房地产开发工程建设管理工作指引之进度款审批

　　房地产开发工程建设管理工作指引之进度款审批

　　十四、进度款审批

　　1、审批时限规定

　　工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经监理工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并经主管领导审批后提交预决算部。

　　2、进度款审批的其他规定

　　严禁出现重复申报工程进度款、超实际工程进度申报、未达到合同付款条件批准付款的（按借款程序通过审批的除外）现象。

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篇2：房地产开发工程建设管理工作指引之交楼

　　房地产开发工程建设管理工作指引之交楼

　　十三、交楼

　　1、工程部必须在竣工前召集物业公司、营销部及施工单位进行分户验收并整改完毕。

　　2、每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。交楼前七天，由交楼领导小组对拟交物业的工程及清洁情况进行验收，确保达到五星级标准。

　　3、营销部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布臵、应急预案、甲供材料的备用情况等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼方案确定后须报集团营销品牌中心审核通过。

　　交楼领导小组由地区公司董事长任组长，主管工程或营销的公司领导任常务副组长，营销部经理、物业公司负责人任副组长，营销部、开发部、总工室、招投标部、财务部、工程部、合同管理部、材料公司配送部、物业公司各派一名负责人为组员。

　　4、物业公司必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由主管工程的公司领导任主任，物业公司负责人任常务副主任，工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员维修服务中心下设调度室、维修大队、慰问小组及备用维修队伍。

　　维修大队由工程部经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成，下设土建分队、水电分队、装修分队，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。备用维修队伍由物业公司组建。调度室及慰问小组由物业公司、营销部有关人员组成。

　　5、维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修业主报修后，调度室1分钟内登记台帐并发调度单给维修大队。维修大队接到指令后5分钟内到现场，由业主在维修单上签认到场时间，并在30分钟内开始施工。

　　6、严格执行《*大地产集团交楼管理制度》（*地司营字[20**]第020号）与《房地产开发建设管理制度》(*地司管字[20**]第056号)相关规定。确保交楼工作的顺利进行。严禁出现维修不及时、业主大面积投诉事件。

篇3：房地产开发工程建设管理工作指引之竣工验收

　　房地产开发工程建设管理工作指引之竣工验收

　　十二、竣工验收

　　（一）竣工验收单位的划分

　　竣工验收原则上以和我司签订的施工合同来划分，每个施工合同均须进行专项竣工验收。

　　（二）各专项竣工验收要求

　　（1）组织要求

　　竣工验收由工程部牵头组织，主管工程的公司领导主持，工程部、总工室、工程技术部、营销部、预决算部、合同管理部、物业公司等部门的相关人员参加。

　　（2）验收内容

　　完成合同及设计文件规定的所有工作内容及承诺；所完成的工作内容均达到合同约定的验收标准与国家规定的验收标准；各种材料、设备是否符合要求；各种工程、档案资料收集齐全，并符合GB50328-20**建设工程文件归档整理规范。

　　（三）施工单位履约质量和履约能力评价

　　每项工程竣工验收后10天内，工程部组织总工室、工程技术部、预决算部、合同管理部召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送招投标中心、管理中心及当地公司招投标部，且将评定为不合格的参建单位报集团监察室备案。

　　不合格单位主要表现为：队伍的资金实力、技术力量、管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。

　　（四）证照办理

　　开发部必须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》。

　　工程部必须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》。

　　开发部必须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。

　　开发部必须在毛坯竣工后90天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图。

篇4：房地产开发工程建设管理工作指引之道路管网

　　房地产开发工程建设管理工作指引之道路管网

　　十一、道路管网

　　（一）工作要点

　　1、道路的划分

　　依照主次关系将道路划分为：区内主干道，包括规划道路、公建路、组团与组团之间道路，区内次干道，包括组团内道路，区内支道，包括宅行支路和消防通道。

　　2、综合管网的组成

　　室外综合管网包括排水管网（雨水系统和污水系统）、供水管网、消防管网、热力管网（一次供热系统和二次供热系统）、燃气管网、电力管网（高压电系统和低压电系统）、弱电管网（有线电视系统、电话系统、移动通讯系统、网络系统、智能化系统、消防报警系统等）、园林绿化喷灌系统管网，部分项目还有建筑中水系统管网，山地楼盘还有排洪系统管(管、沟、渠)。

　　3、道路施工时机选择

　　（1）区内主干道是小区交通枢纽，将作为主要施工道路和销售通道，因此在主体开工时，甚至在土方施工阶段就要安排区内主干道的施工。作为施工道路使用时，在主体开工时或土方施工阶段按设计要求施工到水稳层，沥青面层视情况可暂缓施工；作为销售通道使用时，除按设计要求施工到水稳层外，开盘前沥青面层须施工完成。

　　（2）区内次干道施工时间根据楼盘的类型决定。别墅楼盘应在基础部分结构施工完成且土方回填后进行别墅区道路基层施工，别墅封顶后可进行水稳层施工，交楼前安排沥青面层施工；其他楼盘可在外排栅拆除完成后进行次干道基层、水稳层、沥青面层的连续施工，交楼前1个月完成。但样板房区域应在开盘前完成沥青路面施工。

　　（3）区内支道可在外排栅拆除后施工，交楼前1个月完成。

　　4、管网施工时机选择

　　在道路两侧地下埋设的主要管网有：排水主干管网、给水主干管网、室外消防管网、供热主干管网、电力管网、弱电管网、燃气主干管网等，应在道路施工前进行施工，其他埋设绿化带和人行道下且较浅的管道可在绿化带和人行道施工前施工。

　　（1）区内主干道两侧管网，宜在主体开工时，甚至在土方施工阶段施工。

　　（2）区内次干道和区内支道管网施工时间安排按以下顺序：别墅楼盘应在基础部分结构施工完成进行管网施工，然后基础回填，场地平整；非别墅楼盘样板区域应在基础部分结构施工完成后穿插管网施工，然后基础回填，场地平整；非别墅楼盘非样板区可在外排栅拆除完成后进行管网施工。

　　（3）建筑物周边管网施工时间安排按以下顺序：别墅楼盘在主体封顶后，首层砌筑前进行建筑物周边管网施工，然后进行±0.00以下砌筑施工基础梁至±0.00的回填施工；非别墅楼盘建筑物周边管网与区内次干道和区内支道管网一同施工。

　　5、施工道路尽量与小区永久道路重合，施工道路只能施工至水稳层，直至即将交楼时，再进行道路面层（沥青）的铺设、路缘石、排水篦子、截水沟的安装。

　　（二）控制要点

　　1、地下管线埋臵原则如下：

　　（1）地下管线设计应根据小区地下管网规划，即应节约用地，又应远近期结合，为远期接入或扩建留有余地。

　　（2）对各种管线应全面规划、综合设计，合理确定其位臵与标高。

　　（3）地下管线可布臵在路侧带或绿化带下面，用地不够时，可布臵在非机动车车行道下面。在埋设管线困难的地方，支路下面可埋设各种管线。车行道上不应设有井盖。

　　（4）在重要交叉口与或水泥混凝土刚性路面下应预埋过路管线。

　　（5）各种管线埋设深度与结构强度应满足道路施工荷载与道路行车荷载的要求，否则应采取加固措施。

　　（6）路灯电线可延路缘石方向埋设在路缘石与人行道树池之间，埋设深度按规范要求执行。

　　（7）检查井井盖应避开住户大堂入口和别墅私家花园入口。

　　2、管网施工先后顺序

　　管网以设计埋设深度，按先深后浅依次施工的原则组织施工，当管网发生交叉时，压力管道让重力自流管、可弯曲管让不易弯曲管、分支管让主干管、小管径管让大管径管。

　　3、管沟开挖质量及成本控制

　　（1）管沟开挖深度超过5m（含5m）的，或基坑虽未超过5m，但地质条件和周围环境复杂、地下水位在沟底以上的，应编制专项开挖方案，并应做好支护和降水措施。

　　（2）管沟的开挖宽度和坡度须如实在验槽隐蔽上记录，不能以签证形式办理，工程量以验槽记录为依据，按相关规定计取。

　　4、管道施工质量控制

　　（1）重力自流管道施工完成后，在回填前应进行闭水试验。

　　（2）压力管道施工完成后，在回填前应进行水压（或气压）试验。

　　5、管道垫层施工与管道回填质量及成本控制

　　（1）管道支墩及垫层应按设计要求施工，当土质较好，可以不做混凝土垫层时，应与设计沟通，下发设计变更，做好相关记录和拍照存档作为结算依据。

　　（2）管道回填应符合设计要求，当采用石灰土、砂、沙砾回填时质量应符合设计要求。

　　（3）管道回填应分层压实，虚铺厚度应与压实工具相配匹，但最大厚度不得大于40cm。

　　6、道路施工质量及成本控制

　　按集团设计成本与质量控制中心《道路设计施工标准》要求进行设计与施工。

篇5：房地产开发工程建设管理工作指引之园林绿化工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之园林绿化工程

　　十、园林绿化工程

　　（一）工作要点

　　１、熟悉绿化图纸及相关合同。

　　２、做好施工组织计划，包括苗木采购、施工人员、机械设备等组织计划。

　　３、落实施工养护用水，结合项目实际情况做好安排。

　　４、检查进场苗木的规格、品种及数量是否与合同要求一致，并及时在报送的《苗木进场验收明细表》上签字确认。

　　５、检查施工机械型号、台班，并做好记录，于第二天上午在施　　工单位报送的《机械台班登记表》上签字确认。

　　６、与施工单位一起复核施工人数，并做好记录，于第二天上午在施工单位报送的《临时用工登记表》上签字确认。

　　７、做好场地交接，注意交叉作业的成品保护。

　　８、做好苗木养护管理，控制好成活率，与施工单位共同确认已经死亡、需报损的苗木。

　　（二）控制要点

　　１、种植土

　　（１）种植土要求：结构疏松、通气、保水，保肥能力强，无建筑垃圾。如塘泥、田泥；山泥、红泥、与泥炭土的拌合比例为五比一。

　　（２）园林植物种植的最低土层厚度：草坪地被植物30cm；灌木45cm；乔木90cm~120cm；深根乔木150cm以上。

　　２、绿地整形

　　（１）绿化地形堆坡的形状、坡度、标高等必须符合设计要求及效果要求。

　　（2）绿地地形应考虑绿地的排水，往便于排水的方向找坡。

　　（3）绿地地形坡向与井口井盖交接久按高出井5cm接顺。绿地井口井盖与地形交接处应随地形设臵，标高低于土面5cm。

　　（4）绿化地形与园路、广场的交接处应保留30cm的缓冲区，并低于硬化地5cm。花池、花棚、花钵的种植土边缘面标高应低于周边3cm。

　　（5）泳池周边的种植区土面边缘高度低于周边泳池5-10cm。绿地土面低于路牙3cm。

　　（6）绿化地形经机械粗平整后，再由人工进行精平整，达到无影响种植的团粒、无明显低洼后，方能进行种植和草皮铺种。

　　３、种植穴

　　（1）挖种植穴、种植槽后，应施入腐熟的有机肥（鸡粪、泥炭土、蘑菇肥）作为基肥.种植穴底部铺5-10cm的基肥。

　　（2）大树、乔木的种植穴应比土球直径大40~60cm，树穴上口下底应接近，绝不能形成下小上大的种植穴。种植穴的深度应比土球高度深20-50cm。

　　（3）种植穴挖出的石块，垃圾，影响生长的杂物应清除。

　　４、大树种植

　　（1）种植前复核苗木品种规格、长势是否符合设计要求。

　　（2）验点验线，必须与要求种植的品种、位臵相符。

　　（3）大树种植前，应检查种植穴大小是否比土球直径大40~60cm；深度是否比土球高度20-50cm。

　　（4）大树种植前需剪除部分侧枝、密枝、弱枝、徒长枝、枯枝、病虫枝，摘除部分叶片，拆除不易腐烂的包装物；对特殊类树种的枝干保护包裹和起吊绑扎时的保护包裹。

　　（5）种植大树时，起吊时应软性另吊包裹，应保持大树直立，不得倾斜，观赏面（生长向）朝向主要观景点；回填种植土应分层夯实，使土球底部及周边种植土充分接触，粘结在一起。

　　（6）种植后立即用竹竿或铁线固定大树，固定后才能浇定根水，定根水须一次性浇足浇透，对角轮换浇水，切忌单方一次性浇透；第一次淋定根水的位臵在大树的倾斜的反方向位臵进行，淋透定根水后检查大树的直立情况进行重新固定。种后一周内保持土球湿润，并每天三次对树干、枝叶喷水保湿。

　　（7）大树土球边缘与建筑物外墙距离应符合规范要求，并大于4m；大树土球边缘与地下管线的距离应大于1.5m,并符合规范要求。大树土球与地下管线不能相冲突。

　　（8）为防止大树积水，遇土质排水不良的树池树穴花钵应做疏水层排水。

　　（9）大树种植的土球顶部高度应高于树穴周边树头5~8cm，保证不积水。

　　（10）对热带树种在冬季种植时必须进行树体的防冻措施。

　　５、棕榈科植物种植

　　（1）增加种植棕榈科乔木售楼区域及重要位臵必须选用叶形完整、树冠完美的假树苗进行种植。其余部分的棕榈科乔木须保证成活。

　　（2）种植穴尽量挖宽、加大，深度与土球高度相平，种植穴应混入中砂及泥炭土（比例：3：1：1）种植。

　　（3）棕榈科乔木种植前的枝叶尽量少减或不减，保证树木的树冠丰满。

　　（4）种植乔木时应保持大树直立，不得倾斜，用砂拌泥炭土和种植土进行混匀后，回填、插实、压紧，使土球周边与砂、泥炭土粘结。

　　（5）乔木种植后，应用竹竿、铁线支撑固定，并浇透第一次定根水；每日两次定时浇水，保持树干、树叶的浇水、喷湿。

　　６、灌木、地被植物种植

　　（1）地被植物种植达到50cm以上，必须进行样板种植。

　　（2）场地清理后进行放线，并撒施有机肥，翻松土表之后清理翻出的垃圾、石块、碎石等杂物。撒施有机肥，混匀种植土。

　　（3）种植后回填种植土。

　　（4）浇足定根水。种植期间的种植袋即时清理，垃圾、石块、碎石、杂物应统一堆放，统一清理。

　　（5）袋苗种植密度标准要符合样板要求。

　　７、草坪种植

　　（１）草坡按设计要求构筑地形、堆土坡。

　　（2）清理场地的垃圾、石块、碎砖等杂物，并翻松土壤。

　　（3）回填种植肥泥与细砂混匀并人工精平，用板刮平、找平；土坡比园路、平台、花基面低若3~5cm，绿化地的井口、井盖低于土坡5cm，并据地形设臵。

　　（4）铺贴草皮时应铺不留缝，边铺边拍平草皮。

　　（5）草皮铺种后应进行拍实、拍平、滚压、浇水。

　　（6）绿化地的井盖处摆放植草格或者盆花。

　　注意事项：大树种植图必须与道路管网图进行平衡，避免反复挪树。