工程项目供应商评估管理规范
适用范围:所有向公司提供建材及设备的供应商,以甲供、限价及限品牌供应商为主(包括生产厂家、代理商、经销商)。
规范目的:1、全面了解供应商的资质,信誉及供货能力。
2、全面评估供应商所供产品的价格、质量、供货情况及安装调试、售后服务等方面是否符合公司的要求。
3、建立长期稳定的、可比较选择的建材及设备供应商网络。使公司的材料、设备采购工作达到"快速、准确、及时、优质、价廉"的水平。从而降低采购成本,保证产品的质量和交货期。
第一部分:评估小组人员的组成
第一条:评估小组由公司建材采购协调小组及各专业人员组成。
第二条:专业人员包括公司专业工程师、项目审算、工程及设计人员。物业管理人员。专业人员由公司建材采购协调小组按产品类别组织。必要时可邀请供应商对其产品作当面介绍。
第二部分:工作内容及程序
第三条:评估工作依据二个评估表的项目进行:《认可材料、设备供应商评估表》、《供应商供货情况评估表》。
第四条:《认可材料、设备供应商评估表》由供应商和专业评估小组填写;《供应商供货情况评估表》由项目经理部有关人员和各部门填写。
第五条:《认可材料、设备供应商评估表》由向我司提供建材、设备的供应商填写后,经建材采购协调小组按产品类别组织专业人员进行评估。
第六条:评估的方法是按产品类别及销售形式对供应商逐项进行审定。从所提供的资料中判断其规模、产品质量和供货能力,挑选出有意向的供应商,对其进行实地考察后,确定评估结果。
第七条:评估结果上报公司主管领导批准认可后,由建材采购协调小组进行分档。
第八条:评估结果可分为三个档次:"可以合作"、::"留作备用"、"不能合作"。"可以合作"即评估小组一致认为该供应商可以合作的。进入公司《已评估供应商名录》。待有合作项目时优先试用进行合作。"留作备用"即评估小组有两人以上认为该供应商只能留作备用的。进入公司《留作备用供应商名录》。待将来应急时使用。"不能合作"即评估小组两人以上认为该供应商不能合作的,将其淘汰。进入公司《不能合作供应商名录》。
第九条:《供应商供货情况评估表》适用于已与我司合作的供应商。在保修期满以前由项目经理部经办人填写,保修期满一个月内由公司建材采购协调小组组织各部门进行评估。
第十条:评估方法为权重比例和百分制评分相结合的方式:根据实际操作情况给出各单项评分,然后按权重计算总得分,得出评估结果,上报公司领导批准认可。
第十一条:评估结果按总得分高低分为四个档次:"可以合作"、"需要改进"、"重新评估"、"不能合作"。
第十二条:"可以合作"即80分以上可直接进入公司《可以合作供应商名录》, 将来有采购项目时优先选择。"需要改进"即79-70分之间,向其指出需改进部分要求其整改后,进入公司《可以合作供应商名录》。"重新评估"即69-60分之间,向其指出需整改部分并要求其提供整改方案后,进入公司《留作备用供应商名录》,留作将来应急时再合作,如在重新评估时没有改进的则进入不能合作档。"不能合作"即60分以下,因此不能合作而将其淘汰,进入公司《不能合作供应商名录》。对此类供应商要加以注明,防止与其再合作。
第十三条:所有与公司签定的建材、设备采购合同,在执行后都要填写《供应商供货情况评估表》并对供应商进行评估。当进入公司《可以合作供应商名录》后,经过三次合作均为理想的供应商,可确定为公司建材及设备采购《长期供应商名录》。但在每次合作中有一次合作不理想的供应商,即作降级处理。《长期供应商名录》作为公司今后建材和设备采购的首选对象。并逐步向定向采购供应商发展。
第十四条:所有评估表格评定后均由采购协调小组存档,并交公司办公室和集团协调小组备案。
第三部分:评估表格
第十五条:附表1《认可材料、设备供应商评估表》:
第十六条:附表2《供应商供货情况评估表》:
第十七条:本规范监督执行人:公司采购协调小组负责人。
篇2：工程项目业主设计监理总包单位供应商和其他分包配合措施
工程项目与业主、设计、监理、总包单位及供应商和其他分包的配合措施
工程项目顺利施工需要建设单位、设计单位、监理单位和施工单位共同协作和努力来完成的，如何组织好各方面的工作关系，将是实现项目部安全、质量、工期、成本目标的关键。
1积极配合建设单位
（1）整个施工过程项目部严格按施工程序、技术规范要求进行各项工作，尊重和执行建设单位的指示，尤其在与建设单位指定分承包单位的施工配合中，做到积极、主动，处理好总包与分包的工作关系。
（2）工程竣工阶段，项目部将加强对竣工资料的整理，积极配合建设单位完成工程资料归档备案。
2积极配合设计单位
（1）项目部各专业技术人员与设计单位及时联系，进一步了解设计意图。根据施工图修正完善项目部的施工方案，并保持与设计单位建立良好的工作关系，及时解决、处理好施工中出现的疑难问题。
（2）由项目部总工程师主持施工图纸会审，各专业负责人积极参与设计交底会议，与各专业设计师会同探讨图纸中存在的问题，办理技术洽商。
（3）在竣工验收前，主动邀请设计单位到施工现场进行初验，征求设计单位意见，及时按设计意见修正和弥补施工中出现的错误和不足，为工程正式验收提供技术质量保证。
（4）根据图纸要求和建设单位的意见，邀请设计单位参与装饰材料、卫生洁具等选型、选材和定货，参加新材料的选样采购工作。
（5）配合设计单位水电等专业设计工程师，解决施工中管道并列或交叉等原因引起的标高、几何尺寸无法安装的问题，建立双方有效的技术沟通机制。
3积极配合监理单位
（1）在施工全过程中，严格按照经监理单位批准的施工组织设计对分包单位的施工质量进行控制，按照分项、分部工程验收程序，主动邀请、积极配合监理单位对工程的检查和验收。对监理单位提出的问题和要求、建议及时整改。
（2）贯彻落实项目部建立的质量控制、检查、管理制度，项目部对整个工程产品质量负有最终责任，任何分包单位和工作失误均视为本项目部的失误，因此，必须杜绝现场施工分包单位有不服从监理工程师管理现象的发生，使监理工程师的指令得到全面认真地执行。
（3）所有进入施工现场的成品、半成品、设备、材料，均应主动向监理单位提交产品合格证或质量保证证书。使用前需进行材料复试，主动提交复试结果报告，保证所用材料及设备符合要求，避免浪费。
（4）按部位或分项工序检验工程质量，严格执行"按方案施工，按工序检验"的准则，上道工序不合格，下道工序不施工。使监理工程师能顺利开展工作。对在工作中出现的意见分歧，遵循"先执行监理的指导，后予以磋商统一"的原则。在现场质量管理工作中，维护好监理的权威性。
（5）按时参加每周的监理例会，了解监理工作部署，重视监理单位提出的工程施工中的技术和质量问题以及施工方法问题，积极整改，为保证监理工作顺利开展，工程质量不断提高营造一个稳定的施工秩序。
4与本工程合同段材料供应商（厂家）的组织协调
1、项目部全面负责工程施工的组织、协调和管理，编制施工组织设计，在施组设计总体原则指导下，向各系统工程材料供应厂商提出各项任务计划、标准和要求，各系统工程材料供应厂商应根据项目部的计划、标准和要求，进行相应的施工前准备工作，包括分项施工方案、安全施工方案等的编制、管理体系、质量体系及相应制度的建立、施工人员进场培训、机械设备、物资材料的组织等。项目部编制的施工组织设计、分项施工方案等由其主管领导进行审核，报项目总工程师审批后送总承包、监理工程师审定。项目部根据审批的施工方案负责向操作层进行技术交底，交底内容要及时向总承包备案。项目部要积极配合总承包相关部门专业工程师的工作，接受其检查和领导。
2、按照工程各种材料供货合同规定及装修施工进度计划，项目部要对各系统工程材料供应进场时间和施工方法进行总体协调，且对各种材料供应厂家的材料加工、制作、供货能力及施工质量、进度承担总承包管理责任。施工过程中，项目部要及时对进场的各种材料（施工）质量进行检查，及时对各种材料供应商提出具体的材料供货进度要求、质量标准等，对工程中存在的问题进行协调和解决。
5与其他标段装修承包商施工的配合
对于在本标段内其他标段装修承包商和专业分承包的施工配合，项目部将按照装修总体进度计划安排，提出各单位插入施工的起止日期，并对其施工方法进行协调，各单位必须认真执行项目部有关现场管理的制度、措施，按照项目部的工期要求，才能确保完成各项任务，实现本标段装修总体施工进度既定目标--20**年8月13日竣工。
篇3：农用地评估问题探讨
摘要:通过较系统地分析论述农用地的概念及特点,农用地的价格特性,归纳了其评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法,并指出各种方法的应用范围。
随着我国国民经济的发展,农业作为关系国计民生的重要产业日益得到重视。现在,涉及农用地价格评估的问题越来越多,如以农地申请抵押贷款、农地价格清算等,以及很多在农用地流转过程中涉及到的土地价格评估问题,农用地估价变得日益重要。由于国家曾长期禁止农业用地转让、出租和抵押等,对农业用地估价很少进行专门研究。现根据资源性资产评估有关理论、方法,就农业用地宗地评估进行简单的探讨。
一、农用地概念及特点
一农用地的概念
农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。狭义的农业用地主要指耕地。
二农用地的特点
1.农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料。在人类社会的不断发展中,不仅没有削弱人类对土地的依赖性,还将越来越强化其间的关系。其它部门的生产资料可以更新淘汰,用新的生产资料或产品替代,如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料,时至今日,还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源,只要利用得当,不仅有自行恢复和再生的能力,而且可以永续利用。相反,如果掠夺式的过度利用,其生产能力就会遭受破坏,即使可以恢复也要花费一定的时间和投资,甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。农用地所利用的自然环境因素是多元的,功能是复杂的。它既利用土地本身,又利用土地的地上环境条件(如地形、温度、光照、降水等)。其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用,而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统,其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础,由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成,以作物群落为中心,以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统,农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换,从而维持土地生态经济系统的稳定,使土地价值(效用)(含农用地资源价值)得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性
农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。农用地有生产能力与收益能力之分。生产能力是在特定的自然条件(土壤、气候、地形)下,农用地所能生产农作物的能力;收益能力则为获取纯收益大小的能力。但纯收益是由生产量乘以价格并扣除生产成本而得;生产量取决于农用地的生产能力,价格则遵循市场价格,不同的农用地之间不存在差别;生产成本因农用地的区位条件(交通、生产技术、距市场远近等)不同而有区别。因此农用地的价格可以说是由收益能力所构成。
农用地估价时,对该农用地进行是否会变更使用的判断至关重要。如不变更使用,则收益价格与市场价格差距较小(当然,对变更使用后的农地进行估价,尤其是变更为建设用地,就不再称为农用地估价,其估价过程中应考虑的因素和估价目的也就不同)。在农业用地内部,如由耕地变为果园、菜地、鱼池等,其价格会发生很大变化。这要求农地估价过程中,不仅要明确估价目的,而且要明确估价过程中的土地利用状况。
三、农用地估价方法
目前在农用地估价时可采取收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等进行评估。
一收益还原法
收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额,如将其存入银行,每年可得一定的利息,这个利息相当于土地的纯收益,所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。
收益还原法基本公式见公式(1)。
a1 a2 a3 an
V= + + + …… + (1)
1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)
公式中:V为土地价格;a1…an为当年土地纯收益;r1…rn为当年土地还原率;n为使用土地的年期或有土地收益的年期。
由于农用地主要通过种植或养殖产生收益,农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。同时,农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益,而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。
因为农用地内部的不同用途(如耕地、果园、菜地等),会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化,这应该在估价时进行说明,即必须说明土地所在位置的土地利用方向,其土地现状用途及以后的发展趋势。
土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得,土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得,所以在估价时,不能简单地以总收益减去生产成本,而且应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等,它们连同土地共同构成了不动产(多年生经济作物应包括地上青苗附着物),单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料(房屋、水井、围墙等)的收益,而其它生产资料收益的测算比较复杂,使地价测算的准确性受到怀疑,所以在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。换言之,下面提到的农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等,不是单纯的土地。
1.测算年总收益
农用地由于利用方式不同收益有所不同,不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根据收益递减原理在计算时应根据当前收益能力结合区域平均收益能力计算。
农用地一般有主产和副产之分,主产是指作物的果实(水稻、小麦等),副产是指秸杆等有一定经济价值的产物。在计算总收益时主产、副产应同时计算在内,而且价格应以近年来社会市场批发价或收购价计算(市场化价格),而不应以市场零售价或国家定购价计算。这样才能反映出宗地的实际总收益。对于多年生经济作物,计算收益时当然应以宗地内现有作物的产量收益计算。
2.测算年总费用
农地的费用主要包括土地开发费和农业生产每年经常性费用两种。土地开发费包括土地基本配套设施的开发费和土地的熟化费用两种。
⑴土地开发费
1)土地基本配套设施的开发费用
该费用主要包括沟、渠、田、林、路的配套费用,这是土地进行农业生产的必要条件。
2)土地的熟化费用
主要是指土地逐渐由荒地改造为熟地的过程中所需要投入的各项费用,土地熟化的标志是土地能生产纯收益。随着投入的增加土地肥力不断增强、土地熟化程度不断提高,纯收益也越来越高。土地的熟化,除施放有机肥外还要进行多种方式进行耕作以达到土壤熟化的目的。可以通过调查当地土壤熟化的主要方式及其经营费用就可以使其费用量化。
⑵农业生产的每年经常性费用
农业生产方式不同导致农业生产的年经费不同,一般生产年经费包括种苗费、肥料费、水费、人工费、机工费、农药费、农舍费、农田水利设施维修费和相关税费等。
以上各种农业用地的费用,在采用具体估价方法时需作具体分析,不能一概而论。对于采用收益还原法测算农业用地地价时费用具体包括以下内容:
1)种苗费
对于一般种植业来说种苗是指种子或秧苗等。农作物的种苗费可由市场价格结合区域每亩平均用量进行计算。对于多年生经济作物,它的种苗费实际上指购置树苗进行栽植培育,直至其获取纯收益之前所花费的大量费用,其中不仅包含了种苗的购置费,而且包括了施肥管理等一系列的费用。这些费用必须在以后的收益之中收回,也就是说在作物自然退化、品种更新、土地使用年限内完成。这时的种苗费应该是指作物'重建成本'的摊销费,摊销年期可视作物的经济生长年限或剩余土地使用年限而定。
2)肥料费
肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,应根据实际情况分别计算。
3)水费
水费的缴纳不同的地区情况不同,计算时应根据区域的情况而定。
4)人工费
由于农业基本属于劳动密集型产业,需要雇佣一定的农业工人进行生产。由于地域的差别、农业耕作期不同,工人的工作期和费用也不同,大多数雇佣工人工作期即为作物耕作期。在现阶段一定农业机械化条件下,通常只使用少量工作人员,只是在农忙时,再雇佣一些临时人员。计算时可采用当地同等条件下的雇工费用。种植经济作物的通常还需聘用一些专家和技术人员,其费用也应计入人工费。
5)机工费
由于机械化的发展,原来需要大量人工耕作的劳动,如收割播种等现在均可由农业机械完成。但由于规模的大小不同,不一定每户都需要自己购置大型农业机械,一般拥有小型农业机械即可,大型机械可以通过雇佣来解决。具体计算时可根据区域和宗地具体情况来定。通常使用小型农用机械可耕作的可不计入机工费,但应计入该机械每年的材料费和折旧费,大型农机具可采用当时的雇佣价格来计算。
&nb
sp; 6)农药费使用必要的农药,以防止农作物的病虫害,是农业发展的必要保证。不同的作物使用的农药种类和数量不同,计算时应根据具体情况计算。
7)农舍费
在一个农场建成之后,必要的农舍也就不可缺少。农舍费指的是评估宗地上的建筑物、构筑物的维修费和管理费用等,而不是指农舍的重置成本。
8)农田水利设施的维修费
农田基本水利设施需进行清淤加固等工作,所以每年的维修费用也就成为经常性费用。有时这些费用包含在人工费之中,但通常由于时节的限制,必须有专门的费用雇佣别的工人进行,所以农田水利设施的维修费用也应专门列为费用。
9)税费及其它费用或不可预见费
一般经营较大规模农地的都是承包或租赁集体或国有的土地,一般合同中都规定要缴纳一定的承包费、管理费以及一定量的国家定购粮,税收一般有农业税、农林特产税等,这些税费在计算时依照合同或税法中的有些规定计算。
在农业生产的年经费中,还需要很多项目的费用,如材料费以及其它一些不可预见的费用等。这些费用应在具体工作时详细调查。
3.求取年纯收益
土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。
4.确定还原利率
一般来说,收益率的大小与投资风险的大小成正比。土地还原利率实质上是一种土地投资收益率,是价格与纯收益之间的比率,是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数。
求取还原利率的方法有以下四种:⑴租价比法,选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区,相同用途的三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例,以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率;⑵通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率,中华人民银行公布的一年期定期存款利率或一年期国债年利率可视为安全利率,风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状况对其影响程度而确定;⑶各种投资及其风险、收益率排序插入法,将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原率;⑷选择存款利息率、贷款利息率、存贷款的平均利息率、资本增值率、实质利率、资本投在有息证券上的利息率等作为还原利率。
具体测算农业用地的还原利率时,一般可以采用'安全利率 + 风险调整值'的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲,获取收益的风险除国家产业政策和农产品供需对经营产生的风险外,各种自然灾害对农作物的风险也很大,如冰雹、霜冻以及旱涝等自然灾害对农业用地收益的影响就比较大。种植多年生经济作物除上述风险外,由于其生长周期较长,所以经营风险更大。由于农业科技的不断进步,新品种不断问世,品种淘汰的周期越来越短,使投资经营风险越来越大。对于一般种植业用地来讲,其风险调整值可以在1%-2%左右,而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。
5.计算收益价格
农用地收益价格=土地年纯收益÷土地还原率。
土地年纯收益每年有变化的,应根据其变化规律采用相应的公式进行计算。
二市场比较法
市场比较法是根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。
基本公式为:PD=PB×A×B×C×D×E (2)
式中:PD--待估地块价格;
PB--比较案例宗地价格;
待估宗地情况指数
A= 比较案例宗地情况指数
待估宗地估价期日地价指数
B= 比较案例宗地估价期日地价指数
待估宗地区域因素条件指数
C= 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件指数
D= 比较案例宗地个别因素条件指数
待估宗地生态环境条件指数
E= 比较案例宗地生态环境因素条件指数
三成本逼近法
成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
其基本公式为:
农用地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 (3)
1.土地取得费
土地取得费是指为取得土地使用权而向土地所有者或原土地使用者支付的费用。对于农业用地来说,土地取得费通常分两种情况,一种是取得集体荒山荒地进行开发的,这种取得方式一般是承包取得,土地所有权人与承包人签定承包合同规定双方的权利和义务,并收取一定费用,土地取得费一般会在合同中有所说明。另一种是国有大中型农场由于各种原因不能开发或撂荒的土地较多,故采用承包的方式对外承包,承包人支付一定土地取得费后即可得到一定年限的土地使用权。由于其取得方式为承包方式,土地使用权利也有局限。其使用权是不完全土地使用权,即承包土地使用权。
土地取得费一般都反映了农地在地理位置、土壤的理化性质、土壤母质、水资源及气候等方面的差异。
2.土地开发费
农用地的开发主要是指农业开发的基本工程(沟、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。
沟渠田林路的配套非常重要,其中关键的因素就是灌排水的问题。土地平整直接影响作物的生长并有利于农田排灌。路网配置的科学合理是农业规模经营农业机械化的发展所必备的。林网的建设是防止水土流失及土壤沙漠化,是持续有效合理发展农业的保证。具备了这些条件即基本具备农业生产的条件。对以上各项费用分别进行调查就可以得到区域的各项工程费用。
农业用地的改良也是一项成本,对于新开发的农业用地来说必须有一段时间进行熟化。对于多年生经济作物在产生纯收益之前的投入,实际上也就是土地的熟化费用(有些书上称之为成园费),它包括了购置树苗进行栽植培育等花费的大量费用,其土地熟化的标志是树苗长大并获取纯收益,由此可以计算土壤熟化费用。因此对于种植多年生经济作物的土地,地价中应包括地上青苗附着物的价格。
对于新开发的土地,其土地开发费的计算应当按其达到的开发状况和熟化程度结合当地的情况确定其开发费用。
将以上几项开发费用分别进行计算然后加总即为土地开发费。
3.农用地开发利息
土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率按评估期日的中华人民银行公布的贷款利息率来确定。
计息期间以农用地开发周期为基础,考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。
4.农用地开发利润
利润是对农用地开发投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。
5.各项税费
主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费,具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。
6.农用地增值收益
土地资源是不可再生资源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集约化经营程度,能够使土地生产出更多的财富。农用地增值收益是指待估农用地因增加投资进行农用地开发或者中低产田改造,使农用地生产能力得到提高,而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。
7.计算农用地价格
根据上述各项的计算结果,利用成本逼近法的公式计算出农用地的初算价格,再根据实际情况进行年期、区位等项修正得到农用地价格。
四 剩余法
剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估农用地价格的方法。
基本公式为:
待估农用地的价格= 总开发价值或开发完成后的农用地的总价格─整个开发项目的开发成本─开发者合理利润 (4)
1.估算开发完成后的农用地价格,必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式
的农用地价格,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格。开发周期和投资进度安排应参照类似的农用地开发过程进行确定。
2.开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和,主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。
3.开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率。
4.确定待估宗地的价格
利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。
四、各种评估方法的适用范围
收益还原法用于有收益的土地价格,尤其是现有的用途为最佳用途时。而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原利率的求取,则要受到一定的社会经济情况影响,农用地又要受农产品市场行情影响,确定时有一定困难。因此其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。市场比较法的应用条件是有较完全、成熟的土地市场,在同一供需圈内有数量足够多的交易案例,并且有一定数量的可比性很强的比较案例。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其它估价方法中有关参数的求取。受国情和市场发育程度的影响,目前在很多地方(区域)的农用地评估中难以满足,缺乏有关农地买卖的法律条文规定,实际操作起来较困难。成本逼近法适用于未利用地和宜农荒地评估,特别适用于土地市场不发育、土地成交实例较少、无法用市场比较法时进行估价。由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于其效用,而非所花费的成本,也就是说,土地成本的增加并不一定会增加它的价值,尤其是土地实际开发成本的增加,不一定带来高的土地价格。而且,单纯从成本角度考虑,难以体现农用地的生态价值。但由于就社会客观平均开发成本而言,成本已为社会接受,应在价格中得到相应体现。所以,尽管成本逼近法在土地估价的应用受到一定限制,且有一定的争议,但仍不失为推算土地价格的方法之一。剩余法适用于新开发农用地的价格评估。一般认为,此方法较为粗略,通常在市场不够发育、难以采取市场比较法评估时采用。运用该方法应具备的外部环境条件包括:⑴农用地的投资、开发按市场机制运行;⑵国家对农用地开发的长远政策稳定而明朗;⑶有统一健全的法律法规;⑷国家对农地投资与交易的税费规定稳定而清晰。如不具备这些条件,则评估结果的准确性将大打折扣。
五、结论与建议
农用地估价是资源性资产评估中的一种,有其特殊性,包括:
⑴农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料;
⑵农用地资源只要合理利用,不仅可以自行恢复和再生,而且可以永续利用;
⑶农用地受自然环境影响显著;
⑷农用地是一个复杂的生态系统,其资源价值取决于系统循环状况。
现阶段农用地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法等。各种方法有各自的适用范围,实际应用中受到一些限制。对于农用地的转让、转包、抵押、合资、租赁等不同目的的评估,应根据实际情况选用上述方法进行。
参考文献
[1] 全国注册资产评估师考试辅导教材编写组.资产评估学[M].北京:中国财政经济出版社,2000.304-335.
[2] 国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2000,9.115-214.
[3] 林培.土地资源学[M].北京:北京农业大学出版社,1990.
[4] 黄贤金.农地价格论[M].北京:中国农业出版社,1997.2.
[5] 谷树忠.对耕地资源估价方法的探讨[J].自然资源,1997(4)
[6] 伊利·莫尔豪斯(腾信藻译).土地经济学原理[M].北京:商务印书馆,1992.
篇4：上市公司土地资产处置评估中常见问题
根据国家有关规定,上市公司使用国有土地必须采用有偿使用方式,并要进行评估和拟订土地使用权处置方案,按批准权限报土地行政管理部门确认和批准。但是由于种种原因,有许多企业并没有对此予以足够重视,根据我们对上市公司资产评估确认审查过程中所发现的问题,现归纳分析如下:
既不评估也不申请处置
这种情况主要会在比较早期设立的上市公司出现,由于当时国家有关规定还没有出台,上市公司有关运作还不规范,如1993至1994年期间,我国只是对境外上市的公司所使用的土地资产要求必须进行评估,随着上市公司的进一步发展,1994年底原国家土地管理局和国家经济体制改革委员会联合发布了《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》,提出改建或新设为上市公司的,必须要进行土地资产评估,并要拟订土地使用权处置方案,按规定的批准权限进行报批。因此,我国全面对上市公司土地资产进行评估和处置基本始于1994年末,但同时规定,已经改建为上市公司的,若没有进行土地使用权价格评估和处置方案的审批,必须补办评估和处置方案的审批。因此,对于至今还没有办理土地使用权评估、处置和报批的企业,必须要申请重新办理,否则其土地使用权不具有法律效力。
委托非A级土地评估机构评估
这种情况比较常见,有的是委托根本不具有任何土地评估资格的机构或人员进行评估,如委托资产评估机构进行评估,而这一资产评估机构又没有土地评估资格,这种情况通常是由于企业图省事,反正资产评估机构是必须要请的,干脆就一起做了;还有的是委托不具有A级土地评估资格的评估机构进行评估,按国家规定,上市公司的土地评估必须选择具有A级土地评估资格的评估机构进行评估,但是有的企业却委托了准A级,甚至B级土地评估机构进行评估,如1996年渤海集团股份有限公司委托济南市地产交易物业估价所(准A级)和长清县地产交易物业估价所(B级)这两家不具有A级土地评估资质的机构对其土地资产进行评估,并在其年度中期报告中直接以其评估结果作为信息披露的依据,造成被中国证券监督管理委员会处罚的结果。诸如此类的情况,企业本来是为了省事、节约成本,最终不但更麻烦、投入更多,而且对上市公司形象、效益也带来一些不良影响,是非常不值得的。
只评估不申请处置与报批
这种情况通常是上一种情况的延续,即为了土地资产能进入企业总资产,又不愿意办理相应的手续,就选择了不符合规定的土地评估机构进行土地评估,然后直接将土地资产计入企业总资产,不进行任何初审、确认与审批。这种没有经过审批的处置方式,对上市公司来说自然是不合法的,一旦出了问题,将严重影响企业经营与股票形象。
不按规定到土地管理部门申请确认与报批
根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的要求,上市公司的土地资产评估结果及土地使用权处置方案应按批准权限报省级土地管理部门或国土资源部确认和审批,但有的企业却报到其他部门审批,这也是不符合国家规定的。
自制有关材料和批文
这是最严重的行为,即不按照规定到相应的主管部门进行评估结果的初审、确认和土地使用权处置方案的报批,甚至企业连原始的国有土地使用证都没有,而均由企业自行仿制。如1999年10月27日,沈阳蓝田股份有限公司的公告称,该企业因在股票发行申报材料中,伪造了沈阳市土地管理局《关于沈阳蓝田股份有限公司国有土地使用权处置方式的批复》和两份土地证以及三份沈阳市人民政府地价核准批复,致使对沈阳土地局未批准处置的两块公司土地作了违规处置,受到了中国证监会的警告并罚款100万元,并对公司董事长和相关责任人进行了警告和罚款等处理。我们相信这种结果是任何上市公司都不愿意见到的,希望上市公司的老总们和有关的主管人员能从中吸取教训。
上述问题只是在上市公司资产评估确认审查过程中比较常见的问题,还有许多其他类型的问题,但不管出现什么问题,都会影响企业的改制上市进程,甚至影响企业的经营发展,因此希望企业对上述问题应予以足够重视。
篇5：房地产评估机构脱钩改制后问题发展对策
一、房地产评估机构脱钩改制后存在的主要问题
1、脱钩改制后的房地产评估机构从业人员压力大、包袱多
脱钩改制后的评估机构组成人员,大多是从原政府部门或事业单位完全脱离出来,从“大锅饭”中走出来,失去了依靠,真正成为市场人,面对市场,大多心存压力,不能很快适应市场的运转方式。
由于评估机构受区域影响较大,业务空间不大,市场竞争激烈,抗风险能力弱。在脱钩改制过程中,经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况,有的甚至完全灭失。其原因有:一是注册资金相对较高,经济不发达地区一时难以承受;二是房地产估价师严重流失;三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度;四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。
2、管理体系交叉,不利于评估行业的发展
从我国目前管理体制来看,评估业有房地产评估、土地评估和资产评估,且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部,相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师,各自形成了自上而下的管理系统,制定的管理办法多从本部门出发,未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时,房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估行业的发展。
3、不公平竞争和恶性竞争同时存在
现有的房地产评估机构可以分为两类:一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构,现已大部分进行了脱钩改制,成为股份制公司。另一类是没有政府背景,按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制,但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司,有些依附于前者公司拿二手活,赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀,为了多争取业务,或迎合顾客不合理要求,或置评估规程和规范于不顾,或过度降低收费标准,或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益,导致国有资产、资源的严重流失,也扰乱了市场秩序,违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
4、现有的房地产评估公司良莠不齐,从业人员整体素质偏低
整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人,而实际办理人事代理并在房地产评估各类机构中工作的大概只有 4万人。主要原因是一部分兼职人员挂靠,特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。
房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一,考生做假现象严重。房地产估价师考试为一次性考试制度,通过后的注册也只有一个级别,不能体现估价师水平高低和资历深浅,不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
5、与国际接轨,我国房地产评估机构受到冲击
WTO的加入和市场开放程度的加大,境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念,他们必将抢占我们的市场和人才。
6、房地产评估报告质量令人担忧
当前各评估机构的评估人员主要包括两类:一是从业的注册估价师和估价人员;二是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后,正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人,他们主要精力放在抓业务上,真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人,只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解,对于各项指标、数据只知其然不知其所以然,只简单地、机械地套用,在评估报告模板上修修改改,房地产评估报告质量令人担忧。
二、房地产评估机构脱钩改制后的发展对策
1、行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构
原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件,营造优良环境,切实解决估价人员的后顾之忧。首先,要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所;其次,要制定切实可行的人员安置方案:一是妥善解决好原来人员的安置问题,支付相应的安置费用和补偿费用;二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险;三是处理好各种对内负债性基金,如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等;四是处理分割好实物资产;五是落实改制机构组建新企业的启动资金;六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。再次,加大督查工作力度,坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史”的原则,严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。
2、完善现代企业制度,
规范房地产评估市场在传统体制下,企业只要有政府或上级主管部门的批文,那么这个企业就是一个正式的企业。但这种企业只是政府的附属物,并不具有独立的人格,独立的财产,独立的责任。要脱钩改制就要让房地产评估机构,按《公司法》或《合伙企业法》,由注册房地产估价师出资,组成房地产评估有限责任公司或合伙性质企业。产权、资本金全部由出资人所有,并承担相应的法律责任。此外,房地产评估机构资质的认定和人员资格的管理,由政府有关部门管理。这样,就形成了以房地产评估机构为主体,政府和主管部门发挥宏观调控作用的现代企业制度,使房地产评估机构真正面向市场,成为独立的经济法人。
3、实行执业资格合并,完善房地产估价师考试制度
将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并,现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后,换领统一的房地产评估执业资格,资产评估机构可从事房地产的评估,但必须具有足够数量的房地产估价师,并按规定取得机构从事房地产估价的资质。
完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。全国按统一标准进行考前资格审查。并将一级资格制改为多级资格制,以体现估价师水平的高低和资历的深浅。激励估价师积极参加继续教育学习,争取更高的估价师等级。
4、符合WTO市场需求,开放与保护有机结合
在市场经济中评估行业中介服务作用越来越重要,评估范围越来越广,评估对象会越来越错综复杂,每项评估都可能是好几种专业评估的交叉,往往需要各学科专业人才组成联合评估队伍来共同完成,因此各类评估机构应加强横向协作,建立长期稳定的合作伙伴关系。加入世界贸易组织,使中国房地产市场进一步开放。但在开放过程中国家机关、军事院校、工厂、保密工程等的评估要明文限制。因此,开放中国房地产评估市场,一定要保护好中国境内的利益,有利于本国房地产市场的发展。
5、提高从业人员素质,严格估价工作行为
一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作,给估价人员及时充电;二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与,并选定其中一人为该项目负责人;当委托项目价值量大于某一限度(如5000万以上)时则该企业负责人必须亲自参与评估;三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导;四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定,修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核,发现违规者即进行重新评估或修正,而且对负责人和当事人进行处罚。年终时,企业必须进行总结性审核,再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方,及时发现和查处问题。
6、实现经营服务多元化和网络化,塑造品牌
房地产评估机构脱钩改制后,资源处于重组和再分配的过程。一方面评估机构要努力抢占法定范围内的房地产评估市场;另一方面则要开发新的业务领域,发现新的经济增长点,如开拓与房地产评估相关的房地产拍卖、房地产信息咨询等市场,同时使企业拥有开展多种评估的能力,从单一房地产评估发展为房地产评估、土地评估、资产评估、工程造价、价格鉴证等综合评估机构。此外,不同地区的房地产评估机构之间可以联合、合并、连锁经营,构成价值链,走规模化发展的道路,这样既有利于评估机构提高市场占有率,打出品牌,又增加了业务量、提高了利润率。
精彩专栏
