全面开展本工程的监理工作和日常事务。

　　2 监理分站（监理组）是监理站下属机构，由专业监理工程师和监理员组成，负责管辖范围的监理工作。分站（监理组）的设置根据管辖施工标段的数量和管段内的重点、难点工程确定，应与施工标段对应，分站长（监理组长）一般由副总监理工程师或专业监理工程师担任。

　　3.2 项目监理机构框图如下:

　　3.3 项目监理机构的监理人员应按委托监理合同约定和投标承诺配置，且符合下列规定：

　　1 监理人员包括：总监理工程师、副总监理工程师、分站站长（监理组长）、专业监理工程师、监理员。

　　2 各级监理人员应具有良好的职业道德和专业技术水平，身体健康，年龄、职称结构要合理。总监理工程师必须具备较强的组织能力、较高的技术业务水平、相应的行政管理经验和同类工程的监理业绩。

　　3 监理人员的数量应满足现场监理工作需要，其中监理员人数不得多于现场监理人员总数的30％。

　　4 监理人员的年龄结构应根据工程种类，技术复杂程序确定，其中60至65岁人员不得多于现场监理人员总数的25%。

　　5 现场监理人员配备标准：困难山区不少于每单线公里0.6人，一般山区不少于每单线公里0.5人，平原丘陵地区不少于每单线公里0.4人。新建双线区段按上述标准增加20％。独立工程和复线、电气化改造工程可参照上述标准根据实际需要配备监理人员。

　　6 如建设单位在招标文件中有其它特殊要求，监理单位应予执行。

　　3.4 总监理工程师的职责

　　1 组建项目监理机构，主持项目监理机构的日常工作，负责监理合同的履行。

　　2 主持编写项目监理规划，审批项目监理实施细则。

　　3 确定项目监理机构人员分工和岗位职责，并以书面形式通知建设单位和施工单位。

　　4 检查和监督监理人员的工作，协调处理各专业监理业务，根据工程项目的进展情况调配人员。

　　5 审查工程分包单位资质。

　　6 主持监理内部会议、工地会议，签发项目监理机构的文件和指令。

　　7 根据建设单位授权审查并签署施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划。

　　8 根据建设单位授权签发施工暂停令、复工令，审查工程付款凭证和工程结算书。

　　9 主持或参与授权内的变更设计事宜。

　　10 主持或参与工程质量事故的处理。

　　11 调解建设单位与施工单位的合同争议，对费用索赔、工程延期提出处理意见。

　　12 组织编制监理月报、专题报告和工作总结。

　　13 组织并签认分部工程质量的验收记录。

　　14 审查施工单位提交的竣工申请报告，参加工程项目的竣工验收。

　　15 主持整理项目监理资料。

　　16 定期巡视施工现场。

　　3.5 副总监理工程师职责

　　1 负责总监理工程师指定或交办的监理工作。

　　2 按总监理工程师的授权，行使总监理工程师的部分职责和权力。

　　3.6 总监理工程师不得将下列工作委托副总监理工程师

　　1 主持编写项目监理规划，审批项目监理实施细则。

　　2 签发工程开工/复工报审表、工程暂停令、工程付款凭证。

　　3 审核签认竣工结算。

　　4 调解建设单位与施工单位的合同争议，对索赔、工程延期提出处理意见。

　　5 根据工程项目的进展情况调配监理人员。

　　3.7 分站站长(监理组长)的职责：

　　1 在总监理工程师的领导下，负责其分管范围内的监理工作，具有相应签字权。

　　2 组织现场监

理人员执行监理机构的各项工作制度。

　　3 组织收集和整理其分管工程监理资料和专题报告，提供监理月报的资料。

　　4 完成总监理工程师交办的其它工作，按规定向总监理工程师汇报工作。

　　3.8 专业监理工程师的职责

　　1 负责编制本专业的监理实施细则。

　　2 负责本专业监理工作的具体实施。

　　3 核对设计图纸。

　　4 对监理员的工作进行组织、指导、检查和监督。

　　5 审查施工单位提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更等，并向总监理工程师提出报告。

　　6 负责本专业检验批、分项工程验收及隐蔽工程验收。

　　7 定期向总监理工程师提交监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监理工程师汇报和请示。

　　8 检查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，对进场材料、设备、构配件进行见证试验或平行检验，合格时予以签认。

　　9 负责本专业工程计量工作，审核工程计量数据和原始凭证。

　　10 负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，编制监理月报。

　　11 做好监理日记。

　　3.9 监理员的职责

　　1 在分站站长（监理组长）和专业监理工程师的指导下开展现场监理工作。

　　2 检查施工单位投入本项目的人力、材料、主要设备及其使用运行状况，并做检查记录。

　　3 复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。

　　4 按批准的设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。

　　5 进行旁站监理工作，并做好记录，发现问题要及时指出并向专业监理工程师报告。

　　6 做好监理日记。

　　4 监理设施

　　4.1 监理设施包括办公设施、生活设施、常规试验检测设施、交通设施、通讯设施等。

　　4.2 监理单位应按委托监理合同的约定在规定的时间内配备相应的设施，满足监理工作的需要。

　　4.3 由建设单位提供的监理设施，项目监理机构应妥善保管和使用，完成监理工作后返还给建设单位。

　　5 监理规划

　　5.1 监理规划应内容全面，目标明确，重点突出，措施得力，有较强的指导作用和可操作性。

　　5.2 监理规划应在总监理工程师主持下，专业监理工程师参与编制。完成后经监理单位技术负责人批准，在第一次工地会议前7日内报送建设单位。

　　5.3 监理规划的编制依据

　　1 与建设工程相关的法律、法规、规章和项目审批文件；

　　2 与建设工程项目有关的标准、设计文件、技术资料；

　　3 监理大纲、委托监理合同以及与建设工程项目相关的合同文件。

　　5.4 监理规划的内容

　　1 工程建设项目概况

　　⑴ 建设环境和水文地质条件

　　⑵ 主要技术指标

　　⑶ 工程的难点和重点

　　⑷ 工程参建各方及主要负责人。

　　2 监理工作的范围

　　3 监理工作目标

　　4 监理工作的依据

　　5 监理工作的内容

　　6 项目监理机构的组织形式：组织框图、职能部门设置。

　　7 项目监理机构人员配备计划：人员配备的数量和名单以及资质情况。

　　8 项目监理机构的人员岗位职责：总监理工程师、副总监理工程师、分站站长（监理组长）、专业监理工程师和监理员的职责。

　　9 监理工作程序：包括监理工作总流程、准备阶段工作流程、施工阶段进度控制、质量控制、造价控制、环境保护及水土保持、安全监理工作程序、工程竣工及缺陷责任期工作流程等，此外，对重要分部工程、进场材料控制、质量验收、工程变更、费用索赔应编制相应的工作程序。

　　10 监理工作的方法和措施

　　⑴ 应体现事前控制、事中监督检查、事后验收的原则。如施工前审查施工组织设计，通过巡视、旁站、检验、见证等对施工过程的工序进行检查监督，对重点和关键部位的施工进行旁站，对隐蔽工程签认，对检验批、分项、分部工程验收，严格执行验工计价手续及变更设计审批程序等。

　　⑵ 对重点和难点环节，明确监理关键要点,制定相应的预防控制措施，明确监理控制的细节。对执行过程中发现的问题与偏差及时发出监理指令进行纠偏。

　　11 监理工作制度和管理办法：应包括监理交底、工程开工报告审批、施工图核对、变更设计、工程检查验收、旁站、工程质量事故报告和处理、安全监理、监理工作报告和监理日记、会议及文档管理等制度和管理办法。

　　12 监理设施：包括型号、规格、数量、进场计划。

　　5.5 在监理工作实施过程中，如实际情况发生重大变化，需要修改监理规划时，应由总监理工程师组织专业监理工程师进行修改，按原程序经过批准后报建设单位。

　　6 项目监理实施细则

　　6.1 项目监理实施细则由专业监理工程师进行编制，经总监理工程师审批，在专业工程开工前完成，并报建设单位备案。

　　6.2 项目监理实施细则的编制应符合监理规划的要求，结合项目的专业特点，做到详实、具体、可操作性强。

　　6.3 项目监理实施细则的编制依据

　　1 已批准的监理规划；

　　2 与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料；

　　3 经批准的施工组织设计。

　　6.4 项目监理实施细则的主要内容

　　1 专业工程特点；

　　2 监理工作的范围及重点；

　　3 监理工作流程；

　　4 控制要点、目标及监控手段；

　　5 监理工作方法及措施（明确旁站内容）。

　　6.5 在监理工作实施过程中，项目监理机构应根据实际情况补充，修改项目监理实施细则。

　　7 工地会议

　　7.1 第一次工地会议

　　1 在工程正式开工之前的适当时间，由项目监理机构组织，建设单位主持，施工单位、项目监理机构、设计单位参加，召开第一次工地会议。目的是理顺各方关系，明确办事程序，开会前必须充分准备。

　　2 第一次工地会议应包括下列内容：

　　⑴ 建设单位宣布总监理工程师、施工单位项目经理、设计单位代表及其职责、权力；

　　⑵ 总监理工程师介绍项目监

理机构的机构设置、人员配备及其职责、权力，监理规划和工作程序，以及其它需要说明的内容（如监理工作方法和要求，函件往来传递交接程序等）；

　　⑶ 施工单位项目经理介绍项目管理机构的机构设置、人员配备及其职责、权力，各项施工准备工作进展情况（如：人员进场情况、工地临时设施情况、测量基桩交接情况、设备材料进场情况、工地试验室建设情况等）；

　　⑷ 设计单位介绍设计现场配合机构的机构设置、人员配置及其职责、权力等。

　　⑸ 建设单位介绍建设项目管理机构的机构设置、主要人员、职责范围，征地拆迁等

　　外部条件的落实情况和开工条件；

　　⑹ 与会各方商定召开工地例会的时间、议程及参加人员。

　　3 第一次工地会议形成的会议纪要应由与会各方会签。

　　7.2 工地例会

　　1 工地例会应按商定的时间定期召开，由项目监理机构主持，并形成会议纪要。当建设单位、施工单位或项目监理机构中任何一方认为有必要或出现亟待解决的重大问题时应召开专题会议研究处理。

　　2 工地例会应由总监理工程师或授权的专业监理工程师主持召开。

　　3 工地例会应包括下列会议内容：

　　⑴ 研究施工过程中质量、进度、投资及合同方面存在的问题，分析原因，制定措施，寻求解决办法；

　　⑵ 互相通报近期工作重点和安排，以便各方协调配合；

　　⑶ 与工程有关的其它事项。

　　4 参加工地例会的人员应包括项目监理机构的监理人员和施工单位项目经理部的主要人员，必要时应邀请建设单位、设计单位参加会议。会后编写会议纪要。

　　7.3 专题工地会议

　　1 由总监理工程师(或委托专业监理工程师)主持，邀请有关方面参加，说明主要议题并提供或准备相关资料；

　　2 会前各方认真准备，会上针对专门问题研究、讨论，一般应在会上形成实质性的决议；

　　3 会后形成会议纪要；

　　4 项目监理机构可根据施工标段的具体情况分别召开专题会议。

　　5 由项目总监理工程师（副总监理工程师）主持的专题会议，一般是由现场的项目经理（副经理）、建设单位的相关管理人员、监理工程师参加。会议要有记录，会后应编写会议纪要。

　　8 协调与沟通

　　8.1 协调的原则

　　以国家有关法律、法规、铁道部的有关规定和合同文件为依据，以实现工程质量、进度、投资目标为前提，努力协调好参建各方的工作关系。

　　8.2 协调的主要方式

　　协调一般通过会议的方式进行，由监理工程师主持。会议召开前，有关方面按照研究的专题内容准备材料，讨论的重点一定要事先向与会者沟通。会议做好记录或形成纪要。

　　8.3 协调的范围

　　1 协调建设单位与施工单位的关系

　　在施工过程中，由总监理工程师协调建设单位和施工单位之间的争议，保证合同的正常履行。

　　2 协助建设单位协调施工单位与地方政府部门的关系

　　为使施工正常进行，必须处理好与地方政府部门的关系。监理工程师应协助建设单位做好必要的协调工作，使施工尽量少受影响。避免不必要的麻烦，防止阻工事件的发生。

　　3 协调施工单位与施工单位之间的关系

　　在施工过程中，不同施工合同标段具有相对独立性，施工期间难免产生施工干扰。监理工程师应及时进行协调，妥善处理双方的矛盾，防止施工受到影响。

　　4 协调设计单位与施工单位的关系

　　当设计与施工的配合出现问题时，监理工程师应根据实际情况上报建设单位，协调设计单位与施工单位的关系。

　　8.4 沟通

　　在工程实施过程中，监理工程师应与建设单位和施工单位建立良好的沟通渠道，将施工单位的实际情况报告给建设单位，将建设单位的有关决定及时通知施工单位。

　　9 监理工作时效

　　9.1 监理工程师应按合同中规定的时效要求完成现场隐蔽工程检查验收、检验批、分项、分部、单位工程的质量验收。

　　9.2 当合同中对监理工作时效无限定时，在不影响后续施工作业质量的前提下，可按下列要求执行（见下页表）：

　　9.3 水下混凝土灌注，施工单位应提前2小时通知，监理工程师在收到灌注申请后2小时内到达现场。

　　9.4 危险地质条件路堑开挖及软弱围岩隧道施工中，监理工程师应根据具体情况与建设单位和施工单位商定。

　　9.5 施工单位报送的方案、计划,监理工程师自收到之日起应于7日内予以批准或签认，需报送建设单位的，应自收到后10日内送达建设单位。

　　9.6 质量检查验收应在检查完成的24小时内办理完相关签认。上步工序次检查验收未签认，下步工序不得进行检查。需退回施工单位修改或不合格的，按再次报送的时间起算。

　　检查验收项目施工单位项目监理机构

　　隐蔽工程提前12小时通知收到报验申请后4小时内到达现场

　　检验批提前12小时通知收到申请后8小时内到达现场组织验收

　　分项工程提前24小时通知收到申请后12小时内到达现场组织验收

　　分部工程提前24小时通知收到申请后24小时内到达现场组织验收

篇3：商场商业术语营销术语一览

　　商场商业术语、营销术语一览

　　1、返券：即在促销活动期间内，购物满一定金额赠送不同或相同金额的抵用券，如满500元返20元券。

　　2、折扣：折扣是一种最常见、也最容易操作的促销方式。即全场商品或部分商品进行不同程度的折扣销售。

　　3、特价：即限定某个时间段内某些商品执行特价销售，超出时间自动恢复，一般建议在客流比较少的时段做，这样可以拉平卖场人气。

　　4、限定条件优惠：如，限会员购买优惠或会员达到一定消费积分时优惠，还有买购多少额度优惠或返利。

　　5、限总量优惠：即在优惠的商品出售够一定数量时，特价终止，恢复原价销售。

　　6、限客单量优惠：即限定每客最多购买特价商品的数量，若超过限量则超过的部分按原价销售计算。

　　7、购买超过一定量优惠：即某个单品一次购买超过几个，就按设定的优惠价计算销售。

　　8、商品碰头分组促销：此项促销事先设定好分组的商品（必须是两个单品），定好优惠价格，只有消费者在购买时，在规定的时间同时找到两个对应的单品时则按优惠价销售；此活动一般适应与卖场布局死角多的地方，将两个分组商品放置在不同的区域，让消费者去寻找，以提升卖场动线和消费者购物的乐趣。

　　9、捆绑销售：即将一些关联性强的商品放在一起，并打包给予一定的优惠进行销售。

　　10、消费购买一定额度，可以购买超低价商品，如：购物满50元可以1元钱买一斤色拉油等。

　　11、买赠促销：即买指定的东西送赠品，还有买够多少钱送不同的赠品；赠品可以是商品也可以是企业的广告礼品（如：茶杯、围君、广告衫、广告伞、遮阳帽等）。

　　12、有奖销售：即购物满一定条件可以参加摸奖或抽奖活动，主要是奖品一定要丰富，并且有公众吸引力。

　　13、商家联盟促销：即购物满一定条件或消费达到某种条件，可以提供消费者到其他商家消费的打折权利，比如：在超市买够500元送餐饮或娱乐项目的赠票或折扣券，或者在某餐饮或娱乐项目消费单位满多少元可以送超市的优惠卡或折扣券。

　　14、购物送服务：购物满一定条件可以免费送货、报销车费、代大扫除、免费般移大件物品、免费维修家具或电器和通讯工具等。

　　15、POP：POP是英文point ofpurchase的缩写，意为“卖点广告”,其主要商业用途是刺激引导消费和活跃卖场气氛。她的形式有户外招牌，展板，橱窗海报，店内台牌，价目表，吊旗，甚至是立体卡通模型等等。常用的POP为短期的促销使用，其表现形式夸张幽默，色彩强烈，能有效地吸引顾客的视点唤起购买欲，她作为一种低价高效的广告方式已被广泛应用。

　　16、零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。

　　17、零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。

　　18、商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

　　19、全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。

　　20、市场化经营商场化管理：指采取"整体规划、招租经营、统一管理、自收自付"，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。

　　21、精细化管理：是以"精确、细致、深入、规范"为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。

　　22、购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。

　　23、购物中心的步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。

篇4：购物中心经营管理相关术语

　　购物中心经营管理相关术语

书籍

　　*1001 Retail Tips and Strategies（零售秘诀1001例）

　　*Common Area Maintenance (CAM) Administration（公共区域维护与保养）

　　*Crafting Lease Clauses（租赁条款设计）

　　*CSM Handbook（注册购物中心经理手册）

　　*Developing a Shopping Center Business Plan（制定购物中心经营计划）

　　*Effective Newspaper Advertising for Shopping Centers（购物中心的报刊广告）

　　*Finance for Shopping Center Nonfinancial Professionals（购物中心财务工作入门）

　　*ICSC’s Dictionary of Shopping Center Terms（ICSC购物中心专用术语词典）

　　*Law for Non-Lawyers（购物中心法律工作入门）

　　*Leasing Small Shopping Centers（小型购物中心租赁）

　　*Library of Shopping Center Forms（购物中心表册集锦）

　　*Library of Shopping Center Marketing Forms（购物中心营销集锦）

　　*Library of Shopping Center Model Letters and Notices（购物中心信函集锦）

　　*Library of Small Shopping Center Forms（小型购物中心表册集锦）

　　*Market Research for Shopping Center（购物中心市场调研）

　　*Marketing Small Shopping Centers（小型购物中心营销）

　　*Operating Small Shopping Centers（小型购物中心运营）

　　xthe SCORE（美国退休经理服务团）

　　*Shopping Center Lease Administration（购物中心租赁管理）

　　*Shopping Center Leasing（购物中心租赁）

　　*Shopping Center Management（购物中心管理）

　　*Shopping Center Marketing（购物中心营销）

　　*Shopping Center Redevelopment and Renovation（购物中心的发展与革新）

　　*Shopping Center Study Lease（购物中心办公场所租赁）

　　*Winning Shopping Center Designs（购物中心获奖设计）

　　期刊、报告及通讯

　　*Government Relations Report（与政府机构关系报告）

　　*Guide to Writing a Shopping Center Security Manual（购物中心安保手册编写指南）

　　*Guide to Writing a Shopping Center Tenant Manual（购物中心承租人手册编写指南）

　　*Retail Challenge（应对零售市场挑战秘笈）

　　*Retail Law Strategist（零售法研究）

　　*Shopping Center Legal Update（购物中心司法研究）

　　*Shopping Centers Today（当代购物中心）

　　基本概念

　　√ 集中管理与分散管理

　　√ 房地产投资信托基金

　　经营管理的模式

　　经营管理购物中心的公司有很多种商业模式可供选择，其中包括：

　　*集中管理模式。按照此种模式，所有财务方面的事务由总公司统一处理，包括支付各种费用，办理采购，发放薪金，以及公司其他各种财务事项。只有中心的日常管理交由各中心的经理负责。

　　*分散管理模式。按照此种模式，所有的事务都由各购物中心自行处理。公司旗下所有购物中心的经营模式通常完全一致。例如，尽管每一购物中心是单独进行管理，但是他们记账及核算的方法相同。每一购物中心就是一个利润中心，独立经营。而每一个利润中心又是另外一个由总公司指定的，较大的利润中心的一部分。

　　*混合式分散管理模式。虽然此种模式称之为混合式，但是由于计算机的使用将很多功能统一在一起，所以多数情况下还是集中管理。尽管记帐和会计核算可以集中管理，但是仍保留分散管理的方式。购物中心经理仍然可以执行采购及决定事务，只是由总公司登记账目。

　　购物中心的所有权形式也是形态各异。它可以是房地产投资信托公司、公司机构、财团法人、有限合作企业，甚至是个人。权属形态不同，财务目标也会有所不同。一般表现为：

　　*长期稳定性，尤其重视购物中心增值、资产保值及承租户信誉度的增加。

　　*短期内收入的增加及投资回报率的逐年增加。

　　*实行“低价买入，高价卖出”的策略。一旦条件成熟，就转让购物中心。

　　很明显的，购物中心经理人必须了解业主的需求与目标，这样才能完成其管理使命。

　　基本概念

　　√ 第三方经理人

　　√ 营业收入和经营净收益

　　√ 成功经营需要注意的事项

篇5：购物中心经营管理词汇表(中英术语)

　　购物中心经营管理词汇表（中英术语）

　　下面的词汇表中汇集了本书中一些重要的定义，有些定义本书中并未出现，仅做补充。这些术语都是站在购物中心管理的角度上来定义的。

　　advertising plan

　　广告策划：为广告活动设计宣传语、主题及创新因素。还包括为创新服务和促销服务制定预算。

　　asset management

　　资产管理：为了实现出租人的目标，使用购物中心所有的力量（包括有形和无形的）对资产进行管理的方法。这种管理涉及购物中心财务的各个方面，包括投资（比如新的租赁活动）。

　　balance sheet

　　资产负债表：一个经济单位在某个时点上反映其财务状况的报表，包括按成本计价的有形资产、累计折旧、无形资产；负债和所有者权益。资产负债表也可以是财务报表的一个部分，反映一家公司在某一时点上的财务状况，即资产、负债和权益，这类似于一张记分卡片。在资产负债表上，资产=负债 + 权益；权益 = 资产 － 负债。参见“现金流量表(cash flow statement)”。

　　breakpoint

　　临界点：有时候也叫作自然断裂点或者实际断裂点。在百分比租金方式中，该点指的是以销售额的一定比例来决定最低租金额。从理论上来讲，该点指的是承租人的费用和销售收入相当，在此之后开始赢利（有时候需要将赢利的一定比例付给出租人）；也叫做“销售临界点（sales breakpoint）”或者“自然临界点（natural breakpoint）”。参见“非自然临界点（unnatural breakpoint）”词条。

　　budget

　　预算：在一段固定的时期内，对预计的收入和为取得这些收入估计要发生的成本和费用的预算。也指对未来经营结果的估计和控制的财务计划。指一段时期内可能发生的收入和费用的概括。

　　capital budget

　　资本预算：包括资产的售卖收入（具体说明与帐面值相比是收益还是亏损）、抵押贷款或其他债务本金的支付、需要资本化的待摊年度维修费用或者设备添加费用等。资本预算中所使用的数据可以是年末的实际价值，也可以是年中的估计价值。也指各类资产维修保养的费用。

　　capital cost

　　资本费用：指楼房修缮所支出的费用。

　　centralized system

　　集中的行政管理体系：一种行政管理制度，在该制度下，所有财务体系（包括薪水册、应收帐款、应付帐款和购买计划）都是由公司总部来管理，而不是由单个的购物中心来管理。参看“分散的行政管理体系（decentralized system）”和“混合的行政管理体系（hybrid decentralized system）”。

　　certificate of insurance

　　保险证明：证明保险单已经签发的一种文件。也指证实投保人所投保险的种类和金额的一种凭证。

　　commercial general liability policy

　　一般商业责任保险：第三方保险的一般形式。若出现身体受伤、人身伤害或财产损失时，对保单持有人提供赔偿。

　　common area maintenance (CAM)

　　公共区域维修：指对公用区域进行维护和保养。也指承租人为共享非租赁地块的服务和设施（如用电、保安及停车场维护）而支付的费用。

　　CSM

　　注册购物中心经理：由购物中心国际委员会授予的注册购物中心经理的专业称号。参见Certified Shopping Center Manager词条。

　　decentralized administrative system

　　分散管理体制：以单个购物中心进行运作的一种管理制度，表现在簿记、会计、采购等活动中。每个中心负责自己的工作，但是可以遵循一种标准化制度。参见“集中管理体制（centralized system）”和“混合分权制（hybrid decentralized system）”词条。

　　default

　　违约：没有履行以前承诺的职责。例如，未在规定的日期支付租金就意味着租户违反了他所签署的租赁协议。还指未能遵循租赁协议的条款。

　　demographics

　　人口统计学：对市场上各类要素的统计，也即平均收入、年龄、家庭规模、家庭开支、受教育程度和种族等等。也指关于一个市场范围内购物者的基本客观资料。人口统计资料包括年龄、性别、收入、受教育程度及职业。还指按照年龄和收入等分类的人群统计特征，用以识别细分市场。

　　depreciation

　　折旧：指一年中资产失去的价值，也就是实物资产的损耗的量。

　　fee manager

　　收费物业经理: 为赚取酬金或出于其他原因，与购物中心签订合约，负责管理购物中心的工作人员或管理公司。管理公司与购物中心业主的关系是中心聘用一家独立核算的管理公司，按合约条款提供必要的服务。

　　fi*ed e*penses

　　固定费用：也称为间接费用。这类费用属于经营费用，不受销售量增加或减少的影响。

　　forecasting

　　预测：预测到年底为止年度收入和费用的一种方法。预测应按季度进行编制。

　　hybrid decentralized administrative system

　　混合式分散的管理体系：指一种管理体制，兼有分散的管理体系和集中的管理体系的特征。在此类管理体系中，购物中心会利用计算机来统一处理会计和财务工作，但同时购物中心经理可以自行决定采购和审核工作。参见“集中的管理体系（centralized administrative system）”和“分散的管理体系（decentralized administrative system）”。

　　income statement

　　收益报表：显示某一会计期销售净额，销售成本，费用，以及经营净收益（或净亏损）的报表。也称为“经营报表”或“损益报表”。

　　insurance

　　保险：风险承担者（承保人）和另一方（被保险人）之间的协议。为获取酬金（保险费），当发生合同约定的事件（意外或危险）时，承保人同意赔偿被保险人由于意外事件（危险）而造成的损失。承保人也可以代表被保险人向第三方（保险受益人）承担赔偿义务。

　　letter of intent

　　合同意向书：通常是正式租赁合同签署之前

的文件。主要描述房东和承租人之间的租赁意向。也称为“交易条款的确认书”。

　　mall mayor

　　商铺领头人：指购物中心承租商公认的领袖人物。一般情况下，由其充当众商铺的代言人。

　　market area

　　市场区域：指购物中心周边的区域，中心由此吸引顾客。

　　Marketing plan

　　营销计划书：指购物中心为在一段时间内（一般是一年）宣传中心本身制定的一个详尽计划，说明如何采取5个步骤，开展相应的活动。

　　merchandiser plan

　　承租商组合计划：指长期的战略计划，通过对承租商的增加和替换，形成一种协力优势，为购物中心创造最大的价值。

　　merchandising

　　商品规划：指一种规划，要在合适的地方、合适的时间、合适的价格推出数量适中的合适的产品。

　　merchants’ association

　　零售商协会：指商人间的一种组织，工作的重点是对购物中心进行广告和宣传。它是一个非营利的、独立的组织。

　　minimum rent

　　最低租金：指承租人支付的基本租金，一般以每平方英尺计价，按年支付。与承租人的销售额无关。

　　operating budget

　　经营预算：计算购物中心预期的收益和支出。

　　operating e*penses

　　经营费用：一般是指为获得收益正常发生的所有各种费用。它与投资支出不同。

　　operating statement

　　营运会计报表：显示某一会计期销售净额，销售成本，费用，以及经营净收益（或净亏损）的报表。

　　overage rent

　　超限租金：指超过最低租金限度的百分比租金。只要承租商的销售额超过了商定的一个临界点，出租人就会要求承租商按这部分销售额的一个百分比缴纳租金。

　　percentage rent

　　百分比租金：承租人除了支付基本租金以外，还要支付年销售总额的一个百分比。

　　premium

　　保险费：指为投保人可能面临的风险支付给保险公司的一笔费用。

　　property insurance

　　财产保险：指一种第一方保险，保险标的是个人财产或是房地产，以及因财产损失造成的使用功能的丧失。

　　REIT

　　房地产投资信托基金（美国和加拿大）：为“房地产投资信托基金（real estate investment trust）”的缩写词，是对购物中心及其他房地产的所有权的一种表现形式。商业信托公司联合许多投资人的资本为房地产进行融资。美国法律规定，具有房地产投资信托资格的公司如果将大部分的税前收入分配给股东，则可以免交企业所得税。

　　tenant mi*

　　承租人组合：指购物中心中零售业和服务业的类型和各种价格水平的组合。

　　third-party insurance

　　第三方责任险：以被保险人在购物中心发生的责任或者因另一方而对他人造成人身伤害的赔偿责任为标的的保险。

　　trade area

　　商圈：购物中心消费者的地域分布范围。决定商圈范围的因素可能是距离以及天然障碍（河流）或者人为的障碍（难以穿越的高速公路）。

　　variance report

　　差异报表：定期呈递于经理人（或由管理人员编制）的系列财务报表中的一部分。显示预算与实际收支情况的差异。