《铁路建设工程监理规范》基本规定
《铁路建设工程监理规范》基本规定
1 监理工作的依据和准则
1.1 监理工作的主要依据
1 国家的有关法律、法规。
2 铁道部的有关规章和规范性文件。
3 国家和铁道部现行的铁路工程建设技术标准。
4 国家和铁道部批准的有关本工程的文件、技术标准、环境保护和水土保持资料等。
5 建设单位与施工单位和监理单位签订的合同。
6 建设单位核准的有关本工程的设计文件、通知和会议纪要等文件。
1.2 监理工作准则
1 守法、诚信、科学、公正、独立。
2 数据为凭，文字为证。
2 监理工作范围、内容和目标
2.1 监理工作范围
监理单位应根据与建设单位签订的委托监理合同的要求对所管辖施工标段的工程实施全过程的监理工作和其它补充协议委托的工作。
2.2 施工阶段监理工作的基本内容
1 检查施工准备，审批开工报告。
2 审查并签署施工单位提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工工艺。
3 通过巡视、旁站、见证、检验等方式对工程项目的施工过程进行监督检查。
4 对原材料、成品、半成品进行检验，对检验批、分项、分部、单位工程进行验收，参加项目工程竣工验收。
5 运用网络技术和合同管理手段，实施进度控制，对重点部位和关键工序的施工进度重点控制。
6 按施工合同规定进行工程计量签认，进行工程价款计价的审核。
7 根据本项目的"变更设计管理实施细则"，参与变更设计的工作。
8 受理索赔申请，收集索赔的有关资料，提出索赔处理意见。
9 协调和沟通参建各方的关系。
10 审核施工单位环境保护和水土保持方案，并监督实施，参加环境保护、水土保持工程验收。
11 审查施工单位的施工安全方案、措施，并检查实施过程。
12 参加竣工验收, 督促并检查施工单位竣工资料的整理与编制。
13 编制上报监理工作资料。
2.3 监理工作目标
监理工作应按委托监理合同和监理规范的要求，实现合同约定的目标。
2.4 施工阶段监理工作总流程
3 项目监理机构
3.1 监理单位应根据工程规模、难易程度、现场条件、监理标段地理位置、委托监理合同的约定，在工程施工现场设置项目监理机构。项目监理机构由监理站、监理分站（监理组）组成。
1 监理站是监理单位派驻现场的工作机构，在总监理工程师的领导下，全面开展本工程的监理工作和日常事务。
2 监理分站（监理组）是监理站下属机构，由专业监理工程师和监理员组成，负责管辖范围的监理工作。分站（监理组）的设置根据管辖施工标段的数量和管段内的重点、难点工程确定，应与施工标段对应，分站长（监理组长）一般由副总监理工程师或专业监理工程师担任。
3.2 项目监理机构框图如下:
3.3 项目监理机构的监理人员应按委托监理合同约定和投标承诺配置，且符合下列规定：
1 监理人员包括：总监理工程师、副总监理工程师、分站站长（监理组长）、专业监理工程师、监理员。
2 各级监理人员应具有良好的职业道德和专业技术水平，身体健康，年龄、职称结构要合理。总监理工程师必须具备较强的组织能力、较高的技术业务水平、相应的行政管理经验和同类工程的监理业绩。
3 监理人员的数量应满足现场监理工作需要，其中监理员人数不得多于现场监理人员总数的30％。
4 监理人员的年龄结构应根据工程种类，技术复杂程序确定，其中60至65岁人员不得多于现场监理人员总数的25%。
5 现场监理人员配备标准：困难山区不少于每单线公里0.6人，一般山区不少于每单线公里0.5人，平原丘陵地区不少于每单线公里0.4人。新建双线区段按上述标准增加20％。独立工程和复线、电气化改造工程可参照上述标准根据实际需要配备监理人员。
6 如建设单位在招标文件中有其它特殊要求，监理单位应予执行。
3.4 总监理工程师的职责
1 组建项目监理机构，主持项目监理机构的日常工作，负责监理合同的履行。
2 主持编写项目监理规划，审批项目监理实施细则。
3 确定项目监理机构人员分工和岗位职责，并以书面形式通知建设单位和施工单位。
4 检查和监督监理人员的工作，协调处理各专业监理业务，根据工程项目的进展情况调配人员。
5 审查工程分包单位资质。
6 主持监理内部会议、工地会议，签发项目监理机构的文件和指令。
7 根据建设单位授权审查并签署施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划。
8 根据建设单位授权签发施工暂停令、复工令，审查工程付款凭证和工程结算书。
9 主持或参与授权内的变更设计事宜。
10 主持或参与工程质量事故的处理。
11 调解建设单位与施工单位的合同争议，对费用索赔、工程延期提出处理意见。
12 组织编制监理月报、专题报告和工作总结。
13 组织并签认分部工程质量的验收记录。
14 审查施工单位提交的竣工申请报告，参加工程项目的竣工验收。
15 主持整理项目监理资料。
16 定期巡视施工现场。
3.5 副总监理工程师职责
1 负责总监理工程师指定或交办的监理工作。
2 按总监理工程师的授权，行使总监理工程师的部分职责和权力。
3.6 总监理工程师不得将下列工作委托副总监理工程师
1 主持编写项目监理规划，审批项目监理实施细则。
2 签发工程开工/复工报审表、工程暂停令、工程付款凭证。
3 审核签认竣工结算。
4 调解建设单位与施工单位的合同争议，对索赔、工程延期提出处理意见。
5 根据工程项目的进展情况调配监理人员。
3.7 分站站长(监理组长)的职责：
1 在总监理工程师的领导下，负责其分管范围内的监理工作，具有相应签字权。
2 组织现场监
理人员执行监理机构的各项工作制度。3 组织收集和整理其分管工程监理资料和专题报告，提供监理月报的资料。
4 完成总监理工程师交办的其它工作，按规定向总监理工程师汇报工作。
3.8 专业监理工程师的职责
1 负责编制本专业的监理实施细则。
2 负责本专业监理工作的具体实施。
3 核对设计图纸。
4 对监理员的工作进行组织、指导、检查和监督。
5 审查施工单位提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更等，并向总监理工程师提出报告。
6 负责本专业检验批、分项工程验收及隐蔽工程验收。
7 定期向总监理工程师提交监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监理工程师汇报和请示。
8 检查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，对进场材料、设备、构配件进行见证试验或平行检验，合格时予以签认。
9 负责本专业工程计量工作，审核工程计量数据和原始凭证。
10 负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，编制监理月报。
11 做好监理日记。
3.9 监理员的职责
1 在分站站长（监理组长）和专业监理工程师的指导下开展现场监理工作。
2 检查施工单位投入本项目的人力、材料、主要设备及其使用运行状况，并做检查记录。
3 复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。
4 按批准的设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。
5 进行旁站监理工作，并做好记录，发现问题要及时指出并向专业监理工程师报告。
6 做好监理日记。
4 监理设施
4.1 监理设施包括办公设施、生活设施、常规试验检测设施、交通设施、通讯设施等。
4.2 监理单位应按委托监理合同的约定在规定的时间内配备相应的设施，满足监理工作的需要。
4.3 由建设单位提供的监理设施，项目监理机构应妥善保管和使用，完成监理工作后返还给建设单位。
5 监理规划
5.1 监理规划应内容全面，目标明确，重点突出，措施得力，有较强的指导作用和可操作性。
5.2 监理规划应在总监理工程师主持下，专业监理工程师参与编制。完成后经监理单位技术负责人批准，在第一次工地会议前7日内报送建设单位。
5.3 监理规划的编制依据
1 与建设工程相关的法律、法规、规章和项目审批文件；
2 与建设工程项目有关的标准、设计文件、技术资料；
3 监理大纲、委托监理合同以及与建设工程项目相关的合同文件。
5.4 监理规划的内容
1 工程建设项目概况
⑴ 建设环境和水文地质条件
⑵ 主要技术指标
⑶ 工程的难点和重点
⑷ 工程参建各方及主要负责人。
2 监理工作的范围
3 监理工作目标
4 监理工作的依据
5 监理工作的内容
6 项目监理机构的组织形式：组织框图、职能部门设置。
7 项目监理机构人员配备计划：人员配备的数量和名单以及资质情况。
8 项目监理机构的人员岗位职责：总监理工程师、副总监理工程师、分站站长（监理组长）、专业监理工程师和监理员的职责。
9 监理工作程序：包括监理工作总流程、准备阶段工作流程、施工阶段进度控制、质量控制、造价控制、环境保护及水土保持、安全监理工作程序、工程竣工及缺陷责任期工作流程等，此外，对重要分部工程、进场材料控制、质量验收、工程变更、费用索赔应编制相应的工作程序。
10 监理工作的方法和措施
⑴ 应体现事前控制、事中监督检查、事后验收的原则。如施工前审查施工组织设计，通过巡视、旁站、检验、见证等对施工过程的工序进行检查监督，对重点和关键部位的施工进行旁站，对隐蔽工程签认，对检验批、分项、分部工程验收，严格执行验工计价手续及变更设计审批程序等。
⑵ 对重点和难点环节，明确监理关键要点,制定相应的预防控制措施，明确监理控制的细节。对执行过程中发现的问题与偏差及时发出监理指令进行纠偏。
11 监理工作制度和管理办法：应包括监理交底、工程开工报告审批、施工图核对、变更设计、工程检查验收、旁站、工程质量事故报告和处理、安全监理、监理工作报告和监理日记、会议及文档管理等制度和管理办法。
12 监理设施：包括型号、规格、数量、进场计划。
5.5 在监理工作实施过程中，如实际情况发生重大变化，需要修改监理规划时，应由总监理工程师组织专业监理工程师进行修改，按原程序经过批准后报建设单位。
6 项目监理实施细则
6.1 项目监理实施细则由专业监理工程师进行编制，经总监理工程师审批，在专业工程开工前完成，并报建设单位备案。
6.2 项目监理实施细则的编制应符合监理规划的要求，结合项目的专业特点，做到详实、具体、可操作性强。
6.3 项目监理实施细则的编制依据
1 已批准的监理规划；
2 与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料；
3 经批准的施工组织设计。
6.4 项目监理实施细则的主要内容
1 专业工程特点；
2 监理工作的范围及重点；
3 监理工作流程；
4 控制要点、目标及监控手段；
5 监理工作方法及措施（明确旁站内容）。
6.5 在监理工作实施过程中，项目监理机构应根据实际情况补充，修改项目监理实施细则。
7 工地会议
7.1 第一次工地会议
1 在工程正式开工之前的适当时间，由项目监理机构组织，建设单位主持，施工单位、项目监理机构、设计单位参加，召开第一次工地会议。目的是理顺各方关系，明确办事程序，开会前必须充分准备。
2 第一次工地会议应包括下列内容：
⑴ 建设单位宣布总监理工程师、施工单位项目经理、设计单位代表及其职责、权力；
⑵ 总监理工程师介绍项目监
理机构的机构设置、人员配备及其职责、权力，监理规划和工作程序，以及其它需要说明的内容（如监理工作方法和要求，函件往来传递交接程序等）；⑶ 施工单位项目经理介绍项目管理机构的机构设置、人员配备及其职责、权力，各项施工准备工作进展情况（如：人员进场情况、工地临时设施情况、测量基桩交接情况、设备材料进场情况、工地试验室建设情况等）；
⑷ 设计单位介绍设计现场配合机构的机构设置、人员配置及其职责、权力等。
⑸ 建设单位介绍建设项目管理机构的机构设置、主要人员、职责范围，征地拆迁等
外部条件的落实情况和开工条件；
⑹ 与会各方商定召开工地例会的时间、议程及参加人员。
3 第一次工地会议形成的会议纪要应由与会各方会签。
7.2 工地例会
1 工地例会应按商定的时间定期召开，由项目监理机构主持，并形成会议纪要。当建设单位、施工单位或项目监理机构中任何一方认为有必要或出现亟待解决的重大问题时应召开专题会议研究处理。
2 工地例会应由总监理工程师或授权的专业监理工程师主持召开。
3 工地例会应包括下列会议内容：
⑴ 研究施工过程中质量、进度、投资及合同方面存在的问题，分析原因，制定措施，寻求解决办法；
⑵ 互相通报近期工作重点和安排，以便各方协调配合；
⑶ 与工程有关的其它事项。
4 参加工地例会的人员应包括项目监理机构的监理人员和施工单位项目经理部的主要人员，必要时应邀请建设单位、设计单位参加会议。会后编写会议纪要。
7.3 专题工地会议
1 由总监理工程师(或委托专业监理工程师)主持，邀请有关方面参加，说明主要议题并提供或准备相关资料；
2 会前各方认真准备，会上针对专门问题研究、讨论，一般应在会上形成实质性的决议；
3 会后形成会议纪要；
4 项目监理机构可根据施工标段的具体情况分别召开专题会议。
5 由项目总监理工程师（副总监理工程师）主持的专题会议，一般是由现场的项目经理（副经理）、建设单位的相关管理人员、监理工程师参加。会议要有记录，会后应编写会议纪要。
8 协调与沟通
8.1 协调的原则
以国家有关法律、法规、铁道部的有关规定和合同文件为依据，以实现工程质量、进度、投资目标为前提，努力协调好参建各方的工作关系。
8.2 协调的主要方式
协调一般通过会议的方式进行，由监理工程师主持。会议召开前，有关方面按照研究的专题内容准备材料，讨论的重点一定要事先向与会者沟通。会议做好记录或形成纪要。
8.3 协调的范围
1 协调建设单位与施工单位的关系
在施工过程中，由总监理工程师协调建设单位和施工单位之间的争议，保证合同的正常履行。
2 协助建设单位协调施工单位与地方政府部门的关系
为使施工正常进行，必须处理好与地方政府部门的关系。监理工程师应协助建设单位做好必要的协调工作，使施工尽量少受影响。避免不必要的麻烦，防止阻工事件的发生。
3 协调施工单位与施工单位之间的关系
在施工过程中，不同施工合同标段具有相对独立性，施工期间难免产生施工干扰。监理工程师应及时进行协调，妥善处理双方的矛盾，防止施工受到影响。
4 协调设计单位与施工单位的关系
当设计与施工的配合出现问题时，监理工程师应根据实际情况上报建设单位，协调设计单位与施工单位的关系。
8.4 沟通
在工程实施过程中，监理工程师应与建设单位和施工单位建立良好的沟通渠道，将施工单位的实际情况报告给建设单位，将建设单位的有关决定及时通知施工单位。
9 监理工作时效
9.1 监理工程师应按合同中规定的时效要求完成现场隐蔽工程检查验收、检验批、分项、分部、单位工程的质量验收。
9.2 当合同中对监理工作时效无限定时，在不影响后续施工作业质量的前提下，可按下列要求执行（见下页表）：
9.3 水下混凝土灌注，施工单位应提前2小时通知，监理工程师在收到灌注申请后2小时内到达现场。
9.4 危险地质条件路堑开挖及软弱围岩隧道施工中，监理工程师应根据具体情况与建设单位和施工单位商定。
9.5 施工单位报送的方案、计划,监理工程师自收到之日起应于7日内予以批准或签认，需报送建设单位的，应自收到后10日内送达建设单位。
9.6 质量检查验收应在检查完成的24小时内办理完相关签认。上步工序次检查验收未签认，下步工序不得进行检查。需退回施工单位修改或不合格的，按再次报送的时间起算。
检查验收项目施工单位项目监理机构
隐蔽工程提前12小时通知收到报验申请后4小时内到达现场
检验批提前12小时通知收到申请后8小时内到达现场组织验收
分项工程提前24小时通知收到申请后12小时内到达现场组织验收
分部工程提前24小时通知收到申请后24小时内到达现场组织验收
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：X商城招商管理规定
1.0招商管理
1.1.0机构设置与管理权限
1.1.1副总经理领导下,由业务部经理、招商主管,招商员组成。各职能部室协助、按管理权限分工负责商城招商工作。
1.1.2业务部经理负责对招商员进行面试、审查和岗前培训。负责定期或不定期对招商人员服务规范、劳动纪律、商容风纪等进行检查考核。
1.1.3商城管理公司副总经理负责审批被招商户的进驻资格, 业务部经理负责定期或不定期组织有关部室对被招商户商品质量、经营品种和销售情况进行考核,对物价、计量、商标、陈列及卫生进行检查。
1.1.4招商主管负责招商日常管理工作,协同相关部门与商户签订安全责任书,负责定期或不定期协助有关部室,对被招商户进行安全检查,::特别是防火、防盗、 防汛检查。
1.1.5招商办负责招商时商户资料的审核及各种合同、协议签订,身份证或营业执照(副本)等资料的登记与存档。
1.2.0招商标准(条件)
1.2.1 商城招商工作实行管理。被招商商户要认真遵守商城各项管理制度,积极配合商城开展各种活动。违反商城管理制度的,商城市场部有权提出终止协议。
1.2.2被招商户须是具有法人资格,并已在当地工商行政管理部门注册登记国营、集体、三资和私营企业或有外贸进出口权的代理商。
1.2.3被招商户所经营的商品必须是符合国内商品计量、质检、卫生标准,实行三包(包修、包退、包换)的合格产品,坚决杜绝经营假冒、伪劣商品。
1.2.4招商合作期限,一般为╳年至╳年,有发展前途的可订╳年,到期后根据销售计划完成情况和市场供求情况决定是否续签合同。
1.3.0招商审批规定
1.3.1招商工作要贯彻执行商城所定的招商要求为基础,突出品牌、优质新潮系列的经营方针,择优招商。
1.3.2商城要按照不重复招商和申报在先的原则进行严格筛选。
1.3.3凡符合招商标准的企业,须向商城提出书面申请,与商城签订协议书,由商城将被招商商户的营业执照副本,审批表、质量认证书税务登记证、生产许可证、以及商店商城审批意见,通过相关领导审批后,再到商城相关部门办理其他手续。
1.3.4商户在业务部门,相关部门备案后,方可办理进店装修、经营等事宜。
1.5.0招商监督与处罚
1.5.1商城各部门要按照本制度要求对被招商户进行监督管理,凡无营业执照或不按规定的经营范围,出现扰乱商城秩序等情况的坚决予以取缔,并追究相关人员责任,没收非法所得,对商户处以╳元以下的罚款。
1.5.2必须以物美价廉为宗旨,要坚持文明经商,如有违反政策,损害消费者利益,视情节轻重分别给予批评、罚款、终止协议的处罚。
2.0招商管理要求
2.1统一的对外区域形象
2.1.0五个"统一"
区域形象确定以后,还要保证其对外发布和推介的统一性。具体来讲,在对外招商活动中,要做到五个"统一":
2.1.1统一标志。区域标志必须统一且只有一个,无论谁代表本区域去招商,都必须确保本区域标志的准确亮相。
2.1.2统一颜色。区域的标准色是特定的,不能随便改变,更不能以自己的好恶随便取舍,要严格按巳设计手册中的规定色为准。
2.1.3统一口号。区域的标语、口号,常常浓缩了本区域的内在精神。因此,一旦确定,对外传播时就不能再变化。招商人员要严格统一"口径",切莫"百家争鸣"。
2.1.4统一"招牌"。区域形象中基本要素组合和应用要素组合系统是特定的,对外传送时也要保持统一,不可作任意组合。
2.1.5统一"思想"。区域的理念是区域形象的首要支柱。每一个招商人员必须深刻领会,不许有任何误解和曲解。要能准确对外传播,不含含糊糊。
2.2.0四个问题
目前,在区域形象的对外推介中,存在着以下四个问题:
一是"诸侯"作战,各树招牌。区域的招商部门竞相去国(境)外招商。为了本部门的利益,有时会恣意夸大或篡改区域形象中的某些要素及组合,从而给区域形象的对外推介带来混乱局面,令投资者不知该相信谁。
二是形象不稳,变化过快。主要体现在招商宣传资料上。有些区域为了赶潮流,随意对本区域的对外宣传资料作更改,有时甚至改掉其本来面目。其结果是,投资者这次得到的资料与上次的大不相同,于是便会怀疑本区域的政策或管理不稳定,从而影响其投资决策。我们认为,招商宣传资料的内容可随形势的变化做适当修改,但资料的整体格调最好保持不变,不必去赶潮流,要始终以自身的面孔出现在投资者面前。
三是形象意识差,缺乏力度。许多招商人员的形象意识并不是很强。因此,在区域形象推介上缺乏力度。具体来说,就是不善于推销自身的形象,不敢抓机遇,找机会宣传自我。另外,由于外语水平欠
四是行为不统一,步调不一致。虽然CI手册中有明确的行为基准,但由于缺乏认真地学习领会,招商人员在对外活动中,难免会有步调不一致的现象发生。
2.3.0三方面工作
为了解决以上问题,统一对外区域形象,建议做好以下三个方面的工作:
2.3.1加强招商人员的CI知识培训。组织招商人员认真学习CI手册,理解领会本区域形象的实质,充分认识区域形象在招商中的作用和影响。要求他们从全局出发,以整体利益为重,共同塑造和推介本区域形象,树立形象意识,主动为区域形象推介摇旗呐喊。
2.3.2加强招商宣传资料的编印工作。严格执行CI手册中的规定,按规定设计本区域的招商宣传资料,确定基本格调和版式,力争保持一个面孔对外。把区域形象的实质精神反映在招商宣传资料中。
2.3.3加强对各招商部门的管理。规定各部门的权限和义务,以确保本区域形象的对外统一性,杜绝各路诸侯各举招牌的现象,做到上下一心,一致对外。
3.0招商人员管理规定
3.1.0负责新商户的开发和引进,商户的沟通、进出场以及商户资料和商户的经营维护。
3.2.0招商人员必须时刻维护本商城利益及商城形象,严格按照业务规范进行操作,在业务洽谈过程中,不得参杂个人利益,不许损害商城形象,一经发现按商城有关规定予以处罚。
3.3.0严格执行商城考勤制度,如需外出办理有关业务,需向上级主管,报明去向及外出事宜。
3.4.0招商人员每周按时参加商城经营例会,每月招商经营户不得低于商城规定的数量。
3.5.0招商人员必须时刻掌握商品分类情况,每月对自己商户所销售情况进行一次经营户排名分析,拟定出经营户排名表和经营户销售情况分析报告交部门负责人。
3.6.0招商人员必须掌握商城变化情况,每月必须完成所经营业务个×以上商户所经营的商品对照的专项调查,并拟定对照表和专项商户调查报告交部门负责人。
商场招商谈判的原则
招商职能是商城经营的基本职能,在商城筹备期间,商城要在开业前奠定自身的经营优势,就必须强化招商组合的业务管理。
招商组合业务是商城在筹备期,通过市场寻找和确定合适的商户,作为能够稳定合作的贸易伙伴的过程。这是商城开展横向经济联系的第一步,也是最关键的一步。使招商组合获得成功,应该从以下几方面强化管理:
1.0招商目标的选择
企业招商的目的是为了通过组织好货源,更好地开拓销售市场。因此招商目标的选择要根据市场需求情况来确定,具体说应考虑以下因素:
1.1经营方产品的优势;
1.2经营方价格的优势;
1.3经营方系列服务的优势;
1.4经营方的企业信誉、社会荣誉;
1.5经营方的资信情况。
2.0招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的经营方能符合商城招商的目标和利益需要。要达到这一目的,招商谈判必须针对谈判的特点,确定一些基本原则。
2.1招商谈判的特点
2.1.1谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
2.1.1.1选择范围十分广泛的,具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。要求商城的谈判人员要围绕本企业的经营范围,广泛收集信息,了解市场行情,并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2.1.2谈判条件的原则性与灵活性
2.1.2.1商城招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地,但其弹性往往不能超越最低界限,这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了商城谈判人员要从实际出发,既要不失原则,又要随机应变具有一定的灵活性,以保证实现招商谈判的基本目标。
2.1.3谈判口径的一致性
2.1.3.1在商城招商谈判中,双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的,谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧,注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力,也要有较强的公关能力。
2.2招商谈判的原则
2.2.1根据招商谈判的特点,谈判双方要取得共识,促使谈判成功应遵循以下原则:
2.2.1.1坚持平等互利的原则
2.2.1.1.1平等互利原则,要求谈判双方在适应对方需要的情况下,公平交易,互惠互利,这是保证谈判成功的重要前提。
2.2.1.2坚持信用原则
2.2.1.2.1信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信
2.2.1.3坚持相容原则
2.2.1.3.1相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达,将原则性和灵活性有机结合起来,以更好地达到谈判的目的。
3.0招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作,主要包括:
3.1对外发布招商公告
3.2准备谈判的必备资料
3.2.1包括企业经营规模、经营能力、经营场地和设备、招商的项目、引户进店的标准、谈判的价格目录等谈判必备资料。
3.3准备谈判的依据
3.3.1明确谈判目标,包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等;
3.3.2规定谈判策略,包括了解谈判对象的状况,谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策;
3.3.3选定谈判方式;
3.3.4确定谈判期限。
3.4.0组成谈判小组
3.4.1挑选谈判小组的成员;
3.4.2制定谈判计划;
3.4.3确定谈判小组的领导人员。
4.0招商洽谈过程
4.1招商洽谈需要一个过程,其基本程序是:开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。
4.1.1开局,即确立开局的谈判目标,::创造一种适宜的谈判气氛。
4.1.2摸底,即谈判双方逐渐熟悉,分别讲述自己及对方的观点和立场,相互了解各自的期望。
4.1.3报价,即双方提出具体的报价和交易条件。
4.1.4磋商,即谈判双方对报价和交易条件进行反复协商,双方各自做些让步,并获得一些利益。
4.1.5成交,即双方就谈判的实质问题达成协议,业务成交。
4.1.6签约,即以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书,谈判双方必须依照协议内容履行协议,合同一经签订就具有了法律效力。
篇3：步行街招商部人员纪律规定
一、招商人员纪律条例:1、在工作时间不准吃零食,打私人电话和从事其他娱乐活动;
2、统一制服、着装:男士着公司制服,衬衣、系领带、皮鞋、深色袜子,女士着有领、带袖上衣,下身西裤或西装裙。不准穿拖鞋、凉鞋如有不合格取消工作一天;
3、有事请假必须提前1-2天向现场经理申请,否则按旷工处理,两次旷工以上公司有权辞退。
二、招商人员接待客户条例:
1、招商人员应积极,主动接待上门的每一位客户对本楼盘有趣的,或愿意接受招商人员的来访人员属客户;
2、每位招商人员均需按顺序接待客户,不得挑客户、抢客户,若轮到的销售人员正在接待客户,登记过的老客户来访有现场经理安排接待,新客户则跳过;可补接待;
3、每个销售人员都有义务做电话咨询,不得以电话咨询来争抢客户,应鼓励客户来现场看楼,按序接待;
4、接待了他人客户的招商人员,应主动将客户还给该招商人员,或作无法辨认客户来源登记,否则视为抢客户;
5、在别人接待客户时,www.pmceo.com其他人员不允许主动插话或帮助介绍;除非得到请;
6、每位招商人员接待客户要做到有始有终,不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户,否则视为挑客户处理;
7、登记过的老客户带新客户来访原来接持的业务员在现场上班可继续接待,如不上班(除约好的),带来的客户则算新客户,按序接待;
8、如有未来过现场,也未做登记的老客户,则以找谁就由谁接待,现场经理有权知道客户来源。
三、客户管理条例:
1、客户登记以客户到场登记为准;
2、客户以填写"客户登记表"开始,未填写客户均算新客户;
3、客户登记需由项目经理确认,做好咨询内容及客户资料登记;
4、客户登记不得涂改和销毁,由现场经理统一收存,以备查阅;
5、客户登记如有冲突的,以先登记为准;
6、客户登记必须是客户全名或有联系电话为确认依据,否则无效;
7、任何招商人员不得在客户面前争客户,否则,取消招商资格;
8、如出现不属以上7条情况,客户的归属由现场经理安排处理。
四、招商制控管理:
1、招商控制由项目经理负责,如发生特殊情况,项目经理不在,由现场经理具体执行按排,并在第一时间向项目经理汇报;
2、招商人员不得随意向客户做保证和承诺,如因此发生不良后果,由该业务员承担全部责任,在解决问题后,公司视情节轻重有权辞退;
3、招商人员不得接收客户订金、租金,如需要由业务员引领至财务部办理;
五、接听电话流程:
1、正常情况开场为:您好"南花园招商部";
2、语气应礼貌热情,给客户以好的情绪影响;
3、简单扼要说明项目的情况,以使客户前来看楼;
4、回答客户的问题要简略,可采用先回答其中2-3个问题后,最后要反客为主,掌握谈话主动权。
5、结束语:"欢迎您来现场咨询","再见";
6、尽可能了解客户的需求,并统一记录并登记。
7、如遇难缠客户时,应婉转地告诉客户"如您需要更详细的资料请到现场来,我们会详细给您解答,好吗?"
六、现场接待客户流程
1、"您好,欢迎光临,请问先生/小姐是第一次光临南花园步行街吗?"若是已来过的客户应问明上次接待的销售员,并礼貌的转交给该业务员跟进。
2、引导客户到招商部领取资料并做客户资料登记及进行媒介调查。
4、引至模型/沙盘前简单介绍楼盘的基本情况及主要卖点。注意客户的反馈意见,摸清客户意向。
5、带客户到洽谈区,再次强调楼盘优势及卖点,有必要可带客户到现场参观(特别注意安全,要戴上安全帽),引发客户签单欲望。
6、看铺号表,进一步引导客户选铺,对有意向的铺号进行计算,促进完成。
7、送出门口,礼貌再见。
篇4：商铺投资贷款规定
商铺投资贷款规定
1、商铺贷款条件
（1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力；
（2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；
（3）在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡（白玉兰卡、金穗借记卡）；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证；
（4）所购商铺须为现房。
2、贷款额度
贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60％。
3、 贷款担保方式
借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。
4、 贷款期限及利率
最长不超过10年。利率按照中华人民银行公布的同期同档次 贷款利率执行。
5、 申请人应提供的资料
本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码证。未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表；购买商铺的合同原件；支值险共铺登购买商铺的发票（首期付款）原件；贷款行需要提供的其他资料。投保险种为财产险，保险费由借款人支付。投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明农业银行为第一受益人。办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。 6、 办理流程
借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押 7、 贷款偿还方式
借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择"月等额还款法"或"月等额本金还款法"偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷款的，剩余贷款可按"月还款额不变，缩短贷款期限"或"贷款期限不变，月还款额减少"的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。
篇5：商铺投资政策性规定
商铺投资政策性规定
与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。
在前期购买环节应注意：
第一， 商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；
第二， 在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。
第三， 住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。
在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：
第一， 水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；
第二， 物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；
第三， 根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；
第四， 由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。
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