建筑公司项目成本测算

　　建筑公司项目成本测算

　　成本测算有两种

　　第一种，精确测算。必须明白9样东西，其他都是形式：

　　1、用工数量；

　　2、材料数量；

　　3、机械投入数量；

　　4、措施项数量，也可按工料机分解；材料摊销量和周转次数；

　　5、工料机的市场价格；

　　6、公司管理成本；

　　7、风险成本；

　　8、公司固定成本（税金、规费等）；

　　9、期望利润，机会成本。

　　以上9项内容搞清楚了，组合一下即可知道确切成本。

　　第二种：粗略成本。可以按材料价+劳务分包价+租赁费用+其他费用（管理费用+利润+风险......)。或者按指标结合经验值估算，有经验的项目经理，根据项目情况，在短时间内按后面的方法即可算出成本，比一般造价人员计算一个星期都准确。

　　做成本测算时应注意：

　　1、对原始数据中的材料价格要进行调整；

　　2、对不同的材质及新项目使用设备要进行调整。

　　3、另有局部结构不同的也应作造价调整。

　　每次完成预算或结算时就应及时根据编制时的情况以常规的分析内容及范围进行分析，要扣除项目的特殊因素，按标准的内容和范围来进行分析，这样的指标数据才能使以后的测算做到准确。

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篇2：房地产开发项目成本测算方法

　　房地产开发项目的成本测算方法

　　如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

　　一、土地成本

　　随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。

　　二、前期规费

　　前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防昜地建设费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

　　三、工程成本

　　此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：

　　1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；

　　2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；

　　3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；

　　4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；

　　5、电梯投资；

　　6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；

　　7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；

　　8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

　　上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。

　　四、开发间接费用

　　此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

　　1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

　　2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、医保社保、办公费用、培训费用、办证费用、差旅用车开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

　　3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。

　　4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。

　　5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。

　　6、上述各项费用中未提及的其他支出。

　　上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。

篇3：商住项目物业经营管理成本测算案例

　　商住项目物业经营管理成本测算案例

　　一、 物业概况

　　1、 用地面积：9984.85m2

　　2、 总建筑面积：23470m2

　　3、 地上建筑面积：19970 m2

　　4、 地下建筑面积：3500 m2

　　5、 建筑占地面积：4450m2

　　6、 建筑密度：44.6%

　　7、 建筑容积：2.00

　　8、 绿化率：30.4%

　　9、 商铺：9000 m2

　　10、商务公寓：10970 m2

　　11、停车位：92

　　二、 人员配置架构设置

　　说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

　　2、总人数控制在65人以内。

　　三、物管费的成本测算

　　1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

　　（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）

　　人员编制和基本工资标准表（01）

　　序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）

　　一 管理人员 13 2346.00 30500.00

　　四 维修人员 5 1000.00 5000.00

　　二 收费员 3 800.00 2400.00

　　五 治安员 20 750.00 15000.00

　　三 服务员 14 600.00 8400.00

　　六 保洁员 6 550.00 3300.00

　　七 合计 61 / 64600.00

　　(2)费用测算

　　管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

　　工资福利费测算表(02)

　　序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2）

　　一 基本工资 64600.00 / 3.234

　　二 福利费 20341.50 注(1) 1.148

　　三 加班费 / / 暂不计

　　四 服装费 1625 注(2) 0.081

　　五 合计 79166.50 / 4.463

　　注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

　　注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

　　65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

　　2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

　　（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

　　维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%

　　=（360÷300）×40%

　　=0.48元/月.平方米

　　(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

　　（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

　　=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

　　=4752.00元/月

　　分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

　　(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

　　（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

　　=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

　　=7920元/月

　　分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

　　维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

　　（4部×7层）×50元/层/月

　　=28×50

　　=1400元/月

　　分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

　　3、 绿化管理费：

　　小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）

　　绿化管理测算表（3）

　　序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）

　　1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

　　2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

　　3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

　　4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　6 合 计 / / 0.039

　　4、 清洁卫生费

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　　清洁卫生费测算见表（04）

　　清洁卫生费测算见表（04）

　　序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）

　　1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008

　　2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008

　　3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013

　　4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012

　　5 水箱清洗 / / /

　　6 合 计 / / 0.041

　　注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。

　　5、 保安费：

　　保安费用测算见表（05）

　　保安费测算表（05）

　　序 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2）

　　1 装备费 250元/人.年 5000．00 0．020

　　2 人身保险费 （暂不计） / /

　　3 房租费 （暂不计） / /

　　4 合 计 / / 0．020

　　6、 办公费：（全年开支办公费约12万元）

　　办公费=12万元÷（12月×19970平方米）

　　=0.501元/月.平方米

　　7、 固定资产折旧费：

　　固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：

　　固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

　　=0.834元/月.平方米

　　8、 利润：

　　利润取5%，则

　　利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

　　=7.04×5%

　　=0.352元/月.平方米

　　9、 法定税费：

　　两税一费为前八项之和的5.75%，则

　　税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

　　=7.392×5.75%

　　=0.425元/月.平方米

　　10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）

　　经营管理服务费汇总表（1-6）

　　序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例

　　1 工资福利费 4.463 57%

　　2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%

　　3 绿化管理费 0.039 05%

　　4 清洁卫生费 0.041 0.5%

　　5 保安费 0.020 0.2%

　　6 办公费 0.501 6.4%

　　7 折旧费 0.834 10.5%

　　8 利 润 0.352 4.5%

　　9 法定税费 0.425 5.4%

　　10 合 计 7.817 100%

　　11、 车场管理费收入的补贴：

　　机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。

　　分摊物业管理费=4600÷19970m2

　　=0.230元/月.平方米

　　用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：

　　经营管理费=7.817-0.230

　　=7.587元/月.平方米

篇4：A项目物业经营管理成本测算

物业经营管理成本测算

物业概况
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面积：23470m2
3、 地上建筑面积：19970 m2
4、 地下建筑面积：3500 m2
5、 建筑占地面积：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容积：2.00
8、 绿化率：30.4%
9、 商铺：9000 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92

二、 人员配置架构设置
说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）
一 管理人员 13 2346.00 30500.00
四 维修人员 5 1000.00 5000.00
二 收费员 3 800.00 2400.00
五 治安员 20 750.00 15000.00
三 服务员 14 600.00 8400.00
六 保洁员 6 550.00 3300.00
七 合计 61 / 64600.00

(2)费用测算
管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2）
一 基本工资 64600.00 / 3.234
二 福利费 20341.50 注(1) 1.148
三 加班费 / / 暂不计
四 服装费 1625 注(2) 0.081
五 合计 79166.50 / 4.463

注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001